Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès

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1 La confiance dans le marché immobilier est de retour après six années d incertitude. Bénéficiant d une conjoncture traditionnellement favorable et d un attrait toujours grandissant, le marché immobilier luxembourgeois a réalisé une performance significative au cours des dix dernières années. Quelles sont les perspectives du marché immobilier luxembourgeois à l horizon 2020? Notre étude vise à mettre en lumière les transformations du secteur ainsi que les grandes tendances susceptibles de créer de nouvelles opportunités sur ce marché. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès

2 Le Grand-Duché de Luxembourg Une situation de multilinguisme Population 2014 Population totale (x1000) Luxembourgeois Ressortissants étrangers dont: Portugais 90.8 Français 37.1 Belges 18.1 German 12.7 Autres ressortissants de l UE 55.7 Autres 34.5 Proportion d étrangers en % 45.3 Territoire: La situation linguistique au Luxembourg se caractérise par la pratique et la reconnaissance de trois langues: le luxembourgeois, le français et l allemand 2,586 km 2 57 km 82 km Allemagne Belgique Luxembourg Ville Pétange Differdange Esch-sur-Alzette Dudelange 32.6 Communes les plus importantes 2014 (en milliers) 19.4 France Capitale: Luxembourg Ville Source: STATEC, Portail statistique

3 Table des matières Première partie : Introduction 4 Seconde partie : Petit pays, grandes ambitions 6 Troisième partie : Quelles perspectives à l horizon 2020? Immobilier de bureau Immobilier résidentiel 20 Quatrième partie : Tendances et moteurs de l évolution du paysage immobilier Mobilité interne et frontalière Perspectives économiques internationales Evolutions et transformations démographiques Technologie et développement durable Nouvelles sources de financement Action gouvernementale 37 Cinquième partie : Conclusion - Opportunités et enjeux du marché 38 Vos contacts 39 Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 3

4 Première partie Introduction : L immobilier luxembourgeois au diapason des grandes tendances mondiales Un secteur marqué par de fortes transformations Au niveau mondial, le secteur immobilier évoluera dans un contexte de transformations économiques et sociales rapides au cours des cinq prochaines années. Les acteurs qui sauront anticiper ces évolutions seront les plus à même de saisir les nouvelles opportunités. L immobilier connaît d ores et déjà un regain d intérêt et de nombreux investisseurs cherchent à renforcer leur participation dans ce secteur. Pour preuve, l agence de notation Standard & Poor s a récemment souligné l essor remarquable du secteur, en créant une classe d actif spécifique à l immobilier d investissement en dehors des actifs financiers traditionnels. Selon les estimations du rapport «Real Estate 2020: Building the future», la valeur de l investissement immobilier institutionnel au niveau mondial devrait augmenter de plus de 55 % entre 2012 et 2020, passant de milliards à milliards de dollars. Six enjeux majeurs globaux se dégagent pour le secteur immobilier: 1. L expansion urbaine rapide 2. Les transformations démographiques sans précédent bouleversant la demande immobilière. 3. La croissance des économies émergentes renforçant la concurrence autour des actifs immobiliers. 4. L impact des enjeux du développement durable sur l architecture et la construction. 5. Le changement des fondamentaux du marché immobilier avec l arrivée des nouvelles technologies. 6. L essor de l immobilier au sein des places financières. Croissance soutenue du marché immobilier luxembourgeois Le marché luxembourgeois a connu un développement rapide au cours des dix dernières années, se démarquant de la plupart des autres pays européens. L immobilier reste fortement marqué par la situation géographique et démographique uniquedu pays et cette tendance devrait se poursuivre. Les principaux moteurs du marché luxembourgeois sont l immobilier de bureau et l immobilier résidentiel, dont la valorisation reste considérable par rapport à la taille du pays. Selon nos estimations, la croissance de ces deux marchés se poursuivra jusqu en 2020, avec de nombreuses opportunités à la clé. Le Luxembourg reste un marché porteur qui se distingue par sa stabilité politique et économique. L avenir et le succés du marché immobilier luxembourgeois sont ainsi largement tributaires des spécificités et des avantages compétitifs du pays. Le renforcement des infrastructures sera ainsi nécessaire afin de conserver l attrait du Grand-Duché et de répondre aux besoins de l ensemble des résidents et des entreprises du pays. Ces enjeux constituent une priorité pour le gouvernement et de nombreuses initiatives ont été lancées afin de conserver la qualité de vie et de renforcer la place du pays sur la scène internationale. La stabilité économique constitue également un pilier essentiel du marché immobilier. Le Luxembourg a connu des évolutions considérables au cours des deux dernières années, marquées par un engagement renforcé pour la coopération et l échange d informations en matière fiscale. Ces transformations seront à même d attirer de nouveaux investisseurs, notamment les particuliers fortunés. En matière de croissance du Produit Intérieur Brut (PIB), les prévisions du gouvernement et des instances internationales telles que le Fonds Monétaire International (FMI) restent optimistes. La croissance du secteur immobilier sera également soutenue par l innovation technologique, les enjeux du développement durable et les nouvelles sources de financement. Disclaimer: Cette brochure fait un certain nombre de prédictions et inclut la vision de PwC sur l environnement futur du secteur de l immobilier. Ces prédictions sont à prendre pour ce qu elles sont. Ces prédictions sur l environnement futur du secteur abordent des problématiques qui restent incertaines et qui peuvent par conséquent se matérialiser différemment de ce qui est présenté dans cette brochure. Les informations communiquées dans ce document ne se substituent pas à un conseil légal ou à d autres services professionnels. En cas de besoin en conseil légal ou juridique, les lecteurs peuvent se tourner vers leurs propres conseillers légaux ou consultants professionnels pour discuter des données qui les concernent. Toutes les références se trouvent en note de bas de page. Cette brochure a été publiée en avril PwC Luxembourg

5 Six prévisions se dégagent à l horizon 2020 Le paysage immobilier luxembourgeois connaitra des évolutions spéctaculaires au cours des prochaines années: L immobilier de bureau et l immobilier résidentiel enregistreront une croissance de l ordre de 60 % et 50 % respectivement entre 2012 et Cette croissance sera notamment portée par le développement économique et l augmentation des besoins en espaces de bureau et en main-d œuvre. À l heure actuelle, le Luxembourg dispose de surfaces de bureau insuffisantes pour satisfaire la demande à venir. Si l économie poursuit sa croissance au rythme attendu, les entreprises viendront à manquer d espaces de bureau, créant une situation de pénurie. La mobilité et les infrastructures de transport joueront un rôle central: l augmentation projetée de la population et du nombre de travailleurs frontaliers pèseront sur les besoins en infrastructure et des solutions de mobilité efficaces devront être adoptées rapidement. Le marché locatif à Luxembourg-Ville et dans les communes voisines sera soutenu par l arrivée de nouveaux résidents. De même, un nombre croissant de ressortissants luxembourgeois à revenus modestes se verront contraints de déménager en périphérie, voire dans les pays limitrophes. La construction de logements collectifs prendra le pas sur la construction d habitations individuelles afin de s aligner sur les besoins et les budgets des ménages. En moyenne, le nombre de personnes par ménage a sensiblement diminué au Luxembourg au cours des dernières décennies, et cette tendance devrait s amplifier avec l arrivée de nouveaux résidents. Le marché luxembourgeois verra l arrivée de nouveaux investisseurs privés et institutionnels, tels que les fonds de pension, tout en restant une destination de choix pour les particuliers fortunés. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 5

6 Deuxième partie Petit pays, grandes ambitions C est ainsi que l on peut définir le développement du pays ces dernières décennies. Le Luxembourg a connu une croissance économique et démographique exponentielle, par comparaison aux autres pays de l UE. 2 6 PwC Luxembourg

7 Une économie compétitive et à forte croissance n La population active a presque doublée en 20 ans contre 20% en Europe 1 n Le PIB luxembourgeois a plus que triplé entre 1981 et 2014 alors que le PIB de la zone euro a doublé sur la même période 2 Outre sa stabilité politique et budgétaire, l un des atouts principaux du Grand-Duché réside dans sa capacité d adaptation en matière de stratégie économique. Avant de devenir une place financière de premier ordre, l économie du pays dépendait essentiellement du secteur agricole. La sidérurgie a ensuite pris le relais et a connu un essor considérable. Avec le déclin industriel, le gouvernement a réorienté sa politique afin de favoriser de nouveaux secteurs porteurs de croissance, notamment dans les services financiers. Le Grand-Duché a ainsi été le premier pays européen à adopter la Directive OPCVM en 1988, lui permettant de devenir un marché de premier ordre pour la domiciliation de fonds d investissement en Europe et dans le monde. Par la suite, le pays a su tirer parti de son expérience en matière financière pour devenir une place internationale reconnue dans les métiers de la banque et de l assurance. Aujourd hui, la place financière constitue le socle de son économie, même si le pays poursuit sa diversification en investissant dans de nouveaux secteurs tels que la logistique et les technologies de l information et de la communication. Conséquence directe : la taille de la population active au Luxembourg a presque doublé au cours des 20 dernières années, alors qu elle n a augmenté que de 20% dans l Union Européenne (UE) au cours de la même période. En parallèle, le PIB du Luxembourg a plus que triplé entre 1991 et 2014, alors celui de la zone euro a été multiplié par deux. Table 1: Croissance de l emploi (Base année 1994) n BE n FR n ALL n LU n UE Source: Fonds Monétaire International, Base de données des perspectives de l Economie Mondiale, octobre ,2 Fonds Monétaire International, Base de données des perspectives de l Economie Mondiale, octobre 2014 Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 7

8 Table 2: Carte de la compétitivité Sophistication des affaires Taille du marché Maturité technologique Innovation Développement du marché financier Institutions Efficacité du marché du travail Infrastructure Environnement macro-économique Santé et éducation primaire Enseignement supérieur et formation Efficacité du marché des biens Source: Rapport sur la compétitivité mondiale , Forum Economique Mondial Table 3: Pourcentage d entreprises innovantes dans l UE, (% d enterprises) Luxembourg Economies avancées Le pays a également encouragé l implantation et le développement de grandes multinationales sur son territoire. Cette attractivité se reflète dans la performance du pays affichée dans les classements internationaux en matière de compétitivité. Dans le cadre du Rapport sur la compétitivité mondiale (Rapport sur la compétitivité mondiale ) publié par le Forum économique mondial, le Luxembourg se classait en 2014 en 19e place sur 144 pays, soit trois places de mieux qu en Dans le cadre du classement mondial sur la compétitivité élaboré par IMD, le Luxembourg se positionnait en 13e place en 2013 et en 11e place en Le Grand-Duché a ainsi gagné des places dans la plupart des classements mondiaux. Avec Bruxelles et Strasbourg, la ville de Luxembourg peut également se targuer d être l une des capitales de l Union européenne : la ville abrite le siège de plusieurs institutions européennes telles que la Cour de justice de l UE, la Cour des comptes européenne, la Banque Européenne d Investissement, ainsi que plusieurs services de la Commission européenne et le secrétariat du Parlement européen. De nombreux fonctionnaires européens résident et travaillent au Luxembourg, contribuant à l essor du pays Allemagne Luxembourg Irlande Italie Suède Belgique Portugal Autriche France Finlande Grèce Pays-Bas Danemark Malte Royaume-Uni UE - 28 Estonie Slovénie Rep. Tchèque Chypre Croatie Slovaquie Espagne Lituanie Hongrie Lettonie Bulgarie Pologne Roumanie Source: Bilan Compétitivité 2014, Ministère de l Economie, Luxembourg 8 PwC Luxembourg

9 Une population multiculturelle et grandissante n Le nombre de résidents étrangers est un des plus élévés en Europe, culminant à 45% de la population 3 n La population a augmenté de plus de 70% de 1950 à Table 4: Croissance de la population (Base année 1950) La croissance de l économie du pays a été rendue possible par l arrivée en masse de travailleurs étrangers. Le Luxembourg compte ainsi l un des plus forts taux de résidents de nationalité étrangère en Europe, lesquels représentent plus de 45 % de la population du pays. Depuis 1977, le nombre d étrangers résidant au Luxembourg a été multiplié par trois 5. La plupart de ces derniers sont originaires de l UE, mais la proportion d étrangers en provenance de pays tiers est en augmentation constante. La majorité des nouveaux résidents sont des travailleurs hautement qualifiés, constituant un véritable atout économique pour le pays. Le Luxembourg propose de nombreux avantages visant à attirer de nouveaux talents. À titre d exemple, le pays se classe en troisième position dans le Global Talent Competitiveness Index n BE n FR n DE n LU n EU Source: Division de la population au Département des affaires économiques et sociales du Secrétariat des Nations Unies, Perspectives de la population mondiale, Révision 2012 Table 5: Composition de la population du Luxembourg de 1950 à % 75% 50% 25% 0% n Luxembourgeois n Etrangers Source: STATEC, Portail statistique 3,4,5 STATEC Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 9

10 Un des plus forts taux de travailleurs frontaliers en Europe... Le Grand-Duché peut tirer parti de sa position géographique centrale aux frontières de l Allemagne, de la Belgique et de la France. Le nombre de travailleurs frontaliers a triplé au cours des 20 dernières années 6 et ces derniers représentent désormais plus de 44 % de la main-d œuvre du pays 7. Chaque jour plus de personnes traversent les frontières pour y venir travailler 8. Les travailleurs français constituent la majorité des frontaliers, suivis des travailleurs belges et des travailleurs allemands. À l exception de pays tels que Monaco ou le Liechtenstein, le Luxembourg compte le plus fort taux de travailleurs frontaliers en Europe 9. Table 6: Pourcentage de travailleurs frontaliers par pays de résidence Belgique 25.0% Lux 24.8% Allemagne 50.2% France 6,7,8 STATEC, Portail statistique. 9 Scientific report of the mobility of cross-border workers within the EU-27/EEA/EFTA countries, MKW/ Empirica 2009 Source: STATEC, Portail statistique 10 PwC Luxembourg

11 ... et de nombreux problèmes de circulation Depuis 2000: Le nombre de voitures immatriculées au Luxembourg a augmenté de 35% 10 La population nationale a augmenté de 25% 11 Le nombre de frontaliers a augmenté de 75% 12 La mobilité constitue une priorité pour le gouvernement luxembourgeois. Avec un nombre croissant de travailleurs frontaliers, le Luxembourg est aujourd hui l un des pays les plus embouteillés au monde. Le pays se classe en 7e position dans le classement INRIX en 2014, alors qu il se positionnait en 14e place en Malgré les efforts considérables du gouvernement visant à promouvoir les transports publics, leur utilisation peine à se généraliser. Depuis le début des années 2000, le nombre de voitures immatriculées dans le pays a augmenté de 35 %, la population résidente a crû de 25 % et le nombre de travailleurs frontaliers a bondi de 75 %, alors que le réseau routier n a quasiment pas évolué. Table 7: Classement 2013 des pays les plus embouteillés en Europe (par heures passées dans les embouteillage par an) Variation 1 Belgium Netherlands Germany France Luxembourg UK Italy , 11, 12 STATEC, Portail statistique. Source: INRIX Source: STATEC Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 11

12 Coût de la vie élevé L augmentation de la population influence inévitablement la demande immobilière. La construction de nouvelles habitations au cours des dix dernières années n a pas été suffisante pour y répondre. En conséquence, les prix des logements au Luxembourg ont augmenté de plus de 35 % depuis Entre 2013 et 2014, les prix moyens des maisons et des appartements ont augmenté de 7 % et 2,9 % respectivement 14. Table 8: Croissance des prix annoncés (Base année 2004) Résider près de son lieu de travail devient ainsi un luxe. Les coûts liés au logement pèsent pour plus d un tiers des dépenses mensuelles des ménages luxembourgeois, soit le taux le plus élevé en Europe n Maisons n Appartements Source: Observatoire de l habitat, Ministère du Logement, Luxembourg Table 9: Pourcentage du coût du logement et énergie par rapport aux dépenses moyennes par foyer 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Belgique Allemagne Espagne France Luxembourg Pays-Bas Portugal 13 Observatoire de l habitat, Ministère du Logement, Luxembourg. 14 Economie et statisques, working papers 79, STATEC, Eurostat n 1988 n 1994 n 1999 n 2005 n 2010 Source: Eurostat 12 PwC Luxembourg

13 Les propriétaires au cœur du marché résidentiel n 85% des résidents nationaux sont propriétaires de leur logement 16 n 50% des résidents étrangers sont en location 17 La plupart des résidents au Luxembourg sont propriétaires de leur résidence principale, avec un taux de propriétaire de près de 71 % 18. Si ce taux est proche de la moyenne européenne et belge (70 %), il est en fort contraste avec les pays voisins, où il s établit à 64 % en France et à 53 % en Allemagne 19. Ces différences sont encore plus marquées au sein même du pays, où plus de 85 % des résidents de nationalité luxembourgeoise sont propriétaires de leur logement, alors que 50 % des résidents étrangers sont en location. Table 10: Statut d occupation de l habitat au Luxembourg Propriétaires 71% Locataires 25% Autres 4% 16,17,18,19 STATEC, Regards 26, décembre 2014 Source: STATEC, Regards 26, décembre 2014 Peu de spéculation sur l immobilier de bureau Le marché de l immobilier de bureau est étroitement lié à l essor économique du pays. L augmentation des besoins en matière d espaces de bureau limite les taux de vacance dans les zones centrales et la plupart des bureaux sont loués ou vendus avant l achèvement des travaux. Actuellement, très peu de promoteurs se lancent dans le développement de projets immobiliers spéculatifs. Cependant, le risque de ne pas trouver de locataires pour ces projets est limité, compte tenu de la forte demande d immobilier de bureau. Table 11: Estimation de l offre future de bureaux Source: Office market report Luxembourg, Q4 2014, JLL 2015e 2016e 2017e Offre spéculative (en milliers de m 2 ) Offre non-spéculative (en milliers de m 2 ) Total (en milliers de m 2 ) Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 13

14 Un immobilier commercial dense au cœur de la Grande Région La densité de l immobilier commercial par habitant est une des plus élevées en Europe La surface des principaux centres commerciaux devraient grossir de t m2 d ici 2017, soit une augmentation de 16% 20 La densité de l immobilier commercial au Luxembourg compte parmi les plus élevées d Europe. Néanmoins, ce marché dispose encore d une certaine marge de croissance, avec une clientèle grandissante en provenance de la Grande Région et des travailleurs frontaliers toujours plus nombreux, qui viennent consommer au Luxembourg en semaine mais aussi le week-end en famille. Avec une surface totale de près de m2, la densité commerciale par habitant est sensiblement plus élevée au Luxembourg que dans la plupart des autres états européens. La surface occupée par les grands centres commerciaux devrait augmenter de m2 d ici 2017, soit une augmentation de plus de 16 %. Table 12: Densité de l immobilier commercial (2012; Surface disponible / 1000 habitants) Serbie Bosnie Herz. Grèce Ukraine Bulgarie Turquie Russie Belgique Roumanie Hongrie Malte Allemagne Rep. Tchèque Slovaquie Italie Pologne Espagne EU - 27 Moyenne Croatie France Royaume Unie Portugal Lettonie Lituanie Danemark Autriche Suisse Pays-Bas Finlande Irlande Slovenie Luxembourg Suède Estonie Source: Cushmand & Wakefield, Marketbeat, Retail and office market report, Luxembourg, Spring Agents immobiliers, analyse de PwC 14 PwC Luxembourg

15 Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 15

16 Troisième partie Quelles perspectives à l horizon 2020? Malgré l impact de la crise financière, le marché immobilier présente à nouveau de nombreuses opportunités d investissement dans le pays. Méthodologie La valeur totale du marché immobilier résidentiel et de bureau a été estimée pour la période entre 2004 et 2012 à partir de données publiques. Ces informations ont ensuite servi de base pour nos estimations à l horizon Dans ce contexte, nous avons pris en considération les prévisions économiques du gouvernement luxembourgeois et de certaines instances supranationales. Ces informations ont ensuite été recoupées avec les données des agents immobiliers et les projections de croissance démographique et économique pour le pays. 16 PwC Luxembourg

17 1 Immobilier de bureau n En 2020, l immobilier de bureau atteindra les 32 milliards d euros contre 23 milliards euros en 2014, soit une croissance de 40% n D ici 2020, le Luxembourg connaitra une pénurie de l immobilier de bureau La valeur totale du parc immobilier de bureau au Luxembourg s élevait à 23 milliards d euros en Selon nos estimations, ce marché devrait connaître une croissance de l ordre de 5,9 % par an pour atteindre environ 32 milliards d euros en Table 13: Valeur de l immobilier de bureau au Luxembourg en milliards d euros ,5 14,5% ,5% 18,5 5,9% Taux de croissance annuel composé Source: Agents immobiliers, Analyse PwC L immobilier de bureau a connu une croissance de plus de 14 % par an entre 2004 et Cependant, crise financière oblige, la croissance du marché a ralenti entre 2007 et 2012, avec une croissance annuelle de l ordre de 1,5 %. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 17

18 Comparaison internationale Après une baisse des taux de croissance durant la crise financière, le marché immobilier luxembourgeois a rapidement renoué avec des taux de progression soutenus. Si le pays est classé parmi les économies avancées, ses perspectives de développement économique se comparent plus volontiers à celles des pays émergents. Table 14: Taux de croissance annuel composé du marché immobilier Source: Analyse PwC Economies avancées Pays émergents Luxembourg ,9% 14,6% 14,5% % 8,1% 1,5% ,7% 8,9% 5,9% Luxembourg conjugue les caractéristiques d une économie avancée au dynamisme d un pays émergent. 18 PwC Luxembourg

19 Une offre d immobilier de bureau insuffisante face à la demande Suite au redressement économique du pays, la location de surfaces de bureau a atteint son plus haut niveau depuis Cependant, le faible volume de chantiers lancés au cours des dernières années laisse entrevoir une pénurie de l offre. Avec un taux de vacance locative avoisinant les 4 % et pouvant potentiellement chuter à 3 % 21, voire moins, les surfaces actuellement disponibles seront insuffisantes pour satisfaire la demande. La hausse de la demande et la pénurie de nouvelles surfaces de bureau feront mécaniquement augmenter les loyers. Qui plus est, les propriétaires en profiteront pour négocier au mieux les loyers des bâtiments les plus prisés. D autres facteurs peuvent aussi avoir une influence sur l évolution du marché et atténuer la pénurie annoncée : La généralisation des open-space, réduisant la surface nécessaire par employé ; La démocratisation du télétravail, à la faveur des innovations dans le domaine des technologies de l information et de la communication. Table 15: Evolution du stock de l immobilier de bureau en m 2 et du PIB (base année 1995) n PIB n Stock de l immobilier de bureau Source: Ministère des Finances, FMI, Agents immobiliers, Analyse PwC En revanche, la présente analyse ne prend pas en considération l obsolescence des immeubles de bureau, bien qu il ne fasse aucun doute que les bâtiments peu écologiques devront tôt ou tard soit être rénovés pour rester concurrentiels sur le marché locatif, soit être démolis Ces facteurs sont ainsi susceptibles de faire augmenter les loyers dans les zones centrales et de promouvoir la construction de bureaux en périphérie, où les loyers sont moins élevés et où l accès reste plus aisé. Au vu des rentrées régulières d argent liées à la location, mais aussi des plus-values potentielles à la revente, l immobilier de bureau peut constituer un placement intéressant pour les investisseurs institutionnels Office market report Luxembourg, Q4 2014, JLL Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 19

20 2 Immobilier résidentiel n En 2020, l immobilier résidentiel atteindra 158 milliards d euros, comparé à 122 milliards en 2014, soit une croissance de 30% n L augmentation du taux de TVA de 3% à 17%, combinée au déséquilibre entre l offre et la demande de logements, devraient maintenir la valeur de l immobilier. Avec une valeur totale estimée à plus de 122 milliards d euros en 2014, le marché résidentiel reste de loin le marché immobilier le plus important au Luxembourg. Ce marché devrait continuer à croître à un rythme annuel de 5 % pour atteindre environ 158 milliards d euros en Table 16: Valeur de l immobilier résidentiel au Luxembourg en milliards d euros ,3% 76,5 3,7% 89, ,0% Source: STATEC, FMI, Observatoire de l habitat, Analyse PwC Taux de croissance annuel composé Le marché de l immobilier résidentiel est en croissance stable depuis 2004 et a été relativement épargné par la crise de 2008, notamment en raison des facteurs suivants : Croissance régulière de la population depuis Maintien de la demande à un niveau élevé, en particulier pour les appartements, qui, à surface égale, restent plus onéreux que les maisons individuelles. Une offre résidentielle en décalage avec l augmentation de la demande. Des normes de construction parmi les plus strictes en Europe, ce qui pèse sur les coûts. Un taux d inflation relativement élevé (2,6 % par an en moyenne entre 2004 et 2013). 20 PwC Luxembourg

21 Des prix à la hausse En raison de l augmentation continue de la demande et de la faiblesse de l offre, les prix de l immobilier résidentiel ont augmenté en flèche au cours des dernières années. L augmentation du taux de TVA, passant de 3 % à 17 %, ne fera qu exacerber cette tendance (Le taux de TVA pour les travaux de construction et de rénovation pour les logements qui ne sont pas occupés par leur propriétaire a été porté à 17 % au 1er janvier 2015). Les investisseurs seront ainsi susceptibles de répercuter cette hausse des coûts d investissement sur les loyers. Cependant, l augmentation de la TVA ne sera pas nécessairement répercutée immédiatement sur les prix de l immobilier. Le marché locatif luxembourgeois se concentre principalement sur la ville de Luxembourg et les communes voisines, avec une prépondérance d appartements pour le parc locatif. Les biens résidentiels sont majoritairement détenus par des particuliers, reflétant une préférence bien ancrée du pays pour l investissement dans la pierre. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 21

22 Quatrième partie Tendances et moteurs de l évolution du paysage immobilier Nous avons identifié les facteurs qui seront déterminants pour le secteur immobilier au cours des prochaines années ainsi que les principales tendances qui en découlent. Cette vue d ensemble semble essentielle en matière de planification à moyen terme 22 PwC Luxembourg

23 1 Mobilité interne et frontalière De plus en plus de personnes migrent vers la périphérie. En cause: n de plus grands espaces sont disponibles n les prix sont plus abordables n le télétravail se démocratise Les résidents délaissent la capitale en raison des loyers élevés et de la pénurie de logements Au cours deux dernières décennies, la population du Grand-Duché a augmenté de près de 40 % et le nombre de résidents étrangers a doublé. Une telle croissance démographique a nécessairement engendré certaines migrations internes. Entre 2005 et 2011, la ville de Luxembourg a connu un solde migratoire négatif: en chiffres absolus, plus de habitants (à savoir près de 9 % de la population en 2005) ont quitté la capitale au cours de cette période 22. Cette migration vers la périphérie peut s expliquer par l envolée des prix et le manque de biens adaptés dans la capitale. La capitale luxembourgeoise, traditionnellement dominée par les propriétaires occupants, prend peu à peu la forme d un marché locatif, incitant les personnes aspirant à accéder à la propriété à s installer dans les villes alentours. En outre, les évolutions informatiques rendent le télétravail de plus en plus accessible, renforçant l effet de migration vers la périphérie. Cependant, malgré la conjonction de ces facteurs, la population de la ville de Luxembourg a augmenté de 30 % entre 2005 et 2014, essentiellement grâce à l arrivée de nouveaux résidents étrangers , 23 STATEC, Portail statistique Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 23

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