FICHE 9 : PRIX DES VENTES ET DES LOCATIONS

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1 FICHE 9 : PRIX DES VENTES ET DES LOCATIONS Le contexte de crise économique couplée d une crise de l immobilier nous amène à vous présenter un état des lieux des prix des ventes et des locations. Pour cela, les prix du foncier se mesurent à travers les prix des terrains à bâtir et mais aussi par l effet perturbateur du marché résidentiel sur les terrains agricoles. L évolution du volume de transactions ainsi que les prix des différents biens immobiliers permettent de mesurer l état du marché immobilier. Quant au marché locatif, nous l étudierons par le biais des loyers pratiqués pour les différents types de logements et en fonction de leur localisation. 1. Niveau du marché foncier La commune de se décompose en 9 cantons. Le canton «3» comprend également les données concernant la commune de Cabestany ; tandis que «7» comporte les données de la commune de Bompas. Afin de faciliter la lecture des données, ces deux cantons ont été isolés et les données concernant exclues. Les données dites du «canton de» (parfois nommé «pseudo canton de») correspondent uniquement aux chiffres de la commune intra muros. Cet indicateur permet de mesurer l effet perturbateur du marché résidentiel ou de loisirs sur le marché foncier de l espace agricole ou forestier. Pour chaque canton, la surface du marché résidentiel ou de loisirs est multipliée par le prix moyen par hectare des surfaces non bâties de ce marché. Puis, cette moyenne nationale est divisée par le ratio national. La perturbation du marché local est ainsi mesurée en tenant compte du marché national (indice de référence : base 100 qui correspond à la moyenne de la France métropolitaine). 1

2 Ainsi, pour la grande majorité des cantons du département, le marché résidentiel ou de loisirs a eu d importants effets perturbateurs sur les prix du foncier agricole, notamment sur le littoral (Argelès-sur- Mer 619, Côte Vermeille 358, Saint-Cyprien 363), en plaine ( 7 : 170, Pseudo canton de 248, Toulouges 233) et en milieu montagnard (Saillagouse 236, Mont-Louis 209). Les prix du foncier agricole sont les moins perturbés en milieu rural (Olette 28, Sournia et Thuir 46, Latour de France 50) où la pression démographique est moins importante. La Base des références immobilières du notariat, gérée par la S.A. PERVAL, a été créée en 1990 afin de permettre la pratique de l'évaluation de biens immobiliers par comparaison, seule méthode reconnue par les tribunaux. Elle recense, grâce au volontariat des notaires, les ventes de biens immobiliers de tous types (immeubles, maisons, appartements, terrains, locaux d'activité, biens agricoles et viticoles, garages) et indique le prix réel des transactions. Les ventes en viager, les transactions de biens atypiques, tels que les chambres de bonne, les lofts, les ateliers, les grandes demeures ou les châteaux ainsi que les acquisitions faites par des professionnels de l'immobilier sont exclues. La donnée statistique n'est calculée que si le nombre de mutations enregistrées dans la base PERVAL pour la période étudiée est supérieur ou égal à 20. Les statistiques sont calculées sur une période de 12 mois glissants. La cartographie des secteurs immobiliers Perval découpe le département en trois zones qui correspond aux arrondissements de, et. Les secteurs immobiliers Perval Le prix moyen des terrains à bâtir des Pyrénées-Orientales ( ) est légèrement inférieur à celui de la moyenne régionale ( ) mais bien supérieure à la moyenne nationale ( ). En 2009, les prix du foncier étaient bien supérieurs dans le département que pour l ensemble de la région. 2

3 Au sein du département, un écart de existe entre le secteur immobilier de et celui de à la défaveur du premier, le secteur de se trouvant dans une situation intermédiaire. Notons cependant que ces prix ne tiennent pas compte de la surface du logement. Actuellement, les terrains en vente sur le secteur de sont plus grands que ceux de, ce qui explique en partie les différentiels de prix. En moyenne, l acquisition du terrain constitue 43 % du coût total de construction, contre seulement un tiers sur l ensemble du territoire métropolitain. Notons qu il ne nous sera pas possible de mesurer l évolution des prix des terrains à bâtir comme ceux des biens immobilier. La base Perval a changé de méthode de calcul depuis février 2010 et les prix affichés correspondent aux prix acquéreurs et non plus aux prix net vendeur. France LR PO Prix moyen en des terrains à bâtir par secteur immobilier Perval du 01/11/2010 au 31/10/2011 (Perval) 3

4 2. Marché de l immobilier Les Pyrénées-Orientales sont découpées en 22 secteurs immobiliers définis par l AURCA afin d observer à une échelle fine les tendances du marché immobilier selon les différents territoires du département. L essentiel des transactions immobilières effectuées au sein des Pyrénées-Orientales de 2005 à 2008 l ont été dans la plaine (23%), notamment à (entre 1100 et 1600 transactions par an) et dans sa première couronne périurbaine (850 à 1200), puis sur le littoral (exemple du littoral centre avec 400 à 550 transactions chaque année). On constate que le milieu rural et surtout le milieu montagnard ne comptabilisent que très peu de transactions. Moins de 1% des transactions effectuées dans le département entre 2005 et 2008 sont situées dans les secteurs immobiliers des Angles (0,1%), du Capcir (0,2%), des Aspres/Piémonts (0,5%), de Conflent (0,5%) ou de Fenouillèdes occidentales (0,6%). Pour ces secteurs, les volumes de transactions n excèdent pas les 150 unités. Quant à l évolution des transactions durant ces quatre années, elle montre une diminution nette et continue du volume des transactions avec 2000 transactions de moins en 2008 qu en 2005 soit près de 30% pour le département. Les secteurs immobiliers ayant connu une évolution similaire sont ceux du Vallespir, Albères, Sud Plaine, l Agly et Axe RN116. et sa première couronne ont connu une évolution plus irrégulière avec un pic en Les secteurs pour lesquels on relève une relative stabilité sont le Conflent,, Aspres/piémonts et Aire d influence pradéenne est l année où le nombre de transactions est le plus faible avec la crise économique et cela se ressent pour l ensemble des secteurs immobiliers du département, excepté pour le littoral nord. 4

5 Vallespir Sud plaine Salanque 1ère couronne nord llittoral sud Littoral nord Littoral centre Fenouillèdes orientales Fenouillèdes occidentales Conflent Cerdagne Capcir Axe RN 116 Aspres/pièmonts Les Angles Amélie-les-Bains Albères Aire d'influence pradéenne Agly transactions 2008 transactions 2007 transactions 2006 transactions Nombre de transactions immobilières par secteur immobilier AURCA de 2005 à 2008 (Filocom) 6 logements achetés sur 10 en 2008 sont devenus des résidences principales et 3 des résidences secondaires, le reste sont des logements vacants. Le poids des résidences secondaires sur le total des transactions montre la pression touristique sur les secteurs immobiliers. La montagne est la plus touchée par ce phénomène (Les Angles 90%, Capcir 84%, Cerdagne 78%), suivie du littoral avec 50 à 60% de résidences secondaires parmi le total de transactions effectuées en En volume, c est ce dernier qui accueille le plus grand nombre de transactions devenues des résidences secondaires (plus de 55% du total départemental). vacant Résidence principale Résidence secondaire Pyrénées-Orientales Vallespir Sud plaine Salanque 1ère couronne perpi nord llittoral sud Littoral nord Littoral centre Fenouillèdes orientales Fenouillèdes occidentales Conflent Cerdagne Capcir Axe RN 116 Aspres/pièmonts Les Angles Amélie Albères Aire d'influence pradéenne Agly 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Vocation du logement au moment de l accession à la propriété en 2008 par secteur immobilier ( Filocom) 5

6 Les transactions devenues des logements vacants se localisent essentiellement à et dans le Vallespir (Vallespir,, Amélie-les-Bains) qui en comptent 17 à 21%. Cette donnée n est pas significative puisqu elle comptabilise les logements vacants au moment de l accession. Elle comporte aussi les logements en attente de locataire ou de succession. Les prix varient fortement selon le type et l ancienneté des biens. Les tendances pour les maisons neuves ne peuvent être étudiées car ce marché, constitué pour sa grande majorité de contrats de construction, n'est pas traité par les notaires en tant que tel. Nous verrons les prix des maisons anciennes et des appartements anciens et neufs. France LR PO Maisons anciennes (prix moyen en ) Prix moyen en des maisons anciennes par secteur immobilier du 01/08/2010 au 31/07/2011 (Perval) Les maisons anciennes se vendent en moyenne à dans les Pyrénées-Orientales entre le 01/08/2010 et le 31/07/2011. Ce prix est bien plus élevé que la moyenne nationale ( ) mais inférieur à la moyenne régionale ( ). Seul le secteur immobilier Perval de dépasse amplement ces moyennes avec des maisons anciennes à Le secteur de est plus conforme à la moyenne départementale avec Les tarifs les plus bas sont relevés à avec une moyenne de Notons qu il ne nous sera pas possible de mesurer l évolution des prix des terrains à bâtir comme ceux des biens immobilier. La base Perval a changé de méthode de calcul depuis février 2010 et les prix affichés correspondent aux prix acquéreurs et non plus net vendeur. France LR PO Appartements anciens (prix en /m²) Prix moyen en /m² des appartements anciens par secteur immobilier du 01/08/2010 au 31/07/2011 (Perval) 6

7 Pour les appartements anciens, la tendance s inverse avec un prix moyen au m² est de 2270 /m² pour le secteur de qui est alors le secteur immobilier le plus cher du département pour ce type de logements puisque les appartements neufs manquent pour rééquilibrer l offre. Les appartements anciens du secteur de ont un prix moyen de 1980 /m², ce qui est sensiblement identique à la moyenne départementale (2000 /m²). Le secteur de arrive en dernière position avec une moyenne au m² de Enfin, les prix relevés dans les Pyrénées-Orientales sont en-dessous de la moyenne régionale (2420 /m²) et nationale (2330 /m²). Appartements neufs (prix en /m²) France LR PO Prix moyen en /m² des appartements neufs par secteur immobilier du 01/08/2010 au 31/07/2011 (Perval) Les écarts de prix sont moins importants concernant les appartements neufs mais la moyenne départementale (3370 /m²) reste inférieure à la moyenne nationale (3450 /m²) et plus encore à la moyenne régionale (3550 /m²). Par contre, les écarts sont conséquents entre les deux secteurs immobiliers du département avec un écart de près de 700 au m² entre celui de (3850 /m²) et celui de (3120 /m²) en lien avec la pression sur le marché immobilier que connaît le sud du littoral, les Albères et le Vallespir. 7

8 3. Le marché locatif La base de données sur les loyers de la CAF renseigne sur les niveaux de loyers des allocataires logement uniquement. La représentatitivité des allocataires logements sur l ensemble des occupants du parc locatif varie selon les secteurs géographiques de 20 à 50%. Il est donc conseillé d analyser les résultats avec précaution. Ils peuvent en particulier être légèrement sous évalués, les bénéficiaires de l allocation logement orientant sans doute leur choix résidentiel vers les logements aux loyers les plus accessibles. Les moyennes que nous présentons ici n incluent pas les loyers des allocataires de l APL (réservées aux occupants des logements HLM) mais uniquement ceux des habitants percevant l ALS et l ALF, qui résident au sein du parc locatif privé. Les loyers moyens des allocataires de la CAF pour les logements nus dont la superficie est supérieure à 75 m² montrent que le littoral (Littoral centre 674 et Littoral nord 641 ) et la 1 ère couronne perpignanaise (1 ère couronne sud 652 et nord 630 ), ainsi que les Albères (624 ) ont les loyers moyens les plus élevés. Les loyers les plus accessibles se trouvent au sein en milieu rural tels que les Fenouillèdes (Fenouillèdes occidentales 436 et orientales 515 ) et le Conflent (Conflent 500, et l Aire d influence pradéenne 535 ) et en milieu montagnard également (Les Angles 493, Capcir 530 et Cerdagne 533 ). Ces montants de loyers correspondent à l attractivité des différents secteurs immobiliers qui composent le département à la faveur de la plaine et du littoral et à la défaveur de l arrière-pays. 8

9 Vallespir Sud plaine Salanque Première couronne perpi sud Première couronne perpi nord Littoral sud Littoral nord Littoral centre Fenouillèdes oriental Fenouillèdes occidental Conflent Cerdagne Capcir 55 à 75 m² 30 à 55 m² - de 30 m² Axe RN 116 Aspres/pièmonts Angles Amélie Albères Aire d'influence pradéenne Agly Loyers moyens des logements nus selon la surface en 2011 (CAF) Une hiérarchie de montants de loyers s opère de la même manière concernant les logements de moins de 75 m². Les loyers les plus élevés restent pour les secteurs les plus attractifs que sont le littoral et la première couronne périurbaine. Les montants de loyers sont absents pour les logements des secteurs des Angles, Aspres/piémont et Fenouillèdes occidentales à cause de la faible représentativité des données. Ainsi, la hiérarchie des prix diffère légèrement pour les logements de cette taille. Paradoxalement, les prix des logements de 55 à 75 m² des Angles sont particulièrement chers, supérieurs à ceux de 75 m² et plus. Ceci est certainement lié à la pression locative que connaît cette commune touristique et au faible nombre de logements de taille moyenne. 9

10 Maisons de retraite publiques Maisons de retraite privées associatives Secteur immobilier Total de lits Loyer mensuel Total de lits Loyer mensuel Agly // / / / Conflent / / Fenouillèdes occidental / / Fenouillèdes oriental / / Littoral sud / / Première couronne nord Aire d'influence pradéenne / / Première couronne sud Salanque / / Sud plaine / / Vallespir / / Albères / / Axe RN Cerdagne / / Loyers mensuels moyens en maisons de retraite publiques et privées associatives habilitées à l aide sociale en 2012 (CG66) En 2012, les loyers en maisons de retraite sont sensiblement identiques entre les maisons de retraite publiques et les maisons de retraites privées associatives habilitées à l aide sociale (de 1500 à 1850 ). A et dans sa proche couronne, les loyers de maisons de retraite sont les plus importants. En effet, à, les loyers en maisons de retraite publiques s élèvent à 1766 et1810 pour les maisons de retraite privées associatives habilitées à l aide sociale. Ces tarifs s élèvent respectivement à 1832 et 1729 pour la 1 ère couronne nord. C est en milieu rural que les prix sont les plus abordables (Fenouillèdes occidentales avec 1499 pour les maisons de retraites privées associatives et avec 1508 pour les maisons de retraite publiques). Les tarifs pratiqués dans les maisons de retraites des Pyrénées-Orientales correspondent aux tranches observées à l échelle nationale. En effet, en province, le coût moyen à charge se situe entre 1525 et 1830 /mois, il est situé entre 2745 et 4575 /mois à Paris et 1830 à 2740 /mois en banlieue parisienne. 10

11 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 moins de 50 plus de 200 Part des allocataires dont le reste dû du loyer après déduction des aides au logement est de moins de 50 et de plus de 200 en % sur le total des allocataires en 2011 par secteurs immobiliers AURCA (CAF) Les secteurs immobiliers où les allocataires ont un reste dû, supérieur à 200 par mois sont situés dans des territoires traditionnellement attractifs tels que le littoral (Littoral nord 56%, Littoral centre 51% et Littoral sud 49%), les Albères (55%), le Capcir (54%) et la 1 ère couronne sud (53%). Dans ces secteurs, peu d allocataires ont un reste dû inférieur à 50. Par contre, à (31%), en Conflent (27%) et dans les Fenouillèdes (occidentales 36% et orientales 27%), la part des allocataires dont le reste dû est inférieur à 50 représentent une part élevée des allocataires, égalant ou dépassant celle des allocataires dont le reste dû est supérieur à 200. CONCLUSION Les fortes perturbations que connaissent les prix des terrains agricoles dans les Pyrénées-Orientales sont liées à un marché immobilier tendu. Les prix du foncier et de l immobilier sont de plus en plus conformes aux moyennes régionales et nationales mais il existe de fortes inégalités entre les secteurs immobiliers. Les prix sont nettement supérieurs en plaine et sur le littoral que dans l arrière-pays. Cependant, en dépit de la crise, le département continue de présenter un marché immobilier tendu, en décalage avec les revenus de ses résidents. La situation foncière et immobilière de certains secteurs pousse de plus en plus de ménages à s installer toujours plus loin des villes pôles où les prix leur sont devenus inaccessibles. Elle favorise ainsi l étalement urbain et l allongement des déplacements. 11