Bienvenue. La seule certitude, c est que rien n est certain! Journée Nationale - 7 janvier Paris

Transcription

1 Bienvenue La seule certitude, c est que rien n est certain!

2 10h00-11h30: Cession d un usufruit temporaire : les précisions apportées par l instruction du 5 aout Pascal JULIEN SAINT AMAND Serge ANOUCHIAN

3 I. Introduction Les points abordés II. Portée du régime de cession de l usufruit temporaire III. Analyse de la doctrine fiscale IV. Stratégies alternatives V. Cas pratique

4 Introduction Démembrement : la fin? Revisitons nos pratiques

5 Un long fleuve pas tranquille! Variation du taux de l IS Instauration d un réduit (15%) Suppression de l avoir fiscal Instauration de la «demi-base» puis abattement. Modification du barème article 762 Transfert à l article 669 Régime(s) des plus-values immobilières Avant 2004, de 2004 à 2011, Depuis le 14 novembre 2012 Régime des plus values mobilières

6 L acquisition d un bien immobilier et démembrement de propriété Le fil rouge de notre étude: Projet Amedé PAND Projet d acquisition d un immeuble de bureaux: Prix d achat Frais d achat Apport Emprunt Taux 4.5% Durée 15 ans Loyer potentiel Indexation 1.5%

7 Le démembrement par rapport aux autres modalités possibles 1- Classique: Création d une SCI et bail à la société 2- Démembrement de l immeuble: Usufruit à la société d exploitation Nue-propriété à la SCI 3- Démembrement des parts de la SCI à la société 4- SCI et option à l IS 5- Inscription à l actif

8 1- SCI classique & bail Le schéma est connu Il est simple Mais la fiscalité des revenus fonciers pèse lourd dans le financement : IR avec une TMI qui peut atteindre 45% PS au taux de 15,5% CEHR au taux de 3% ou 4% le cas échéant

9 Loyer Apport En détail Année 1 Année 7 Année Emprunt Impôt Solde Cumul

10 Le démembrement Commençons par l immeuble?

11 2- Démembrement de l immeuble La société d exploitation acquiert l usufruit de l immeuble. La société civile achète la nue-propriété. Les valeurs économiques respectives sont déterminées par l actualisation des flux de revenus (loyers) sur la période considérée. Les droits d enregistrement sont liquidés sur les bases issues de l application du barème fiscal (article 669-II)

12 Conséquences pour la société Valeur de l usufruit de l immeuble Actualisation des flux de revenus théoriques (le loyer) sur une période 17 ans au taux de 9.60%, c.à.d. le rendement brut du bien, soit Amortissement de cet élément incorporel sur une période de 17 ans soit par an, à comparer au loyer théorique de indexé! Les intérêts de l emprunt d acquisition sont évidemment déductibles. Au terme des 17 ans, extinction de l usufruit et reconstitution de la PP au sein de la SCI, sans choc fiscal

13 Conséquences pour la SCI Valeur de la nue-propriété Valeur de la PP moins usufruit soit : = Pendant toute la durée de l usufruit : Pas de revenu! Les intérêts de l emprunt d acquisition de la nue-propriété ne sont pas déductibles. Si la nue-propriété est détenue à travers une SCI, les parts de la SCI sont taxables à l ISF!

14 Une première synthèse Avantages Inconvénients Pour la société: Décaissement minimisé Condition d occupation plus favorable que celui du locataire Substitution d une charge calculée (amortissement) à une charge décaissée (loyer) Pour le Nu-propriétaire Décaissement minimisé Pas de revenu foncier Pour la société: Trouver le financement! Prévoir une promesse de bail Pour le Nu-propriétaire: Intérêt non déductible, ISF si SCI, Financement de la NP Décaissement sans revenu

15 Le démembrement 3- Et si on démembre les parts?

16 - Ah si j étais à l IS Amortissement de l immeuble Déduction des frais d acquisition Impôt sur les bénéfices : limité à 33,33% voire à 15%

17 Comment être à l IS sans opter! Utiliser les dispositions de l article 238 bis K Il s agit de céder l usufruit temporaire des titres Pendant toute le durée de l usufruit: Application des règles BIC-IS: Amortissement de l immeuble Comptabilisation des frais en charges Application du taux de l IS A l issue de l usufruit, retour au régime des revenus fonciers sans aucun choc fiscal, En terme de plus-values, application du régime des particuliers jusqu au 14 novembre Depuis, application de la loi de finances rectificative pour 2013 article 13.5.

18 Comment calculer la valeur de l usufruit des titres de la SCI Il s agit d actualiser les flux de revenus réellement produits par la société: Sur quelle durée? Sur une durée qui permettra à la société de réaliser une opération financière satisfaisante, c est-à-dire sur une durée qui sera, dans la plupart des cas, supérieure à celle de l emprunt. Avec quel taux d actualisation? Un taux qui ne lésera personne et qui sera indiscutable, Un taux qui correspond aux distributions attendues par la société pendant la durée de l usufruit

19 Choisir c est «renoncer» Choix du taux C est le taux de rendement actuel des parts (convention de démembrement, capacité bénéficiaire) Le prix perçu génère une plus-value limitée Le calcul économique rend difficile pour l administration la remise en cause, tant par le biais de l article L 64 que de l acte anormal de gestion!

20 Conséquences pour le vendeur Il encaisse le prix de cession et acquitte un impôt de (TMI +15,5%) Pas de revenus pendant 17 ans, ce qui était déjà presque le cas, mais pas de décaissement d impôt sur le revenu Pas d ISF! Au terme, reconstitution de la PP sans choc fiscal En cas de revente des parts de la SCI: Pas d impôt s il attend encore 5 ans ou 13 ans pour la CSG!

21 Conséquences pour l acquéreur L acquéreur décaisse le prix d acquisition qui sera considéré comme une immobilisation incorporelle amortissable sur la durée de l usufruit! Il acquitte les droits d enregistrements selon barème de l article 669, c està-dire 46 % de la valeur des la pleine propriété des parts. En somme il fait «un placement financier» En qualité d usufruitier, il convient de lui confirmer des droits patrimoniaux supérieurs à celui du locataire

22 Calcul des droits d enregistrement pour l acquéreur à la date d acquisition Barème de l article 669, soit 46% de la pleine propriété, aux taux de 5%. Dans l exemple précité, valeur des parts, compte tenu de l endettement soit Assiette des droits : X 46% = Montant des droits : X 5% = 690!

23 Calcul de l IS pour la société pendant la phase de détention La société IS devra imposer le résultat dégagé par la SCI semitransparente, sous déduction de l amortissement de l usufruit sur les parts.(article 238 bis k du CGI) Corrélativement, les sommes réellement distribuées par la SCI ne seront pas imposées.(art.8 et 238 bis k du CGI)

24 Conséquences pour la SCI Obligation de tenir une comptabilité commerciale au moins sur la durée de l usufruit. Puis retour au régime des revenus fonciers. Dans l intervalle, il faut noter que les conditions de transmission des parts de la SCI sont optimums!

25 Classique Immeuble démembré MODE AVANTAGES INCONVENIENTS Parts démembrées Simplicité, transfert immédiat de propriété, Transmission possible à tout moment. Maintien, sous condition de l exonération ISF. Financement personnel allégé, financement de la société optimisé. Peu voire pas de financement personnel, optimisation de la transmission des parts de la SCI. Financement lourd à supporter. Non déductibilité des intérêts d emprunts, solution favorable aux «riches», paiement ISF si SCI. Trouver le financement. Mise en œuvre plus complexe.

26 RECAPITULATION DES FLUX DE TRESORERIE ANNUEL N 1 SCI CLASSIQUE N 2 SCI IS N 3 DEM PARTS N 4 DEM IMMEUBLE N 5 IMMEUBLE ACTIF PP PM PP PM PP PM PP PM PP PM Cout Global Solde cession Cout réel

27 Conclusion sur le démembrement Coup d arrêt? Ou coup d épée dans l eau? Pour les démembrements «d acquisition» Dans l exemple d Amédé PAND? La conséquence financière est au maximum de: (45% 19%) = 26 % de soit 2 458!!!

28 I. Introduction Les points abordés II. Portée du régime de cession de l usufruit temporaire III. Analyse de la doctrine fiscale IV. Stratégies alternatives V. Cas pratique

29 I. Portée du régime de cession Situation antérieure de l usufruit temporaire Intérêt de la démarche : schéma le plus classique transformer du revenu foncier imposable à 45 % + 15,5 % = 60,5 % en un capital taxable selon le régime des plus-values immobilières : exonération après 22 ans pour l IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

30 I. Portée du régime de cession de l usufruit temporaire Situation depuis le 14 novembre 2012 (CGI art. 13.5) «le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé. ( )"

31 I. Portée du régime de cession Objectif : double finalité de l usufruit temporaire lutter contre des stratégies d optimisation fiscale détournant l esprit de la loi ; en cela, elle s inscrit naturellement dans le plan global de renforcement de la lutte contre la fraude et l optimisation fiscales et sociales mi en oeuvre par le Gouvernement ;

32 I. Portée du régime de cession Objectif : double finalité de l usufruit temporaire d autre part, rétablir la réalité économique de l opération et permettre l imposition du revenu cédé sous forme d usufruit temporaire, en tant que revenu (et non plus comme une plus-value), selon les modalités propres à chaque catégorie de revenu, à la fois à l impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les cessions d usufruit viager ne sont pas concernées par ces nouvelles dispositions. (Rép. Min. STRAUMANN, JO AN, 16 juill 2013, question n 18787).

33 I. Introduction Les points abordés II. Portée du régime de cession de l usufruit temporaire III. Analyse de la doctrine fiscale IV. Stratégies alternatives V. Cas pratique

34 III. Analyse de la doctrine fiscale A. Définition du périmètre d application B. Modalités d imposition

35 A. Définition du périmètre d application La doctrine fiscale est venue préciser les contours d application du texte BOI-IR-BASE Personnes concernées a. Qualité du cédant Le texte s applique aux cédants résidents et aux non résidents de France (sous réserve dans ce dernier cas qu ils soient passibles de l impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française).

36 A. Définition du périmètre d application 1. Personnes concernées a. Qualité du cédant Personnes physiques et société semi-transparente les cédants personnes physiques agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ; les cédants personnes physiques, exploitants individuels, dont les bénéfices relèvent de la catégorie des BIC, des BNC et des BA ; les associés personnes physiques de sociétés ou groupements qui relèvent des art. 8, 8bis ou 8ter du CGI ) à raison de leur quote-part des bénéfices réalisés par la société et résultant notamment du produit de cession d un usufruit temporaire (ou, si elle est supérieure, sa valeur vénale).

37 A. Définition du périmètre d application 1. Personnes concernées a. Qualité du cédant Société passible de l IS Les cédants passibles de l impôt sur les sociétés sont hors du champ d application de l article 13.5 du CGI

38 A. Définition du périmètre d application 1. Personnes concernées b. Qualité du cessionnaire La qualité du cessionnaire est sans incidence pour l application des dispositions du 5 de l article 13 du CGI. BOI-IR-BASE Rép. Min. STRAUMANN, JO AN, 16 juill 2013, question n 18787

39 A. Définition du périmètre d application 2. Opérations concernées a. La première cession à titre onéreux d un usufruit temporaire Cession à titre onéreux : toutes les transmissions qui comportent une contrepartie en faveur du cédant (vente, échange, apport en société, qu il s agisse d un apport à une société soumise à l IS ou à l IR) ; Cession à titre gratuit : les mutations à titre gratuit (donation, succession) n entrent pas dans le champ d application du régime.

40 A. Définition du périmètre d application 2. Opérations concernées b. La première cession à titre onéreux Seule la première cession est imposable suivant les dispositions de l art Exemple 1 : une personne physique cède le 7 janvier 2016 l usufruit temporaire d une durée de 15 ans d un bien immobilier. Le prix de cession sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers sur 100% de son montant. Le cessionnaire cède après 9 ans l usufruit temporaire pour la durée restant à courir à un nouvel acquéreur. Cette cession n entre pas dans le champ d application de l article 13.5.

41 A. Définition du périmètre d application 2. Opérations concernées b. La première cession à titre onéreux Seule la première cession est imposable suivant les dispositions de l art Exemple 2 : une personne physique cède le 7 janvier 2016 l usufruit temporaire d une durée de 15 ans d un bien immobilier. Le prix de cession sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers sur 100% de son montant. Le cessionnaire cède après l extinction de cet usufruit un nouvel usufruit temporaire sur ce bien immobilier pour une durée de 15 ans à nouveau. Le prix de cette nouvelle cession sera imposée dans la catégorie des revenus fonciers sur 100% de son montant.

42 A. Définition du périmètre d application 2. Opérations concernées c. Notion d usufruit temporaire L usufruit temporaire est l usufruit consenti pour une durée à terme fixe. Que le cédant détienne la PP du bien ou d un usufruit viager importe peu. Les cessions portant sur un usufruit viager cédé sans terme fixe, càd un usufruit dont la seule cause d extinction est le décès de son titulaire, ne sont pas concernées par les dispositions de l article 13 du CGI (l imposition des PV continue à s appliquer). Une cession d un usufruit viager à une personne morale ne peut être réalisée en raison de l article 619 du Code civil qui dispose «l usufruit qui n est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans.»

43 A. Définition du périmètre d application 2. Opérations concernées c. Notion d usufruit temporaire Cession de l usufruit à une personne morale Le cédant détient le bien en PP : l usufruit est détaché de la pleine propriété du cédant => application du En effet, selon l'article 619 du C. Civ., la durée de cet usufruit ne pouvant excéder 30 ans, cet usufruit est nécessairement consenti pour une durée fixe. Que la cession de l usufruit à la personne morale intervienne seule ou concomitamment à la cession de la nue-propriété à une autre personne (personne physique ou personne morale) importe peu (BOI-IR-BASE , 90 et Rép. Min. Lambert n 15540, JO AN 2 juill 2013).

44 A. Définition du périmètre d application 2. Opérations concernées c. Notion d usufruit temporaire Cession de l usufruit à une personne morale Le cédant détient l usufruit du bien si la cession ou l apport porte sur la PP : l usufruitier et le nu-propriétaire apportent conjointement leurs droits respectifs, l opération n entre pas dans le champ d application de l article 13.5 ; si la cession ou l apport porte sur l usufruit du bien pour une durée fixe, les dispositions de l article 13.5 s appliquent.

45 A. Définition du périmètre d application 2. Opérations concernées c. Notion d usufruit temporaire Les questions auxquelles l instruction ne répond pas expressément Le cédant usufruitier apporte son usufruit à une société qui détient la nue-propriété. A notre sens, l article 13.5 ne devrait pas s appliquer.

46 A. Définition du périmètre d application 2. Opérations concernées c. Notion d usufruit temporaire Les questions auxquelles l instruction ne répond pas expressément Le cédant usufruitier viager ou plein propriétaire apporte un usufruit viager à la société. La problématique est ici liée au droit civil qui interdit de créer un usufruit d une durée supérieure à 30 ans. En conséquence, l apport d un usufruit viager impose, pour sa validité, qu une clause prévoit qu en l absence de décès de l apporteur dans les 30 ans, l usufruit reviendra au profit de l usufruitier apporteur. Du fait de ce terme fixe, même s il est conditionnel, à notre sens, l article 13.5 devrait s appliquer.

47 B. Modalités d imposition 1. Détermination de la catégorie de revenus de rattachement Rattachement à la catégorie du revenu procuré ou susceptible d être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l usufruit cédé. Exemple : cession par une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé de l usufruit temporaire d un bien immobilier loué nu au jour de la cession. Le produit de cession de ce droit (ou sa valeur vénale si elle est supérieure) est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, si l usufruit cédé portait sur un bien loué meublé, l imposition aurait été établie suivant les règles applicables aux BIC.

48 B. Modalités d imposition 2. Répartition du produit imposable entre plusieurs catégories de revenus Répartition au prorata de la valeur des actifs dont l usufruit est cédé ; Exemple : cession par une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé de l usufruit temporaire d un portefeuille de titres composé à la fois de valeurs mobilières cotées, productives de dividendes, et de parts de société civile de placement immobilier, productives de revenus fonciers.

49 B. Modalités d imposition 2. Répartition du produit imposable entre plusieurs catégories de revenus Exemple (suite) : le produit de la cession de cet usufruit temporaire (ou si elle supérieure sa valeur vénale) est imposable pour partie dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (valeur de l usufruit afférent aux valeurs mobilières) et pour l autre partie dans celle des revenus fonciers (valeur de l usufruit afférent aux parts de SCPI).

50 B. Modalités d imposition 3. Détermination du revenu brut imposable a. Revenu brut La base imposable est composée par le prix de cession «sans qu il soit tenu compte des exonérations, des sursis ou reports d imposition, des abattements ou de toute modalité d imposition particulière propres aux dispositions relatives aux plus-values.» ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de l usufruit cédé. On soulignera à cet égard que l administration françaises précise : «pour évaluer la valeur vénale d un usufruit temporaire grevant un bien, il sera admis, à titre indicatif, de déterminer dans un premier temps la valeur vénale de la pleine propriété du bien correspondant puis, dans un second temps, d appliquer à cette valeur les dispositions prévues au II de l article 669 du CGI.»

51 B. Modalités d imposition 4. Taxation du produit de cession a. IR Imposition à l impôt sur le revenu au taux progressif ; Si le cédant est non-résident, les dispositions de l article 13.5 s appliquent, sauf s il existe une convention fiscale internationale dont les dispositions relatives aux plus-values suppriment à la France le droit d imposer ; Le produit de cession d un usufruit temporaire peut bénéficier des dispositions prévues à l article A du CGI en faveur des revenus exceptionnels.

52 B. Modalités d imposition 4. Taxation du produit de cession b. PS Le produit de cession d un usufruit temporaire supporte également les prélèvements sociaux, recouvrés par voie de rôle, dans les conditions de droit commun propres à la catégorie de revenus de rattachement. c. CEHR Ce produit est également soumis à la contribution sur les hauts revenus prévue à l article 223 sexies du CGI.

53 I. Introduction Les points abordés II. Portée du régime de cession de l usufruit temporaire III. Analyse de la doctrine fiscale IV. Stratégies alternatives V. Cas pratique

54 IV. Stratégies alternatives Stratégie n 1 : la réduction de base imposable Stratégie n 2 : le démembrement inversé

55 Stratégie n 1 : la réduction de base imposable Intérêt : l acquisition de l usufruit d une structure endettée Souscription de parts de la société civile par les personnes physiques et localisation d un fort endettement au sein de la société ; Cession de l usufruit des parts de la société civile avant ou après l acquisition du bien immobilier.

56 Stratégie n 1 : la réduction de base imposable Souscription de l usufruit des parts de la société civile après l acquisition du bien immobilier Comment estimer la valeur de l usufruit de parts d une société civile endettée? Ne pas oublier l impact de l endettement sur la capacité de distribution ; Ne pas oublier la prise en compte de l impôt chez l acquéreur ; Les méthodes traditionnelles n atteignent-elles pas leurs limites? Et surtout comment justifier par un argument autre que fiscal le démembrement sur les parts.

57 Stratégie n 1 : la réduction de base imposable Souscription de l usufruit des parts de la société civile avant l acquisition du bien immobilier Mêmes remarques que précédemment avec deux éléments pour limiter le risque fiscal L exigence de la banque ; Un moindre risque de revalorisation fiscale de l usufruit cédé.

58 Stratégie n 2 : le démembrement inversé Souscription de parts de la société civile par la société d exploitation et cession de la nue-propriété des parts de la SCI ; Souscription des parts de la SCI, puis sortie de la nue-propriété des titres par distribution ou réduction de capital.

59 Stratégie n 2 : le démembrement inversé Points d attention Dans quel délai organiser le transfert de la nue-propriété? Quelle durée fixer pour l usufruit temporaire conservé (art. 619 et acte anormal de gestion) ; Comment valoriser la nue-propriété?

60 Synthèse Un contour mieux défini ; Des stratégies d optimisation qui demeurent ; Une approche structurée est requise.

61 I. Introduction Les points abordés II. Portée du régime de cession de l usufruit temporaire III. Analyse de la doctrine fiscale IV. Stratégies alternatives V. Cas pratique

62 Cas pratiques

63 Exposé de la situation Hypothèses de calcul Prix d'acquisition totale DONT Terrain Batiment Frais (DE,Notaire, Commission) Apport en compte courant via la société Emprunt négocié sur 15 ans au taux de 2,6 % TEG ass inclus Loyer de départ, stipulé "triple net" au cout du marché Indéxation du loyer en % 0,005 Valorisation et appréciation de la valeur de l'immeuble en % 1,500

64 Le financement classique Loyer intérêts Foncier Revenu Encaissement Emprunt Impôt Solde Cumul en K

65 SCI à l IS ou parts démembrées Loyer intérêts Amortissem ents Foncier Frais achat Revenu Encaissemen t Emprunt Solde Très SCI Impôt SARL Solde Cumul Journée Nationale janvier Paris

66 Bilan SCI n+1 BILAN SYNTHETIQUE 31 DECEMBRE 2016 ACTIF PASSIF Brut Amortissement Net Terrain Capital Immeubles RAN 0 Résultat Emprunt Trésorerie Cpte Courant TOTAL TOTAL Journée Nationale - 7 janvier Paris 000

67 Bilan SCI n+5 BILAN SYNTHETIQUE 31 DECEMBRE 2021 ACTIF Brut Amort Net PASSIF Terrain Capital Immeubles RAN Résultat Emprunt Trésorerie Cpte Courant TOTAL TOTAL Valeur vénale N Trésorerie Emprunt CRD Cpte Courant Valeur des parts en PP Valeur US des parts 15 ans Valeur de la NP des parts

68 Valeur de l usufruit retenu 15 ans Loyer intérêts Amortissem ents Foncier Frais achat Revenu Encaissemen t Emprunt Solde Très SCI Impôt SARL Solde Cumul Valeur de l'usufruit de N6 à N20 Valeur actuelle de l'usufruit après IS sur 15 ans au taux de 6,82%

69 Coût de sortie de la NP des parts de SCI Prix de revient des parts en PP Prix de revient de la NP des parts Prix de vente de la NP des parts PA + conséquences BARADE En % de la valeur vénale finale Voir calcul ci à coté Plus value taxable à 33% PV -PR IS à payer A 33,33% Cout de la cession de la NP par RCM TMI sur 60% +CSG 42,50 % PR BARADE Cout d'une réduction de capital TMI sur 50% + CSG 38%

70 Conclusion C est possible et efficace, mais ça reste cher! Privilégier le démembrement classique quand c est possible ; Garder cette technique pour sortir un bien immobilier inscrit à l actif d une entreprise à l IS ; Notamment en vue d une préparation de transmission.

71 Pascal JULIEN SAINT-AMAND Notaire, ancien avocat fiscaliste Serge ANOUCHIAN Expert-comptable, commissaire aux comptes