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1 42 SEPTEMBRE / OCTOBRE 2012 RHÔNE-ALPES AUVERGNE PACA FISCALITE L immobilier professionnel et l impôt sur la fortune JURIDIQUE La création du concept de l'enseigne du franchiseur par un tiers L'AVIS DE L'EXPERT Quelques réflexes parfois négligés lors de la cession d'un droit au bail commercial 50 entreprises à reprendre

2 2 ACTION REPRISE SOMMAIRE La diffusion ACTION REPRISE p.2 Côté Fiscalité - L immobilier professionnel et l impôt sur la fortune p.3 Cession TPE PME Annonces p.6 Cession TPE PME Annonces AUVERGNE p.8 Cession TPE PME Annonces PACA p.9 Immo. d'entreprises Annonces p.11 Juridique- La création du concept de l'enseigne du franchiseur par un tiers p.12 L'avis de l'expert - Quelques réflexes parfois négligés lors de la cession d'un droit au bail commercial--- p.14 CONFIDENTIALITE SAVOIR-FAIRE EFFICACITE La revue ACTION REPRISE paraît tous les deux mois Elle est habilitée à publier des annonces commerciales ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE Tél : Fax : Mail : infos@actionreprise.com Site internet : Directeur commercial : Loïc SABBAT Responsable de la publication : Xavier ALVARO Secrétaire de rédaction : Alexandre MELLADO Imprimeur : Imprimerie CHIRAT 744, rue de Sainte Colombe, Saint-Just-la-Pendue Crédit Photo : Business Art infographie : ACTION STUDIOCOM Pour diffuser votre annonce, joindre notre service commercial. prix d'un appel local Mail : infos@actionreprise.com ACTION REPRISE est diffusé : ACTION REPRISE est aussi diffusé à plus de chefs d entreprise et repreneurs potentiels de la région.

3 3 Côté Fiscalité DOSSIER L immobilier professionnel et l impôt sur la fortune si l un des conjoints ou concubins notoires exerce à titre principal une activité professionnelle et utilise pour les besoins de l exploitation des biens qui sont la propriété de l autre époux ou concubin notoire, ces biens sont considérés comme des biens professionnels. 1 Principes Location d immeubles La location d un immeuble utilisé par un tiers ne constitue par un bien professionnel, même s il est utilisé pour l activité professionnelle de ce dernier. Le propriétaire se contente de gérer son patrimoine immobilier. Il importe peu à cet égard que l immeuble appartienne en direct au propriétaire ou à une société civile immobilière. Les parts sociales ne pourront pas non plus être assimilées à des biens professionnels. Utilisation par un membre du foyer fiscal L article 885 N du Code général des impôts dispose que «les biens nécessaires à l exercice, à titre principal, tant par leur propriétaire que par le conjoint de celui-ci, d une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont considérés comme des biens professionnels». En conséquence, si l un des conjoints ou concubins notoires exerce à titre principal une activité professionnelle et utilise pour les besoins de l exploitation des biens qui sont la propriété de l autre époux ou concubin notoire, ces biens sont considérés comme des biens professionnels. Dans le cadre du foyer fiscal, les biens utilisés par les époux ou concubins notoires soumis à une imposition commune et appartenant à leurs enfants mineurs dont ils ont l administration légale sont retenus pour l assiette de l impôt de solidarité sur la fortune. Ainsi, ces biens utilisés par les parents pour les besoins de leur activité sont considérés comme des biens professionnels. Les biens utilisés par le conjoint ou le concubin notoire pour les besoins de son activité professionnelle peuvent être mis à sa disposition gratuitement ou de manière onéreuse en vertu d un contrat de location consenti par l autre époux ou concubin propriétaire. 2 Exceptions Biens professionnels. Un même contribuable peut avoir la double qualité d exploitant et de propriétaire de l immeuble. Tel est le cas de la société propriétaire des immeubles affectés à son exploitation ou de l entrepreneur individuel. Il en va de même de l exploitant individuel lorsqu il est aussi propriétaire de l immeuble dans lequel il exerce son activité. Les biens immobiliers donnés en location ou mis à la disposition de tiers peuvent, sous certaines conditions, être qualifiés de biens professionnels. Lorsque la propriété de l immeuble et celle de l exploitation sont dissociées, la situation est plus complexe. Il s agit de l hypothèse où l immeuble utilisé par la société d exploitation appartient en direct au chef d entreprise ou à une société civile immobilière. En vue d assurer une certaine neutralité fiscale, l immeuble sera exonéré lorsque celui qui a la qualité d exploitant ou associé remplit les conditions pour bénéficier de l exonération au titre de l outil professionnel. Le caractère de bien professionnel est donc reconnu aux immeubles dont la location ou la mise à disposition, faite directement par son propriétaire ou par une société dont il détient des droits sociaux, ne prive pas en fait le propriétaire du bien ou des droits de la possibilité d utiliser les biens pour les besoins exclusifs de son activité professionnelle exercée à titre principal. a) Nature des biens concernés Immeubles et titres sociaux Il s agit tout d abord des immeubles ou droits immobiliers afférents à des immeubles figurant dans le patrimoine privé du propriétaire et loués ou mis à la disposition d une société exerçant une activité industrielle, commerciale, agricole ou libérale. Peuvent également être concernées les parts de société civile immobilière ayant pour objet la location ou la mise à disposition d immeubles professionnels au profit de l exploitation individuelle du redevable ou, dans certaines conditions, d une société à activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Sont considérées comme des biens professionnels les parts ou actions détenues par une personne physique dans une société de capitaux propriétaire d immeubles donnés en location ou mis à la disposition d une société d exploitation

4 4 dont la même personne détient par ailleurs des droits sociaux ayant eux-mêmes le caractère de biens professionnels. b) Conditions de la qualification de biens professionnels Location L immeuble, nécessaire à l activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale exercée par la société d exploitation, est loué à celle-ci (ou mis à sa disposition) par son propriétaire ou par une société. Lorsque les immeubles appartiennent à une société civile immobilière, celle-ci ne doit pas avoir nécessairement pour objet exclusif la location ou la mise à disposition d immeubles professionnels au profit de l exploitation individuelle ou de la société d exploitation dont les titres sont des biens professionnels pour lui. Immeuble nécessaire à l activité L immeuble doit être nécessaire à l exercice de l activité commerciale, artisanale, industrielle, agricole ou libérale. Il doit être loué ou mis à la disposition par la société ou par le propriétaire. Si une fraction seulement de l immeuble est affectée à l exploitation individuelle ou à l activité de la société d exploitation, la qualification de bien professionnel peut également être retenue. Il est nécessaire que cette fraction d immeuble soit exclusivement utilisée à l activité professionnelle principale du redevable ou à l activité de la société dont les titres ont la qualité de biens professionnels. Biens professionnels. L associé de la société civile immobilière ou le propriétaire de l immeuble détient dans la société d exploitation des parts ou actions revêtant le caractère de biens professionnels. c) Détermination de la valeur des biens professionnels 1) Principes Proportionnalité Si les conditions ci-dessus exposées sont remplies, les biens ou droits immobiliers sont considérés comme professionnels. Toutefois, la qualification de bien professionnel est limitée à la proportion des droits détenus par le redevable, son conjoint ou son concubin notoire et leurs enfants mineurs, dans la société à activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Immeubles détenus directement par les associés de la société d exploitation Dans l hypothèse où tous les associés de la société d exploitation ou certains d entre eux détiennent en direct les immeubles loués et mis à la disposition de cette société, la forme sociale de cette dernière est indifférente. Un seul des associés de la société utilisatrice loue un immeuble à cette société L immeuble loué peut être qualifié de bien professionnel dans la limite du produit de la valeur de l immeuble loué par la Côté Fiscalité quote-part des droits sociaux qu il détient, avec son conjoint ou concubin notoire et leurs enfants mineurs, dans la société locataire. Plusieurs associés de la société utilisatrice louent leurs immeubles à cette société Chaque associé peut considérer l immeuble qui lui appartient et qu il loue à la société comme un bien professionnel, dans la limite du produit : de la valeur de l ensemble des immeubles loués par les divers associés de la société utilisatrice ; par la quote-part des droits sociaux qu il détient, avec son conjoint ou concubin notoire et leurs enfants mineurs dans la société locataire. Cette limite peut excéder la valeur de l immeuble loué. Toutefois, dans ce cas, l exonération au titre des biens professionnels est alors limitée à la valeur de l immeuble loué. Immeubles faisant l objet d une location ou mise à disposition par l intermédiaire d une société immobilière Lorsque tous les associés de la société immobilière détiennent une participation à caractère professionnel dans la société d exploitation, les titres sont considérés comme des biens professionnels dans la limite des parts ou actions qu ils détiennent dans cette société immobilière. La détention des titres de la société d exploitation peut se faire directement ou par l intermédiaire d une société interposée. La forme sociale de la société immobilière est indifférente. De même, il n est pas nécessaire que les associés de la société immobilière soient également associés dans la société d exploitation. La limite de la qualification de bien professionnel est déterminée pour chaque associé. Elle est égale au produit de la valeur de tous les immeubles loués à la société d exploitation (ou mis à sa disposition) par le pourcentage des droits détenus par le contribuable dans la société d exploitation. Par ailleurs, aux termes de l article 885 O ter du Code général des impôts, seule la fraction des titres dans la société immobilière détenant les immeubles loués à la société d exploitation (ou mis à sa disposition) sont des biens professionnels. Lorsque l un des associés de la société immobilière n exerce pas son activité professionnelle dans la société d exploitation, la valeur de sa quote-part n est pas exclue pour le calcul de la valeur des titres des autres associés ayant un caractère professionnel. 2) Illustrations Propriétaire louant directement son immeuble à la société d exploitation. Exemple 1 : M. A détient un immeuble d une valeur de qu il loue à une SAS dont il possède 40 % du capital et dont il est président. Mme A, son épouse, détient également 35 % du capital de la même société.

5 Côté Fiscalité Lorsque l un des associés de la société immobilière n exerce pas son activité professionnelle dans la société d exploitation, la valeur de sa quote-part n est pas exclue pour le calcul de la valeur des titres des autres associés ayant un caractère professionnel. Cet immeuble est considéré pour M. A comme un bien professionnel pour 40 % + 35 %, soit 75 % de sa valeur. Exemple 2 : M. B possède un immeuble d une valeur de dont les trois quarts de la superficie sont loués à une SAS dont il possède 50 % des actions et dans laquelle il exerce les fonctions de président. L immeuble est qualifié de bien professionnel à hauteur d une fraction de sa valeur égale à /4 50 % = Immeubles faisant l objet d une location ou mise à disposition par l intermédiaire d une société immobilière. Exemple 1 : Quatre associés A, B, C et D détiennent chacun un quart des droits dans une société immobilière louant son immeuble, d une valeur de , à une SARL. A, B, C et D sont cogérants de la SARL qu ils détiennent à parts égales. Les droits dans la société immobilière sont donc de /4 = pour chacun d eux. Les parts de la société immobilière revêtent en totalité un caractère professionnel à hauteur, pour chaque associé, de Exemple 2 : Trois associés A, B et C détiennent respectivement 45 %, 35 % et 20 % des droits dans une société immobilière louant son immeuble, d une valeur de , à une SARL. A, B et C sont gérants de la SARL, dont ils détiennent respectivement 15 %, 25 % et 35 %. Un quatrième associé, D, détient les parts restantes dans la SARL alors qu il n est pas associé de la société immobilière. Société immobilière Personnes 45 % A 15% 35% B 25% 20% C 35% 0% D 25% SARL - En ce qui concerne A : il a une participation dans la société immobilière de %, soit Celle-ci est qualifiée de bien professionnel à concurrence de %, soit (sous réserve que la participation présente un caractère professionnel grâce à la notion de groupe familial). La participation constitue un bien privé à hauteur de En ce qui concerne B : il a une participation dans la société immobilière de %, soit Celle-ci est qualifiée de bien professionnel à concurrence de %, soit La participation constitue un bien privé à hauteur de En ce qui concerne C : il a une participation dans la société immobilière de %, soit Ayant une participation dans la SARL de 25 %, elle est qualifiée de professionnelle pour la totalité. Exemple 3 : Quatre associés A, B, C et D détiennent chacun un quart des droits dans une société immobilière louant son immeuble, d une valeur de , à une SAS. Seuls A et C détiennent des actions présentant un caractère professionnel à concurrence de 20 % et 50 %. En ce qui concerne A : il a une participation dans la société immobilière de %, soit Celle-ci est qualifiée de bien professionnel à concurrence de %, soit La participation constitue un bien privé à hauteur de En ce qui concerne C : il a une participation dans la société immobilière de %, soit Ayant une participation dans la SAS de 50 %, elle est qualifiée de professionnelle pour la totalité. Les participations de C et D dans la société immobilière n ont pas le caractère de bien professionnel et constituent des biens privés pour chacune. Philippe REBATTET et Me Jean-Philippe ANDRIOT, notaire à Lyon 5

6 6 Réf 42061T INGENIERIE DU BATIMENT 69. Cession cause retraite bureau d études, ingénierie du bâtiment : économie de la construction, études structures, études des fluides. Clientèle 50% publique et 50% privée. Accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 8 personnes Locaux : 150 m² de bureaux et 40 m² d archives. Loyer :1 500 euros/ mois. Type de cession : titres Repreneur : personne morale ou physique du métier Prix souhaité : 470 K TPE / PME Réf 41062T MECANIQUE GENERALE 69. Cession entreprise de mécanique générale de précision. Clientèle récurrente. Savoir faire important, salariés autonomes et compétents. Matériel performant. Accompagnement assuré. CA HT : +/ Effectif : 7 personnes Locaux : 1000 m² couverts, récents, en ZI. Repreneur : personne physique ou morale Prix souhaité : PRODUCTION AUDIOVISUELLE ET MULTIMEDIA NC. Cession entreprise de production audiovisuelle et multimédia. Clientèle diversifiée. Equipe à fort savoir-faire. CA HT : Type de cession : titres Locaux : 200 m² Réf 34063T - à définir Effectif: >15 personnes Réf 42064T CONSEIL EN RESSOURCES HUMAINES 42. Cession entreprise de conseils en ressources humaines (bilans de compétences, formations, accompagnement au retour à l emploi...). Clientèle du secteur public principalement. Développement en cours de nouvelles prestations. Equipe très autonome, accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 6 personnes Type de cession : titres Repreneur : personne morale ou physique Prix souhaité : 170 K Réf 42065T NEGOCE DE VEHICULES D OCCASION Rhône-Alpes. Cession entreprise achat et revente de véhicules utilitaires d occasion. Aménagement des véhicules. Clientèle de PME et d artisans, équipe très autonome. CA HT : > Effectif : 8 personnes Locaux : 2 sites de vente de et 800 m², 1 atelier de 300 m² Loyer : annuel de euros/ an Type de cession : titres Repreneur : personne morale ou physique du métier Prix souhaité : K Réf 39067T - Rhône Alpes - à définir CONCEPTION ET FABRICATION Rhône Alpes. Cession cause retraite entreprise de fabrication de supports mécano soudés pour l industrie. Leader sur son marché. Bureau d étude intégré, savoir faire important. CA HT : +/ Effectif : > 20 personnes Locaux : 1425 m² couverts, sur un terrain de m² Repreneur : personne morale ou physique Réf 38066T à définir COMMERCE EQUIPEMENT SPORTIF 69. Cession cause retraite commerce équipement équestre. Clientèle de particuliers et professionnels, fichier client très important. Affaire de passionné. Connaissance importante de l équitation indispensable. CA : > Effectif : 4 personnes Locaux : 375 m² de magasin et 200 m² d entrepôt. TAXIS 69. Cession cause retraite entreprise transport de voyageurs. Partie importante du chiffre d affaires en contrats. 4 licences de taxis et un transport public. CA : Prix souhaité : Réf 38068T Effectif : 4 personnes Réf 37069T RENOVATION IMMO. / BUREAU D ETUDES 69. Cession cause retraite entreprise second œuvre du bâtiment, aménagement, rénovation, architecture d intérieur. Clientèle en grande partie récurrente, accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 3 personnes Type de cession : fonds de commerce Locaux : 200 m² Loyer : / mois Prix souhaité : Vous êtes intéressés par une annonce Ecrivez-nous sous référence à : ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE, ou par mail à : infos@actionreprise.com

7 7 CA HT : > Effectif : 8 personnes Repreneur : personne morale ou physique TPE / PME Réf 41071T à définir Réf T CONSEIL ET FORMATION MANAGEMENT GRH MENUISERIE 69. Cession entreprise plus de 25 ans d existence, de fourniture 69. Cession cause retraite entreprise d accompagnement au changement et pose de menuiseries, bois pvc et alu. Produits sur mesure : des équipes : animation, coaching, team building, conseil, fenêtres, portes, volets, placards, terrasses, parquets. Clientèle formation, recrutement. de particuliers 80 %, régie + institutionnel 20 %. Bonne notoriété. Matériel ok. Accompagnement possible. CA HT : Prix souhaité : Effectif : 2 personnes Réf 36074T - Rhône-Alpes ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION 69. Cession entreprise économie de la construction. Marchés publics essentiellement. Savoir faire important. Développement commercial à assurer. Accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 5 personnes Repreneur : personne physique ou morale du métier Réf T SERVICE A LA PERSONNE 69 Cession cause retraite entreprise aide à domicile. Clientèle très fortement récurrente, entreprise en forte croissance. Equipe structurée et efficace. Peu de turn over. CA HT : > Effectif : 45 personnes Repreneur : personne morale ou physique du métier. Prix souhaité : Réf T NEGOCE MEUBLES, CUISINES, ELECTROMENAGER 38. Cession cause retraite entreprise cuisine, salon, literie, fauteuils spécialisés personnes âgées, meubles, électroménager avec SAV. Positionnement haut de gamme, fichier client important. CA HT : K Effectif : 8 personnes Locaux : magasin de m² Loyer : /mois Type de cession : fonds de commerce Repreneur : personne morale ou physique Prix souhaité : 200 K hors stock Réf 41077T CHAUDRONNERIE 01. Cession entreprise fabrication pièces unitaires de chaudronnerie. Clientèle internationale. Matériel en bon état. Forte rentabilité. CA HT : > Effectif : > 15 personnes Locaux : compris dans la cession, 1500m² construit sur terrain 7500 m². Repreneur : personne physique ou morale Prix souhaité : Euros (Entreprise + murs) Réf 40075T DEPOT VENTE MEUBLES, ARTICLES MENAGERS, OCCASION 01. Départ à la retraite, cession société de commerce détails de biens d occasion, meubles, articles ménagers sous forme de dépôt vente. CA HT : Effectif : < 5 personnes Type de cession : 100 % des parts sociales Repreneur : tout profil Prix souhaité : Réf T SERVICES A LA PERSONNE 21. Cession cause santé entreprise de services à la personne. Aide ménagère, repassage, nettoyage des vitres, courses, préparation de repas etc. Clientèle sous contrat et CARSAT. Accompagnement assuré. Très bonne notoriété. CA HT : Effectif : 9 personnes Structure juridique : nom propre Type de cession : fonds de commerce Prix souhaité :

8 8 Réf 40081T - Auvergne - à définir FABRICATION NEGOCE CUIRS FOURRURES Auvergne. Entreprise de fabrication et commerce de vêtements en cuirs et fourrures. Activité soutenue, cession pour cause de départ à la retraite. Excellente réputation. Très forte notoriété. CA HT : Effectif : < 10 personnes Type de cession : titres de société ou fonds de commerce TPE / PME Réf 37095T - Auvergne - à définir NEGOCE MATERIEL AGRICOLE Auvergne. Cession cause retraite entreprise commerce de gros de matériel agricole. Forte notoriété. Entreprise structurée. Accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 15 personnes Repreneur : professionnel du secteur Réf 37097T - Auvergne - à définir NEGOCE PALETTES Auvergne. Cession cause retraite entreprise de négoce de palettes de manutention en bois. Occasion principalement, neuf accessoirement. Réparation + vente. Matériel ok. Accompagnement assuré. CA HT : < Effectif : < 10 personnes Locaux : m² Loyer : / mois Réf 42084T - Auvergne CHAUFAGE CLIMATISATION Auvergne. Cession entreprise travaux d installation d eau et gaz en tous locaux, génie climatique, chaud froid + un peu de couverture, zinguerie. CA HT : > Effectif : 20 personnes Locaux : 300 m² en location Type de cession : titres Repreneur : Personne morale ou physique du métier Prix souhaité : Réf T - Auvergne FABRICATION DE PARQUETS ASSEMBLES Auvergne. Cession cause retraite entreprise fabrication parquets assemblés. Très important savoir faire, majeure partie de la pose sous-traitée. Possibilités de développement très importantes, forte demande internationale. Position leader sur internet (dans son domaine) CA HT : > Effectif : 5 personnes Repreneur : personne physique ou morale Prix souhaité : Réf T - Auvergne - à définir MENUISERIE ALU BOIS Auvergne. Cession cause retraite entreprise menuiserie : fabrication menuiserie métallique, vente et pose menuiserie bois. Personnel très compétent, chiffre d affaires en partie récurrent. CA HT : > Effectif : 15 personnes Repreneur : personne physique ou morale - Qui se cache derrière Action Reprise? Action Reprise est avant tout une entreprise dédiée à la transmission d entreprises : son activité est d accompagner les cédants tout au long du processus de vente de leur affaire. - «Processus de vente»? Vous est-il possible d être un peu plus concret? Fort bien, tachons d être synthétique en 6 points : Lorsque nous sommes mandatés par un cédant pour l accompagner dans la vente de son entreprise, nous commençons par : 1- Nous entretenir longuement avec lui pour comprendre son modèle d entreprise et être sur de bien saisir ce qu il attend de la vente de son entreprise. Nous pouvons alors commencer à nous pencher sur l optimisation fiscale de la transaction. 2- Réaliser ou non la valorisation de son entreprise selon les besoins du cédant. 3- Prospecter ou non pour trouver des acquéreurs selon ses besoins. 4- Passer ou non des annonces toujours selon son souhait! 5- Monter un dossier de présentation anonyme pour les acquéreurs. 6- Défendre au mieux les intérêts du cédant durant toute la phase des négociations. - Concrètement, qu apportez vous pendant la phase de négociations? Notre expérience des transactions. Nous savons décrypter les documents juridiques qui la jalonnent, et servons également à préserver les bonnes relations futures entre cédants et acquéreurs (primordiales pour la survie de l entreprise), en faisant l intermédiaire cédants/ repreneurs lorsque les négociations se tendent. - La vente de mon affaire doit rester très confidentielle, comment gérerez-vous cela? Les annonces publiées sur le support que vous avez entre les mains sont anonymes et assez vagues pour ne pas dévoiler le nom de votre entreprise. La prospection active que nous exerçons pour trouver un acquéreur se fait sous couvert de notre propre nom, aucun renseignement précis n étant donné tant qu aucun engagement de confidentialité n a été signé. (Pour les affaires où la confidentialité est extrême, aucun nom n est même donné avant la première rencontre entre cédant et repreneur). - Je ne serai retraitable que dans quelques années, faut-il déjà me préoccuper de la vente de mon affaire? La fenêtre d avantages fiscaux liés à la cession de l entreprise commence deux avant l âge de votre retraite. D autre part, étant donné la complexité d une transaction (qui s étend en moyenne Sur une période allant de 6 à 18 mois), il est bon de prendre ce problème en amont. - J ai envie de partir en retraite, mais je n arrive pas à vendre mon entreprise à un prix que je juge acceptable, je m inquiète pour ma retraite Nous proposons aussi un service permettant de vous aider à mettre en place des actions concrètes pour faire en sorte que votre entreprise se rapproche de la valeur que vous souhaitez en retirer quand vous déciderez de la vendre. Ces actions ne sauraient être mises en place en quelques semaines, il faut alors s y prendre en amont. - A qui s adresse Action Reprise? Aux dirigeants de PME souhaitant vendre leur entreprise à court ou moyen terme, sur les régions Rhône Alpes, Auvergne, PACA. - A qui ne s adresse pas Action Reprise? Aux cédants de commerces, la cession d un commerce faisant intervenir une problématique immobilière particulière dans laquelle nous ne sommes pas spécialisés. - Comment en savoir plus? N hésitez pas à nous appeler au , nous répondrons à vos autres questions. Pour parler plus spécifiquement de votre affaire, le mieux serait de prendre rendez-vous avec un de nos consultants, qui prendra tout le temps de s intéresser à vos projets.

9 9 TPE / PME Réf 41092T - PACA - à définir Réf 38091T LOCATION DE MATERIELS POUR LA CONSTRUCTION PACA. Cession cause retraite, très belle et importante entreprise location matériel pour la construction. Leader sur son marché. Excellente notoriété, bonne rentabilité, important matériel en très bon état, bon potentiel de développement, accompagnement assuré. CA HT : > Effectif : > 20 personnes Type de cession : titres MACONNERIE GENERALE 06. Cession cause retraite entreprise de maçonnerie, carrelage, petits terrassements, VRD. Clientèle de régies, administrations (50%) et particuliers (50%). Matériel important en très bon état (véhicules, engins etc). CA HT : Effectif : 5 personnes Locaux : bureau 30 m² en location 700 /mois Repreneur : personne morale ou physique du métier. Prix souhaité : Réf 38094T - PACA TRAVAUX PUBLICS PACA. Cession cause retraite entreprise bâtiment et extérieur (enrobage, canalisations, aménagements ). Commandes + Appels d offre. CA HT : > Effectif : 30 personnes Structure juridique : SAS Locaux : m². Repreneur : personne morale ou physique du métier. Prix souhaité : Réf 40096T ENTRETIEN MATERIEL FRIGORIFIQUE 06. Cession cause retraite entreprise entretien et installation de matériel frigorifique. Chiffre d affaires en partie sous contrat et très stable. CA HT : > Effectif : >10 personnes Locaux : bureau + atelier, loyer : 1300 euros/mois Repreneur : personne morale ou physique Prix souhaité : Réf 37091T - PACA CHAUFFAGE PLOMBERIE PACA. Descriptif. Cession cause retraite entreprise de chauffage, climatisation, plomberie et ramonage. Installation, entretien et dépannage. Clientèle de particuliers récurrente. Notoriété très importante, équipe compétente. Accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 6 personnes Locaux : /an Prix souhaité : Réf T - PACA - à définir GROS ŒUVRE DU BATIMENT Paca. Cession cause retraite entreprise gros œuvre du bâtiment. CA HT : > Effectif : >30 personnes Type de cession: parts sociales Repreneur: personne morale ou physique du métier Réf T à définir commerce accessoires moto 06. Cause départ retraite, cession activités d accessoires moto, services rapides, casques, pneus, vêtements, divers. Bon matériel de réparation, bon matériel de gestion. Grande superficie commerciale, bon emplacement en banlieue commerciale grande ville. Affaire rentable avec un gros potentiel de développement. CA HT : Effectif : 4 personnes Repreneur : tout public Réf T - PACA - à définir GROSSISTE FLEURS ET PLANTES PACA. Cession cause retraite grossiste fleurs coupées, import/ export (Italie, Canada, Equateur, Caraïbes ) + vente en magasin. Personnel qualifié et autonome. Possibilité réelle de développer le chiffre d affaires. Accompagnement assuré CA HT : Effectif : <10 personnes Type de cession : titres Locaux : bon emplacement (120 m² frigo m² bureaux), entrepôt supplémentaire dans département limitrophe Loyer : /an Réf 40098T ENTREPRISE DE REVETEMENT DE SOLS ET MURS 06. Cession perspective retraite, entreprise de revêtements de sols et murs et pose de faux plafonds. Clientèle de particuliers + institutionnels. Bonne notoriété. Matériel ok. Accompagnement possible. CA HT : Prix souhaité : Effectif : 5 personnes Réf T - PACA - à définir COURANTS FAIBLES PACA. Cession cause retraite entreprise spécialiste courants faibles, installation et entretien alarmes, antennes, détection incendie, etc. Clientèle de professionnels exclusivement, très récurrente. Visibilité importante. Notoriété considérable. CA HT : Effectif : +/- 12 personnes Repreneur : personne physique ou morale

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11 11 Réf 40111E RECHERCHE ENTREPOT + TERRAIN NICE Entreprise bâtiment cherche pour développement terrain disponible avec entrepôt à proximité de Nice : Superficie terrain : mini 2000 m² Superficie entrepôt : mini 300 m² Contacter ACTION REPRISE Immo. d'entreprise LOCATION BUREAUX LYON 4ème Réf 36112E Bureaux très lumineux de 110 m² situés dans une rue calmesur le plateau de la Croix-rousse. Parkings. Climatisation de toutes les pièces. Totalement prééquipé informatique. Proximité métro. Superficie : 110 m² Prix souhaité : 1500 HT / mois Contact : LOCAL INDUSTRIEL CORBAS Réf 39113E En ZI, proche axe autoroutier, petit bâtiment industriel comprenant 100 m² de bureaux et un atelier 300 m² Superficie : 400 m² Disponibilité : à convenir LOCATION BUREAU CALUIRE Réf 41114E Location bureau 25 m² + accès salle de réunion + bureau accueil 10 m2 Loyer : 450 HT Disponible immédiatement Contact : LOCAL et ENTREPOT CALUIRE CENTRE Réf 42115E A louer entrepôt 100m², hauteur 6m, + local attenant 100m² climatisé avec vitrine. Double entrée. Loyer : 1300 / mois Disponible immédiatement Réf 39116E Idéal créateur/repreneur, jeune entreprise, bureaux à louer SANS BAIL COMMERCIAL dans le nouveau Centre d affaires de Caluire à 20 mn de la gare de la Part Dieu. Entièrement équipés, de 12 à 20 m,² pour 1 à 4 postes de travail avec accès Internet et ligne téléphonique inclus à partir de 590 HT par mois. Accès aux salles de réunion, à l espace détente, à nos services de permanence Téléphonique. Offre de Bienvenue pour les lecteurs d Action Reprise, faites-vous connaitre au Réf 39117E Vous cherchez à vous implanter sur la région lyonnaise? Installer votre siège social, une Antenne ou un bureau? Domiciliez votre Société à Lyon Caluire dans un nouveau Centre d Affaires. Bénéficiez d une adresse prestigieuse sans établir vos bureaux ou louez un bureau sans bail commercial à la journée ou au mois. Domiciliation à partir de 39 par mois. Location de bureau minute 60 par jour ou à partir de 390 HT par mois (entièrement équipés avec accès Internet et ligne téléphonique). Offre de Bienvenue pour les lecteurs d Action Reprise, faites-vous connaitre au RECHERCHE SITE SUR EST LYON et VIENNE Réf 42118E Groupe recherche sur Est Lyon et Vienne, en bordure axe passant : 500 à 1000 m² couvert à 3000 m² terrain Contact : Vous souhaitez diffuser une annonce, ou une de nos annonces vous intéresse : contactez nous au prix d'un appel local

12 Juridique La création du concept de l'enseigne du franchiseur par un tiers Il est nécessaire d'obtenir une cession de droits lorsqu'une enseigne fait réaliser le concept d'aménagement intérieur de son magasin par un prestataire extérieur Lorsqu une société confie à un achitecte d intérieur - designer, moyennant finance, la réalisation du concept d aménagement intérieur de ses magasins, il s agit d un contrat de commande. Le contrat de commande implique la réalisation de l œuvre au bénéfice du donneur d ordre. Il n implique pas forcément l exploitation de l œuvre. Le transfert de propriété du support matériel de l oeuvre (les plans détaillés de l aménagement du magasin, le choix du mobilier, etc ) n entraîne donc pas automatiquement le transfert du droit d exploitation de l œuvre au franchiseur (cf. dispositions du Code de la Propriété Intellectuelle). La Cour d Appel de Paris a par exemple condamné une société qui avait fait réaliser des stands de présentation de vêtements selon les plans d un architecte, mais sans son autorisation (CA Paris, 20 janv. 1988). En conséquence, lorsque le concept de son magasin a été réalisé par un tiers, il est donc nécessaire de se faire consentir une cession de droits détaillée pour pouvoir librement exploiter ce concept et notamment l utiliser pour les autres boutiques dans lesquelles la société pourrait être amenée à décliner ce concept. L importance d obtenir la cession des droits d auteur du concepteur du projet est particulièrement importante pour un franchiseur qui, par nature, fera reproduire le concept de son magasin par ses franchisés notamment. Il en est de même pour les sociétés qui disposent de plusieurs magasins sous forme de succursales. La cession du droit d exploitation peut intervenir soit dans le contrat de commande directement, soit une fois le travail réalisé par contrat distinct de cession de droits. Il est plus prudent de prévoir la cession de droits au stade du contrat de commande, afin d éviter toute demande financière excessive pour la cession de droits, après que le concept ait été réalisé et validé par vos soins. La cession des droits d exploitation impose la rédaction d un écrit. L article L exige que "chacun des droits cédés fasse l objet d une mention distincte dans l acte de cession". La jurisprudence ne reconnaît que rarement la cession implicite des droits d exploitation, et quand elle procède ainsi, elle tient compte de la destination de l oeuvre commandée et de la commune intention des parties. Toutefois, pour se prémunir contre toute difficulté, il est préférable de se conformer au Code de la Propriété Intellectuelle et de formaliser les accords par écrit. Les seuls droits pouvant être cédés sont le droit de reproduction et de représentation de l œuvre. Parmi les prérogatives reconnues aux auteurs, seules les prérogatives patrimoniales relevant du droit d exploitation (droit de représentation et d adaptation, droit de reproduction) peuvent faire l objet d une cession, les prérogatives morales étant inaliénables (exemple : droit à la paternité de l oeuvre). Aux termes de l alinéa 1er de l artilce L du Code de la Propriété Intellectuelle : «La transmission des droits de l auteur est subordonnée à la condition que chacun des droits cédés fasse l objet d une mention distincte dans l acte de cession et que le domaine d exploitaion des droits cédés soit délimité quant à son étendue et à sa destination, quant au lieu et à la durée». Chacun des droits cédés doit être précisé et délimité Chacun des droits cédés doit être énuméré et délimité de manière exaustive et détaillée. Il ne suffit cependant pas d indiquer sur le contrat cession du droit d exploitation et de reproduction du concept, mais il faut prévoir les différents modes d exploitation envisagés. La seule indication de cession du droit d exploitation et de reproduction n est pas considérée par les Tribunaux comme suffisamment précise pour permettre par exemple la reproduction de l œuvre sur tous supports, tous procédés, sur Internet, sur des magazines, etc En effet, le principe est que les cessions de droits sont soumis à 12

13 Juridique une règle d interprétation stricte. En matière de concept d aménagement intérieur d une enseigne, il a été jugé que l architecte d intérieur qui a réalisé l aménagement d un restaurant à enseigne Burger King pouvait s opposer à la réalisation par cette société d autres restaurants sur le même concept, en l absence d accord express de l architecte autorisant d autres constructions d après ses plans. Il est également important de prévoir que des photographies de l aménagement de la boutique puissent être reproduites dans la presse, sur internet, etc Ainsi, constitue une contrefaçon : - La reproduction du plan (ou de la maquette) du magasin en tant que tel (photographie, photocopies, livre, parution presse, internet, etc ) ; - L aménagement d un magasin selon lesdits plans (article L du Code de la Propriété Intellectuelle). Si cela n est pas expressément prévu dans l acte de cession. L indication de la durée de la cession et du territoire visé Outre la nécessaire précision des droits cédés, il faut également que la cession soit aussi précise quant au territoire et à la durée. Il est préférable de rédiger l acte de cession de droits en : -prévoyant une cession de droits suffisamment large territorialement (exemple : le monde entier), -pour une durée correspondant à la durée maximale d exploitation du concept (exemple : 10 ou 20 ans). La mention d un prix Enfin, la cession de droits d auteur doit nécessairement comporter une rémunération. En bref : Lorsqu un prestataire réalise le concept de vos magasins, cela ne permet pas de reproduire ce concept architectural, d aménagement intérieur sans son autorisation. En effet, à défaut de cession, vous êtes juste propriétaire de la réalisation matérielle de l œuvre mais ne disposez pas du droit de reproduire ce concept pour d autres magasins, ou de publier dans la presse, dans des catalogues, des photographies de la boutique comportant ce concept. Par conséquent, lorsque vous faites appel à un architecte pour une telle réalisation, il est nécessaire que les droits patrimoniaux d auteur (droit de reproduction, droit de représentation notamment) vous soient cédés, par écrit, de manière précise et suffisamment détaillée pour éviter de se voir interdire l exploitation de ce concept pour d autres magasins, et de se voir condamner sur le fondement de la contrefaçon. Cela est important lorsque vous disposez d un réseau de succursales, mais également lorsque vous êtes franchiseur et que par le contrat de franchise vous autorisez expressément des tiers à utiliser ce concept. Professionnels Parlons projet avant de parler financement. 04/2012 R Édité par Crédit Agricole S.A., agréé en tant qu établissement de crédit 91-93, bd Pasteur, Paris Capital social : RCS Paris. Le premier réflexe, quand on crée son entreprise, c est d en parler avec son conseiller. Sous réserve d acceptation de votre dossier par votre Caisse Régionale de Crédit Agricole prêteur. 13

14 14 L'avis de l'expert Quelques réflexes parfois négligés lors de la cession d'un droit au bail commercial Avant de faire un point sur les éléments à vérifier pour savoir si la cession du bail seul est possible (II), il convient de rappeler les raisons du paiement par l acquéreur du bail (le cessionnaire) au locataire sortant (le cédant) du droit au bail (I). Le bail commercial est habituellement cédé avec le fonds de commerce qui y est exploité et il est classique d affirmer que cette cession ne peut être refusée à son locataire par le bailleur conformément à l article L du Code de commerce. Toutefois, lorsqu il est question de céder le bail commercial sans le fonds de commerce, la règle est différente. Dans cette hypothèse, le cédant et le cessionnaire du droit au bail doivent porter une attention particulière à certains points trop souvent négligés. Précisons que nos observations n ont pas vocation à l exhaustivité, mais poursuivent un objectif simple : rappeler quelques points sensibles en vue de la conclusion de ce contrat. En tout état de cause, vendeur, acquéreur ou bailleur retireront un avantage à être assistés et conseillés par un professionnel du droit lors de cette opération. Avant de faire un point sur les éléments à vérifier pour savoir si la cession du bail seul est possible (II), il convient de rappeler les raisons du paiement par l acquéreur du bail (le cessionnaire) au locataire sortant (le cédant) du droit au bail (I). I LE PRIX DU DROIT AU BAIL CONTREPARTIE D UNE PROTECTION SPÉCIFIQUE L acquisition par le cessionnaire d un bail commercial a pour but de le faire bénéficier de l ensemble des droits protecteurs du locataire commercial (notamment la durée, le droit au renouvellement et l encadrement du loyer). Aussi, en pratique il est quasi systématique de verser un droit au bail au cédant. Dès lors, avant toute cession, l acquéreur devra s assurer de pouvoir bénéficier du statut protecteur du bail commercial. Cela passe principalement par l exigence d une exploitation effective du fonds de commerce par le cédant (A) et le respect de la clause de destination par le cessionnaire (B). A L EXPLOITATION EFFECTIVE DU FONDS DE COMMERCE Lors de la cession du bail commercial seul, il faut vérifier que le locataire en titre exploite correctement son fonds, et qu il n existe pas de litige entre le preneur et son bailleur. En effet, pour invoquer le droit au renouvellement du bail commercial à l issue de la période initiale ou renouvelée, le locataire doit exploiter son fonds de commerce depuis au moins trois ans (art. L C. com.). Aussi, pour être efficace, l acquisition du seul droit au bail doit permettre au cessionnaire d exploiter suffisamment longtemps son commerce pour bénéficier du droit au renouvellement. En conséquence, l acquéreur s abstiendra, sauf accord spécifique avec le propriétaire du local, d acquérir un bail commercial dont l échéance est inférieure à trois ans. Au-delà de ce rappel pratique, il est nécessaire de prêter une attention particulière à la clause de destination. B LA CLAUSE DE DESTINATION DOIT PERMETTRE L EXPLOITATION DU FONDS DE COMMERCE DU CESSIONNAIRE L acquéreur d un droit au bail doit pouvoir exploiter paisiblement son commerce dans les locaux concernés. Pour cela, il convient que le bail commercial autorise l activité de l acquéreur qui peut être différente de celle du cédant. L acquéreur doit donc vérifier le contenu de la clause de destination figurant généralement en début du contrat

15 L'avis de l'expert de bail qui délimite les activités autorisées. À ce titre, rappelons que l exercice d activités en violation de cette clause, est susceptible de priver le locataire de son droit au renouvellement, mais aussi de justifier la résolution judiciaire du contrat pour inexécution grave. Toutefois, il est toujours possible de se rapprocher du bailleur afin de négocier une modification des activités autorisées. Reste que dans cette hypothèse, le bailleur va généralement souhaiter renégocier d autres points du bail, ce qui peut faire perdre tout intérêt à l opération (augmentation du loyer notamment). L hypothèse dans laquelle une négociation est entreprise avec le bailleur doit faire réfléchir l acquéreur. En effet, à quoi bon payer un droit au bail au preneur alors qu en réalité le cessionnaire va conclure un nouveau bail avec le bailleur. Dans ce cadre, une discussion sur le prix de cession peut aussi être envisagée. Après la clause de destination, il faut vérifier que le locataire cédant ait bien demandé dans les temps la levée du droit de préemption municipal. II L ATTENTION PORTÉE À LA POSSIBILITÉ DE CESSION DU BAIL SEUL Avant de s engager dans la négociation d une cession de droit au bail, il convient de vérifier que le locataire cédant a bien purgé le droit de préemption municipal prévue par la loi (A) et porter une attention particulière aux limitations contractuelles de cette cession (B). A LA LEVÉE DU DROIT DE PRÉEMPTION MUNICIPAL Les articles L et R du Code de l urbanisme prévoient un droit de préemption des locaux commerciaux au profit des communes afin de sauvegarder la mixité des commerces au sein d un quartier. Aussi, avant la cession du fonds, le locataire doit prendre soins d avertir sa Mairie suivant un formulaire CERFA (n 13644*01) en lettre RAR de son intention de céder le droit au bail de son commerce. Ensuite, la Mairie dispose d un délai d un mois pour répondre. À défaut de respecter cette notification, la cession serait nulle. C est une disposition souvent ignorée des cessionnaires non professionnels du droit ou de l immobilier. C est donc un sujet à aborder bien en amont de la signature de la vente pour ne pas être obligé de la repousser. Après avoir vérifié tous ces éléments, reste une question essentielle : dans quelle mesure la cession du bail indépendamment du fonds du cédant est-elle autorisée par le bail? B LA LIMITATION CONTRACTUELLE DE LA CESSION DU DROIT AU BAIL L article L du Code de commerce précise que sont nulles les clauses «tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qui y sont attachés à l acquéreur de son fonds de commerce». L interdiction portée par cette disposition s applique uniquement à la cession du fonds de commerce. Ainsi, contrairement à une idée trop souvent répandue, l interdiction contractuelle d une cession du droit au bail seul est licite. Aussi, avant toute discussion à propos de la cession du seul bail commercial, il convient de vérifier le contrat à ce sujet. Si en pratique l interdiction pure et simple reste peu fréquente, il est en revanche plus répandu de trouver des clauses d agréments. Dans ce cas, il faut obtenir l accord du bailleur, en respectant scrupuleusement le contrat de bail. À ce titre, l intervention à la conclusion de la cession du bailleur est un élément important de sécurité juridique de la cession. Une convention tripartite entre le bailleur, locataire cédant et cessionnaire peut aussi être conclue. L objectif est alors d éviter que la cession faute de respect du contrat de bail soit inopposable au bailleur. Le respect des clauses limitant la cession doit donc être l objet d une attention particulière puisqu elle commande l efficacité de la vente du droit au bail. En conclusion, d un point de vue juridique, la cession du seul droit au bail, doit faire l objet d une vigilance particulière, spécialement quant aux dispositions la régissant dans le contrat. Enfin, compte tenu de l enjeu économique et professionnel, les parties ont tout intérêt à se faire assister dès le début de leur projet. C est le prix à payer pour la sécurité juridique de l opération, mais aussi pour éviter un processus coûteux et inefficace. Service juridique 15

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