Prix, copropriété, enchères Les nouveautés. Investir dans un local commercial DOSSIER ARCHIVES FAMILLE DÉCRYPTAGE. N Juin 2014 Mensuel - 3,90

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1 Investir dans un local commercial PAGE 36 N Juin 2014 Mensuel - 3,90 IMMOBILIER PAGE 13 Prix, copropriété, enchères Les nouveautés DOSSIER DÉCRYPTAGE Le tableau d amortissement de votre emprunt PAGE 32 FAMILLE La communauté universelle pour protéger son conjoint PAGE 34 ARCHIVES D Artagnan fidèle mousquetaire PAGE 40

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3 N 438 Juin 2014 SOMMAIRE Marché immobilier p. 14 Protéger son conjoint p. 34 Investir dans un local commercial p. 36 ÉDITORIAL 5 EN BREF Le rapport d activité du Conseil supérieur du notariat 6 Fausse bonne idée! Rédiger soi-même un compromis de vente 8 Combien ça coûte? Le règlement de copropriété 10 DOSSIER Immobilier L immobilier, un marché contrasté 14 Copropriété L acquéreur mieux informé 20 La SCPI, un investissement à la portée de tous 22 Vendez ou achetez votre bien autrement 24 Faire jouer la concurrence pour optimiser son investissement 26 Assurance du prêt, davantage de liberté 28 Crédit relais À consommer avec modération 30 Décryptage Tableau d amortissement 32 FAMILLE La communauté universelle pour protéger son conjoint 34 ENTREPRISE Investir dans un local commercial 36 TRAVAIL Embaucher à durée déterminée 38 TRÉSORS D ARCHIVES D Artagnan, du mousquetaire fidèle au mari volage 40 DES LIVRES ET DES MOTS Notre sélection du mois 42 Embaucher en CDD p. 38 OFFRE D ABONNEMENT p. 27 3

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5 Pierre Lemée Notaire, rédacteur en chef ÉDITORIAL Jean-Marc Gourdon N Juin 2014 Fondateur : Jacques Bernard Directeur de la publication : Jean-Pierre Adéjès Rédacteur en chef : Pierre Lemée Conseillers de la rédaction : Jean-François Pillebout, Olivier Goussard Comité éditorial : Bertrand Basseville, Éric Chaton, Ghislain Declercq, Michel Giray, Jean-Pierre Kaplan, Frédéric Petit, Sylviane Plantelin, Thierry Thomas. Rédactrice en chef adjointe : Barbara Bénichou Consultante éditoriale : Marie-Annick Gouguenheim Rédaction : Florence Ganivet, Ariane Boone Ont collaboré à ce numéro : Nathalie Cheysson-Kaplan, Thierry Deschanels, Michel Gros-Bonnivard, Rosine Maiolo, Frédéric Perrotin Henriette Walter. Avec la participation des Cridon (Centres de recherche, d information et de documentation notariales) Manager publicité : Marie-Laure Clavel Rédaction, administration : 44 rue du Général-Foy Paris Tél. : Abonnement : voir bulletin page 27 ou Service abonnements : Conseils des notaires BP Lille cedex 9 Tél. : Prix unitaire : 3,90 Réalisation : A Conseil Couverture : Guy Bouchet/Photononstop Rakke - Imprimeries SIEP, rue des Peupliers, ZA les Marchais, Bois-le-Roi Mensuel édité par Publi.not SASU au capital de Siège social : Les Logissons Venelles Commission paritaire : 0215T86077 ISSN : Dépôt légal : 10 juin 2010 Ce numéro comprend un encart jeté «First voyages» Reproduction interdite. Retrouver la confiance dans l immobilier Depuis de nombreuses années, le notariat publie les chiffres de l immobilier avec le label de l Insee. L année 2013 est une année contrastée, mais la tendance générale est à la baisse. En moyenne en province, les prix sont retombés à leur niveau de L évolution ressemble aux bosses d un chameau : partant de 2006, on note un pic en 2008, une baisse en 2010, une reprise en 2012 et, à nouveau, une chute. Les perspectives pour 2014 sont difficiles à imaginer. Le nombre de permis de construire est en baisse. En 2013, plus de entreprises du bâtiment ont déposé leur bilan. Pour le premier trimestre 2014, on en dénombre déjà 4500, et les carnets de commandes de celles qui survivent sont loin d être pléthoriques. Avant de s engager, les acheteurs attendent de connaître le montant des loyers que la loi Alur va leur imposer. Pour définir un prix d achat, il faut savoir quel sera le montant du loyer, et pour l instant, personne ne peut le dire, les décrets d application tardant à venir. L investisseur, c est d abord le Français moyen qui a décidé de placer ses économies dans un bien immobilier qui lui permettra d améliorer sa retraite. Il a, ce faisant, un rôle social important en participant à ce principe constitutionnel du droit au logement. Aujourd hui, les notaires constatent que seuls les petits prix et les acquisitions des primo-accédants alimentent le marché. Les taux d intérêt très bas ne profitent qu à ce marché. Alors faut-il quitter l immobilier pour d autres investissements? Le 13 juillet 2007, le CAC 40 était à 6117 points, à la mi-mai 2014 il est à 4440 points environ. L immobilier reste donc une valeur sûre en moyenne, mais il a besoin d un choc de simplification pour se ressaisir et redevenir un moteur de l économie. La loi Duflot a été ressentie comme ayant déséquilibré les rapports locatifs au détriment du propriétaire. Il faut peut-être l amender pour redonner confiance aux investisseurs. Chers lecteurs, peut être avez-vous été surpris par l information de la page 7 du numéro de mai. Nous vous informions que le 6 juin prochain, pour la première fois, Conseils des notaires, publierait un numéro hors-série vendu dans les kiosques. Il était normal que vous soyez les premiers informés. Après 30 ans d existence, porté par des lecteurs abonnés, Conseils a souhaité s ouvrir au grand public, dans un numéro spécial sur le thème «Couple et patrimoine». J espère que vous aurez plaisir à nous lire. Bien entendu Conseils mensuel continue, et nous vous donnons rendez-vous début juillet. 5

6 EN BR EF L actu du mois «Vingt millions de personnes franchissent chaque année les portes de nos offices» Pour la première fois, les notaires de France dressent le bilan de leur activité. Décryptage avec Me Bertrand Guilbert, président de la Commission de la Promotion notariale et des Relations publiques du Conseil supérieur du notariat. D.R. Quels messages souhaitez-vous transmettre aux particuliers? Bertrand Guilbert : Vingt millions de personnes franchissent chaque année les portes de nos offices pour des conseils et une garantie unique qu ils ne trouvent pas ailleurs. Nous avons donc voulu rendre compte de nos activités et de nos missions qui sont plus nombreuses et plus complexes qu on ne le croit. Et montrer, également, dans un contexte de crise des finances publiques que le service public que nous rendons, au nom de l État, est efficace et sans coût pour le contribuable et les deniers publics. les bases de données immobilières, rédigeons les actes authentiques, accompagnons les familles et conservons leur mémoire. Nous œuvrons également à la transparence du marché immobilier et participons au développement économique et local. Sans oublier notre action dans le monde quand il s agit de promouvoir un système juridique performant, d apporter une sécurité aux populations vulnérables, VENTILATION DES ACTES 2013 notamment en termes d état civil et d établissement de titres de propriété. Autant de sujets qui sont mis en lumière dans ce rapport voir Version interactive du rapport annuel 2013 Quel bilan tirez-vous de ce rapport d activité? B.G. : Au travers de textes, de données, de graphiques et de photos, il s agit de montrer que nous assurons un service juridique de proximité, que nous agissons pour la justice préventive, développons *Testaments authentiques, mandats de protection future, créations et transmissions d entreprises, cessions de parts sociales FAMILLE Davantage de droits pour les beaux-parents Une proposition de loi prévoit de renforcer le rôle des beaux-parents dans l éducation et la vie quotidienne des enfants de leur conjoint. Grâce au «mandat d éducation quotidienne», ils pourraient ainsi être autorisés à accomplir certains actes usuels (autorisation de sortie scolaire, visite de routine chez le médecin, etc.). Proposition de loi relative à l autorité parentale et à l intérêt de l enfant du 1 er avril 2014 Ce mandat prendrait la forme d un contrat signé par le père, la mère et le beau-parent. Accident scolaire et responsabilité Un enfant se blesse en tombant d un toboggan implanté dans la cour de récréation de son école. Ses parents demandent à l État la réparation de son préjudice. En vain. La responsabilité de l État ne peut être engagée que si l enseignant chargé de surveiller les enfants commet une faute personnelle. Cour de cassation, 2 e chambre civile, 16 janvier 2014, pourvoi n Or, en l occurrence, ce n est pas le cas. Derrick Neill 6

7 SUCCESSION Vente et indivision Par un acte publié le 22 octobre 1984, une veuve vend les droits indivis qu elle détient sur un immeuble issu de la succession de son mari sans, au préalable, notifier à ses enfants co-indivisaires son intention de procéder à cette vente. Six ans plus tard, un de ses fils sollicite la nullité de la vente. En vain. L action en nullité d une cession de droits indivis se prescrit par cinq ans et court à compter du jour où les co-indivisaires du vendeur ont eu connaissance de la vente. Cour de cassation, 1 re chambre civile, 5 mars 2014, pourvoi n Or, en l espèce, les juges ont estimé que la vente avait été révélée au jour de sa publication. Pas de recel sans intention frauduleuse Après le décès de son mari, une femme modifie, au profit de ses deux filles, la clause bénéficiaire des contrats d assurance-vie qu elle détenait en commun avec son conjoint. Les fils du défunt agissent, à son encontre, en recel successoral. En vain. Un conjoint ayant placé des fonds communs sur des contrats d assurance-vie n est pas coupable de recel si l intention frauduleuse n est pas établie. L épouse pensait de bonne foi que les primes versées sur l assurance-vie ne faisaient pas partie de la succession. Loi n du 24 mars 2014 Le recel successoral sanctionne un héritier qui tente de s approprier une part supérieure de la succession et qui rompt ainsi l égalité dans le partage. Jose Francisco Jimenez Meca DONATION Révocation pour cause d ingratitude Une femme consent une donation à son fils. Six ans plus tard, ce donataire est condamné pour violences physiques à l encontre de sa mère. Celle-ci entend révoquer sa donation pour ingratitude. Pour sa défense, son fils fait valoir que l action de sa mère est prescrite. En vain. Lorsque le fait reproché au donataire constitue une infraction pénale, le point de départ du délai d exercice de l action en révocation pour cause d ingratitude est retardé jusqu au jour où la condamnation pénale établit la réalité des faits. Cour de cassation, 1 re chambre civile, 19 mars 2014, pourvoi n La donatrice ayant agi dans le délai d un an après que la condamnation soit devenue définitive, son action est donc déclarée recevable. Lisa Young 7

8 EN BR EF Fausse bonne idée! Rédiger soi-même un compromis de vente Une fois trouvée «la bonne affaire», les parties doivent signer un engagement. La tentation est grande de le faire rapidement sur un coin de table. C est légal mais très risqué Le compromis doit être rédigé avec la plus grande vigilance, car il engage les parties de la même manière que l acte de vente dressé ensuite par le notaire. Les risques pour l acquéreur Le vendeur n est pas le bon! On ne peut pas rédiger un avant-contrat sans avoir analysé le titre de propriété du vendeur. En effet, il peut être nécessaire de faire intervenir plusieurs personnes pour permettre la signature de la vente : conjoint, co-héritiers, bénéficiaires d un pacte de préférence, etc. Le bien n a pas d existence légale Lorsque l acquéreur a visité une maison construite récemment, alors que le titre de propriété du vendeur indiquait une vieille masure, il faut vérifier si les travaux ont donné lieu à un permis de construire et si la construction est conforme. Si les travaux datent de moins de dix ans, l acquéreur doit être informé de l existence ou non d une assurance décennale contre les vices qui affecteraient le gros œuvre. Amebar Des mauvaises surprises surgissent juste avant la signature L acquéreur qui a déjà vendu son logement et qui découvre au dernier moment l existence de servitudes gênantes, non révélées dans le compromis, pourra être contraint d accepter cette mauvaise surprise pour pouvoir emménager. Les risques pour le vendeur Régler des travaux de réparation ou de mise aux normes Il faut prévoir dans l avant-contrat les conditions exonérant le vendeur des vices cachés. À défaut de clause particulière, le vendeur est tenu de garantir l acquéreur contre les vices cachés. Cette garantie est étendue s il ne fournit pas les diagnostics immobiliers prévus par la loi. La sanction est sévère, le vendeur peut être obligé de supporter le coût des travaux nécessaires à la remise en état du bien. Il est donc indispensable d avoir dès la signature de l avant-contrat l intégralité des diagnostics. Faire face au désistement de l acquéreur Lors de l achat d un logement, l acquéreur bénéficie d un droit de rétractation. Avec la loi Alur du 24 mars 2014, ce droit est renforcé car de nouveaux documents et renseignements relatifs à la copropriété doivent lui être notifiés pour faire courir ce délai de rétractation. Tant que ces formalités n ont pas été réalisées, l acquéreur peut se désister sans indemnité. De même, en l absence de précision sur la condition suspensive d obtention d un emprunt par l acquéreur, ce dernier peut, jusqu au jour de la vente, se désister. Être pénalement responsable Il est d usage, lors de la signature du compromis, que l acquéreur verse un dépôt de garantie, le plus souvent correspondant à 10 % du prix. Si la somme est versée directement au vendeur avant la fin du délai de rétractation de l acquéreur, ce dernier encourt une amende pouvant aller jusqu à Seul un professionnel bénéficiant d une garantie financière (dont les notaires) peut recevoir un tel versement. La loi a confié aux notaires le soin de rédiger les actes de vente afin d assurer une sécurité maximale aux transactions immobilières. Lorsque la négociation a été faite directement entre les particuliers, il est vivement recommandé de faire appel à son notaire dès la signature de l avant-contrat, pour que celui-ci soit équilibré entre vendeur et acquéreur. Pierre Lemée ENTREPRISE nyul Sarl : cession de parts sociales Les statuts d une Sarl réunissant trois associés stipulent qu en cas de cession à des tiers, les parts sociales devront être proposées par priorité aux autres associés, au prorata de leur participation. Par acte du 21 avril 2009, l un des associés cède ses parts à un autre. Le troisième invoque alors la violation de la clause et obtient en justice l annulation de la cession. La Cour de cassation censure cette décision. Cour de cassation, chambre commerciale, 11 mars 2014, pourvoi n La violation d une clause de préemption figurant dans les statuts d une Sarl n emporte pas, par elle-même, nullité de la cession de parts conclue entre deux associés. 8

9 MAJEURS PROTÉGÉS Assurance-vie et clause bénéficiaire Une femme modifie la clause bénéficiaire de ses contrats d assurance-vie au profit de ses enfants qu elle institue, par ailleurs, légataires universels. En 2008, par nouveau testament, elle nomme son compagnon légataire universel. Elle est ensuite placée sous curatelle puis sous tutelle. En 2011, son compagnon demande au juge des tutelles d autoriser la modification de la clause bénéficiaire des contrats d assurance-vie à son profit. En vain. Cour de cassation, 1 re chambre civile, 19 mars 2014, pourvoi n Seul le tuteur a qualité pour solliciter, auprès du juge, les autorisations nécessaires pour les actes que la personne protégée ne peut plus accomplir seule. CONCUBINAGE Séparation et indemnité d hébergement Deux concubins se séparent. La femme sollicite en justice l expulsion de son ex-compagnon de chez elle. Elle lui réclame en outre une indemnité pour l avoir hébergé durant la vie commune. Le concubin réplique en demandant à être dédommagé ostill sur le fondement de l enrichissement sans cause pour les travaux qu il a financés dans le logement. C est lui, au final, qui obtient gain de cause. Son ex-concubine est condamnée à lui verser Cour de cassation, 1 re chambre civile, 23 janvier 2014, pourvoi n Pour les juges, le montant des travaux a excédé la nécessaire participation de l homme aux charges de la vie commune. La famille et l entreprise au cœur du 110 e Congrès des notaires de France ginasanders Du 15 au 18 juin prochain, les notaires de France se réunissent à Marseille pour leur 110 e Congrès autour des problématiques juridiques et familiales des entrepreneurs. Interview du président Bertrand Ryssen, cas pratiques et témoignages à découvrir dans le premier numéro Hors série de Conseils des notaires. DIVORCE Pas d exécution provisoire pour une prestation compensatoire Des juges fixent le montant d une prestation compensatoire à Pour assortir ce règlement de l exécution provisoire à hauteur de , ils font valoir que l époux avait, au préalable, accepté de verser ce montant. La Cour de cassation censure cette décision. Par principe, une prestation compensatoire ne peut être assortie de l exécution provisoire. Il convient donc d attendre que le jugement soit devenu définitif pour être exécuté. Cour de cassation, 1 re chambre civile, 19 mars 2014, pourvoi n Seule exception : lorsque l absence d exécution de la prestation entraîne des conséquences manifestement excessives pour le créancier. En vente chez votre marchand de journaux à partir du 6 juin. 9

10 EN BR EF Yves Talensac/Photononstop Le règlement de copropriété Depuis la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété est obligatoire pour tout immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Les actes des successions Les actes de la famille Le règlement de copropriété définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que le fonctionnement général de l immeuble. Il doit être connu et opposable à tous, les propriétaires mais aussi les tiers qui peuvent être intéressés par ces règles. Pour être opposable, le règlement doit être publié au Service de publicité immobilière, d où l intervention nécessaire d un notaire pour le rédiger. Les actes de l immobilier L état descriptif de division À côté du règlement, il existe l état descriptif de division. Ce document établit la désignation de chacun des lots de la copropriété, en attribuant les quotes-parts de propriété indivise qui permettent de calculer le pourcentage de charges afférent au lot. L intervention du notaire Prenons l exemple de Jean-Louis. Il a hérité d une grande maison en mauvais état dans le centre-ville de Caen. Il a décidé de la rénover en créant plusieurs appartements qu il souhaite vendre. Le rôle du notaire consiste à collecter tous les documents et autorisations préalables (diagnostics techniques, urbanisme, assurance décennale éventuelle), à examiner avec un géomètre les possibilités de division des lots et les plans afférents, et enfin de définir les règles de la copropriété. Le règlement contient souvent le rappel des dispositions légales (notamment les règles de majorité en cas de travaux), mais aussi des précisions fort utiles notamment sur : la destination de l immeuble, habitation seulement ou bureaux et commerces possibles ; les possibilités d aménagement intérieur ; l entretien et l utilisation des espaces communs ; la définition des parties privatives et des parties communes. Le coût Le coût d un règlement de copropriété est fixé par le tarif des notaires. Il s agit d émoluments fixes : 390 hors taxe pour le règlement lui-même et 11,70 hors taxe par lot créé pour l état descriptif de division. L enregistrement au Service de publicité foncière donne lieu à une taxe de 125 % et à une contribution de 15. Les formalités préalables et postérieures sont de l ordre de 400 à 800 hors taxe, de sorte que la facture totale oscillerait, dans le cas où vingt lots seraient créés, entre et TTC. Pierre Lemée Dans le prochain numéro : La reconnaissance d un enfant Setthapong Supanthamart IMMOBILIER Mise en concurrence obligatoire des syndics Lors de la création d une copropriété, le syndic du promoteur ne pourra plus imposer un contrat unique (le sien), comme il le faisait jusqu à présent. Afin d assurer une plus grande transparence, la loi Alur prévoit que la nomination du premier syndic (dit «syndic provisoire») nécessitera obligatoirement la tenue d une assemblée générale avec mise en concurrence préalable, par le conseil syndical, de plusieurs contrats de syndic. Si, à l issue de cette assemblée, aucun syndic n est nommé, la désignation pourra s effectuer par voie judiciaire. Loi Alur n du 24 mars 2014, article 55 Les petites copropriétés peuvent néanmoins déroger à ces règles. Résolution d une vente pour vices cachés Après avoir acquis un immeuble, des acheteurs obtiennent en justice la résolution de la vente pour vices cachés et la restitution du prix payé. Le vendeur conteste cette décision. En vain. Le prix de vente et les frais occasionnés par celle-ci doivent être restitués aux acquéreurs sans qu il y ait lieu d en déduire le montant de la commission versée par le vendeur à l agent immobilier. Cour de cassation, 3 e chambre civile, 4 mars 2014, pourvoi n À noter que cette commission était expressément mise à la charge du vendeur par le mandat. À chaque copropriété son plafond du livret A Le montant maximum des sommes à déposer sur les «livrets A» détenus par les syndicats de copropriétaires (actuellement fixé à ) évolue. La loi Alur prévoit en effet de faire varier ce montant en fonction du nombre de lots qui composent la copropriété. Loi Alur n du 24 mars 2014, article 58 Les conditions de calcul du plafond de ce livret d épargne défiscalisée ainsi que la date d entrée en vigueur de la mesure seront précisées par un décret, pour une effectivité au plus tard le 1 er janvier Philippe Devanne 10

11 LOCATION Travaux et indemnisation du locataire Le bailleur qui fait réaliser des travaux dans un logement occupé doit désormais indemniser son locataire dès que le dérangement excède 21 jours (contre 40 auparavant). De même, l accès au lieu est davantage encadré : avant le début des travaux, le locataire doit être informé par le bailleur de la nature et des modalités d exécution des travaux : soit par courrier recommandé avec avis de réception, soit par notification remise en main propre. Loi Alur n du 24 mars 2014, article 1 Par ailleurs, la réalisation des travaux est interdite les samedis, dimanches et jours fériés, sauf autorisation expresse du locataire. Changement de propriétaire et dépôt de garantie Une commune acquiert un ensemble immobilier déjà loué à une association par le précédent propriétaire. L acte de vente ne contenant aucune clause particulière quant au sort du dépôt de garantie versé par la locataire lors de son entrée dans les lieux, la commune poursuit cette dernière en justice pour obtenir le versement d un nouveau dépôt de garantie. En vain. En cas de changement de propriétaire en cours de bail, le locataire n est pas tenu de verser un nouveau dépôt de garantie. Cour de cassation, 3 e chambre civile, 26 mars 2014, pourvoi n À noter que la restitution du dépôt de garantie incombe toujours au nouveau bailleur en cas de vente ou de succession. auremar Baromètre Prix à la consommation - Insee Ensemble des ménages mars ,29 février ,71 (mars 2013 : 125,69) Ménages urbains mars ,05 février ,50 (mars 2013 : 125,42) Hors tabac, base 100 en 1998 Indice de référence des loyers (variation annuelle) 1 er trim ,00 (+0,60 %) 4 e trim ,83 (+0,69 %) 3 e trim ,66 (+0,90 %) 2 e trim ,44 (+1,20 %) 1 er trim ,25 (+1,54 %) Coût de la construction - Insee (variation annuelle) 4 e trim (-1,46 %) 3 e trim (-2,18 %) 2 r trim (-1,74 %) 1 er trim (+1,79 %) 4 e trim (+0,06 %) Indice des loyers commerciaux (variation annuelle) 4 e trim ,46 (+0,11 %) 3 e trim ,47 (+0,28 %) Base 100 au 1 er trim BT 01 janvier ,50 décembre ,40 novembre ,50 > Smic horaire brut au 1 er janvier 2014 : 9,53 Amende alourdie pour les propriétaires malhonnêtes Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que s il souhaite vendre son logement, le récupérer pour lui (ou pour loger un membre de sa famille) ou si l occupant a manqué à ses obligations. À défaut, le congé est considéré comme frauduleux et le bailleur encourt, pour tous les contrats conclus depuis fin mars 2014, une amende de 6000 ( si le bien appartient à une société). Loi Alur n du 24 mars 2014, article 5 De son côté, le locataire peut porter plainte et obtenir réparation de son préjudice. ASSURANCE Habitation : le propriétaire peut se substituer au locataire La loi Alur autorise désormais les propriétaires à souscrire en lieu et place de leur locataire l assurance habitation du logement (couverture limitée à la garantie responsabilité locative). Attention, le bailleur qui opte pour cette solution renonce alors à la possibilité qui lui est offerte de résilier de plein droit le bail pour défaut d assurance. Loi Alur n du 24 mars 2014, article 1 En pratique, les primes ainsi versées par le bailleur sont récupérables auprès du locataire (par douzième à chaque paiement du loyer). 36clicks 11

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13 DOSSIER IMMOBILIER Immobilier Achat, vente ou investissement Dans tous les cas, l étude du marché, des conditions de financement et le recueil d informations autour du bien convoité sont incontournables. Pour faire les bons choix et découvrir toutes les nouveautés législatives, suivez le guide. Guy Bouchet/Photononstop 13

14 IMMOBILIER L immobilier, un marché contrasté 2013 offre un bilan mitigé du marché. Une légère baisse des prix dans l ancien, un niveau élevé dans le neuf et des disparités entre les territoires s annonce dans la même lignée. 14

15 L année 2013 enregistre transactions dans l ancien, soit une augmentation de 3 % par rapport à l année Un volume modéré soutenu par la vente de biens qualitatifs. Dans le neuf, les transactions ont baissé de 1,3 % avec seule- L ment réservations à la vente, un Globalement, les acteurs du marché restent attentistes. Il faut compter en moyenne huit semaines pour vendre un appartement et trois fois plus pour céder une maison. Légère baisse des prix et marché hétérogène hétérogénéité du marché hexagonal. Les grandes villes et leurs banlieues résistent mieux. À Nantes, Bordeaux ou Toulouse, le prix médian des appartements anciens demeure constant. À l inverse, les zones éloignées des pôles économiques, affichent les baisses les plus fortes. Les indicateurs relèvent aussi des fluctuations d un trimestre à l autre. Rennes et Montpellier qui présentaient par exemple une hausse annuelle de 2 % pour le prix niveau bien inférieur à la moyenne constatée entre 2000 et Les promoteurs ont ralenti leur programme et le volume de construction est au plus bas. Sur un an, les autorisations de permis de construire ont diminué de 17,9 %. Selon l indice Notaires-Insee, le prix des logements anciens a diminué de 1,7 % en 2013, à Paris comme en province. Cette moyenne masque en réalité une des appartements au dernier trimestre 2013, voient leur prix médian baisser dans >>> Cephas/Photononstop Henri MELLAC, président de la chambre des notaires de la Gironde «En Gironde, la crise de l immobilier se situe plus dans le nombre de transactions que dans les prix» Le marché immobilier est-il aujourd hui dynamique ou atone en Gironde? Les premiers mois de l année 2014 ont été difficiles en volume de ventes. Le mois de février a été trompeur en raison de l augmentation des droits d enregistrement qui a fait accélérer les signatures mais a ralenti le début du mois de mars. On a, en revanche, ressenti un regain d activité par à-coups sur les deux derniers mois. Les difficultés de l année dernière, marquée par une stagnation des prix, ont sans doute incité les vendeurs, craignant une baisse des prix et une hausse de la plus-value, à vendre maintenant. Les acquéreurs ont, quant à eux, peur d une remontée des taux d intérêt. Faites-vous le même constat pour les appartements que pour les maisons? En Gironde, le rapport maison/appartement est historiquement plus favorable aux maisons. La forte montée des prix de 2002 à 2011 (excepté ) et l attrait de la ville de Bordeaux inscrite au patrimoine mondial de l UNESCO ont favorisé une densification de la Communauté Urbaine de Bordeaux (CUB) et les ventes d appartements sont encore en augmentation par rapport aux maisons avant l entrée en vigueur de la loi Alur. Comment évoluent les prix? Les prix ont été relativement stables ces deux dernières années, avec un petit rattrapage fin 2013 sur les prix des maisons par rapport aux appartements mais avec des disparités selon les territoires. Cette stabilité des prix malgré la chute des volumes (-17 % en 2012 et -10 % en 2013) est un peu rassurante pour les vendeurs et prouve que le marché est sain. Cela rassure également les acquéreurs qui, en revanche, ne comprennent pas trop que la négociation à la baisse ne corresponde pas à ce qu ils entendent dans la presse sur la crise de l immobilier. Comment envisagez-vous l année 2014? L année 2014 pour notre région devrait marquer la fin de la chute du nombre de transactions qui se situerait à -9 % par rapport à la moyenne des années La crise de l immobilier se situe donc plus dans les volumes et moins dans les prix qui devraient rester relativement stables. À noter aussi que l augmentation des prix a été plus forte que celle des loyers qui, certes, grèvent de plus en plus le budget des ménages, ce qui explique aussi la baisse des volumes. Il est plus difficile à un locataire d acheter et le rendement pour un investisseur est un peu moins intéressant. Une stabilité des prix, des taux d intérêt et des avantages fiscaux pourront, je pense, relancer le marché immobilier. D.R. Propos recueillis par F. G. POINT DE VUE 15

16 POINT DE VUE François GRANIER notaire à Montpellier «Hérault : l écart continue à se creuser entre l est et l ouest» «En 2013, côté prix, le marché immobilier du département de l Hérault a connu une baisse pour les appartements anciens (-2,5 %) et, dans une moindre mesure, pour les maisons anciennes (-0,9 %). Côté volumes, nous constatons une baisse de 5 % des appartements anciens et de 3 % des maisons anciennes (respectivement -13 % et -5 % en 2012), ainsi qu un coup d arrêt des terrains à bâtir (- 21 % en 2013 après - 24 % en 2012). L écart se creuse chaque année davantage entre l est et l ouest du département, en raison de la différence de dynamisme démographique, économique et culturel entre Montpellier et Béziers. En 2013, Montpellier représentait 37 % du volume départemental de ventes d appartements anciens, au prix moyen de /m² (+ 1,90 %), et Béziers, 6 %, à /m² (-3,30 %). Le secteur littoral (37 % du volume des ventes) reste le plus cher avec une moyenne à /m² qui masque toutefois des différences importantes. Sur le littoral montpelliérain (Palavas-les-Flots, Carnon et La Grande-Motte), le prix du mètre carré en front de mer se négocie entre et 7000 /m². Globalement, le marché immobilier neuf et ancien manque de dynamisme. Mais il n est pas arrêté, la situation étant très différente de celle vécue fin 2008 début L explication est à rechercher principalement du côté du niveau élevé des prix et de la prudence des ménages (baisse du pouvoir d achat, inquiétude sur l emploi) et accessoirement du côté de la fiscalité, surtout pour les biens autres que la résidence principale. En effet, de nombreux vendeurs potentiels abandonnent leur projet en prenant connaissance du montant prévisionnel de leur impôt sur la plus-value. Enfin, la base des avant-contrats signale, pour les premiers mois de 2014, une hausse des prix de 7 % à Montpellier et son agglomération. Chiffre à considérer avec la plus grande prudence». Propos recueillis par F. G. D.R. Alfred Buellesbach/Photononstop 16

17 la même proportion un trimestre plus tard. Ces différences donnent un marché en demi-teinte. Ici encore, la baisse nationale du prix moyen est attribuée aux ventes de biens présentant un bon rapport qualité/ prix dans les zones tendues. Les résidences secondaires, le renouveau La diminution des prix en régions rurales, associée à la suppression de l abattement de 25 % sur les plus-values immobilières au 31 août 2014, pourraient relancer temporairement le marché des résidences secondaires sur lequel les plus fortes chutes de prix ont été observées. Selon une étude des notaires, réalisée sur le littoral atlantique, le recul est général dans l ancien avec une moyenne de moins 3,7 % en Les villes côtières les plus prisées ne sont plus épargnées. À La Baule par exemple, les maisons enregistrent des baisses supérieures à 10 %. Même constat au Pays Basque ou dans le Lubéron. Un marché qui ouvre des opportunités au moment où les taux se maintiennent au niveau historiquement bas de 2013, soit 3 %. Les économistes prévoient une remontée progressive des taux pour Un marché européen plutôt calme La plupart des marchés sont en phase de stabilisation ou de hausse (+1 % au Pays-Bas, +4,5 % en Allemagne, +3,5 % en Irlande). Le record revient à la Grande- Bretagne avec des prévisions de + 7 % pour L Espagne se relève difficilement de l éclatement de la bulle et les prix sont encore en recul en Italie. En France, il faudra composer avec la loi Alur. Les observatoires des loyers vont sortir leur chiffre et les acteurs apprivoiser les nouvelles réglementations. Ariane Boone Sources : Note de conjoncture immobilière des notaires avril 2014 immobilier.notaires.fr Baromètre de l immobilier des notairesrésidences secondaires avril 204 Enquête Commissariat Général au Développement Durable note de février 2014 Note de l agence américaine Standard & Poor s Crédit Foncier bilan 2013 & perspective 2014 Prix moyens au 4 e trimestre 2013 Appartements anciens en centre-ville Prix au m² Évolution du prix sur 1 an PAR IS ,5 % NICE ,3 % LYON ,3 % BORDEAUX ,2 % LILLE ,5 % MONTPELLIER ,6 % NANTES ,2 % TOULOUSE ,0 % STR ASBOURG ,0 % MARSEILLE ,5 % RENNES ,7 % Prix moyens au 4 e trimestre 2013 Maisons anciennes Prix de vente Évolution du prix sur 1 an NICE ,4 % LYON ,2 % MARSEILLE ,0 % MONTPELLIER ,5 % RENNES ,5 % TOULOUSE ,0 % BORDEAUX ,9 % STR ASBOURG ,1 % NANTES ,7 % LILLE ,2 % Source : Notaires-Insee Yves Talensac/Photononstop Si la qualité du bien constitue un élément déterminant du prix, l emplacement reste le facteur essentiel, ici la «Mouzaïa» à Paris 19 e. 17

18 C est dans les régions rurales éloignées des pôles économiques que les baisses de prix sont les plus fortes. François GAUTHIER, notaire à Reims Mannakee / Photononstop POINT DE VUE «Le marché immobilier de la Marne évolue différemment depuis le début de l année selon la superficie et le prix des biens. On note un certain dynamisme pour les petites surfaces (studios, petits appartements et petites maisons de moins de autour de Reims ou de moins de en zone rurale). L attentisme prévaut, en revanche, pour les biens de plus grandes surfaces ou plus chers. En fait, les petites surfaces correspondent à un marché d investisseurs qui fonctionne bien, la demande locative demeurant assez importante mais aussi à un marché de primo-accédants, qui bénéficient de taux d intérêt très intéressants. Quant aux surfaces plus grandes, elles sont généralement liées à des opérations d achat-revente, qui s avèrent beaucoup plus délicates. Les foyers se montrent de plus en plus prudents, notamment pour éviter le prêt relais. Ils tentent donc de revendre avant d acheter. D ailleurs, ce ne sont plus les vendeurs mais les acquéreurs qui fixent les prix. Ces derniers ne sont plus dans une logique de surenchère comme il y a quelques années ; aujourd hui, ils veulent D.R. «Ce sont désormais les acquéreurs qui fixent les prix dans la Marne» payer le juste prix. Un bien mis en vente à un prix en adéquation avec le marché partira en moins d un mois, sans négociation ou avec une négociation très faible. Un bien surestimé risquera, au contraire, de rester plusieurs mois voire plusieurs années sur le marché. Passer par un professionnel de l immobilier pour acheter permet de s assurer qu un bien est proposé au prix du marché. Le notaire ou l agent immobilier sont là pour raisonner les vendeurs déraisonnables et jouer un rôle de régulation. Faire une transaction entre particuliers peut parfois faire perdre en prix à l acquéreur ce qu il croit économiser en frais de négociation ou en commission. Après une légère baisse tout à fait conforme à la moyenne nationale en 2013 (-1,7 % pour les appartements anciens et -2 % pour les maisons anciennes), l heure est plutôt à la stabilité des prix pour 2014 en zone urbaine, voire à une légère hausse en centreville où la demande reste supérieure à l offre pour les biens de petites surfaces, et une légère baisse en zone très rurale. Quant aux volumes, sans doute en raison de l impôt sur les plus-values qui dissuade parfois certains futurs vendeurs, ils demeurent à peu près identiques à ceux de l an passé à la même époque.» Propos recueillis par F. G. 18

19 19

20 IMMOBILIER Copropriété : l acquéreur mieux informé Au-delà des vérifications classiques indispensables pour l achat d un logement en copropriété, la loi Alur renforce l information de l acquéreur. Gros plan sur ses nouveautés. Christian Diehl / plainpicture La loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, dite loi Alur, est venue renforcer l information des acquéreurs d un bien en copropriété. Désormais, l annonce de vente par exemple, doit indiquer le nombre de lots et de copropriétaires ainsi que la moyenne des charges courantes de copropriété. À tous les stades de l acquisition, des informations sont ainsi fournies. Comprendre le montant des charges L acquéreur doit avoir en tête que le fonctionnement et l entretien d un immeuble occasionnent des frais qu il incombe aux copropriétaires de payer. La loi distingue les charges générales de copropriété relatives à la conservation, l entretien et l administration des parties communes et les charges générées par les équipements collectifs (ascenseur, chauffage collectif, etc.). À chaque lot correspond sa quote-part de parties communes exprimée en millièmes ou en tantièmes, ce qui détermine la répartition des charges. Dès la visite du bien, il est prudent de s informer auprès du vendeur sur le montant exact de ces dépenses. À noter qu au stade de l avant-contrat (promesse ou compromis), le candidat acquéreur a désormais accès à une information complète (voir encadré). 20

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