dos Orbe, le 8 avril 2008 Préavis no 19/06 : PPA «La Meule» - Acquisitions de terrains et constitution de DDP

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1 MUNICIPALITE D ORBE Secrétariat : tél. 024/ fax 024/ Hôtel de Ville Orbe greffe@orbe.ch Au Conseil communal dos Orbe, le 8 avril 2008 Préavis no 19/06 : PPA «La Meule» - Acquisitions de terrains et constitution de DDP Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, I. But Le présent préavis a d une part pour but d obtenir du Conseil communal l autorisation d acquérir des terrains situés dans le périmètre du PPA «La Meule» pour un montant total de fr. 9'873' et d autre part de les mettre partiellement à disposition en droit de superficie (DDP). II. Rappel Par décision du 7 septembre 2006, le Conseil communal a accordé à la Municipalité un crédit d étude de fr. 130' pour l élaboration d un plan partiel d affectation «Emprise industrielle du Canal du Rhône au Rhin» (préavis no 04/06). Cette démarche était conditionnée par une décision positive du Grand Conseil sur la levée de l emprise du Canal, objet d un plan d extension cantonal. Cette décision a été prise par le Grand Conseil lors de sa session de décembre Dans les conclusions de son préavis no 04/06, la Municipalité expliquait qu elle voyait dans la mise à disposition de ces terrains en zone industrielle une opportunité idéale d ouvrir de nouvelles zones à vocation industrielle et de donner à sa plus grande entreprise l occasion de consolider son implantation dans la Commune. III. Démarches en cours Dès l approbation du crédit d étude par le Conseil communal, la Municipalité s est approchée des services cantonaux compétents en matière d aménagement du territoire, mais également des conseillers d Etat responsables de l aménagement et du développement économique afin de leur exposer l importance de la démarche et d identifier les procédures les plus judicieuses pour parvenir à cette légalisation. Le fait que l entreprise Nestlé ait pu justifier de projets importants pour son développement dans ce secteur a joué un rôle essentiel afin de faire adhérer tous les partenaires à la démarche. La procédure de légalisation se poursuit ainsi, en parallèle aux négociations avec les propriétaires privés.

2 Préavis no 19/ IV. Situation des parcelles La surface des parcelles réservées jusque-là à l emprise du Canal et comprise dans le périmètre du PPA «La Meule» représente env. 53'000 m2 de terrains situés entre la RC Orbe-Chavornay et le pont sur la route de contournement, direction Mosaïques, alors que du côté Sud de la RC en direction d Orny, cela représente env. 27'500 m2 (voir plan annexé). V. Acquisitions de terrains par la Commune La Municipalité d Orbe considère que ce périmètre Nord du PPA est prioritaire dans son plan de développement stratégique et doit être affecté en zone industrielle. Elle souhaite en devenir propriétaire afin d en maîtriser l affectation et la destination. Elle entend donner à ce périmètre une priorité sur les projets d extension et de développement à court, moyen et long terme du groupe Nestlé. Ceci exclut toute implantation de type purement commercial ou de surfaces de vente sur ces parcelles. Le groupe Nestlé (Nestlé - PTC - Nespresso - Beverage Centre) a connu un fort développement ces dernières années sur le site d Orbe et a toujours marqué un intérêt évident pour les parcelles sises sur l emprise du Canal dans une perspective de développement. Forte de la volonté de poursuivre ce développement par l étude de nouveaux projets et bloquée par l occupation quasi maximale des espaces à disposition, la direction du groupe s est réjouie de la démarche de légalisation en cours. Elle a officiellement sollicité la collaboration de la Commune d Orbe pour trouver une solution à ses recherches, dans la mesure où des décisions importantes et définitives doivent être prises d ici mi-mai 2008 sur des implantations nouvelles sur le site d Orbe. Aussi, pour des raisons de choix de politique financière d entreprise, le groupe ne souhaite pas acquérir les parcelles nécessaires à son développement, mais bénéficier d un droit de superficie à long terme. De par sa situation géographique, c est l ensemble des parcelles situées sur la portion au Nord de la RC, le long de la route de contournement, qui intéresse Nestlé (parcelles nos 181, 180, 2656 et 220). C est la nature exceptionnelle du projet axé sur la recherche, par son importance et les perspectives qu il offre au développement économique de notre région, notamment par la création de postes de travail dans le domaine de la recherche et de l administration, qui a convaincu la Municipalité de s engager dans des démarches certes un peu inhabituelles, mais qu elle considère comme opportunes et intéressantes sur le long terme. Une contrainte vient s ajouter à cette démarche, dans la mesure où le propriétaire de la parcelle no 220, M. Robert Magnin, est également le propriétaire de la parcelle no 230, située au Sud de la RC, direction Orny, et que celui-ci veut absolument négocier la vente simultanée de ses deux parcelles. Dans la mesure où le groupe Nestlé ne veut pas acquérir et souhaite bénéficier d un droit de superficie et que par ailleurs il est nécessaire d avoir la garantie que les propriétaires sont d accord de vendre afin de pouvoir mener à terme la procédure de légalisation, la Municipalité se propose d acquérir les terrains nécessaires et d en mettre une partie à disposition de Nestlé sous la forme d un droit de superficie. Détails a) Parcelles situées au Nord de la RC Orbe-Chavornay Parcelle 220 propriétaire : M. Robert Magnin 24'217 m2 Parcelle 181 propriétaire : M. Henri-Louis Vallotton 15'085 m2 Parcelle 180 propriétaire : Commune d Orbe 4'079 m2 Parcelle 2656 propriétaire : Commune d Orbe 2'821 m2

3 Préavis no 19/ b) Parcelle à acquérir, mais non comprise dans le développement de Nestlé Parcelle 230 propriétaire : M. Robert Magnin 14'556 m2 Ce qui revient à dire : que ce sont en tout 53'858 m2 que la Commune d Orbe doit acheter (parcelles nos 220, 181 et 230) que ce sont m2 qui seraient mis au bénéfice d un DDP en faveur de Nestlé (parcelles nos 220, 181 et 180 et 2656). VI. Valeur des terrains M. Robert Magnin a fait une proposition de vente pour ses parcelles sur la base d une expertise mandatée par ses soins. La Municipalité a également sollicité un expert qui a rendu d autres conclusions. Il est important de savoir que la parcelle no 181 de M. Henri-Louis Vallotton est partiellement grevée par une zone de protection des eaux (source). Des actes notariés, sous la forme de promesse d achat/vente et vente à terme ont été signés avec les propriétaires concernés, sous réserve des conditions suivantes : - décision définitive d implantation du projet Nestlé sur ces parcelles - légalisation du PPA La Meule - octroi des crédits d acquisition par le conseil communal. Parc. Propriétaire Surface Prix Total 181 Vallotton Henri-Louis 6'057 m2 fr /m2 fr. 787' (zone S3) 4'132 m2 fr /m2 fr. 454' (zone S2) 4'896 m2 fr /m2 fr. 538' Magnin Robert 24'217 m2 fr /m2 fr. 6'054' Magnin Robert 14'556 m2 fr /m2 fr. 2'038' Total 53'858 m2 fr. 9'873' soit un prix moyen de fr /m2. Ce prix moyen au m2 peut paraître à priori élevé en référence aux dernières transactions immobilières effectuées à Orbe ou dans la région. Il se situe néanmoins dans la moyenne, certes supérieure, des expertises réalisées. De plus, par rapport aux chiffres du début des années 2000, le prix du terrain en zone industrielle a augmenté. D autre part, il faut tenir compte que les parcelles du PPA ne sont que partiellement équipées et que le solde des frais d équipement, avec notamment toute la problématique de la présence du gazoduc sur ces parcelles, sera pris en charge par le bénéficiaire du DDP. Enfin, la redevance du DDP étant calculée sur la base du prix d achat des parcelles, elle est directement influencée, à la hausse comme à la baisse, par le prix d achat au m2.

4 Préavis no 19/ VII. Constitution d un droit de superficie en faveur de Nestlé Une fois acquises par la Commune, ces parcelles du périmètre Nord seront mises à disposition de Nestlé Suisse SA, sous forme d un droit de superficie, d une durée de 60 ans, pour lequel Nestlé s est engagé sur la base des conditions liées au prix d achat des terrains. La redevance sera calculée sur la base du coût de financement de l emprunt augmenté d une marge de 0,5 %. VIII. Montage financier a) Participation du Canton à l acquisition des terrains via le Groupe Opérationnel des Pôles (GOP) Le Canton s est engagé à participer au financement de l acquisition des terrains pour moitié au maximum ; sa participation comprend un versement à fonds perdu de fr. 600' et le solde sous la forme d un prêt sans intérêt sur 25 ans, amortissable dès la 6 ème année. Emprunt Commune d Orbe (1/2) fr. 4'936' Versement à fonds perdu du Canton fr. 600' Prêt du Canton sans intérêt fr. 4'336' Coût total de l investissement fr. 9'873' IX. Incidences financières a) Durant les 5 premières années (sans remboursement du prêt cantonal) Charges : intérêts s/fr. 4'936' à 3,60 % fr. 177' Recettes : redevance DDP s/parcelles 180, 2656, 181 et 220, soit 46'202 m2 fr. 177' b) Dès la 6 ème année Charges : intérêts s/fr. 4'936' à 3,60 % fr. 177' remboursement du prêt cantonal s/20 ans fr. 216' fr. 394' Recettes : redevance DDP s/parcelles 180, 2656, 181 et 220, soit 46'202 m2 fr. 354' Les simulations des incidences financières sur les comptes communaux démontrent que l emprunt nécessité par cette opération sera entièrement remboursé par l encaissement des redevances du DDP dans un délai inférieur à 40 ans. X. Commentaires L analyse faite dans le cadre du pôle de développement Orbe-Chavornay montre clairement que les terrains industriels disponibles et légalisés sont actuellement insuffisants. Hormis la parcelle Gruvatiez-En Lavegny affectée à de l artisanat et du logement et une procédure en cours sur les 30'000 m2 du PPA En Passon, la Commune d Orbe ne dispose plus de terrains légalisés en zone industrielle. Indépendamment de la révision en cours du plan général d affectation (PGA), la levée de l emprise du Canal est une opportunité rêvée de pouvoir offrir des possibilités de développement industriel.

5 Préavis no 19/ En ayant conduit les négociations sur ce PPA aussi bien avec les services cantonaux concernés qu avec le groupe Nestlé, principal employeur sur le territoire communal, la Municipalité a souhaité favoriser son développement tout en restant maître de l affectation et de la destination de cette zone. L engagement financier est certes important mais cette façon de faire doit permettre : d une part à la Commune d être propriétaire de terrains légalisés en zone industrielle, ce qui facilite et accélère les procédures et négociations avec des investisseurs potentiels ; d autre part de favoriser le développement du groupe Nestlé sur le site, donc par conséquent de créer à terme un nombre important de postes de travail ; enfin, s agissant de la parcelle 230, d espérer pouvoir rentabiliser cet investissement à moyen-long terme soit par l élargissement du droit de superficie, soit par la vente de ces terrains, tout en gardant la maîtrise du prix et de l affectation de ceux-ci. Par ailleurs, la concrétisation de cette démarche ne pénalisera pas l avancement et la réalisation des autres projets communaux en cours ou à venir, ni la capacité d autofinancement de la Commune. XI. Conclusions En conclusion, la Municipalité vous invite, Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, à bien vouloir prendre les décisions suivantes : Le Conseil communal, Vu le préavis no 19/06 : PPA «La Meule» - Acquisitions de terrains et constitution de DDP ; Ouï le rapport de la commission désignée pour étudier cette affaire ; Considérant que cet objet a été porté à l ordre du jour ; DECIDE : 1. La Municipalité est autorisée à acquérir les terrains des parcelles nos 181, propriété de M. Henri-Louis Vallotton, 220 et 230, propriétés de M. Robert Magnin, soit 53'858 m2, pour un prix total de fr. 9'873' dont à déduire la participation financière cantonale, via les pôles de développement. 2. La Municipalité est autorisée à contracter un emprunt de fr. 9'873' aux meilleures conditions du marché en faisant usage de l autorisation en matière de plafonds d endettement délivrée pour la durée de la législature La Municipalité est autorisée à créer un droit distinct et permanent (DDP) sur les parcelles nos 220 et 181 (nouvelles acquisitions), 180 et 2656 (parcelles communales) pour un prix calculé sur la base du prix d achat du terrain, à un taux d intérêt identique à celui payé par la Commune pour le financement de l emprunt augmenté d une marge de 0,5 %. 4. Ces décisions sont subordonnées à l aboutissement des procédures de légalisation de ces terrains en zone industrielle.

6 Préavis no 19/ La Municipalité est autorisée à signer tous actes nécessités par les circonstances. Le syndic Au nom de la Municipalité Le secrétaire Cl. Recordon P. Gremion Annexe : 1 plan de situation Délégué municipal : M. Claude Recordon, syndic

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