Gestion SPV inc. c. Labelle Marquis inc QCCQ 792 COUR DU QUÉBEC SOUS LA PRÉSIDENCE DE L HONORABLE GEORGES MASSOL JUGEMENT

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1 Gestion SPV inc. c. Labelle Marquis inc QCCQ 792 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL «Chambre civile» N : DATE : 23 JANVIER 2008 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L HONORABLE GEORGES MASSOL GESTION S.P.V. INC. c. DEMANDERESSE LABELLE MARQUIS INC. DÉFENDERESSE JUGEMENT [1] La demanderesse, en sa qualité de locateur d un local commercial, réclame certains loyers du syndic du locataire ayant fait faillite. LES FAITS [2] Le 1 er février 2001, un bail intervient entre la demanderesse et Sauvé Plymouth Chrysler (ci-après «Sauvé») aux termes duquel un espace commercial est loué pour une durée de 10 ans à un loyer de ,71 $ par mois une fois indexé au prix de la période en litige.

2 PAGE : 2 [3] Le 8 juillet 2005, Sauvé fait cession de ses biens et la défenderesse est nommée syndic de l actif de la faillie. Suite à la fermeture du commerce, certains actifs sont repris par des créanciers garantis alors que d autres subsistent, nécessitant leur liquidation par la demanderesse. [4] Afin de pouvoir exécuter son mandat, le syndic doit occuper les lieux et conséquemment, accepte de payer le loyer dû par la faillie. D abord pour les mois d août, septembre et octobre. [5] Les choses se compliquent à partir de novembre. [6] Plusieurs discussions et malentendus ont lieu à partir de ce mois. Il en résulte que la défenderesse ne paie qu une partie du mois de novembre alors qu elle aurait occupé les lieux jusqu au 26 janvier La demanderesse ne réclame qu un mois de loyer, soit du 26 décembre 2005 au 26 janvier 2006, alléguant que pour la période antérieure, une entente la liait au syndic en vertu de laquelle ce dernier était dégagé du paiement. [7] La demanderesse réclame également des frais pour le nettoyage du local nécessité par les activités de liquidation, pour un total de 977,72 $. En cours d instance, elle abandonne une réclamation pour rachat d équipement. [8] La preuve est surtout documentaire et seuls deux témoins ont été entendus. L audition se révèle cependant ponctuée de nombreuses objections. [9] Du côté de la demande, on invoque une entente intervenue en novembre, prévoyant que la défenderesse n aurait pas à acquitter la dernière partie de loyer de ce mois vu que la demanderesse avait l opportunité de vendre l immeuble avec l équipement qu il contenait, ce qui représentait un avantage pour lui qui pouvait alors intéresser un éventuel acheteur du même type que l ancien locataire. [10] Ladite entente verbale prévoit que le syndic n a pas non plus à payer le loyer de décembre vu que la vente de l immeuble est prévue pour le 15 décembre. [11] Or, cette vente avorte et la défenderesse occupe jusqu au 26 janvier suivant pour liquider le matériel. La demanderesse évalue à un mois d occupation son dû. Elle tente d établir qu elle n a jamais demandé au syndic de retarder la vente de ses actifs ; elle se serait contentée de demander d être informée des démarches qu entendait entreprendre le syndic quant à la liquidation de l équipement. [12] On plaide que le syndic a volontairement attendu pour vendre puisqu il avait un intérêt à agir ainsi, vu que le promettant acheteur de la bâtisse, Les Immeuble Viau, aurait donné plus pour l équipement que ce que le syndic aurait pu obtenir via un encan. Ainsi, la demanderesse n a pas à supporter seule ce risque, pris en commun. [13] De l autre côté, on invoque le manque d engagement du syndic à supporter le délai supplémentaire provoqué par la seule initiative de la demanderesse. [14] La chronologie démontre que le 1 er août 2005, le procureur de la demanderesse, Me Sébastien Simard, adresse une lettre à Luc Marquis, représentant de la défenderesse, dans laquelle il indique le prix du loyer (D-2).

3 PAGE : 3 [15] Le 11, le syndic obtient une soumission pour l achat de l équipement par Encan Impérial pour $, à condition de pouvoir occuper le local sans frais pendant 30 jours (D-4). [16] Le 18 octobre, Me Simard écrit à l associé de Luc Marquis, André Labelle, faisant suite à une conversation téléphonique du 14. Lors de cette conversation, rapportée à l audience par André Labelle et à l égard de laquelle une objection basée sur le ouï-dire a été prise sous réserve, Me Simard lui aurait demandé de retarder la vente des équipements pour tenter d intéresser un potentiel acheteur oeuvrant dans le domaine de l automobile, donc pouvant offrir un meilleur prix pour la bâtisse. Me Simard fait donc état, dans sa lettre, de certaines réserves exprimées le 14 par André Labelle concernant le délai pour la réouverture d une concession Chrysler dans l immeuble de la demanderesse. Me Simard demande de l informer «avant d entreprendre quelque démarche que ce soit visant la vente des équipements du failli à un tiers qui verrait à les «sortir» de l immeuble» «puisqu il est dans l intérêt de toutes les parties que ces effectifs demeurent à l immeuble» (D-1, page 2). [17] Le 26 octobre, André Labelle confirme qu avant de vendre l équipement, il en fera part à la demanderesse ou à son représentant. Il ajoute : «Cependant, nous ne pourrons justifier le paiement du loyer relié à cette attente» et «( ) mais nous ne pourrons supporter encore les frais qui y seront reliés» (D-1, page 4). [18] Le 18 novembre, André Labelle réitère à Me Simard son objection à payer plus de loyer nécessité par le report de la vente de l équipement (D-1, page 3). [19] Le 25 novembre, Luc Marquis adresse une lettre à André Fortier, président de la demanderesse, avec un chèque annexé à titre de règlement de tout loyer dû et ce, jusqu à ce que la transaction avec Les Immeubles Viau, promettant acheteur, soit finalisée conformément, stipule la lettre, à une discussion tenue le 23 entre André Fortier et André Labelle (P-7). L histoire réelle révèle cependant que, quelques semaines plus tard, la vente avorte. [20] La vente n ayant pas lieu, le syndic ne procède à la liquidation des biens qu en janvier suivant et occupe le local, répétons-le, jusqu au 26 janvier [21] Le 10 février 2006, la défenderesse transmet à la demanderesse l unique paiement de la consommation de gaz par elle pour la période du 21 décembre 2005 au 25 janvier 2006 (P-11). [22] Le 20, la demanderesse réclame le loyer de janvier au montant de ,69 $ (D-1, page 6), différent de ce qui est réclamé dans la requête introductive d instance. [23] Le 28, André Labelle réitère par écrit sa position, alléguant que si la demanderesse n avait pas demandé de reporter la vente des biens, le syndic aurait pu les vendre dès octobre et que les lieux auraient donc été libérés le mois suivant (D-1, pages 7 et 8). La même lettre indique que la vente des biens fut retardée car le syndic espérait identifier un acheteur ayant l intention d y opérer une concession d automobiles. [24] La demanderesse invoque l obligation légale du syndic à payer le loyer à la place de la faillie pendant la période où elle utilise les lieux. De plus, elle plaide qu une entente

4 PAGE : 4 en ce sens est intervenue. Elle réclame, au surplus, des dommages pour avoir remis les lieux en état. Cependant, la preuve révèle que les travaux de nettoyage ont été effectués sans mettre préalablement la défenderesse en demeure. LES QUESTIONS EN LITIGE 1. Les objections : a) L existence d entente verbale b) Le ouï-dire 2. Les obligations du syndic à l égard des loyers ; 3. Y a-t-il une entente relative aux loyers de décembre et janvier? 4. Le syndic a-t-il l obligation de payer le loyer? 5. Les frais de nettoyage. DÉCISION 1. Les objections a) L existence d entente verbale [25] En début d audience, la procureure de la défenderesse s est à maintes fois objectée quant à l existence d entente n ayant pas fait l objet de contrat écrit, le tout basé sur la prohibition de la preuve orale prévue à l article 2862, alinéa 1, du Code civil du Québec 1. [26] Par la suite, ces objections ont perdu de leur intérêt puisqu il était évident que les parties avaient transigé entre elles d une manière ou d une autre. [27] Ces ententes ne doivent pas être mise de côté à cause de la prohibition édictée à l article 2862 C.c.Q. puisqu il existe au dossier suffisamment de commencement de preuve pour en permettre la démonstration au sens de l alinéa 2 de l article 2862 et de l article 2865 C.c.Q. Si leur existence devait être mise en doute, elle le serait uniquement pour une question de suffisance de la preuve. b) Le ouï-dire [28] À l audience, le Tribunal a accueilli une objection à une question posée au représentant de la demanderesse, André Fortier, qui désirait rapporter les paroles de monsieur Luc Marquis, associé chez le syndic défendeur, mais absent, le tout basé sur l interdiction de la preuve par ouï-dire. 1 L.Q., 1991, c. 64.

5 PAGE : 5 [29] Par ailleurs, il a pris sous réserve une objection à une réponse d André Labelle, rapportant les paroles de l avocat de la demanderesse, Me Sébastien Simard. [30] La procureure de la défenderesse a fait parvenir des notes et autorités pendant le délibéré, indiquant que l interdiction de la preuve par ouï-dire ne s applique pas aux déclarations qui sont invoquées à titre d aveux contre leur auteur 2. [31] Avec égards, cette exception à la règle ne s applique pas puisque les paroles de Me Simard que voulait rapporter monsieur Labelle ne constituent pas un aveu mais simplement un fait juridique. Or, l aveu est la reconnaissance comme telle d un fait passé pouvant produire des conséquences juridiques 3. [32] Le professeur Ducharme indique par ailleurs un autre cas de non-application de l interdiction de la preuve par ouï-dire : c est le cas où les déclarations orales sont l expression d un acte de volonté ayant pour objet de créer, de modifier ou d éteindre un droit 4. Dans la mesure où les paroles de Me Simard avaient pour conséquence de libérer le syndic de toute obligation, ces déclarations semblent à première vue s intégrer dans la catégorie dont traite cet auteur. [33] Cette solution se heurte cependant, elle aussi, à un double écueil. [34] D abord, un récent jugement de la Cour d appel met catégoriquement de côté cette façon de procéder. En effet, dans Leroux c. Pimparé 5, une personne tentait de prouver qu elle détenait un droit de superficie sur le terrain d une autre. En preuve, on offre la déclaration de son épouse à qui la partie adverse aurait mentionné que le couple pouvait avoir usage du terrain leur vie durant. [35] Or, la Cour confirme le jugement de première instance, mettant de côté cette déclaration de l épouse puisque constituant du ouï-dire sur un aspect fondamental du dossier. [36] Le deuxième écueil se trouve dans l économie générale du Code civil et du Code de procédure civile 6. Le principe de l introduction des témoignages se trouve au deuxième alinéa de l article 2843 C.c.Q. : «Le témoignage est la déclaration par laquelle une personne relate les faits dont elle a eu personnellement connaissance ou par laquelle un expert donne son avis. Il doit, pour faire preuve, être contenu dans une déposition faite à l'instance, sauf du consentement des parties ou dans les cas prévus par la loi.» DUCHARME, Léo, Précis de la preuve, 6 e édition, Wilson & Lafleur Ltée, 2005, numéros 1317 et 1318 Voir note 2 ci-dessus Voir note 2 ci-dessus, numéros 1284 à 1287 (2003) R.D.I. (C.A.) L.R.Q. C-25

6 PAGE : 6 [37] De même, l article 294 C.p.c. édicte : «Sauf lorsqu'il est autrement prescrit, dans toute cause contestée, les témoins sont interrogés à l'audience, la partie adverse présente ou dûment appelée. Chaque partie peut demander que les témoins déposent hors la présence les uns des autres.» [38] Le but évident de ces dispositions est de permettre le contre-interrogatoire de la tierce personne ayant fait une déclaration, le tout dans un régime de divulgation de la preuve, faisant en sorte que rien ne soit caché ou clandestin pour la partie adverse. [39] À titre exceptionnel, le législateur a prévu, dans le Code civil du Québec, un régime d exception prévu aux articles 2869 à En outre, l article 2869 mentionne : «La déclaration d'une personne qui ne témoigne pas à l'instance ou celle d'un témoin faite antérieurement à l'instance est admise à titre de témoignage si les parties y consentent ; est aussi admise à titre de témoignage la déclaration qui respecte les exigences prévues par le présent chapitre ou par la loi.» [40] Ainsi, pour éviter qu une personne ne témoigne, outre les autres exceptions prévues par le Code de procédure civile, il faut, aux termes de l article 2870, qu un avis soit donné à la partie adverse et l autorisation obtenue par le Tribunal. Il faut de plus qu on puisse s assurer que la déclaration fournisse des garanties suffisamment sérieuses pour pouvoir s y fier et qu il est impossible d obtenir la comparution du déclarant ou déraisonnable de le faire. [41] Dans le présent cas, la défenderesse ne pouvait se servir de la version entendue de Me Simard dans le but de prouver que la demanderesse avait renoncé à son droit d exiger un loyer pour la période d après novembre 2005 qu en convoquant Me Simard à cet effet, avec les limites entourant le secret professionnel ou aviser la partie adverse qu elle entendait se servir d une déclaration faite par l avocat antérieurement. Cet aspect n a pas fait l objet d allégué dans les procédures et a été soulevé pour la première fois au procès. Il repose sur un élément essentiel et son introduction serait de nature à prendre la partie adverse par surprise. [42] Conséquemment, l objection devrait être accueillie. [43] Le soussigné ajoutera cependant ce qui suit. [44] Ayant pris l objection sous réserve, il a quand même été à même de constater que jamais l avocat mentionne qu il acceptait ce que lui proposait son interlocuteur. Me Simard répond simplement à monsieur Labelle qu il aimerait qu il retarde la vente des biens, ce qui correspond tout à fait à ce que le procureur a indiqué dans sa lettre datée du 18 octobre 2005 (pièce D-1, page 2). [45] Conséquemment, le sort de l objection n a que peu de portée pratique. 2. Les obligations du syndic à l égard des loyers

7 PAGE : 7 [46] À cet effet, la doctrine 7 indique ce qui suit : «Ainsi, dans l affaire de la faillite de Restaurant Ocean Drive Inc., la Cour d appel a retenu la thèse de la responsabilité personnelle du syndic face au paiement du loyer d occupation. Au Québec, le syndic est personnellement responsable du paiement du loyer d occupation lorsqu il décide d occuper les lieux loués. Dans l éventualité où le patrimoine du failli possède suffisamment d actifs pour acquitter ce loyer, le syndic aura la faculté de le verser à même les actifs de la faillite ou de le verser personnellement et de se faire rembourser les montants ainsi payés à titre de déboursés administratifs. Cependant, lorsque le syndic a commis l imprudence de ne pas s assurer de la suffisance des actifs du failli pour acquitter cette somme, il doit en subir personnellement les conséquences. Aussi, en cas d incertitude, le syndic pourrait en un cas approprié se protéger à l encontre d une éventuelle responsabilité personnelle en obtenant une indemnité de la part des créanciers avant d entamer l administration de l actif. Cette décision de la Cour d appel confirme la tendance jurisprudentielle émanant de l affaire Re Auto Experts Ltd, au sujet de laquelle les auteurs dégagent notamment les propositions suivantes : (a) le loyer d occupation est une obligation personnelle du syndic au même titre que les autres déboursés encourus par lui dans l administration de l actif ; (b) le syndic a droit d être indemnisé à même le patrimoine du failli pour les montants déboursés à titre de loyer d occupation ; (c) il n est pas nécessaire pour le bailleur de déposer une preuve de réclamation quant au loyer d occupation puisqu il ne s agit pas d une dette due par le failli» [47] Et les auteurs mentionnent aussi : «Il s ensuit que les tribunaux de ces provinces de common law ont développé une certaine jurisprudence se penchant sur la notion d occupation effective de la part du syndic afin de déterminer l existence ou non d une dette personnelle de sa part quant au loyer d occupation. Le fait de changer les serrures sur les lieux sous bail ; de maintenir les actifs du failli sur place ; de les faire visiter par des acquéreurs éventuels ou d employer du personnel pour entretenir les lieux ou prendre inventaire des biens a ainsi été interprété comme pouvant donner naissance à une occupation effective de la part du syndic.» 8 (soulignement du Tribunal) 7 8 DESROSIERS, Martin et David TARDIF-LATOURELLE, Les droits et devoirs respectifs du bailleur, du locataire et du syndic dans un contexte d insolvabilité, Les Éditions Yvon Blais Inc., 2001, page 13 Voir au même effet : HOULDEN and MORAWETZ, Bankruptcy and insolvency law of Canada, 3 rd edition, 2004, page

8 PAGE : 8 [48] Il semble donc, règle générale, que le syndic est tenu d indemniser le locateur pour les mois de loyer ainsi que pour les dommages occasionnés aux locaux Y a-t-il une entente relative aux loyers de décembre et janvier? [49] La partie demanderesse n a pas réussi à démontrer que le syndic défendeur s est engagé nommément à payer le loyer réclamé pour les mois de décembre et janvier. [50] Par ailleurs, la défenderesse n a pas non plus réussi à prouver que la demanderesse avait renoncé spécifiquement à cette réclamation. [51] La chronologie des événements démontre plutôt que c est la demanderesse qui demande à l autre partie de retarder la vente des équipements puisqu un acheteur potentiel serait possiblement intéressé à acquérir non seulement la bâtisse mais aussi l équipement. Étant donné qu il était dans l intérêt du syndic d attendre, tel que reconnu par André Labelle lui-même, on acquiesce à cette demande mais en exprimant, immédiatement et de façon constante au cours des semaines qui suivent, une réserve à l effet que la demanderesse ne saurait être tenue responsable des loyers supplémentaires, le cas échéant. 4. Le syndic a-t-il l obligation de payer le loyer? [52] Le syndic, répétons-le, possède un certain intérêt à se rendre à la demande de Gestion S.P.V., sinon elle aurait refusé. Il faut cependant se rappeler que le syndic détient une offre formelle d un tiers pour l achat de l équipement. [53] Il est donc clair que malgré un certain intérêt par lui d attendre, le syndic se range d abord derrière une demande faite par le locateur, mais à la condition de ne pas encourir de frais supplémentaires. [54] Le reste des événements confirme que les parties n avaient pas prévu que la vente aux Immeubles Viau avorte. À cet égard, il est intéressant de faire la lecture du paragraphe 13 de la requête introductive d instance amendée. Ainsi, la demanderesse reconnaît dans ce paragraphe que si le projet n avait pas avorté, cause étrangère à la défenderesse, cette dernière aurait procédé à la vente des biens en octobre et aurait quitté les lieux, tel que prévu en novembre. [55] Conséquemment, le syndic ne peut être tenu responsable des conséquences d un acte imprévisible qui lui était étranger et, au surplus, qui tire son origine d une demande du locateur faite principalement dans son intérêt. 5. Les frais de nettoyage 9 Voir note 7 ci-dessus, page 14

9 PAGE : 9 [56] Il n a pas été contesté que ces frais ont été défrayés sans qu un avis préalable ou mise en demeure n ait été adressé à la partie défenderesse, le tout contrairement aux exigences de l article 1590 du Code civil du Québec. Ce manquement est fatal puisqu il n a pas permis à la partie adverse de constater l ampleur du dommage ou de réparer ce qu on pouvait lui reprocher. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande ; AVEC DÉPENS. GEORGES MASSOL, J.C.Q. Maître Pierre-Marc Mallette (Bernard, Brassard) Pour la demanderesse Maître Danielle Turcotte

10 PAGE : 10 (Turcotte, Nolet) Pour la défenderesse Date d audience : 31 octobre 2007 SOQUIJ et ses concédants de licence. Tous droits réservés.

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