SOMMAIRE. La Loi PINEL. D autres leviers d optimisation :

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1 SOMMAIRE La Loi PINEL D autres leviers d optimisation : La renégociation, La rationalisation des surfaces, Le désengagement : transfert? L acquisition? 1

2 LOI PINEL N du 18 juin 2014 relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, EVOLUTION DU REGIME DES BAUX COMMERCIAUX 2

3 Les objectifs de la loi PINEL : équilibrer les relations entre bailleurs et locataires Maitriser et lisser les hausses de loyers, Utiliser un indice de référence plus stable, Plafonner le réajustement annuel de loyer à 10 % du dernier loyer acquitté, Améliorer la transparence des baux par : Des charges identifiées et réparties entre bailleurs et locataires, Un état des lieux obligatoire à l entrée et à la sortie, Un droit de préemption pour le locataire si l immeuble est à vendre, Faciliter les implantations, Un bail dérogatoire porté à 3 ans, 3

4 LES 10 POINTS CLEFS DE LA LOI PINEL REVISION DE LA DUREE FERME DES BAUX, ALLONGEMENT DE LA DUREE DES BAUX DEROGATOIRES, CONVENTION D OCCUPATION PRECAIRE, IMPRESCRIPTIBILITE DES ACTIONS EN NULLITE, INDICES D INDEXATION DES LOYERS, ENCADREMENT DE LA VALEUR LOCATIVE, IDENTIFICATION ET RESTRICTION DES CHARGES, TAXES ET TRAVAUX RECUPERABLES, ETAT DES LIEUX, FORME DU CONGE, DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE, CESSION DE BAIL, 4

5 REVISION DE LA DUREE FERME DES BAUX LIBERTE POUR LE PRENEUR DE RENONCER A LA FACULTE DE DONNER CONGE A L EXPIRATION D UNE OU PLUSIEURS PERIODES TRIENNALES (BAIL COMMERCIAL DE 9 ANS), Art L du Code de Commerce d ORDRE PUBLIC LE PRINCIPE LES BAUX FERMES DE 9 ANS SONT INTERDITS, LES EXCEPTIONS LES LOCAUX A USAGE EXCLUSIF DE BUREAUX, LES LOCAUX A USAGE DE STOCKAGE, LES LOCAUX MONOVALENTS, LES BAUX FERMES CONCLUS POUR UNE DUREE SUPERIEURE A 9 ANS, EN VIGUEUR DEPUIS LE 20 JUIN

6 ALLONGEMENT DE LA DUREE DES BAUX DEROGATOIRES, CONVENTION D OCCUPATION PRECAIRE ART L du Code de Commerce BAIL DEROGATOIRE : DUREE 2 ANS MAXIMUM, BAIL DEROGATOIRE : DUREE PORTEE A 3 ANS MAXIMUM, CONVENTION PRECAIRE : DEFINITION JURISPRUDENTIELLE, CONVENTION PRECAIRE : DEFINITION LEGALE DES CONVENTIONS PRECAIRES (REPRISE DE LA DEFINITION JURISPRUDENTIELLE), EN VIGUEUR DEPUIS LE 1 er SEPTEMBRE

7 IMPRESCRIPTIBILITE DES ACTIONS EN NULLITE Art L du Code de Commerce, CLAUSES CONTRAIRES AUX DISPOSITIONS D ORDRE PUBLIC REPUTEES NULLES : CLAUSES CONTRAIRES AUX DISPOSITIONS D ORDRE PUBLIC REPUTEES NON ECRITES : ACTION EN NULLITE : PRESCRIPTION 2 ANS, ACTION EN NULLITE IMPRESCRIPTIBLE, EN VIGUEUR DEPUIS LE 20 JUIN

8 INDICES D INDEXATION DES LOYERS LIBERTE CONTRACTUELLE DES PARTIES POUR LE CHOIX DE L INDICE : ICC, ILAT, ILC, Art L du code de Commerce, SUPPRESSION DE TOUTE REFERENCE A L ICC DANS LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX, DESORMAIS 2 INDICES DE REFERENCE : L ILAT POUR LES BUREAUX ET L ILC POUR LES COMMERCES, EN VIGUEUR DEPUIS LE 1 er SEPTEMBRE

9 ENCADREMENT DE LA VALEUR LOCATIVE DANS LE CAS DU DEPLAFONNEMENT LIBERTE CONTRACTUELLE DES PARTIES POUR FIXER LE LOYER RENOUVELE A LA VALEUR LOCATIVE DU BIEN, LOI PINEL Art L , L du Code de Commerce, «PLAFONNER LE DEPLAFONNEMENT» LES AJUSTEMENTS DE LOYER APPLIQUES AU PRENEUR EN CAS DE DEPLAFONNEMENT NE POURRONT EXCEDER 10% PAR AN DU DERNIER LOYER ANNUEL ACQUITTE, N EST PAS D ORDRE PUBLIC (DEROGATION POSSIBLE), NE S APPLIQUE PAS AUX IMMEUBLES DE BUREAUX SAUF CAS «THEORIQUES» DE L ART. L , VARIATION DE PLUS DE 25 % DU LOYER A LA BAISSE ET REAJUSTEMENT, ET DE LA REVISION TRIENNALE, EN VIGUEUR DEPUIS LE 1 er SEPTEMBRE

10 IDENTIFICATION ET RESTRICTION DES CHARGES, TAXES ET TRAVAUX RECUPERABLES LIBERTE CONTRACTUELLE ENTRE LES PARTIES POUR LA REPARTITION DES CHARGES, POSSIBILITE DE BAUX NETS DE TOUTES CHARGES POUR LE BAILLEUR, Création de l Art L d ORDRE PUBLIC, OBLIGATION D UN INVENTAIRE DES CHARGES ET D UNE REPARTITION ENTRE LOCATAIRES ET BAILLEURS DANS UN DOCUMENT ANNEXE LORS DE LA SIGNATURE D UN BAIL, OBLIGATION NOUVELLE POUR LE BAILLEUR : A LA SIGNATURE DU BAIL, INFORMER LE LOCATAIRE DES TRAVAUX REALISES DEPUIS 3 ANS ET DE CEUX PREVUS DANS LES 3 ANS A VENIR, LE DECRET DU 3/11/2014 (Art R ) PRECISE LES TAXES, IMPOTS ET CHARGES QUI NE PEUVENT ETRE IMPUTES AUX LOCATAIRES, EN VIGUEUR DEPUIS LE 1 er SEPTEMBRE 2014 ET LE 3 NOVEMBRE

11 IDENTIFICATION ET RESTRICTION DES CHARGES, TAXES ET TRAVAUX RECUPERABLES Ne peuvent être imputées au locataire : Les dépenses liées aux grosses réparations mentionnées à l art 606 du code civil, Les dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté et aux mises en conformité de l immeuble s ils relèvent de l art 606 du code civil, Les impôts, la Contribution Economique Territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le propriétaire de l immeuble. Cependant, peuvent être à la charge du locataire, la taxe foncière (et les taxes additionnelles type TEOM) ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l usage de l immeuble (taxe bureau), Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers de l immeuble, Les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d autres locataires, dans un ensemble immobilier ou un immeuble disposant de plusieurs lots, 1

12 ETAT DES LIEUX LIBERTE CONTRACTUELLE DES PARTIES, ETAT DES LIEUX SOUVENT ETABLI DANS LA PRATIQUE (BUREAUX). Art L d ORDRE PUBLIC, ETAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE OBLIGATOIRE A L ENTREE ET A LA SORTIE DES LOCAUX (BAUX COMMERCIAUX, DEROGATOIRES, PROFESSIONNELS), REALISE A L AMIABLE OU PAR HUISSIER, LE BAILLEUR PEU DILIGENT NE POURRA PAS SE PREVALOIR DE L ARTICLE 1731 DU CODE CIVIL (IMMEUBLE SUPPOSE PRIS EN BON ETAT DE REPARATIONS LOCATIVES,) EN VIGUEUR DEPUIS LE 20 JUIN

13 FORME DU CONGE EXPLOIT D HUISSIER OBLIGATOIRE, LETTRE RECOMMANDEE NON VALABLE MEME SI ELLE ÉTAIT ACCEPTEE PAR LES PARTIES DANS LE BAIL, Art L du Code de Commerce, L ACTE D HUISSIER N EST PLUS OBLIGATOIRE, LE CONGE PEUT ETRE DELIVRE PAR LETTRE RECOMMANDEE, EN VIGUEUR DEPUIS LE 20 JUIN

14 DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE PAS DE DROIT DE PREEMPTION AU PROFIT DU LOCATAIRE D UN BAIL COMMERCIAL EN CAS DE VENTE DE BUREAUX OU DE COMMERCES, CREATION D UN DROIT DE PREEMPTION AU PROFIT DU LOCATAIRE : Art L du code de commerce, LE BAILLEUR DOIT INFORMER LE LOCATAIRE DE LA VENTE «DES MURS» ET DES CONDITIONS D ACQUISITION PAR LETTRE RECOMMANDEE AVEC AR, LE LOCATAIRE EST PRIORITAIRE ET DISPOSE D UN DELAI D UN MOIS POUR REPONDRE, EXCLUSION DU DROIT DE PREEMPTION : VENTE UNIQUE DE PLUSIEURS LOCAUX D UN ENSEMBLE COMMERCIAL, VENTE GLOBALE D UN IMMEUBLE COMPRENANT DES LOCAUX COMMERCIAUX, VENTE UNIQUE DE LOCAUX COMMERCIAUX DISTINCTS, VENTE AU CONJOINT, ASCENDANT, DESCENDANT DU BAILLEUR, EN VIGUEUR DEPUIS LE 1 er DECEMBRE

15 CESSION DE BAIL EN CAS DE CESSION D UN BAIL COMMERCIAL, LE CEDANT RESTE GARANT DU CESSIONNAIRE JUSQU AU TERME DU BAIL, Art L et , LA CLAUSE DE GARANTIE DU CEDANT AU PROFIT DU BAILLEUR EST LIMITEE A 3 ANS, OBLIGATION DU BAILLEUR D INFORMER LE CEDANT DE TOUT DEFAUT DE PAIEMENT DU CESSIONNAIRE DANS UN DELAI D UN MOIS, CES ARTICLES NE SONT PAS D ORDRE PUBLIC, LES CONVENTIONS POURRONT Y DEROGER, EN VIGUEUR DEPUIS LE 20 JUIN

16 Assistance Conseil Transparence Indépendance Optimisation Renégociation Un état d esprit

17 UNE UNE EQUIPE EQUIPE Pour vous conseiller : Et leurs collaborateurs Tel : (1) Pierre ORSINI Associé, IEP Paris pierre.orsini@actior.fr Tel : (6) Nicolas RODIER Président nrodier@actior.fr Tel : (6) Laurent VIGNON Associé, FRICS lvignon@actior.fr Tel : (6)