Immo-Monitoring 2016 I 1 Edition d automne

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1 Immo-Monitoring 2016 I 1 Edition d automne

2 Adrian Frutiger Typographe suisse Tous ce qui est actuel est basé sur les expériences du passé. Donc l avenir est déjà compris dans le présent.

3 Éditorial Pour lui, la forme et la beauté n étaient pas essentielles. Ce que le créateur de caractères typographiques suisse Adrian Frutiger, décédé le 10 septembre 2015, avait à cœur était le contenu et la clarté. Cela peut paraître étonnant pour un créateur typographique, mais telle a été la clé de son succès et le fondement de bien des polices qu il a créées et qui sont aujourd hui utilisées dans le monde entier. La police d écriture «Univers» est l une de ses créations les plus connues; elle est également utilisée dans les graphiques et tableaux de notre revue «Immo-Monitoring». À l heure actuelle, dans un monde où la densité d informations ne cesse de croître et où beaucoup d importance est accordée à une présentation visuelle percutante, il est fondamental de se concentrer sur le contenu. À cet égard, la source et la qualité des données ainsi que la transparence des hypothèses émises sont des facteurs essentiels. Lors de l interprétation des résultats, les expériences de chacun ainsi que des compétences professionnelles pointues sont la clé de nos analyses: elles constituent le terrain sur lequel de bonnes décisions pour l avenir peuvent être bâties à partir de données actuelles et historiques. Depuis 1985, Wüest & Partner poursuit l objectif de présenter de manière intelligible, d interpréter et de commenter des situations complexes. Grâce à son interdisciplinarité, l entreprise garantit des compétences d analyses et en matière de gestion des données. Nos propres bases de données constamment mises à jour et améliorées sont au cœur de notre métier. En plus, les expériences et les connaissances de chaque collaborateur sont essentielles au savoir-faire de l entreprise. Avec ses publications ainsi que ses activités de conseil et d évaluation, Wüest & Partner poursuit le même objectif depuis toujours: offrir aux cercles d intéressés des faits, des idées, des informations suscitant la réflexion ainsi que des bases de décision. Le nouvel «Immo-Monitoring» contient des données complètes et nos analyses sur les dernières tendances des marchés immobiliers.

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5 Table des matières Management summary 9 1 Contexte économique 15 2 Perspectives: habitat 23 Logement à la retraite: les besoins évoluent 32 Prévisions 34 3 Perspectives: surfaces commerciales 37 Bureaux: surfaces vacantes à long terme? 42 Prévisions 46 4 Valeur fondamentale: le logement en propriété est-il surestimé? 49 5 Placements immobiliers internationaux: diversification et rendements? 59 6 Taxe sur la plus-value: potentiels et défis 71 7 Les placements immobiliers directs et indirects 83 8 Portrait de villes: Lugano et Bellinzone 91 9 Marché de la construction 99 Prévisions Composants de la construction Atlas immobilier Atlas immobiliers régionaux 118 Atlas des prix et de la liquidité selon le segment 150 Atlas des prix des terrains à bâtir selon le segment Données régionales et du marché Le marché immobilier suisse en bref 166 Logements en location: prix et rating 168 Logements en propriété: prix et rating 176 Surfaces commerciales: prix et rating 186 Prix dans les centres moyens 194 Prix des terrains à bâtir selon le segment 196 Grands projets immobiliers et de génie civil 198 Sources des données et glossaire 205

6 Management summary PPE et location: changement de tendance Les marchés de l habitation ont longtemps été asséchés dans de nombreuses régions, mais les derniers chiffres sur les surfaces vacantes, tout comme le nombre d offres, indiquent que la situation du marché a évolué. Ces deux indicateurs montrent en effet que la liquidité du marché des logements a augmenté. Cela devrait faire pression sur les prix, mais pour l instant, il semble peu probable que ces détentes découlent sur une surcapacité à long terme. Marché des logements locatifs: plus d offres disponibles Pour la première fois depuis l an 2000, on s attend à ce que les loyers de l offre des logements locatifs baissent légèrement en 2016 ( 0,3%). Une tendance à la stagnation a commencé à se profiler pendant la deuxième partie de l année 2015 et devrait subsister l année prochaine. Cette nouvelle évolution sur le marché des logements locatifs est en grande partie due aux quatre facteurs suivants: premièrement, les intenses activités de construction des années passées ont satisfait une bonne partie de l excédent de la demande. Deuxièmement, bien que l évolution démographique génère une demande continue, la propension à payer des immigrants a encore diminué. Troisièmement, la part des logements locatifs des segments de prix moyens augmente au détriment des logements à prix élevés. Cette évolution reflète entre autres la hausse de l offre dans les agglomérations des grands centres. Et, quatrièmement, la forte demande de logements de petite taille a pu être comblée dans de nombreuses régions. Dans ce segment, on observe une croissance de l offre et des durées d insertion légèrement en hausse. Logement en propriété: le monde à l envers Il y a quelque temps encore, la tendance sur le marché de la propriété du logement était tout autre: alors que les prix des appartements en PPE augmentaient fortement chaque année, les prix des maisons individuelles affichaient un rythme de croissance nettement plus lent. Une évolution différente est attendue en 2016, les indicateurs avancés annoncent un changement de tendance: à l échelon national, les prix des maisons individuelles devraient évoluer plus positivement que ceux des PPE. L année prochaine, une légère croissance de 0,4% des prix des villas est probable. Et comme on construit toujours moins d objets, un léger potentiel de hausse des prix existe, malgré le niveau déjà très élevé de ces derniers. Dans la plupart des régions suisses alémaniques, la demande fait pression sur les prix, qui augmentent encore plus fortement. En Suisse romande, le recul des prix observé devrait continuer, toutefois de façon moins accentuée que pendant les quatre derniers trimestres. Dans le segment des appartements en PPE, il faut au contraire s attendre à une légère baisse des prix, qui devrait s établir à 0,6% en Les signes de saturation du marché ont augmenté pendant les derniers trimestres. Toutefois, on observe un recul des constructions de PPE neuves et l offre de logement n a donc plus augmenté. Au cours des derniers trimestres, une hausse des prix des PPE a encore été constatée, mais elle est surtout le résultat d un réajustement de certaines régions Monitoring où le niveau des prix était plus faible. Cet effet de rattrapage s estompe progressivement. Grâce aux multiples nouvelles constructions, de nombreux ménages qui étaient à la recherche d une PPE ont déjà pu s offrir l appartement qu ils souhaitaient, tandis que d autres sont limités par le durcissement des conditions d octroi des hypothèques. Ainsi, les impulsions du côté de la demande vont se faire plus discrètes. Perspectives: habitat Prévisions: Pages 34 à 35 Pages 26 à 27 Pages 30 à 31 Prévisions: pages 34 à 35 Prévisions: pages 34 à 35 Pages 28 à Immo-Monitoring 2016 I 1

7 Management summary Le changement structurel modifie la demande Cette année, les surfaces artisanales, de bureaux et de vente se trouvent dans un contexte difficile. L offre n a certes pas augmenté au 2 e trimestre 2015, mais des impulsions de la demande qui pourraient absorber les surfaces libres font défaut à bien des endroits. La pression sur les loyers devrait se maintenir en Aujourd hui plus que jamais, des surfaces flexibles et de petite taille sont recherchées. Surfaces commerciales: les loyers sous pression La baisse des activités de construction de bureaux s est reflétée dans le recul de l offre au 2 e trimestre Pendant la deuxième moitié de l année, une stabilisation semble se concrétiser. Bien que la demande supplémentaire laisse à désirer, la demande existante est relativement mobile. Le but des locataires qui déménagent est de trouver des surfaces mieux adaptées à leurs besoins en matière de prix, de coûts d exploitation et d emplacement. Plus les bailleurs arrivent à ajuster leurs surfaces de bureaux sur les besoins des locataires, plus il leur est facile de les louer. Mais les loyers des surfaces de bureaux resteront fortement sous pression en 2016 (prévisions: 2,4%). Entre 2011 et 2013, 5,4 milliards de francs ont été investis dans la construction de nouvelles surfaces de bureaux. Cela correspond à un volume d investissement de francs pour chaque emploi de bureau créé pendant cette période. Des tests ont été réalisés dans toutes les régions de Suisse afin de déterminer si ces investissements engendreront des surcapacités à long terme. Les résultats montrent une variété de situations. En 2016, le contexte va également rester difficile pour les surfaces de vente. Cela s explique avant tout par la stagnation des chiffres d affaires des commerces de détail et par le succès du commerce en ligne. Il faut s attendre à ce que les loyers des surfaces de vente baissent de 3,2% l année prochaine. Dans ce segment, la tendance se confirme: des surfaces de petite taille sont recherchées. Les surfaces de grande taille trouvent plus difficilement preneur. Les conditions-cadre et le marché de la construction en 2016 Wüest & Partner s attend à ce que l économie suisse évolue de manière solide l année prochaine. Une croissance économique d au moins 1% semble possible. Le fait que l économie suisse ne connaisse pas une croissance encore plus dynamique s explique par les changements structurels qui se sont accentués suite à l appréciation du franc. Les trois principaux facteurs influençant le marché immobilier forte croissance démographique, pouvoir d achat en hausse et manque d alternatives de placement devraient continuer à constituer une base solide pour un développement stable des prix immobiliers en La politique monétaire suisse ne va probablement pas changer de direction si la Banque centrale européenne ne change pas la sienne. Ainsi, les taux d intérêt devraient rester à bas niveau l année prochaine. Le recul des permis de construire délivrés laisse supposer que les investissements baisseront de 3,8% cette année et de 0,4% en Ces évolutions s apparentent plutôt à un ajustement à haut niveau qu à un marché réellement en berne. Mais cette baisse de dynamique, combinée à une concurrence accrue des pays voisins est un défi pour les entreprises. Ce contexte va favoriser une gestion professionnelle des coûts et des ressources. Les dernières tendances montrent que sur le marché résidentiel, les logements locatifs ont à nouveau le vent en poupe. Les logements construits sont plutôt de petite taille et la qualité de leur emplacement tend à se péjorer. Perspectives: surfaces commerciales Pages 40 à 41 Prévisions pages 46 à 47 Tension du marché Pages 42 à 43 Pages 44 à 45 Prévisions Pages 46 à 47 Contexte économique Pages 16 à 21 Marché de la construction Pages 100 à 105 Immo-Monitoring 2016 I 1 11

8 Management summary Autres thèmes et tendances Valeur fondamentale: le logement en propriété est-il surestimé? Une politique monétaire expansionniste et une pratique permissive d octroi de crédits favorisent l apparition de spéculations immobilières. Dans le contexte actuel où les taux ont atteint des niveaux historiquement bas, il n est pas surprenant que la Banque nationale suisse (BNS) surveille de près la croissance du volume hypothécaire et des prix immobiliers. En se basant sur différentes analyses, Wüest & Partner a développé un modèle hédoniste pour le logement en propriété, qui considère les fondamentaux de façon individuelle. À l aide de données de transaction d appartements en PPE et de maisons individuelles de 1990 à 2014, un modèle de régression a été estimé avec les caractéristiques des objets, les facteurs de macro-situation et les variables économiques fondamentales. Le modèle prend les variables suivantes en considération: taux d intérêt hypothécaires, taux de croissance du PIB, du revenu des ménages, de la population, des investissements dans la construction, évolution de l indice zurichois des prix à la construction, du taux d inflation et du taux de change en euro. La population et le volume des investissements ont pu être différenciés au niveau régional afin de pouvoir représenter les différences de prix par segments du marché. Le modèle permet une meilleure compréhension du marché immobilier suisse. Il permet de quantifier les effets marginaux des variables économiques. Par exemple, les prix immobiliers augmentent de 0,6% pour les maisons individuelles si le taux de croissance de la population suisse est de 1%. Le taux hypothécaire exerce un impact négatif sur l évolution des prix immobiliers: une hausse de 100 points de base des taux entraînerait une baisse de 9,5% des prix des PPE. Ces effets sont calculés en supposant que les autres facteurs restent constants (ceteris paribus). De plus, sous l hypothèse que les valeurs de marché actuelles puissent être proches de leurs valeurs fondamentales, on peut considérer un potentiel de correction entre 0 et 10%. Ces résultats montrent qu une grande partie de la hausse des prix de ces dernières années est explicable par les valeurs fondamentales. Lors de l interprétation des différents indicateurs présentés dans ces analyses, la définition de la tendance de référence est essentielle. Chapitre 4 Pages 50 à 57 Placements immobiliers internationaux: rendements et diversification? Les placements immobiliers en dehors des frontières nationales connaissent une renaissance. Les investissements à l étranger sont considérés comme des opportunités par les investisseurs immobiliers. Certains investisseurs suisses veulent également exploiter ce potentiel. Le franc fort rend ces placements d autant plus attrayants. La recherche de rendements intéressants et le besoin de diversification incitent à investir dans l immobilier international. Mais dans quels contextes vaut-il la peine d investir à l étranger? Wüest & Partner a analysé la situation de 16 pays. À première vue plus élevés qu en Suisse, les revenus et les rendements à l étranger vont de pair avec des coûts supplémentaires. Les investissements à l étranger ne valent la peine que si les rendements immobiliers dans les autres pays corrigés des coûts supplémentaires sont plus profitables que les rendements en Suisse. Si l on déduit les coûts supplémentaires des rendements des bureaux, ces douze dernières années les investissements à l étranger n ont pas été si lucratifs que ça. Des rendements plus élevés qu en Suisse n ont été possibles qu au Canada, en Norvège et en France. Les résultats montrent que les investissements immobiliers à l étranger valent surtout la peine pour diversifier un portefeuille. Il est difficile d obtenir une telle diversification avec Chapitre 5 Pages 60 à Immo-Monitoring 2016 I 1

9 Management summary des placements en Suisse, des actions et des obligations. Certains pays ont évolué de manière plus indépendante de la Suisse que d autres. Parmi eux, on trouve des économies générant une forte valeur ajoutée comme le Royaume-Uni et les Pays-Bas. Les investissements immobiliers internationaux sont toujours des placements de devise et il est important de se demander si un investisseur doit s assurer contre les variations du cours du change et payer les coûts correspondants. Globalement, un hedging vaut souvent la peine lorsqu un placement immobilier est à court terme, que les valeurs immobilières étrangères évoluent de manière relativement stable, que les investissements à l étranger sont concentrés dans peu de pays et que le coût du hedging est faible. Taxe sur la plus-value: potentiels et défis L un des principaux objectifs de la révision de la loi sur l aménagement du territoire (LAT) est une utilisation plus efficace de la zone bâtie actuelle. Afin de réaliser cet objectif, la taxe sur la plus-value entre en jeu. Il s agit d utiliser un certain pourcentage de la hausse de la valeur d un terrain générée lors d un classement en zone à bâtir pour financer le déclassement des zones à bâtir surdimensionnées. Mais plusieurs questions se posent: comment cette taxe sur la plus-value doit-elle être structurée? Les bénéfices provenant de la plusvalue des terrains suffiront-ils à financer le déclassement des terrains? Le modèle de Wüest & Partner montre que ces 15 prochaines années, assez de bénéfices pourraient être générés à l échelle de la Suisse pour dédommager les déclassements. Mais de nombreux cantons se trouvent dans une impasse: les coûts des déclassements seront supérieurs aux bénéfices potentiels engendrés par la plus-value des terrains. La mise en œuvre est difficile pour les cantons. Le montant des recettes est très sensible aux facteurs d influence; des changements minimes dans les hypothèses influencent fortement les résultats. L intensité d utilisation du sol et l évolution démographique sont les facteurs ayant le plus de répercussions sur les résultats. Dans la pratique, des sources supplémentaires de financement seront nécessaires; des approches innovatrices doivent être trouvées. Chapitre 6 Pages 72 à 81 Également dans cette édition: Placements immobiliers directs et indirects À première vue, les placements immobiliers sont encore très attractifs. Ils permettent de meilleurs rendements que les obligations d État. Mais, une analyse plus détaillée montre une situation plus tendue. Ainsi, la demande de placements immobiliers indirects recule nettement depuis le 2 e trimestre En outre, il apparaît que dans de nombreuses régions, les primes de risque des placements immobiliers directs n ont pas augmenté aussi fortement qu on pourrait le supposer. Portraits de ville: Lugano et Bellinzone Dans un peu plus d un an, le tunnel de base du Saint-Gothard sera inauguré et le Tessin se rapprochera du reste de la Suisse. Les régions touristiques de la Suisse italienne ainsi que les deux villes de Lugano et Bellinzone vont profiter du plus long tunnel ferroviaire du monde. Quelles seront les répercussions de ces projets exceptionnels sur les villes de Lugano et Bellinzone? Et comment influenceront-ils les marchés immobiliers? Chapitre 7 Pages 84 à 89 Chapitre 8 Pages 92 à 97 Immo-Monitoring 2016 I 1 13

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