Taux en baisse : c'est le moment d'acheter!

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1 Page 1/5 IMMOBILIER Prêts bancaires Taux en baisse : c'est le moment d'acheter! Jusqu'à quand la baisse des taux de crédit immobilier, historiquement bas depuis mars 2012, va-t-elle se poursuivre? Avant une hausse des taux inéluctable, les candidats à l'achat pour un investissement locatif, arbitrer son patrimoine ou se constituer un portefeuille immobilier seraient plus qu'avisés d'en profiter dès maintenant! Nos conseils. A UJOURD'HUI encore, les emprunteurs profitent de la stabilité des taux de crédit immobilier, à un niveau toujours aussi attractif. Peut-être par crainte d'une remontée prochaine des taux, rendue probable par le changement de politique monétaire de la Banque fédérale des Etats-Unis (Fed) et ses répercussions sur celle de la Banque centrale européenne (BCE). En tout cas, c'est ce que craignent les professionnels du courtage, comme Philippe Taboret, le directeur général adjoint de Cafpi, l'un des leaders du secteur: «Le s indicateurs de marché montrent une situation anachronique, el non viable à terme : alors que croissance a toujours rimé avec inflation, les Etats-Unis disposent d'une croissance, mais sans inflation, voire avec une menace de déflation. La BCE se retrouve également face à cette menace. Sa politique, jusqu'à présent très accommodante, doit donc être poursuivie pour faire revenir la croissance. On éloigne ainsi de quèlques mois les risques de hausse, sans toutefois les annuler. Dans ce contexte les taux restent stables.» mn I qui se tient Après un dernier trimestre 2013 très soutenu, concluant une année record, le volume des crédits immobiliers distribués reste bon en ce début d'année, le mois de janvier s'avérant déjà supérieur

2 S Quel est votre pouvoir d'achat? elon le barometre des taux du courtier Immoprêt, le pouvoir d'achat moyen d un couple (revenus 2264 nets/mois, avec un enfant, sans credit en cours et sans apport) sur 10 ans 80370C pour une échéance de 754 hors assurance sur 15 ans pour une échéance de 754 hors assurance sur 20 ans pour une échéance de 754 hors assurance sur 25 ans pour une échéance de 754 hors assurance sur 30 ans pour une échéance de 754 hors assurance à celui de Même l'investissement locatif relève la tête, avec un dernier trimestre 2013 et un mois de janvier 2014 records pour le dispositif Duflot, qui semble trouver ses marques Une reprise soutenue par les banques, elles-mêmes En effet, à l'heure actuelle, selon Cafpi, les banques font encore preuve d'un bel appétit de dossiers et de clients emprunteurs Le marché reste donc dynamique du côté des préteurs Au plan national, les taux moyens pratiques s'échelonnent entre 2,98% sur dix ans et 3,95 % sur vingt-cinq ans, sans changement ou en légère baisse par rapport à février I Des écarts selonbb I les régions ibb En mars, les meilleurs taux négociés de neuf villes sur dix restent sous le seuil psychologique des 3 %, un minimum étant atteint à Toulouse, à 2,75 % sur vingt ans A 3,10% maximum sur vingt ans, les taux du palmarès dressé par Meilleurstaux com affichent donc toujours un niveau historiquement bas Au mieux, on peut ainsi obtenir un taux à 2,31 % sur quinze ans à Strasbourg, 2,75 % sur vingt ans à Toulouse et 3,05 % sur vingtcinq ans à Marseille, sous conditions d'apport et de revenus. Respectivement à la deuxième et troisieme place, Strasbourg et Nantes restent sur le podium, tandis que Lille, dont les taux sur vingt ans sont pourtant restés identiques à 2,90%, passe de la quatrième a la huitième place A l'inverse, Toulouse affiche donc une progression record en passant de la neuvième à la première place, et obtient des taux particulièrement compétitifs sur toutes les durées. «Après une augmentation toute relative de leurs taux de credit au cours du second semestre 2013, analyse Hervé Hall, president de Meilleurtaux com, lei, banques sont encouragées dans une dynamique baissière par le taux bas des OATetpar une stratégie de conquête de clientele Des le début de l'année, elles ont effectué des mouvements à la baisse qui se sont encore amplifies en mars et qui viennent d'ailleurs compenser la hausse des droits de mutation qu 'ont connue la plupart des départements» Un pouvoir d'achat immobilier stable ou en hausse partout, sauf à Lille En mars, sur une année, les prix ont reculé partout, sauf a Lille ainsi, Montpellier voit ses prix baisser de plus de 6 % A Strasbourg, c'est même la baisse des pnx qui rattrape la légère augmentation du meilleui taux négocié, pour obtenir un gain de pouvoir d'achat immobilier de plus dè deux mètres carrés Paris est finalement une grande gagnante du classement. non seulement, les ache leurs gagnent 0,5 m' de pou\ oir d'achat immobilier, maîs la capitale fait partie des départements où les frais de notaire n'augmenteronl pas! A Lille, la ville qui affiche une nelte baisse du pouvoir d'achat immobilier (-11% soit un peu plus de 7 m 2 ), la situation est, bien sûr plus contrastée sur place Certains quartiers très prisés ont effectivement vu leurs prix augmenter rapidement au cours de l'année dernière, maîs les prix semblent s'être stabilisés en fm d'année De plus, de très bonnes opportunités existent dans d'aulres quartiers ou en périphérie, tandis que les taux d'intérêt restent très intéressants. Des taux avantageux en Paca et Rhône-Alpes En février dernier, les régions Provence- Alpes-Côte d'azur et Rhône-Alpes prennent ex œquo la tête du palmarès des régions où les taux moyens des crédits immobiliers sont les plus avantageux, avec 2,35% sur quinze ans, 2,75% sur vingt ans et 2,95 % sur vingt-cinq ans Les deux régions leaders ne se font coiffer -de justesse- que sur dix ans, durée pour laquelle elles proposent un taux moyen de 2.25 %, contre 2,21 % pour les meilleures (Basse et Haute-Normandie, Palmarès des villes au meilleur taux négocié par durée Rang Ville Rang 15 ans 20 ans mars 2013 I Toulouse Strasbourg Nantes Marseille Bordeaux Paris Lyon Lille Montpellier Nice Source Seloger com 9 I g 2,55% 2,31 % 2,60 % 2,65% 2,65% 2,65 % 2,65 % 2,61% 241% 2,80 % 4< 2,75 % ^ 2,90 % f 2,90 % if 2,90 % «i* 2,90 % 4> 2,90 % 4» 2,90 % = 2,90 % = 2,95 % ï 3,10 % 20 ans - mars ,15% 2,70 % 2,80% 2,79 % 3,00 % 3,10 % 3,05% 2,90% 295% 3,15 % 3,05 % 3,15 % 3,12 % 3,05% 3,25 % 3,15% 3,40 % 3,35 % 3,30 % 3,55 % Page 2/5

3 Le taux n'est pas le seul élément qui permet de comparer un établissement bancaire à un autre. Bretagne, Centre et Pays de la Loire). Les écarts entre les régions les plus chères et les moins chères se creusent à nouveau. Alors qu'ils n'étaient plus que de 0,36 à 0,45 % en janvier, ils se répartissent, en février, entre 0,24 et 0,93 %, selon les durées de prêt. Dans le peloton de tête, après Paca et Rhône-Alpes, on retrouve les régions les moins chères sur dix ans : Basse et Haute-Normandie, Bretagne, Centre et Pays de la Loire. A son habitude, le Languedoc-Roussillon n'est pas loin de la tête. A l'opposé, le Nord-Pas de Calais reste le plus cher sur vingt-cinq ans, à 3,88 %, soit 0,93 % (près de cent points de base!) au-dessus des moins chers. Limousin, Poitou-Charentes et Midi-Pyrénées sont les autres mauvais élèves du mois. Dans les départements d'outre-mer, les taux pratiques sur l'île de la Réunion sont, à l'heure actuelle, du même ordre que ceux pratiques en métropole, ce qui n'était pas le cas auparavant. I Comparer? Oui I mais pas q ue. Lors de la souscription d'un prêt immobilier, l'acquéreur a souvent tendance à ne regarder que le taux. Néanmoins, celui-ci n'est pas le seul élément qui permet de comparer un établissement bancaire à un autre. D'autres éléments sont également à prendre en compte. L'option modulation de l'échéance à la baisse permet, en cas d'événement (dépense imprévue, études des enfants, baisse de salaire ou perte d'emploi, etc.) de baisser son échéance de 30% sans justificatif. Attention, toutes les banques ne la proposent pas et pour celles qui la présentent, vérifier qu'elle est valable à tout moment. L'option transfert de prêt offre la possibilité, comme son nom l'indique, de transférer son prêt sur une nouvelle acquisition en bénéficiant des conditions d'origine. Il ne faut également pas s'arrêter au taux nominal. Il faut retenir le TAEG -le taux La SCI familiale, toujours une valeur sûre E n achetant en SCI, en société civile immobilière, chacun achète des parts du bien. Les différents propriétaires de parts de SCI sont alors propriétaires d'une partie du bien. Cela permet aux jeunes acquéreurs qui achètent par ce biais, avec leurs parents, par exemple, d'accéder à un bien qu'ils n'auraient pas pu acheter seuls. Par la suite, les parents pourront céder leurs parts de SCI à leurs enfants. annuel effectif global qui englobe tous les frais, le coût des assurances- qui indique le coût réel du crédit. I Traquer les prêts [annexes Prêt employeur garanties, assurances, PH Si l'acquéreur travaille dans une entreprise de plus de vingt salariés, il peut demander un prêt employeur de pour son acquisition à taux préférentiel. Ces organismes sont par exemple le Cil, Solendi, Alliance, etc. Si l'acquéreur est fonctionnaire d'etat ou territorial, il peut bénéficier d'un prêt bonifié par les mutuelles proposées par ces ministères. Si l'acquéreur travaille dans le bâtiment, l'organisme de protection sociale du bâtiment et des travaux publics, PRO BTP, propose des prêts employeurs à taux réduit pouvant aller jusqu'à Attention, le prêt employeur n'est pas automatique, et selon les organismes collecteurs, les critères d'acceptation, les montants ou les durées de remboursement peuvent différer. Les mutuelles de la fonction publique, territoriale ou d'etat (comme le Trésor public, l'armée, la police, l'education nationale, etc.) peuvent se porter garantes en lieu et place de l'hypothèque, permettant ainsi de diminuer le coût du prêt. Elles proposent également des assurances qui tiennent compte des spécificités du métier et sont souvent très compétitives par rapport aux tarifs bancaires. Si l'acquéreur souhaite acheter dans le neuf, en fonction de son revenu fiscal de référence, il peut prétendre au prêt à taux zéro (PTZ), soit 36 DOO maximum en fonction de la ville d'achat. Le prêt jrnxte Lors d'une première acquisition, il est même possible de demander un prêt mixte. Ce dernier consiste en une solution fixe (sur sept ans, dix ans, etc.), avec un taux révisable appelé taux cape +1 ou +1,5 % généralement. Ce dispositif offre plusieurs avantages : le taux initial proposé est plus faible qu'un taux avec une solution fixe qui serait appliquée sur toute la durée du prêt, ce qui induit un taux d'endettement plus faible ou une capacité d'emprunt et un budget plus importants. Cette solution peut être particulièrement avantageuse pour les jeunes : la moyenne de détention d'un bien pour le profil des primo-accédants est de six ou sept ans. Ils profiteront donc d'un taux bas et ne subiront pas la hausse des taux s'ils vendent à l'issue des sept ou dix ans. Exemple d'un prêt mixte Monsieur et Madame souhaitent emprunter , ils ont d'apport. Leurs revenus nets mensuels sont de Dans le cas d'un prêt mixte, le taux accordé (hors assurance) est de 2,6%, ils empruntent sur 25 ans. La mensualité, assurance comprise, sera de 604 (taux qui restera fixe pendant 10 ans). Au bout du 120 e mois (c'est-à-dire au bout de 10 ans), une augmentation : Page 3/5

4 de 1,5 % au maximum sur le taux de base est possible. L'échéance maximale sera donc dc 663. Dans l'hypothèse la plus négative (scénario d'augmentation de 1,5 % pendant les 15 années restantes), le coût total de crédit est de Dans l'hypothèse d'un taux fixe (hors assurance) pendant toute la durée du prêt- 3,6% sur 25 ans, la mensualité, assurance comprise, est de 667 et le coût total du crédit grimpe à Le prêt à paliers Le prêt à paliers permet de réduire les mensualités durant les premiers mois du prêt et de les augmenter par la suite. Le prêt à palier se justifie lorsque les revenus vont augmenter de manière significative dans les deux ans à venir (jeune cadre, jeune ingénieur, etc.). Pour être précis, le prêt à paliers, également appelé lissage de prêts, permet aux emprunteurs d'uniformiser leurs mensualités, lorsqu'ils détiennent plusieurs crédits. Il faut pour cela aménager les mensualités du prêt principal - généralement un prêt immobilier- aux autres crédits (épargne-logement, employeur, à taux zéro, etc.). Il convient tout particulièrement aux emprunteurs qui cumulent plusieurs crédits, contractent un prêt immobilier alors qu'ils en ont d'autres en cours, ct veulent baisser leurs mensualités pour leur départ à la retraite. Il présente cependant un défaut, il coûte au total plus cher à l'emprunteur qu'un prêt immobilier classique. I Le courtier, I une aide précieuse Un achat que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, un projet de construction ou toute autre transaction immobilière s'avère un processus complexe et délicat, qui nécessite une connaissance approfondie du marché et un grand talent pour la négociation. Faire appel à un courtier immobilier-une profession encadrée et réglementée depuis le 1 er janvier est une aide précieuse qui peut faire gagner du temps, de l'énergie, du stress et... surtout de l'argent, la pierre angulaire de tout projet! En effet, le courtier se charge de négocier les meilleures conditions de prêt immobilier, l'emprunteur gagne du temps, de l'argent, et est conseillé dans sa démarche. Pour pouvoir instruire le dossier, le courtier doit faire signer un mandat dans lequel figurent la liste des banques partenaires, son indépendance vis-à-vis de tout groupe financier (tel qu'un établissement bancaire, par exemple) et le montant des honoraires (courtier payant ou gratuit). Certains courtiers qui ne travaillent pas avec toutes les banques, et ne sont pas indépendants vis-à-vis des établissements bancaires, peuvent priver l'acquéreur d'une offre complète et impartiale. En cas de difficultés à comprendre les informations énoncées sur le mandat, il convient de se rapprocher dc l'orias (Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance), l'organisme recensant et régissant la profession. I L'assurance, souvent négligée I à tort Depuis le dispositif Lagarde sur l'assurance-emprunteur, les établissements financiers ne peuvent plus refuser au client la possibilité de prendre son assurance par ses propres moyens. Une règle que les banques ne respectent pas toujours, loin de là, en «imposant» leur assurance. Page 4/5 Pouvoir d'achat immobilier dans dix villes françaises Prix de l'immobilier (1) ( /m 2 ) Capacité d'emprunt pour 1000 /mois sur 20 ans Pouvoir d'achat (2 > fêvrier 2013 fêvrier 2014 Variation mars 2013 mars 2014 Variation mars 2013 mars 2014 Variation Toulouse ,9 % ,7 % 70,2 m 2 74,2 m 2 4,0m 2 Strasbourg ,4 % ,8 % 80,2 m 2 82,4 m 2 2,2m 2 Nantes ,1% ,9 % 67,8 m 2 0,1m 2 0,1m 2 Marseille ,8 % ,0 % 73,6 m 2 74,2 m 2 0,6m 2 Bordeaux C - 0,6 % ,9% 61,2 m 2 62,1 m 2 0,9m 2 Paris ,5 % ,8% 20,8 m 2 21,3 m 2 0,5m 2 Lyon ,1% ,4% 49,6 m 2 51,9 m 2 I 2^m 2 Lille Montpellier C ,5 % - 6,0 % ,2 m 2 62,5 m 2 58m 2 i. 66,5 m 2-7,3 m 2 4m 2 Nice ,1% (1) Source Seloger com Prix de vente moyens au m 2 des appartements au 1 e ' du mois concerné (2) Source. Mettleurîaux com - Pouvoir d'achat immobilier pour I OQO de mensualité sur 20 ans ,5% 47,2 m 2 47,4 m ,2m 2

5 Page 5/5 Selon certains professionnels, la fête ne devrait plus durer très longtemps. Alors acheter, c'est maintenant! Pour renforcer le jeu de la concurrence et, au final, offrir des garanties moins chères aux emprunteurs, la loi Hamon. bientôt promulguée, donne un nouveau droit important à l'emprunteur: il disposera de douze mois à compter de la signature du prêt pour résilier l'assurancedécès-mvahdité (ADI) proposée par le prêteur et contractée en même temps que le prêt, à condition de présenter une nouvelle garantie équivalente. Selon une étude de l'observatoire des crédits aux ménages (OGM), 79% des foyers optent encore pour l'assuranceemprunteur proposée par leur banque, malgré l'ouverture du marché à la concurrence instaurée par la loi Lagarde de Méconnaissance de la loi? Pas toujours. L'étude de l'ogm interrogeait des ménages ayant souscrit un crédit immobilier dans les trois dernières années ou ayant l'intention d'en souscrire un dans le premier semestre Elle révèle une connaissance très incomplète des garanties souscrites. En revanche, les personnes interrogées déclarent à plus de 83 % être au courant de l'ouverture à la concurrence du marché de F assurance-emprunteur! Mais, manifestement, cette bonne connaissance de la loi a peu d'effet, puisque le tiers seulement des ménages sondés a fait jouer la concurrence, et que 21,1 % d'entre eux ont finalement opté pour l'assuranceemprunteur d'un organisme autre que leur banque. A côté des garanties indispensables, il en existe d'autres, dans les contrats groupe, qui couvrent des faits exceptionnels, comme la pratique d'un sport dangereux ou le déplacement dans des pays en guerre. Et tout le monde n'en a Quand faut-il renégocier son prêt? e rachat de prêt n'est vraiment intéressant que pendant les sept premières années L du prêt en cours. Après cette période, la différence totale des mensualités n'est, dans la plupart des cas, plus suffisante pour couvrir les pénalités et les frais associés. De manière générale, une durée restante du prêt en cours doit être supérieure à la durée écoulée pour couvrir les frais liés au rachat de prêt. Pour que le gain financier soit suffisant, il faut que la différence entre le taux en cours et le taux du nouveau prêt soit au minimum d'un point Cette différence s'analyse sur la durée restante du prêt. S'il reste dix ans à courir, il faut comparer le taux du prêt existent à celui sur dix ans actuellement pratiqué. Les pénalités de remboursement anticipé demandées par l'organisme prêteur sont dues dans la totalité des cas. En revanche, les frais de garantie ne sont pas toujours significatifs. Dans le cas d'une hypothèque, ils sont d'environ 2% de l'encours. Dans le cas de transfert de caution Crédit logement, les frais réels peuvent être beaucoup plus faibles (0,6% environ). Dans tous les cas, les frais de rachat de prêt (frais de dossier, frais de garantie, etc.) sont ajoutés au capital à refmancer. Le rachat ne donnera donc lieu à aucune dépense en trésorerie. Le gain potentiel lié au rachat est directement proportionnel au montant du capital restant dû. On peut tenter une négociation auprès de sa banque. Devant la vague massive de demandes de renégociation, les banques sont plus ouvertes car elles souhaitent garder leurs clients, Cela ne permet pas forcément d'avoir un taux aussi bas qu'en changeant d'établissement, maîs la marge de négociation est tout de même intéressante, de l'ordre de 0,5 point actuellement. Surtout, les démarches sont moins contraignantes: le client n'a pas à reprendre l'intégralité de la procédure de demande de prêt, ni à transférer ses comptes. Les frais liés à la renégociation s'élèvent en général à 1% des sommes restant dues. pas forcément besoin. Attention également aux quotités de couverture : les doubler multiplie par deux le montant des primes, sans pour autant doubler les garanties. Pour être clairs, prenons l'exemple d'un emprunteur et d'un coemprunteur qui s'assurent à 100% sur chaque tête. En cas de décès simultané (dans un accident de voiture, par exemple), beaucoup de contrats ne vont prendre en charge que 100% de capital restant dû, au même titre qu'une garantie souscrite à 50% sur chaque tête. «Toutes les assurances-emprunteurs ne se valent pas. prévient Nicolas Chérond, directeur des partenariats assurances chez Vitae Assurances (groupe Cafpi). En cas de sinistre, les conséquences d'une assurance mal choisie au départ se révéleront bien plus pénalisantes, pour les coemprunteurs ou les ayants droit, qu'un taux d'intérêt moins bien négocié pour le crédit. U faut en avoir conscience avant d'emprunter et ne pas hésiter à se faire accompagner par des professionnels tels que des courtiers, aussi bien pour le crédit que pour l'assurance.» Enfin pour conclure, si vous voulez investir, vous constituer un patrimoine ou accéder à la propriété, un seul conseil : réfléchissez-y dès maintenant! Les taux des prêts immobiliers restent encore des plus attractifs. Qu'en sera-til au second semestre? La hausse des taux paraissant inévitable de l'avis de certains professionnels, les yeux rivés sur les emprunts d'etat -qui donneront le top départ de cette augmentation-, la fête ne durera plus très longtemps... Alors acheter, c'est maintenant! Dominique de Noronha

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