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1 Le marché des diagnostics immobiliers Analyse du marché et prévisions Performances financières de la profession - Enjeux et facteurs de mutation Les perspectives des diagnostiqueurs immobiliers s annoncent favorables à court terme. Le chiffre d affaires de la profession progressera significativement en 2011 (+6%) et en 2012 (+8%) selon les prévisions exclusives de Xerfi Research. L activité sera en grande partie portée par le maintien à haut niveau des transactions de logements dans l immobilier ancien. Dans une moindre mesure, la mise en place de nouveaux diagnostics (dispositifs d assainissement non collectif) et l obligation de l affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis janvier 2011, soutiendront l activité. Pour autant, les diagnostiqueurs doivent faire face à d importants défis, dont le premier est d enrayer la baisse des prix (-6% entre 2009 et 2011) facturés à leurs clients. Les raisons de cette déflation sont multiples : - Offre surdimensionnée par rapport à la demande. Cette situation de suroffre a en outre été renforcée par l arrivée de nouveaux entrants (notamment sous le statut d auto-entrepreneur) ; - Emergence de modèles «low cost» de la part d acteurs poursuivant des stratégies agressives de gains de parts de marché ; - Développement des comparateurs de prix en ligne, tirant de facto les prix vers le bas. L intensification de la concurrence est clairement destructrice de marges, comme le montre l analyse financière menée par Xerfi Research. Le taux de résultat d exploitation a ainsi perdu 6 points entre 2007 et 2010, passant de 14% à 8%, alors que le niveau de transactions immobilières a été quasiment équivalent. Preuve que les pressions concurrentielles se sont nettement accentuées. Malgré leur recul inquiétant, les performances d exploitation sont toujours correctes, attisant ainsi les convoitises. Composé historiquement de filiales de bureaux de contrôle et d inspection (Dekra, Bureau Veritas, Apave, Saretec, etc.), de réseaux franchisés indépendants (Agenda, Ex Im, Diagamter, Defim, Omega, Expert Home, etc.), de bureaux d études techniques du bâtiment (architectes, thermiciens, etc.) et d entrepreneurs indépendants, le paysage concurrentiel s est ainsi sensiblement modifié depuis De nouveaux types d acteurs ont fait leur apparition dans le marché, issus des secteurs : - de l énergie, comme GDF Suez qui a pris le contrôle du réseau franchisé Agenda (juillet 2010) ; XERFI.COM SAS , rue de Calais Paris tél : fax : Société par actions simplifiée au capital de euros - RCS Paris B APE 6311Z TVA intracommunautaire : FR

2 - de la banque et l immobilier, comme Crédit Agricole du Nord (prise de participation dans le réseau franchisé Ex Im), Crédit Agricole d Aquitaine (prise de participation dans le réseau franchisé Diagamter) ou Crédit Foncier (lancement d une offre propre, Foncier Diagnostics, avec Socotec). L arrivée de ces grands groupes répond à l un des principaux facteurs de mutation de la profession, à savoir l essor du marché de la rénovation thermique. Le critère énergétique (et donc le DPE) prend en effet une importance croissante sur le marché immobilier, avec d une part l affichage de la classe énergétique dans les petites annonces immobilières, et d autre part le conditionnement du montant du nouveau prêt à zéro (PTZ+) à cette classe énergétique. Ces groupes pénètrent le secteur du diagnostic avec l ambition de proposer une offre complète en matière de conseil et de financement des travaux de rénovation énergétique et plus généralement de services immobiliers. Une offre séduisante, mais avec toutefois un possible risque de conflit d intérêt entre le prescripteur de travaux, celui qui les finance et l intermédiaire en charge de la transaction Cette montée en puissance du DPE lors des transactions immobilières (achat ou location) va par ailleurs significativement impacter les conditions de marché des opérateurs. Les relations avec les sites d annonces immobilières en ligne (Seloger, Explorimmo, Refleximmo, etc) vont ainsi évoluer. Ces derniers se positionnent dorénavant comme des prestataires de services dans l immobilier dont l offre s enrichit graduellement. Au-delà de la possibilité d obtenir un devis pour un diagnostic (ce que propose déjà la plupart des opérateurs), de nouveaux modèles émergent. L exemple le plus marquant est le lancement en 2011 du site «Tous les diagnostics» par la maison mère de Logic Immo. Ce dernier propose un comparateur de prix pour une même prestation. Une pratique, si elle se généralise, susceptible de tirer encore davantage les prix vers le bas. Afin d enrayer cette dangereuse spirale déflationniste et de rehausser leurs marges, les opérateurs doivent axer leur stratégie autour de deux grands objectifs : - diversifier leurs sources de revenus vers les diagnostics complémentaires, le conseil en économie d énergie ou les opérations dans les immeubles, de logement ou tertiaires. Des marchés clients qui sont cependant essentiellement accessibles aux diagnostiqueurs de taille importante, notamment les bureaux d études et de contrôle. L atteinte de la taille critique va d ailleurs être de plus en plus cruciale, favorisant par voie de conséquence la domination des grands réseaux ; - ériger des barrières à l entrée afin de se protéger de l arrivée de nouveaux concurrents, par le biais notamment d une pression accrue sur les pouvoirs publics. La mise en œuvre du plan DPE du Gouvernement présenté en fin d année 2010 serait un premier pas. Il vise à renforcer les conditions d obtention de la certification, sésame indispensable à l exercice de l activité. Un moyen de limiter l arrivée de nouveaux entrants et de restaurer, à terme, la crédibilité des diagnostiqueurs. Grâce à cette analyse complète et opérationnelle, vous disposerez d un véritable outil pour organiser et hiérarchiser l information, stimuler votre réflexion et préparer vos décisions. Nous sommes à votre disposition pour vous apporter des compléments d information concernant cette étude de référence dont vous trouverez ci-joint la présentation. Pour la recevoir, il vous suffit de nous retourner le bon de commande au verso de la plaquette après l avoir complété. Vincent Desruelles Directeur d études

3 Le marché des diagnostics immobiliers Analyse du marché et prévisions Performances financières de la profession - Enjeux et facteurs de mutation Edition : mai 2011 Les perspectives de la profession à l horizon 2012 Les prévisions exclusives concernant le marché immobilier ( ) L évaluation des performances financières des diagnostiqueurs L identification des enjeux stratégiques et des facteurs de mutation La structure de la concurrence et les forces en présence UNE ETUDE INDISPENSABLE L étude la plus complète pour comprendre le marché des diagnostics immobiliers, ses enjeux, ses perspectives et son contexte concurrentiel. Les travaux de recueil d informations, d enquête et d analyse ont été coordonnés par Vincent Desruelles, assisté de Nadine Rouhana. Les études s inscrivent dans une méthodologie rigoureuse et éprouvée «intelligence concurrentielle». Elles offrent aux décideurs un traitement rigoureux des données et des informations, des synthèses opérationnelles pour favoriser la réflexion et préparer les décisions. Des milliers d entreprises, comme tous les réseaux bancaires, les investisseurs et financiers, les leaders du conseil et de l audit ont fait des études du groupe Xerfi l outil indispensable pour appuyer leur réflexion. XERFI : LA PASSION DE LA CONNAISSANCE ECONOMIQUE Le groupe Xerfi, leader français des études sur les secteurs et les entreprises, apporte aux décideurs les analyses indispensables pour surveiller l évolution des marchés et de la concurrence, décrypter les stratégies et les performances des entreprises. Au sein du premier bureau d études spécialisé en France, les experts sectoriels du groupe Xerfi sont animés d une passion commune : - traiter l information avec une très grande rigueur intellectuelle, - réaliser des analyses professionnelles au plus près des réalités de la vie économique, - offrir une représentation vivante des évolutions décisives d un marché et de la concurrence sectorielle, - s engager sur des conclusions rédigées avec l ambition de la probité et de la qualité. Pour atteindre ces objectifs, le groupe Xerfi, s est donné tous les moyens de l indépendance : son capital est détenu par ses dirigeants, son développement repose pour l essentiel sur l édition des études réalisées à sa propre initiative, des méthodes de travail éprouvées, des règles déontologiques strictes. Le site xerfi.com vous permet de disposer du plus vaste catalogue d études sur les secteurs et les entreprises.

4 Edition : Mai pages Le marché des diagnostics immobiliers Analyse du marché et prévisions Performances financières de la profession - Enjeux et facteurs de mutation 0. LA SYNTHESE & LES CONCLUSIONS STRATEGIQUES Cette synthèse attire l attention du lecteur sur les conséquences de la modification de l environnement économique, les tendances majeures de la vie du secteur, les évolutions prévisibles, en tirant parti de l ensemble des analyses sur les perspectives du marché et des stratégies des opérateurs. 1. CERNER LES FONDAMENTAUX 1.1. Le champ de l étude Le périmètre retenu 1.2. Les fondamentaux du secteur Les diagnostics obligatoires L offre des professionnels Les intervenants de la filière Les dernières évolutions réglementaires Le cycle de vie du marché des diagnostics immobiliers 2. ANALYSER L ENVIRONNEMENT ET LES PERSPECTIVES DU MARCHE 2.1. L environnement du marché L analyse PESTEL : l importance des facteurs réglementaires et environnementaux (Grenelle) 2.2. L état des lieux du parc immobilier La structure du parc : l évolution du parc immobilier français et sa répartition par type de logement, d occupant et de bailleur L ancienneté du parc : la répartition du parc par période de construction en Les marchés immobiliers L évolution au niveau national : les transactions et les prix dans l ancien ( ) Le marché immobilier en Ile-de-France : les transactions dans l ancien par type et par zone ( ) Les prix dans l ancien dans les régions (maisons et appartements, 2009/2010) 2.4. Le marché locatif Le marché privé La mobilité résidentielle et les loyers ( ) Le secteur social Le taux de mobilité et les mises en location de logements sociaux 2.5. L activité des diagnostiqueurs ( ) Le chiffre d affaires : les moteurs et les freins à la croissance et l évolution de l activité des diagnostiqueurs ( ) Le prix des prestations en 2007, 2009 et Les prévisions Le scénario d évolution globale L évolution de l économie française : les prévisions sur le PIB et les principaux agrégats macroéconomiques à l horizon Les transactions immobilières : les prévisions sur le marché immobilier ancien (mutations et prix) ( ) L activité des diagnostiqueurs : le scénario de Xerfi Research et le chiffre d affaires des diagnostiqueurs ( ) 3. MESURER LES PERFORMANCES FINANCIERES 3.1. Les éléments de cadrage L analyse des rapports de forces concurrentiels et leur évolution à moyen terme 3.2. Le compte de résultat du secteur Les principaux postes de charge : le poids et l évolution des consommations intermédiaires, des frais de personnel et des impôts et taxes Les principaux ratios de rentabilité : l analyse de la valeur ajoutée, de l EBE, du résultat d exploitation, du résultat financier, du résultat net et de la rentabilité financière 3.3. Les tableaux de synthèse Le compte de résultat type et la structure des postes de charges Le bilan type et la structure du bilan (actif/passif) 4. COMPRENDRE LES PRINCIPAUX ENJEUX ET LES FACTEURS DE MUTATION 4.1. Faire face à l arrivée de nouveaux entrants L entrée de nouveaux groupes dans le secteur : une volonté commune d investir le marché de la performance énergétique L arrivée des filiales immobilières des banques : comprendre leurs motivations dans le diagnostic La stratégie du leader de l énergie GDF Suez : les conséquences du rachat d Agenda et les axes de développement de la branche Energie France 4.2. Renforcer les barrières à l entrée Accroissement de la professionnalisation et du suivi : le plan DPE et le projet de double certification 4.3. Relever le défi d Internet La montée en puissance des sites d annonces et de référencement : les rapports entre sites d annonces et diagnostiqueurs. Les modèles en place et le nouveau contexte dans les annonces immobilières 4.4. Diversifier les revenus Les axes de diversification : élargissement de la gamme de diagnostics, positionnement sur les services (conseil), extension de la base de clients Etendre sa présence sur le territoire Les différents modes d expansion et les initiatives des opérateurs 5. IDENTIFIER LES FORCES EN PRESENCE 5.1. La structure économique de la profession Les principaux indicateurs et leur évolution sur moyenne période. La localisation géographique de l activité 5.2. Les forces en présence Le panorama des groupes et entreprises leaders Le profil des opérateurs Les chiffres et informations clés des principaux acteurs Les fiches d identité présentent de manière synthétique les chiffres clés des principaux opérateurs, leur activité dans le secteur du diagnostic, les axes de développement ainsi que les principaux événements récents Les opérateurs intégrés Dekra Bureau Alpes Contrôles Texa/Allo Diagnostic Qualigaz Technologia Bureau Veritas/Arcalia Qualigroup L3A Opéra Groupe 5.4. Les principaux réseaux franchisés GDF Suez/Agenda Diagamter Ex Im Expertises Les autres franchises et les franchises d expertise immobilière 5.5. Les filiales de bureaux d études techniques : Foncier Diagnostics et Saretec 5.6. Les principaux réseaux de diagnostiqueurs : CNEM et BC2E 5.7. Les principaux acteurs dans le non résidentiel : Apave et Socotec 6. LES INDICATEURS ECONOMIQUES ET FINANCIERS DES DIAGNOSTIQUEURS Le bilan économique et financier présente 150 opérateurs en fonction d'une batterie de ratios et d'indicateurs de gestion et de performances ( , selon les données disponibles). 67% des comptes non consolidés 2009 des sociétés étaient disponibles au moment de la publication et ont été analysés dans cette étude.

5 Principaux tableaux, graphiques et matrices T1 La typologie du secteur étudié T2 La composition de l échantillon Xerfi Research de sociétés de diagnostic immobilier T3 Les 8 diagnostics obligatoires pour la vente d un bien T4 Les diagnostics obligatoires dans le cadre d une vente ou d une mise en location (hors métrage Carrez) T5 Les principaux métiers des diagnostiqueurs immobiliers T6 La filière du diagnostic immobilier : les fournisseurs, prescripteurs et clients des diagnostiqueurs T7 L évolution des principaux dispositifs d aides à l accession à la propriété T8 Les conséquences des changements de réglementation récents pour les diagnostiqueurs T9 L analyse PESTEL 2011 du diagnostic immobilier T10 Le parc de logements ordinaires en France T11 La répartition du parc de logements ordinaires en France par catégorie (2009) T12 Le parc de résidences principales en France par filière T13 Le parc de logements ordinaires en France par type de logement T14 Le parc de locations en France par type de bailleur T15 La répartition des logements par période de construction ( ) T16 Les mutations dans l ancien ( ) T17 Les mutations et les prix des logements anciens ( ) T18 Les transactions de logements anciens en Ile-de-France ( ) T19 Les transactions d appartements et de maisons anciens en Ile-de-France ( ) T20 Les transactions de logements anciens selon les zones en Ile-de-France ( ) T21 La hausse des prix dans l ancien par région en 2010 (hors Ile-de-France) T22 La mobilité résidentielle des locataires du parc locatif privé ( ) T23 Les loyers des logements du secteur privé ( ) T24 Le taux de mobilité dans le parc de logement social ( ) T25 Les mises en location de logements sociaux ( ) T26 Les moteurs et les freins du marché du diagnostic immobilier en 2010 T27 Le chiffre d affaires des diagnostiqueurs immobiliers ( ) T28 La cartographie des prix pratiqués en 2007 et 2009 ( ) T29 La cartographie des prix pratiqués en 2011 T30 Les déterminants de l activité des diagnostiqueurs immobiliers en 2011 et 2012 T31 Le scénario macro-économique pour la France ( ) T32 La croissance française ( ) T33 Les mutations de logements anciens ( ) T34 Les prix des logements anciens en France ( ) T35 Les prix des logements anciens en Ile-de-France ( ) T36 Les prix des logements anciens en province ( ) T37 Le chiffre d affaires des diagnostiqueurs immobiliers ( ) T38 Les pressions concurrentielles au sein du secteur en 2010 T39 L évolution de la pression concurrentielle dans le secteur à moyen terme T40 Le poids et l évolution des consommations intermédiaires T41 Le poids et l évolution des frais de personnel T42 Le poids et l évolution des impôts et taxes T43 L évolution du taux de valeur ajoutée T44 La répartition de la valeur ajoutée ( ) T45 L évolution du coefficient de rendement du travail salarié T46 L évolution du taux d EBE T47 L évolution du taux de résultat d exploitation T48 L évolution de la structure des opérations financières T49 L évolution du taux de résultat net T50 Les délais clients, stocks et fournisseurs ( ) T51 L évolution du BFR T52 L évolution de la rentabilité financière T53 La structure du compte de résultat (simplifiée) T54 La structure de charges dans le diagnostic immobilier ( ) T55 La structure du bilan (simplifiée) T56 L actif net (2009) T57 Le passif net (2009) T58 T59 T60 T61 T62 T63 T64 T65 T66 T67 T68 T69 T70 T71 T72 T73 T74 T75 T76 Les moteurs de la croissance du marché de la performance énergétique des logements Le portefeuille d activité des banques dans l immobilier et les modèles de développement La filière de la rénovation énergétique Les motivations des groupes bancaires dans l immobilier L intégration de la filière immobilière par les banques Les objectifs des filiales immobilières des banques dans le diagnostic Le positionnement opérationnel d Agenda France au sein du groupe GDF Suez Les 7 points du plan DPE du gouvernement Les différents chemins pour accéder à des devis en ligne pour les internautes Les partenariats entre sites d annonces et portails de diagnostics Les différentes options des diagnostiqueurs sur Internet La nouvelle configuration des annonces immobilières en ligne Les principaux groupes de sites d annonces immobilières Les différentes possibilités de diversification pour les diagnostiqueurs Les principaux acteurs intervenant en France dans le secteur Les principales filiales des groupes intervenant en France dans le secteur Les profils des opérateurs présents dans le secteur des diagnostics immobiliers Les chiffres et informations clés des principaux acteurs La présentation et les chiffres clés des principaux réseaux franchisés Les chiffres d affaires des sociétés présentées dans les fiches d identités : Dekra Inspection ( ), Bureau Alpes Contrôles ( ), Allo Diagnostic ( ), Société Européenne de Diagnostic Immobilier ( ), Technologia ( ), Bureau Veritas ( ), Arcalia ( ), Qualigroup ( ), Qualiconsult Immobilier ( ), L3A ( ), Opéra Groupe ( ), Diagamter ( ), Ex Im Expertises ( ), Foncier Diagnostics ( ), Apave ( ), Socotec ( ) Principaux opérateurs analysés ou cités dans l étude Principaux groupes et sociétés cités dans l étude AGENDA ALLO DIAGNOSTIC APAVE ARCALIA BC2E BUREAU ALPES CONTROLES BUREAU VERITAS CNEM CREDIT AGRICOLE DU NORD CREDIT AGRICOLE D AQUITAINE CREDIT FONCIER DEFIM DEKRA DIAGNOSTIC DIAGAMTER EX IM EXPERT HOME FONCIA FONCIER DIAGNOSTICS GDF SUEZ L3A OMEGA EXPERTISE OPERA GROUPE QUALICONSULT QUALIGAZ QUALIGROUP SARETEC SEDI SOCOTEC TECHNOLOGIA TEXA Les sociétés dont les comptes sont traités dans l étude A2P AAC ABSA CONTROLE TECHNIQUE ILE DE FRANCE AC ENVIRONNEMENT ACE ACI ACTIS ADS EXPERTISE ADTI AEB AGENCE MESURES ET EXPERTISES AGENDA CONTROLES S (44) AGENDA EXPERTISE (21) AGENDA FRANCE AGENDA L'EXPERTISE E (30) AGENDA STE DURAND AI SPS ALCOR ALLIANCE DIAG IMMO ALLO DIAGNOSTIC ALPES CERTIFICATIONS ES ALPES DIAGNOSTICS S ALPHA DIAG ALPHA DIN AMIANTE ET DIAGNOSTICS IMMOBIL O.LEQUIEN ANALYSES DIAGNOSTICS ANNIBAL APG AQUITAINE BATIMENTS EXPERTISES ARCALIA ARDOUIN DIAGNOSTIC SERVICES ASS QUALIGAZ ASTP ATELIER HUGO VALMER AUDIT CONSEIL DIAGNOSTIC AUDITEC AXIHOME BASSIN DE THAU DIAGNOSTICS S BATI-SCAN BCTI BEDOC BUREAU ALPES CONTROLES C2I CABINET BRAVO CABINET GAVARD LEROY CABINET GUERIN CABINET JEAN PAUL GARDE CABINET JULIEN CD TEC CDH CECAP CEDIAG CEDIM CAB EXPERTISES DIAGNOSTICS IMMO CERTIFIM CERTIFIMMO CHAMPAC CHAMPAC EXPERT CNE CRD CR EXPERTISE CS BTP 51 DEFIM DEFIM DEVELOP EXPERTISE FORMATION IMMO DEKRA INSPECTION DEMARANDRE CONSEILS DIAG 54 DIAG DIAG'1 PACT DIAGAMTER DIAG IMMO (10) DIAG IMMO (41) DIAG IMMO (59) DIAGNOSTIC REGLEMENTAIRE DIAGNOSTICS 47 DIC DIDIER CLEMENT EXPERTISE DHS DL EXPERTS DTI EDC EDELWEISS EDIM ENERGIE INGENIERIE GRIVAULT ARCHITECTURE ENVIRONNEMENT SANTE ETI ETUDIM EURODIEX EX IM EXPERTISES EX'IM CENTRE EXPERIMO DIAGNOSTICS EXPERTAM EXPERTIMA EXPERT'IMMO EXPERTIMMO 77 EXPERTISE E TOULOUSAINE EXPERTISES ET DIAGNOSTICS EN EXPERTISS'IMMO EXPERTISSIMO-EXPERTISE ET DIAGNOSTIC FONCIER DIAGNOSTICS FONTAINE ET ASSOCIES FONTAINE EXPERTISE DIAGNOSTIC GE2I HAAS GERARD ET FILS HDI HERAULT DIAGNOSTICS S HOM.EXPERT IGEO IMMO DIAG FRANCE IMMO GEOMETRE IMMO PARTNERS IMMOCONTROLE IMMODIAG IMMOJYC IPC ITNE DIAGNOSTICS J3 EXPERTISES JL EXPERTISE JOBSUD JURI-DIAG JURIS METRAGES PLANS L3A LANDAIS LANGUEDOC EXPERTISES ES LDI LJL EXPERTISES LORRAINE CERTIMM LSDIAG MAISONORMES MANEXI MARVAL MINOS NG EXPERT OGTE OMEGA EXPERTISE OMNIBAT OPERA GROUPE PLURITECH SOLUTIONS PREVENTIM QUALICONSULT RUE DU DIAG SEDI SERVEX SERVICIMMO SG2B SOPARFIM SUD CARONTE TECHNOLOGIA TULIP BRETAGNE VAREX YADIS

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