Octobre HABITAT PACT RHONE-ALPES une coopérative pour développer l offre de logements d insertion

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1 Octobre 2012 HABITAT PACT RHONE-ALPES une coopérative pour développer l offre de logements d insertion 1

2 Notre projet Jean Jacques ARGENSON Président du Conseil de surveillance Dans le contexte de la crise du logement accessible et de la persistance de l exclusion sociale, l insertion des personnes et des familles très marginalisées ou en grande difficulté, dépourvues de logement, fondent le projet et l activité du Mouvement PACT depuis les années 50. Aujourd hui, en Rhône-Alpes, les 3 structures PACT expérimentées dans ce domaine que sont le CALD, dans la Drôme, la SODIHA, dans la Loire et PACT IMMO en Haute-Savoie réalisent près de la moitié des logements d insertion familiaux associatifs de la région. Les PACT ont pris, il y a 3 ans, au congrès de Marseille, l engagement de développer cette offre. Il devenait indispensable pour le Mouvement d être présent sur l ensemble de la région. C est pourquoi nous travaillons, depuis plus de 2 ans, au lancement d HABITAT PACT RhôneAlpes,dontlesstatutsontétésignésle14novembre 2011etl agrément obtenu le2juin2012. Nous remercions la Région Rhône-Alpes et la Fondation Abbé Pierre de nous accompagner dans cette démarche et nous sommes heureux aujourd hui d accueillir nos partenaires au capital de la coopérative HABITAT PACT Rhône-Alpes : le Crédit agricole Centreest, Amallia, Alliade Habitat, la Caisse d Epargne Rhône Alpes, le Crédit Coopératif, la Caisse de Crédit Mutuel du Sud-Est et la Caisse Régionale du Crédit Mutuel Dauphiné-Vivarais. Leurs apports vont nous permettre de produire plus de logements en assurant la trésorerie de la phase de chantier, toujours délicate. Ce document présente notre projet : une coopérative pour que chaque PACT sur son territoire puisse produire des logements d insertion pour répondre à des familles demandeuses qu il connait bien pour travailler quotidiennement avec elles et qui pour l instant sont dans l impasse. Forcément inclus parmi les publics prioritaires des PDALPD et du DALO, les ménages pour lesquels nous travaillons cumulent pauvreté économique et précarité sociale. Potentiellement se greffent des besoins ou difficultés spécifiques : handicap, difficulté à vivre en collectif, marquage social (échecs antérieurs, addictions, atavismes sociaux, troubles psychiques ), composition familiale atypique Lapolitique«Logementd abord»a misen évidence l importancedes besoins.aucôté dumonde HLM qui prendlargementsapart, nous intervenons à notre échelle : au cas par cas. Nous sommes dans l action individuelle, famille par famille, logement par logement pour trouver une solution dans les cas particulièrement complexes. Notre production de logements d insertion est portée par de vrais professionnels qui possèdent un savoir-faire bien particulier, tant en matière sociale, que technique, financière ou urbaine. 2

3 Notre projet Répondre aux besoins des rhônalpins mal logés L UES HABITAT PACT Rhône-Alpes a été créée fin 2011 dans le but d apporter des réponses concrètes aux problèmes de logement rencontrés par les personnes démunies en Rhône Alpes : des logements dédiés à l insertion, pour les ménages prioritaires des Plans Départementaux d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) et du DALO, des unités de petite taille (1 à 6 logements), adaptés aux besoins de populations spécifiques, avec une gestion adaptée et un accompagnement mis en place à l entrée dans le logement puis lorsque la personne en a besoin. Statut d occupation des ménages bénéficiaires de minima sociaux Locataires du parc HLM Propriétaires 36% 10% 30% 24% Privés de logement personnel Locataires du parc privé Source DREES Les conditions de logement des bénéficiaires de minima sociaux Les publics du Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) Les ménages menacés d expulsion Les ménages vivant dans des logements insalubres, indignes Les ménages en situation de précarité énergétique Les ménages privés de logement ou en hébergement précaire Les ménages subissant une cohabitation Les femmes en situation de violence conjugale Les personnes âgées ou handicapées Les réfugiés statutaires Les gens du voyage 3

4 Notre projet Des logements adaptés aux besoins spécifiques Les personnes mal logées ayant besoin d un logement très social adapté ou accompagné ont des profils très divers : travailleurs pauvres, jeunes ou célibataires en rupture, familles, accédants plongés dans des situations insolubles à la suite d un accident de la vie, gens du voyage sédentarisés Les réponses apportées relèvent d une démarche au cas par cas, pour trouver un logement adapté et accompagner le ménage dans un projet de logement durable et inscrit dans le droit commun. Les ménages vivant dans des logements insalubres Rénover leurs logements tout en leur trouvant une solution temporaire pour la duréedestravaux,puislesaideràs installerànouveauchezeuxetàentretenirleur logement. Lesgensduvoyage La sédentarisation des gens du voyage passe par des travaux de viabilisation des terrains, ou d aménagement de lieux déjà habités en construisant des espaces communs tels que des sanitaires, une cuisine ou encore une buanderie. Les personnes en situation de handicap et personnes âgées Des logements sont adaptés aux personnes handicapées ou aux personnes âgées dont les capacités physiques déclinent. Ils sont attribués en fonction de leur degré demobilitéet letypedehandicapaveclequelilsvivent. Les familles nombreuses Les familles vivant dans un logement surpeuplé changeront d habitation pour un logementplusadaptéàlatailledelafamille. 4

5 Une réponse entre hébergement et parc HLM Notre projet Notre projet est de proposer à chaque famille un logement durable, inscrit dans le droit commun. Pour cela, notre métier est de produire à l unité ou en petit collectif, en requalifiant et en recyclant du bâti ancien dégradé. Il s agit d une production fine, favorisant la mixité sociale, permettant aux familles d habiter à proximité des réseaux sociaux qu elles ont établis, proche des zones d emploi et des services publics. Par comparaison avec nos collègues, grands bailleurs sociaux, dont la mission estdeloger en grand nombre,nousrecherchonsau casparcas des solutions adaptées pour des familles atypiques. Les logements d insertion que nous produisons s adressent aux ménages très défavorisés afin de leur proposer un logement durable et décent. Le travail des PACT, maîtres d ouvrage, consisteà: Réhabiliter des logements adaptés aux besoins des ménages en grande difficulté Gérer les logements au plus près des besoins et des contraintes que représentent ce type de public HABITAT PACT Rhône-Alpes est agréée par le Ministère du Logement, pour la conduite de la maîtrise d ouvrage d insertion, depuis juin Accompagner les personnes dès leur entrée dans le logement pour faciliter leur insertion dans l habitat. Ces actions complémentaires ont un même objectif : l insertion des personnes, dans le cadre du PDALPD. 5

6 Produire des logements sur l ensemble de la région Notre projet Habitat PACT vient compléter la capacité de production de logements d insertion despactenrhônealpes. 3structuresPACT sontdéjàactivesdepuisdenombreusesannées:lecald,dansla Drôme, la SODIHA, dans la Loire et PACT IMMO en Haute Savoie. Toutes 3 sont fortement ancrées dans leur territoire et ont été agréées par le Ministère du logement. HABITAT PACT Rhône Alpes vient en complément de ces structures pour permettre à chaque PACT de la région de faire de la maîtrise d ouvrage d insertion. HABITAT PACT Rhône-Alpes est agréée sur les départements de : - l Ain - l Ardèche - l Isère - le Rhône Les territoires apparaissant en bleu sur la carte sont déjà couverts par des structures PACT agréées fortement ancrées dans le tissu local et qui continuent leur activité. Ces PACT participent à la coopérative en apportant leur savoir-faire. Notre expérience : En Région Rhône Alpes, les PACT gèrent 1300 logements destinés principalement à l accueil de familles démunies logements sont la propriété des PACT logements leur sont confiés en gestion déléguée et appartiennent à des propriétaires privés ou à des organismes HLM Les PACT mettent également à disposition près de 400 équivalents logements en résidence sociale ou en pension de famille et 24 logements d urgence. 30 à 50 nouveaux logements d insertion sont produits chaque année par les PACT en Rhône-Alpes. 6

7 Notre objectif : un patrimoine de 200 logements dans 5 ans Notre projet La production augmentera progressivement jusqu en Ensuite, HABITAT PACT RHONE-ALPES stabilisera son volume de production : environ 50 nouveaux logements par an. En parallèle, le PACT coopérateur assurera la gestion de l ensemble des logements produits et mis en location à des loyers très sociaux Nombre de logements produits par an, par HABITAT PACT Rhône-Alpes, durant les 5 prochaines années Nb de logements produits Nb de logements gérés Dans 5 ans, l UES HABITAT PACT Rhône- Des solutions sur-mesure Alpes et les PACT locaux auront lancé la production En partantde des plus besoins de 150 logements des ménages à consacrés reloger, à les l insertion PACTdes recherchent ménages les plus des en solutions difficultés. adaptées aux situations des ménages en termes de localisation, de conception de l habitat, d équipement, de mode de chauffage et d usage. Durant les 5 prochaines années, xx à xx personnes Des logements remis à neuf Les logementsseront acquislogées. sont des logements anciens. Leur rénovation vise à offrir un habitat confortable, et le plus économe possible. Privilégier la mixité sociale Les logements sont répartis dans les villes et complètement banalisés. Les opérations comptent de un à cinq logements. 7

8 Notre projet Une gestion adaptée et des ménages accompagnés La maîtrise d ouvrage d insertion (MOI) c est : produire, gérer de manière adaptée, et accompagner les ménages. Ces trois actions assemblées comme un tout complémentaire et cohérent contribuent à la réussite de l insertion de la famille logée. Avant: Elaborer le projet avec le ménage Evaluer la capacité du ménage à habiter dans un logement Fournir des explications sur les solutions de logement envisageables Expliciter ce qu implique la vie de locataire Amorcer une relation de confiance Accompagner dans l ouverture des droits aux APL Pendant: Être disponible et intervenir en cas de besoin Faciliter lemaintien dans lelogementetlesentimentde«se sentirchezsoi» Résoudre les difficultés locatives Conseiller sur la réalisation de petits travaux d entretien du logement Maintenir un lien de proximité et de confiance Suivre les ménages dans leurs démarches d insertion Aider à l élaboration réaliste d un projet de sortie Après : A la demande du futur bailleur, l accompagnement peut être poursuivi dans le nouveau logement Cette gestion adaptée et cet accompagnement partent du postulat que le logement d insertion, conçu et valorisé comme instrument de l apprentissage de l autonomie, permet et accélère la reconstruction de la personne, facilite l accès à l autonomie, à la citoyenneté et à l emploi. Notre expérience: Chaque année, en Rhône Alpes, le MouvementPACTaccompagne1200à1 500 familles rencontrant des problèmes graves liés à leur logement. Elles sont accompagnées par les PACT dans leur recherche de solution et en vue de favoriser leur insertion. Parmi ces familles, 700 à 1 00 accèdent à un logement durable. Il s agit des familles orientées vers les PACT par les Plans Départementaux d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées. 8

9 Des logements durables Notre projet Des logement de droit commun Les locataires sont titulaires d un bail de droit commun, étape centrale d une véritable insertion. Ce point est fondamental dans notre projet. Des logements performants Le savoir-faire des PACT est celui de la réhabilitation du parc ancien dégradé. La réhabilitation des biens suivra un cahier des préconisations techniques pour optimiser les économies d énergies et le confort d utilisation du logement. Produire des logements en respectant la norme Bâtiment Basse Consommation (BBC) est notre objectif. Les PACT maîtres d ouvrage ont intégré cette pratique; la recherche de la qualité BBC est maintenant au cœur de la culture PACT pour les copropriétés et dans la lutte contre la précarité énergétique. Recycler l habitat très dégradé La plupart des logements proviennent de patrimoines très dégradés, complexes à réhabiliter. La maîtrise d ouvrage d insertion contribue directement à la requalification urbaine des quartiers anciens et à la valorisation du patrimoine. «Nous tentons, au-delà de ces éléments techniques, de produire de beaux logements très sociaux, issus du patrimoine dégradé et thermiquement performants, pour les offrir aux familles qui en ont le plus besoin car nous savons que la qualité de notre production participe discrètement mais très certainement de l entrée en résilience sociale de ces familles que la vie a souvent mal traité et qui recouvrent ainsi leur dignité en rentrant dans un logement enfin digne d eux» Maryse Brimont Présidente du Directoire HABITAT PACT Hauts de France 9

10 Une coopérative Notre organisation HABITAT PACT RHONE-ALPES a un statut de SA UES coopérative. Elle porte le patrimoine dont elle est propriétaire ainsi que les emprunts. Elle est l interlocutrice des organismes financiers. La coopérative permet de : Regrouper les acteurs du Mouvement PACT pour peser davantage auprès des partenaires financiers(cdc, banques ) Professionnaliser la gestion financière des immeubles et des emprunts Partager entre les PACT le coût des logiciels de gestion locative Echanger les expériences et les savoirfaire en matière de montage d opération, de gestion locative et d accompagnement social. 10

11 Une Union d Economie Sociale Notre organisation Le statut juridique : une Union d Economie Sociale sous forme de Société Anonyme coopérative: - Relevant simultanément du droit des sociétés et du droit des coopératives - À gestion désintéressée pour bénéficier de l agrément Maîtrise d Ouvrage d Insertion - Un statut recommandé par la Caisse des Dépôts et Consignations La coopérative est constituée d un bloc A rassemblant les PACT et d un bloc B rassemblant les partenaires financiers : organismes collecteurs ou entreprises sociales pour l habitat qui souhaitent s associer au projet. Les partenaires financiers et opérationnels ont un droit de regard sur le fonctionnement d HABITAT PACT Rhône-Alpes. Des partenaires financiers au Bloc B La maîtrise d ouvrage d insertion est une activité qui réclame des moyens financiers importants. Le Crédit agricole Centre-est, Amallia, la Caisse d Epargne Rhône Alpes, Alliade Habitat, le Crédit Coopératif, la Caisse de Crédit de Mutuel du Sud-Est et la Caisse régionale de Crédit Mutuel Dauphiné-Vivarais apportent leur soutien à HABITAT PACT Rhône-Alpes et contribuent à son développement. Leur entrée au bloc B de la coopérative en octobre 2012estunenouvelleétapedanslamiseen œuvreduprojet.leurs apports doublent le capital rassemblé par le bloc A. PACT actifs PACT de l AIN (40K ) PACT H&D Ardèche (40K ) PACT Isère (50K ) PACT du Rhône (150K ) PACT Savoie (1K ) Bloc A : Bloc B: PACT apporteurs de compétences CALD (Drôme) (40K ) PACT Loire (20K ) PACTIMMO (Haute-Savoie) (10K ) URPACT Rhône- Alpes (40K ) Fédération PACT (30K ) Partenaires Crédit agricole Centre-est (150K ) Amallia (150K ) Caisse d Epargne Rhône Alpes (50K ) Alliade Habitat (50K ) Crédit Coopératif (40K ) Caisse du Crédit Mutuel du Sud- Est (10K ) CaisseRégionale de Crédit Mutuel Dauphiné-Vivarais (2K ) 11

12 Notre organisation Un financement adapté à du logement d insertion Chaque opération de production entre dans le cadre de l un des deux dispositifs: Le Prêt Locatif Aidé d Insertion LePLAIcomporteunesubvention del'etatqui contribueàla modération desloyerspayésparles locataires et à l'équilibre d opération des logements produits. La réglementation actuellement en vigueur devrait nous permettre d obtenir un niveau de subvention égal à 20% du montant total d une opération et plafonné à 25% du montant des travaux. La subvention Anah«conventionné très social» L Agence Nationale de l Habitat subventionne des travaux d amélioration des logements très dégradés en contrepartie de loyers modérés pendant une durée de conventionnement égale à neuf ans minimum. Les opérations sont montées en partenariat étroit avec les collectivités territoriales impliquées dans le relogement de la famille concernée: Celles-ci soutiennent la production en accordant une aide à l achat du foncier ou une aide aux travaux ou en confiant le bien dans le cadre d un bail emphytéotique ou d un bail à réhabilitation. Certains Conseils Généraux apportent également des subventions dans le cadre du Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées La Région Rhône-Alpes finance les travaux avec des exigences de performances énergétique dans le cadre du PLAI associatif: /logement La Fondation Abbé Pierre soutient les projets répondant à ses priorités. Notre Expérience : Pour qu'une opération soit équilibrée, il est nécessaire de réunir au moins 50% de subvention (80% en région parisienne). Le financement de l exploitation : La gestion locative adaptée est financée pour partie par les loyers et pour partie par des aides de l Etat ou du Département L accompagnement social relève de mesures spécifiques 12

13 Une gestion sécurisée Notre organisation Une montée en charge progressive Nombre de logements produits Ain Ardèche Isère Rhône Total Stock Cette progressivité est due à plusieurs facteurs : Une production en secteur tendu Une réforme des financements Anah L incertitude des collectivités quant à leurs marges de manœuvres financières Des règles de montage et de gestion calées sur les exigences des financeurs Montage d opérations - Anah:gainénergétiquede35% - RégionRhône-Alpes(PLAIuniquement):BBCouDPE C - Desopérationséquilibréesdèsla1 ère année ApplicationdesnormesdelaCDC pour: - La provision pour gros entretien - Laprovisionpourlavacanceetlesimpayés - Lesfraisdegestion,d entretienetderemiseenétat Une voie déjà tracée Plusieurs coopératives régionales de maîtrise d ouvrage d insertion sont déjà actives au sein du mouvement PACT. Créée en 1996, la coopérative HABITAT PACT Hauts de France regroupe 10 PACT et produit annuellement plus de 300 logements. HABITAT PACT Sud-Ouest a été créée en 2009avecunobjectifdeproductionde50 à100logementsparan. HABITAT PACT Méditerranée a vu le jour début 2012 et lancera prochainement son activité. Une coordination par la fédération La fédération PACT réalise un travail de capitalisation des connaissances et des informations, en proposant aux salariés despact: - Un clubdesprofessionnelsdelamoi - Des formations de perfectionnement - Des documents méthodologiques 13

14 Le partenariat, clé de voûte de la réussite Notre organisation Notre projet s inscrit pleinement dans la politique Logement d Abord avec un travail en partenariat pour: Repérer avec nos partenaires collectivités, organismes HLM, les familles dont le relogement relève de nos compétences particulières S insérer dans les processus d identification et de logement des ménages prioritaires Trouver en concertation avec eux une solution en partant des besoins du ménage Réunir les conditions de son insertion en travaillant avec les travailleurs sociaux et les professionnels susceptibles d aider le ménage au moment où il en a besoin Des collectivités locales fortement impliquées Les logements produits s inscriront dans les Plans Départementaux d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées. Etant donnés les loyers très bas et la nécessité d investir pour maîtriser les charges, la production s appuie sur une mobilisation forte de l Etat (DDT, DDCS), et de toutes les collectivités territoriales concernées(villes, agglomérations, département) Des partenariats avec les autres organismes de logement social Intervenant en complément du parc social existant, sur des besoins spécifiques, la coopérative s appuiera sur des partenariats formalisés avec les organismes de logements sociaux. Ceci de manière à faciliter la recherche de solutions logement pour des familles en grande difficulté ne pouvant se maintenir dans le parc HLM ou ayant besoin d un habitat adapté. Les partenariats avec les organisations caritatives, les fondations, seront également recherchés pour favoriser la recherche de solutions innovantes. 14

15 PACT Bâtisseurs de solidarités pour l habitat Le mouvement PACT est le premier réseau associatif et professionnel au service des habitants et de leur habitat. Fort de 145 associations présentes partout en France, il regroupe salariés. Depuis 60 ans, il intervient pour mettre en œuvre le droit au logement décent des ménages modestes et améliorer l habitat dans les quartiers et les bourgs. Avec le soutien de : En partenariat avec :

16 Contacts HABITAT PACT Rhône-Alpes 87, avenue Maréchal de Saxe LYON Tél : PACT de l Ain 11, rue Brillat Savarin BOURG-EN-BRESSE accueil@pact01.fr Tél : PACT du Rhône 51, avenue Jean-Jaurès BP Lyon Cedex 07 caissou@pact-habitat.org Tél : PACT H&D Ardèche BP 409 6, cours du Palais PRIVAS cedex pacthd.ardeche@pact-habitat.org Tél : PACT Isère 34 ter, avenue Marie Reynoard Grenoble secretariatgeneral@pact38.org Tél :