ADIL / AGENCE DEPARTEMENTALE D INFORMATION SUR LE LOGEMENT

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1 ADIL / AGENCE DEPARTEMENTALE D INFORMATION SUR LE LOGEMENT Les loyers du parc locatif privé en Ille-et-Vilaine Lettre 2007 Zoom sur le parc locatif privé L Ille-et-Vilaine compte ménages locataires du parc privé en % des ménages locataires résident ainsi dans le parc locatif privé et, globalement, 23.4% de l ensemble des ménages répertoriés sur le département. Ce parc est avant tout représenté dans les intercommunalités urbanisées de Rennes Métropole (49182 unités), Saint-Malo Agglomération (7134) ou Vitré Communauté (5405). Mais il revêt une importante particulière sur de nombreux secteurs, en particulier les territoires ruraux, où il accueille souvent de 19 à 21% des ménages. Source : Ministère de l Equipement, Filocom 2005 d après la DGI ; *EPLS 2005 Nombre de ménages en 2005 Variation Ménages Locataires du parc privé % Ménages Locataires du parc social* % Ménages Propriétaires Occupants % TOTAL % L offre a fortement progressé ces dernières années (+7.7% entre 1999 et 2005), à l image de la tendance nationale (+7.5%). Si les autres statuts d occupation ont connu un développement plus important, les incitations fiscales et l essor du système productif ont joué de concert pour impulser la construction de nouvelles unités en locatif privé et répondre à la demande croissante des ménages. La mobilité résidentielle en a été largement favorisée. 70% des ménages locataires du parc privé dénombrés en 2005 ont emménagé depuis moins de 3 ans. Cette mobilité dépasse de loin celle qui est enregistrée dans le locatif social (45.2%). L importance du tissu universitaire et des locations étudiantes expliquent pour partie le turn-over enregistré ces dernières années ; mais la construction neuve a également eu un impact certain et favorisé les changements résidentiels. Ainsi, quel que soit le secteur du département, la durée ne de location dans le parc privé est aujourd hui de deux ans, deux ans et demi. Part des ménages ayant emménagé entre 2003 et ,6% 25,6% Propriétaires occupants 45,2% 42,1% 38,2% 37,1% Si la construction neuve a dopé le marché locatif, 61% des locataires du parc privé résident dans des logements datant d avant Pour comparaison, 46% des locataires du parc social résident dans un logement construit avant 1975 ; 55% des propriétaires occupants. La question de l amélioration du parc locatif et de sa mise aux normes, en particulier énergétiques, doit ainsi être posée. Cette problématique paraît d autant plus importante à prendre en compte que les revenus des ménages locataires du parc privé restent en ne limités. ADIL35 22 rue Poullain Duparc RENNES Tél Fax Page 1 70,1% 60,8% Locataires du parc privé Ille-et-Vilaine Locataires du parc social France Tous ménages source: Ministère de l'equipement Filocom d'après la DGI

2 Le parc locatif privé loge des petits ménages jeunes, disposant de moins de euros de revenus nets annuels. A l échelle du département, la taille des ménages locataires du parc privé apparaît nettement plus limitée que celle des ménages locataires du parc social ou propriétaires. Les familles sont plus rarement constituées car la Source : Ministère de l Equipement, Filocom 2005 d après la DGI Age Taille du ménage Revenus nets annuels Ménages Locataires du parc privé Ménages Locataires du parc social* Ménages Propriétaires Occupants TOUS MENAGES personne de référence est jeune (33 ans en ne). Le revenu net du ménage s en trouve ainsi souvent limité à une source de revenus. C est le cas en particulier dans les tissus urbains. Dans les secteurs ruraux (Louvigné Communauté, Communauté de Communes du Canton de Pipriac..), les ménages ont des revenus comparables à la ne mais souvent composés de 2 personnes. Dans les intercommunalités périurbaines (Val d Ille, Pays de Châteaugiron, Communauté de Communes de Guichen..), les ménages, composés de deux personnes ou plus, présentent des revenus supérieurs à la ne ( euros). Les tendances du marché Evolution des loyers en Ille-et-Vilaine Le parc locatif privé est affecté par des hausses de loyer plus modérées en 2006 que les années précédentes. A l échelle du département, le loyer d un appartement T2 enregistre une hausse de 2.4% entre janvier 2006 et janvier 2007 (à 433 euros). Le loyer d une maison T4 connaît également une variation modérée de 1.9% (à 647 euros). Ces évolutions restent ainsi limitées à l indice de référence des loyers.de fait, les professionnels interrogés sur les différents secteurs du département se refusent depuis l été 2006 à pratiquer des hausses de loyer supérieures à l IRL, y compris au moment de la relocation. Plusieurs facteurs les conduisent à maintenir le niveau des loyers voire à le baisser : L introduction sur le marché de nouveaux logements locatifs est l élément le plus prégnant. Le marché semble en effet devoir «digérer l afflux» (Saint-Méen-le-Grand), «absorber le neuf» (Montauban) et se réguler (Bain de Bretagne) depuis l arrivée parfois massive d une offre en logements neufs. La demande a «l embarras du choix» sur certains secteurs (Vitré) et pour certains types de biens (petites surfaces sur Combourg). Cette dérégulation n est pas liée uniquement à l entrée sur le marché de logements locatifs privés. La construction sociale, qui peut accueillir des ménages jusqu alors logés dans le parc privé, participe également de ce processus (cas cité sur Vitré). Aujourd hui, les locataires potentiels négocient (Montfort-sur-Meu). Cela affecte directement les logements les plus anciens, que l offre nouvelle tend à déprécier et qui sont moins demandés (Saint-Malo). Face à cet aspect, un deuxième élément doit cependant être pris en compte. Les capacités budgétaires des ménages paraissent en effet ne pas pouvoir s accommoder de hausses de loyers importantes. A Dinard, où l offre nouvelle a été absorbée, les bailleurs baissent rarement les loyers mais ne les augmentent pas de façon importante. A Saint-Malo, l ancienne indexation s est avérée «trop forte» et le marché semble confronté au «ralentissement de la demande» ou à son report vers des communes environnantes, telles Saint-Méloir des Ondes et Châteauneuf d Ille-et-Vilaine. Les communes présentant des loyers moins élevés présentent un attrait. Une clientèle à la recherche de biens moins chers s affirme ainsi à Redon ou Maure de Bretagne. A Montfort-sur-Meu, «les loyers trop élevés de beaucoup d immeubles ne correspondent pas à la demande» locale, sauf à celle des Rennais. La problématique du montant des loyers est souvent abordée sur le département. Elle peut devenir complexe pour les professionnels, lorsqu il s agit d assurer le prix de revient promis aux investisseurs (Pleurtuit ; Saint-Méen le Grand). Enfin, ces deux facteurs de fixation des loyers doivent être mis en parallèle avec l intérêt porté par nombre de ménages à l accession à la propriété. Le marché de la location est parfois jugé «difficile» devant un surcroît d offre et une faible demande, sur des territoires où «les gens achètent davantage» (Fougères). ADIL35 22 rue Poullain Duparc RENNES Tél Fax Page 2

3 Les références des loyers des appartements T2 et des maisons T4 que nous avons collectées auprès des professionnels du département ou de propriétaires bailleurs illustrent bien la tendance du marché. Elles permettent de dégager à la fois les niveaux de loyers et leur évolution, par secteur géographique. Au 1 er janvier 2007, le loyer d un appartement T2 atteint en ne 433 euros sur le département d Ille-et- Vilaine. Une hausse de 2.4% est enregistrée sur un an, ce qui reste modéré et conforme à l évolution de l indice de référence des loyers. La progression est particulièrement contenue au sein des villes de Dinard (+1.1%), Fougères (+1.7%) ou Redon (+1.1%). La tendance est à la baisse à Vitré (-0.3%). L augmentation des loyers apparaît plus nette au sein de Saint-Malo (+3.2%) et Saint-Malo Agglomération (+3.9%), mais aussi sur les territoires ruraux de l ouest (+3.4%) et du sud du département (+3.8%), où les loyers des T2 sont les plus bas. Loyer Territoires d Appartement T2 Loyer de relocation Tous locataires Rennes CA Rennes Métropole (hors Rennes) ème couronne nord ème couronne sud ème couronne ouest ème couronne est Dinard Saint-Malo CA Saint-Malo Agglomération Pays de Saint-Malo Vitré Pays de Vitré Fougères Pays de Fougères Redon Communes rurales du Sud Communes rurales de l Ouest On distinguera en effet les loyers s pratiqués au sein de Rennes (463 euros), Rennes Métropole hors Rennes (449) ou Saint-Malo (444) ; les loyers de la seconde couronne rennaise ( ) ou de la ville de Vitré (374) ; les niveaux enregistrés à l ouest du Pays de Brocéliande (367), en Pays de Vitré (365), puis au sein de Fougères (335), sur les territoires ruraux du sud du département (345) ou du Pays de fougères (242). Cette différenciation apparaît également au regard des charges, qui atteignent en ne euros. Le loyer d une maison T4 est de 647 euros à l échelle du département et pour l ensemble des locataires. Il apparaît plus élevé au sein de la métropole rennaise (722 euros), du pôle de Dinard (716) et de Saint- Malo Agglomération (682), puis sur la seconde couronne de Rennes ( ), au sein du Pays de Saint-Malo (579) et de Vitré Communauté (577). Le loyer est plus modéré en Pays de Fougères (520) et Pays de Vitré (527). Ces évolutions s accompagnent de progressions soutenues en Pays de Saint-Malo (+4.2%), au sud et à l est de la seconde couronne rennaise (+4.2 et +5.7%), où une demande en location de maison T4 s affirme. Mais l arrivée sur le marché de maisons neuves concourt à ce que les augmentations de loyers s opèrent le plus souvent dans les limites de l IRL, voire bien en deçà comme au sein du pôle de Dinard (+1.2%) ou à Rennes Métropole ADIL35 22 rue Poullain Duparc RENNES Tél Fax Page 3

4 (+1.4%) ; les loyers sont à la baisse au sein de Vitré Communauté (-2.6%). Précisions méthodologiques : Les territoires de référence des appartements T2 et des maisons T4 ne sont pas identiques, les premiers étant avant tout localisés dans les centres, les secondes dans les couronnes périurbaines et rurales. Les nes de loyers constatés ont ainsi été établies selon un découpage différent, distinguant les centres puis l agglomération ou le pays dans le cas des appartements ; il prend en compte les agglomérations dans leur ensemble dans le cas des maisons. Un éclairage sur les loyers proposés par les professionnels est apporté dans les grilles de loyer suivantes, pour l ensemble des biens immobiliers situés dans les principales villes du département. Ces données, aux dires d expert, ont une valeur indicative. Territoires Loyer d une Maison T4 au 01/01/07 Loyer de relocation CA Rennes Métropole ème couronne nord ème couronne sud ème couronne ouest ème couronne est Pôle de Dinard CA Saint-Malo Agglomération Pays de Saint-Malo CA Vitré Communauté Pays de Vitré CC Fougères Communauté Pays de Fougères CC Pays de Redon Communes rurales du Sud Communes rurales de l Ouest Tous locataires Evolution des loyers au sein de l agglomération rennaise Au sein de Rennes Métropole, la hausse des loyers a atteint globalement 2.1% entre le 1 er janvier 2006 et 1 er janvier Elle s ordonnait autour de 4% l année précédente. L introduction de l Indice de Référence des Loyers (IRL) le 1 er janvier 2006, en lieu et place de l Indice du Coût de la Construction (ICC), a conduit à ce que l évolution des loyers soit plus modérée. Mais il faut également souligner la Modalités de revalorisation des loyers au cours de l'année 2006 selon la mobilité des locataires au sein de Rennes Métropole prudence des bailleurs. Au regard des Relocation 12,6% 16,5% 28,4% 8,4% 34,1% modalités de revalorisation des loyers, il apparaît en Locataire stable 22,9% 32,7% 35,9% 8,1% effet que 12.6% des logements reloués 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% au cours de l année 2006 Baisse Identique <IRL égal à IRL >IRL ont connu une baisse de loyer ; dans 16.5% des cas, le loyer est demeuré inchangé ; dans 28.4% des cas, l augmentation s est opérée en deçà de l IRL. Au final, seuls 42.5% des logements reloués au cours de l année 2006 ont connu une hausse de loyer égale ou supérieure à l IRL. On note une tendance comparable pour les logements n ayant pas connu de changement de locataire en 2006, puisque seuls 44% des logements ont connu une augmentation de loyer égale ou supérieure à l IRL. La tendance est bien à une progression plus modérée des loyers. En ne, les hausses à la relocation des logements se sont ainsi maintenues à 2.3% en 2006, alors qu elles atteignaient 4.7% en On notera cependant qu elles ont été supérieures à la hausse de l ensemble des loyers (2.1%). Au regard des loyers s au m², l écart du loyer de marché aux loyers de l ensemble des locataires s accentue donc sur un an, la différence passant de 5.1% en 2005 à 8.5% en 2006 (cf. grilles des loyers ci-après). ADIL35 22 rue Poullain Duparc RENNES Tél Fax Page 4

5 Loyers de marché de l agglomération rennaise au 01/01/2007 Source ADIL35 - OLAP : l ADIL35 réalise chaque année l enquête Loyers de l agglomération rennaise pour le compte du Ministère du Logement, sous l égide de l Observatoire des Loyers de l Agglomération Parisienne (OLAP). Nous présentons ici les loyers s des logements reloués au cours de l année 2006, hors charges ; puis page suivante les loyers de s de l ensemble des logements enquêtés, selon un découpage identique. RENNES METROPOLE HORS RENNES Loyer au m² RENNES Loyer au m² LOYERS RENNAIS PAR ZONE QUARTIER CENTRE T1 T2 T3 T4 T Loyer au m² QUARTIER THABOR T1 T2 T3 T4 T Loyer au m² ARSENAL REDON BOURG L EVEQUE LA TOUCHE NORD SAINT-MARTIN T1 T2 T3 T4 T Loyer au m² MAUREPAS PATTON JEANNE D ARC LES LONGCHAMPS BEAULIEU PLAINE DE BAUD T1 T2 T3 T4 T Loyer au m² VERN POTERIE SAINTE-THERESE VILLENEUVE LA MADELEINE T1 T2 T3 T4 T Loyer au m² CLEUNAY LA PREVALAYE LORIENT ST BRIEUC VILLEJEAN T1 T2 T3 T4 T Loyer au m² LE LANDREL THORIGNE STE ELISABETH BREQUIGNY LES CHALAIS LES CHAMPS MANCEAUX T1 T2 T3 T4 T Loyer au m² ADIL35 22 rue Poullain Duparc RENNES Tél Fax Page 5

6 Loyers de l ensemble des locataires de l agglomération rennaise au 01/01/2007 RENNES METROPOLE HORS RENNES Loyer au m² RENNES Loyer au m² LOYERS RENNAIS PAR ZONE QUARTIER CENTRE T1 T2 T3 T4 T5 et Loyer au m² QUARTIER THABOR T1 T2 T3 T4 T5 et + T2 T3 T4 T5 et Loyer au m² ARSENAL REDON BOURG L EVEQUE LA TOUCHE NORD SAINT- T1 T2 T3 T4 T5 et + T2 T3 T4 T5 et + MARTIN Loyer au m² MAUREPAS PATTON JEANNE D ARC LES LONGCHAMPS BEAULIEU PLAINE DE T1 T2 T3 T4 T5 et + T2 T3 T4 T5 et + BAUD Loyer au m² VERN POTERIE SAINTE THERESE VILLENEUVE LA MADELEINE T1 T2 T3 T4 T5 et + T2 T3 T4 T5 et Loyer au m² CLEUNAY LA PREVALAYE LORIENT SAINT-BRIEUC VILLEJEAN T1 T2 T3 T4 T5 et Loyer au m² LE LANDREL THORIGNE SAINTE- ELISABETH BREQUIGNY LES CHALAIS LES CHAMPS MANCEAUX T1 T2 T3 T4 T5 et Loyer au m² ADIL35 22 rue Poullain Duparc RENNES Tél Fax Page 6

7 Loyers de marché de communes d Ille-et-Vilaine au 01/04/2007 Source «à dire d expert» : 46 professionnels d agences immobilières et d études notariales ont été interrogés en avril 2007 sur les loyers pratiqués sur leur marché. Des fourchettes ont ainsi été établies, permettant de cerner le loyer hors charges demandé dans différentes communes d Ille-et-Vilaine, selon le standing du logement, son environnement, son caractère plus ou moins récent. Secteur Nord (Pays de Saint-Malo, Pays de Fougères) DINARD PLEURTUIT SAINT-MALO DOL DE BRETAGNE COMBOURG FOUGERES > Secteur Ouest (Pays de Brocéliande) MONTFORT SUR MEU SAINT-MEEN LE GRAND PLELAN LE GRAND ADIL35 22 rue Poullain Duparc RENNES Tél Fax Page 7

8 Secteur Est (Pays de Vitré) VITRE RETIERS Secteur Sud (Pays des Vallons de Vilaine, Pays de Redon et de Vilaine) BAIN DE BRETAGNE GUICHEN REDON Secteur Centre (Pays de Rennes) LIFFRE BETTON MORDELLES BRUZ Cette note a été réalisée grâce à la collaboration de la Chambre Départementale des Notaires d Ille-et-Vilaine, de nombreuses études notariales implantées sur le département, des administrateurs de biens du réseau de la FNAIM et de plusieurs agences immobilières d Ille-et-Vilaine. Nous remercions sincèrement l ensemble de ces professionnels pour le temps qu ils nous ont consacré et les questionnaires qu ils ont bien voulu remplir. Nos remerciements vont également aux propriétaires bailleurs et locataires pour leur participation. ADIL35 22 rue Poullain Duparc RENNES Tél Fax Page 8