Le CDAD est chargé d organiser l accès à l information générale sur les droits et obligations des personnes.

Transcription

1 CONSEIL DEPARTEMENTAL D ACCES AU DROIT DES LANDES Le CDAD est chargé d organiser l accès à l information générale sur les droits et obligations des personnes. 68 Boulevard d'haussez MONT DE MARSAN TEL/FAX : cdadlandes@orange.fr 1

2 Conseils gratuits ADIL 40 Agence Départementale d Information sur le Logement 2

3 Ce document a été présenté par l A.D.I.L. et le C.D.A.D. lors de conférences publiques organisées dans le département. Ce document apporte des informations générales Il existe de nombreuses situations particulières pour lesquelles est appliquée une législation différente. Il convient en conséquence de vous rapprocher de l ADIL des Landes! 3

4 LA LOCATION 2 secteurs locatifs : - parc privé - parc public : OPH, SA HLM - Offices de l habitat Conditions d attribution spécifiques : - parc privé : fixées librement par le bailleur ou son mandataire -parc public : prévues réglementairement Aucune personne ne peut se voir refuser la location d un logement en raison de son origine, orientation sexuelle, situation de famille, état de santé, apparence physique...(19 critères prohibés par la loi) La discrimination est un délit passible de peine d emprisonnement et d amende et la personne qui s estime victime peut porter plainte. 4

5 Le cadre juridique de la location Location vide : dispositions de la loi du 6 juillet 1989 Location meublée : (à titre de résidence principale) articles L à L du Code de la Construction et de l Habitation Pour les meublés, court séjour pas de dispositions particulières hormis le code civil Location conventionnée 5

6 Logement social : H.L.M. Logement soumis à la loi de 1948 Logement foyers Locations à caractère saisonnier (dispositions du code civil et du code du tourisme) Locations consenties aux travailleurs saisonniers 6

7 La location vide Cette loi impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire 7

8 Le bail Comporte des clauses obligatoires le nom et l'adresse des parties, la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement, la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin), le montant du loyer ainsi que les conditions de sa révision, le montant du dépôt de garantie, la surface habitable 8

9 Ce que le bailleur peut demander Pour exemple : La pièce d'identité Le dernier avis d'imposition Un RIB Les dernières quittances de loyer Les derniers bulletins de salaire Le contrat de travail ou une attestation de l'employeur Un certificat médical en cas de demande d'un logement adapté aux personnes handicapées Pour information : La loi prévoit ce que le propriétaire ne peut pas demander = article 22-2 de la loi du 6 juillet

10 Le bail La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans, si le propriétaire est une personne morale (Quand un évènement précis justifie que le bailleur, personne physique est à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, le bail peut être d une durée inférieure à 3 ans (minimum1 an) 10

11 Le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire Attention : Dans certaines agglomérations, depuis le 1er août 2012, les loyers sont encadrés au moment de la relocation ou du renouvellement du bail. 11

12 Le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. peut être révisé une fois par an à la date indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. 12

13 Le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. peut être révisé une fois par an à la date indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. l'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'insee (loi du 08 février 2008) 13

14 Le dépôt de garantie montant limité à un mois de loyer hors charges 14

15 Le dépôt de garantie Montant limité à un mois de loyer hors charges, Sa constitution : Avance LOCA-PASS du 1% logement (sous conditions d octroi) Cette avance sans intérêt est remboursable sur 25 mois et limité à 500 Fonds Aides à l entrée dans les lieux (Dispositif du Conseil Général) 15

16 Les documents joints au bail L'état des lieux L extrait du règlement de copropriété L'attestation d'assurance du locataire L engagement de caution d un tiers Un dossier de diagnostic technique Une information sur la réception des services de télévision existants dans l'immeuble 16

17 L état des lieux Document capital qui décrit l état du logement loué. Etablit lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Doit être écrit et signé par les 2 parties. 17

18 L état des lieux Accord des parties pour mandater un tiers. => Frais à charge du bailleur En cas de refus par l une des parties, recours à un huissier => Frais partagé par moitié 18

19 La personne qui se porte caution Elle s engage à payer en lieu et place du locataire défaillant. Formalisme strict pour se porter caution : outre de signer l acte de caution, doit être reproduit à la main un certains nombres de mentions, sous peine de nullité de l acte. L engagement de la caution : - À durée déterminée - ou sans indication de durée précisée - ou stipulée comme étant indéterminée. Dans ces deux derniers cas, la personne qui se porte caution peut résilier son acte à tout moment unilatéralement par courrier recommandé. Cette résiliation ne prend effet qu au terme du contrat de bail initial ou d un contrat reconduit ou renouvelé. 19

20 Le diagnostic technique le diagnostic de performance énergétique 20

21 21

22 Le diagnostic technique le diagnostic de performance énergétique un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité. le constat de risque d'exposition au plomb (depuis le ) 22

23 Les obligations du locataire payer le loyer et les charges, entretenir le logement, 23

24 Les obligations du locataire payer le loyer et les charges, (Une provision pour charge peut être demandée mensuellement et doit faire l objet d une régularisation annuelle) entretenir le logement, être assuré contre les risques locatifs, accepter les travaux de réparation ou d'entretien du logement, 24

25 Les obligations du locataire payer le loyer et les charges, entretenir le logement, être assuré contre les risques locatifs, accepter les travaux de réparation ou d'entretien du logement, ne pas transformer le logement, ni les équipements, sans l'accord écrit du propriétaire ne pas céder ou sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur. 25

26 Les obligations du bailleur Remettre un logement décent 26

27 ADIL 40 Qu est ce qu un logement décent? Quelques exemples : Tout logement occupé par un locataire pour son habitation principale doit être conforme aux caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier principes permettent d'évaluer la conformité aux caractéristiques de décence : - Le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants. - Le logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants. - Il doit être pourvu des équipements habituels permettant d habiter normalement le logement. - un toit, une fenêtre non étanches, des infiltrations d eau par le sol... - l installation électrique est dangereuse : risque d électrocution... - pas d alimentation en eau potable, absence d eau chaude... - l installation du chauffage n est pas adaptée : risque d intoxication, d explosion - l éclairement naturel est insuffisant. Comment vérifier qu un logement est décent? Locataire, propriétaire bailleur, vous souhaitez évaluer rapidement que le logement loué respecte les caractéristiques de décence : un guide est à votre disposition sur simple demande de votre part auprès des services de l ADIL 40. Il a pour but de vous aider à évaluer votre logement et à repérer quelques situations qui ne répondent pas aux exigences fixées. Il ne constitue ni un certificat, ni une attestation et n ouvre aucun droit particulier. Que faire pour mettre votre logement en conformité? Bailleur : Vous souhaitez réaliser des travaux de mise en conformité des aides peuvent vous être octroyées par l ANAH. La conformité du logement aux caractéristiques de décence est une condition pour bénéficier de l allocation logement versée par la CAF ou MSA. Locataire : Signalez à votre propriétaire par écrit les signes de nonconformité de votre logement. 27

28 Les obligations du bailleur Remettre un logement décent Assurer la jouissance paisible Effectuer toutes les réparations Accepter les aménagements transmettre une quittance de loyer 28

29 Les difficultés de paiement du loyer Recours du locataire : Contacter son propriétaire pour négocier un plan de remboursement de la dette. Le locataire peut demander un accompagnement social et une aide financière : Aide des services de l ADIL et de la Maison du logement (agglomération de Dax) : demande au fonds de solidarité du Conseil Général, aide à la gestion du budget.. 29

30 Recours du Propriétaire : Contacter le locataire pour envisager un plan de remboursement de la dette. Vers l assureur, s il a souscrit une assurance pour se garantir des impayés de loyer. En l absence d assurance, se retourner vers la personne qui s est portée caution, le cas échéant. 30

31 Conséquences du non paiement du loyer sur les aides au logement : 1. Si l aide est versée au locataire le propriétaire peut obtenir le versement direct par la C.A.F. En contrepartie, le propriétaire doit justifier qu un plan d apurement a été établi : en l absence d une proposition de plan = suspension possible des aides au logement (la Caisse d Allocations Familiales peut aussi saisir un dispositif d aide sociale qui se mettra en contact avec le propriétaire) 31

32 2. Versement de l aide en tiers payant au propriétaire Le locataire ne règle pas la part du loyer à sa charge (le résiduel) : Le propriétaire DOIT LE SIGNALER dans un délai de 3 mois après la constitution de l impayé. En l absence de signalement = Le propriétaire devra rembourser à la CAF l'allocation de logement versée depuis la défaillance de l'allocataire. Article R du code de la sécurité sociale 32

33 Le congé propriétaire Les cas autorisés par la Loi : Reprise pour habiter : - bailleur, son conjoint ou partenaire pacsé ou concubin notoire - ascendants, descendants du bailleur ou de son conjoint La vente : Le locataire bénéficie d un droit préférentiel pour acheter le logement. Le propriétaire doit lui proposer et respecter dans son courrier un formalisme strict, sous peine de nullité. Si le locataire refuse la proposition et que propriétaire envisage de vendre à des conditions ou un prix plus avantageux que celui proposé initialement au locataire, il doit (ainsi que le Notaire) le proposer à nouveau à son locataire à ce prix réduit, sous peine de nullité de la vente. Un motif légitime et sérieux : Non paiement du loyer par exemple. 33

34 Le congé propriétaire Préavis de six mois minimum avant la fin du bail Formalisme strict pour chaque congé Non respect = nullité 34

35 Le congé propriétaire Si locataire a + de 70 ans et a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC => un relogement, sauf si propriétaire âgé de plus de 60 ans ou a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC 35

36 Le congé locataire A tout moment, avec un préavis de trois mois Peut être réduit à un mois mutation perte d emploi nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi premier emploi si état de santé du locataire, âgé de + de 60 ans nécessite changement domicile si bénéficiaire du RMI ou RSA 36

37 L état des lieux de sortie Utilité : s assurer que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien. Le propriétaire et le locataire l'établissent en commun et à l'amiable et chacun le signe. Chacun garde un exemplaire de l état des lieux. Intervention possible d un Huissier de Justice. Etre très vigilant sur la rédaction de l état des lieux de sortie! Un état des lieux de sortie défavorable au locataire = perte probable du dépôt de garantie et possible action en justice menée par le propriétaire 37

38 La restitution du dépôt de garantie garantit le respect des obligations du locataire (ex: le paiement des réparations locatives) restitué dans les 2 mois à compter de la remise des clés En cas de restitution partielle, le propriétaire doit justifier des sommes qu'il a prélevées. (facture de remise en état suite à des dégradations, facture d eau ) 38

39 En cas de litige l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et réparations locatives, les " normes " de décence, une proposition d'augmentation de loyer au moment du renouvellement du bail, La fixation et la révision du loyer 39

40 En cas de litige l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et réparations locatives, les " normes " de décence, une proposition d'augmentation de loyer au moment du renouvellement du bail, la fixation et la révision du loyer, le propriétaire ou le locataire peut saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec avis de réception 40

41 L expulsion locative COMMANDEMENT DE PAYER Dans un délai de 2 mois. Le locataire peut saisir le Juge pour obtenir des délais de paiement ASSIGNATION DEVANT LE JUGE D INSTANCE (c est-à-dire convocation par voie d Huissier. 2 mois minimum avant audience) AUDIENCE Le Juge peut accorder des délais au locataire ou décider de l expulsion. 41

42 SIGNIFICATION DU JUGEMENT PAR L HUISSIER Possibilité de faire appel de la décision du Juge décision suspendue jusqu à la décision de la Cour d Appel (sauf exécution provisoire ou s il s agit d un référé) COMMANDEMENT DE QUITTER LES LIEUX Des délais légaux sont accordés pour quitter les lieux et des délais supplémentaires peuvent être accordés par le Juge de l Exécution A l expiration des délais, si les personnes ne libèrent pas les lieux : CONCOURS DE LA FORCE PUBLIQUE AUPRES DU PREFET 42

43 En cas de difficultés. Vous pouvez vous rendre à des permanences d information juridique : De l ADIL des Landes Des Avocats, Notaires et Huissiers de justice Démarche amiable de conciliation Saisine du Tribunal d Instance Aide financière : assurance de protection juridique / ou à titre subsidiaire aide juridictionnelle. 43

44 Siège Social 125 rue Martin Luther KING Mont de Marsan Ouverture au public Lundi Mercredi Jeudi Vendredi 9 h h / 13 h h 30 Mardi : 9 h h 00 Antenne Place du marché Saint-Paul-les-Dax Ouverture au public Lundi Mercredi Jeudi Vendredi 9 h h / 13 h h 30 Mardi : 9 h h 00 Adil40mdm@adil40.fr 44