la plus grande qualité de vie au m 2 Rapport annuel 2001

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1 la plus grande qualité de vie au m 2 Rapport annuel 2001

2 acquérir<tour Ariane > rue Cambon > Carré Sénart > Carrousel du Louvre > 7 place du Chancelier Adenauer > Cité Europe > Cité du Retiro > Espace Champerret >bâtir< Cnit > Cœur Défense > 23 boulevard de Courcelles > 70 boulevard de Courcelles > Espace 21 - Les Villages > Euralille > Tour Europe > Le Forum des Halles >aménager< Galerie Gaité-Montparnasse > avenue Charles-de-Gaulle - Neuilly > 168 avenue Charles-de-Gaulle - Neuilly > 42 avenue d Iéna >rénover<44-46 rue de Lisbonne > 52 rue de Lisbonne >louer<5 boulevard Malesherbes > 189 boulevard Malesherbes > Mériadeck-Bordeaux > Hôtel Méridien-Montparnasse > 23 bis -29 avenue de Messine/Murat/Monceau > Immeuble Michelet-Galilée >accueillir< 16 rue de Monceau > 50 avenue Montaigne > Nice Etoile >servir<palais du Hanovre > Paris Expo-Porte de Versailles >gérer< Place d Arc - Orléans > Printemps de l Homme > Quai Ouest > Les Quatre Temps > 108 rue de Richelieu > Rosny 2 > 1 rue Saint-Georges > rue Saint-Georges >valoriser< 137 rue du Faubourg Saint-Honoré > Strasbourg-Etoile >céder< 40 ter avenue de Suffren > La Toison d Or - Dijon > Centre d affaires Tolbiac Masséna > Ulis 2 > Vélizy 2 > 67 avenue de Wagram > 41 rue Ybry > 2 Les chiffres clés 4 Le message du Président 6 Pôle bureaux 10 Pôle centres commerciaux 14 Pôle congrès-expositions 18 Patrimoine 22 Rapport de gestion 41 Comptes consolidés 71 Comptes sociaux 76 Renseignements juridiques 89 Bourse et actionnariat

3 PROFIL Unibail est le premier propriétaire français d immobilier commercial Propriétaire d un patrimoine évalué à 7,3 milliards d euros, Unibail est une société foncière active sur trois segments majeurs de l immobilier commercial: les immeubles de bureaux, les centres commerciaux et les espaces de congrès-expositions. Unibail est leader en France dans chacun de ces métiers. Une stratégie claire Le Groupe a choisi de se spécialiser sur des produits immobiliers qui ont un très fort positionnement sur leur marché, en raison de leur taille, de leur performance technologique, de leur emplacement ou de leur notoriété. Une vocation de création de valeur Unibail cherche sans cesse à maximiser, au profit de ses actionnaires, le retour sur investissement à travers la qualité de la gestion et de l exploitation, une politique active d acquisition et de cession, la maîtrise de grandes opérations de développement ou de rénovation. Un groupe indépendant Unibail dispose du plus large flottant parmi les foncières cotées d Europe Continentale. Membre du SBF 120 et de l Euronext 100, sa capitalisation boursière, à fin 2001, était supérieure à 2,6 milliards d euros. Unibail est notée A- par l agence Standard & Poor s. Le présent document de référence a été déposé auprès de la Commission des Opérations de Bourse le 18 mars 2002, conformément au règlement n / n Il pourra être utilisé à l'appui d'une opération financière s'il est complété par une note d'opération visée par la Commission des Opérations de Bourse. 1

4 LES CHIFFRES-CLÉS 2001 : nouvelle année de création de valeur Le cash flow courant avant impôt par action et l Actif Net Réévalué par action font partie des indicateurs économiques retenus comme critères de performance par la Société. La croissance de l Actif Net Réévalué par action, augmentée du dividende annuel, reflète la création de valeur générée par la Societé, soit en 2001, 19 % pour les actionnaires personnes morales qui bénéficient d un avoir fiscal de 0,39 et 19,5 % pour les personnes physiques, pour lesquelles l avoir fiscal est de 0,73. La création de valeur boursière est mesurée par le Total Shareholder Return (TSR - voir dernière page de ce rapport). Chiffres-clés consolidés (en millions d euros) Valeur expertisée du patrimoine Investissements Cessions Capitaux propres avant affectation Actif Net Réévalué Revenus locatifs bruts Bureaux Centres commerciaux Congrès-Expositions Excédent Brut d Exploitation Cash flow courant avant impôt, part du groupe Cash flow courant avant impôt Bénéfice net, part du groupe Bénéfice net Montant global de la distribution * Nombre d actions fin de période** Nombre moyen d actions** Chiffres-clés, part du groupe, par action (en euros) Bénéfice net par action 1,07 1,41 2,05 2,35 Cash flow courant avant impôt par action 2,52 2,99 3,96 4,80 Actif Net Réévalué par action - totalement dilué 38,47 47,27 67,30 78,00 Dividende net par action 1,58 1,67 1,67 1,70* Avoir fiscal (personne morale/personne physique) - - 0,29/0,29 0,39*/0,73* * distribution soumise à l approbation de l AG d avril ** hors actions d auto-contrôle et après ajustement, suite à la division du nominal de l action par 3 en juin

5 Revenus locatifs (en millions d euros) Pôle Bureaux Pôle Centres commerciaux Pôle Congrès-expositions Cash flow courant avant impôt et dividende, par action (en euros) Cash flow Dividende net * auquel s ajoute un avoir fiscal détaillé dans le tableau page , ,70* 3, ,67* 1,67 2,52 2,99 1,58 Valeur expertisée du patrimoine en valeur de remplacement. (en millions d euros) Actif Net Réévalué par action totalement dilué (en euros) Pôle Bureaux Pôle Centres commerciaux Pôle Congrès-expositions , , , ,47 3

6 LE MESSAGE DU PRÉSIDENT L année 2001 a été une nouvelle année de succès pour Unibail 4

7 C est en période difficile que se vérifie la validité d une stratégie. En 2001, le retournement de la conjoncture économique mondiale et les attentats du 11 septembre ont créé des conditions plus difficiles dans les métiers où nous opérons. Cependant, tous les objectifsclés que nous nous étions fixés ont été atteints ou dépassés. Le cash-flow courant avant impôt par action - indice le plus significatif de la performance d une société foncière - progresse de 21,2 % à 4,80 ; quant au bénéfice net consolidé, part du groupe, il franchit pour la première fois la barre des 100 millions d euros pour atteindre 108 millions d euros. Cette réussite repose sur la qualité de la démarche suivie depuis de nombreuses années et toujours affinée. Leader sur chacun de ses marchés - bureaux, centres commerciaux, espaces de congrès-expositions -, Unibail a encore accentué sa concentration sur des actifs majeurs, dans les meilleures localisations, avec comme locataires les plus grandes signatures de l univers industriel, commercial et financier. La croissance s est donc effectuée et peut se poursuivre sur des bases fortes et saines caractérisées par une qualité exceptionnelle des actifs et un profil de risque particulièrement bas. Ce sont ces éléments qui nous permettent d aborder l année 2002 en toute confiance. Malgré un environnement qui restera difficile, avec une demande réduite de surfaces de bureaux, un probable ralentissement de la croissance de la consommation et un certain attentisme dans l univers des congrès-expositions, les perspectives restent favorables. Ainsi, pour 2002, Unibail s est fixé pour objectif une croissance du cash-flow courant avant impôt par action de 15 %. Au-delà, les choix stratégiques effectués, les politiques de valorisation engagées, les savoir-faire développés, tant au niveau du Groupe qu au sein de chacun des métiers, procurent visibilité et sécurité accrues sur le moyen terme. Léon Bressler Léon Bressler, Président Directeur Général François Thomé, Directeur Juridique Guillaume Poitrinal, Directeur Général Adjoint, Directeur Financier Olivier Lecomte, Directeur Général Adjoint 5

8 Plus de m 2 de bureaux dans les quartiers d affaires 8h00- sourires à Coeur Défense 6

9 LE PÔLE BUREAUX Résistance, Visibilité et Croissance Fidèle à sa stratégie de concentration sur les grands immeubles de bureaux des quartiers les plus recherchés de Paris et de l Ouest parisien, le Pôle Bureaux du groupe Unibail a continué, dans un contexte économique plus difficile, à créer de la valeur en Un marché immobilier de bureaux sain Contrairement à ce qui s est produit au milieu des années 1990, le marché immobilier de bureaux parisien a abordé la phase de ralentissement économique global avec des fondamentaux très sains. En effet, la prudence des acteurs conjuguée aux limitations réglementaires ont évité l emballement des livraisons de bureaux neufs qu aurait pu susciter la très forte augmentation des valeurs locatives des années 1999 et Par comparaison avec les deux dernières années fastes, la demande de bureaux en 2001 s est ralentie et les décisions de prise à bail dans les entreprises ont parfois pu être retardées. Pour autant, les valeurs locatives restent fermes, comme stabilisées à haut niveau. Il faut y voir la conséquence directe d un nombre d opportunités toujours aussi réduit pour les candidats locataires. A fin 2001, le taux de vacance du marché parisien de bureaux est de 3,1 % 1.Les analystes estimant généralement que la pression à la baisse des loyers commence à s exercer dès lors que le taux de vacance excède 5 %, il s agit là d un signal de bonne santé de notre marché. Saint-Ouen Patrimoine bureaux Bureaux en construction/rénovation La Défense Levallois-Perret Neuilly 17 e 9 e 8 e 1 e 2 e 16 e Paris 11 e Boulogne- Billancourt 15 e Issy-les-Moulineaux 13 e 1 Pour l Ile-de-France selon Insignia Bourdais 7

10 LE PÔLE BUREAUX Sur le plan de l investissement, 2001 aura été une très bonne année avec un intérêt marqué par certains fonds d investissement européens et nord-américains pour les produits immobiliers de bureaux à Paris, surtout lorsque ceux-ci offrent sur longue période des flux locatifs sûrs. Le total des investissements en immobilier de bureaux pour l Ile-de-France s est élevé à 9 milliards d euros 2 en Pour l avenir, les conditions de marché devraient globalement rester satisfaisantes compte tenu d une production limitée de bureaux en Ile-de-France. Dans la conjoncture économique actuelle, de nombreux projets sont repoussés ou ne trouvent pas de financement, ce qui écarte largement le risque de surproduction. qu elle entraînera en 2002, et au-delà. Tout comme l année précédente, ces locataires se sont généralement engagés sur des périodes fermes longues, permettant une sécurité maximale des revenus sur six ou neuf ans ; indirectement, parce que cette performance illustre le très fort potentiel de revalorisation locative dont bénéficiera le Pôle dans les années qui viennent. Le loyer moyen par m 2 des baux signés cette année est en effet supérieur de 51 % au loyer moyen par m 2 des baux en cours sur le patrimoine. Cette situation est la conséquence directe de la grande crise immobilière du milieu des années 90 durant laquelle le Groupe a acquis la plupart de ses actifs et une très grande part des baux en cours a été signée. Elle devrait se corriger, au profit d Unibail, au cours < Cœur Défense, Paris-La Défense <23 bis,avenue de Messine, Paris 8 e (Projet 3M) >AOL Time Warner, Neuilly > Siège Euronext, Paris 1 er Une activité locative 2001 prometteuse pour l avenir En 2001, à la faveur de la livraison de programmes, de renouvellements de baux ou de re-commercialisations de surfaces libérées, le pôle bureaux d Unibail a signé 39 nouveaux baux, pour un total de m 2 environ. Cela représente 33,7 millions d euros de loyers en année pleine, pour un prix moyen de 489 euros par m 2 de bureaux. Tout comme l année précédente, on retrouve parmi nos nouveaux locataires des institutions de premier plan comme l OCDE, Microsoft, Cap Gemini Ernst & Young, Groupama ou CDC-Ixis. Cette performance réalisée en 2001 est doublement prometteuse pour l avenir : directement, à travers l augmentation des loyers des cinq prochaines années, au gré des renouvellements et des relocations. Il y a là un gisement considérable de création de revenus et de valeur pour le Groupe. A périmètre constant, les loyers nets du Pôle ont augmenté de 5,8 %. Cette performance est tout à fait remarquable compte tenu, d une part, de l impossibilité de réduire le taux de vacance (celui-ci s établissant à 1 % en début d année), d autre part, du faible nombre de fins de baux sur l année, entraînant peu de renouvellement et peu de rotation, et pour finir, de l impact limité de l indexation sur cette année (estimé à 1,3 %). La situation devrait évoluer encore plus positivement en 2002 et au-delà, en particulier avec l arrivée de l échéance des baux signés durant la crise du milieu des années quatre-vingt-dix. Au 31 décembre 2001, le taux de vacance financière 8 2 Source CB Richard Ellis

11 des immeubles en service s établit à 4,6 %. Ce chiffre comprend notamment 2,4 % au titre de Cœur Défense, livré en milieu d année, et 1,2 % de vacance dite stratégique (c est-à-dire volontaire, car s inscrivant dans le cadre d opérations de création de richesse, notamment au Cnit). Le solde, soit 1 %, est très semblable au taux de vacance à fin Une rotation continue du capital à travers les acquisitions et les cessions Le Pôle est également resté fidèle à sa stratégie consistant à céder les actifs sur lesquels une grande partie de la valeur ajoutée a déjà été libérée, pour La maîtrise de grandes opérations de développement immobilier L année 2001 a tout d abord été celle de la livraison réussie de Cœur Défense, une opération majeure de m 2,louée au 31 décembre 2001 à 94 % auprès des plus grands groupes internationaux. Le chantier de la Cité du Retiro ( m 2 donnant 30 rue du Faubourg Saint-Honoré) s est poursuivi normalement. Le groupe Cartier s y installera au cours du second semestre 2002, conformément au bail signé en février Enfin, le Groupe a acquis l ancien siège d EDF pour un montant de 183 millions d euros. Il s agit d un ensemble de bureaux d environ m 2,situé au cœur du 8 e arrondissement (avenue de Messine, rue de Monceau, rue Murat). Un projet immobilier d envergure y sera déployé d ici à <5 boulevard Malesherbes, Paris 8 e < Cité du Retiro, Paris 8 e >Siège Pechiney, Paris 16 e >Avenue Montaigne, Paris 8 e concentrer son capital sur des actifs à plus fort potentiel. Dans cette optique, les cessions réalisées en 2001 ont porté sur quatre étages de la Tour Maine Montparnasse et l immeuble du 7 rue Saint Georges à Paris 9. Deux autres promesses de vente ont été signées fin 2001 : La Chocolaterie à Levallois et le 23 avenue de Messine. La principale acquisition d immeuble en service a été celle du siège d Euronext pour un montant de 115 millions d euros. Il s agit d un immeuble de m 2, rénové en 1991 et situé rue Cambon, à deux pas de la Madeleine et de la Place de la Concorde. Le bail, signé en 1997, fait ressortir un loyer de l ordre de 364 euros/m 2, entrouvrant la perspective d une augmentation de plus de 50 % à l occasion du renouvellement du bail ou du départ du locataire. Cœur Défense Cet ensemble d immobilier de bureaux de m 2 livré en mai 2001 était, à fin décembre 2001, loué à neuf locataires de premier ordre : AXA Investment Managers, Cap Gemini Ernst & Young, CCF-HSBC, Crédit Lyonnais, ING, PeopleSoft, Microsoft, SIFF - Energies (groupe EDF), et Société Générale. Unibail a signé un accord avec ses partenaires, Bouygues et Gothaer, pour porter, en 2002, sa participation dans cet actif de 78 % à 100 %. 9

12 4 millions de visiteurs chaque semaine dans les centres commerciaux Shopping au Forum des Halles 10

13 LE PÔLE CENTRES COMMERCIAUX Une performance remarquable pour un portefeuille exceptionnel de grands centres commerciaux français Unibail occupe une position de leader en France dans le secteur des grands centres commerciaux. Son portefeuille est composé de 18 centres majeurs, parmi lesquels de nombreux centres régionaux ou super-régionaux. Les progressions des chiffres d affaires réalisés par les commerçants dans les centres d Unibail dépassent régulièrement les progressions moyennes des indices nationaux français : +4,5 % à fin décembre 2001, contre +2,9 % pour la consommation française, et respectivement +6,9 % et +2,4 % en moyenne annuelle sur 5 ans. Cette sur-performance, constatée aussi dans les périodes de ralentissement économique antérieures, s explique par deux atouts fondamentaux communs à la quasi-totalité des centres commerciaux détenus par Unibail : l emplacement et la taille : principalement situés en centre ville ou sur des nœuds de communication importants, ils accueillent au total 200 millions de visiteurs par an. le positionnement marketing et la qualité des enseignes présentes : leur offre commerciale est médiane, avec une exposition très limitée au segment haut de gamme et à la clientèle touristique. Elle couvre pour une large part les besoins quotidiens ou récurrents. En outre, les grandes enseignes ont les moyens financiers nécessaires pour effectuer d importantes campagnes de communication. La force de ces atouts fondamentaux, alliée à des savoir-faire sophistiqués, à la qualité des équipes du Groupe, a permis en 2001 d assurer une progression soutenue des revenus nets du portefeuille de 6,5 % à périmètre constant, entraînant une progression des valeurs d actifs de 9,1 % sur une base comparable. Cité Europe Euralille Les Quatre Temps Vélizy 2 Ulis 2 Rosny 2 Le Printemps de l Homme Le Forum des Halles Le Carrousel de Louvre Gaité Montparnasse Strasbourg-Etoile Carré-Sénart La Toison d Or Place d Arc Saint-Martial Saint-Genis Bonnac Mériadeck BAB 2 Labège 2 Bonneveine Nice-Etoile Centres commerciaux Centres commerciaux en développement 11

14 LE PÔLE CENTRES COMMERCIAUX Les grands centres commerciaux, lieux privilégiés de la distribution Les grands centres commerciaux sont des véhicules reconnus pour leur croissance régulière et leur qualité défensive. Ainsi, les plus grandes enseignes nationales et internationales, les grands acteurs de la distribution spécialisée et les nouvelles enseignes positionnent les grands centres commerciaux au cœur de leur stratégie. C est ainsi que ces actifs demeurent à la pointe des nouvelles tendances de consommation. C est sans doute pour ces raisons que, selon le baromètre annuel de la Consommation publié par Cofremca/Sociovision, 96 % des Français se déclarent attirés par les centres commerciaux. à maîtriser le positionnement stratégique et l évolution de chaque centre commercial par la sélection rigoureuse d un portefeuille d enseignes performantes sur la base d études marketing pointues. Les équipes internes cherchent à anticiper les tendances de consommation, les changements de mode de vie et l apparition de nouveaux concepts, en collaboration exclusive avec des cabinets reconnus dans les domaines de la consommation, de la distribution et des centres commerciaux. D importantes perspectives de croissance pour les centres commerciaux existants Tout d abord, la demande des enseignes reste forte sur les centres leaders qui sont au cœur de la stratégie d investissement d Unibail. Dans l environnement > Cité Europe > Carrousel du Louvre < Carré Sénart <Mériadeck Des méthodologies rigoureuses et innovantes La croissance des revenus générés par les centres commerciaux est liée à leur succès commercial et à la satisfaction des clients. Améliorer cette satisfaction par une offre sans cesse renouvelée dans tous les secteurs de la consommation (équipement de la personne, culture-loisirs, hygiène-beauté ), apporter plus de services aux parents, aux enfants, aux personnes âgées ou à mobilité réduite, rendre les centres plus agréables et plus sûrs, faciliter l accès et les déplacements sont par conséquent les maîtres-mots de l action des équipes du Groupe et notamment de ses filiales spécialisées Espace Expansion et Unibail Marketing et Multimédia (U2M). Depuis de nombreuses années, le Groupe s attache ainsi économique actuel, cette tendance devrait perdurer compte tenu du caractère sûr de ces actifs. Par ailleurs, les fondamentaux financiers des centres détenus par Unibail sont excellents et devraient permettre à l avenir une poursuite de la croissance des revenus locatifs nets. Par exemple, le taux d effort locatif moyen des enseignes, égal au rapport du total des loyers, charges locatives et frais de communication sur le chiffre d affaires des locataires, reste à fin 2001 à un niveau modeste inférieur à 10 %, proche du niveau de La croissance passée des loyers a donc été réalisée sainement et le gisement de croissance des revenus reste important. Cette croissance proviendra : des renouvellements et renégociations de baux ; citons notamment les cas des centres Saint Martial à Limoges et la Toison d or à Dijon qui devraient 12

15 bénéficier dès 2002 d une revalorisation significative de loyers en raison de l arrivée à échéance d une partie importante des baux ; des conséquences des actions de commercialisation ou de restructuration achevées à fin 2001: le centre Gaité à Paris-Montparnasse, commercialisé à 100 % après restructuration, et le centre commercial de Bonneveine à Marseille, qui accueillera une nouvelle locomotive, devraient voir leurs revenus progresser fortement en 2002 ; des opérations de restructuration et extension en cours ou à venir : le centre des Quatre Temps à La Défense, dont les travaux de rénovation ont commencé au deuxième semestre 2001 et qui devraient se poursuivre jusqu en Ces travaux seront accompagnés de nombreuses opérations commerciales et d une extension qui Plus de m 2 de projets en cours Carre Sénart : ce centre de commerces et de loisirs de nouvelle génération, développé sur m 2, est en fin de construction et ouvrira au public en septembre Le concept marketing, la qualité de l architecture, du design et des services à la clientèle ont rencontré un très vif succès auprès des distributeurs français et internationaux. La commercialisation a atteint, au 31 décembre 2001, plus de 85 %, très en avance sur le plan initial. Les niveaux de loyers sont supérieurs aux objectifs et les baux ont une durée ferme minimale de 6 ans. Strasbourg Etoile : ce projet, situé dans le centre-ville de Strasbourg, développera une superficie d environ < Restructuration des Quatre Temps <Gaité-Montparnasse, Paris 14 e >Nice Etoile permettra de créer un ensemble cohérent intégrant la Colline de La Défense, qui abritera un complexe UGC Ciné Cité. Dès 2002, suite à la reprise des magasins Bricorama et Marks & Spencer, plus de m 2 de locaux restructurés seront livrés à leurs nouveaux exploitants ; les travaux d agrandissement du centre Labège à Toulouse, destiné à accueillir la FNAC sur m 2, démarreront au deuxième trimestre Un projet d extension ambitieux est à l étude pour ce centre très performant ; la Toison d Or à Dijon verra s achever la restructuration des m 2 du magasin Bricostore, dont les murs ont été acquis en décembre Après le grand succès de l ouverture du magasin Planète Saturn en avril 2001, 2002 devrait voir l arrivée d un autre leader de la distribution m 2. Il a obtenu l accord de la CDEC 3 en juin 2000 et le permis de construire devrait être obtenu courant Son ouverture est prévue pour Ilôt Bonnac à Bordeaux :ce projet commercial porte sur environ m 2. Il assurera la jonction entre les commerces du centre ville et le centre commercial de Mériadeck, propriété d Unibail, dont l attractivité se trouvera encore renforcée. La livraison est prévue pour Marques Avenue à Cité Europe :ce projet de magasin de marques, qui a obtenu l accord de la CDEC 3 en janvier 2002, sera réalisé sur le site de Cité Europe et portera sur plus de m 2. Il élargira ainsi l offre commerciale du site détenu par Unibail. 3 Commission Départementale d Equipement Commercial 13

16 Partie de cache-cache à Paris Expo- Porte de Versailles 14 Plus de 850 évènements organisés chaque année

17 LE PÔLE CONGRÈS-EXPOSITIONS La naissance d un leader français des Congrès-Expositions En 1999, le Groupe a décidé de constituer un troisième Pôle stratégique dans les espaces de Congrès-Expositions. Le Cnit et le Carrousel du Louvre ont été acquis et sont venus compléter l Espace Champerret, détenu par le Groupe depuis 10 ans. Fin 1999, Unibail a lancé une offre publique d achat amicale sur le Parc des Expositions de la Porte de Versailles, qui a rejoint le Groupe en mars Le mouvement s est poursuivi en 2001 avec l acquisition du Foyer de la Grande Arche de La Défense (9 500 m 2 ) et la prise en gestion du centre de conférences de Cœur Défense (3 330 m 2 ). En moins de trois ans, le Groupe a atteint son objectif : devenir un acteur majeur sur le marché des congrès-expositions au travers de l exploitation de m 2 localisés à Paris et à La Défense. Enfin, la naissance du Pôle a été marquée par la création d une nouvelle identité commune à tous les sites, qui sont depuis le 1 er janvier 2002 fédérés sous la marque Paris-Expo et la signature The Paris Meeting Points. Foyer A1 de l'arche Cnit Cœur Défense Conférences La Défense Espace Champerret A1 A13 Paris Carrousel du Louvre A3 Hôtel Méridien Montparnasse Porte de Versailles A4 A6 15

18 LE PÔLE CONGRÈS-EXPOSITIONS Des fondements stratégiques forts Un développement qui devrait s accélérer avec la mondialisation de l économie. L augmentation des échanges et l internationalisation des marchés sont des tendances profondes des économies depuis plusieurs décennies. Le périmètre des marchés des entreprises s étend donc régulièrement, tous secteurs confondus, pour devenir européen et même mondial. Il devient de plus en plus difficile pour un acteur donné de bien connaître son marché : il faut aller chercher les clients parfois très loin, et les concurrents, les opportunités, les menaces sont également disséminés à l échelle d un continent, voire de la planète. Salons et Congrès constituent, pour tous les rajeunir leurs produits de plus en plus souvent et de manière de plus en plus pointue. Mais une innovation ne vaut que si elle est connue de sa cible client. Il en résulte une croissance considérable des dépenses de communication, sur de longues périodes. Dans cet environnement, la part des dépenses hors-média dans les budgets de communication ne cesse d augmenter. La répartition média/hors-média est ainsi aujourd hui de 42 %/58 % en France et de 35 %/ 65 % aux Etats- Unis. Les marchés sous-jacents aux sites de congrèsexpositions sont donc fondamentalement porteurs, ce qui explique qu une part importante du chiffre d affaires soit réalisée avec des opérations récurrentes, qui représentent près de 80 % des salons accueillis dans nos murs. < Carrousel du Louvre > Cnit-La Défense > Intérieur du Cnit Une politique d inspiration industrielle acteurs, des moyens privilégiés d accéder de manière très efficace à leur marché, tant du point de vue des clients que des concurrents ou partenaires. Parallèlement, la taille des entreprises croît et leurs ressources humaines sont réparties à l échelle de continents, ou même du monde. Ainsi, les Conventions d entreprise sont nécessaires pour rassembler des équipes souvent éloignées. Les Salons et Evénements font partie du hors média, dont le poids va croissant dans le marché global de la communication. L intensification des échanges et de la concurrence, conjuguée à l hyper-segmentation des marchés, conduisent les entreprises à spécialiser, diversifier et L objectif est de faire de nos sites un ensemble cohérent, géré, animé et commercialisé comme un produit répondant aux besoins de nos différents clients. Le Pôle s appuie sur une base existante déjà forte : les sites accueillent les plus grandes manifestations se déroulant en France, telles le Salon de l Agriculture, la Foire de Paris, le Mondial de l Automobile pour les salons grand-public; Batimat, le Salon du Meuble et la Semaine des Technologies de l Information pour les salons professionnels. Nos axes de développement consistent à renforcer la qualité des équipements et des services afin d accroître la valeur ajoutée et d attirer de nouvelles manifestations pour optimiser les taux d occupation L atteinte de ces objectifs passe par le développement de nouveaux outils marketing, la mise en place 16

19 d une politique de commercialisation énergique, l enrichissement du catalogue des prestations proposées aux clients, la création de nouvelles formules (de type package ) afin de répondre à certains segments spécifiques de marché par la conclusion de partenariats, la refonte des systèmes d information, la création d un portail internet et le développement du e-business en B to B L offre des différents sites sera progressivement segmentée de sorte que chacun d eux dispose des meilleurs atouts sur son segment de marché. Les sites physiques eux-mêmes seront aussi amenés à évoluer afin de mieux répondre aux besoins des marchés, bénéficiant en cela des savoir-faire du Groupe en matière immobilière et administrative. De la simple rénovation d espaces à leur reconstruction Une politique de partenariats Dans le cadre de l activité Corporate, Paris Expo a décidé d entamer début 2001 une politique de partenariats visant à associer des agences d évènements à la réalisation d opérations dans les sites du Pôle Congrès-Expositions. Une quinzaine de partenariats ont ainsi été signés avec des agences d évènements, tant françaises qu étrangères. Par ailleurs, Paris Expo a signé cette même année un partenariat avec les Yachts de Paris pour permettre à ses clients de poursuivre leur opération de communication dans le cadre festif des croisières sur la Seine. Cette politique de partenariats se poursuivra tout au long de l année < FIAC - Porte de Versailles < Porte de Versailles > Carrousel du Louvre pure et simple, comme dans le cas du Hall 5 de la Porte de Versailles, ils sont analysés dans le détail afin de procéder aux améliorations nécessaires et d établir des plans d actions pluri-annuels. Par ailleurs, au delà de l activité, il est nécessaire de maintenir et de faire évoluer le patrimoine. En 2001, le programme de travaux a notamment porté sur : l achèvement de la rénovation du Hall 1 de la Porte de Versailles, l achèvement de la modernisation des parkings du Cnit, le dépôt d un permis de construire pour la reconstruction du Hall 5 de la Porte de Versailles, la préparation d un programme de travaux pour le Foyer de l Arche, la réalisation des travaux d aménagement du centre de conférences de Cœur Défense. Les métiers du Pôle Paris-Expo L activité du Pôle consiste en trois principaux axes : louer des surfaces à des organisateurs de salons, de congrès et d événements tant sur le marché interentreprises que sur le marché grand public, louer des amphithéâtres, des salles de réunions, des espaces polyvalents à des entreprises qui organisent pour leur besoin propre des conventions, séminaires, assemblées générales, lancements de produits vendre, aux clients qui ont loué des espaces, les prestations indispensables au bon déroulement de leur manifestation (eau, air, branchements électriques, élingues, vidéo ). Ces prestations sont réalisées directement par le Pôle ou sous-traitées. 17

20 Un patrimoine concentré dans les quartiers d affaires de Paris et de l Ouest parisien Près d 1 million de m 2 de bureaux Plus de 4 millions de visiteurs chaque semaine dans les centres commerciaux Plus de 850 évènements organisés chaque année dans les espaces congrès-expositions Saint-Ouen Patrimoine bureaux Levallois-Perret Centres commerciaux Congrès-expositions La Défense Neuilly 17 e 9 e 8 e 1 e 2 e 16 e Paris 11 e Boulogne- Billancourt 15 e Issy-les-Moulineaux 13 e 18

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