H ÉRAULTAIS N IVEAU ET EVOLUTION DES LOYERS AU 1 ER JANVIER 2010

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1 O BSERVATOIRE D ÉPARTEMENTAL D ES L OYERS D U P ARC L OCATIF P RIVÉ H ÉRAULTAIS N IVEAU ET EVOLUTION DES LOYERS AU 1 ER JANVIER 2010 Une initiative de l ADIL de l Hérault réalisée grâce au soutien de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer et du Conseil Général de l Hérault

2 EDITORIAL SOMMAIRE La méthode p.3 La carte sur le niveau des loyers au mètre carré par grand territoire sur la base des secteurs notariaux-insee p.5 La Garantie des Risques Locatifs : Où en est-on aujourd hui dans l Hérault? p.6 Les loyers par territoire Montpellier et son agglomération p.9 Béziers et son agglomération p.18 Agde et son agglomération p.24 Sète, son agglomération et la communauté de communes du Nord Bassin de Thau p.30 Lunel p.35 D ans la plupart des territoires du département, le parc locatif s est fortement accru entre 1999 et 2006, pour l essentiel, grâce au développement de l offre neuve dopée par les mesures en faveur de l investissement locatif et a progressé plus rapidement encore que l accroissement démographique au cours de la même période. Cette évolution se poursuit en 2010 au vu des résultats des ventes de logements neufs affichés par les promoteurs intervenant dans la région, dont 80 % sont faites à des investisseurs. Plusieurs conséquences importantes en découlent : - Les ménages à la recherche d un logement locatif bénéficient le plus souvent d un choix assez large. Dans certains secteurs, notamment sur l ouest héraultais, l offre peut être temporairement supérieure à la demande. - Les locataires privilégient logiquement les logements dans les programmes neufs mieux adaptés aux attentes et besoins actuels. - Malgré la poussée démographique, les loyers ne progressent que faiblement (suivant l I.R.L.) et sont même revus à la baisse pour certains, en cas de relocation. La baisse des plafonds de loyers pour le dispositif SCELLIER en 2011, de 14% devrait encore accentuer cette tendance. - Dans les secteurs détendus le développement de l offre neuve bouscule l équilibre du marché locatif local, ce qui se traduit par une augmentation notable de la vacance dans le parc ancien et aggrave sensiblement les phénomènes de déqualification des centres anciens que les locataires quittent ou refusent au profit des logements neufs dans les nouveaux quartiers. Seuls restent ou viennent s y installer les ménages qui n ont pas le choix en raison de leurs faibles revenus et /ou de leur situation précaire. La communauté de communes du Pays de l Or p.39 Annexe Les agences immobilières participantes à l Observatoire p.43 Etude réalisée par l ADIL de l Hérault Augustin Chomel - Directeur Général de l ADIL de l Hérault Florent Sernoux - Chargé d Etudes Patricia Costagliola - Enquêtrice S agissant du logement des ménages à faibles revenus, le relatif échec de la G.R.L.2, n améliore pas leur accès au logement locatif privé, si ce n est dans les secteurs les plus détendus et dans un parc ancien de qualité médiocre. En résumé, le développement de l offre neuve accompagne l accroissement démographique et permet de répondre aux besoins qualitatifs de logements exprimés par les ménages. Il laisse de coté la question de l accès au logement des ménages à revenus très modestes ou précaires qui constituent une part importante de la demande dans notre département. Il importe de veiller à ce que les dispositifs publics de solvabilisation (aides personnelles au logement) et de garantie (F.S.L) ne soient pas attribués sans contrepartie sur la vérification que l état du logement répond aux normes de décences minimales. Augustin Chomel Directeur de l ADIL de l Hérault 2

3 MÉTHODE L Observatoire des loyers a été créé en 2007 avec le soutien de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer et du Département de l Hérault. En 2010, grâce l appui de la FNAIM, 5850 références ont été recueillies auprès de 61 professionnels de l immobilier pour un parc locatif privé estimé au 01/01/2006 (RP 2006-INSEE) à logements sur la zone d observation ; ce qui correspond pour l enquête 2010 à un taux de sondage de 4,7%. Par rapport à l enquête 2009, c est 3850 logements supplémentaires qui ont été collectés. Le champ d observation de l enquête porte sur les logements locatifs privés gérés par les professionnels de l immobilier. La variable d intérêt est le loyer hors charges au 31 décembre de l année n des logements déjà occupés, loués pour la première fois ou reloués durant l année n. Des informations intrinsèques au logement sont également relevées telles que sa localisation, le type d habitation et le type de logement, la surface, l année de construction, les caractéristiques de confort... Actuellement, deux méthodes de collectes sont pratiquées par L ADIL de l Hérault. La première, utilisée jusque là, consiste à collecter «manuellement» un échantillon de logements locatifs privés auprès des agences immobilières partenaires. La deuxième, mise en place en 2010, est l extraction informatisée de la totalité des fichiers de gestion locative. Cette nouvelle méthode employée par l ADIL de l Hérault permet d obtenir un plus grand nombre de références et de prendre en compte la réelle rotation du parc géré par les professionnels de l immobilier. La zone d observation de l enquête 2010 intègre 7 i n t e r c o m m u n a l i t é s : l a c o m m u n a u t é d agglomération (CA) de Montpellier agglomération, la CA de Béziers Méditerranée, la CA d Hérault Méditerranée, la communauté de communes (CC) du Pays de Lunel, la CC du Pays de l Or ainsi que la réunion de la CA du Bassin de Thau et de la CC du Nord Bassin de Thau. Pour Montpellier, un panel de logements est suivi d année en année afin de connaître l évolution des loyers hors charges. L échantillon constitué tend à représenter les caractéristiques physiques du parc locatif privé (Individuel/collectif, taille du logement, ancienneté). Néanmoins, ce panel n est pas statique. Il prend en compte la rotation «naturelle» du parc locatif privé dû aux départs et aux entrées en gestion des logements dans les fichiers des professionnels de l immobilier. Le nouveau mode de collecte pratiqué en 2010 par extraction informatique a permis d augmenter et reconstituer le panel. A noter que les évolutions présentées dans ce document reposent, pour cette année, sur l ancien panel de logements constitué à partir de l enquête Taux de sondage de l échantillon 2010 dans les principales EPCI et communes de l Hérault Territoires Taux de sondage CA de Montpellier Agglomération 5,3% dont Montpellier 5,6% CA de Béziers Méditerranée 4,3% dont Béziers 4,4% Lunel 3,2% CA du Bassin de Thau et CC Nord Bassin de Thau 3,2% dont Sète 2,6% CA Hérault Méditerranée 4,3% dont Agde 4,0% CC du Pays de l'or 4,0% 3

4 Lors de l enquête 2010, un panel de logements a également été constitué à Béziers. Il permettra, pour la prochaine enquête de connaître les évolutions de loyer ainsi que le taux de rotation du parc locatif. Sur les autres territoires d études, les données récoltées portent essentiellement sur des logements loués ou reloués durant l année 2009 et dont le locataire est présent au 31/12/2009. L étude fournit donc des loyers de marché hors charges au 31/12/2009 en fonction du type d habitation et de logement (Logement individuel/ collectif, nombre de pièces). 3 types de supports sont utilisés dans ce rapport pour présenter le niveau des loyers : - Les loyers sous forme de tableaux : Dans les tableaux sont présentés exclusivement les loyers de marché hors charges au 31/12/2009. Les loyers médians sont inscrits dans une fourchette dont les bornes sont nommées loyer haut et loyer bas. Par zone et type de logement, l observatoire s est fixé un nombre minimal de références correspondant à 20 logements. Le loyer haut est le loyer du 3 ème quartile. C'est-à-dire que 25 % des logements ont un loyer supérieur à ce seuil. Le loyer médian est le loyer qui scinde l échantillon en 2 parts égales, de telle façon que 50% des références ont un loyer plus élevé à ce seuil et 50% un loyer plus faible. Le loyer bas est le loyer du 1 er quartile ; 25 % des logements ont un loyer mensuel inférieur à ce seuil. Au final, la fourchette, délimitée par le loyer haut et bas, regroupe 50% des logements. - Les loyers/m 2 moyens au travers des cartes par grand territoire : (Scellier, Notaire, EPCI). Ces loyers sont calculés à partir des loyers observés au 31 décembre 2009, c'est-à-dire quelle que soit la date d entrée du locataire. Ces territoires ont été stratifiés en sous-zone et les loyers redressés par calage sur marge à partir des caractéristiques connues du parc locatif privé. L information auxiliaire utilisée provient du recensement général de la population de Les loyers des appartements par quartier : Les loyers utilisés sont les loyers observés (Pour Montpellier, les loyers médians, pour les autres communes, la moyenne des loyers). 4

5 LES LOYERS AU MÉTRE CARRÉ MOYEN AU 01/01/2010 PAR GRAND TERRITOIRE SUR LA BASE DES SECTEURS NOTARIAUX-INSEE La carte ci-contre a pour objectif de synthétiser le niveau des loyers pour chaque secteur afin d en comparer les différences de prix. La partie sud Est du département est la zone la plus chère avec Montpellier, sa périphérie et la communauté de communes du Pays de l Or, suivie de Lunel et le littoral. Sur notre zone d observation, Béziers et sa périphérie reste le territoire où l on trouve les loyers les moins élevés. En moyenne, l écart de prix entre Montpellier et Béziers atteint 4 /m 2. Adjacente à la sous préfecture, la zone littorale, de Valras Plage à Vias, compte une différence avec Béziers de +1 à +3 euros du mètre carré. Légende Loyer moyen en /m 2 des logements collectifs Loyer moyen en /m 2 des logements individuels Contour des zones d études Montpellier 12,9 /m 2 12,3 /m 2 11,0 /m 2 Lunel 10,7 /m 2 9,0 /m 2 12,2 /m 2 12,7 /m 2 Béziers 8,0 /m 2 10,4 /m 2 10,9 /m 2 8,2 /m /m 2 9,5 /m 2 Sète 8,2 /m 2 10,6 /m 2 *10,7 /m 2 11,7 /m 2 9,3 /m 2 Agde 10,1 /m 2 10,2 /m 2 5

6 LA GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS : OÙ EN EST ON AUJOURD HUI DANS L HÉRAULT? Rappelons que La GRL a pour but : Côté propriétaire : de les assurer contre d éventuels impayés de loyers, dégradations locatives après le départ du locataire et frais de contentieux Côté locataire : de permettre au plus grand nombre de pouvoir se loger, sans avoir recours à la caution d un tiers. Seule condition exigée; avoir des ressources qui soient au moins égales au double du montant du loyer charges comprises (soit un taux d'effort jusqu'à 50%). L ADIL a interrogé une soixantaine d agences implantées de Lunel à Béziers et ses alentours, sur leur pratique actuelle de la G.R.L. On rencontre trois types de position sur la G.R.L. Les agences qui n en veulent absolument pas et qui «peuvent» s en passer. Celles qui l utilisent de façon occasionnelle La plupart ont informé les propriétaires qui leur ont confié la gestion de leur bien, pour leur faire part de la mise en place de ce nouveau dispositif et leur demander leur accord. Certains bailleurs ont pris position de façon très véhémente contre la G.R.L, qui selon eux amènera inéluctablement une clientèle de personnes à problèmes et / ou insolvable. Celles qui n ont d autre choix, en fonction du secteur de leur implantation, que de l utiliser très régulièrement avec l accord du bailleur. D autres agences, enfin, confient ne pas l avoir mise en place et «attendre de voir ce que cela va donner».. GRL % Nombre agences % Nombre logements gérés NON 47% 55% OUI 34% 15% Occasionnel 19% 30% Total général 100% 100% Comme on le voit dans le tableau ci-dessus, un tiers des agences pratiquent régulièrement la G.R.L, mais il s agit plutôt de professionnels gérant un nombre limité, voire réduit, de logements locatifs puisque ces agences ne représentent ensemble que 15% du nombre total de lots gérés par les professionnels de l immobilier héraultais constituant notre échantillon. Une agence sur cinq pratique la G.R.L. de façon occasionnelle, c'est-à-dire au cas par cas, en fonction des caractéristiques des demandeurs et du logement à louer. En clair, on a recourt à la G.R.L si l on ne trouve pas d autres candidats locataires que ceux relevant de ce dispositif. Elles représentent 30% de l ensemble des logements gérés par les professionnels contribuant à alimenter notre observatoire. 6

7 Enfin, prés de la moitié des agences refusent de pratiquer la G.R.L.. Les raisons invoquées sont les suivantes : La G.R.L. contribue à favoriser une attitude d assistance et à déresponsabiliser certains locataires. Elle attire une clientèle de personnes à problèmes, parfois habituée à vivre des aides sociales. Des délais excessivement longs pour obtenir le versement des indemnités en cas d impayés. Les délais sont nettement supérieurs à ceux annoncés ; c est à partir de 2 mois de non-paiement que la G.R.L peut intervenir et il faut compter 3 mois pour que l indemnité soit versée, ce qui revient à 5 mois d attente pour le propriétaire! Le refus des compagnies d assurances de s inscrire dans le dispositif G.R.L.. Voir ci-dessous à titre d exemple la lettre de la compagnie «SERENIS» adressée aux agences avec lesquelles elle est en relation. «Comme vous le savez maintenant tous, les nouvelles «règles du jeu» du marché des assurances de Loyers Impayés sont enfin connues avec précision depuis la parution du décret relatif au nouveau dispositif de la Garantie des Risques Locatifs L effet cumulatif de cette nouvelle GRL venant s ajouter à ceux engendrés par la Loi de mobilisation pour le logement de 2009 ont très logiquement, provoqué beaucoup d interrogations parmi les Administrateurs de Biens, quant aux solutions à offrir aux propriétaires bailleurs pour garantir et sécuriser leur investissement locatif. Dans ce débat, SERENIS Assurances a fait le choix de ne pas aller dans le sens de la GRL 2 estimant que les nouvelles conditions imposées ne nous permettraient toujours pas de pouvoir assurer à nos clients les qualités de choix, de service, de gestion et de recouvrement auxquelles ils sont habitués. En effet, que seraient devenues ces qualités, que vous nous reconnaissez, dans un nouveau paysage GRL n offrant guère d alternatives à des garanties standardisées, ne tenant pas compte des spécificités de chaque Administrateur de Biens, et imposant, dans nombre de dossiers impayés de loyers, un traitement social du locataire maintenu dans les lieux sans autre avis? Mais soyons clairs, nous avons également décidé de ne pas aller en GRL 2 parce que nous avons estimé que les contraintes administratives (reporting et sanctions) et réglementaires (obligation de céder 80 % de notre activité à GRL 2) ne pouvaient nous permettre d exercer nos activités avec la liberté d action à laquelle nous tenons! Nous sommes également restés extrêmement sceptiques quant aux perspectives financières des résultats techniques attendus pour GRL 2, surtout au vu du refus de l Etat de s engager en sécurisation du fonds spécialement créé. Quel sera le sort de la GRL 2 à l issue de l évaluation de son efficacité économique et sociale prévue d ores et déjà au plus tard le 31/05/2012?» Même parmi les administrateurs de biens pratiquant la G.R.L, si en principe ce dispositif peut intervenir jusqu à un taux d effort de 50%, beaucoup de dossiers «ne passent pas» en raison des salaires trop bas et de situations précaires (chômage, CDD, intérim etc ). En effet, les professionnels filtrent les candidats locataires «au feeling» et ces justificatifs sont les premiers «baromètres» pour accorder un logement (sous GRL ou pas), beaucoup d agences ayant été échaudées par l usage de «faux documents» produits par les locataires. L assurance se charge ensuite de vérifier et d accorder sa garantie ou non. 7

8 Un dispositif qui peut être plus couteux pour le locataire et le bailleur En effet notons aussi que certains bailleurs majorent le loyer lors de la signature du bail, du montant de la prime d assurance G.R.L.. (2.50% du loyer charges comprises). Dans le même ordre d idées, certains administrateurs de biens estimant que la G.R.L. accroit le suivi administratif du dossier, majorent les honoraires qu ils facturent à leurs mandants (environ 1.20%) La G.R.L. : un dispositif condamné à brève échéance par le faible nombre de contrats souscrits et l antisélection? Après la réforme intervenue début 2010, selon un bilan intermédiaire à fin septembre, avec contrats souscrits au plan national, la G.R.L. «n a pas rencontré le succès escompté» admet le secrétaire d Etat au Logement, Benoîst APPARU. En outre, les souscriptions se concentrent sur les locataires à risques, ayant un profil plus précaire que la moyenne. Il n y a aucune mutualisation des risques. Face à ce deuxième échec de la G.R.L, après celui de la première version avec le «Pass G.R.L.», l idée d une assurance obligatoire universelle pour mutualiser les risques et aider les plus pauvres à se loger, fait son chemin chez les acteurs du logement. Pour les représentants des propriétaires bailleurs, l assurance obligatoire pourrait se limiter au niveau du loyer d un logement H.L.M, le bailleur pouvant souscrire s il le souhaite, une assurance complémentaire si son loyer est supérieur. Son coût (de 3 à 12 euro par mois selon les hypothèses) pourrait être réparti entre l Etat et le bailleur et un ticket modérateur à la charge du locataire pour le responsabiliser. A suivre dans le cadre d une réforme de la G.R.L. / G.L.I. fin 2010 début

9 LES LOYERS DE LA COMMUNAUTÉ D AGGLOMÉRATION DE MONTPELLIER AGGLOMÉRATION 9

10 CA de Montpellier Agglomération ELÉMENTS DE CONTEXTE La démographie dans les communes de la CA de Montpellier Agglomération Montaud Restinclières Evolution annuelle entre 1999 entre et et (%) 2007 (%) de 3.5 à 4.7% Murviel-lès-Montpellier Montpellier de 2.5 à 3.5 % de 1.5 à 2.5 % de 0 à 1.5 % Lattes Nombre d'habitants en Source INSEE : RP INSEE Une croissance démographique soutenue L agglomération de Montpellier compte, au 1 er janvier 2007, habitants. Depuis 1999, sa population s est accrue de 1,4%/an soit de habitants chaque année. Sur cette période, les communes les plus dynamiques ont été Lattes, Murviel lès Montpellier, ou encore des petites communes plus éloignées de Montpellier telles que Montaud et Restinclières. Contrairement aux années 90 où la tendance était à la périurbanisation des villes centres, le choix de l implantation des ménages a changé, en particulier pour ceux souhaitant accéder à la propriété. De 1999 à 2007, la ville de Montpellier et les communes hors de l agglomération, bien desservies par les voies de communication, ont connu un nouvel attrait. Un parc locatif en forte progression Le parc locatif privé a progressé de 2 %/an depuis 1999 pour atteindre logements. Ce parc est principalement concentré sur Montpellier, là où 62 % de la population de l agglomération vit. C est dans la 1 ere et 2 ème couronne (zone B1 hors Montpellier et B2 - voir carte p.8) que la hausse a été la plus importante avec des évolutions deux fois plus rapides que la croissance démographique. 10

11 CA de Montpellier Agglomération Les loyers moyens au mètre carré sur la base du zonage Scellier 12,9 /m 2 12,2 /m 2 12,2 /m 2 Grabels Castelnau le Lez Baillargues M ontpellier Montpellier St Jean de Védas Lattes Villeneuve-lès-Maguelone 10,8 /m 2 Montpellier (zone B1) 1 er couronne : Zone B1 hors Montpellier 2 ème couronne : Zone B2 et C Le parc locatif privé au 1er janvier 2006 dans la CA de Montpellier Agglomération -zonage Scellier Maison Appartement Ensemble Répartition Evolution entre 1999 et 2006 Montpellier % +13% Zone B1 hors Montpellier % +25% B % +23% C % +17% Agglomération % +15% Taux annuels moyen de croissance démographique dans la CA de Montpellier Agglomération -zonage Scellier Montpellier +1,7% +0,9% Zone B1 hors Montpellier +1,3% +2,9% B2 +1,1% +3,1% C +1,8% +3,2% Agglomération +1,4% +1,7% Source INSEE : RP INSEE 11

12 Montpellier LE REGARD DES PROFESSIONNELS Montpellier (Zone B1) Le succès du «neuf» fait de l ombre à l ancien!... Le parc locatif neuf poursuit son développement Les professionnels de l immobilier partenaires de «l Observatoire des Loyers», nous confirment la tendance déjà relevée en 2009 ; à savoir la mise sur le marché d un nombre important de logements neufs à louer relevant en majorité du dispositif «Scellier». Les candidats locataires préfèrent le neuf Cet engouement pour le «neuf» profite particulièrement aux agences chargées de la mise en location de tout ou partie de ces programmes (ou de quelques lots) lesquels ont la faveur des personnes à la recherche d un logement à louer. En effet, les candidats locataires privilégient massivement l offre dans le neuf, dont les prestations sont souvent supérieures à l ancien, avec des loyers généralement assez proches de ceux des logements existants. Un choix important de logements à louer au détriment de l ancien : Il en résulte un choix important pour les locataires, au détriment de l ancien qui se trouve souvent relégué comme solution de repli si le locataire n a pu accéder à un logement neuf. De ce fait, certains propriétaires de logements anciens ont dû revoir leur loyer à la baisse Conséquences sur les vacances locatives?... On constate une diminution de la rotation, moins de départs de locataires ; crise économique oblige. Par ailleurs, on observe que le nombre de lots ayant connu une période de vacance longue, est en baisse. Cependant, cette durée tend à s allonger, plus spécialement pour les studios et les grands appartements considérés comme trop chers au-delà de De même les étudiants ont été plus nombreux à garder leur location pour la rentrée. On relève aussi que de plus en plus de propriétaires souscrivent à «l assurance vacance locative» dans certaines agences, car ils préfèrent «s assurer» entre 2 locataires, plutôt que de rentabiliser «à tout prix» en rentrant rapidement un locataire «sous G.R.L» et prendre le risque de connaître des soucis par la suite La colocation La demande de colocation est bien sûr très présente sur Montpellier, en raison de son importante population étudiante. Cependant, les jeunes actifs sont également intéressés par ce «système» qui bénéficie d une image de convivialité et permet de diminuer le coût du logement. La plupart des propriétaires y sont plutôt réfractaires, car les histoires de colocation finissent mal en général au bout d un certain temps de cohabitation, en fin de bail, ou en raison de dégradations causées «par des soirées un peu trop festives» ; le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les dégâts. Toutefois, certains cabinets immobiliers y voient le moyen de louer des villas ou de grands appartements par ce biais, en le suggérant aux propriétaires dont les biens sont trop chers et (ou) vacants depuis quelques temps. Les agences qui s y prêtent sont très vigilantes au niveau des garants (cautions parentales «croisées» = chaque parent étant responsable de son enfant et des autres occupants) ou stipulation d un engagement de tous les colocataires solidaires qui sont alors redevables de l intégralité du loyer, jusqu au départ du dernier occupant, à charge pour eux de se retourner vers leurs codébiteurs, le cas échéant. 12

13 Montpellier Appartement Studio-T1 T2 T3 T4 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Prix médian en /m 2 16,5 12,0 10,8 9.8 Surface médiane en m LOYERS 2010 Maison Loyer haut 1148 Loyer médian Loyer bas 760 Prix médian en /m 2 10,2 Surface médiane en m 2 95 T5 T4 T3 Durant l année 2009, les loyers ont augmenté en moyenne sur Montpellier de +1,3%. En comparaison de l année 2008, cette évolution est en léger recul (+1,8%). Le nouvel IRL applicable depuis février 2008 correspond désormais à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. En 2009, sa variation moyenne a été très faible (+0,9%) et très proche de l évolution des loyers constatée sur Montpellier surtout pour les 2, 3 et 4 pièces. Quant aux loyers des T1 ou studio, leur progression s est faite a un rythme plus élevé. A la relocation, les évolutions sont plus prononcées, particulièrement les logements individuels où la demande pour ce type de bien reste élevée. EVOLUTION DES LOYERS Evolution entre le 31/12/2008 et le 31/12/2009 T1 +1,7% T2 +1,2% Appartement T3 +1,0% T4 +1,1% Maison +1,2% Evolution des loyers à la relocation en 2009 Appartement +1,7% Maison +1,9% L IRL du 4 ème trimestre 2009 diminue de 0,06% en comparaison du 4 ème trimestre Les effets de cette IRL ne sont pas retranscrits dans les chiffres de l enquête car sa parution au journal officiel s est faite en janvier 2010 et influencera les évolutions de loyers pour cette année. Toutefois, d après les professionnels de l immobiliers, les loyers sur cette période n ont pas évolué à la baisse ; ils sont restés stables pour les logements révisés sur le 4 ème trimestre 2009 ainsi que pour le 1 er trimestre 2010 (très faible variation). L ANIL explique dans une analyse juridique la question de l application d une diminution d IRL sur les loyers des baux en cours*. En pratique, il convient donc de se reporter à la rédaction des clauses de révision des baux, qui offrent plusieurs solutions : -si le bail prévoit que «la révision à la hausse» ou «l augmentation» du loyer se fait en fonction de l IRL : le loyer reste inchangé ; -si en revanche le bail prévoit que «la révision du loyer se fait en fonction de l évolution de l IRL» : l intention des parties n excluant pas une révision à la baisse des loyers, une diminution du loyer paraît possible. *Pour + d information : "Application de la baisse de l'indice de référence des loyers" 13

14 Montpellier LOYERS 2010 PAR QUARTIER APPARTEMENTS Zonage de Montpellier en quartier : Mosson Nord 1 Nord 2 Ecusson 1 : Centre historique, La comédie, Antigone Ecusson 2 : Gares, Gambetta, Figuerolles Ouest Arc nord 2 Arc nord 1 Ecusson 1 Ecusson 2 Est Arc nord 1: Boutonnet, Les Arceaux, Les Beaux Arts Arc nord 2 : Les Cévennes, La Chamberte, Estanove Nord 1 : Hôpitaux facultés, Plan des 4 seigneurs Nord 2 : Aiguelongue Sud Montpellier Est : Port Marianne, Millénaire-Grammont, la Pompignane, les Aubes Montpellier Sud : Le Masson, La croix d argent, Saint Martin, Aiguerelles, Prés d arènes Montpellier Ouest : Blayac, Celleneuve, Alco Ecusson 1 Ecusson 2 Arc nord 1 Arc nord 2 Ouest Est Nord 1 Nord 2 Sud Mosson Loyer haut T1 Loyer médian Loyer bas Loyer haut T2 Loyer médian Loyer bas Loyer haut T3 Loyer médian Loyer bas Loyer haut 1033 * *771 T4 Loyer médian 881 * *710 Loyer bas 797 * *637 * Ces résultats sont donnés à titre indicatif car le nombre réduit de références ne permet pas de les considérer comme statistiquement représentatifs. Nombre de données compris entre 15 et 19 références 14

15 Montpellier Loyer en /m 2 20 Loyers au m 2 médians des appartements par quartier ,7 17,6 16,8 16,1 16,5 15,6 14,0 14,5 13,1 12, , ,5 10,5 10,7 10,2 8,9 9,6 13,2 11,4 11,6 11, ,7 10,9 11,3 10,7 9,9 10 9,6 8,6 Ecusson 1 Ecusson 2 Arc nord 1 Arc nord 2 Ouest Est Nord 1 Nord 2 Sud T1 T2 T3 T4 Surface en m surfaces médianes des appartements par quartier T1 T T3 T Ecusson 1 Ecusson 2 Arc nord 1 Arc nord 2 Ouest Est Nord 1 Nord 2 Sud 15

16 1ère couronne et 2ème couronne LE REGARD DES PROFESSIONNELS RESTE DE LA ZONE B1 DE L AGGLOMERATION DE MONTPELLIER Il s agit de la partie Est de la ville de Montpellier «Le Millénaire» et des communes appartenant à la première couronne de l agglomération (carte p.8). Zone B1 : Castelnau-le-lez, Clapiers, Grabels, Jacou, Juvignac, Lattes, Le Crès, Montferrier- sur - Lez, Perols, Saint Jean de Védas, Vendargues. ZONE DU MILLENAIRE / CASTELNAU-LE-LEZ / LE CRES Une offre locative en logements neufs et une demande locative soutenue et solvable C est un secteur que l on pourrait qualifier de «privilégié» notamment sur le Millénaire. En effet il se caractérise à la fois par un développement de l offre de location avec la livraison de programmes neufs, mais aussi par une forte demande de la part d une clientèle solvable. Dans la zone du Millénaire (où sont implantées de nombreuses entreprises) la clientèle est majoritairement composée d étudiants, de jeunes actifs ou de personnes mutées; une population qui «migre» beaucoup, d où une demande de colocation importante. Sur Castelnau-le Lez, les professionnels font surtout état des demandes de villas, dont les loyers sont supérieurs dans le cas d une occupation en colocation, à ceux d une location «classique». Comme ailleurs, les propriétaires sont peu favorables à la colocation ; la proposition d un «compte joint» réservé au paiement du loyer permet de lever les réticences de certains d entre eux. Par ailleurs, certains professionnels observent cette année, l arrivée plus marquée, d une clientèle plutôt féminine de familles «monoparentales». Les délais de relocation sont jugés courts et les montants des loyers élevés ; des augmentations peuvent même être pratiquées de l ordre de 2%. Malgré tout, ce secteur connaît aussi davantage de retards de loyers qu auparavant. PEROLS / LATTES Un marché dynamique tiré par le développement de l offre neuve en partie à loyer plafonné (PLS) : Le parc locatif géré par les professionnels de l immobilier, de même que la demande locative est en hausse dans ce secteur. Actuellement, compte tenu de l arrivée de programmes neufs sur le marché qui offrent un choix élargi aux candidats locataires, y compris un loyer plafonné de type PLS (Prêt locatif social), les loyers sont au mieux, restés stables, voire revus à la baisse. Les garanties pour l accès au logement locatif : Les agences ne se sentent pas vraiment concernées par l utilisation de la GRL et n y sont plutôt pas favorables pour les raisons indiquées dans la partie présentant le contexte général. Elles utilisent habituellement les assurances classiques «garanties locatives impayés» ou recourent à l exigence d une caution. LA PERIPHERIE OUEST ET SUD OUEST DE MONTPELLIER ST JEAN DE VEDAS FABREGUES ST GEORGES D ORQUES Une demande locative Elle apparait régulière et stable d une année sur l autre avec cependant un pic d activité en septembre octobre puis entre février et avril (jusqu en juin pour les villas). Quelques professionnels pointent l accroissement de la demande de parents isolés et notamment pratiquant la garde alternée : Les critères de recherche sont précis : proximité de l école et de l autre parent. La demande de colocation commence à se manifester mais reste encore très minoritaire dans ce secteur et les agences n ont pas ou peu de biens éventuels pouvant y répondre. L offre de location : Elle tend à s accroitre notamment parce que certains propriétaires ont choisi de pro- 16

17 1ère couronne et 2ème couronne poser ou de remettre leurs biens à la location, faute d avoir pu les vendre. Les loyers : En cas de relocation, en général, les professionnels appliquent l évolution de l indice I.R.L. Pour certains logements cependant loués antérieurement avec des loyers élevés, il faut convaincre le propriétaire d accepter une petite baisse pour être au prix du marché, en particulier pour les biens mal situés ou éloignés. Les délais de relocation sont jugés comme assez rapides et vont, en général, de 2 semaines à 2 mois. Cependant, certains professionnels signalent un certain nombre de logements vacants en raison de travaux de rénovation mais le plus souvent en raison du refus des propriétaires à baisser leur loyer. Les retards de paiement et les impayés se sont davantage faits sentir également cette année. Les garanties pour l accès au logement locatif : La G.R.L. 2 est pratiquée dans ce secteur, comme l a été précédemment la G.R.L.1, plutôt pour les petits logements (réclamés par les locataires plus limités financièrement) mais l assurance impayés «G.L.I» reste prioritaire, voire la caution bancaire, notamment pour une agence qui ne souhaite plus recourir à la caution des parents, car eux-mêmes ne sont pas à l abri de difficultés financières par la suite (perte d emploi ou autres). Loyer en /m , , Montpellier 12, ,7 1ere couronne 2eme couronne Studio-T1 T2 T3 T4 1 ère couronne (Zone B1 de l agglomération hors Montpellier) Loyer Loyer bas Loyer haut médian 11,6 10,1 10,2 10,8 10,2 9,8 10 9,9 Loyer en LOYERS ème couronne (Zone B2 et C de l agglomération) Loyer bas Loyer médian Loyer haut T * Appartement T * Maison T T T Ensemble Loyers au m 2 médians Loyers médians Appartement Maison * Ces résultats sont donnés à titre indicatif car le nombre réduit de références ne permet pas de les considérer comme statistiquement représentatifs. Nombre de données compris entre 15 et 19 références 17

18 LES LOYERS DE MARCHÉ DE LA COMMUNAUTÉ D AGGLOMÉRATION DE BÉZIERS MÉDITERRANÉE 18

19 CA de Béziers Méditerranée La démographie dans les communes de la CA de Béziers Méditerranée ELÉMENTS DE CONTEXTE Lieuran-lès-Béziers Servian Evolution annuelle entre 1999 entre et et (%) 2007 (%) Béziers Villeneuve-lès-Béziers de 3.5 à 4.7% de 2.5 à 3.5 % de 1.5 à 2.5 % de 0 à 1.5 % Nombre d'habitants en 2007 Sauvian Valras-Plage L agglomération de Béziers Méditerranée a connu un regain démographique depuis 1999 avec +0,9 %/an. Néanmoins, cette croissance concerne pour une large part, la périphérie de Béziers qui accueille un grand nombre de nouveaux arrivants. Cette tendance à la périurbanisation dépasse les limite de la CA et s étend aux intercommunalités limitrophes. Le parc locatif privé au 1er janvier 2006 Appartement Maison Répartition Evolution entre 1999 et 2006 Béziers % +21% CA Béziers Méditerranée hors Béziers % +29% Agglomération % +23% Source INSEE : RP INSEE A Béziers, 14% des logements sont vacants. Pour 60% d entre eux, ces logements ont été construits avant 1949, concentrés pour la grande majorité dans le centre ancien. Pour les communes du littoral (Valras-Plage et Sérignan), le taux de résidence secondaire est élevé de l ordre de 65% des logements. 19

20 CA de Béziers Méditerranée...SUR LE MARCHÉ LOCATIF À BÉZIERS LE REGARD DES PROFESSIONNELS La demande de location Selon les professionnels, la demande locative oscille entre baisse et stabilité. En effet, dans le parc ancien, certains professionnels observent beaucoup moins de demandes (- 20 à 30 %), ce qu ils expliquent par les conséquences de crise économique de On observe relativement peu de mouvements des locataires. D autres professionnels évoquent une stabilité de la demande locative sur le secteur. En revanche, la demande locative pour les logements neufs, s avère soutenue. Deux traits principaux caractérisent la demande locative sur le secteur Biterrois : Une paupérisation de la population Plusieurs agences font état d une «paupérisation» de la population en recherche de logements et reçoivent une demande croissante émanant d une population particulièrement précaire voire «pauvre» sur Béziers. Il s agit de personnes ou ménages à revenus précaires, d immigrés, et de mères célibataires. Certains professionnels considèrent devoir faire beaucoup de «social» pour tenter de s adapter aux situations des «précaires» (étalement des paiements, règlement des litiges à l amiable.). Ils font aussi davantage appel au F.S.L pour leur permettre d accéder à un logement locatif. Une demande émanant de personnes et ménages mutés ou arrivant sur la région Il s agit d une population avec des revenus, le plus souvent salariée, dont une part importante travaille à Montpellier et fait le choix de chercher à résider sur le secteur de Béziers, attirée par des loyers moins élevés que ceux pratiqués à Montpellier, ainsi que par les facilités de transports autoroutiers ou ferroviaires. L attrait du neuf C est particulièrement vrai pour la clientèle mutée dans la région, qui recherche des logements neufs dans les nouveaux programmes de bon standing mis en service sur l agglomération, mais seules les agences importantes sont en mesure de répondre à cette demande, en raison des liens commerciaux qu elles ont mis en place avec les promoteurs. A l inverse, les autres agences n en proposent pas ou peu et ne peuvent satisfaire les demandes qu elles reçoivent. L attrait de la maison individuelle souvent inaccessible pour les familles Les familles sont assez nombreuses à rechercher des villas mais le plus souvent ne peuvent payer plus de 600 de loyer maximum compte tenu de leurs revenus. Hors, en général, le loyer moyen d une maison individuelle sur le secteur est de l ordre de 800. De ce fait, certains locataires «choisissent» de «s entasser» dans des logements plus petits à des loyers qui correspondent à leur budget Les centres-villes : Des quartiers à fuir? Il s agit d une problématique aujourd hui assez récurrente des centres anciens en particulier dans les villes du sud, que l on rencontre notamment à des degrés divers à Agde, ainsi que dans les centres des petites villes héraultaises. Très schématiquement cette problématique des quartiers anciens des centres-villes se caractérise à la fois par : Une densité des constructions contraignante notamment pour la circulation, le stationnement ou les gênes liées au voisinage, mais aussi à l éclairement, à l aération des logements qui s y trouvent. Une disqualification du bâti existant, tenant à la fois à l obsolescence de l habitat, notamment pour les immeubles anciens au regard de l offre en logements neufs en fort développement (agencement, normes phoniques et thermiques, possibilité de stationnement, terrasses ou balcons voire espaces 20

21 CA de Béziers Méditerranée verts.et /ou accès plus facile au réseau routier ou auto routier), à un entretien trop longtemps différé du bâti par les propriétaires et de mises aux normes des réseaux électriques et d assainissement de leur logement. Selon les professionnels interrogés, régulièrement des propriétaires expriment leur ras le bol face au nombre de diagnostics obligatoires ; trop de coûts et de contraintes leur incombent. Les parties communes ne sont plus entretenues dans certains immeubles où l on est à la limite de l insalubrité. Ces propriétaires souvent modestes, voire pour certains impécunieux, sont peu désireux ou incapables d investir dans des travaux lourds qu ils estiment de toute façon peu rentables, compte tenu de l évolution du quartier. On a rencontré d ailleurs à Béziers, quelques cas extrêmes où le propriétaire insolvable abandonne de fait l immeuble en laissant impayées les factures d eau, d électricité, voire des dettes fiscales ce qui entraine la suspension de la fourniture du service aux locataires restés dans les lieux, et la saisie des loyers par les créanciers. Une tendance à la ghettoïsation de ces quartiers. Les habitants qui le peuvent, cherchent à partir pour se loger dans d autres quartiers ou d autres communes des environs. Seuls les locataires à faibles revenus et / ou précaires restent ou viennent s y installer, faute d alternative correspondant à leurs possibilités. On y observe souvent, en outre, l existence et le développement de communautés maghrébines et ou gitanes pauvres qui accentuent ce sentiment d exclusion. Face à ce constat, les professionnels insistent sur la nécessité de poursuivre une politique de réhabilitation du bâti qui ne se limite pas au traitement des façades et où les propriétaires soient à la fois encouragés par des aides à l amélioration et incités, voire contraints par la collectivité publique à engager les travaux indispensables. Loyers et leur évolution Il n y a pratiquement pas d augmentation de loyer. En général, à la relocation, on se contente de suivre l IRL, voire de baisser le loyer en accord avec le propriétaire dans certains cas, notamment pour les villas, en fonction de l état du logement et du niveau du loyer antérieur. Délai de relocation / Logement vacant Il y a en moyenne 3 à 4 mois de délai de relocation (en comptant le préavis). Ils sont assez variables en fonction des biens disponibles et de leur situation. Pour certains logements, la relocation est très rapide voire quasi immédiate. A l inverse, il ressort cependant assez clairement des éléments recueillis auprès des professionnels, une augmentation significative du nombre de logements vacants entre deux locations, en particulier dans le centre ville en raison de leur emplacement dans certains quartiers devenus «mal côtés» (secteur Cathédrale et Palais de Justice) où l on observe des dégradations récurrentes, et un sentiment d insécurité qui fait fuir les candidats éventuels. Impayés / Retards de paiement Dans l ensemble en 2010, il y a peu d impayés si l on excepte quelques rares cas d arriérés importants qui feront l objet de procédures, mais des retards de paiements de loyer inférieurs cependant à ceux observés en Les garanties pour l accès au logement locatif GLI / GRL / FSL Les agences privilégient l assurance impayée classique «G.L.I.». Compte tenu de l existence d une demande locative à faible solvabilité, plusieurs professionnels acceptent également la garantie du F.S.L. Pour la garantie des risques locatifs G.R.L., les pratiques sont très partagées. Certains professionnels y sont hostiles en raison de sa lourdeur administrative présumée ou des expériences peu concluantes dans quelques cas où elle avait été souscrite, notamment en ce qui concerne les délais de remboursement. D autres, la pratiquent occasionnellement avec l accord du propriétaire mais d une façon générale, la G.R.L 2 souffre d une mauvaise image auprès des professionnels qui dénoncent la lourdeur de sa mise œuvre et les contraintes qu elle impose, d autant que la grande majorité des assureurs avec lesquels ils travaillent habituellement pour l assurance impayés, ont refusé de s engager sur le dispositif G.R.L. 21

22 CA de Béziers Méditerranée...SUR LE MARCHÉ LOCATIF DANS "LA PÉRIPHÉRIE DU PAYS BITERROIS " À TRAVERS 2 EXEMPLES: SÉRIGNAN ET MONTBLANC Le marché locatif est à l image de ce que l on constate pour le secteur de Béziers. En effet, on y retrouve pour l essentiel, toutes les observations faites sur le secteur de Béziers et en particulier les deux traits principaux caractérisant la demande locative: Une paupérisation de la population Les agences implantées dans ces communes reçoivent un nombre croissant de demandes et contribuent à loger de plus en plus de personnes en situation de précarité ou à revenus «précaires» : chômeurs, (RSA) ou des «bas salaires» et de plus en plus de personnes illettrées Elles estiment faire beaucoup de «social» ; aussi bien pour l aide aux montages de dossiers notamment pour l aide personnelle au logement ou l obtention du F.S.L., que l aide «psychologique» (beaucoup d assistanat) ; d ailleurs, les problèmes de retards de loyers se règlent généralement de «façon sociale» (étalements, arrangements, ne demandent pas forcément 3 fois le montant du loyer ) bref, effort pour s adapter «autant que possible» à cette population précaire. Une demande émanant de personnes et ménages mutés ou arrivant sur la région qui recherchent des logements notamment via les sites internet des professionnels de l immobilier, et les réseaux d agences (Orpi, Interagences ). Il s agit le plus souvent de retraités ou de salariés nouveaux arrivants sur la région qui travaillent à Montpellier et qui n hésitent pas à faire le choix de vivre un peu plus éloignés de leur lieu de travail, (le trajet étant facilité par l accès routier) privilégiant ainsi la vie dans des villages et un loyer moins élevé que dans le secteur de Montpellier. On retrouve également la problématique des centres bourgs où se concentrent progressivement des populations pauvres dans un contexte communautaire qui tend à faire fuir les autres habitants : Sont ainsi mis en avant la présence et l accroissement des populations maghrébines et gitanes en «Centre Ville», secteur mal réputé qui fait «fuir» les personnes installées depuis des années à cet endroit, en raison du développement d un sentiment d insécurité, résultant notamment d incivilités répétées et du non-respect des lieux et des autres habitants. Ce phénomène devient d ailleurs si préoccupant que les agences en arrivent à refuser de prendre des mandats de gestion pour des logements en «centre-ville», sachant qu elles se heurteront très souvent à des problèmes d impayés et de dégradations répétées. Que faire des mauvais payeurs? Les professionnels soulignent qu ils reçoivent assez régulièrement des candidats locataires déjà expulsés pour impayés d un logement précédent qui tentent d obtenir un nouveau logement en mettant en avant les aides au logement, qu ils pourraient obtenir. Ces candidatures seront refusées, sachant que le plus souvent, elles ne peuvent ou ne veulent pas payer régulièrement leur loyer résiduel et comptent exclusivement sur les aides de l Etat pour se maintenir un certain temps dans un logement. 22

23 CA de Béziers Méditerranée LOYERS 2010 À BÉZIERS Appartement T1 T2 T3 *T4 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Prix médian en /m 2 Surface médiane en m 2 11,0 8,9 7,6 7, Nord T3 : 496 LOYERS MOYEN DES APPARTEMENTS PAR QUARTIER Centre historique T2 : 362 T3 : 424 Boulevard de Genève T3 : 435 T4 : 464 Administration - Caserne T2 : 364 T3 : 452 T4 : 494 Iranget - Cité technique T3 : 494 LES LOYERS 2010 DANS LA ZONE SUD DE L AGGLOMÉRATION Appartement T2 T3 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Prix médian en /m 2 11,6 9,7 Surface médiane en m Maison T4 Loyer haut 895 Loyer médian 800 Loyer bas 762 Prix médian en /m 2 Surface médiane en m 2 8,5 94 ZONE SUD L AGGLOMÉRATION Béziers Sauvian Sérignan Valras Plage * Ces résultats sont donnés à titre indicatif car le nombre réduit de références ne permet pas de les considérer comme statistiquement représentatifs. Nombre de données compris entre 15 et 19 références 23

24 LES LOYERS DE MARCHÉ DE LA COMMUNAUTÉ D AGGLOMÉRATION DE HÉRAULT MÉDITERRANÉE (ZONE AGDE-PÉZENAS) 24

25 CA de Hérault Méditerranée ELÉMENTS DE CONTEXTE La démographie dans les communes de la CA de Hérault Méditerranée Pézenas Montagnac Nombre d'habitants en 2007 Florensac Vias Agde Evolution annuelle entre 1999 entre et et (%) 2007 (%) de 3.5 à 4.5 de 2.5 à 3.5 de 1.5 à 2.5 de 0 à 1.5 Depuis les années 80, l intercommunalité d Hérault Méditerranée a connu une pression démographique très forte. En moyenne, la population s accroit de +1.7%/an et s explique exclusivement par l installation de ménages venus de l extérieur à l agglomération. Cette progression de la démographie s est traduite par une demande en logements importante, axée sur l accession à la propriété en maison individuelle neuve, mais également sur le logement locatif récent. En parallèle, le nombre de logements vacants augmente, stigmate des centres villes anciens délaissés au profit de logements neufs. A Agde, 6% des logements sont vacants, dont près de 56% ont été construits entre 1975 à Cette proportion est en augmentation depuis Pézenas compte 12% de logements vacants et ce chiffre est en baisse par rapport au recensement de Ces logements sont pour 80% des logements construits avant Maison Appartement Ensemble Répartition Agde % Pézenas % Agglomération hors Agde et Pézenas Le parc locatif privé au 1er janvier % Agglomération % Source INSEE : RP INSEE 25

26 Agde LE REGARD DES PROFESSIONNELS Quartier «Les Cayrets»-Photo du 03/06/2010 Quartier «Centre ville» - Photo du 03/06/2010 Quartier «Les Cayrets» - Photo du 03/06/2010 La demande de location apparaît globalement stable pour l ensemble de l année, cependant, une agence signale un accroissement de la demande locative au 1 er semestre, qu elle explique par les difficultés des ménages à accéder à la propriété en raison du contexte de la crise économique. Un nombre important de logements neufs a été livré sur la commune, notamment dans le nouveau quartier «Les Cayrets» qui se caractérise par la densité des constructions et la diversité de l architecture et des couleurs Pour accélérer la commercialisation de ces programmes neufs, certains locataires potentiels se sont vus offrir des «écrans plats ou les frais d agence» par des agences chargées de commercialiser ces logements afin de «remplir les programmes au plus vite» Les professionnels soulignent que ces logements neufs sont loués à des loyers abordables avec des prestations supérieures à celles proposées dans les logements anciens, ce qui les rend accessibles aux locataires aux revenus modestes souhaitant éviter le centre ville. Aucune augmentation n a été pratiquée à la relocation, et parfois même des baisses de loyers. En effet, compte tenu du nombre élevé de programmes neufs livrés dernièrement à Agde, le parc locatif ancien souffre de la concurrence des logements locatifs neufs dont les loyers ont dû s aligner systématiquement à la baisse. En outre, en raison de la permanence des problèmes d insécurité et de dégradations, les agences refusent de prendre en gestion les logements situés dans le centre ancien de Agde. 26

27 Agde LOYERS 2010 Appartement T1 T2 T3 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Prix médian en /m 2 13,2 10,0 9,5 Surface médiane en m LOYERS 2010 PAR QUARTIER APPARTEMENTS Vieille ville-pérou- Gare/ Mirabel (Centre ville) T3 : 478 Les Cayrets T3 :

28 Pézenas LE REGARD DES PROFESSIONNELS Ce secteur connaît un nombre d agences immobilières important (28 agences pour moins de 9000 habitants intra -muros avec habitants sur 15 à 20 kms aux alentours). Comme ailleurs, les locataires ont moins déménagé cette année et la demande a été moindre, toujours en raison de la crise. La demande de colocation est extrêmement rare. Le centre ville a aussi sa communauté gitane et maghrébine, mais pas de problèmes connus, aux dires d une agence qui privilégie le dialogue et avec laquelle la communication se passe bien. Toutefois, les agences soulignent qu elles doivent faire de l assistanat pour aider certains locataires. La Mairie a également lancé un plan de rénovation pour les petits logements à prix abordables. (Loi Malraux) = défiscalisation des logements réhabilités OPAH (Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat) pour inciter les particuliers à restaurer ou réhabiliter. Les propriétaires occupants aux ressources souvent modestes et les propriétaires de logements locatifs peuvent bénéficier de subventions pour améliorer le confort des logements dont une partie présente un caractère social (le loyer est «conventionné»). LOYERS 2010 Appartement *T1 T2 T3 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Prix médian en /m 2 10,4 9,2 6,8 Surface médiane en m *Maison Loyer haut 800 Loyer médian 770 Loyer bas 639 Prix médian en /m 2 7,9 Surface médiane en m * Ces résultats sont donnés à titre indicatif car le nombre réduit de références ne permet pas de les considérer comme statistiquement représentatifs. Nombre de données compris entre 15 et 19 références 28

29 Ca d Hérault Méditerranée-Hors Agde et Littoral LOYERS 2010 Caux Pézenas Montagnac Appartement T1 T2 T3 *T4 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Florensac Prix médian en /m 2 10,4 9,2 7,5 6,8 Bessan Surface médiane en m Agde Zone CA Hérault Méditerranée hors Agde et littoral Maison *T3 T4 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Prix médian en /m 2 Surface médiane en m 2 8,1 7, * Ces résultats sont donnés à titre indicatif car le nombre réduit de références ne permet pas de les considérer comme statistiquement représentatifs. Nombre de données compris entre 15 et 19 références 29

30 LES LOYERS DE MARCHÉ DE LA COMMUNAUTÉ D AGGLOMÉRATION DU BASSIN DE THAU ET DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU NORD BASSIN DE THAU (ZONE SÈTE-FRONTIGNAN-MÈZE) 30

31 Ca Bassin de Thau / Cc Nord Bassin de Thau La démographie dans les communes de la CA Bassin de Thau et CC nord Bassin de Thau ELÉMENTS DE CONTEXTE Nombre d'habitants en Mèze Frontignan Evolution annuelle entre 1999 entre et et (%) 2007 (%) Sète de 3.5 à 4.5 de 2.5 à 3.5 de 1.5 à 2.5% de 0 à 1.8% Le territoire du Bassin de Thau est l agglomération qui a connu le dynamisme démographique le plus important en Languedoc Roussillon durant cette dernière décennie. Le nombre de nouveaux habitants augmente depuis 1999 de 1.8% par an. La communauté de communes du Nord bassin de Thau, à une échelle plus petite, s est accrue de manière encore plus vive : +3.6%/an Ensemble, ces deux intercommunalités réunies, forment un ensemble très attractif qui s accroit en moyenne de habitants chaque année. Parallèlement, le logement locatif (privé et public) est en forte progression. Sur la période intercensitaire ( ) ont été enregistrés +55% de logements locatifs sur Mèze (+700 logements), +25% sur Frontignan et +15% pour Sète. Toutefois, le nombre de logements vacants est globalement en augmentation de +700 logements entre 1999 et A noter que dans les communes de Sète et de Frontignan, les logements vacants ont fortement diminué. Néanmoins, il est à signaler que pour Sète, la proportion de vacants y reste élevée (8.6%). Au total, 5600 logements sont ainsi vacants dont 40% datent d avant 1949 et 27% entre 1975 et Le parc locatif privé au 1er janvier 2006 Maison Appartement Total Répartition Sète % Frontignan % Mèze % Reste de l'agglomération % Agglomération % Source INSEE : RP INSEE 31

32 Sète / Frontignan / Balaruc / Méze LE REGARD DES PROFESSIONNELS La demande locative Les professionnels perçoivent une demande de location plus marquée sur ce secteur que l année précédente. On constate également que les locataires sont de plus en plus exigeants sur la qualité des biens à louer. En conséquence, les agences sont amenées à être plus vigilantes sur l état des biens proposés, en particulier dans le parc ancien. Balaruc les Bains Une demande diverse où l on compte une part notable de jeunes couples, d une trentaine d années, salariés travaillant sur le secteur. On observe aussi une clientèle de retraités avec des revenus relativement corrects. Mèze La demande locative est composée notamment de retraités venant d autres régions et des jeunes couples avec enfants. Une partie de la clientèle de ce secteur est composée de «petits revenus», de retraités (qui parfois repartent vers leur région d origine, en raison d un certain ennui ressenti en «basse saison» ou d une déception par rapport à l idée qu ils s étaient faite en découvrant «le sud», dans le cadre de leur vacances ). Par ailleurs, une part importante de personnes mutées, choisit ce secteur pour y résider, tout en travaillant sur Béziers ou Montpellier. Les délais de relocation : ils sont de un à deux mois maximum à l exception des quelques biens pour lesquels le propriétaire demande un loyer excessif. Les loyers : pas d augmentation à la relocation, les professionnels suivent l indice IRL. Retards de loyers et impayés Certaines agences notent une progression des retards de paiement et quelques cas d impayés, alors que d autres ne font état d aucun problème significatif. Les garanties pour l accès au logement locatif La GRL semble davantage intéresser certains bailleurs que les agences, lesquelles privilégient la GLI ou la caution bancaire. Cependant, d autres professionnels y recourent de façon occasionnelle ou régulière en raison de la précarité de la clientèle. D autres encore pratiquent la G.R.L ponctuellement «avec précaution» car ils ne veulent prendre aucun risques avec «certains précaires». A l inverse, on rencontre des agences qui écartent la G.R.L en raison du refus de leur assureur habituel d adhérer à ce dispositif. (V/ texte de SERENIS ASSURANCE G.R.L) 32

33 Sète/Mèze LOYERS MOYEN DES APPARTEMENTS EN T2 PAR QUARTIER LOYERS À SÈTE 2010 La gare *515 Saint Clair *481 La corniche 490 Centre ville 444 La marine *454 Appartement Studio-T1 T2 T3 T4 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Prix médian en /m 2 Surface médiane en m 2 12,8 12,0 9,5 8, LOYERS À MÈZE 2010 Appartement T2 T3 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Prix médian en /m 2 Surface médiane en m 2 10,8 9, Maison T4 Loyer haut 898 Loyer médian 850 Loyer bas 803 Prix médian en /m 2 Surface médiane en m 2 9,4 90 * Ces résultats sont donnés à titre indicatif car le nombre réduit de références ne permet pas de les considérer comme statistiquement représentatifs. 33

34 Ca du Bassin de Thau et Cc du Nord Bassin de Thau LOYERS 2010 Arrière Pays Appartement T2 Loyer haut 543 Mèze Poussan Balaruc les Bains Frontignan Loyer médian 508 Loyer bas 471 Prix médian 12,2 Marseillan Sète en /m 2 Surface médiane en m 2 40 Maison Loyer haut 960 Loyer médian 723 Loyer bas 578 Prix médian 8,6 en /m 2 Surface médiane en m 2 80 Littoral Appartement T2 T3 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Prix médian 11,4 10,8 en /m 2 Maison Loyer haut 850 Loyer médian 770 Loyer bas 677 Prix médian 10,3 en /m 2 Surface médiane en m Surface médiane en m

35 LES LOYERS DE MARCHÉ À LUNEL 35

36 CC du Pays de Lunel La démographie dans les communes de la CC du Pays de Lunel ELÉMENTS DE CONTEXTE Nombre d'habitants en Lunel Evolution annuelle entre 1999 et 2007 (%) Evolution entre 1999 et 2007 (%) de 3 à 6% de 2 à 3 Marsillargues de 1 à 2 de 0 à 1% La communauté de communes du Pays de Lunel, tout comme l Est Héraultais, connait une forte pression démographique. Sur l intercommunalité, le taux annuel d augmentation de la population depuis 1999 est de 1.3 %/an, soit un accroissement de 560 habitants /an. Son parc locatif privé a progressé de 1.6%/an soit moins vite que l évolution du nombre de résidences principales. Au 1 er janvier 2007, 27% des résidences principales sont des logements en location dans le secteur privé, bien en deçà de la moyenne départementale (33%). La part des logements HLM à Lunel se situe dans la moyenne des communes de même taille du département mais semble néanmoins insuffisante compte tenu de son attractivité et de sa proportion de ménages précaires. En conséquence, le manque de logements locatifs (privé et HLM) conjugué à la poussée démographique, maintiennent les prix des loyers à des niveaux élevés. Le parc locatif privé au 1er janvier 2006 dans la CC du Pays de l Or Maison Appartement Répartition Lunel % CC hors Lunel % CC du Pays de l'or % Source INSEE : RP INSEE 36

37 Lunel LE REGARD DES PROFESSIONNELS Dans l ensemble sur ce secteur, les entrées de mandats sont restées stables ou légèrement en hausse (grâce à quelques entrées de «neuf»), la demande a aussi suivie. Quant à la demande de colocation, c est assez variable d une agence à l autre ; ce sont soit des jeunes, soit des familles «monoparentales» qui recourent à cette formule pour des raisons économiques. Comme partout, les retards de paiements de loyers sont de plus en plus remarqués. Cependant, on remarque que les «vrais» précaires sont plus vigilants concernant le règlement de leur loyer que ceux qui ont un emploi stable. La GRL2 ne suscite pas d engouement : on observe un certain délai avant sa mise en place C est plutôt la solvabilité du client et la caution qui priment ou somme bloquée sur compte bancaire. Une agence déclare être très satisfaite d utiliser la formule «LE FASTT» pour les intérimaires (Fonds d'action Sociale du Travail Temporaire), association financée par les entreprises de travail temporaire qui propose aux salariés intérimaires des services et des prestations pour faciliter l'accès au logement, à l'emploi, au crédit et, plus largement pour améliorer leur vie quotidienne. 37

38 Lunel LOYERS 2009 LOYERS MOYEN DES APPARTEMENTS PAR QUARTIER Appartement T2 T3 T4 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Prix médian en /m 2 10,7 9,7 8,9 Louis Abric / Route de Nîmes T2 : 473 T3 : 614 T4 : 814 Centre ville T3 : 565 Surface médiane en m Fernand Brunel / Abrivado / La Roquette T3 : 634 Maison Loyer haut 845 Loyer médian 788 Loyer bas 725 Prix médian en /m 2 9,7 T4 T3 Surface médiane en m 2 81 ELEMENTS SUR L EVOLUTION ET LA ROTATION Evolution médiane à la relocation Maison-Villa Appartement +0,6% +0,3% Période : de septembre 2009 à août 2010 Prés de 60% des appartements n ont pas eu d augmentation à la relocation (période: de septembre 2009 à août 2010) Période : de septembre 2009 à août

39 LES LOYERS DE MARCHÉ DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU PAYS DE L OR (ZONE MAUGUIO-PALAVAS LES FLOTS-LA GRANDE MOTTE) 39

40 Cc du Pays de L Or Mauguio Mudaison La démographie dans les communes Palavas-les-Flots de la CC du Pays de l Or La Grande-Motte ELÉMENTS DE CONTEXTE Mauguio Candillar Nombre d'habitants en 2007 Mudaison Candillargues Mauguio Evolution annuelle entre 1999 entre et et (%) 2007 (%) de 3.5 à 4.7% de 2.5 à 3.5 % de 1.5 à 2.5 % Palavas-les-Flots de 0 à 1.5 % La Gran La Grande-Motte Nombre d'habitants en Evolution e de 3.5 à 4 de 2.5 à 3 de 1.5 à 2 Palavas-les-Flots de 0 à 1.5 Ce territoire Nombre détient d'habitants un parc de en logements 2007 composé pour prés de 60% de résidences secondaires. Néanmoins, la poussée démographique y est importante (1,3% /an entre 1999 et 2007) et le nombre de Evolution entre 1999 et 2007 (%) résidences principales progresse de 2.5 %/an. A noter que de 3.5 le à nombre 4.7% de logements vacants a été divisé par deux en 8 ans (1.8% de logements vacants soit 790 logements de 2.5 à 3.5 en % 2007 contre 7.2% pour l ensemble du département), ce qui reflète la tension du marché du logement. de 1.5 à 2.5 % de 0 à 1.5 % Entre 1975 à 1989, la construction sur ce secteur du littoral a explosé. 40% du bâti actuel y a été construit. Sur la communauté de communes, on compte 5700 logements locatifs privés (+26 entre 1999 et 2006), dont 4300 en appartement. Parmi ces appartements loués, 43% sont des T2. (32% pour l Agglomération Montpellier ou le département). La proportion de locatifs meublés y est également importante : 1 appartement sur 5 est loué meublé (Dans la CA de Montpellier 13%). La proximité avec Montpellier en fait un territoire de résidence privilégié. Prés d un tiers des actifs habitants la CC du Pays de l Or et ayant un emploi, travaillent à Montpellier. Répartition du parc locatif privé en fonction de l époque de construction 40

41 Cc du Pays de L Or LE REGARD DES PROFESSIONNELS Le parc locatif du secteur côtier reste globalement stable selon les agences, cependant certains professionnels font état de quelques cas de propriétaires ayant dû vendre leur bien pour des raisons économiques. En revanche sur le secteur de Mauguio, on observe l arrivée sur le marché locatif d un nombre significatif de logements neufs. Dans le parc ancien une partie de l offre locative est constituée de maisons de village. Les professionnels déclarent être exigeants sur le bon état des logements locatifs qui leur sont confiés en gestion ce qui explique qu un petit nombre de logements sont d ailleurs vacants pour cause de travaux. La demande de location Sur le secteur côtier, elle apparaît stationnaire ou en légère baisse. La clientèle est surtout composée de célibataires, parents isolés, jeunes couples avec enfants ou les personnes «à petits revenus». Certains logements sont aussi occupés par des personnes ayant une double résidence, c'est-à-dire travaillant dans la région en semaine et rentrant dans leur résidence principale le week-end. Quant à la colocation, elle est quasi inexistante en bord de mer. Cependant une agence estime à 10% du total de demandes qu elle reçoit, la part de celles émanant de salariés qui recherchent des habitats plus grands pour partager le loyer de villas. Mais faute d une offre adaptée et suffisante, l agence n est pas en mesure de répondre à la totalité de ces demandes. Sur le secteur de Mauguio, la demande émane surtout de jeunes couples avec ou sans enfant, mais aussi de quelques familles monoparentales. Les professionnels soulignent également le nombre assez importants de demandeurs «précaires» Les délais de relocation sont brefs sur ce secteur, de l ordre de 2 semaines. Les loyers : Sur le secteur côtier, les loyers avec vue sur mer ou port sont majorés de 20% et ceux exposés au nord sont moins chers, pour tenir compte de la dépense de chauffage qui sera plus élevée. Sur le secteur de Mauguio, il n y a pas d augmentation systématique des loyers à la relocation. Ils suivent généralement l évolution de l indice. Les garanties pour l accès au logement locatif : Sur le secteur de Mauguio, pour s assurer de la solvabilité du candidat locataire, tous les dispositifs sont utilisés : De l assurance impayés classique, au Fonds de Solidarité sur le Logement et même la Garantie des Risques Locatifs avec cependant un filtrage des locataires pour vérifier que la charge de la dépense logement est compatible avec leur revenu (en prenant en compte les aides personnelles au logement). 41

42 Cc du Pays de L Or LOYERS 2010 Appartement T1 T2 T3 Loyer haut Loyer médian Loyer bas Prix médian en /m 2 13,5 13,3 11,1 Surface médiane en m Palavas les Flots Maugio La Grande Motte Maison Loyer haut 963 Loyer médian 809 Loyer bas 711 Prix médian en /m 2 10,4 Surface médiane en m 2 87 Loyers moyens des appartements Surface en m 2 Studio/T1 T2 T3 Palavas N.S 33 N.S Surfaces Mauguio Gande Motte N.S 42

43 LES AGENCES IMMOBILIÈRES PARTENAIRES 43

44 Agences immobilières partenaires ABI IMMOBILIER MONTPELLIER Mme Patricia PERSEGOL 4 Rue St Pierre MONTPELLIER CENTRAGENCE PEZENAS Mr Luc VIDAL 3 Rue François Oustrin PEZENAS ABRI IMMOBILIER FABREGUES Mme Sylvie HAUSSWIRTH 22 Avenue Pasteur FABREGUES CENTURY 21 LUNEL Mme Stéphanie PAILLOTTE 145 Boulevard Lafayette-BP LUNEL ANTONUCCIO IMMOBILIER Mme POUJOL Francine 55 Allées de la République SERIGNAN AGENCE AZUR PALAVAS LES FLOTS Mr & Mme BARRANCO - Melle Fanny MILLON 11 Boulevard Joffre BP PALAVAS LES FLOTS AGENCE B. IMMOBILIER LUNEL Mme Audrey BOLOGNINI 76 Boulevard de Strasbourg LUNEL AGENCE BANEGAS SETE Mme Françoise COUSSEINS 11 bis Quai de la Résistance SETE CABINET BARTHES Mr Emmanuel AYRIVIE 7 Avenue Maréchal Foch BEZIERS Cedex BILAN PATRIMOINE MONTPELLIER Mr EID - Mr VOISIN - Mme Caroline DUMONT Les Bureaux du Polygone 265 Avenue des Etats du Languedoc MONTPELLIER BUESA ESTEVE IMMOBILIER BEZIERS Mme Nadine POIREL 18 Voie Domitienne BEZIERS CAPRIM IGS MONTPELLIER Mr Philippe COLOMBIER Les Echelles de la Ville 4ème niveau Place Paul Bec Antigone MONTPELLIER CARNON AGENCE Mme Guylène MEYER 4 place Cassan CARNON PLAGE CELLENEUVE IMMOBILIER Mr RIGAL - Mme Elodie POURTALES 29 Route de Lodève MONTPELLIER CELLENEUVE IMMOBILIER 44 CENTURY 21 AGENCE SOLEIL Mme Nathalie CARPENTIER - Melle Audrey MOREAU 54 Rue de la Portette Mauguio AGENCE DU CRES Mr Patrick PELAT 10 Square de la Poste LE CRES AGENCE DIX IMMOBILIER Melle Yanessa AUFFRET 2 Bld Roger Audoux VALRAS PLAGE AGENCE EDEN IMMOBILIER AGENCE DU PORT Mme Marie-Laure GILLET - Mme Corinne LAUGIER 128 Avenue Robert Fages LA GRANDE MOTTE EGERIM CONSEIL MONTPELLIER Mme Evelyne BONAFOS - Melle Laetitia BRIENS 1227 Avenue du Mondial MONTPELLIER AGENCE ESPADON CARNON Mme DIAZ Avenue des Comtes de Melgueil CARNON EUROTRANSAC ST JEAN DE VEDAS Mme Karine BOUSTANY 9 Avenue Georges Clémenceau ST JEAN DE VEDAS FABRE IMMO PEZENAS Melle FABRE 10 Place de la République PEZENAS FDI ICI MONTPELLIER Mr Estève ROUCH 1 Place Alexandre Laissac MONTPELLIER FONCIA AKTYS AGDE Mme Brigitte DUPLOUY 2 Rue Ernest Renan AGDE

45 Agences immobilières partenaires FONCIA DOMITIA MONTPELLIER Mme Marie-Christelle LABARDIN 9 Boulevard Sarrail MONTPELLIER CEDEX 2 GUERRIER IMMOBILIER MONTPELLIER Mme Julie GUERRIER 22 Rue Frédéric Peysson MONTPELLIER GROUPE CONCEPT IMMOBILIER Mme Audrey GUIBERT 2 Rue des consuls Port Ariane LATTES CABINET JAY MONTPELLIER Mr JAY - Mme BRY 1 Place de la Canourgue MONTPELLIER AGENCE JMG IMMOBILIER Mme Marie-Céline GINIEYS 57 boulevard de la Liberté VIAS 128 Place du Jeu de Paume MONTBLANC JEAN MOULIN IMMOBILIER MONTPELLIER Mr Luc MOLLET 40 Grand Rue Jean Moulin MONTPELLIER KEOPS Mr Manuel Mario MATILLA - Mme Sylvie CARRASCO 9 Allée Jacques Brel PEROLS L'ADRESSE LA CORNICHE SETE Mme Florence VAISSADE Corniche de Neuburg SETE CEDEX GUERRIER IMMOBILIER CABINET JAY JEAN MOULIN IMMOBILIER AGENCE DU LEVANT SETE Mme Aline CAUSSEL 13 bis Quai Lattre de Tassigny SETE MEZE IMMOBILIER Mme Lise BONNEVIALLE Mme Josette PALOMARES 24 Rue Garibaldi MEZE AGENCE MISTRAL BEZIERS Mr CHATELARD 86 Avenue Clémenceau BEZIERS LES OLIVIERS ST GEORGES. D'ORQUES Mme Jacqueline COLOMBO 4 Bis Grand Rue ST GEORGES D ORQUES ORPI ANTHINEA AGDE Mr Vincent MARCADANTI 21 Rue Ernest Renan AGDE ORPI ANTHINEA BEZIERS Mme Audrey GUILLERMET 16 Avenue du 22 Août BEZIERS ORPI ABRITE Mme Catherine CHABBERT 8 Place du Docteur Clément PALAVAS LES FLOTS ORPI CAPA Mme Sandra FAGET 7 Quai Guitard MEZE AGENCE DU LEVANT LAFORET IMMOBILIER CASTELNAU Mr Jean Luc COUTURAUD 6 Avenue Jean Jaurès CASTELNAU LE LEZ LAFORET IMMOBILIER ST JEAN DE VEDAS Mr Xavier de SAINT PAUL - Mme Céline Le RUYET 28 Route de Béziers ST JEAN DE VEDAS LAMY MONTPELLIER Mme Sandra PELISSON 1 Rue Baudin MONTPELLIER ST GEORGES D ORQUES 45 ORPI LEPIC IMMOBILIER Mme Fatiha SASSI 20 Avenue de Toulouse MONTPELLIER ORPI LUNEL (Hermabessiere) Mme Esther BOLLE 204 Boulevard de Strasbourg LUNEL CABINET PECOUL MONTPELLIER Mme Maud DELACRUZ -Melle Rita MOUJAOUI 1732 Avenue de Mr Teste MONTPELLIER PIERGEST & PATRIMOINE MONTPELLIER Mr SARDA - Melle Muriel CARRIERE 31 Rue Ernest Michel MONTPELLIER

46 Agences immobilières partenaires PÔLE HABITAT Mr Guy WATERNAUX 55 Boulevard Rabelais MONTPELLIER SOL E MAR FRONTIGNAN Mme Odile THIRION - Mme SICART Stéphanie 30 Boulevard Victor Hugo FRONTIGNAN PREFECTURE IMMOBILIER Mr Jean OLIVERES 10 Rue Bonnier d Alco MONTPELLIER PROXIMMO MONTPELLIER MILLENAIRE Mr Grégori CHOQUET 650 Rue de la Vieille Poste MONTPELLIER REYNAUD IMMOBILIER BALARUC LES BAINS Mme Michèle MARATUECH 19 Avenue Raoul Bonnecaze BALARUC LES BAINS CABINET SANGUINETTI LUNEL Melle Ambre SANGUINETTI 198 Rue de la Libération LUNEL SAGEPI IMMOBILIER FRONTIGNAN Mr Jean Luc RUDAVETZ 1 Avenue des Vignerons FRONTIGNAN CABINET SANGUINETTI SOLGIM AGRET MONTPELLIER Mr Stéphane BOSC 4 Avenue Emile Diacon MONTPELLIER IMMOBILIER S.O.U.L.A Mr Eric CHALIER Mme Joëlle SOARES Résidence Artimon Avenue des Comtes de Melgueil CARNON AGENCE DU TRIOLET MONTPELLIER Mr LAPEYRIE 58 Avenue du Triolet MONTPELLIER URBAN IMMO MONTPELLIER Mme Isabelle D'ABRIGEON 83 Avenue du Pont Juvénal MONTPELLIER AGENCE LE SARRAIL LUNEL Mme PERETTO - Mme Brigitte GARNIER 312 Boulevard Lafayette LUNEL 46