FOCUS * LES SURFACES CB RICHARD ELLIS I FRANCE AOÛT * Une nouvelle publication du département Études & Recherche

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1 FOCUS * LES SURFACES CB RICHARD ELLIS I FRANCE AOÛT 2008 * Une nouvelle publication du département Études & Recherche

2 Qui l utilise? Aménageurs, architectes et promoteurs Les différentes surfaces* en immobilier d entreprise A quoi ça sert? La Surface Hors œuvre Brute (S.H.O.B.) C est la surface de référence dite du maçon, dont découlent toutes les autres. Elle est définie au premier alinéa de l'article R du Code de l'urbanisme comme «égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction», y compris les combles et les sous-sols, aménageables ou non, les toitures terrasses ainsi que les niveaux intermédiaires tels que les mezzanines et les galeries. La Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.) La notion de SHON est importante car elle est utilisée pour apprécier la conformité des ouvrages construits aux règles d urbanisme, en particulier pour celles qui font appel à des notions de densité de la construction. Ainsi c est la SHON qui est calculée dans les permis de construire ou les certificats d'urbanisme et qui permet de vérifier si un projet respecte les droits à construire autorisés sur le terrain d'implantation, ou de déterminer les droits résiduels sur un terrain bâti. Elle sert donc de base pour le calcul des différentes taxes d urbanisme, le versement résultant du dépassement de Plafond Légal de Densité ou la participation en cas de dépassement du Coefficient d'occupation des Sols. En clair, comment la calcule-t-on? Elle est calculée à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher. Elle doit donc prendre en compte tous les prolongements extérieurs d un niveau (balcons, loggias, coursives) à l exception des terrasses non couvertes de plainpied avec le rez-de-chaussée. En sont exclus tous les vides notamment ceux occasionnés par les cages d'escalier ou d'ascenseur : les marches d escalier et paliers intermédiaires, les rampes d accès et les trémies d ascenseur ne sont pas considérées comme de la surface de plancher. Elle s'obtient en déduisant de la S.H.O.B. les surfaces de plancher : des sous-sols et des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, c'est-à-dire disposant de hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m ou exclusivement affectés au fonctionnement technique de l'immeuble (chaufferie, système d'air conditionné, machinerie d'ascenseurs, installation téléphonique...) ; des toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes du rez-de-chaussée ; des aires de stationnement des véhicules.? Investisseurs, évaluateurs, commercialisateurs et utilisateurs La Surface Utile Brute (S.U.B.) On parle également parfois de surface balayable. C est elle qui sert de référence pour le calcul du loyer. Car, bien qu il n y ait pas d'unité de compte de superficie légalement obligatoire en immobilier d'entreprise, la surface utile brute est généralement inscrite dans le bail. Et, en l absence de définition réglementaire en délimitant clairement les contours, sa détermination laisse dans une certaine mesure place à la négociation contractuelle. La Surface Utile Nette (S.U.N.) Elle permet d établir la surface effectivement réservée aux espaces de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, salles de réunion etc...). *Définitions reprises de la Charte de l expertise Il s agit de la surface horizontale située à l'intérieur des locaux et dégagée de toute emprise. Elle est égale à la SHON, déduction faite des éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends gaines techniques, circulations verticales...) sans déduire les embrasures à 1 mètre du sol, des locaux techniques hors combles et sous sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique) à l exclusion de ceux exclusivement réservés à l'usage d'un locataire ou d'un co-propriétaire (salles informatiques par exemple). S agissant des parties communes, un calcul basé sur une répartition par quote-part est généralement appliqué. Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute la quote-part pour les parties communes, les locaux techniques non partagés, les circulations horizontales (couloirs, paliers d ascenseur et d escalier, sas de sécurité) ainsi que les locaux sociaux et les sanitaires. 2

3 Pourquoi un focus sur les surfaces? Voilà l exemple d un sujet a priori simple mais qui se révèle plus compliqué qu il n y paraît lorsque l on s y penche d un peu plus près. Car, en l absence de définition légale de la surface utile pour l immobilier d entreprise, à la différence du logement où la notion de surface habitable* est clairement encadrée par les textes réglementaires, chacun y met un peu ce qu il veut. Un flou d autant plus gênant que c est la surface utile qui est inscrite dans les baux et qui détermine donc le niveau de loyer (sans évoquer l'incidence sur l'expertise). Il nous a donc paru intéressant de faire un point sur la question, à l heure où les lignes pourraient évoluer sous l influence des contraintes environnementales. En effet, afin de faciliter le développement des opérations de construction ou de réhabilitation les plus performantes énergétiquement, la réforme du calcul de la surface hors œuvre nette (SHON) est aujourd hui à l'étude dans le cadre des travaux du comité opérationnel n 1 «Bâtiments neufs publics et privés» engagés à la suite du Grenelle de l'environnement. Une affaire à suivre * D après l article R du Code de la Construction, c est la surface de plancher construite sous une hauteur minimale de plafond de 1,80 m. On ne prend pas en compte les murs, les cloisons, les placards, les marches et cages d escalier, les embrasures de portes et de fenêtres, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, volumes vitrés, les parties communes ni les dépendances qui n ont pas pour destination l habitation. La loi Carrez, impose, depuis le 18 juin 1997, au vendeur d un lot en copropriété de calculer et de garantir la surface habitable, avec une tolérance maximale de 5%, de son bien. Tableau récapitulatif des éléments pris en compte dans les différentes définitions SHOB SHON SUB SUN Murs extérieurs Murs intérieurs porteurs Cloisons fixes Cloisons mobiles Toitures terrasses, aménageables ou non Balcons, loggias Vérandas non closes Coursives permettant l accès à des locaux et vérandas closes Combles ou sous-sols aménageables (réserves foncières) Combles ou sous-sol non aménageables (ou hsp < 1m80) Sous-sols ou niveaux dédiés au parking Niveaux intermédiaires (mezzanine, galeries, paliers) Circulations verticales Locaux techniques en infrastructure (combles, sous-sol) Locaux techniques en étage courant assurant le fonctionnement de l immeuble Locaux techniques en étage courant dédiés à l usage d un occupant Circulations horizontales Espaces d attentes intégrés aux circulations Sanitaires Hall d entrée et sas d accès quote-part Archives Élements de décor, placards en saillie ou non des murs Bureaux, salles de réunion, cafétéria 3

4 Exemple de répartition des surfaces pour un plateau de bureaux en RDC escalier montant SHOB A compter : tous les niveaux sans notion de hauteur, ni d accessibilité. A décompter : pylônes, canalisations, terrasses non couvertes, vides et espaces descendants. escaliers descendants Surface Totale S.H.O.B. : 395,62 m² Match France /Grande-Bretagne : des loyers parisiens moins chers mais des bureaux moins efficaces SHON A compter : la base de référence S.H.O.B. En 2007, IPD France a comparé le coût d exploitation d un bureau entre les deux pays. Conclusion : malgré des loyers de bureaux beaucoup plus élevés outre-manche (630 /m2 contre 437 /m2 en France), le coût global par occupant y apparaît 36 % moins élevé que chez nous (7 385 contre en France). Une performance qui est à mettre sur le compte d une efficacité des immeubles anglais apparemment bien meilleure que celle du parc français. De fait, en Grande-Bretagne, selon les données d IPD, 82 % de la surface brute sont dédiés à la surface nette de bureau contre seulement 57 % en France. Résultat : malgré une densité des espaces de bureaux sensiblement égale, le ratio SUB par occupant s établit à 12 m2 à Londres et à 23 m2 à Paris. Des résultats qui ne manqueront pas de relancer le débat sur l obsolescence de notre parc et son impact sur l attractivité de notre pays. A décompter : sous-sols et combles non aménageables, les surfaces non closes et aires de stationnement. Surface Totale S.H.O.N. : 386,67 m² SUB A compter : la base de référence S.H.O.N. A décompter : les éléments structuraux et circulations verticales. Surface Totale S.U.B. : 321,73 m² SUN A compter : la base de référence S.U.B.L. A décompter : les circulations, locaux sociaux, sanitaires et quote-part des parties communes. Surface Totale S.U.N. : 184,91m² Illustrations : David Piel et Frédéric Vincent (Easyburo) 4

5 L optimisation des surfaces, un élément essentiel de la réduction des coûts d occupation Le ratio SUN / SUB permet d apprécier le rendement utile d un bâtiment. Les utilisateurs y sont de plus en plus sensibles car ce ratio exprime le rapport entre la surface louée (donc le prix payé) et la surface réellement exploitable pour l implantation des postes de travail (déterminant les effectifs hébergés). Dans un contexte où la recherche d économies et la rationalisation des coûts immobiliers sont de plus en plus prégnantes, les immeubles présentant un mauvais rendement utile sont désavantagés en termes de coût unitaire du poste de travail par rapport à d autres bâtiments présentant des valeurs locatives comparables mais permettant une densité plus élevée des espaces de travail. Cependant, le ratio SUN / SUB ne mesure qu imparfaitement l efficacité pour l occupant en termes de configuration et de logeabilité des plateaux. D autres facteurs sont importants : facilité à diviser l espace sans redondance des circulations, importance des angles-morts, présence de poteaux limitant la flexibilité L efficacité d un plan peut notamment être améliorée par : l optimisation suivant les besoins potentiels des occupants de la taille et du nombre d éléments desservant l espace utilisable, tels que les éléments du noyau (escaliers, toilettes, ascenseurs), les canalisations verticales et les circulations. la création de bâtiments de forme compacte, offrant des espaces intérieurs à valoriser tels que des atriums, plutôt que des immeubles de forme allongée ; la réduction de l épaisseur des façades... En général, les plus petits plateaux sont moins efficaces en raison de la place proportionnellement plus grande prise par les éléments du noyau. Mais la configuration et la taille optimales d un plateau sont étroitement liées au style d organisation du travail de l occupant : certains peuvent préférer des espaces plus petits et intimes. Enfin, l optimisation du rendement en surfaces d un immeuble peut entrer en conflit avec les objectifs de développement durable. Ainsi, les immeubles profonds sont très efficaces en termes de surfaces utiles mais très énergivores (besoins en climatisation et en éclairage accrus). Et les nouvelles exigences en termes d isolation vont conduire à un épaississement des façades. «La tour de Babel des surfaces» par Denis François, Président de CBRE Valuation «Pourquoi y a-t-il tant des surfaces dans l immobilier en France», interrogeait récemment un client sur un air de reproche. La multiplication des surfaces employées dans l immobilier n est pas un avantage pour les évaluateurs, contrairement à ce que l on pourrait croire. Ces surfaces résultant soit d un texte législatif ou réglementaire (la S.H.O.B., la S.H.O.N) auquel cas seule une interprétation du texte peut poser des problèmes, soit d un consensus entre professionnels qui n est pas toujours unanime. La Charte de l expertise en évaluation immobilière, qui est tout sauf un code de surface, a consisté à réunir un consensus sur les définitions de base étudiées avec l Ordre des géomètres experts. La présente plaquette consiste à partir de l existant, à aller plus loin dans les questions de prise en considération ou non de tel ou tel élément dans les différents types de surface. Il apparaît évident pour le confort de tous, d avoir le plus souvent possible une définition et une approche commune des différentes surfaces employées. La question existe également chez nos principaux voisins. Elle va connaître en outre un regain d intérêt avec les exigences croissantes en matière d environnement. Des tentatives au niveau européen, notamment via la RICS et Tegova, pourront aussi contribuer à tenter de réduire les disparités dans la pratique de l utilisation des surfaces à travers l Europe. 5

6 Des impératifs environnementaux dévoreurs de SHON On estime que la SUBL est généralement égale à 85 % de la SHON dans les immeubles anciens. Dans les immeubles les plus récents et modernes, ce ratio dépasse les 90 %, cette performance attestant des efforts constants des promoteurs pour améliorer le rendement en surfaces de leurs immeubles et optimiser ainsi la rentabilité financière des opérations (rapport surface locative et donc valorisable/surface construite et donc coûts de construction). Toutefois, cette tendance risque d être remise en cause par les nouveaux impératifs de réduction des consommations énergétiques. En effet, les conclusions du Grenelle de l'environnement ont mis en avant la nécessité de développer rapidement la construction de bâtiments basse consommation et surtout d enclencher le mouvement de réhabilitation thermique du parc existant. Cela nécessitera la généralisation de solutions constructives et architecturales novatrices : façades doubles voire triple-peaux, isolation répartie, espaces tampon thermiques, installation d équipements énergétiques performants comme les chaudières bois ou les cogénérations Or, ces dispositions nécessitent à surface utile équivalente une emprise au sol plus importante et parfois une surélévation des bâtiments par rapport aux solutions constructives courantes (plus grande épaisseur des murs et des façades, dimensionnement des locaux techniques ). Ainsi, le maître d ouvrage peut se retrouver contraint de réduire la surface utile de son opération pour se conformer aux limites édictées par les règles d urbanisme (COS, hauteur des bâtiments). Combiné aux surcoûts déjà engendrés par l utilisation de techniques innovantes onéreuses, cela risque de compromettre fortement l équilibre financier de l opération. Le problème est encore plus prégnant dans la cadre de la rénovation thermique de l existant, l épaississement des façades exigeant le plus souvent en milieu urbain de sortir du cadre de l assise foncière pour empiéter sur le domaine public. Le problème du respect des prospects est également posé. C est pourquoi les dispositions techniques et architecturales innovantes devraient pouvoir être déduites du calcul de la S.H.O.N. et, le cas échéant, du gabarit (hauteur, profondeur) du bâtiment, afin de ne pas freiner l indispensable développement des immeubles basse consommation. Une piste de réforme aujourd hui à l'étude. 6

7 Le point de vue d un promoteur : Christopher Holloway, président de Capital&Continental «Je considère que le développement durable constitue pour nous tous un enjeu majeur et sans aucun doute le principal défi du XXI e siècle. Cette conviction doit guider chacun de nos actes, que ce soit dans notre vie personnelle ou dans nos activités professionnelles. C est pourquoi il importe aujourd hui d accélérer le mouvement pour réduire significativement l empreinte écologique de l immobilier d entreprise dans les années à venir. Le chantier est énorme et nous demandera à nous autres, concepteurs d immeubles, de faire preuve d audace et d imagination pour promouvoir la performance environnementale sans sacrifier l efficacité et le confort des bureaux. Mais l innovation a un coût et a besoin d un environnement juridique clair pour prospérer. Or, s agissant de la question des surfaces, nous nous trouvons aujourd hui dans l incertitude. Certaines peaux extérieures peuvent être décomptées de la S.H.O.N. si elles se trouvent à l air libre. Mais si je prends l exemple du nouveau projet que Capital&Continental développera à Saint-Ouen, la volonté d anticiper la future RT 2010 ainsi que les nuisances sonores liées à la proximité du périphérique nous conduisent à installer un triple vitrage hyper performant qui impactera fortement le rendement en surface utile de notre opération. C est aberrant quand on connaît déjà le coût d une telle enveloppe, de loin le 1 er poste d investissement dans la conception d un immeuble de bureaux. Il faut bien se rendre compte que les nouvelles contraintes thermiques et acoustiques vont conduire à un important épaississement des murs : on pourra facilement atteindre les 30 cm au lieu des 5 cm actuels. L équation financière sera alors d autant plus difficile à résoudre que les valeurs foncières seront élevées : en cœur d agglomération, on ne peut pas se permettre de gaspiller de la SHON au regard du prix des terrains. Or, c est précisément sur ces secteurs de la 1 ère couronne, bien irrigués par les transports en commun, qu il faut favoriser la densification du tissu urbain et le développement de nouveaux pôles tertiaires si on veut réduire les émissions de gaz à effet de serre liées à la circulation automobile. Il est donc urgent que le législateur se penche sur la question des surfaces pour clarifier la situation et nous permettre de développer de nouveaux produits toujours plus performants sur les meilleures localisations.» ÉTUDES ET RECHERCHE ARTÉQUATION (AMO) EASYBURO (Aménagement d espace) VALUATION (Expertises) Aurélie Lemoine Tél aurelie.lemoine@cbre.fr Emmanuel Sauvage Tél esauvage@artequation.com Olivier Bourdais Tél olivier.bourdais@easyburo.com Denis François Tél denis.francois@cbre.fr Christelle Bastard Tél christelle.bastard@cbre.fr David Piel Tél david.piel@easyburo.com Philip Picache Tél philip.picache@cbre.fr CB Richard Ellis, août 2008 Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'intérêt Economique - Siège social : , rue de Courcelles PARIS - Siren : RCS Paris 7

8 ETUDES ET RECHERCHE AMENAGEMENT D ESPACE CAPITAL MARKETS COMMERCIALISATION MARKETING RETAIL PROPERTY MANAGEMENT CONSEIL EN IMPLANTATION VALUATION GLOBAL CORPORATE SERVICES PORTFOLIO MANAGEMENT ASSISTANCE A MAITRISE D' OUVRAGE BUILDING CONSULTANCY HOTELS RESIDENTIEL VENTE A UTILISATEURS CONSULTING rue de Courcelles BP Paris Cedex17 33 (0)