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1 TABLE DES MATIÈRES INTRODUCTION PARTIE I- NATURE JURIDIQUE ET CONDITIONS DE FORMATION DU CONTRAT DE COURTAGE IMMOBILIER CHAPITRE I- NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT DE COURTAGE IMMOBILIER ET SES COMPOSANTES A- Les parties en présence B- Rôle du courtier immobilier dans l accomplissement du contrat de courtage immobilier C- Nature de la relation juridique entre l agence ou le courtier immobilier et le client-inscripteur : qualification juridique du contrat de courtage immobilier Contrat de mandat ou de service? Contrat d adhésion ou de consommation? D- Nature de la relation juridique entre l agence ou le courtier immobilier et le client-acheteur E- Nature de la relation juridique entre l agence immobilière et le courtier qui agit pour elle F- Nature de la relation juridique entre le courtier immobilier qui agit pour une agence et les clients G- Relations juridiques dans le cadre de services de diffusion d information H- Le rôle de l usage dans l interprétation du contrat de courtage immobilier XVII

2 XVIII Le courtage immobilier Aspects civils et déontologiques CHAPITRE II- CONDITIONS DE FORMATION DU CONTRAT DE COURTAGE IMMOBILIER A- Conditions de formation découlant du droit commun B- Conditions de formation imposées par la Loi sur le courtage immobilier Historique législatif La Loi sur le courtage immobilier et l ordre public Nécessité d un permis Contrat de «finder s fee» Nécessité d un écrit Prolongation du contrat de courtage PARTIE II- LES EFFETS DU CONTRAT DE COURTAGE IMMOBILIER CHAPITRE I- OBLIGATIONS RÉSULTANT DU CONTRAT DE COURTAGE IMMOBILIER A- Obligations des parties entre elles Obligations de l agence et du courtier envers le client a) Obligation précontractuelle : information b) Accomplir le contrat c) Agir personnellement d) Obligation d habileté, de diligence et de prudence Illustrations (i) Solvabilité de l acheteur (ii) Responsabilité retenue (iii) Responsabilité non retenue

3 Table des matières XIX e) Obligations de conseil et de vérification Conseil Vérification Illustrations (i) Responsabilité retenue (ii) Responsabilité non retenue f) Fidélité loyauté (i) La contrepartie (ii) Le double contrat (iii) Protection des renseignements personnels g) Obligations relatives au dépôt remis au courtier Obligations du client envers l agence ou le courtier a) Obligation de coopérer b) Obligation de rétribuer (i) Usage et problématique (ii) Conditions d obtention d une rétribution (1) Existence d un contrat de courtage immobilier valablement formé Preuve d un contrat de courtage (2) Exécuter le contrat correctement (3) Exécution d un contrat de vente a- Empêchement dû au clientinscripteur Illustrations Promesse d achat conforme au contrat de courtage

4 XX Le courtage immobilier Aspects civils et déontologiques b- Empêchement dû au tiers-acheteur Illustrations i- Responsabilité retenue de l acheteur Refus sans motif de passer titre Fonds insuffisants Retrait unilatéral de la promesse d achat Mauvaise foi de l acheteur relative à sa demande de financement Retrait fautif de l acheteur à la suite d une inspection ii- Responsabilité non retenue de l acheteur Condition de financement non réalisée sans la faute de l acheteur Retrait non fautif de l acheteur à la suite d une inspection de l immeuble Faute du courtier Vente non réalisée sans la faute de l acheteur Promesse d achat refusée iii- Revente de l immeuble et dommages iv- Autres considérations c- Empêchement dû à l agence ou au courtier d- Conclusion (4) Promesse d achat conforme au contrat de courtage immobilier (iii) Catégories de contrats de courtage (1) Contrat de courtage non exclusif (inscription ouverte)

5 Table des matières XXI (2) Contrat de courtage exclusif (inscription exclusive) (3) Service Inter-Agences MLS (iv) Théorie de l «efficient cause of a sale» et son application en droit québécois (1) Définition (2) En droit québécois (3) Pratique contractuelle (4) Tendances plus récentes a- Droit de premier refus (ou de préemption) b- Mise en relation directe du propriétairevendeur et de l acheteur c- Litige non soumis à l arbitrage entre une agence ou un courtier-inscripteur et une agence ou un courtier-collaborateur (5) L application de cette théorie à d autres domaines que le courtage immobilier (v) Retrait du marché (vi) Théorie du «quantum meruit» (vii) Enrichissement injustifié (viii) Le droit à la rétribution lors d une vente de valeurs mobilières B- Obligations des parties envers les tiers Obligations de l agence et du courtier envers les tiers a) Considérations de principe b) Exécution fautive Obligations du client-inscripteur envers les tiers

6 XXII Le courtage immobilier Aspects civils et déontologiques TABLEAU DES FAUTES DISCIPLINAIRES BIBLIOGRAPHIE TABLE DE LA JURISPRUDENCE INDEX ANALYTIQUE

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