Prix. ille-et-vilaine. le BaromÈtre de l immobilier. Les notaires vous informent

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1 Prix d e s n O T A I R e s d e l O u e s T Les notaires vous informent BRETAGNE NEUF : LA LOI PINEL DOPE LES VENTES LITTORAL : UN MARCHÉ PAS COMME LES AUTRES ILLEETVILAINE LE MARCHÉ IMMOBILIER RETROUVE DES COULEURS région ouest retrouvez tous les chiffres par département sur www. JanV gratuit illeetvilaine le BaromÈtre de l immobilier

2 édito IMMOBILIER BRETON : fin de l attentisme Après trois années d attentisme, le volume des transactions a progressé en 2015 par rapport à 2014 : +15 % dans l ancien et +41 % dans le neuf. Il a presque retrouvé son niveau de la période Toute la région a bénéficié de la reprise de l activité, même le marché de la résidence secondaire qui était en panne depuis En 2015, l immobilier a profité de trois facteurs conjoncturels : les mesures de soutien aux logements neufs, notamment la loi Pinel ; la baisse des prix sur le marché de l ancien ; le niveau historiquement bas du coût du crédit. Ces facteurs devraient continuer à dynamiser l activité en La loi Pinel est applicable, pour l instant, jusqu au 31 décembre Concernant les taux d intérêts, même s ils remontaient, comme l annoncent de nombreux analystes, ils devraient rester attractifs. Idem pour les prix, qui devraient demeurer stables. Dans nos études, nous le constatons les vendeurs sont raisonnables et acceptent la valeur de notre estimation, même si elle génère une moinsvalue. Les acquéreurs, quant à eux, ont compris qu ils achètent dans des conditions inédites et passent à l acte! Aujourd hui, le marché se rééquilibre entre l offre et la demande, les stocks diminuent, les délais de vente raccourcissent. Cette dynamique devrait se poursuivre dans les mois à venir. Rappelons qu avant de se lancer dans un projet immobilier, il est toujours préférable de consulter son notaire afin qu il vous conseille et vous accompagne jusqu à la signature de l acte. Maître Loïc LECUYER Président du Conseil Régional des Notaires de la Cour d Appel de Rennes sommaire dossier DOSSIER région RÉGION Le retour des primoaccédants p.3 p.4 Neuf : La loi PINEL dope les ventes p.5 p.6 Littoral : un marché pas comme les autres p.6 p.8 Dossier DOSSIER département DÉPARTEMENT Entrons dans le détail p.10 p.7 Le marché immobilier retrouve des couleurs p.12 p.9 À RETENIR 3 questions à Philippe GAUTIER, Notaire p.11 p.14 à savoir Toutes les données communiquées sont calculées entre le 01/10/2014 et le 30/09/2015. Les notaires communiquent des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50 % des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50 % se sont vendus à un prix supérieur. Les données régionales portent sur la Bretagne historique : Côtesd Armor, Finistère, IlleetVilaine, LoireAtlantique et Morbihan. Tous les prix correspondent aux prix de ventes hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobiliers. Editeur : Association des Notaires de l ouest.com 14, rue de Paris CS Rennes Cedex Tél : www. Représentant légal : Loïc LECUYER Directeurs de la publication : Loïc LECUYER, Philippe GAUTIER Rédacteur en chef : Catherine PAILLEY Adjoint à la Rédaction : Clémence DONNIO Comité éditorial : Florence AILLET, Christian FOIX, Alain GAUTRON, DAMIEN RUAUD, Marc DUPUY, Agnès LANOÉ Photos (sauf mention contraire) : Landeau Création Yvonnick MARTIN L ALEXANDRE istok Impression : IMAYE GRAPHIC Laval (53) Régies publicitaires : Ouest France Immo Contact : Christophe Camus PRECOM Contact : Thierry Bachelier VIAMEDIA Contact : Patrice Penven Conception : Dumas Associés exemplaires diffusés

3 DOSSIER RÉGION Le marché de l ancien Le retour des primoaccédants Les prix ont baissé, les taux d intérêts des crédits immobiliers sont au plus bas. Aujourd hui, passer du statut de locataire à celui de propriétaire sans effort financier supplémentaire devient possible. Région ouest En 2015, dans l ancien (1), le nombre de transactions a progressé d environ 15 %. Les prix, quant à eux, ont continué à s éroder légèrement : 3.4 % pour les appartements et 0.6 % pour les maisons. Les notaires constatent un retour des primoaccédants sur le marché de l ancien. Ces derniers disposent d un budget médian de pour un appartement et de pour une maison. «La rénovation est parfois plus adaptée aux budgets serrés que La construction.» Les normes ne cessant de se multiplier et les coûts de construction de croître, il devient moins contraignant et parfois plus intéressant financièrement de rénover une maison que d en faire construire une neuve. Aujourd hui, les taux d intérêts et les prix permettent d acquérir son logement pour un (1) un bien est considéré comme ancien audelà de 5 ans budget de Il est ainsi possible de devenir propriétaire pour 500 /mois en empruntant sur 20 ans (hors assurance). Ce budget correspond au prix médian d un appartement de 2 pièces à Rennes ou à Nantes, d un 4 pièces à Brest ou à Lorient, d une petite maison à Saint Brieuc L embellie constatée, en terme de volumes des transactions, devrait se poursuivre dans les mois à venir, d autant que le gouvernement a décidé d élargir les conditions du prêt à taux zéro dans l ancien à partir de janvier en bretagne 53 % des résidences principales ont été construites entre 1946 et 1990 entre 28 % 1991 et 2009 avant % source : insee 34

4 DOSSIER RÉGION Indicateurs et tendances régionales LA BRETAGNE* COMPTE LOGEMENTS Source : INSEE 65,3% des Bretons sont propriétaires de leur résidence principale (contre 58% des français) c est le budget médian consacré par un Breton à l achat d une maison ancienne c est le budget médian consacré par un Breton à l achat d un appartement ancien 12,33% des Bretons vivent dans leur logement depuis moins d un an et sont originaires : de la commune d une autre commune du département d un autre département de la région d une autre région en France et Dom de l étranger 33 % 38 % 8 % 18 % 3 % * Bretagne historique : Côtesd Armor, Finistère, IlleetVilaine, LoireAtlantique et Morbihan PRIX MÉDIANS PAR DÉPARTEMENT ET ÉVOLUTIONS SUR 1 AN /m 2 13,2% /m 2 4,0% ,4% ,6% /m /m 2 10,9% ,2% ,8% /m 2 +12% /m 2 2,8% ,7% ,9% /m 2 3,4% /m 2 7,3% ,2% ,4% /m 2 +1,0% /m 2 4,1% ,0% ,8% TENDANCES RÉGIONALES APPARTEMENTS NEUFS /m 2 APPARTEMENTS ANCIENS MAISONS TERRAINS À BÂTIR /m /m /m /m /m ,5% 3,4% 0,6% 2,4% «Les curseurs sont donnés à titre indicatif. Ils situent le prix médian de la région entre le prix médian de la commune la moins chère et le prix médian de la commune la plus chère de la région.» Le conseil régional des notaires communique des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50 % des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50 % se sont vendus à un prix supérieur. Pourcentages d évolution calculés par rapport à Retrouvez tous les chiffres par département sur www. 45

5 DOSSIER RÉGION Neuf : La loi PINEL dope les ventes Grâce à la mise en place du dispositif PINEL, les investisseurs sont de retour sur le marché du neuf. En 2015, 54 % des ventes d appartements neufs ont été faites au profit d investisseurs au niveau national. Région ouest La loi Pinel permet de bénéficier d une réduction d impôt pouvant aller jusqu à 21% de la valeur du bien L investissement immobilier peut répondre à différents objectifs : se constituer un patrimoine à transmettre à ses enfants, s assurer des revenus complémentaires à la retraite, alléger son impôt, etc. Rappelons que l investissement immobilier, contrairement à d autres placements, peut être réalisé presque entièrement à crédit. Depuis la crise de 2008, les promoteurs sont prudents et l offre de logements neufs se concentre dans les principales agglomérations de la région. Mis en place en septembre 2014, le dispositif PINEL, qui a remplacé le Duflot, a dopé le nombre de ventes d appartements neufs : + 41 % sur la région au cours des 3 premiers trimestres de 2015 par rapport aux 3 premiers de Cette reprise a essentiellement profité aux deux métropoles régionales que sont Rennes et Nantes. Sur les deux villes, les prix se sont stabilisés voire légèrement appréciés : +1.1 % à Nantes soit /m 2 et +4 % à Rennes soit /m 2. Les investisseurs privilégient les petites surfaces avec un budget médian de pour un studio et de Finistère Côtes d Armor IlleetVilaine Morbihan LoireAtlantique ÉVOLUTION DES VOLUMES DE VENTES D APPARTEMENTS NEUFS SUR 10 ANS pour un 2 pièces. Dans les périphéries des deux villes, le constat est le même : volumes et prix s apprécient. Le budget médian reste légèrement inférieur à pour un 2 pièces autour de Rennes et autour de Nantes. Dans les autres villes de la région, le nombre de transactions augmente également, mais sans euphorie. Les prix, quant à eux, restent stables voire baissent légèrement. 56

6 DOSSIER RÉGION Littoral : un marché pas comme les autres Les résidences secondaires sont une composante majeure de l immobilier sur le littoral breton. De nombreuses communes comptent plus de 100 résidences secondaires par km 2. A l arrêt depuis 2008, les notaires constatent une reprise des transactions sur l immobilier balnéaire. Région ouest En 2015, l érosion des prix s est poursuivie, même sur les stations balnéaires prisées au nord comme au sud Bretagne. En appartement, l offre se concentre sur les grandes stations renommées. Malgré les baisses, les prix au m 2 y demeurent élevés : à Carnac, à Dinard, à Bénodet, à la Baule, à PerrosGuirec, Les ventes portent sur des petites surfaces, autour de 45 m 2. Le marché reste largement animé par des acquéreurs extérieurs au département, en particulier les Franciliens (un quart des acquéreurs). Pour les maisons, les prix ayant reculé, de bonnes opportunités se présentent sur l ensemble du littoral. Aujourd hui, «on assiste à un regain d intérêt pour la maison de famille et l acquisition de la résidence secondaire n est plus forcément faite dans la perspective de la retraite» indique Agnès LANOË, notaire à Fouesnant et Viceprésidente du Conseil régional des notaires. «Les acquéreurs ont souvent un rapport affectif avec les lieux où ils souhaitent résider et sont prêts à attendre et à mettre le prix dès que la maison rêvée se présente», ajoutetelle. 68 Concernant les terrains, la demande est moindre car l éloignement géographique rend difficile le suivi de la construction. En conséquence, sur le marché secondaire, les volumes de ventes sont faibles. Enfin, sur le littoral, l âge moyen des acquéreurs est toujours plus élevé que sur le reste de la région. EN BRETAGNE 52 C EST L ÂGE MOYEN DES ACQUÉREURS SUR LE LITTORAL ans 44 C EST L ÂGE MOYEN DES ACQUÉREURS SUR L ENSEMBLE DE LA RÉGION ans

7 DOSSIER DÉPARTEMENT Entrons dans le détail Prix médians et évolutions par secteur sur un an Littoral /m 2 +2,8% /m 2 0,9% ,7% ,2% SaintMalo /m 2 +1,6% /m 2 0,5% Rennes /m 2 +4% /m 2 1,3% ,6% IlleetVilaine 00 LÉGENDE Appartements neufs Appartements anciens Maisons anciennes Terrains à bâtir moins de de à % 21 % 24 % 22 % Seconde couronne rennaise Bassin de Combourg /m 2 2,4% /m 2 3,8% % ,2% ,9% ,4% 34 % 23 % 23 % 20 % Bassin de MontaubandeBretagne /m 2 +1,7% ,5% ,9% Bassin de Redon ,5% de à plus de % 25 % 19 % 17 % 0 France (sauf ÎledeFrance) Bretagne IlleetVilaine RÉPARTITION DES VENTES DE MAISONS PAR TRANCHES DE PRIX EN 2015 Bassin de BaindeBretagne ,8% ,4 % 10,7 % Bassin du Coglais 42,7 % ,5% 27,9 % Bassin de Fougères /m 2 +2,4% ,8% ,6% Bassin de Vitré /m 2 +0,4% ,6% ,4% Première couronne rennaise /m 2 +7% /m 2 0,9% ,8% ,2% Appartements neufs Appartements anciens 35,4 % 31,7 % 21,3 % 9 % 8,4 % 2,5 % studio 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus PART DES VENTES D'APPARTEMENTS NEUFS ET ANCIENS DANS LE DÉPARTEMENT 7

8 DOSSIER DÉPARTEMENT Le mot du Président Depuis le printemps, nous avons constaté un regain d activité sur le marché immobilier en IlleetVilaine. Les acquéreurs, craignant une remontée des taux de crédit, concrétisent leurs projets. Le nombre de transactions a augmenté : +17 % pour les appartements anciens, +53 % pour les neufs et +28 % pour les maisons. Les vendeurs, quant à eux, consentent à baisser leurs prétentions. C est pourquoi, l embellie sur les volumes ne se traduit pas par une hausse des prix. L attractivité du département ne se dément pas, la population augmente grâce à l apport migratoire mais également à un solde naturel positif. Les besoins en logements ne faiblissent pas. La reprise d activité sur le marché immobilier devrait se poursuivre dans les mois à venir. Les prix, quant à eux, ne devraient pas flamber. Maître Alain GAUTRON Président de la Chambre des Notaires d IlleetVilaine C est le budget médian consacré par un Brétillien pour l achat d une maison dans le département Centre 2 Thabor SaintHélier 3 Moulin du Comte 4 Nord SaintMartin 5 Maurepas Patton les Gayeulles 6 Beaulieu Baud 7 Francisco Ferrer Vern Poterie 8 Sud Gare 9 Cleunay Arsenal Redon 1 0 Villejean Beauregard 1 1 Le Blosne 1 2 Brequigny RENNES PRIX médians et évolutions par quartier sur un an APPARTements MAISONS APPARTementS prix/m 2 Evol./1an prix Evol./1an prix/m 2 Evol./1an ,7% ,0% ,3% ,3% ,2% ,1% ,0% ,8% ,5% ,0% ,8% ,7% ,1% ,3% ,9% ,6% ,8% ,5% ,2% ,1% ,9% ,4% ,9% 12 ans e e et 1 mois C est la durée moyenne de détention d une maison dans le département ANCIEN NEUF C est le budget médian consacré par un Brétillien pour l achat d un appartement ancien dans le département IlleetVilaine 8

9 DOSSIER DÉPARTEMENT Le marché immobilier retrouve des couleurs Après avoir boudé le marché pendant 3 ans, les acquéreurs sont enfin de retour. Ils profitent d une conjonction idéale : une offre abondante, des prix négociables et des taux d intérêts très bas. IlleetVilaine Les appartements représentent 39 % du parc de logements du département. Les ventes se concentrent dans l agglomération rennaise : 75 % des transactions dans l ancien et 87 % dans le neuf. A Rennes, les ventes d appartements sont reparties depuis le printemps. Dans l ancien, les ventes ne se concluent qu après une négociation du prix demandé. L offre est variée et peut s adapter à tous les PROFIL DES ACQUÉREURS 11,8 % 1,7 % 1,6 % 10,6 % 5,8% 17,5 % Profession Agriculteur Cadre supérieur Employé Retraité 22,8 % 28,2 % 0,3 % 4,7 % 7,1% 5,7 % 49,2 % ORIGINE GÉOGRAPHIQUE Artisan/commerçant Même commune Même département Profession intermédiaire Même région ÎledeFrance Ouvrier Reste de la France Etrangers Autre/inactif budgets. Les prix médians s échelonnent de /m 2 pour un 3 pièces dans le quartier du Blosne à /m 2 pour un studio dans le centreville. Les baisses de prix favorisent l accession à la propriété par les jeunes : un quart des acquéreurs a moins de 30 ans. La ville attire également les investisseurs qui achètent de petites surfaces pour un budget médian de dans l ancien et de dans le neuf. 33 % 15,6 % 22,6 % 12,6 % 18,7 % ÂGE 29 ans et moins 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 ans et plus 30,5 % 9

10 dossier département Sur le littoral, les notaires constatent une embellie pour les volumes mais des prix stables. Dinard demeure la station la plus prisée du département : /m 2 dans l ancien, /m 2 dans le neuf indice 100 : 2006 APPART. NEUFS Le marché des terrains à bâtir, quant à lui, ne profite pas de la reprise : les volumes reculent. Les notaires constatent sur certaines communes un déficit de la demande. De nombreux acquéreurs jugent la construction contraignante et coûteuse, notamment à cause des nouvelles normes, d autres trouvent que les terrains proposés sont trop petits. De plus, malgré les baisses de prix, les terrains restent chers : 170 /m 2 en 1 ère couronne, 140 /m 2 en seconde couronne, 130 /m 2 à Vitré ou encore 100 /m 2 sur le bassin de MontaubandeBretagne TERRAINS A BÂTIR MAISONS ANCIENNES EVOLUTION DE L'INDICE DES PRIX SELON LES TYPES DE BIENS EN ILLEETVILAINE APPART. ANCIENS maisons : une offre variée Pour tous les BudGets Les ventes de maisons profitent des taux et des prix bas, de l élargissement du prêt à taux zéro dans l ancien : le nombre de transactions progresse et les prix se stabilisent. Seuls le littoral et le bassin du Coglais subissent de nouvelles corrections. En IlleetVilaine, plus on s éloigne de Rennes plus les prix sont attractifs. Ainsi, les communes du département qui enregistrent les prix médians les plus élevés sont situées dans l agglomération rennaise avec en tête de classement : CessonSévigné tendances départementales appartements neufs /m 2 à et SaintGrégoire à En revanche, les communes offrant des biens à des prix attractifs, pour les budgets plus serrés, sont situées audelà de la seconde couronne rennaise et attirent de jeunes accédants à la propriété. Le département dispose d une offre variée permettant, par exemple, aux jeunes couples de trouver une petite maison à rénover à moins de comme aux Franciliens d acquérir une villa sur la côte /m /m /m /m /m % appartements anciens 2,8% maisons terrains À BÂtir 1,7% 3,9% «Les curseurs sont donnés à titre indicatif. Ils situent le prix médian du département entre le prix médian de la commune la moins chère et le prix médian de la commune la plus chère du département concerné.» Pourcentages d évolution calculés par rapport à illeetvilaine 10

11 à ReTeNiR Maître Philippe Gautier Notaire à Nantes (44) RetRouvez tous les conseils des notaires pour acheter ou vendre votre logement : www. 3 questions à PhiliPPe GAUTieR Délégué à la communication du Conseil régional des notaires de la Cour d appel de Rennes 1Le marché de l immobilier est redevenu dynamique, le volume des ventes augmente, doiton s attendre à une hausse des prix en 2016? Il n y a pas un marché immobilier en Bretagne, mais plusieurs : Nantes diffère du littoral qui diffère de la campagne. Dans les métropoles régionales, où la population augmente régulièrement, les prix pourraient effectivement progresser à nouveau. De même, dans les secteurs ruraux, localement, nous pourrions enregistrer de nouvelles baisses. Mais, globalement, nous nous attendons à un rééquilibrage entre l offre et la demande et donc à une stabilisation des prix. 2Estce le moment d acheter? Si vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale, l accession est facilitée par des prix en baisse et des taux de crédit défiant toute concurrence. La conjoncture est donc favorable, même si les taux de crédit pourraient être amenés à augmenter modérément. Si vous souhaitez investir dans l ancien, vous achetez dans un marché en baisse alors que les loyers se maintiennent. Le rendement locatif est donc optimisé. Dans le neuf, la loi PINEL offre un avantage fiscal intéressant. La conjonction actuelle, prix bas et taux bas, ne devrait pas durer : c est sans doute le moment de passer à l acte. 3Quels conseils donneriezvous à un jeune couple qui souhaite devenir propriétaire? Tout d abord, je leur conseillerais de prendre rendezvous avec leur notaire afin qu il analyse leur situation matrimoniale (mariés, pacsés, concubins) et qu il leur explique les conséquences de leur achat en fonction de leur statut. Ensuite, je les inviterais à étudier leur capacité financière pour bien évaluer leur budget. Enfin, je leur conseillerais de consulter les professionnels du marché, notaires ou agences, afin qu ils dénichent la maison ou l appartement de leur rêve au juste prix. à retenir Le constat des notaires On assiste depuis le printemps à une réelle reprise des transactions dans l ancien. Le marché du neuf a retrouvé son dynamisme sur les métropoles Rennes et Nantes. Le dispositif Pinel qui a remplacé «le Duflot» porte ses fruits. Les investisseurs sont de retour, dans l ancien comme dans le neuf. Aujourd hui, il est possible de devenir propriétaire pour le prix d une location. Les acquéreurs bénéficient de conditions d achat exceptionnelles : prix bas et taux d intérêts planchers. Le marché de l ancien se fluidifie, les délais de ventes se réduisent. Le marché du terrain à bâtir reste à la peine. La multiplication des normes augmente les coûts de construction. Pour les candidats à l accession à la propriété, il est souvent plus facile de rénover une maison que d en faire construire une neuve. Retrouvez tous les chiffres par département sur www

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