Le marché de l habitation régional

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1 Le marché de l habitation régional Saguenay Lac-Saint-Jean Côte-Nord Service économique et affaires publiques

2 Le marché de l habitation Saguenay Lac-Saint-Jean Côte-Nord Les divers territoires de habitants et plus de la région de Saguenay Lac-Saint- Jean Côte-Nord ont tous enregistré en une progression de leur volume de mises en chantier. Les augmentations ont été plus ou moins fortes selon la zone, et ce, en large partie à cause de leur performance dans le secteur multifamilial. En pratique, un peu plus de deux nouveaux logements sur cinq érigés dans les divers centres urbains du vaste territoire concerné faisaient partie du secteur locatif. Le marché unifamilial est demeuré, quant à lui, plus stable, en continuité avec l activité enregistrée depuis le milieu des années. En et, la région de Saguenay Lac-Saint-Jean Côte-Nord devrait continuer sur cette lancée. Les mises en chantier pourraient en fait passer d un peu moins de unités en à environ de (moyenne annuelle) en -. Évolution des mises en chantier, Saguenay Lac St-Jean, Total Saguenay Saguenay Unifamilial Total Lac St-Jean p p Évolution des mises en chantier, Côte-Nord, Total Unifamilial p p

3 Économie, emploi et démographie Le marché du travail dans la région de Saguenay Lac-Saint-Jean est demeuré relativement stable depuis le milieu des années (± emplois), voire au cours des dernières années. La Côte-Nord et le Nord-du-Québec ont quant à eux enregistré une chute de %, et ce, particulièrement dans les grandes entreprises de la région. À l instar des régions éloignées des grands centres du Québec, le Saguenay Lac-Saint-Jean a vu d autre part sa population diminuer au cours des à 5 dernières années. Des pertes importantes se sont produites à la fin des années 99, et se sont même accentuées au cours de la période - 6. Ces dernières années, le déficit semble s être largement réduit. Une situation semblable, voire encore plus marquée a eu cours dans la région de la Côte-Nord. D autre part, l âge médian qu on recense dans les six grandes MRC de Saguenay Lac-Saint-Jean Côte-Nord est supérieur à celui qu on recense en moyenne dans la province. Au cours des années - 6 et même d ici la fin de la décennie courante, les divers centres urbains et plusieurs municipalités régionales sont cependant susceptibles de connaître un revirement de situation. Les investissements associés au Plan Nord du gouvernement québécois, la croissance des emplois qui y sera associée et celle de certains autres secteurs d activité (notamment celui des services), de même qu une amélioration du revenu personnel par habitant, sont susceptibles de se conjuguer pour corriger la courbe historique négative. Les projections les plus récentes de l Institut de la statistique du Québec (ISQ) devront probablement être révisées à la hausse, et les classes d âge dans lesquelles les «travailleurs» se concentrent devraient être les plus concernées par cette reprise d activité. Croissance démographique - 6 Nombre de ménages par classes d âge Moins de 5 ans 5-44 ans ans 65 ans et plus Total Côte-Nord Saguenay Lac-Saint-Jean Source : ISQ. Projections démographiques par territoires de MRC, mars. 3

4 Conjoncture résidentielle La RMR de Saguenay La région métropolitaine de recensement (RMR) de Saguenay a enregistré au cours de la période 5 - un volume annuel moyen de 665 unités de mises en chantier. Le sommet récent a été atteint en 8 (869 unités), et ce, principalement grâce à la construction de logements pour personnes âgées. Le segment unifamilial a été plus constant, et a oscillé ces dernières années (entre 8 et ) autour de maisons isolées dans 95 % des cas. Par ailleurs, la maison jumelée de même que le plex et le logement COOP ont occupé une place plus importante dans le marché métropolitain. Sur le plan spatial, les secteurs de Chicoutimi ( 495 unités), de Jonquière ( 75 unités) et de la périphérie ( 97 unités) ont chacun enregistré autour de 3 % des activités générales au cours de la période 5 -. En ce qui concerne le marché visé, les municipalités de la banlieue ont accueilli quelque maisons neuves et autres logements en copropriété. Chicoutimi et Jonquière ont pour leur part accueilli neuf unités multifamiliales sur dix, ce qui n est pas vraiment surprenant. Volumes annuels de mises en chantier 5 - * par marchés visés et secteurs, RMR Saguenay Unifamiliales Copropriétés Multifamilial Total Chicoutimi 477 (396) 96 9 (73) Jonquière 77 (666) 9 59 (455) 75 La Baie 59 (49) 4 98 (68) 36 Périphérie 995 (98) 9 (6) 97 RMR Saguenay 458 ( 9) ( 34) 4 35 * Pour l année, il s agit de la période de janvier à juin. Y inclus le logement locatif, le plex et le secteur COOP. Maisons individuelles (isolées) dans le total unifamilial. 3 Logements locatifs, incluant les résidences pour personnes âgées. Source : Données de production de la SCHL et compilations de l APCHQ. 4

5 Le Lac-St-Jean Le Lac-Saint-Jean comprend quatre centres urbains de habitants et plus, situés autour du lac. Le secteur d Alma a été le plus actif, avec près des /3 de la production totale récente (5 - ), et ce, dans tous les marchés visés. Sur le plan régional, le secteur locatif a été moins dynamique qu à Saguenay (un nouveau logement sur quatre mis en chantier) alors que le plex a lui aussi connu une percée notable ( % de la production globale). Sur le plan historique, l activité de a atteint un sommet régional, avec 335 unités de mises en chantier, et l année semble vouloir s inscrire dans cette trajectoire. Volumes annuels de mises en chantier 5 - * par marchés visés et secteurs, Lac-Saint-Jean Unifamiliales Copropriétés Multifamilial Total Ville d Alma 53 (459) 4 44 (94) Dolbeau-Mistassini 64 (58) 77 (69) 4 Ville de Roberval (9) 6 (8) 8 Ville de St-Félicien 5 (5) 4 (38) 9 Total Lac-St-Jean 947 (857) (469) 53 * Pour l année, il s agit de la période de janvier à juin. Y inclus le logement locatif, le plex et le secteur COOP. Maisons individuelles (isolées) dans le total unifamilial. 3 Logements locatifs, incluant les résidences pour personnes âgées. Source : Données de production de la SCHL et compilations de l APCHQ. Dans le marché existant, les taux d inoccupation se sont inscrits en octobre sous le seuil d équilibre (3 %) dans la ville d Alma, alors que ce taux a atteint plus de 5 % à Roberval, Saint-Félicien et Dolbeau-Mistassini. Cette situation reflète les conditions qui ont eu cours les trois ou quatre dernières années. Dans le cas du secteur de la revente, le prix moyen des maisons unifamiliales à Alma s est situé l an dernier à un peu moins de 5 $. Indicateurs du marché existant, Lac-Saint-Jean Alma Dolbeau Roberval Saint-Félicien Taux inoccupation,9 % (,) 6,7 % (7,) 5, % (5,) 5,4 % (4,9) Taux global d inoccupation en octobre (et en octobre 9). Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif, Québec. 5

6 La Côte-Nord Baie-Comeau et Sept-Îles sont les deux centres urbains majeurs qu on retrouve dans la région de la Côte-Nord. Ensemble, ils ont accueilli un volume annuel de mises en chantier voisin de unités au cours de la période 5 -. Le secteur unifamilial y a enregistré trois mises en chantier sur cinq, et le locatif 3 %. Dans ce dernier cas, la construction d une résidence pour personnes âgées d importance à Baie-Comeau, Château Manic, est venue accroître la performance récente dans le secteur du multifamilial. En ce qui concerne les autres milieux urbains qu on retrouve plus au nord dans l estuaire du golfe Saint-Laurent, ils ont commencé à ressentir ces derniers semestres les impacts du Plan Nord mis en œuvre par le gouvernement Charest. Volumes annuels de mises en chantier 5 - * par marchés visés et secteurs, Côte-Nord Unifamiliales Copropriétés Multifamilial Total Baie-Comeau 89 (89) 4 99 (74) 3 3 Sept-Îles 3 (56) 6 3 (5) 349 Total Côte-Nord 396 (345) 4 3 (89) 66 * Pour l année, il s agit de la période de janvier à juin. Y inclus le logement locatif, le plex et le secteur COOP. Maisons individuelles (isolées) dans le total unifamilial. 3 Logements locatifs, incluant les résidences pour personnes âgées. Source : Données de production de la SCHL et compilations de l APCHQ. Dans le marché existant, Sept-Îles enregistre une situation de rareté extrême dans le secteur locatif depuis quelques années déjà. Le taux d inoccupation y est en fait inférieur à % depuis 8, alors qu il oscille autour du seuil d équilibre à Baie-Comeau. En ce qui concerne la maison existante, le prix moyen recensé pour l année s est situé à $ à Sept-Îles et à 6 53 $ à Baie-Comeau. Indicateurs du marché existant, Lac-Saint-Jean Taux d inoccupation Prix moyen Baie-Comeau 3,4 % (,7) 6 53 $ ( %) Sept-Îles,6 % (,8) $ (9 %) En octobre (et octobre 9). Prix moyen en (% de croissance annuelle par rapport à 9). Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif, Québec. FCIQ. Baromètre MLS du marché résidentiel. 6

7 Perspectives - Les courants actuels de marché qui marquent la conjoncture résidentielle dans les trois territoires du Saguenay, du Lac-Saint-Jean et de la Côte-Nord laissent entrevoir pour - une conjoncture semblable à celle de. Le total des mises en chantier devrait y être au moins égal, et ce, si des structures multifamiliales neuves y élisent domicile. Dans le cas du secteur de la Côte-Nord, les besoins en logements locatifs croissants et la forte hausse des loyers enregistrée dans certains secteurs se conjuguent pour stimuler les activités. Par surcroît, la taille réduite du parc locatif privé dans la région permet difficilement de loger un nombre important de nouveaux arrivants, qu ils y déménagent d une façon temporaire ou permanente. Évolution des mises en chantier au Saguenay, Tendances Total régional, mises en chantier p p Source : Données de production de la SCHL et projections pour - de l APCHQ. Pratiquement, dans la RMR de Saguenay, les activités qui ont eu cours durant les six premiers mois de représentent déjà 6 % du total de l an dernier. Le taux global d inoccupation dans le marché locatif se situe à,5 % depuis 8, et les prix (moyen et médian) des maisons existantes ne cessent de croître ( % en 9 - et 6 % depuis cinq ans). Dans les complexes pour personnes âgées, le taux d inoccupation se situait à la fin de à 4,6 % (par rapport à 3,4 % en 9), soit près de la moitié du taux provincial (8, %). En conséquence, en et, le volume régional de mises en chantier devrait se situer à plus ou moins 95 unités. 7

8 Indicateurs du marché existant,, RMR Saguenay 9 Taux d inoccupation Locatif privé,8 %,5 % Personnes âgées 4,6 % 3,4 % Prix de vente () Moyen $ ( %)* 6 85 $ (4 %) * Hausse annuelle par rapport à la période précédente. Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif. FCIQ. Baromètre MLS. Dans le cas de la région du Lac-Saint-Jean, l année a débuté sur un bon pied dans le secteur unifamilial, et au moins un projet visant la clientèle des personnes âgées devrait voir le jour (à Saint-Félicien ou dans une autre municipalité). Il convient aussi de souligner que de nouvelles formules d habitations ont commencé à prendre une place non négligeable. Par exemple, 3 maisons jumelées et 8 plex ont été mis en chantier entre janvier et juin. En -, la moyenne annuelle dans l ensemble des municipalités de la région du Lac-Saint-Jean pourrait atteindre de 35 à 35 unités. Évolution des mises en chantier au Lac Saint-Jean Tendances Total régional, mises en chantier p p Source : Données de production de la SCHL et projections pour - de l APCHQ. 8

9 En ce qui concerne la région de la Côte-Nord, elle connaît une conjoncture tout à fait singulière. À Sept-Îles et surtout dans les municipalités recensées de la MRC Minganie, on constate une forte demande. Par exemple, à Havre-Saint-Pierre, qui est le pôle urbain dominant du secteur de Mingan (hôpital, port majeur, commerces et services de base), la municipalité a dû agir comme développeur foncier pour permettre la construction de nouvelles unités résidentielles sur le site de l ancien aéroport. Sur une base annuelle, une soixante de terrains ont été mis en marché grâce à l intervention de la municipalité depuis ou 3 ans, et la banque de terrains ne cesse de s épuiser. La valeur des propriétés existantes y atteint très souvent le double, voire le triple de l évaluation municipale. Les nouveaux résidants permanents doivent attendre, 8, voire 4 mois pour trouver une maison ou un logement. Dans bien des cas, ces résidants doivent nécessairement faire la navette soir et matin pour se rendre à leur lieu de travail à partir de Rivière-au-Tonnerre ou Baie-Johan-Beetz. En résumé, l offre ne suffit pas à la demande, et les constructeurs locaux sont peu nombreux et concentrés surtout dans la production de maisons usinées ou préfabriquées. Vu cette conjoncture, même si une baisse est escomptée pour, les activités sont susceptibles de se maintenir au cours des 8 prochains mois (avec une moyenne annuelle d environ 35 unités), et le volume de production devrait atteindre unités en. Évolution des mises en chantier de la Côte-Nord Tendances Total régional, mises en chantier 5 5 p p Source : Données de production de la SCHL et projections pour - de l APCHQ. 9