GUIDE DE L ACQUÉREUR VOUS ACCOMPAGNER DANS VOS DÉCISIONS CLÉS

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1 GUIDE DE L ACQUÉREUR VOUS ACCOMPAGNER DANS VOS DÉCISIONS CLÉS

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3 PRÉFACE Depuis près de 6 ans le marché de l immobilier d entreprise a considérablement évolué en s ouvrant à des acquéreurs extérieurs au monde de l immobilier. Traditionnellement, les entreprises françaises avaient pour habitude de louer des locaux dédiés à leur activité. Les incitations fiscales, le contexte économique et l évolution de la gestion patrimoniale ont modifié la perception des chefs d entreprises. Il apparaît aujourd hui qu il est très souvent plus rentable pour une entreprise d acquérir ses bureaux que de les louer. Les principales motivations de l acquisition par rapport à la location se résument ainsi : l immobilier permet de se constituer un patrimoine, d en préparer la transmission ; il produit un revenu stable et offre tout à la fois rentabilité, plus-value latente et défiscalisation. Dans ce contexte, le marché de la Vente Utilisateurs à Paris et en Ile de France n a cessé, depuis 2002, de croître de façon explosive : + 134% de m² placés pour + 187% de transactions (en nombre). Le présent guide a pour ambition de fournir des informations synthétiques aux personnes intéressées par l acquisition d immeuble, destiné à une utilisation professionnelle (bureaux, commerce, entrepôts). Ces informations ont, par nature, un caractère préliminaire et doivent être complétées notamment par la consultation de professionnels du droit (avocat, notaire) et du chiffre (expert-comptable) qui analyseront les caractéristiques spécifiques de chaque projet d investissement et mettront au point, au cas par cas, les solutions juridiques et fiscales les mieux adaptées. Ce guide ne vise que les investissements réalisés par des particuliers ou investisseurs privés à l exclusion des professionnels de l immobilier. Les informations contenues dans ce guide prennent en considération les principaux textes en vigueur à la date du 1 er janvier La majorité des acquéreurs reste les professions libérales et les dirigeants de PME qui sont intéressés essentiellement par l acquisition de petites et moyennes surfaces : 83% des transactions concernent des surfaces inférieures à m² dont 64% pour les moins de 500m². Témoins actifs de cette évolution, nous avons suivi de près le parcours de nombreuses entreprises qui ont modifié leur approche immobilière. Cependant entre la séduction d un projet d investissement et sa concrétisation, l investisseur se trouve confronté à de multiples éléments qui lui sont étrangers et le freinent, parfois le décourageant dans sa démarche. L acte d achat est une décision importante, à la fois psychologiquement et financièrement, car elle engage l investisseur et/ou l entreprise sur le long terme. Dans nos relations quotidiennes avec les acheteurs, nous avons pu constater leurs incompréhensions et leurs appréhensions qui, aux yeux des professionnels de l immobilier d entreprise, semblent simples à résoudre mais sont très complexes pour des novices. Qui sont les différents intervenants rencontrés lors d une acquisition, leur mission, leur responsabilité? Quelles sont les démarches à suivre et dans quel ordre? Quels sont les documents nécessaires à obtenir? Ce guide a donc pour vocation d accompagner et de rassurer l investisseur utilisateur dans sa réflexion. Vous y trouverez réponse à toutes les questions que vous devez vous poser ainsi que les démarches à effectuer. Etienne Beunas Directeur du Département Vente Utilisateurs 2 3

4 SOMMAIRE 1 ÈRE PARTIE : LES DIFFÉRENTES ÉTAPES D UNE ACQUISITION P5 Chapitre I : Chapitre II : Les acteurs rencontrés lors d une acquisition P7 Le conseil immobilier et vous P11 Le mandat La mission de l agent immobilier 1 ÈRE PARTIE LES DIFFÉRENTES ÉTAPES D UNE ACQUISITION DESCRIPTION DES DIFFÉRENTES ÉTAPES D UNE ACQUISITION IMMOBILIÈRE : DE LA DESCRIPTION DE VOS CRITÈRES À LA SIGNATURE DE L ACTE AUTHENTIQUE. Chapitre III : L avant-contrat Les différents avant-contrats L environnement légal Les conditions suspensives.... P19 Chapitre IV : L acte authentique P26 2 ÈME PARTIE : FICHES TECHNIQUES - CAS PRATIQUES P27 Fiches techniques : Fiche 1 : Frais engagés lors d une acquisition immobilière P29 Fiche 2 : L environnement légal P30 Fiche 3 : Changement d affectation des locaux - Ordonnance du 8 Juin P31 Fiche 4 : La redevance pour création de bureaux P32 Fiche 5 : Les droits d enregistrement P33 Fiche 6 : La TVA immobilière P34 Fiche 7 : Taxe annuelle sur le bureau P35 Fiche 8 : La taxe foncière P36 Fiche 9 : La copropriété P37 Fiche 10 : Les coûts de construction et de rénovation P38 Fiche 11 : Les unités de mesure P39 Fiche 12 : Acquérir ses locaux professionnels et en devenir locataire via une SCI P40 Cas pratiques : Comparatif financier : être locataire ou propriétaire? P41 Coût financier d une acquisition de ses locaux professionnels via une SCI P42 3 ÈME PARTIE : LEXIQUE IMMOBILIER P43 4

5 L es raisons liées à une volonté d acquisition et de transfert varient selon les entreprises. Certaines s orienteront vers des besoins en développement (surface), d autres commerciaux (image, concurrence ) ou encore dans un but d investissement (SCI). Dans tous les cas, cela représente pour une entreprise un investissement important ; il est donc primordial pour celle-ci de connaître quels sont ses besoins afin de cibler au mieux sa recherche. Le choix de l agent est lui aussi essentiel. En effet, celui-ci vous suivra tout au long de votre projet d acquisition, de la recherche des locaux à la signature de l acte authentique* et cela dans le cadre d un mandat*. La première étape sera donc de sélectionner l agent et d établir avec celui-ci un mandat permettant de définir toutes les conditions de sa mission. Par la suite, il vous aidera à définir vos besoins, en terme de surface, de localisation dans le but de cibler les recherches et de vous présenter des locaux correspondants à vos critères. Après avoir trouvé les locaux, il faudra établir un avant-contrat. Il permettra de concrétiser l accord de base entre vous et le propriétaire et de préparer efficacement la signature de l acte notarié d acquisition. En effet, avant de procéder à l achat proprement dit de votre bien, un certain nombre de tâches doivent être accomplies par le vendeur et l acquéreur, telles que : G La création de la structure d acquisition (SCI?) G La mise en place d un montage financier G La réalisation des conditions suspensives*(ex : l obtention d un crédit auprès d une banque) G Le respect de l environnement légal (ex : consultation d un géomètre expert pour la loi Carrez ou d un diagnostiqueur technique afin d établir les diagnostics amiante, plomb, termites ) G L envoi de la déclaration d intention d aliéner* à la commune Lorsque ces tâches auront été accomplies, la signature de l acte de vente peut s effectuer. L agent s occupera donc du bon déroulement des étapes et des différents intervenants selon un planning prévisionnel : CHAPITRE 1 LES ACTEURS RENCONTRÉS LORS D UNE ACQUISITION Tout au long de votre projet d acquisition, vous serez amené à rencontrer un certain nombre d intervenants indispensables quant à la réalisation de l acquisition. CONSEIL EN IMMOBILIER D ENTREPRISE, L AGENT IMMOBILIER Au moment de devenir propriétaire de vos locaux de bureaux, plusieurs possibilités s offrent à vous. En effet, de nombreux moyens tels que les petites annonces dans les journaux spécialisés ou les sites internet peuvent vous permettre de trouver les locaux recherchés. Dans la plupart des cas, les ventes de locaux s effectuent par l intermédiaire d un agent immobilier. Les conseils en immobilier d entreprise sont des agents immobiliers soumis aux dispositions de la loi HOGUET du 2 janvier Cette appellation de «conseil» a pour origine une grande polyvalence des missions qui sont confiées par les investisseurs institutionnels et les entreprises dans le cadre d un mandat. Ses principales missions Transactions / Location / Investisseurs / Expertise / Études et analyses / Gestion immobilière / Aménagement d espaces. La réglementation de son statut Détenir une garantie financière ; détenir une assurance en responsabilité civile dite responsabilité professionnelle ; détenir une carte professionnelle : carte T pour la transaction et carte G pour la gestion ; respecter les diverses obligations administratives ; devoir d information auprès de son client (les réglementations ) Sa responsabilité Sa responsabilité se voit engagée à l égard de son mandant en cas de mauvaise exécution ou d inexécution de sa mission. Sa rémunération Le montant de rémunération des agents immobiliers est prévu par un accord préalable entre les parties ; la commission est égale à un pourcentage du prix de la vente. En pratique plus le prix de vente est faible, plus le pourcentage est élevé (cf. barème de la FNAIM ci-dessous). Conseil CBRE Sites à consulter : Aucun acompte ne peut-être versé à titre d honoraires à l agent immobilier lors de la signature de la promesse de vente. Montant Jusqu à HT / hors droits Au delà de HT / hors droits Taux 7% HT (soit 8,37% TTC) 5% HT (soit 5,98% TTC) Dans la plupart des cas l acquéreur supporte la commission, soit directement, soit indirectement c est-à-dire que le vendeur adapte le prix de la vente afin que la commission soit comprise dans celui-ci. A quel moment payer la commission de l agent? L agent immobilier ne peut percevoir sa commission qu à partir du moment ou la vente à été conclue (signature de l acte notarié de vente), c est-à-dire lorsque toutes les conditions suspensives se sont réalisées. * cf. lexique 6 7

6 Chapitre 1 Chapitre 1 L AVOCAT Conseil CBRE LE NOTAIRE Conseil CBRE Son rôle peut inclure les missions suivantes : Conseiller son client dans le choix d une structure d investissement (SCI, EURL, investissement direct) Créer la structure juridique Optimiser le traitement de l investissement Gérer les déclarations fiscales Gérer la vie de la société (assemblée, ) La comptabilité d une société ne peut être tenue par un avocat. Le recours à un expert-comptable est en la matière nécessaire. LA BANQUE, LE CRÉDIT IMMOBILIER L un des rôles d une banque est de permettre aux entreprises (ou aux particuliers) d obtenir les fonds nécessaires pour l acquisition d un bien immobilier, sans que celles-ci soient obligées de recourir à l épargne ou à des fonds propres. Obligations de la banque Obligation d informer son client Obligation de conseil La banque va donc accorder des crédits immobiliers, pour cela elle va évaluer les risques de l opération en appréciant : la solvabilité de l entreprise les garanties nécessaires Après avoir évalué les risques, la banque fera auprès de son client une proposition d offre préalable de crédit. Sa responsabilité Le banquier peut voir sa responsabilité contractuelle engagée en cas de manquement à ses obligations de conseil auprès de son client ou en cas de rupture abusive de concours (sauf motif légitime et sérieux). Acceptation de l offre Lorsque l offre est acceptée la banque ne peut plus revenir sur les conditions du prêt. Cependant pour que le prêt soit valable l emprunteur doit : s assurer auprès d une assurance groupe afin de garantir le remboursement ; effectuer l achat dans un délai de 4 mois à compter de l acceptation de l offre. Quand contacter le Fiscaliste? 1. Préalablement à votre projet afin de savoir quelle serait la structure juridique la plus adaptée quant à l acquisition du bien selon votre patrimoine et vos objectifs. 2. Pendant la promesse de vente pour constituer la structure qui se substituera à l acquéreur. Conseil CBRE Quand contacter le Banquier? Préalablement à votre projet afin de fixer dans les grandes lignes votre capacité d emprunt. Avant la promesse de vente, pour obtenir le prêt et éviter une condition suspensive de prêt souvent refusée par le vendeur. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, préparez un dossier à présenter à votre banquier. Proposez-lui de vous accompagner visiter les bureaux que vous désirez acquérir. Le notaire est un officier public chargé de la rédaction et de la conservation des actes authentiques. Il est le seul à pouvoir conclure toutes les ventes en matière immobilière, il donne aux actes une force probante et une date certaine. Le notaire est cependant contraint à des règles de compétence. Son rôle Rédiger et authentifier les actes de vente. Il est souhaitable que chaque partie ait son propre notaire. Le notaire peut avoir d autres activités telles que l expertise immobilière, les certifications des signatures, la gestion de patrimoine Qui choisit le notaire? Chaque partie choisit son notaire, en règle générale le notaire rédigeant les actes est celui de l acquéreur. Les honoraires sont partagés entre les notaires. Sa responsabilité peut être engagée Si celui ci a, dans l exercice de ses fonctions, porté préjudice à son client (ex : manquement dans ses obligations de conseil). S il a commis une erreur dans la rédaction de l acte. Ses principales obligations Vérifier l identité des parties. Vérifier la capacité des parties (extrait d acte de naissance). Vérifier les droits immobiliers transmis (l origine de propriété, les états hypothécaires : les charges et servitudes). Les frais découlant d une acquisition Que comprennent les frais de notaire? Lors d une acquisition immobilière, un certain nombre de frais sont également à prendre en compte. Lesdits frais se décomposent en plusieurs parties : Les émoluments (d actes et de formalités). Les honoraires (lorsque le notaire agit en tant que «négociateur»). Les taxes versées au trésor public. Les débours. Le rôle du notaire au-delà de donner une authenticité aux actes est de rassembler les divers documents nécessaires à une vente, tels que les renseignements cadastraux et hypothécaires. Les débours sont donc les sommes versées au notaire lui permettant de rembourser les différents frais qu il a pu engager afin que la vente puisse s effectuer. D autre part le notaire perçoit toutes les sommes relatives aux taxes, telles que les droits d enregistrement, taxe de publicité foncière Ces sommes seront par la suite reversées à l État. De façon schématique, les honoraires de notaire sont égaux à 0,825 % hors TVA du prix d acquisition. Les taux et droits sont actuellement d environ 5,2 % du prix d acquisition de l immeuble, le coût total des émoluments et frais est donc d environ 6,02 % hors TVA. Toutefois, si l achat d un immeuble est soumis à la TVA immobilière, les frais et taxes sont, dans la plupart des cas, égaux à 0,715 %. Dans ce cas, les frais d acquisition et émoluments sont de l ordre de 1,55 % du prix d acquisition hors TVA. Sites à consulter : Conseil CBRE Quand contacter le notaire? Dès l accord des 2 parties sur le prix et la chose, en effet la rédaction de l avant-contrat peut prendre plusieurs jours afin de recenser tous les documents administratifs nécessaires. 8 9

7 Chapitre 1 LE GEOMETRE EXPERT Selon l article 3 de la loi du 11 mai 2003, relèvent de l'activité professionnelle de géomètreexpert, au sens de la présente loi, les activités suivantes : le bornage de terrains, l'établissement et la signature de plans devant servir à une reconnaissance de limites, à une mutation, à un règlement de mitoyenneté, et à tout autre acte ou procès-verbal constituant une identification de propriété foncière. Mission principale : la délimitation des biens fonciers en réalisant les études et les travaux topographiques, il est seul à être compétent en la matière. Ordre des Géomètres-Experts : 40, avenue Hoche Paris Tel : Conseil CBRE CHAPITRE 2 LE CONSEIL IMMOBILIER ET VOUS Afin de voir aboutir votre projet dans les délais souhaités et ce dans les conditions optimales, il vous est donné la possibilité de faire appel à un professionnel de l immobilier. Ce professionnel, dans le cadre d un mandat, vous accompagnera et vous guidera tout au long de votre projet : de la recherche de votre local à la signature de l acte authentique. Sa connaissance du marché ainsi que sa connaissance juridique vous permettront de devenir acquéreur en toute sécurité et d accéder à un panel d offres. Sa responsabilité Il peut voir sa responsabilité professionnelle engagée sur l ensemble des travaux qu il effectue ou que ses collaborateurs effectuent. Ses obligations Souscrire une assurance de responsabilité. Un devoir de conseil auprès de son client. Exercer sa mission en toute impartialité et indépendance. Signer, dater et conserver les plans et documents afin de prouver qu ils ont bien été établis par un professionnel habilité. Tenu au secret professionnel. Sa rémunération Le montant des honoraires est fixé librement entre le géomètre expert et son client. LE DIAGNOSTIQUEUR TECHNIQUE L ordonnance n o du 8 juin 2005, réforme les dispositions législatives concernant les diagnostics techniques réalisés à l occasion d une vente d un bien immobilier. Le contrôleur technique ayant les compétences d agir (cf. arrêtés) a pour mission d effectuer les différents diagnostics nécessaires à une vente. Ils devront être tous regroupés dans un dossier unique nommé «dossier de diagnostics techniques» conformément à l article L du CCH. (cf. page 21 et suivantes) : Il est préférable de recueillir auprès de son notaire ou de l agent immobilier des informations sur le sérieux des professionnels. Conseil CBRE Contactez le géomètre expert préalablement à la commercialisation de votre bien, il vous remettra le certificat de la surface Carrez, vous obtiendra l affectation de votre bien et établira les plans de vos locaux. Conseil CBRE Il est préférable de recueillir auprès de son notaire ou de l agent immobilier des informations sur le sérieux des professionnels. LE MANDAT Le mandat est l acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir d accomplir, en son nom et pour son compte, un ou plusieurs actes juridiques tels que la vente, la location, l achat. Plusieurs types de mandats existent, parmi lesquels vous aurez la possibilité de choisir : Mandat exclusif Le futur acquéreur confie à une seule agence la mission de trouver le bien correspondant à ses critères. Mandat préférentiel C est un compromis entre un mandat exclusif et un mandat simple. Cela permet à l acquéreur de garder la possibilité de trouver lui-même un bien (hors autre agence) tout en confiant l exclusivité à une agence. Mandat co-exclusif L acquéreur a la possibilité de mandater un nombre réduit d agences. Ce type de mandat est régi selon les mêmes conventions qu un mandat simple. CBRE vous propose une solution simple : le mandat exclusif Mandat simple L acquéreur pourra confier sa recherche à plusieurs agences. - La durée doit obligatoirement être mentionnée et souvent comprise entre 3 mois et 1 an. - Les honoraires doivent être déterminés et/ou déterminables. État des risques d accessibilité au plomb (arrêté du 21 novembre 2006). État de présence ou d absence d amiante (arrêté du 21 novembre 2006). État parasitaire relatif à la présence de termites (arrêté du 30 octobre 2006). État des risques naturels et technologiques. Diagnostic des performances énergétiques (arrêté du 16 octobre 2006 annexe 2). De plus, le diagnostiqueur a l obligation de remettre à son client une attestation sur l honneur notifiant qu il est compétent en la matière et qu il possède les moyens nécessaires pour effectuer sa mission. (cf. Art L du CCH). Conseil CBRE Quand contacter le diagnostiqueur technique? Entre l avant-contrat et l acte de vente afin d éluder les conditions suspensives de droits

8 Chapitre 2 Renouvellement du mandat Passé le délai fixé dans le mandat, celui-ci sera renouvelable par tacite reconduction pour une durée égale sauf dénonciation par l une des parties par lettre recommandée avec AR au moins 15 jours avant l expiration de l une des périodes indiquées dans le mandat. La rémunération du mandataire Le mandant s engage [sauf convention particulière] à régler une commission conforme au barème suivant : Montant Jusqu à / hors droits Au delà de / hors droits Taux 7% HT (soit 8,37% TTC) 5% HT (soit 5,98% TTC) Cette commission sera payable au jour de la signature de l acte authentique. Les signataires du mandat doivent tous deux respecter leurs obligations Chapitre 2 LA MISSION DE L AGENT IMMOBILIER CBRE En tant que professionnel, CB Richard Ellis s engage à apporter à ses mandants des services de qualité à travers une mission complète : PHASE 1 Audit de l existant Définition de vos besoins PHASE 2 Détermination typologie et localisation de l immeuble Détermination surface cible Déroulement de la mission Exhaustivité du marché Mandataire Il s'engage à exécuter son mandat sans faute, avec assiduité et loyauté. Il s'engage à rendre compte de sa gestion auprès du mandant. Il s'engage à informer son mandant au fur et à mesure de l exécution de sa mission. Il engage sa responsabilité pour les fautes qu il commet durant l exécution du mandat. Il est tenu d'informer son client de tous les éléments d'information sur la faisabilité du projet et la réglementation qui l'entoure. Mandant Il s'engage à fournir au mandataire tous les renseignements qui s'avéreraient nécessaires. Il s'engage à aviser le mandataire dans les 48h au cas où il traiterait sans son intermédiaire, et s'interdit de traiter avec un client présenté par le mandataire. Il s'engage à rémunérer son mandataire selon les clauses du contrat. Il s'engage à indemniser son mandataire de toutes les dépenses liées à l'exécution du mandat. Il s'engage à remettre au mandataire une décharge lors de la clôture des comptes. Les mentions légales Le mandat est un contrat, réglementé par la loi Hoguet du 2/01/1970, il prévoit les obligations suivantes : Pré-sélection et visites des sites PHASE 3 Sélection des sites Présentation du marché (études) Proposition d offres Visites / Bilan des visites Cotation des immeubles Étude géomarketing Étude de logeabilité Budget travaux Études temps de transport Comparatif financier Comparatif technique Long list Short list Désignation des parties ayant les pouvoirs nécessaires. L agent immobilier doit être titulaire d une carte professionnelle délivrée par la Préfecture de Police. Description précise du bien faisant l objet de la vente : adresse et prix de vente. Description de la mission du mandataire et détail des obligations réciproques. Inscription de la durée du mandat, avec une date d expiration certaine. Rémunération de l agent immobilier, lorsque la vente est conclue définitivement. Le numéro d inscription doit figurer sur le mandat. Le mandat doit mentionner les informations suivantes : S il s agit d une société : Dénomination / Forme / Capital / Siège / N d identification SIREN / RCS suivi du nom de la ville du greffe où elle est immatriculée / Nom et qualité de son représentant. S il s agit d une personne physique : Nom / Prénom / Date et lieu de naissance / Domicile. PHASE 4 Assistance à la négociation avec les propriétaires Proposition de l offre au vendeur Analyse et assistance lors de la promesse de vente Suivi du respect de la réglementation Assistance juridique Signature de l acte authentique Acquisition 12 13

9 Chapitre 2 Chapitre 2 PHASE 1 AUDIT DE L EXISTANT DÉFINITION DE VOS BESOINS Le choix d une future localisation est un acte de gestion de la vie de l entreprise. Pour certaines sociétés les motivations liées à un transfert sont des choix stratégiques anticipés, pour d autres ils sont plus ou moins subis. Certains s attacheront à la valeur symbolique de l adresse, les fonctions d accueil des clients, la proximité des transports en commun, bref des critères fonctionnels ou tactiques que chacun hiérarchise. Avant d établir un cahier des charges permettant de déterminer la surface cible, il est primordial de connaître vos critères de recherche. Sur quels critères se porte votre choix? Image de marque Quel est le statut de l immeuble? Siège social, back office Quel type d immeuble? Moderne, ancien, hôtel particulier Organisation de travail Quel est mon degré de mobilité interne? / Quel type d organisation actuelle? A venir? Quels besoins spécifiques? Organisation de l espace Quel est mon besoin en terme de surface? / Part de l espace cloisonné actuel? A venir? Communication Quels sont mes besoins d image? / Quels sont mes besoins de notoriété? Où sont situés mes concurents? Commercial Où sont situés mes clients? / Part du personnel à proximité de mes clients? Social Où sont domiciliés mes collaborateurs? /Quel est le profil de mes collaborateurs? Quelles sont les infrastructures d accès? Prix d acquisition Fiscalité Prix d acquisition de bureaux à Paris et en Ile-de-France. Taxe Professionnelle / Taxe Foncière / Taxe sur les bureaux Déterminer la surface cible Afin de connaître les besoins en surface d une société, nous établissons généralement un ratio compris entre 10 et 20m 2 par collaborateur (superficie globale comprenant les circulations, poste de travail ). Pour des bureaux, nous utilisons les ratios suivants : Bureaux en open space : 10m 2 par poste de travail ; Bureaux mixtes (open space / cloisonné) : 15m 2 ; Bureaux cloisonnés : 20m 2 par collaborateur ; Bureaux avec petite table de réunion : 14 à 16m 2. PHASE 2 PRÉSÉLECTION ET VISITES DES SITES Après avoir défini vos critères de recherche, CBRE mettra à votre disposition différents outils et documents afin de répondre au mieux à notre mission. Études de marché Notre étude globale vous permettra d avoir une idée plus précise du marché actuel de la vente Utilisateurs à travers différentes analyses : Présentation du groupe Point marché Stock d offres Proposition d offres Nous disposons d une base de données complète répertoriant l intégralité des offres du marché. En effet, au-delà de vous présenter nos offres directes, nous serons à même de vous proposer également les offres confrères. Vous aurez par conséquent accès à toutes les offres présentes sur le marché. Valeur vénale moyenne Références transactions Offres significatives Notre étude sectorielle vous permettra d avoir une idée plus précise du marché dans le secteur où se porte votre choix : L offre disponible La demande exprimée Les transactions réalisées Les transactions significatives La valeur vénale Déroulement de la mission Après avoir défini vos besoins, nous établirons un retroplanning vous permettant d avoir une idée plus précise du temps de réalisation de votre projet, de l analyse de vos besoins à la signature de l acte authentique. Les visites Durant les visites nous mettrons à votre disposition un dossier commercial de chaque bien listant les caractéristiques (techniques, financières), les plans, les photos Par la suite, nous établirons un bilan spécifiant les avantages et les inconvénients de chacune des offres en fonction de vos critères. Phases Analyse des besoins Visites Sélection Négociation Phase de signatures Promesse de vente DIA / Conditions suspensives Acte authentique Mois 1 Mois 2 Mois 3 Mois 4 Mois 5 Mois 6 Mois 7 Mois

10 Chapitre 2 Chapitre 2 PHASE 3 SÉLECTION DES SITES Dès lors que vous aurez visité différents biens, nous établirons une «short list». En effet, CB Richard Ellis mettra à votre disposition un certain nombre d outils vous permettant de comparer les sites retenus afin de juger au mieux quel bien correspond à vos besoins. Ces différents outils sont les suivants : Cotation des immeubles Outil entièrement paramétrable qui prend en compte vos attentes et les caractéristiques des immeubles retenus Application d un coefficient de 1 à 3 (de souhaitable à obligatoire) à chacun de vos critères. Un classement objectif des immeubles. Une short list d immeubles se dégage sur laquelle il faut réaliser des comparatifs financiers et techniques. Étude de logeabilité Analyse des surfaces utiles / zoning Budget travaux Evaluation des coûts de l opération, en budgétant l ensemble de l opération d aménagement et de transfert. Études temps de transports Evaluer les contraintes de temps de transport à travers une carte de localisation de vos salariés, des comparaisons d accessibilité des différents sites et évaluation des conséquences d un déménagement sur les temps d accès de vos salariés et vos clients Étude de géomarketing Rationaliser votre choix d implantation Localisation de vos implantations, partenaires, clients, chiffre d affaires zones de chalandise Données économiques, socio-démographiques ou environnementales. Localisation par rapport à des secteurs d activités, des catégories socio-professionnelles Localisation de vos concurents Pôle d activité : emplois dans la commune/idf (en %) Comparatif financier Comparez les coûts après négociation Comparatif technique Comparez les équipements et prestations Banque - Finance Édition - Presse 16 17

11 Chapitre 2 PHASE 4 ASSISTANCE À LA NÉGOCIATION AVEC LES PROPRIÉTAIRES Proposition de l offre au vendeur Lorsque vous aurez trouvé le bien correspondant à vos besoins, vous devrez faire une offre que nous communiquerons par la suite au propriétaire afin que celui-ci l accepte ou non ; ou vous soumette une contreproposition. Cette lettre d intérêt énonce tous les grands points juridiques et financiers, à savoir : Désignation des biens Prix d acquisition Conditions suspensives Calendrier prévisionnel Durée de validité Coordonnées du Notaire Modèle de proposition d offre Cher Monsieur, Pour faire suite à nos différents échanges et à notre visite du, nous souhaitons par cette lettre vous confirmer les termes de la proposition de la (l acquéreur) d acquérir l immeuble sis, propriété de (le vendeur). Cette offre d acquisition est formulée aux conditions suivantes : DESIGNATION DES BIENS OBJETS DE L OFFRE L immeuble est composé d un bâtiment de bureaux pour une surface SHON d environ m 2 (en attente de validation par le propriétaire) ainsi que de emplacements de parkings. PRIX D ACQUISITION Le prix d acquisition est fixé à payable comptant le jour de la signature de l acte authentique de vente de l immeuble. L ensemble des frais, droits et émoluments de la vente, si elle se réalise, seront à la charge de PROPRIETE JOUISSANCE En cas d acceptation de l offre, nous nous engageons à signer une promesse synallagmatique de vente avant le portant sur l immeuble. Cette promesse de vente ne sera soumise à aucune condition suspensive, à l exception de celle La signature de la promesse de vente sera accompagnée du versement par l acquéreur d un dépôt de Ce dépôt sera remis entre les mains du notaire du vendeur qui en sera constitué séquestre. La vente, si elle se réalise, sera constatée par acte authentique. La signature de l acte de vente sera accompagnée du paiement du prix et des frais. DUREE DE VALIDITE DE L OFFRE Dans ce cadre nous vous remercions de transmettre cette proposition au VENDEUR et de convenir, dès que possible, avec lui d un rendez-vous chez notre notaire Maître La présente offre est valable jusqu au, à h. Passée cette date, elle deviendra caduque. Si les termes de cette lettre vous agréent, nous vous remercions de parapher chacune des pages et de signer la dernière. En espérant vivement que les termes de cette offre seront acceptés. Nous vous prions d agréer, cher Monsieur, l expression de nos sentiments distingués. Analyse et assistance lors de la promesse de vente Le propriétaire ayant accepté l offre, la signature de la promesse de vente s effectuera devant notaire. CB Richard Ellis vous assistera lors de cette étape. La rédaction d un tel acte peut se faire d un commun accord entre le vendeur et l acquéreur. Cependant face à son importance et aux conséquences qu une mauvaise rédaction pourrait entraîner, il est préférable de confier sa rédaction à un professionnel tel qu un notaire. Suivi du respect de la réglementation Dans sa mission de conseil, l agent immobilier sera à vos côtés pour vérifier avec le notaire que toutes les pièces indispensables (diagnostics techniques ) à la réalisation de la vente soient réunies. Assistance juridique Analyse des promesses de vente et insertion de clauses adéquates. Obligations liées à l environnement : amiante, sols pollués, termites, saturnisme, PCB Jurisprudence et autres Signature de l acte authentique Phase ultime dans votre projet d acquisition ; nous serons toujours présents et nous vous assisterons jusqu à ce que vous deveniez propriétaire. CHAPITRE 3 L AVANT-CONTRAT Après avoir effectué un certain nombre de visites, vous venez enfin de trouver le local correspondant à tous vos besoins. Cependant, avant de procéder à l'achat de votre local, vous devrez signer un avant-contrat. Ce contrat s établit entre le vendeur et l acquéreur, il permet de réserver le bien et d apporter le plus de précisions possibles sur le futur acte notarié de vente. Au moment de la signature de la promesse, l acquéreur potentiel devra verser au vendeur une indemnité d immobilisation (lors d une promesse unilatérale de vente) ou un acompte (lors d un compromis de vente) correspondant le plus souvent à 5 et 10 % du prix de vente. En cas de renonciation à l achat, cette somme sera, dans la plupart des cas, conservée par le vendeur à titre de dédommagement (en cas de promesse synallagmatique, si la renonciation intervient après réalisation des conditions, le vendeur sera susceptible de demander l exécution forcée de la vente). Lorsque toutes les conditions énoncées dans le contrat se réalisent, la vente pourra alors intervenir. LES DIFFÉRENTS AVANT-CONTRATS La promesse unilatérale de vente C est l acte par lequel un propriétaire s engage auprès d un potentiel acquéreur à lui vendre son bien pour un prix déterminé à l issue d une certaine période. L acquéreur dispose d un délai d option durant lequel il peut réfléchir sans être tenu d acquérir. L acquéreur potentiel devra verser au vendeur une indemnité d immobilisation comprise généralement entre 5 et 10 % du prix. La levée d option* aura pour conséquence la vente du bien. L indemnité d immobilisation sera alors directement imputée sur le prix de la vente. Si après la levée d option le propriétaire ne respecte pas son engagement, il peut y avoir lieu à exécution forcée. A défaut de la levée d option, le bénéficiaire perd l indemnité d immobilisation préalablement versée. La promesse unilatérale d achat C est un contrat par lequel un acquéreur s engage auprès du vendeur à lui acheter son bien dans un délai fixé et pour un prix déterminé. Dans la pratique, ce contrat est rarement utilisé. La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente, la plus courante La promesse synallagmatique* de vente est un engagement réciproque et simultané entre le vendeur et l acquéreur. Le vendeur promet donc de vendre à un acquéreur qui s engage à acheter le bien à un prix déterminé et dans un délai fixé. Cette promesse est généralement soumise à la réalisation de conditions suspensives. * cf lexique La rédaction d un avant-contrat permet également : de préciser les conditions exactes de la vente ; de réfléchir davantage avant de s engager définitivement ; de purger les différents droits de préemption* ; de remplir les conditions suspensives nécessaires à la vente ; au notaire de rassembler tous les éléments nécessaires à la vente. La rédaction d un avant-contrat peut se faire d un commun accord entre le vendeur et l acquéreur. Cependant, face à son importance et aux conséquences qu une mauvaise rédaction pourrait entraîner, il est préférable de faire appel à un notaire. En effet, un avantcontrat est un véritable contrat doté de tous ses attributs

12 Chapitre 3 Chapitre 3 LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE (OU COMPROMIS) EN DÉTAIL La promesse synallagmatique de vente est un engagement réciproque et simultané entre le vendeur et l acquéreur. Le vendeur promet donc de vendre tel bien à tel prix à un acquéreur qui s engage à acheter le bien dans un délai fixé. Le compromis vaut vente. Selon l article 1589 du code civil la promesse synallagmatique de vente «vaut vente», les parties se trouvent donc mutuellement engagées de procéder à la vente sous réserve de réalisation des conditions suspensives et résolutoires stipulées dans le contrat. Si l une des parties refuse d effectuer la vente alors que les conditions sont remplies : possibilité de demander l exécution forcée de la vente par jugement ainsi que des dommages et intérêts. Le contrat peut également stipuler le versement d un acompte* qui s imputera alors sur le prix de la vente. Si la vente ne se réalise pas, cette somme reviendra au vendeur en dédommagement sans préjudice de plus amples dommages et intérêts. Elle n est soumise à aucun formalisme hormis la signature des parties. Cependant si le compromis à été fait par acte authentique (devant un notaire) celui-ci doit être publié à la conservation des hypothèques (contrat opposable aux tiers). G À savoir : principales dispositions de la promesse synallagmatique de vente L identification du bien. L identification des parties. L identification du notaire. Le bornage des terrains. La situation du bien au regard des privilèges et hypothèques. * Date et modalités de l entrée en jouissance. Servitudes* et urbanisme. Énonciation des travaux en cours et à venir (si copropriété). Amiante. Lutte contre le saturnisme. Lutte contre les termites. Carnet d entretien et diagnostic technique de l immeuble. Les vices cachés et les vices apparents. Les impôts locaux et fonciers. Les conditions suspensives de la vente. Le droit de préemption d une collectivité publique. Les modalités de paiement. Le délai de régularisation de l acte authentique. Les clauses relatives à la rémunération de l intermédiaire. État des risques naturels et technologiques. La promesse synallagmatique exige la production d un certain nombre de documents relatifs à l environnement légal. Pour protéger l acquéreur et pour des raisons de santé publique, le vendeur est tenu de respecter certaines obligations légales. Par conséquent, le vendeur doit fournir des certificats, indispensables à la validation de la vente, relatifs à la présence ou à l absence de plomb, de termites L ENVIRONNEMENT LÉGAL * Plusieurs textes législatifs assurent la protection des acquéreurs. La réglementation sur l amiante Les propriétaires d immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent, lors de la vente du bien, établir un état mentionnant la présence ou non de matériaux ou produits contenant de l amiante. Le décret du 7 février 1996 définit les obligations des propriétaires d immeubles. Il leur impose : de rechercher la présence d amiante friable dans les flocages, calorifugeages et faux plafonds. Le cas échéant, des travaux de retrait ou de confinement devront étre exécutés dans des délais précis ; de repérer l amiante non friable dans les constructions et d établir un dossier technique amiante dont les principales dispositions seront annexées aux contrats de vente immobilière ; de procéder à des repérages approfondis avant toute démolition de l immeuble. Le document attestant de la recherche d amiante doit être remis au plus tard au moment de la cession, à défaut l acquéreur pourra agir en garantie de vices cachés. À qui incombe la responsabilité? Au propriétaire. À l employeur qui exposerait ses salariés à l amiante. Au conseiller immobilier qui n aurait pas alerté son mandant des obligations de ce dernier dans le domaine de l amiante. Au syndic de copropriété qui assume les responsabilités d un propriétaire d immeuble sur les parties communes. La loi sur le plomb Pour les biens construits avant le 1er janvier 1949 et immeubles affectés en tout ou partie à l habitation, la loi relative à la lutte contre la présence de plomb oblige le vendeur à : effectuer par l intermédiaire d un professionnel les recherches relatives à la présence de plomb dans les revêtements avant la mise en vente du bien et la signature de l avant-contrat ; annexer un état descriptif à tout document constatant une vente, quant à la présence ou non de plomb. Tout comme l état relatif à l amiante, le propriétaire a l obligation de remettre le document au plus tard au moment de la vente. La loi contre les termites Les propriétaires d immeubles bâtis situés dans une zone contaminée ou susceptible de l être ont l obligation de transmettre, au plus tard au moment de la vente, un état parasitaire attestant ou non la présence de termites. Lorsque dans une ou plusieurs communes des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral délimite les zones contaminées ou susceptibles de l être à court terme. Cet arrêté est affiché pendant trois mois dans les mairies des zones concernées. A qui faire appel pour ces 3 diagnostics? Le propriétaire doit faire appel à un contrôleur technique ou à un technicien de la construction (expert certifié) ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission. NB : L agent immobilier a la possibilité de vous mettre en relation avec ces prestataires. Conseil CBRE Sites à consulter : Un constat positif n empêche pas les parties de conclure la vente. La validité de l état n est pas limitée dans le temps. En cas de constat positif, le vendeur doit en informer le préfet qui pourra forcer le vendeur à effectuer les travaux nécessaires à la suppression du risque. L état doit avoir été établi depuis moins d un an. Si la zone dans laquelle se trouve l immeuble n est pas délimitée par arrété préfectoral, le vendeur non professionnel ayant effectué la vente peut se voir exonéré de la garantie de vices cachés constitués par la présence de termites. L état doit avoir été établi depuis moins de six mois. * cf lexique * cf lexique 20 21

13 Chapitre 3 État des risques naturels et technologiques Depuis le 1 er Juin 2006, le vendeur ou le bailleur d un bien immobilier a l obligation d annexer aux actes authentiques de vente et aux contrats de location un état des risques naturels et technologiques. A défaut, l acquéreur peut, à titre de sanction, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Cette obligation d information s applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le Préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis. Par conséquent le vendeur a l obligation de : établir un état des risques naturels et technologiques, au moins 6 mois avant la date de signature de la promesse de vente ou de l acte réalisant ou constatant la vente. Cet état mentionne la sismicité, les risques naturels (inondation, avalanche ) et les risques technologiques pris en compte dans les plans de prévention auxquels le bien est exposé. information sur un dommage consécutif à une catastrophe naturelle ou technologique : déclaration des sinistres ayant fait l objet d une reconnaissance de l état de catastrophes naturelles ou technologiques dès lors que l immeuble a donné lieu au versement d une indemnité au titre de la garantie nationale. Auprès de qui établir l état? Le vendeur devra consulter auprès de la mairie, en sous-préfecture ou à la DDE un dossier contenant toutes les informations relatives aux risques naturels et technologiques. Chapitre 3 La loi Carrez La loi Carrez* du 18 décembre 1996 concerne tous les biens immobiliers représentant un lot de copropriété. Elle oblige le vendeur à mentionner dans la promesse de vente ou dans l acte authentique la superficie de la partie privative du bien à vendre. Le calcul de la superficie s effectue en prenant compte «des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d une hauteur inférieure à 1,80 mètres.» A défaut, l acquéreur dispose d un délai d un mois à compter de la signature de l acte pour intenter une action en nullité. Dans ce cas présent, la vente pourra alors être annulée. Si la superficie mentionnée est inférieure d un vingtième (soit 5%) à celle existante, l acquéreur pourra dans un délai d un an à compter de la signature de l acte, réclamer une diminution du prix de vente proportionnelle aux m 2 déclarés en trop. A qui faire appel pour le métrage? Cette même loi précise que l acquéreur n est pas dans l obligation de se faire assister d un professionnel pour effectuer le mesurage, cependant il lui est fortement conseillé d y recourir afin d éviter les litiges. Diagnostic de performance énergétique Depuis le 1 er novembre 2006, il est obligatoire d effectuer, lors d une vente, un diagnostic de performance énergétique des biens. Celui-ci devra être joint à la promesse de vente, ou à défaut à l acte authentique. Ce diagnostic a pour objectif, à travers sa notation par étiquette, d évaluer les performances énergétiques du bien vendu afin de pouvoir améliorer si nécessaire la consommation énergétique du bâtiment. Cela permettra : de lutter contre le dérèglement climatique ; de réaliser de nombreuses économies liées à la diminution de la consommation énergétique. Les biens non concernés par le DPE : Les constructions provisoires prévues pour une durée d utilisation de moins de 2 ans. Les bâtiments dont la SHOB est inférieure à 50 m 2.. Les lieux à usage spécifique (monuments historiques, bâtiments classés, lieux de culte ). Les ventes en état futur d achèvement. Les biens situés dans les DOM-TOM. Les bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal. A qui faire appel pour établir le DPE? Le DPE doit être établi par un professionnel agréé «un diagnostiqueur» qui après avoir déterminé la performance énergétique du bâtiment donnera des recommandations et des préconisations afin d améliorer les performances en évaluant leur rentabilité. Il est important d établir un ordre de mission (mandat), cela permettra aux parties en présence de prendre connaissance de leurs obligations respectives. Conclusion : constitution d un dossier de diagnostic technique Dorénavant, tous les états, diagnostics, constats susvisés devront être regroupés dans un dossier global unique appelé «dossier de diagnostic technique». Son contenu variera en fonction de la nature du bien vendu et des obligations locales. L objectif d un tel dossier est de récapituler l ensemble des obligations relatives à l information et à la protection de l acquéreur. Celui-ci devra par conséquent contenir tous les diagnostics nécessaires à la conclusion d un acte de vente, il devra alors être annexé à la promesse de vente ou à défaut à l acte authentique de vente. Tous les documents, à l exception de l état des risques naturels et technologiques, devront être établis par un professionnel présentant des garanties de compétence et disposant d une organisation et des moyens appropriés fixés par décret

14 Chapitre 3 Chapitre 3 LES CONDITIONS SUSPENSIVES Lors de la rédaction de l avant-contrat, il est généralement spécifié que la vente ne pourra s effectuer que sous certaines conditions : les conditions suspensives. Ce sont des clauses contenues dans les avant-contrats permettant de suspendre l exécution du contrat. Elles impliquent la survenance d un évènement précis, futur et incertain, indépendant de la volonté des parties. Exemples de conditions suspensives : Obtention d un crédit / La revente d un précédent local / Obtention d un certificat d urbanisme / Autorisation de changement d affectation / Absence de préemption par un locataire ou la Commune Obtention du permis de construire L obtention du permis de construire est obligatoire pour les travaux d aménagement intérieur qui ont pour effet de changer la destination du bien. La condition suspensive d obtention du permis de construire suppose cependant que le projet de l acquéreur soit suffisamment défini pour permettre le dépôt de la demande dès la signature de l avant-contrat. DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN Le propriétaire DIA (Déclaration d Intention d Aliéner) Mairie DSF (Direction des Services Fiscaux) Titulaire du droit de préemption urbain Décision du titulaire du droit de préemption urbain Changement d affectation L ordonnance du 8 juin 2005 a permis une simplification des démarches d acquisition et sécurise l acheteur en simplifiant et ajustant la législation concernant le changement d affectation. Le changement d affectation de locaux peut être décidé librement par un propriétaire. Cependant il doit obtenir une autorisation administrative. Ainsi, il est en principe interdit d affecter des locaux d habitation à un usage professionnel ou commercial sans avoir obtenu une autorisation administrative préalable. cf. Fiche n o 3 Renonciation tacite (silence pendant deux mois) ou express Acceptation de la proposition Contre proposition Droit de préemption C est le droit pour la Commune d acheter en priorité un bien immobilier mis en vente dans le but d une opération d intérêt général. Il est possible de signer l avant-contrat sous la condition suspensive de non préemption de la commune. Le propriétaire d un bien doit notifier au bénéficiaire du droit de préemption (généralement une collectivité publique) son intention de vendre son immeuble ainsi que les conditions de la vente. Cette notification nommée déclaration d intention d aliéner (DIA) doit être établie et déposée en mairie par un notaire. Le propriétaire poursuit sa vente aux conditions initiales Accord sur la chose et sur le prix : la vente est formée entre le préempteur et le propriétaire Propriétaire Le préempteur propose un nouveau prix et manifeste sa volonté de saisir le juge de l expropriation. Le délai d instruction de la Commune est de deux mois à compter de la réception de la DIA : Si la Commune fait jouer son droit de préemption, la vente ne pourra pas se faire. La vente entre le vendeur et la Commune s effectuera alors dans les 3 mois qui suivent. En cas de non exercice du droit de préemption par la Commune, la condition suspensive est considérée comme réalisée, la vente pourra alors avoir lieu. En cas de proposition de la Commune d un autre prix que celui prévu, le propriétaire dispose de 2 mois pour accepter ou non l offre. S il n accepte pas l offre celui-ci doit accepter que le prix soit fixé par le juge de l expropriation. Le propriétaire renonce à la vente (ou reste silencieux pendant deux mois) Nécessité d une nouvelle DIA en cas de vente Le propriétaire maintient son offre initiale Le propriétaire accepte l offre du titulaire du DPU Si au cours des 2 mois le propriétaire ne répond pas à la proposition, la Commune peut alors dans un délai de 15 jours saisir ce même juge. A défaut, le propriétaire peut vendre le bien au prix et aux conditions mentionnées dans la DIA. Titulaire du DPU Saisine du juge de l expropriation (dans les 15 jours) Renonciation Droit purgé, la vente peut être réalisée aux conditions initiales (ni+, ni-) Vente Jugement fixant le prix de vente Acceptation ou silence pendant deux mois vente 2 mois Renonciation par le propriétaire Renonciation par le préempteur Nécessite une nouvelle DIA en cas de vente ultérieure. Le propriétaire peut aliéner librement son bien pendant 5 ans au prix fixé par la voie judiciaire (éventuellement indexé)

15 CHAPITRE 4 L ACTE AUTHENTIQUE Lorsque toutes les phases susvisées sont remplies, c'est-à-dire qu un avant-contrat à été établi et que les conditions suspensives sont réalisées, la signature de l acte de vente peut intervenir. La signature de l acte authentique qui concrétise la vente et le transfert de propriété. Cet acte doit être rédigé par un notaire. La signature d un tel acte ne peut s effectuer que si la ou les conditions suspensives prévues dans l avant-contrat sont réalisées. Il y a également une obligation de publicité foncière (auprès de la conservation des hypothèques), celle-ci permet d informer un changement de propriété mais également de rendre opposable aux tiers les droits réels immobiliers. Authenticité de l acte : L authenticité d un tel acte repose d abord sur le conseil et l explication du notaire. Celui-ci met en forme les volontés des parties, il constate la réalité de leur consentement. Le notaire assure la responsabilité de la rédaction. Afin que cet acte soit considéré comme étant valable, il est indispensable qu un certain formalisme soit respecté : Lors de la signature de l acte, la présence des deux parties et du notaire est indispensable, l'absence de ce dernier transformerait l'acte, en acte sous-seing privé. L acquéreur devra alors payer le solde du prix (prix convenu + frais, ) et le notaire lui remettra une attestation de propriété. Le titre de propriété ne sera remis à l acquéreur que quelques mois après. Le notaire doit être territorialement compétent. L acte doit être rédigé selon le formalisme imposé par la loi. 2 ÈME PARTIE FICHES TECHNIQUES FICHE 1 Frais engagés lors d une acquisition immobilière FICHE 2 L environnement légal FICHE 3 Changement d affectation des locaux : Ordonnance du 8 Juin 2005 FICHE 4 La redevance pour création de bureaux FICHE 5 Les droits d enregistrement FICHE 6 La TVA immobilière FICHE 7 La taxe annuelle sur les bureaux FICHE 8 La taxe foncière FICHE 9 La copropriété FICHE 10 Les coûts de construction et de rénovation FICHE 11 Les unités de mesure FICHE 12 Acquérir ses locaux professionnels et en devenir locataire via une SCI CAS PRATIQUES CAS 1 CAS 2 Comparatif financier locataire / propriétaire Coût financier d une acquisition de ses locaux professionnels via une SCI Les effets d un acte authentique : Date certaine : la rédaction de cet acte par le notaire rend sa date certaine, elle ne sera pas contestable. Force probante : l acte fait foi de son contenu. La preuve contraire ne peut être apportée sauf lors d une procédure complexe. Force exécutoire : lorsqu une partie n exécute pas ses obligations, la copie de l acte authentique permet de procéder à l exécution forcée, sans avoir recours à un jugement. 26

16 FICHE 1 FRAIS ENGAGÉS LORS D UNE ACQUISITION IMMOBILIÈRE Quels biens? Redevable Exigibilité Assiette T.V.A. Immeubles vendus neufs en état futur d'achèvement. 1ère vente d immeuble intervenant dans les 5 ans de leur achèvement. Acquéreur En général, date de l acte notarié de vente. Taux 19,6% En général, calculée sur le prix de vente. Nota : certaines rénovations lourdes d immeubles rendent leur vente assimilable à la vente d un immeuble neuf en matière de TVA. Taxe de publicité foncière Immeubles vendus neufs en état futur d'achèvement. 1ère vente d immeuble neuf ou lourdement rénové dans les 5 ans de leur achèvement. Acquéreur En général, date de l acte notarié. Taux 0,715 % dont droit départemental 0,6 % Frais d assiette et de recouvrement : 0,015 % (2,5 % sur le résultat du droit départemental) ; Taxe nouvelle perçue au profit de l Etat : 0,1 % (salaire du conservateur). Droits d'enregistrement Immeubles non assujettis à la TVA Acquéreur En général, date de l acte de vente. La promesse unilatérale de vente, les droits sont fixes soit 125. Taxés à 5,19% dont 3,6% pour le département ; 1,2% pour la commune, 0,20% pour l'état, 0,09% de prélèvement pour frais d assiette et 0,10% pour le salaire du conservateur. Les frais de notaire Emoluments Pour toutes acquisitions Acquéreur A la signature de l'acte de vente Environ 0,825 % hors TVA. Débours Pour toutes acquisitions Acquéreur A la signature de l'acte de vente Frais à payer à des tiers : salaire du conservateur des hypothèques, cadastre, géomètre, constitution de dossier Votre intermédiaire Honoraires Lorsque la vente s'effectue par un intermédiaire Acquéreur A la signature de l'acte de vente < HT ou Hdts = 7% HT > HT ou Hdts = 5% HT (soit 5,98% TTC) 28 29

17 FICHE 2 L ENVIRONNEMENT LÉGAL Différentes lois assurent la protection des acquéreurs. Un certain nombre d obligations pèse sur le vendeur. Objet Immeubles concernés Obligations Validité Amiante Plomb Termite A qui faire appel pour ces 3 diagnostics? Le propriétaire doit faire appel à un contrôleur technique ou à un technicien de la construction (expert certifié) ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission. Etat des risques naturels et technologiques Bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet Bâtiments construits avant 1949 et situés dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par le préfet. Bâtiments situés dans une zone contaminée délimitée par le préfet ou susceptible de l être. Bâtiments dans les communes situées dans une zone couverte aux risques par des plans de prévention dont la liste est arrêtée par le Préfet du département. Obligation des propriétaires d'immeubles de : - rechercher la présence d amiante friable dans les flocages, calorifugeages et faux plafonds. Le cas échéant, des travaux de retrait ou de confinement devront être exécutés dans des délais précis. - repérer l amiante non friable dans les constructions et établir un dossier technique amiante dont les principales dispositions seront annexées aux contrats de vente immobilière. - procéder à des repérages approfondis avant toute démolition de l immeuble. Le document attestant de la recherche d'amiante doit être remis au plus tard au moment de la cession. La loi relative à la lutte contre la présence de plomb oblige le vendeur à : - effectuer par l intermédiaire d un professionnel les recherches relatives à la présence de plomb dans les revêtements avant la mise en vente du bien et la signature de l avant-contrat. - annexer un état descriptif à tout document constatant une vente, quant à la présence ou non de plomb, cependant il reste préférable que l information soit communiquée également dans l avant-contrat. Obligation pour le vendeur d annexer aux documents de la vente un état parasitaire datant de moins de six mois. Illimitée Si constat positif : indéterminée (obligation d'effectuer des travaux) Si constat négatif : illimitée Obligations du vendeur : - Etablir un état des risques naturels et technologiques. Au moins 6 mois avant la date de signature de la promesse de vente ou de l acte réalisant ou constatant la vente. Cet état mentionne la sismicité, les risques naturels (inondation, avalanche ) et les risques technologiques pris en compte dans les plans de prévention auxquels le bien est exposé. - Obligation d information sur un dommage consécutif à une catastrophe naturelle ou technologique : déclaration des sinistres ayant fait l objet d une reconnaissance de l état de catastrophes naturelles ou technologiques dès lors que l immeuble a donné lieu au versement d une indemnité au titre de la garantie nationale. A qui faire appel pour établir l état? Le vendeur devra consulter auprès de la mairie, en sous-préfecture ou à la DDE un dossier contenant toutes les informations relatives aux risques naturels et technologiques. La loi Carrez Biens immobiliers représentant un lot de copropriété. Oblige le vendeur à mentionner dans la promesse de vente ou dans l acte authentique la surface du bien. - A défaut, l acquéreur dispose d un délai d un mois à compter de la signature de l acte pour intenter une action en nullité. Dans ce cas présent la vente pourra alors être annulée. - Si la superficie mentionnée est inférieure d un vingtième (soit 5%) à celle existante, l acquéreur pourra dans un délai d un an à compter de la signature de l acte, réclamer une diminution du prix de vente proportionnelle aux m 2 déclarés en trop. A qui faire appel pour le métrage? Cette même loi précise que l acquéreur n est pas dans l obligation de se faire assister d un professionnel pour effectuer le mesurage, cependant il lui est fortement conseillé d y recourir afin d éviter les litiges. Dans ce cas, le mesurage doit être effectué par un professionnel agréé. 6 mois 6 mois FICHE 3 CHANGEMENT D AFFECTATION DES LOCAUX - ORDONNANCE DU 8 JUIN 2005 L ordonnance réformant l article L a permis de simplifier le changement d affectation. En effet, avant cette réforme il était difficile d affecter à un autre usage les locaux à usage d habitation. Dorénavant le changement d usage des locaux d habitation est facilité. Ce changement reste soumis à une autorisation préalable. MODIFICATIONS APPORTÉES Le champ d application territorial Communes de plus de habitants. Ensemble des communes de la petite couronne parisienne. Ainsi que toutes les communes qui le souhaitent. Typologie Il n existe plus que deux usages : usage d habitation et locaux destinés à un autre usage. Cette modification permet aux locaux qui ne sont pas à usage d habitation d être utilisés à tout autre usage (commercial, professionnel ou administratif). Détermination de l usage Dorénavant pour connaître l usage d un local, il faut se référer à la réforme foncière de 1970, sans se préoccuper de son usage postérieur. Pour les locaux construits après 1970, ils sont réputés avoir l usage pour lequel le permis de construire a été autorisé. Permis de construire Lorsqu une demande de permis de construire ou de déclaration de travaux est effectuée en vue du changement d usage, cette demande vaut automatiquement demande de changement d usage. Procédure de changement d affectation Afin de pouvoir changer l usage d un local, il faut obtenir une autorisation préalable. Cette autorisation est de la compétence de l État. C est le préfet du département qui peut la délivrer après avoir obtenu l avis du maire. Ce changement d affectation peut être subordonné à une compensation : obligation de transformer en logement des locaux non affectés à cet usage. Les locaux de compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l objet du changement d usage. Ils doivent également être situés dans le même arrondissement. Les conditions de délivrance d une telle autorisation sont énoncées par arrêté préfectoral dans chaque département. EXONÉRATION DE COMPENSATION (POUR PARIS) : Lorsqu une personne exerce dans sa résidence principale une activité professionnelle, sauf si cette activité nécessite la réception de marchandises ou de clientèle. Lorsqu il s agit d un pétitionnaire public et/ou poursuivant une mission d intérêt général. Lorsque les locaux sont situés en rez-de-chaussée. Auprès de qui se renseigner pour connaître l affectation d un local? Se renseigner auprès du centre des impôts fonciers dont dépend le local. Apporter la référence du cadastre pour demander la fiche de l immeuble et remonter au 1 er Janvier 1970 afin de connaître quelle était l affectation à cette date. Où consulter : Paris Centre (1/2/3/4/9 et 10ème) 38, rue de la République Montreuil / Paris Nord (8/17 et 18ème) 38, rue de la République Montreuil / Paris Ouest (7/15 et 16ème) 6, rue Paganini Paris / Paris Est (11/12/19 et 20ème) 6, rue Paganini Paris / Paris Sud (5/6/13 et 14ème) 101, rue de Tolbiac Paris /

18 FICHE 4 LA REDEVANCE POUR CRÉATION DE BUREAUX Cette redevance est exigible en Ile-de-France (délimitation par décret) pour la création de locaux à usage de bureaux, de recherche et leurs annexes ou pour la transformation en bureaux de locaux précédemment affectés à un autre usage. L ASSIETTE DE LA REDEVANCE La redevance bureaux se calcule sur la surface utile de chaque niveau de l immeuble. Le tarif est fixé par décret, celui-ci varie en fonction de la localisation de l immeuble entre 61 et 244. On distingue trois zones de tarification en Ile-de-France : 61 /m 2 ; 152 /m 2 et 244 /m 2. Mais seulement deux taux sont appliqués à Paris en fonction de la localisation : Zone 1 correspondant aux arrondissements 1 / 2 / 3 / 4 / 6 / 7 / 8 / 9 / 14 / 15 / 16 / 17, le taux est de 244 /m 2 de construction Zone 2 correspondant aux arrondissements 5 / 10 / 11 / 12 / 13 / 18 / 19 / 20, le taux est de 61 /m 2 de construction. 244 /m 2 61 /m 2 FICHE 5 LES DROITS D ENREGISTREMENT L enregistrement d un acte de vente est une obligation, c est une formalité administrative permettant de constater l acte afin de lui donner date certaine. L acquéreur d un local de bureau sera alors redevable de cet impôt pour le transfert de propriété. Le droit d enregistrement s applique à tous les immeubles par nature (logements, locaux professionnels ou commerciaux, terrains, etc.), mais également aux droits qui peuvent y être rattachés (usufruit, nue-propriété ). Cette taxe devra être payée au moment où il y a accord sur le prix et la chose c est-à-dire au moment de la signature de l acte authentique ou au moment de la signature de la promesse de vente lorsqu il n y a pas de condition suspensive. Cependant les ventes soumises à la TVA telles que la vente en VEFA (vente en état futur d achèvement) ou encore la vente de terrains à bâtir ne sont pas soumises aux droits d enregistrement. LE MONTANT DU DROIT D ENREGISTREMENT Le taux d imposition en Ile-de-France et à Paris est de 5,19% 3,6% Département 1,2% Commune 0,20% Etat En règle générale le montant des droits d enregistrement est de 6,02%. Le pourcentage restant représente la rémunération de l officier notarial. 0,09% Prélèvement pour frais d assiette 0,10% Rémunération du conservateur NE SONT PAS ASSUJETTIS À LA REDEVANCE : Les bureaux faisant partie d un local principal d habitation. Les bureaux des professions libérales et d officiers ministériels. Les locaux utilisés par des associations reconnues d utilité publique. Les locaux affectés à un service public et appartenant à l État, aux collectivités publiques Les locaux sanitaires. Les locaux qui vont être construits en zone franche urbaine. Dans les locaux industriels, les locaux à usage de bureaux dépendants des locaux de production et les bureaux d une superficie inférieure à m 2 indépendants de production. Dans les magasins de vente et les entrepôts commerciaux, les locaux à usage de bureaux à concurrence de 5% de la superficie totale de l ensemble des locaux construits. Les garages

19 FICHE 6 LA TVA IMMOBILIÈRE La vente d un bien immobilier est généralement soumise à un droit d enregistrement. Cependant dans le cadre d un immeuble «neuf» ou lourdement rénové, la vente est soumise à la TVA immobilière. La TVA immobilière concerne les ventes portant sur des immeubles neufs ou lourdement rénovés : Non achevés (ventes dites en état futur d achèvement ou sur plan). 1ère vente dans les 5 ans de l achèvement. L ASSIETTE DE LA TAXE La TVA est calculée sur le prix de vente HT au taux normal de 19,6% (8,5% dans les DOM), sauf taux réduit de 5,5% lorsqu il s agit de logements sociaux (2,1% dans les DOM). Il incombe à la charge du vendeur de verser cette taxe aux impôts cependant la TVA est supportée par l acquéreur car il paye un prix TTC. L acquéreur doit quant à lui s acquitter de la taxe de publicité foncière au taux global de 0,715% sur le montant HT de la vente. EXONÉRATION Les biens achevés depuis moins de 5 ans et vendus pour la deuxième fois à un particulier durant cette période ne sont pas assujettis à la TVA immobilière. L acquéreur devra cependant payer les droits d enregistrement. La loi de finances rectificative pour 2005 a introduit à compter du 1er janvier 2006 une série de critères portant définition de ce qu il convient d entendre par travaux conduisant à la «production» d un immeuble neuf. Celle-ci redéfinit ainsi par voie légale la frontière entre TVA immobilière et droits d enregistrement pour les transactions portant sur les immeubles anciens devant faire l objet de travaux de rénovation. Les éléments définis sont les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations électriques et le système de chauffage. Ces éléments de second oeuvre doivent être affectés par au moins au 2/3 pour que les travaux effectués conduisent à la production d un immeuble neuf. FICHE 7 TAXE ANNUELLE SUR LES BUREAUX Cette taxe s applique à tous les locaux de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage se situant dans la région Ile-de-France. Elle est dûe par le propriétaire du local ou par la personne titulaire d un droit réel sur un local imposable. Le propriétaire devra lui-même déposer une déclaration, qui lui servira à calculer le montant de la taxe, auprès de sa trésorerie avant le 1er mars. LES EXONÉRATIONS SIGNIFICATIVES : Les locaux situés dans des zones franches ou de redynamisation urbaine. Les locaux appartenant aux seules fondations et associations reconnues d'utilité publique. Les locaux à usage de bureaux d une superficie inférieure à 100 m 2 *, les locaux commerciaux d une superficie inférieure à m 2 et les locaux de stockage d une superficie inférieure à m 2. Les locaux spécialement aménagés pour l'archivage administratif et pour l'exercice d'activités de recherche, ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel. * Pour le calcul de la superficie il faut tenir compte de tous les locaux de même nature situés à la même adresse ou en cas de pluralité d adresses, dans un même groupement topographique. LES BUREAUX SUPÉRIEURS À 100 M 2 La superficie à retenir pour l imposition s entend de la superficie réelle des locaux imposables, mesurée au sol, entre murs et séparations, arrondie au m 2 inférieur. 1 ère circonscription LA TVA SUR MARGE Dans le cas où vous achèteriez vos bureaux à un marchand de biens, celui-ci peut souhaiter vous refacturer sa TVA sur marge. Ainsi si la TVA sur marge est mise à la charge de l acquéreur : La TVA sur marge est une charge augmentative du prix et donc de l assiette des droits d enregistrement payés par l acquéreur. Récupération de la TVA sur marge acquittée par l acquéreur : Si l acquéreur est un marchand de biens, conformément à l article 231 ann II CGI, cette TVA n est pas déductible. Si l acquéreur est un professionnel qui entend utiliser le bien immobilier pour des opérations passibles de la TVA (location en TVA) : il peut récupérer la TVA sur marge facturée par le marchand de biens. Cependant pour pouvoir être récupérable la TVA doit apparaître distinctement dans l acte notarié (contrainte pour le marchand de biens de dévoiler sa marge brute à l acquéreur). La TVA immobilière ou la TVA sur marge sera déductible pour l acquéreur en fonction de son coefficient de déduction. Exemple : si 100% du loyer est soumis à TVA, alors 100% de la TVA ouvrira droit à déduction. normal réduit 11,30 5,60 2 ème circonscription 6,70 4,00 3 ème circonscription 3,20 2,90 Dans chaque circonscription, ce tarif est réduit pour les locaux possédés par l État, les collectivités territoriales, les organismes professionnels ainsi que les associations ou organismes privés sans but lucratif à caractère sanitaire, social, éducatif, sportif ou culturel et dans lesquels ils exercent leur activité

20 FICHE 8 LA TAXE FONCIÈRE L impôt foncier est un impôt versé chaque année à la commune ou à un canton par les personnes physiques et/ou morales, propriétaires ou usufruitiers d un immeuble au 1 er Janvier de l année d imposition. C est un impôt réel qui ne tient pas compte de la capacité économique du contribuable, il est dû par tous les propriétaires d un bien immobilier au 1 er janvier de chaque année. LE CALCUL DE L IMPÔT Le montant de l impôt se calcule en multipliant la base d imposition par le taux fixé par les collectivités locales. La base d imposition est constituée par le revenu cadastral, celui-ci se calcule en prenant la valeur locative du bien, revalorisée et actualisée, et en y ajoutant un abattement forfaitaire de 50% afin de tenir compte des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation. Nb : La valeur locative des propriétés bâties a été déterminée par la réforme foncière de LE TAUX DE L IMPÔT À PARIS se décompose en 3 éléments Le taux communal (qui revient à la ville de Paris) = 7,11% Le taux régional (qui revient à l Ile-de-France) = 0,867% Les frais de gestion de la fiscalité directe locale = 8% L EXONÉRATION TEMPORAIRE Exonération de deux ans sur les constructions nouvelles, reconstructions ou additions de construction pour l'ensemble des locaux (exonération totale sur les immeubles à usage d habitation et partielle pour les immeubles à usage professionnel). Cette exonération s applique à partir du 1 er janvier qui suit la fin des travaux dès lors qu ils sont considérés achevés. En cas de changement affectant les propriétés, il est possible de procéder à une mise à jour des évaluations. Ces changements peuvent être de 5 catégories : Constructions nouvelles. Changement de consistances (travaux modifiant la superficie, démolition ). Changement d affectation. Changement de caractéristiques physiques (rénovation, équipements nouveaux ). Changements d environnement. Conseil CBRE Si la vente s effectue après le 1 er janvier, le redevable de la taxe foncière est la personne qui était propriétaire à cette date. Cependant, il peut être prévu dans l acte authentique un partage de cet impôt entre le vendeur et l acquéreur. FICHE 9 LA COPROPRIÉTÉ Le statut de la copropriété (régi par la loi du 10 juillet 1965 complétée par le décret du 17 mars 1967) s applique à tous les immeubles collectifs comprenant plusieurs lots appartenant à des personnes différentes. Être copropriétaire signifie être propriétaire de parties privatives et de parties communes. Cela signifie également de : Faire partie d un syndicat de copropriété. Avoir des droits et obligations sur le lot acheté. Adhérer à un règlement de copropriété. Droits des copropriétaires User et jouir librement des parties privatives*. User librement des parties communes*. Sans porter atteinte ni à la destination de l immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires. LES ORGANES D UNE COPROPRIÉTÉ Obligations des copropriétaires Syndicat des copropriétaires L ensemble des copropriétaires est réuni en un syndicat. Il a pour objet la conservation et l entretien de l immeuble ainsi que l administration des parties communes. Toutes ses décisions sont prises par les copropriétaires lors d une assemblée générale. Ce syndicat existe dès lors qu un immeuble est divisé en lots appartenant au moins à 2 personnes différentes. Respecter le règlement de copropriété. Contribuer aux charges afférentes à chaque lot ainsi qu à celles des parties communes. Syndic de copropriété (désigné par l assemblée des copropriétaires) C est le représentant permanent de la copropriété, il en est l organe exécutif : il réalise toutes les décisions prises en assemblée générale et a le devoir de faire respecter le règlement de copropriété. Ses missions sont diverses : il administre et gère la copropriété ; il doit tenir la comptabilité et établir le budget ; il est le représentant légal de la copropriété dans tous les actes civils et en justice. Conseil syndical Les membres du conseil syndical (élus par l assemblée générale), sont les interlocuteurs privilégiés du syndic. Il a pour mission de contrôler la gestion et donner son avis au syndic. Le règlement de copropriété C est le document fondamental de toute copropriété. Il détermine la destination de l immeuble, les parties privatives et les parties communes (état descriptif de divisions qui déterminera la contribution de chaque copropriétaires aux charges), il complète également les dispositions légales et réglementaires fixant les règles de fonctionnement des différents organes du syndicat. Le règlement de copropriété est un contrat dont les dispositions s imposent à tous les copropriétaires, qui en cas de non respect peuvent voir leur responsabilité engagée. * cf. lexique 36 37

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