Zoom sur les placements innovants en 2016 pour les OPCI Les Résidences Services

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1 11 e CONFÉRENCE ANNUELLE OPCI 2016 VENDREDI 22 JANVIER 2016 PARIS Zoom sur les placements innovants en 2016 pour les OPCI Les Résidences Services Christophe PEYRE Directeur Associé en charge de l Immobilier Dii conférences Bd Haussmann Paris Tél : +33 (0)

2 Une société entrepreneuriale et indépendante - Fondée en 1998, A Plus Finance est agrée par l Autorité des Marchés Financiers le 20/11/1998 sous le numéro : GP La société est aujourd'hui encore détenue à 100% par son management - A Plus Finance a plus de 18 ans d expérience dans l investissement auprès d entreprises de croissance - Les fonds gérés proviennent d une base d investisseurs diversifiée (particuliers, assurances, mutuelles, conseillers en gestion de patrimoine indépendants, banques, ) investissements réalisés depuis 1998, un encours sous gestion ou conseillé de 650 M - Elle réunit une équipe expérimentée de 25 professionnels dans l investissement spécialisés dans l une des 5 activités développées : 2

3 Chiffres Clés Personnes Physiques 25% Institutionnels* 75% Une croissance annuelle des encours de 24%/an en moyenne depuis 2005 *Part des encours institutionnels dans les encours totaux : 30% L activité immobilière d est essentiellement tournée vers les Résidences Services. gère et développe déjà deux OPCI professionnels dédiés aux Résidences Services Seniors. 3

4 Plan d intervention Qu est ce qu une Résidence Services? Les différents types de Résidences Services Les Résidences Etudiantes Les Résidences Tourisme/Affaire Les Résidences Séniors Zoom sur les Résidences Seniors L investissement en Résidences Services Conclusion 4

5 Qu est ce qu une Résidence Services? La Résidence Services est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation loués meublés et des locaux à usage collectif. Il s agit donc d habitat individuel regroupé et adapté à une catégorie de population (Etudiants, Seniors) ou d usage (Tourisme, Affaire). Les Résidences Services sont louées ou confiées en mandat à des exploitants qui prennent en charge leur sous-location dans le cadre d une activité de vente de services relevant de la TVA, ce qui ouvre droit à la récupération de cette dernière sur les immeubles par les investisseurs. 5

6 Les différents types de Résidences Services Les Résidences Etudiantes Ce sont les plus petites unités d hébergement de toutes les résidences services. Pour une résidence privée, chaque studio mesure entre 17 et 20 m2. Les immeubles peuvent comprendre plusieurs centaines de logements. Les parties à usage commun sont réduites au minimum. La durée moyenne de séjour est de 7 mois pour 90% des étudiants 6

7 Les différents types de Résidences Services Les Résidences Etudiantes 60% des étudiants, soit doivent se loger hors du foyer familial. L hébergement est le premier poste de dépenses des étudiants étudiants éprouvent, chaque année, de grandes difficultés à se loger. Il y a un potentiel de développement des résidences étudiantes notamment pour rééquilibrer le parc libre et le parc social ( CROUS contre secteur libre) La situation est contrastée et certains marchés sont déjà saturés : Montpellier, Toulouse, Bordeaux sont désormais en situation d équilibre offre-demande après un gros effort de construction. Pour Aix et Marseille non loin de la saturation, l emplacement sera plus que jamais fondamental. L Ile de France reste un marché demandeur, surtout en première couronne. 7

8 Les différents types de Résidences Services Les Résidences Etudiantes Les points de vigilance Le marché des étudiants locataires reste fragile et soutenu par une APL sans conditions de ressources des parents. Les pratiques locatives des étudiants s adaptent lorsque l offre n est plus en tension (restitution du logement fin décembre pour le relouer début janvier pour échapper à la taxe d habitation par exemple). La localisation et le niveau de loyer du preneur doivent donc être appréciés avec soin dans un cadre qui devient plus concurrentiel. Les niveaux de loyer ne s apprécient toutefois pas selon les valeurs marché logement comme pour les Résidences Seniors. La profession est en pleine réflexion sur l évolution de la demande : dans les produits nouveaux, 1/3 des logements sont offerts en colocation. 8

9 Les différents types de Résidences Services Les Résidences Tourisme Les premières résidences ont été lancées par le groupe Pierre & Vacances dans les années 70, avec un développement soutenu jusqu aux années Répondant à une demande d hébergements plus souples (plus d espace et d autonomie, moins de services) pour des séjours essentiellement de moyenne à longue durée. Ces produits se sont aussi positionnés sur les marchés de court séjour (1 à 3-4 nuits), domaine traditionnel de l hôtellerie. Par exemple les «hôtels» Mama Shelter sont tous des résidences de tourisme. Leur financement a été assuré par les particuliers avec des montages fiscaux très attractifs à fort effet de levier. De nombreuses défaillances d exploitants ont toutefois rappelé aux investisseurs particuliers la dure réalité du rapport rendement/risque. 9

10 Les différents types de Résidences Services les Résidences Séniors Les plus récentes des Résidences Services gérées sous bail commercial. Un produit encore mal connu du fait de la confusion possible avec d autres établissements pour Seniors, à la dénomination peu normée. 10

11 Zoom sur les Résidences Séniors Le Produit Immeuble d habitation avec environ 15 % de locaux à usage commun. Immeubles de 70 à 150 appartements. La taille des immeubles est déterminée en fonction de l analyse de marché menée par l exploitant preneur à bail, qui seul assume le risque de vacance locative. Une fois le primo-remplissage effectué et compte-tenu d une durée moyenne de séjour de 7 à 10 ans, l exploitant doit gérer des listes d attente : cas unique dans les résidences services. 11

12 Zoom sur les Résidences Séniors Un rez-de-chaussée réservé aux services Le Produit 12

13 Zoom sur les Résidences Séniors Les Besoins On ne dénombre à ce jour en France que 500 résidences séniors non médicalisées: une fois les premiers emménagements effectués, ces établissements doivent gérer des listes d attente. 13

14 Zoom sur les Résidences Séniors Les Besoins 14

15 Zoom sur les Résidences Séniors Les Besoins Le taux d équipement en considérant la population des 75 ans et plus est en moyenne de 0,95 %, avec des départements encore à 0%, le maximum étant 2,8%. Il y a donc un potentiel très important pour satisfaire un besoin qui n a pas été anticipé par rapport à l accroissement de la population des ans de 2000 à Il s agit là du baby boom post grande guerre. A partir de 2020 c est un véritable raz de marée auquel il faut s attendre avec l arrivée des baby boomers post seconde guerre dans la zone fragile : les personnes dans la tranche 75/89 ans passant de 5,3M en 2020 à 7,35M en 2030 (+39%). Les besoins de structures adaptées avec services seront amplifiés par la baisse de proportion aidants/seniors fragiles (3,5 aidants de 50 à 79 ans par 75 ans et plus en 2020, contre 2,7 en 2025) 15

16 L investissement en Résidences Services Au cœur du Système : l exploitant preneur à bail Pour les résidences Etudiantes et les résidences de Tourisme, un secteur d exploitants très concentré. Pour les Résidences Seniors, un secteur encore dominé par les opérateurs régionaux peu concentrés (le plus important opérateur représente moins de 10% du marché et les 10 premiers opérateurs 50% seulement). La principale évolution est représentée par un rapprochement d exploitants et de promoteurs soucieux de maintenir un marché captif de preneur à bail (Jardin d Arcadie avec Bouygues Immobilier et Vinci avec Ovélia par exemple) ou la création d exploitants ex nihilo (Cogedim Club avec Cogedim et Enéa avec Nexity par exemple). 16

17 L investissement en Résidences Services Au cœur du Système : l exploitant preneur à bail Pour permettre la récupération de la TVA il faut que l exploitant loue en meublé et soit en mesure de fournir 3 des 4 services obligatoires considérés par l administration fiscale comme nécessaires pour assujettir son activité à la TVA (Accueil/Petit déjeuner/fourniture de draps/service de ménage). Pour les résidences Etudiantes ces services dits «para-hôteliers» sont réduits au minimum fiscal, en revanche pour les résidences Séniors la plupart des exploitants fournissent une large gamme de services qui dépasse les obligations réglementaires, avec notamment la restauration. On distingue en réalité deux sortes d exploitants de Résidences Seniors : ceux pour qui la prise à bail constitue un mal nécessaire pour vendre les immeubles construits par leur groupe. Les services sont alors minimum ou largement sous-traités. ceux dont le modèle économique est basé sur la fourniture de services. 17

18 L investissement en Résidences Services Le principal risque : surpayer les résidences en se concentrant sur le taux de rentabilité Avec un taux moyen de 5% de rendement ce qui revient à payer 20 fois le loyer, la tentation est grande pour le couple Promoteur/Exploitant de survaloriser le loyer offert et faire s envoler les valeurs métriques tout en gardant une rentabilité attractive. Avec pour conséquence pour les investisseurs une double peine : La fragilisation des preneurs à bail par des engagements sur les loyers trop élevés. Des arbitrages dans des conditions défavorables par des risques de renégociation des loyers en fin de bail. C est même un défaut chronique historique des Résidences Services ou EHPAD vendus «à la découpe» qui a entrainé des défaillance en chaine ou des renégociations de loyers. 18

19 L investissement en Résidences Services Pourquoi les promoteurs s orientent vers la vente en bloc Malgré des taux de rentabilité de 100 bps d écart avec la vente aux particuliers Réduction des frais de commercialisation qui peuvent être très importants pour des résidences services (jusqu à 14 %) et économie des frais marketing. Commercialisation parfois plus rapide pour une sortie à 100% du risque. Simplicité de gestion pour l exploitant qui n a qu un seul bailleur au lieu de 100. Suppression du risque de «mitage» des résidences à terme par le renouvellement seulement partiel des baux. 19

20 Conclusion Le moyen pour les institutionnels de revenir vers le sous jacent résidentiel sans le risque locatif et la lourdeur de gestion liés à la location aux particuliers. Silver économie, Education et Tourisme : des secteurs décorrélés des cycles de l économie traditionnelle qui constituent une diversification par rapport à l immobilier d entreprise. Un investissement en VEFA qui garantit de bénéficier d immeubles conformes aux dernières normes environnementales. L épargne des ménages et nos retraites au service de nos emplois à travers le secteur de la construction de logements et la création de services. 20