Encadrement des contrats et des formulaires UN BREF HISTORIQUE

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2 Encadrement des contrats et des formulaires UN BREF HISTORIQUE LOI DE 1962 Règles relatives à certains contrats de courtage (1985) LOI DE 1994 Des formulaires obligatoires

3 L AFFAIRE PROPRIO DIRECT (2008) Question : Peut-on modifier le formulaire de contrat de courtage obligatoire pour prévoir le paiement de frais d adhésion non remboursables dès la signature du contrat de courtage? Principe interprétatif de la LCI : une loi visant la protection du consommateur

4 L AFFAIRE PROPRIO DIRECT (2008) «[34] Le fait que la LCI a pour objet d assurer la protection du consommateur étaye également cette interprétation. J estime, en toute déférence, que la Cour d appel a commis une erreur d interprétation en examinant la législation à travers le prisme des principes de la liberté contractuelle et de la libre concurrence, plutôt que dans la perspective de la LCI, considérée comme une loi de protection du consommateur.»

5 Encadrement des contrats et des formulaires Loi sur le courtage immobilier de er mai 2010 : entrée en vigueur de l actuelle Loi sur le courtage immobilier

6 LOI DE 2010 Dispositions relatives aux contrats de courtage pour les petits immeubles résidentiels : Achat, vente, location, échange, immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements et condos résidentiels (art. 23) Contrat formé lorsque signé (art. 24) Remise d un double sur support papier ou autre (art. 25)

7 LOI DE 2010 Dispositions relatives aux contrats de courtage pour les petits immeubles résidentiels : Rétribution du courtier après l expiration du contrat (art. 27) Droit de résiliation de 3 jours (art. 28 et 29) Un client ne peut renoncer aux droits que lui confèrent ces dispositions (art. 30)

8 LOI DE 2010 Pouvoir réglementaire accru et entièrement dévolu à l'oaciq en matière de contrats et formulaires accru et entièrement dévolu à l OACIQ (art. 26 et 46 [13o] de la LCI) Consultation de la Chambre des notaires (art. 51 de la LCI)

9 Nouveau Règlement sur les contrats et formulaires 1er juillet 2012 : nouvelle réglementation sur les contrats et formulaires et nouveaux formulaires

10 Nouveau Règlement sur les contrats et formulaires Règles d application générale (applicables peu importe le type de transaction : résidentiel, commercial, hypothécaire) Interdiction d inclure dans un contrat une clause permettant d être rétribué avant que les services ne soient rendus (art. 16)

11 Nouveau Règlement sur les contrats et formulaires Règles particulières (contrat de courtage - immeuble résidentiel de moins de cinq logements) Interdiction d'inclure une clause de renouvellement automatique (art. 18) En l absence de date et d'heure d'expiration, expiration du contrat 30 jours après sa conclusion (art. 19)

12 Nouveau Règlement sur les contrats et formulaires Règles particulières (contrat de courtage - immeuble résidentiel de moins de cinq logements) Interdiction de réclamer ou de recevoir une rétribution si le contrat ne respecte pas les règles prévues au Règlement (art. 20) Interdiction de modifier un formulaire obligatoire édité par l OACIQ pour diminuer les obligations du courtier ou augmenter celles du client (art. 22)

13 Principales mentions requises au contrat de courtage immobilier Contrat visant tout immeuble (art. 13) : Identification des parties Objet et durée du contrat, identification de l'immeuble Prix et conditions de vente, d'achat ou de location Rétribution du courtier Possibilité pour les parties de recourir à la conciliation ou à l'arbitrage offert par l OACIQ pour régler un différend

14 Principales mentions requises au contrat de courtage immobilier Contrat visant un immeuble résidentiel de moins de cinq logements (mentions supplémentaires art. 17) : Toute avance de rétribution doit être versée au compte en fidéicommis du courtier et n être retirée que lorsque les services sont rendus et facturés Conditions de partage de rétribution offertes au courtier qui collabore à la transaction ainsi que les conséquences engendrées par les conditions proposées

15 Principales mentions requises au contrat de courtage immobilier Contrat visant un immeuble résidentiel de moins de cinq logements (mentions supplémentaires art. 17) : Droit de résiliation de 3 jours Sort du contrat si le courtier cesse ses activités ou change d agence Toute déclaration du vendeur portant sur l'immeuble et pertinente à la transaction

16 Principales mentions requises à la proposition de transaction immobilière Promesse d achat ou de location visant tout immeuble (art. 14) : Identification et coordonnées des parties Objet de la proposition de transaction Identification de l'immeuble Prix et conditions d'achat, de vente ou de location de l'immeuble Mode de paiement du prix (nécessité d un prêt hypothécaire)

17 Principales mentions requises à la proposition de transaction immobilière Promesse d achat ou de location visant tout immeuble (art. 14) : Modalités et conditions de signature de l'acte de vente ou du bail Le fait que toute déclaration du vendeur portant sur l'immeuble faite antérieurement à la proposition de transaction fait partie intégrante de celle-ci Conditions d'acceptation (date et heure d'expiration de la proposition)

18 Principales mentions requises à la proposition de transaction immobilière Promesse d achat ou de location visant un immeuble résidentiel de moins de cinq logements (mentions supplémentaires art. 21) : Conditions d'inspection de l immeuble et conditions d'annulation de la proposition à la suite de l'inspection Date d'occupation des lieux

19 Nouveaux formulaires Obligation d utiliser les formulaires édités et déclarés obligatoires par l OACIQ (art. 11) 17 nouveaux formulaires obligatoires 18 nouveaux formulaires recommandés

20 Nouveautés formulaire obligatoire PA Inspection de l immeuble PA

21 Nouveautés formulaire obligatoire PA Inspection de l immeuble PAD

22 Nouveautés formulaire obligatoire PA Examen de documents par l acheteur PAD

23 Nouveautés formulaire obligatoire PA Le certificat de localisation - copropriété divise PAD

24 Nouveau formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l immeuble (DV) Un formulaire visant à : Fournir à l acheteur le plus d information possible sur l immeuble qu il se propose d acquérir Comprend les déclarations minimales que l on trouvait autrefois sur la PA

25 Nouveau formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l immeuble (DV) Un formulaire visant à : Permettre au vendeur de déclarer ce qu il sait sur son immeuble Complété par le courtier avec le vendeur Explications et précisions au besoin Documentation soutenant les déclarations

26 Nouveau formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l immeuble (DV) Déclarations faites au meilleur de la connaissance du vendeur : D15. SIGNATURES (TOUS LES EXEMPLAIRES DOIVENT PORTER LES SIGNATURES ORIGINALES) Le vendeur déclare que les renseignements contenus au présent document ont été donnés en toute bonne foi et au meilleur de sa connaissance et reconnaît, par la présente, qu une copie de ce document pourra être remise à tout acheteur éventuel, à toute agence, à tout courtier de même qu à l inspecteur en bâtiments ou à toute autre personne impliquée dans la transaction. Il fournira, par écrit à l agence ou au courtier qui le représente et, le cas échéant, à l acheteur, dès qu il en aura connaissance, toute information additionnelle se rapportant à l immeuble. Signé à le DATE,à h, Signé à. le, DATE IDENTIFICATION : VENDEUR 1 (EN MAJUSCULES) IDENTIFICATION : VENDEUR 2 (EN MAJUSCULES) SIGNATURE : VENDEUR 1 SIGNATURE : VENDEUR 2 TÉMOIN TÉMOIN,à h. ACCUSÉ DE RÉCEPTION L acheteur reconnaît avoir reçu copie des présentes déclarations du vendeur. Signé à, Signé à,

27 Le formulaire Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires Le copropriétaire-vendeur autorise le syndicat à fournir au courtier les renseignements relatifs : Aux charges communes Au fonds de prévoyance À l état des finances du syndicat À l existence de procédures judiciaires contre ou par le syndicat

28 Le formulaire Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires Le copropriétaire-vendeur autorise le syndicat à fournir au courtier les renseignements relatifs : À l assurance de l immeuble À l existence d avis de contravention Aux travaux effectués sur la partie privative pouvant affecter les parties communes Aux règlements de la copropriété Aux travaux importants à venir

29 Conclusion Merci de votre présence!

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