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1 1 Acheter un bien existant Les Etapes Combien ça coute Acheter un bien neuf Les garanties Combien ça coûte? Quels avantages Acheter un appartement Les actes Qui fait quoi? Combien ça coute? Ce qu il faut savoir Acheter en viager Qu est ce que c est? Calcul de la rente Quels avantages? Les garanties Les frais Check-list achat : Louer un bien Les étapes Combien ça coute? Check liste location Réussir son déménagement Préparer son déménagement Quel déménagement? Quelques conseils Check Liste emménagement : Expatriés : Check liste Le droit de résidence P 1

2 1 Acheter un bien existant 1.1 Les Etapes 1.1.1Signer/Rédiger l engagement d acquérir Par ce document, l acquéreur signifie au vendeur sa volonté d acheter le bien aux conditions qui lui ont été présentées dans l offre de vente Qu est-ce que c est? L engagement d acquérir constitue le premier pas vers l acquisition d un bien immobilier. Faites bien attention, car malgré les croyances, la signature de ce document vous engage déjà de façon ferme à acheter ledit bien en cas d acceptation de votre offre par le vendeur. Seule la clause suspensive d octroi d un crédit hypothécaire pourra justifier votre impossibilité d acquérir. La vente ne sera alors parfaite qu à partir de la levée de cette condition. En cas de non-respect de cet engagement, vous pourrez être tenu de payer au vendeur un dédommagement fixé forfaitairement à 10% du prix de vente. En savoir plus sur la clause suspensive : Le délai de validité L une des mentions importantes de l engagement d acquérir concerne le délai de validité de l offre. Si ce délai n est pas précisé dans le document, il doit néanmoins correspondre à un délai «raisonnable» permettant entre autres: A l acheteur de s assurer qu il obtient le crédit nécessaire ; Au vendeur d accepter votre offre. Soyez attentif car durant ce délai, sauf présence d une clause suspensive, il ne vous sera plus possible de retirer votre offre une fois celle-ci communiquée à son destinataire Signer le compromis de vente/d achat Ce document engage de façon définitive le vendeur et l acheteur. Il reprend un ensemble d informations comme la description du bien vendu, les conditions générales de vente,... et s accompagne d un dépôt de garantie Qu est-ce que c est? Le compromis de vente constitue le premier document légal d acquisition d un bien immobilier. Cela implique que les deux parties, l acheteur et le vendeur, seront à partir de ce moment engagés de façon irrévocable et définitive. P 2

3 Comme dans la plupart des compromis de vente, il sera demandé à l acheteur d effectuer un «dépôt de garantie». Toutefois, contrairement à l acte authentique, le compromis de vente ne requiert pas l intervention obligatoire d un notaire et peut se faire sous seing privé Le dépôt de garantie Le dépôt de garantie permet au vendeur de s assurer de l engagement pris par l acquéreur. Il est de coutume que cette garantie équivaille à 10% du montant de la vente Le rôle du notaire Avant la signature de l acte, le paiement du prix de vente et le transfert de propriété, il appartient au notaire de procéder à diverses recherches suivantes : Vérifier que les personnes qui ont signé le compromis de vente étaient bien autorisées à disposer du bien ou en possession d une procuration d un propriétaire absent authentifiée par un notaire pour en disposer ; Vérifier que l immeuble ou le terrain est bien défini et correspond tout à fait à ce qui a été repris au compromis de vente qui est le reflet de la volonté des parties ; Vérifier que le terrain ou la maison ne peut pas faire l objet d un droit de préemption qui pourrait être exercé par les autorités habilitées pour ce faire En savoir plus sur le rôle du notaire? Consultez le site des notaires : Consulter la liste des notaires en Belgique : Contacter la Fédération Royale du Notariat Belge : rue de la Montagne à 1000 Bruxelles, Tel: 02/ Le certificat de prestation énergétique : Ce certificat constitue une carte d identité quant à la consommation énergétique d un bâtiment. Pour les bâtiments résidentiels existants, avant tout changement de propriétaire, il est désormais obligatoire que le certificat soit communiqué à l acheteur potentiel. P 3

4 Télécharger un exemplaire : Besoin de plus d information? Visitez les sites de votre région. Pour la Région bruxelloise: Pour la Région wallonne: Pour la Région flamande: Financer son achat L achat d un bien immobilier nécessite bien souvent le recours à un prêt. Il est pour cela important de bien s informer avant de prendre une décision Bien s informer La majorité des acheteurs font appel à un prêt auprès d une banque ou d un organisme de prêt, surtout lors de leur première acquisition. La solution la plus fréquemment utilisée est celle du prêt hypothécaire. Plusieurs formules existent c est pourquoi il convient de se renseigner au mieux. Pour cela, plusieurs moyens s offrent à vous : Le courtier d assurances qui peuvent proposer plusieurs solutions et sociétés spécialisées. Les différentes banques. Les compagnies d assurances et les caisses hypothécaires. Les notaires qui connaissent bien les différentes solutions possibles. L agent immobilier qui peut très utilement vous orienter. Notre conseiller peut aussi vous aider (www.trea.be). Demander Fréderic Deom Combien emprunter Les règles concernant le montant empruntable diffèrent suivant chaque organisme de crédit. Cependant dans la plupart des cas, ce montant sera limité à 90% de la valeur vénale du bien, c est-à-dire à la valeur qui pourrait être obtenue suite à sa vente dans des conditions dites «normales». La valeur vénale doit donc être distinguée du prix de vente du bien. P 4

5 La clause suspensive Dans le cas où vous désirez financer l acquisition de votre bien au moyen d un prêt et que vous êtes en attente d une réponse de votre organisme de prêt, il est primordial de demander l inclusion d une clause suspensive. Celle-ci vous permettra, en cas de refus du prêt par l organisme créditeur, de ne pas être tenu d acheter. Cependant, cette clause ne vous permettra pas dans tous les cas d échapper aux différentes indemnités dues en cas de rétraction d une partie. En effet, cette clause a une durée limitée dans le temps. Passé ce délai, vous serez susceptible de devoir payer des dommages et intérêts Signer l acte authentique L acte authentique est le dernier document nécessaire au transfert définitif du droit de propriété. En outre, celui-ci requiert obligatoirement l intervention d un notaire Qu est-ce que l acte authentique L acte authentique correspond à la vente définitive du bien et doit obligatoirement faire l objet d un constat par notaire afin de garantir le respect des règles juridiques et de rendre celle-ci opposable aux tiers. Ce n est qu à partir de ce moment qu a vraiment lieu le transfert de propriété, avec tous ses droits et ses obligations. Ce n est aussi qu à partir de ce moment que la totalité du prix, augmenté des frais, sera déposé par l acheteur entre les mains du notaire. C est à celui-ci de remettre au vendeur le montant qui lui revient Le rôle du notaire Au jour de l acte authentique, le notaire ayant vérifié que les personnes nécessaires sont bien présentes ou que les éventuelles procurations sont bien là, procédera à la lecture de son acte et attirera l attention des personnes présentes sur les articles importants. L acte authentique ne sera valable qu à partir du moment où le notaire aura signé. Le paiement du prix et des frais d acte par l acheteur et les signatures des deux parties se feront avant cette signature. Cela fait, l acte est valable et devient opposable aux tiers dès ce moment. Il ne pourra plus être contesté. En savoir plus sur le rôle du notaire? Consultez le site des notaires : Consulter la liste des notaires en Belgique : Contacter la Fédération Royale du Notariat Belge : rue de la Montagne à 1000 Bruxelles, Tel: 02/ P 5

6 1.1.5Assurer son habitation Afin de protéger votre nouvelle acquisition, il est pour de nombreuses raisons indispensables de souscrire à une police d assurance L assurance habitation A quoi ça sert? Si l assurance habitation n est pas strictement obligatoire d un point de vue légal, il est néanmoins vivement conseillé d y avoir recours afin de faire face aux conséquences d un sinistre pouvant frapper votre bien. De plus, la souscription à ce type d assurance sera bien souvent une des conditions requise pour l octroi de votre crédit hypothécaire. Que couvre-t-elle? Outre les dégâts par incendie, l assurance habitation couvre également une série d autres dommages dits «de base», à savoir : La foudre, La tempête, Les catastrophes naturelles, L implosion, L explosion, La chute d un arbre, Le heurt par un animal ou un moyen de transport. Dans certains cas, l assurance peut aussi s étendre à d autres évènements comme les dégâts des eaux, le gel, la neige Toutefois ces risques varieront d une police d assurance à l autre et d une compagnie à l autre c est pourquoi il est indispensable de s informer au mieux L assurance solde restant du Dans le cas d une acquisition financée au moyen d un prêt hypothécaire, vous aurez bien souvent à recourir à une assurance dite de «solde restant dû». Cette assurance permet à l emprunteur, en cas de décès avant le remboursement total, de garantir que le solde de ce remboursement soit effectué par l organisme assureur. Cette assurance est donc non seulement un moyen de rassurer l organisme de prêt que l emprunt sera bien remboursé, mais permet également de protéger vos proches. P 6

7 Quel montant faut-il assurer Lorsque vous assurez votre bien, vous le faites pour une valeur de remise à neuf, c est-àdire pour un montant équivalent à sa valeur de reconstruction, honoraires d architecte et TVA compris. Le montant assurable de votre bien sera déterminé à partir d une grille d évaluation qui peut se faire autant sur le bien lui-même que sur son contenu. Si le montant des dégâts devait excéder la valeur assurée, les compagnies prendront normalement la différence à leur charge. Toutefois, prenez soin de correctement évaluer votre bien car dans le cas contraire l assurance pourrait estimer ne pas avoir à payer cette différence. 1.2 Combien ça coute 1.2.1Les frais de notaire Les frais notariés constituent une charge inévitable lors de l achat d une habitation. Ceuxci se décomposent en deux principales catégories à savoir : les frais d acte d achat et les frais d acte d emprunt de crédit hypothécaire Les frais d acte d achat Les frais d acte d achat représentent les frais liés à l acquisition proprement dite d un bien immobilier. Ces derniers comprennent : Le droit d enregistrement, Les honoraires du notaire, Les frais divers. Accéder au calculateur des notaires de Belgique : Pour Bruxelles et la Wallonie : Pour la Flandre : P 7

8 Les frais d acte d emprunt de crédit hypothécaire La contraction d un emprunt hypothécaire nécessite sa notification par un acte notarié. C est d ailleurs le notaire qui fera le nécessaire pour que l hypothèque soit enregistrée au registre officiel des hypothèques. Les frais d acte d emprunt se répartissent sur quatre postes : Le droit d enregistrement, Le droit d inscription hypothécaire, L honoraire du notaire, Les frais divers. Accéder au calculateur des notaires de Belgique : Pour Bruxelles et la Wallonie : Pour la Flandre : Les frais liés à l organisme de crédit Ces frais varieront suivant le montant de l emprunt et l organisme auprès duquel vous avez contracté votre emprunt. Il s agit généralement de frais pour : L expertise immobilière, La constitution du dossier. 2 Acheter un bien neuf Vous hésitez à acheter un bien neuf? Consultez cette rubrique afin de connaitre les spécificités liées à l acquisition d un nouveau bien et réussir votre achat au mieux. 2.1 Les garanties 2.1.1La garantie bancaire La garantie bancaire, mieux connue sous le nom de loi Breyne, fut instaurée afin d offrir une protection étendue contre le risque de faillite de votre entrepreneur ou promoteur immobilier. Grâce à cette dernière, vous obtenez la garantie que votre construction sera menée à bon terme. P 8

9 Son champ d application La loi Breyne trouve son application dans des circonstances précises qu il est obligatoire de respecter afin de pouvoir bénéficier de ses garanties Qui peut en bénéficier? Les particuliers sont les seuls à pouvoir bénéficier de cette loi, à condition que s opère un transfert de propriété. Cette loi n est donc pas applicable à des professionnels Pour quelles finalités? Cette loi porte sur la construction d une maison ou d un appartement situé en Belgique. Sont également assimilées les reconstructions ainsi que les rénovations dont les coûts se portent à au moins 80% de la valeur de vente. En outre, le bien doit être destiné à l habitation de l acquéreur, que ce soit pour son habitation principale ou une résidence secondaire. La seule contrainte est que ce bien ne peut être destiné à des fins uniquement professionnelles. Les habitations à usage mixte rentrent donc dans le champ d application à condition que la surface destinée à l habitat soit au moins égale à celle destinée à l usage professionnel Sont donc exclus La loi Breyne stipule que l œuvre doit être menée par le constructeur jusqu à ce que celleci acquière un état habitable et achevé. Celle-ci sous-entend donc que sont exclus du champ d application: Les contrats passés individuellement avec différents corps de métier, puisqu aucun d entre eux ne sera tenu de livrer le bien achevé ; Toutes conventions qui visent l'achat d'une habitation non terminée, sans que le vendeur soit tenu de finaliser l'ouvrage jusqu'à son achèvement ultime ; Toutes conventions qui visent la vente d'un gros œuvre fermé, sans travaux d'achèvement. P 9

10 Quelle protection? En plus d apporter une information complète et précise au futur propriétaire, la loi Breyne détermine une série de clauses impératives et de mécanismes dont: Les mentions obligatoires L identité du propriétaire du terrain et de la construction ; Le permis urbanisme; La condition suspensive de financement ; La description précise des parties communes et privatives ; Les plans précis et cahiers des charges ; Le prix total; Les aides publiques régionales; La date de début des travaux, le délai d exécution et les dommages et intérêts afférents au retard ; Le mode de réception des travaux ; Le délai de 15 jours permettant aux parties de prendre connaissance des différents points Le transfert de propriété Le transfert de propriété ne s opère pas en une seule fois comme c est le cas pour l achat d un bien existant. Ainsi, le jour de l acte notarié, l acquéreur devient uniquement propriétaire de la quotité de terrain afférente à son appartement, ou de sa totalité s il s agit d une maison. L acquéreur ne deviendra propriétaire des constructions qu au fur et à mesure de l'incorporation des matériaux au sol ou à l'immeuble. Le transfert des risques n'accompagnera donc pas le transfert de propriété: il n'aura lieu qu'au moment de la réception provisoire. En d autres mots, le vendeur restera responsable, même si l'acquéreur est déjà partiellement propriétaire La fixation du prix et le mode de paiement Le prix indiqué dans le compromis et l'acte de vente doit être fixé de manière définitive. Cette obligation n exclut cependant pas la possibilité pour l entrepreneur d inclure une clause de révision du prix. En effet, ce type de clause peut être utilisé afin notamment de représenter l évolution des coûts des matériaux et des salaires. En outre, cette loi précise également que si le vendeur demande un acompte avant l'acte de vente, celui-ci ne pourra pas exiger plus de 5% du prix total. Au moment de la signature de l'acte notarié, le promoteur ne pourra exiger que le coût du terrain et de la partie des travaux déjà exécutés. Bien entendu, il ne faut pas oublier de tenir compte à ce moment du montant de l'acompte qui aurait déjà été versé. Le solde du prix ne peut quant à lui être payé que par tranches successives, selon l'avancement des travaux, qui devra être certifié par un architecte. P 10

11 La garantie d achèvement La loi Breyne comporte également une garantie d achèvement, matérialisée sous forme d une caution redevable par le vendeur. Le montant de cette caution variera selon que le vendeur soit en possession ou non d une agréation de la Commission fédérale. Si le vendeur est agréé, la caution sera égale à 5% du prix de l habitation. Dans le cas contraire, la garantie devra correspondre à 100% de la valeur du bâtiment et être contractée auprès d une agence de crédit qui se portera garante de l éventuelle faillite de l entrepreneur. Vous désirez vérifier l agréation d un entrepreneur? Contactez Service Public Fédéral des Finances au 02/ Contactez une des Commissions d enregistrement provinciales Les modes de réception La loi établit une distinction entre la réception provisoire et définitive du bien. La réception provisoire : Pour l acquéreur, la réception provisoire est l occasion de faire une première constatation de l avancée des travaux et des éventuels défauts de construction qui pourraient apparaitre. Cette réception provisoire doit faire l objet d un procès verbal par écrit, signé contradictoirement par les différentes parties. Soyez attentif au fait que l occupation du bien ou même l acceptation des clés avant la signature d une réception provisoire équivaut à votre acceptation. Une fois celle-ci effectuée, vous ne serez plus en mesure de contester les possibles vices apparents (les vices qui ne pourraient être constatés qu une fois les lieux investis restent eux sous garantie). La réception définitive : La réception définitive des travaux ne peut avoir lieu qu'au moins un an après la réception provisoire. Cette réception définitive a pour but de permettre à l acquéreur de contrôler les derniers travaux et de signaler les plausibles vices cachés. Comme la réception provisoire, celle-ci devra être établie par un écrit contradictoire. Il est important de préciser que pour un appartement, la réception définitive de celui-ci ne peut avoir lieu qu'après la réception définitive des parties communes La garantie décennale Une fois votre bien achevé, vous bénéficiez d une garantie de dix ans. P 11

12 Qu est-ce que c est? La garantie décennale est une garantie qui couvre pendant une période de dix ans les travaux d'entreprise des gros ouvrages qui affecteraient de manière suffisamment importante la solidité, la stabilité ou encore l étanchéité du bien ou d'un de ses éléments essentiels. La réception provisoire constitue le point de départ de cette garantie Les vices couverts De manière générale la garantie décennale couvre des vices qui entraineraient la perte d un usage «normal» de la totalité ou d une partie de votre habitation. Ainsi relèveraient de la garantie décennale les vices touchant : La stabilité de la charpente, La composition du mortier, La composition du sous-sol, Les défauts de construction relatifs aux parements des murs extérieurs. Par contre ne relèveraient pas de la garantie décennale : Un défaut d'isolation acoustique ; L'humidité intérieure ; Des fissures aux carrelages ou au plafonnage ; Suivant le constat de l expert, les vices et malfaçons pourront être imputés tantôt à l'entrepreneur, ou à l'architecte, voire même aux deux La garantie biennale Outre les défauts propres à la construction, vous bénéficiez également d une garantie de deux ans pour des défauts portant sur les éléments d équipement de votre habitation Qu est- ce que c est? Cette garantie intervient en cas de dysfonctionnement ou de non-conformité d un équipement dit «séparable» de la partie intégrante de la construction et ce pendant une période de deux ans à compter de la réception du logement. P 12

13 Les éléments d équipement : Sont considérés comme faisant partie de l équipement: Les appareils sanitaires ou de chauffage, Les ascenseurs, Les équipements de sécurité incendie, Les appareils d'éclairage ou de communication, Les peintures, Les revêtements de sol, Les conduites et tuyauteries Bien entendu, cette garantie ne couvrira pas les dommages causés par une utilisation abusive ou encore par un mauvais entretien. De plus, seront également exclus de cette garantie les dommages concernant les biens mécaniques et électriques (four, lave-linge, téléviseur, ). 2.2 Combien ça coûte? La préparation de votre budget est une étape indispensable avant tout achat. Vous trouverez ici les éléments à prévoir en cas d achat d un bien immobilier neuf Préparer son budget Avant de vous lancer dans l achat d un bien immobilier neuf, pensez à prévoir un budget suffisamment confortable que pour vous parer contre toutes mauvaises surprises Quel régime de TVA? Faites attention car depuis le 1 er janvier 2011, le régime de TVA concernant l'achat d'un bien neuf a quelque peu changé en Belgique Les suppléments En pratique, il vous est fortement conseillé de prévoir un montant sensiblement supérieur aux prix d achat et qui tienne compte de possibles suppléments, désagréments ou préjudices inattendus (annulation du déménagement, coût d'une prolongation de bail, ). 2.3 Quels avantages Acheter un bien immobilier neuf est l occasion de bénéficier de toute une série d avantages dont vous ne pourrez pas profiter en achetant un bien existant. Si à première vue cette solution parait plus coûteuse, l achat d un bien neuf reste la solution la plus favorable sur de nombreux points. P 13

14 2.3.1Choisir sa finition L achat d un bien neuf est l occasion de personnaliser votre habitation comme bon vous semble. Suivant l état d avancement de la construction, il vous sera possible de choisir parmi une gamme étendue de finitions allant du choix des matériaux jusqu à l agencement même des pièces Les éléments personnalisables Choisir ses finitions est certainement l un des avantages majeurs dans l achat d un bien immobilier neuf. Cela vous permettra d y apporter votre touche personnelle et d aménager vos espaces selon vos envies. De plus, le choix des finitions n entrainera pas de supplément de prix, à condition bien sûr de rester dans le panel de prix déterminé. En règle générale, il vous est possible de définir pratiquement toutes les finitions intérieures. Parmi les éléments facilement personnalisables on retrouve entre autres: Le revêtement au sol, La couleur de la peinture, Les accessoires (cheminées, radiateurs, etc.), Les équipements électroménagers de la cuisine, Le mobilier de la salle de bain. Selon l état d avancement, il vous sera également possible d organiser vous-même l agencement des pièces en déplaçant, ajoutant ou supprimant l une ou l autre cloison. Vous pourrez ainsi agrandir et configurer les espaces de votre habitation selon vos propres besoins et envies Un placement intelligent Réduction des charges, plus-value importante, primes fiscales l acquisition d un bien immobilier neuf est sans aucun doute un moyen de faire un placement rentable et sécurisé Une qualité garantie Par l acquisition d un bien immobilier neuf, vous obtiendrez la certitude que votre achat répondra bien aux normes en vigueur et qu il sera ainsi protégé sur le long terme contre toute une série de désagréments Garanties sur l opération L acquisition d une nouvelle habitation est en grande partie réglementée par la loi Breyne. Cette garantie légale vous assurera que les travaux seront exécutés selon les principes établis dans le contrat et que votre bien sera achevé jusque dans ses moindres détails. P 14

15 Garanties sur le bien Grâce aux garanties obligatoires (décennale et biennale), votre bien sera protégé contre de nombreux vices de fabrication. De plus, il est estimé que les premiers travaux majeurs ne surviendront généralement qu après une vingtaine d année. Acheter neuf est donc pour l acquéreur un gage certain de sécurité et de tranquillité Conformité aux normes en vigueur Investir dans un bien neuf vous permet de jouir d équipements et de matériaux conformes aux dernières normes en vigueur et notamment celles concernant la performance énergétique des bâtiments, désormais obligatoire pour toutes nouvelles constructions. Ces normes sont aujourd'hui de plus en plus strictes que ce soit en matière isolation thermique et acoustique ou encore au niveau de la consommation en énergie des équipements. Tout cela contribue de façon indéniable à augmenter la qualité de votre confort ainsi qu'à diminuer vos charges d énergie. Il s'agit là sans aucun doute d'un véritable atout pour tous futurs propriétaires L aide d un professionnel Acheter un bien neuf n est pas toujours chose aisée. Avec Trevi vous aurez la garantie de bénéficier de tous les atouts d un expert tout au long de votre parcours. Notoriété : Une notoriété qui nous permet de vous proposer les promotions que nous jugeons les plus intéressantes : Architecte de renom Entreprise offrant les meilleures garanties Promoteurs ayant de solides références Compétence : Une compétence de haut niveau pour vous aider à comprendre tous les aspects de votre acquisition sur les plans techniques, juridiques et financiers. Accueil : Un accueil personnalisé et une attention particulière adaptée à votre recherche afin de vous aider à trouver le bien immobilier qui correspond au mieux à vos besoins. P 15

16 Assistance : Une assistance et un suivi de votre dossier tout au long de la procédure d'acquisition : Visites sur chantier Rendez-vous d'informations Assistance à la passation d'acte de vente Contacts : Par téléphone au 02/ , Par mail Sur rendez-vous dans nos bureaux situés rue Joseph Hazard, 35 à 1180 Uccle. 3 Acheter un appartement 3.1 Les actes Outre les actes «ordinaires» concernant l achat d un bien immobilier (compromis, acte authentique, ), l achat en copropriété nécessite la rédaction de documents qui lui sont propres. Ces derniers auront pour but de définir les droits et les rôles de chacun au sein de la copropriété et de distinguer les parts communes des parts privatives Les statuts Acheter en copropriété nécessite implicitement de déterminer les règles de vie en communauté. La distinction entre les parties communes et privatives ainsi que les droits et obligations des différents intervenants sont repris dans les «statuts» de l immeuble. Les statuts sont obligatoires et nécessitent l intervention d un notaire ainsi que leur retranscription aux registres des hypothèques. Ces statuts sont composés de deux actes authentiques: L acte de base L acte de base peut être considéré comme la carte d identité de l immeuble. Etabli devant notaire, celui-ci décrit l ensemble de l immeuble, des parties communes et privatives, ainsi que les quotes-parts des parties communes qui sont affectées aux parties privatives. En outre, l acte de base ne se limite pas à la description de l immeuble mais également aux éléments qui l entourent comme le jardin, le parking, la piscine, P 16

17 Les parties communes: Les parties communes sont les parties de l immeuble qui appartiennent à l ensemble des copropriétaires et dont chacun peut en avoir l usage et la jouissance. C est par exemple le cas pour l ascenseur, le hall d entrée, la toiture, Les parties privatives: Les parties privatives concernent les parties affectées exclusivement à chaque propriétaire. On pense ici principalement aux locaux intérieurs qui composent les appartements comme tout ce qui s y trouve La fixation des quotes-parts: La fixation des quotes-parts sert notamment à déterminer la part de contribution de chaque copropriétaire dans les charges communes de l immeuble. Depuis septembre 2010, la répartition des quotités dans les parties communes devra obligatoirement faire l objet d un rapport motivé établi par un expert (notaire, géomètre, architecte ou agent immobilier). Les éléments principaux sur lesquels se basent la fixation des quotes-parts sont: la superficie nette au sol l'affectation de la partie privative la situation 3.1.2Le règlement d ordre Intérieur Le règlement d ordre intérieur est un acte généralement adopté sous seing privé qui fixe les règles relatives à la vie en collectivité. Contrairement aux statuts, le contenu du règlement est laissé à l appréciation des copropriétaires et de son assemblée générale. Celui-ci vise principalement à faciliter la vie en copropriété et les points qui y sont généralement traités concernent: L utilisation des communs (garage, parking, ascenseur), Le bruit, Les mesures à prendre en cas de déménagement, L entreposage des immondices. 3.2 Qui fait quoi? L organisation de la vie en copropriété est régie par différents organes chargés de missions respectives. De manière générale, ces derniers doivent garantir la bonne gestion de l immeuble à tous les niveaux (administration, comptabilité, gestion quotidienne, ). P 17

18 3.2.1L association des copropriétaires L association des copropriétaires est comme son nom l indique constituée de l ensemble des propriétaires de l immeuble. Elle ne peut donc être composée de locataires ou de personnes étrangères à celui-ci. Elle est notamment chargée d administrer les parties communes, d assurer la conservation de l immeuble,... L association est réunie au moins une fois par an au travers d une assemblée générale durant laquelle sont votées les différentes décisions. Cette assemblée générale doit obligatoirement respecter certaines dispositions relatives: Aux règles de décision (50% des voix ou unanimité) Au mode de convocation à l assemblée générale 3.2.2Le syndic Le syndic agit au nom des propriétaires en exécutant ou faisant exécuter les décisions prises par l assemblée générale. Qu il soit professionnel ou non, celui-ci sera chargé d administrer les fonds, de tenir la comptabilité En d autres mots, celui-ci est chargé de la gestion quotidienne de l immeuble Les missions du syndic Le syndic est chargé d exécuter les missions décidées par l assemblée générale, comme par exemple: De demander les devis nécessaires à l exécution des travaux et de surveiller leur bon déroulement ; D administrer les fonds et de gérer la comptabilité ; De convoquer l assemblée générale et rédiger les procès verbaux; D accomplir les actes nécessaires à la conservation de l immeuble et à la bonne gestion de la copropriété. Par contre, le syndic ne doit pas être considéré comme: Le concierge ou l homme à tout faire de la copropriété ; Le réparateur attitré des diverses installations (ascenseur, air conditionné, ). P 18

19 Choisir son syndic Il n existe aucune restriction légale quant à la personne qui incarne le rôle de syndic de votre immeuble. Dès lors, celui-ci peut aussi bien être une personne physique (copropriétaire ou non) qu une personne morale. De plus, cette fonction peut aussi bien être exercée par un professionnel qu un particulier. Quel que soit son statut, le syndic aura toujours les mêmes pouvoirs et obligations même si le statut de syndic professionnel est quant à lui bien réglementé. Pour avoir la qualité de syndic professionnel, celui-ci doit être Un agent immobilier. D autres professions sont autorisées à effectuer cette fonction: notaire, architecte, géomètre, avocat Comment le designer? Par l assemblée générale. Si celle-ci n a pu arriver à un accord, un juge de paix pourra être saisi à la demande d un ou plusieurs propriétaires. Celui-ci désignera le syndic parmi un des membres de la copropriété ou même à la demande d un tiers Les honoraires Ceux-ci comprennent: Les honoraires de base pour la gestion courante de l immeuble ; Les honoraires supplémentaires pour couvrir des prestations qui ne sont pas partie des prestations usuelles mais qui relèvent néanmoins de ses missions ; Les honoraires complémentaires pour des prestations en dehors du contrat de syndic mais que celui-ci est amené à exécuter au cours de sa mission Le conseil de copropriété 3.2.4Le commissaire aux comptes Elu par l assemblée générale, il est chargé de vérifier le caractère complet et correct des comptes préparés et présentés par le syndic. P 19

20 3.3 Combien ça coute? 3.3.1Les charges ordinaires 3.3.2Les charges extraordinaires 3.4 Ce qu il faut savoir Le vendeur à l obligation de vous fournir les informations suivantes: Le montant des réserves définition et du fonds de roulement définition ; Le montant des arriérés dus à la copropriété par le vendeur ; L inventaire des procédures judiciaires en cours ; La copie des procès verbaux des assemblées générales. Si le vendeur n est pas en mesure de vous fournir ces informations dans les délais, il doit néanmoins vous apporter la preuve qu il a effectué les démarches nécessaires. 4 Acheter en viager 4.1 Qu est ce que c est? 4.1.1Le principe La vente en viager permet la rencontre de deux intérêts complémentaires: Le vendeur qui peut bénéficier d une rente tout en continuant d occuper son bien ; L acheteur qui y voit une opportunité d investir pour le futur. Le viager immobilier se définit comme un contrat de vente d un bien immobilier (appartement, maison, ) aux termes duquel le vendeur, appelé crédirentier, perçoit de l acquéreur, appelé débirentier, une rente durant sa vie entière ou limitée à un certain nombre d années Cette vente est immédiate, car il y a signature d'un acte notarié de vente comme dans une vente au comptant, mais le payement de son prix, payé à termes, ne s éteindra qu au décès du vendeur ou après une période déterminée par les parties. P 20

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