Les marchés fonciers ruraux en Nord Pas de Calais en 2011 > Atelier des méthodologies du foncier Jeudi 20 juin 2013

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1 Les marchés fonciers ruraux en Nord Pas de Calais en 2011 > Atelier des méthodologies du foncier Jeudi 20 juin 2013 Région Nord Pas de Calais Safer Flandres Artois Terres d Europe Scafr

2 Déroulement de l exposé I Méthodologie II Les marchés fonciers ruraux III Les marchés fonciers agricoles IV Le marché des forêts V Les marchés fonciers ruraux non agricoles VI Les marchés àla parcelle 2

3 I Méthodologie 3

4 Les auteurs de l étude La Safer Flandres Artois : société d aménagement foncier et d établissement rural. Société anonyme àbut non lucratif remplissant des missions de service public pour : maintenir et renforcer l agriculture et les espaces forestiers participer au développement local préserver les paysages, l environnement et les ressources naturelles Terres d Europe Scafr : bureau d études spécialisé sur le marché foncier rural, français et européen, et sur les politiques foncières : assistance technique de la Fédération Nationale des Safer, et des Safer études relatives àl aménagement et àla gestion de l espace rural, et aux marchés fonciers ruraux, pour l État et les collectivités, en lien avec les Safer publication annuelle du Prix des terres Analyse des marchés fonciers ruraux 4

5 Méthodologie 1/2 Origine des données sur les marchés fonciers ruraux Origine des données : notifications des projets de vente de biens agricoles par les notaires aux Safer, conformément à l article R du Code rural : «Lors d une vente, d un échange ou d un apport en société, portant sur un fonds agricole ou un terrain àvocation agricole situé dans une zone où la SAFER est autorisée àexercer le droit de préemption, le notaire chargé d instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d'urbanisme, s'il en existe, le prix et les conditions demandées ainsi que les modalités de l aliénation projetée. En outre le notaire fait connaître àla société, les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d acquérir le bien.» 5

6 Méthodologie 2/2 Segmentation du marché foncier de l espace rural Marché foncier de l espace rural : ensemble des transactions de biens d origine agricole et forestière Cinq sous marchés, définis selon la destination la plus probable du bien après la vente. Plusieurs critères sont utilisés pour réaliser ce classement : nature cadastrale, profession de l acquéreur, surface, situation locative, exemption au droit de préemption de la Safer Agricole Forêt Résidentiel et loisirs non bâtis Maisons à la campagne Urbanisation Terres libres Terres louées Forêts Landes, friches, étangs Parcelles libres non bâties acquises par des nonagriculteurs dans le but d'améliorer le cadre de vie Anciens corps de ferme ou bâtiments vendus avec un terrain agricole acquis par des non-agriculteurs Infrastructures Zones d'activité Logement (individuel, collectif) 6

7 II Les marchés fonciers ruraux : Évolution des transactions et des prix 7

8 Evolution des transactions sur les 5 sous marchés de l espace rural du Nord Pas de Calais entre 2010 et 2011 Nombre de transactions Surface (ha) Valeur (k ) Evo lutio n Evo lutio n Evo lutio n Agricole % % % Forêt % % % Résid. et loisirs non bâtis % % % Maisons à la campagne % % % Urbanisation % % % TOTAL % % % Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer Flandres-Artois 8

9 Ventilation des transactions entre les 5 sous marchés du Nord Pas de Calais et de France en 2011 Nombre de transactions Moyennes triennales % 90% 80% 70% 47% 36% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2% 11% 23% 7% 33% 8% 15% 18% 0% NPDC National Source : Terres d'europe-scafr d après Safer 9

10 Ventilation des transactions entre les 5 sous marchés du Nord Pas de Calais et de France en 2011 Surface des transactions Moyennes triennales % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 72% 64% 30% 20% 10% 0% 6% 21% 3% 2% 4% 17% 5% 7% NPDC National Source : Terres d'europe-scafr d après Safer 10

11 Ventilation des transactions entre les 5 sous marchés du Nord Pas de Calais et de France en 2011 Valeur des transactions Moyennes triennales % 90% 80% 70% 60% 19% 23% 2% 2% 22% 5% 5% 50% 40% 41% 30% 20% 10% 54% 25% 0% NPDC National Source : Terres d'europe-scafr d après Safer 11

12 Evolution des indices de prix par sous marché dans le Nord Pas de Calais Base 100 en 1997 Valeur courante Nord Pas de Calais Terrains à bâtir Résid. et loisirs non bâtis Forêts Maisons à la campagne Terres et prés libres Terres et prés loués Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer Flandres-Artois 12

13 III Les marchés fonciers agricoles 13

14 Prix des terres et prés libres non bâtis et orientation technico économique des exploitations agricoles Prix des terres et prés libres en 2011 > Moyennes triennales En euros/ha Orientation technico-économique dominante des communes (OTEX) Source : Safer Flandres-Artois SSP Terres d Europe-Scafr Source : Recensement agricole 2010, Agreste 14

15 Evolution du prix des terres et prés libres, de l excédent brut d exploitation àl hectare et des taux d intérêt réels dans Base 100 le en Nord Pas de Calais 2000 entre 1999 et 2011 Prix des terres et prés libres et EBE/ha : valeurs régionales Taux d intérêts réels : moyenne nationale Prix terres et prés libres EBE/ha Taux d'intérêt réels Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer Flandres-Artois, SSP et Agreste 15

16 IV Le marché des forêts 16

17 Comparaison de la surface du marché des forêts et de la surface forestière enregistrée au cadastre Surface des transactions sur le marché forestier notifié Valeurs cumulées en 2009, 2010 et 2011 Par canton En hectares Part des surfaces communales en nature cadastrale bois Valeurs 2011 Par commune En % de la surface cadastrée communale Source : Terres d'europe-scafr d après Safer Flandres-Artois Source : Terres d Europe-Scafr d après DGFiP 17

18 V Les marchés fonciers ruraux non agricoles 18

19 Espaces résidentiels et de loisirs non bâtis > Part de la SAU destinée àces transactions en 2011 Surface des transactions du marché des espaces résidentiels et de loisirs non bâtis rapportée à la surface agricole utilisée (SAU) Moyennes triennales Par canton En % de SAU Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer Flandres-Artois et IGN BD-Carto 19

20 IPMA : Indice de perturbation du marché foncier agricole > Construction de l échantillon Le marché retenu pour l'analyse est l'ensemble du marché notifié aux Safer, hors marchés des forêts, des vignes et de l urbanisation. Ce dernier marché n est en effet pas considéré comme perturbateur, les terrains agricoles changeant d usage en conformité avec les documents d urbanisme. Sont éliminées les transactions portant sur des biens de moins de 20 ares pour travailler sur des échantillons homogènes sur l'ensemble du territoire national. Sont également déduits l ensemble des fonds occupés par un fermier : seuls les biens libres sont pris en compte. A partir de l ensemble des transactions sélectionnées, l échantillon permettant le calcul de l IPMA est construit en ne retenant uniquement que les transactions concernant les biens répondant aux conditions suivantes : biens, non bâtis ou bâtis, acquis par des non agriculteurs, dont le prix àl'hectare dépasse 3 fois la référence de prix des terres et prés libres non bâtis de la petite région agricole à laquelle appartient la commune considérée. 20

21 IPMA : Indice de perturbation du marché foncier agricole > Calcul de l indice L'IPMA correspond au rapport entre les surfaces de l échantillon et la surface agricole du territoire considéré. Il peut être calculé à l échelle de la commune ou du canton. La surface agricole considérée est celle issue des fichiers du cadastre (parcelles de nature cadastrale terres, prés, vergers et landes ; source DGFiP), permettant un suivi sur plusieurs années consécutives une analyse àl échelle de la commune. Le rapport àla surface agricole permet la comparaison entre territoires, en éliminant le biais de la différence de superficie. Compte tenu de certains marchés régionaux très fermés et peu soumis au développement de la campagne résidentielle, l IPMA est calculé sous forme de moyenne glissante triennale : cette méthode permet de s affranchir des transactions isolées dans le temps et dans l espace. Le ratio ainsi obtenu pour chaque territoire (canton ou commune) est indexé au ratio national de l'année de référence (la moyenne triennale ). La moyenne nationale de ces rapports devient la base 100 de l IPMA. 21

22 L IPMA en Nord Pas de Calais en 2011 > Par canton Moyennes triennales Par canton Base 100 = moyenne nationale Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer et DGFiP 22

23 L IPMA en Nord Pas de Calais en 2011 > Par commune Moyennes triennales Par commune Base 100 = moyenne nationale Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer, DGFiP et IGN BD-Carto 23

24 Prix des terrains constructibles de moins de 1hectare en 2011 Moyennes triennales Par canton En euros/m² Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer Flandres-Artois et IGN BD-Carto 24

25 Terres destinées à l urbanisation > Evolution du nombre de transactions Valeurs annuelles Par canton > En 2008 (2 500 transactions) > En 2009 (1 930 transactions) > En 2010 (2 020 transactions) > En 2011 (2 030 transactions) Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer Flandres-Artois 25

26 Terres destinées à l urbanisation > Surface des transactions en 2011 Valeurs annuelles Par commune En hectares Réseau routier : autoroutes et grands axes Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer Flandres-Artois et IGN BD-Carto 26

27 Terres destinées à l urbanisation > Evolution des surfaces acquises par statut d acquéreur Valeurs annuelles En hectares Surface (ha) Non agriculteurs Personnes morales Collectivités Non agriculteurs Personnes physiques Agriculteurs Source : Terres d Europe-Scafr d après Safer Flandres-Artois 27

28 VI Les marchés fonciers ruraux à l échelle de la parcelle cadastrale 28

29 Exemple de représentation des marchés fonciers ruraux à l échelle de la parcelle cadastrale : le secteur de Valenciennes Notifications et rétrocessions Safer Période : du 15/06/2009 au 4/06/2013 Les marchés fonciers ruraux en Nord Pas de Calais en 2011 Safer Flandres Artois Terres d Europe Scafr 29

30 Analyse du cadastre : > Evolution des surfaces cadastrées entre 2007 et 2011 Evolution des surfaces cadastrées agricoles, naturelles et urbanisées entre 2007 et 2011 > Par commune En hectares > Surfaces agricoles > Surfaces naturelles non agricoles > Surfaces urbanisées Regroupements des natures cadastrales : Agricole : terres, prés, vignes, vergers Naturel : bois, landes et friches, eaux cadastrées Urbanisé : sol, terrains à bâtir, terrains d agrément, jardins, chemins de fer, carrières Source : Terres d Europe-Scafr d après DGFiP 30

31 Les marchés fonciers ruraux en Nord Pas de Calais en 2011 Merci de votre attention Région Nord Pas de Calais Safer Flandres Artois Terres d Europe Scafr