Elus et Hlm, partenaires pour mieux agir ensemble

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1 Elus et Hlm, partenaires pour mieux agir ensemble journée débat du 19 février 2002 Maison de la chimie PARIS 1

2 Compte rendu des débats de la journée «Elus Hlm : partenaires pour agir ensemble» qui s est tenue le 19 février 2002 à Paris. Organisée conjointement par l Association des maires de France et l Union nationale Hlm, cette première rencontre nationale a rassemblé près de deux cents élus locaux maires et présidents de communauté et responsables d organismes Hlm. Ces actes, ainsi que les documents préparatoires de cette journée, sont disponibles sur les sites de l AMF (www.amf.asso.fr) et de l Union (www.union-habitat.org)

3 SOMMAIRE Allocutions d ouverture Michel DELEBARRE, Président de l Union nationale Hlm... 4 Jean-Paul DELEVOYE, Président de l Association des maires de France... 7 Première table ronde : Le logement social dans la politique de l habitat et la politique urbaine Intervention de la Secrétaire d Etat au logement Madame Marie-Noëlle LIENEMANN, Secrétaire d Etat au logement Deuxième table ronde : Le logement social et l accueil des plus démunis Troisième table ronde : Politique territorialisée, quelles relations élus Hlm? Conclusions et synthèses Jean Paul DELEVOYE, Président de l Association des maires de France Michel DELEBARRE, Président de l Union nationale Hlm Intervention du Ministre délégué à la ville Claude BARTOLONE, Ministre délégué à la ville Annexe Liste des participants

4 Allocutions d ouverture Michel DELEBARRE, Président de l Union nationale Hlm Je désire avec le Président de l Association des Maires de France, Jean-Paul DELEVOYE, vous souhaiter la bienvenue pour cette journée «Elus et Hlm : partenaires pour mieux agir ensemble». Monsieur le Président de l Association des maires de France, Mesdames et Messieurs les Maires et Présidents de Communautés, Mesdames et Messieurs les Présidents, Mesdames et Messieurs les Directeurs d organismes Hlm, Chers amis. Je suis heureux d ouvrir cette journée avec Jean-Paul Delevoye et cette journée, cela peut paraître un peu curieux, constitue une grande première. Une rencontre entre maires et représentants d organismes Hlm décidés à réfléchir ensemble à la manière de mieux servir nos concitoyens, de mieux répondre à leurs aspirations, à un habitat de qualité dans des villes et des bourgs où il fasse bon vivre ensemble, où l on accède à des services permettant le développement personnel, professionnel et familial, j ai eu beau regarder les agendas des dernières années ça n est pas chose courante. Pour quelles raisons n avons donc nous pas eu ce type de rencontre plus tôt? Je crois qu une des raisons, et elle est dans le fond très simple, c est que nous sommes convaincus les uns et les autres de bien nous connaître. Nous sommes convaincus que le travail que nous faisons ensemble est bien rôdé, que nos problématiques, nos réflexions sont croisées en permanence et que la compréhension entre nous est totale. Certes il existe des affinités naturelles, presque obligatoires entre élus locaux et organismes de logement social. Mais en tant que maire et aussi bien en tant que Président du Mouvement Hlm, je crains que cette impression soit pour partie trompeuse et que, malgré le bon vouloir des uns et des autres, des incompréhensions, voire des malentendus puissent subsister. Combien de fois ai-je entendu des Maires dire «je n ai pas besoin d associer les Hlm à tel ou tel groupe de travail, je suis moi-même président d un office, je sais très bien où en sont les attentes»? Mais le rôle de président ne permet pas de tout connaître des problèmes quotidiens ni de disposer nécessairement de toutes les informations que détiennent les animateurs de nos organismes. En sens inverse, combien de fois ai-je entendu les organismes dire «Nous, avec les maires, tout va bien, nous sommes très bien perçus localement», mais alors il y a quelque chose que je ne comprends pas, pourquoi leur maire quand il est parlementaire associe-t-il encore trop souvent les Hlm aux tours et aux barres, ou à l insécurité engendrée dans les quartiers plus particulièrement concernés par les logement social? Pourquoi, si tout va bien entre eux, leur reproche-t-il de ne pas répondre toujours à ces attentes, et parfois d agir sans concertation ou avec une concertation insuffisante sur les territoires de sa ville? 4

5 Il suffit d ailleurs pour ceux qui douteraient de mon intention de suivre avec un peu d attention les débats au Parlement pour découvrir qu il y a un déficit de perception des Hlm auprès des élus et que nous avons sans doute des progrès à faire dans la compréhension mutuelle. Souvent les élus connaissent une partie des activités et des compétences des organismes Hlm mais je dirai qu une partie des organismes n ont fréquemment par ailleurs qu une perception partielle de la politique globale de la ville ou de l agglomération. Du coup c est souvent d abord la fonction traditionnelle de logeur ou de constructeur, certes essentielle, voire la fonction de logeur des plus démunis qui prédomine dans les rapports entre les élus et les Hlm. Or aujourd hui face à la multiplicité, à la complexité des attentes auxquelles les collectivités ont à répondre, face aux exigences de nombreuses catégories de ménages en matière d habitat, face aux difficultés de la vie en ville, quartiers d habitat social à restructurer, quartiers anciens à remettre en valeur, vie sociale à soutenir, tranquillité à reconquérir, nous ne pouvons plus nous permettre de laisser dans l ombre les multiples facettes des coopérations possibles. Multiples facettes tout d abord du logement social et des services qui l accompagnent, qui vont de l accueil des plus démunis au maintien dans la ville des jeunes ménages, des classes moyennes en locatif ou en accession en passant par l habitat des personnes âgées, aux foyers-résidence sociale ou encore au logement intermédiaire. Multiplicité des formes urbaines produites, le gigantisme est révolu au profit d un habitat à taille humaine de qualité souvent supérieure aux normes du privé, bien localisé, intégré dans le tissu urbain voire issu de la revalorisation et de la mise aux normes d un patrimoine ancien de qualité. Contribution à l amélioration, à l animation des villes, actions d aménagement, création d espaces publics, d équipements de proximité. Contribution à la vie et à la cohésion sociale, situation urbaine de proximité coordonnée entre élus et Hlm, développement des métiers de proximité, participation des habitants, soutien à la vie associative et au développement des services aux habitants. Contribution à la qualité de l environnement, à la préservation des ressources naturelles, grâce aux performances énergétiques des nouveaux logements sociaux, à la prise en compte de la santé dans l habitat, à la lutte contre l effet de serre. Renouvellement urbain pour une ville moins dispersée, moins éclatée, moins «ségréguée», à travers une réintégration des quartiers d habitat social à l urbanisme obsolète, au prix d une importante restructuration et à travers une répartition plus équilibrée de l offre d habitat accessible sur le territoire des agglomérations. Mais aussi, à travers une reconquête des bourgs ruraux qui attirent de nombreux jeunes ménages et qui attendent là aussi une offre d habitat de qualité pour voir revivre l école, revenir la poste, etc. Voici quelques exemples des tâches que nous devons mener ensemble, tâches difficiles, inéluctables si nous voulons une vie meilleure pour nos habitants. Nous n avons pas beaucoup échangé sur ces sujets concrets, occupés que nous étions les uns et les autres à négocier ou à nous positionner par rapport à de grands enjeux nationaux, à de grands textes législatifs, la loi sur l intercommunalité ou la loi contre les exclusions, la loi SRU avec leurs cortèges d opportunités et aussi de contraintes nouvelles. Il ne s agit pas de négliger les réflexions sur ces grands thèmes et deux ministres Marie-Noëlle Lienemann et Claude Bartolone ont bien voulu nous faire l honneur et l amitié de venir nous parler dans le cadre de cette journée. 5

6 Mais je pense qu il est urgent de travailler sur les questions suivantes : Concrètement, face aux problèmes, aux attentes, aux espoirs, aux inquiétudes de nos concitoyens, comment bâtir ensemble avec les outils actuels, les réponses opérationnelles, pour que la vie des gens soit, grâce à l action menée dans les prochaines années durablement et véritablement améliorée? Comment refaire nos villes pour qu elles soient vivantes, pour que leur patrimoine soit réhabilité, qu elles soient ouvertes à tous, actives, et éviter ainsi que nos concitoyens aillent habiter de plus en plus loin, ce qui constitue une source de surcoût, de stress, mais aussi une catastrophe en terme de développement durable? Comment face à ces objectifs mettre en synergie les moyens, les savoirfaire, les compétences dont disposent tant les collectivités que les opérateurs Hlm? Comment bien utiliser cet outil qu est la contractualisation? En d autres termes, quel peut être notre «mode d emploi» réciproque? Comment les élus peuvent-ils rentabiliser, entre guillemets, au mieux en l associant de manière utile, cet outil que constituent les opérateurs Hlm? Comment les Hlm doiventils s organiser au niveau de plus en plus intercommunal et quels efforts doivent-ils entreprendre pour mieux faire entendre leurs propositions et leurs voix aux responsables politiques? Certes il y a beaucoup d illustrations à travers nos territoires où les uns et les autres nous faisons déjà beaucoup. Je suis convaincu que nous pouvons ensemble faire encore plus et mieux pour rendre nos villes plus accueillantes, plus agréables, plus solidaires. A mes yeux et aux yeux du Mouvement Hlm, cette journée de confrontation et de rencontre peut être, je crois, le moyen de dégager de nouvelles possibilités, d enrichir nos relations, de nous donner aux uns et aux autres envie d aller encore plus loin ensemble. Merci de votre participation

7 Jean-Paul DELEVOYE, Président de l Association des maires de France Mesdames et Messieurs permettez-moi à mon tour et au nom de Michel Delebarre, Président de l Union nationale Hlm de vous remercier d être venus si nombreux participer à cette première rencontre que nous avons voulu mettre sur pied, «Elus et Hlm : partenaires pour mieux agir ensemble». Je voudrais rebondir sur ce que disait Michel Delebarre. C est vrai que nous avons tellement l habitude de travailler ensemble sur le terrain qu il ne nous était pas venu spontanément à l idée de réfléchir ensemble à la problématique de l offre d habitat sur les territoires dont nous avons la charge. Et je voudrais remercier toutes celles et ceux qui nous ont permis la tenue de cette journée. D abord les nombreux élus qui ont accepté de participer aux trois tables rondes, les deux ministres qui ont accepté de venir apporter à cette journée leurs réflexions et leurs propositions. Monsieur Philippe Méjean qui sera l animateur de toute cette journée et Philippe Valletoux que je remercie au nom du groupe DEXIA-Crédit local de France, et puis vous tous et toutes qui malgré des contraintes importantes ont souhaité consacrer cette journée à la réflexion. Je voudrais aussi remercier nos collaborateurs de l Union nationale Hlm, de l ANAH et de l AMF pour la constitution des documents de grande qualité. Je voudrais simplement vous faire part de quelques réflexions, de quelques attentes par rapport à cette journée. Notre dernier Congrès des maires, auquel participait d ailleurs Michel, avait pour thème «Le vivre ensemble». Et nous sentons bien, les uns et les autres, que le vrai défi auquel nous sommes confrontés est : «Est-ce que nos territoires seront un lieu de confrontation ou un lieu d intégration? Est-ce que sur notre territoire communal ou intercommunal, les habitants accepteront l altérité, accepteront l autre, ou au nom d un confort individuel refuseront les sacrifices d une politique collective?» Et nous sentons bien que là nous avons un vrai problème politique dans le sens noble du terme, problème d articulation entre le politique et les opérateurs, le politique qui fixe des objectifs et l opérateur qui les met en œuvre. Notre territoire est aujourd hui un espace et un lieu d échange extraordinairement important. De très bons objectifs politiques sans de très grands opérateurs ne servent à rien. De même de très grands opérateurs sans une grande lisibilité des objectifs politiques ou de grands opérateurs avec de grandes politiques ça ne servira pas non plus à grand chose, si la population n a pas appréhendé les enjeux et les moyens mis en œuvre pour atteindre ces objectifs politiques. Et donc je crois qu aujourd hui, le fait de réfléchir ensemble est un événement tout à fait important. Nous sentons bien également que nous avons à réfléchir à la nécessité de dynamiser et de positiver la problématique du logement social. Le logement social doit être un formidable enjeu, une formidable envie, une formidable appétence, il ne doit pas être considéré comme une contrainte par les élus, une obligation de respecter les normes ou les lois par les opérateurs. Il nous faut donc réfléchir à la nécessité d une offre territoriale de l habitat dont la diversité des locataires est telle qu elle nécessite un éventail large d offres de logement et où les comportements des locataires deviennent un paramètre important de l attractivité ou non de cette offre. Ce qui signifie que nous devons combattre cette image négative du logement social pour évoluer vers la réflexion d une offre, d un lieu de vie individuel dans un ensemble de vie collective. D où l intérêt de ces trois tables rondes, la place du social dans la politique urbaine et l habitat, la place des plus démunis et la territorialisation des politiques publiques et le rôle des acteurs notamment Hlm. 7

8 Autre grand sujet sur lequel nous aimerions avoir vos réflexions : «Comment faire taire tous ces paradoxes? Ou plutôt comment mettre un terme à tous ces paradoxes que nous sommes en train de vivre?» Premier paradoxe, il y a des crédits d Etat, et nul ne peut contester les efforts des gouvernements de mettre à la disposition des opérateurs et des élus de plus en plus de crédits. Et donc le débat politique qui consistait à dire «qu il n y a pas de moyens budgétaires, on n agit pas» est aujourd hui un faux débat. Il y a des moyens budgétaires et ils ne sont pas consommés. Comment mettre un terme à ce paradoxe? Et bien cela veut dire peut-être tout simplement que l offre ne correspond pas à la demande et que nous avons donc à réfléchir à l adaptation de l offre budgétaire par rapport à une demande locale. Nous sommes toujours dans un pays où souvent nous considérons que l offre administrative exige l adaptation de la demande et non pas l inverse. Il peut y avoir aussi simplement une inadéquation forte entre l intérêt national et l intérêt local et ça doit poser le problème du foncier, de son financement ainsi que des coûts liés à l offre du logement. Deuxième paradoxe c est que l on voit bien aujourd hui que l APL joue un rôle solvabilisateur mais souvent, et quelquefois même seulement, à condition que la situation personnelle de celui qui en bénéficie soit, elle, sécurisée dans son contrat de travail. Alors comment arriver à concilier cet outil public et la problématique posée par les emplois jeunes, les ruptures de contrats et la précarité des situations familiales. Peut-on imaginer un autre dispositif qui aurait vocation d épouser la ressource de la personne dont les parcours sont de plus en plus chaotiques, de plus en plus brutaux, dans leurs ruptures, alors qu aujourd hui l adaptation ne se fait qu avec un an de retard? Nous avons probablement, aujourd hui, intérêt à regarder comment globaliser les offres, individualiser les réponses et mettre en place un accompagnement. Nous souhaiterions là aussi avoir votre réflexion. Je dois vous dire aussi, qu à titre personnel, chaque fois que l on me parle des plus démunis, je suis toujours un peu triste de voir que nous avons des structures politiques publiques qui ont tendance à piéger les gens dans leurs handicaps sans tenir compte de leurs potentialités. Etre démuni, pour moi, est un moment difficile d une vie, ce n est pas un statut. Et donc, comment faire en sorte pour qu à partir de son logement, de son environnement, d une situation particulièrement difficile, nous puissions permettre à cette personne de pouvoir s en sortir, plutôt que d avoir accès à un certain nombre de lois parce qu il est dans une situation difficile, et, qui fait, qu à la limite, il a presque un avantage à cette situation de démuni. Et donc nous devrions éviter de créer, ce que j ai appelé «un racisme social», parce que nous sommes dans un moment où la population dans son confort souhaite cohabiter avec des gens de même condition et que la proximité du handicap, quelle que soit sa nature, est aujourd hui, aux yeux d un certain nombre, un élément suffisant pour s opposer à la politique sociale voulue par le maire. Troisième paradoxe, il y a de grandes files d attente et en même temps il y a de grandes inoccupations dans certains secteurs. On ne peut plus, ce qui me paraît normal, offrir un logement au rabais dans les quartiers au rabais, et l on voit bien ce que disait Michel Delebarre, que l offre périphérique, c est à dire l offre en terme d écoles, d équipements sportifs, de commerces, de transports, d espaces verts, d image, est un élément important d acceptation ou de refus d une offre de logement. Et l on voit bien que rien que sur cette problématique là, on ne peut absolument pas imaginer de pouvoir concevoir un programme de réhabilitation, sans penser son intégration dans un schéma directeur bien plus large que l espace qui lui est consacré, ce qui donc justifie totalement ce partenariat entre les Hlm et les élus. Quatrième paradoxe, on s aperçoit qu il y a une trentaine d années l Hlm était un objet de promotion sociale et qu aujourd hui, pour un certain nombre, c est une contrainte, une acceptation, un logement par défaut. La revalorisation de l image du logement social, tant dans son aspect locatif que dans son aspect d accession, doit être recherchée parce que c est un outil de retrouvailles - pour certains - de la dignité des locataires, la perception de sa reconnaissance et du respect qu on peut lui apporter. 8

9 Nous avons là donc aussi à gérer non pas des budgets mais des psychologies et l on voit que cette approche est aujourd hui tout à fait nouvelle. Ceci prouve en tout cas que nous avons besoin d agir entre nous, acteurs opérationnels Hlm, élus locaux mais aussi Etat. Nous devons faire en sorte que nous puissions tenter d apporter des réponses. Comment accompagner le phénomène de concentration urbaine auquel nous assistons en évitant la concentration des problèmes? Comment accompagner la mobilité des situations et la stabilité d un logement? Peut-on imaginer qu un logement qui, par définition, est fixe puisse évoluer dans sa norme ou dans son statut par rapport à l évolution de son locataire? Comment faire, afin de favoriser en permanence les échanges, pour qu un territoire soit un lieu de vie permanent et d enrichissement de l autre et non pas une mosaïque de ghettoïsation? Comment répondre à la demande des jeunes qui, par définition, sont dans l urgence, souvent dans la précarité avec une exigence d autonomie quand ils n en ont pas forcément les moyens? Comment répondre au défi des personnes âgées? J ai été totalement surpris par cette statistique : dans vingt ans la population des plus de soixante quinze ans va augmenter de cinquante pour cent alors que la population des personnes âgées seules, elle, va doubler, et qu en 2020, une personne sur deux de plus de soixante-quinze ans vivra seule. Donc comment gérer cette évolution de la population avec forcément la question de la solvabilisation de ces personnes? Comment gérer les demandes évidentes d outils périphériques, car les personnes âgées demanderont probablement la présence de commerces, de services de santé de proximité, mais aussi des activités sportives très différentes d une population jeune? Comment vaincre la résistance locale? Nous allons y réfléchir. Je crois que par rapport à tous ces problèmes, il y a un certain nombre d opportunités qu il nous faut saisir. D abord la dimension de l intercommunalité. Je crois qu au niveau de l intercommunalité, de l élaboration nécessaire des SCOT, des schémas directeurs, les élus vont mobiliser autour d eux, un certain nombre de compétences, dont vous faites partie, pour élaborer la prospective et l évolution de leur offre territoriale. Et au moment où nous constatons le besoin d ingénierie pour concevoir cette prospective et cette offre territoriale, il me paraîtrait inconcevable que les opérateurs, que vous êtes, ne puissent pas apporter leurs propositions, leurs réflexions sur l analyse des besoins par rapport aux demandes qui sont effectuées. Et je crois qu enfin, il faudra que nous fassions pression sur l Etat. Nous sommes un des rares pays en Europe, peut-être même le seul, où la relation entre l Etat et les collectivités locales est une relation à caractère contractuel. Mais aujourd hui ce contrat est déséquilibré, c est l Etat qui impose son offre, son rythme, son niveau et sa normativité. Je suis persuadé que si, ensemble, nous arrivons à concevoir une offre territoriale à la dimension d un bassin d agglomération ou de pays, avec une capacité d analyse très précise des besoins, de l évolution et le respect nécessaire des volumes budgétaires, je suis convaincu que nous pourrions demander à l Etat un certain nombre d expérimentations. Ces dernières nous permettraient, à l échelon déconcentré d une région ou d un département, de globaliser l ensemble des aides à la pierre et à la personne, pour faire en sorte, en respectant ce volume budgétaire, de pouvoir peut-être enfin adapter l offre publique à la réalité d une demande locale et de tirer les enseignements de tout cela. Nous sommes aujourd hui dans une atmosphère de méfiance. L Etat se méfie de la façon dont ses crédits sont consommés. La vraie question n est pas «respecte-t-on les règles?» mais «les normes proposées correspondent-elles aux besoins?» 9

10 La deuxième chose c est que nous avons effectivement quelquefois une suspicion entre nous-mêmes - maires et opérateurs -. Si l opérateur «me propose» du logement social, vais-je pouvoir donner la priorité à mes habitants car ils ne comprendraient pas qu en faisant des efforts à caractère financier, ils ne puissent pas prétendre bénéficier de cette offre nouvelle. Comment faire en sorte qu un pouvoir politique national puisse imposer sa volonté alors que dans le même temps le financement fait qu il est obligé de tendre la main aux collectivités locales en disant : «voilà la façon dont j entends concevoir le logement social mais je n ai pas assez d argent pour équilibrer, donc c est à vous collectivités locales d apporter le foncier, d apporter une subvention». On ne peut pas vouloir imposer sa liberté et réduire celle-ci sur le plan de la contractualisation. Nous nous situons, me semble-t-il, dans une réflexion extrêmement importante. L ensemble des acteurs publics sont aujourd hui contraints à l efficacité car la légitimité de l action publique est aujourd hui frappée d une exigence d efficacité et de résultat. Nous avons la capacité aujourd hui de pouvoir adapter cette offre budgétaire à la réalité d une demande locale. Je suis persuadé, qu à partir de ce moment-là, nous pourrions grâce à votre professionnalisme, grâce à votre volonté, avoir la possibilité de réussir dans cette offre de lieu de vie adapté auquel nous aspirons tous ; faire en sorte que dans ces lieux de vie que nous offririons, les gens puissent enfin mieux vivre ensemble, ce qui est le défi politique du pacte républicain auquel nous sommes les uns et les autres confrontés. Merci d y participer

11 Première table ronde : Le logement social dans la politique de l habitat et la politique urbaine Intervenants : Annie GUILLEMOT, Maire de Bron (69), Gérard HAMEL, Maire de Dreux (28), Jean-Luc HOGUET, Directeur de la SA d Hlm Domofrance (33), Patrick DESCADILLES, Directeur général de l OPAC de Nancy (54), Monique PELICIER, Directrice du logement et de l aménagement Dexia - Crédit Local, Jean-Marie GAMBRELLE, Directeur des études stratégiques à la Chambre syndicale des société du Crédit immobilier de France. Le débat est animé par, consultant. Je vais appeler à cette table ronde ceux qui ont accepté de bien vouloir y participer : Annie Guillemot, Maire de Bron, Gérard Hamel, Maire de Dreux, Jean-Luc Hoguet, Directeur de la SA d Hlm Domofrance, Patrick Descadilles, Directeur Général de l OPAC de Nancy, Monique Pélicier qui représente Dexia-Crédit Local de France, et Jean-Marie Gambrelle, Directeur des études stratégiques de la Chambre syndicale des sociétés du crédit immobilier de France. Beaucoup de choses ont déjà été dites par les deux présidents et pour continuer à introduire plus spécifiquement cette table ronde, je dirai encore quelques mots. On n a pas le temps de faire de l histoire mais on est dans un pays qui n est pas très «doué» pour définir et conduire de grandes politiques en matière d habitat. On peine à appréhender en temps réel la réalité des besoins, les évolutions de la société, les évolutions de la demande et on peine donc encore plus à anticiper, à prévoir. Pourtant la donne en matière d habitat aujourd hui est tout à fait nouvelle et il faut vraiment prendre en compte les derniers développements. Formidables évolutions, je ne vais pas m y attarder trop. Evolution de la demande, en effet on constate que celle-ci est de plus en plus urbaine, de plus en plus mobile géographiquement, une demande qui vieillit aussi - comme vient de dire le Président Delevoye une demande de plus en plus nombreuse en terme d unités de ménages, non pas en raison de l augmentation de la population mais de la multiplication phénoménale du nombre de ménages dissociés - entre 1962 et 1990 le nombre de divorces a été multiplié par 3,5 -. Les demandes adressées aux différents prestataires et professionnels sont nouvelles, plus complexes à analyser, plus subtiles, plus contrastées, plus diversifiées, plus exigeantes également. Aujourd hui, on veut plus que «le clos et le couvert», on veut aussi des services, un environnement, une qualité de la vie sociale autour de soi. Les itinéraires résidentiels sont donc beaucoup moins linéaires qu avant, plus chahutés, plus fragiles. 11

12 Durant les vingt à trente dernières années, malgré les travaux, les chantiers considérables qui ont été menés dans les villes, ces dernières peinent à maîtriser leur croissance et le développement équilibré des différentes parties de leur territoire. On continue à avoir des territoires qui «décrochent», des centres anciens qui peinent, finalement malgré le grand nombre d opérations programmées dans l amélioration de l habitat environ depuis 1977 date de leur création -, à se moderniser de manière durable. Durant cette période, les opérateurs, notamment Hlm ont évolué. Cela fait quasiment trente ans que les organismes Hlm ne produisent plus de tours ou de barres. La période pendant laquelle ils n en ont plus produits est presque plus longue que celle durant laquelle ils en ont produits. Cela fait fort longtemps que l accent a été mis sur une production qualitative plutôt que quantitative. Le Mouvement Hlm a même été à la pointe de la qualité notamment en matière d isolation, d architecture, de confort phonique Et pourtant, malgré cela, malgré cette complexité, malgré ces avancées, les idées reçues et les représentations ont la vie dure, on associe toujours Hlm avec barres et tours et avec «population démunie». En outre, il y a des difficultés à définir des politiques locales de l habitat. Alors que les plans locaux de l habitat (PLH) existent depuis 1983, on ne peut en fixer le nombre exact, 300 à 400 auraient été établis, dont on ignore aujourd hui la pertinence, en outre très peu sont intercommunaux. S agissant de l offre de logement, nous nous situons finalement dans une représentation très binaire, entre le public et le privé, l individuel et le collectif, le locatif et l accession, dont on voit bien à quel point elle est totalement dépassée. Aujourd hui tout nous incite à bouger, en particulier le phénomène intercommunal. Aujourd hui 120 communautés d agglomération et 14 communautés urbaines sont compétentes en matière d habitat, sous réserve d en déterminer l intérêt communautaire, ce qui constitue un premier chantier d importance comme cela a été dit précédent. Le rééquilibrage entre les communes membres d une même agglomération constitue le deuxième chantier. En son temps, cela a fait couler beaucoup d encre. Je vous rappelle qu au total communes sont objectivement concernées par la règle des 20 % de la loi SRU puisqu elles appartiennent à des agglomérations de plus de habitants. Sur ces communes, il y en a 801 qui sont concrètement «invitées» à rattraper leur retard en matière de logement social, cela fait près de logements à produire sur vingt ans, soit logements par an uniquement à ce titre là. Du rééquilibrage, il va falloir en faire et il va falloir en faire autrement qu on ne l a fait jusqu à présent. Troisième chantier, celui du renouvellement urbain qui constitue une incitation à refaire de la ville sur elle même. Il y a pour cela des dispositions législatives et réglementaires et des incitations financières. Par ailleurs, en ce qui concerne les organismes Hlm, la loi SRU précise leurs compétences, ce qui doit rendre leur participation au renouvellement urbain plus aisé. Je propose que cette table ronde soit organisée en deux temps : un premier temps consacré à la question de la définition des politiques locales de l habitat, comment définit-on préalablement et fixet-on collectivement des objectifs dans la durée? On voit bien, en effet, qu il faut faire un effort d organisation et de prévision pour prévoir la production et l évolution de l offre d habitat. Un deuxième temps plus pratique. On dit, et tout le monde le souhaite, qu il faut diversifier les produits et les prestations. Les organismes Hlm se disent généralistes de l habitat, ils veulent intervenir ailleurs que dans, ce qui a longtemps constitué leur métier dominant. Concrètement qu est ce que cela veut dire? Que fait-on dès aujourd hui? Et que peut-on faire demain pour amplifier cette diversification? Annie Guillemot, Gérard Hamel, vous êtes les représentants des communes de Bron et de Dreux qui sont des communes bien évident très différentes, même si elles ont, en nombre d habitants, une taille à peu près identique. 12

13 En effet, l une appartient à une très grosse agglomération - l agglomération lyonnaise, plus que millionnaire - l autre à une petite agglomération. Cependant, elles ont en commun un nombre très important de logements sociaux sous forme de grands ensembles. Vous avez des programmes locaux de l habitat (PLH) mais ceux-ci ne sont pas du tout les mêmes. A Bron (69), comme le dira Annie Guillemot, il existe une vieille tradition de politique intercommunale en matière d habitat et la Communauté urbaine de Lyon en est à son troisième PLH. Cet effort de définition collective de politique locale de l habitat, que cela signifie-t-il? Qu est ce que cela produit, sur quoi a-t-on pu avancer? Ensuite, je demanderai à Gérard Hamel, de donner son point de vue, en tant que maire de Dreux où il existe un PLH plus récent et où l intercommunalité n est pas encore franchement constituée. Annie Guillemot, vous avez la parole. Annie GUILLEMOT, Maire de Bron (69) Je pense qu il faut aussi mentionner le contrat de ville qui en est à sa quatrième édition si l on compte le contrat de ville expérimental. Le bilan est contrasté. Je vais revenir sur trois points très rapidement parce que je crois qu il faut que le débat s instaure. Le premier point à souligner sur le PLH, c est qu il constitue un diagnostic partagé pour 55 communes de l agglomération, 55 communes qui sont diverses, puisqu il y a à la fois des communes semiurbaines et d autres très urbanisées comme la mienne qui compte presque habitants. En outre il a permis un renforcement du partenariat non seulement avec les offices Hlm mais aussi avec les acteurs privés notamment en ce qui concerne le problème des copropriétés dégradées, j y reviendrai. Toujours dans ce premier point sur ce diagnostic partagé, il faut indiquer que nous nous sommes fixés depuis 1989 des objectifs de programmation et de rééquilibrage entre l ouest et l est. Historiquement, ce secteur géographique compte 90% des logements sociaux de l agglomération c est-à-dire près de logements sociaux sur les logements existants et ce sans compter les copropriétés privées. Le deuxième point qui me paraît important de souligner sur le PLH de l agglomération lyonnaise c est l instauration de groupes de travail multi-partenariaux, sur la production de logements, sur les familles difficiles à reloger - et là on voit,depuis 4 ans, le chemin qu il nous reste à parcourir -, sur les copropriétés privées. Nous avons aussi pu signer, dans le cadre de la réflexion du PLH, le protocole «habitat-solidaire» avec Louis Besson. Ce protocole permet d instituer une solidarité entre les communes afin que ne repose pas sur la seule ville où des démolitions dans les grands ensembles ont lieu, la surcharge liée à la reconstruction. Je pense aussi à quelque chose de très important qui est «l aide à la vacance» pour les offices Hlm sous forme de contrats d objectifs et puis également «l aide à la gestion sociale de proximité». Il existe ainsi des protocoles avec l ensemble des offices Hlm. Un autre point à signaler, qui me semble important et qui est très concret, nous avons eu une réflexion sur les nouveaux produits. Dans le cadre de la diversité, de la mixité, nous avons travaillé avec les acteurs privés et publics, pendant un certain nombre de temps, et nous avons mis au point, à la communauté urbaine, une procédure dite d «habitat abordable», dont j ai bénéficié d ailleurs dans ma ville, qui permet l accession avec une aide au foncier. Enfin le troisième point que je voudrais souligner c est que le PLH qui est inscrit dans le contrat de ville, nous a permis de resituer la politique de l habitat dans les zones de politiques sectorielles de l agglomération, je pense au plan de déplacement urbain (PDU) avec le tramway et au plan d occupation des sols (POS), bien qu il ait été récent annulé comme vous le savez. 13

14 Si je peux tirer un enseignement de ce dispositif, alors que nous sommes au bilan du deuxième PLH et que nous attendons celui du troisième, c est encore l image dévalorisée du logement social qui prédomine. Ca n a pas bougé?. Annie GUILLEMOT Ça commence à bouger, je dirais, sur les nouveaux produits qui sont amenés par les offices Hlm mais c est encore long et c est vrai que pour la population le logement social est encore assimilé aux grands ensembles. Ceci étant, je souhaiterais aussi que le discours tenu ne porte pas uniquement sur le logement social. En effet, si je prends l exemple de ma commune, j ai un grand OPAC qui gère logements Hlm situés dans un grand ensemble, séparé par deux autoroutes. Mais ce même office Hlm aménage également une ZAC en plein centre ville. C est un autre travail et donc une autre image qui commence là aussi je pense à faire que les brondillants voient cet office d une autre façon. Et je crois que c est important. Je voudrais aussi souligner qu en ce qui concerne la copropriété privée logements - que j ai sur ma commune, le bilan que j en fais est un bilan bien plus difficile et là je dois quand même dire que c est une SA d Hlm qui est venue au secours et des habitants et de la ville. On est donc allé chercher les compétences du Mouvement Hlm pour travailler sur ces copropriétés parce que les syndics privés eux, avaient jeté l éponge. Et je crois que par rapport à ce travail, il ne faut pas non plus dire que ça n a pas avancé même si les progrès sont lents. Quels enseignements tire-t-on de tout cela? Nous avons quand même dans l agglomération lyonnaise un gros souci. Même si nous avons travaillé sur divers axes de la production de logements sociaux, on constate qu on n a pas rééquilibré l est et l ouest de l agglomération, même si sur Lyon intra muros, on a aujourd hui une livraison de logements qui devrait nous permettre d obtenir cet objectif. Mais en tout cas, entre l est et l ouest, si on regarde les chiffres du recensement entre 1989 et 1999 c est-à-dire en 10 ans, l écart entre les revenus s est accru de 10 % après s être accru déjà de 10 % lors de l avant dernier recensement. En outre, le problème de la vacance logements vacants sur la première couronne - doit être pris en compte et nous sommes aujourd hui, dans l agglomération lyonnaise, à un tournant, par rapport à trois enjeux : le renouvellement urbain, parce qu il faut démolir dans certains quartiers afin de les dé-densifier, la production de logements, et j espère que la loi SRU permettra de rééquilibrer l offre, et enfin l accueil des plus démunis qui ne doit plus se faire dans les quartiers faisant l objet de la politique de la ville. Et malheureusement nous n avons pas pu enrayer cette spirale. La dernière chose que je voudrais dire c est que pour les copropriétés privées c est encore bien plus dur parce que là vraiment c est le réceptacle à tout, y compris de ceux qui ne sont pas pris dans le logement social. Merci Annie Guillemot, donc un bilan globalement positif, avec notamment l introduction au fil des années de nouveaux partenaires, la prise en compte de patrimoines et de politiques autres que ceux des logements sociaux. 14

15 Comment, finalement pour faire écho à ce que disaient les Présidents Delebarre et Delevoye, mieux se connaître ou continuer à développer des coopérations? Annie GUILLEMOT définir de nouveaux produits... Absolument, on va y revenir tout à l heure avec des exemples peut-être plus précis. Gérard Hamel votre expérience et la définition que vous donnez de la politique locale de l habitat n est pas la même que celle d Annie Guillemot, mais vous avez vous aussi des enjeux importants à gérer, un parc Hlm conséquent que vous faites évoluer avec beaucoup de dynamisme. Comment concevez-vous cette définition initiale de politique locale de l habitat et cela vous semble-t-il important de l arrêter pour plusieurs années de manière élaborée, construite et ensuite de la contractualiser? Gérard HAMEL, Maire de Dreux (28) Je voudrais pour répondre à votre question mais aussi pour situer la problématique de la ville de Dreux, qui est tout à fait différente d une grande agglomération telle que Lyon donner quelques éléments «physiques» concernant ma commune. Dreux est une ville de habitants à 80 km à l ouest de Paris. Une ville qui s est beaucoup industrialisée dans les années 60 notamment avec l arrivée des usines Philips. Cette ville a donc été confrontée à la nécessité de construire de manière très importante. Nous avons aujourd hui 6 quartiers à forte densité de population qui se sont construits autour du cœur de la ville. 47 % des logements sont des logements sociaux, la société d Hlm, l office d Hlm municipal, l OPAC, logent 60 % de la population. Deux quartiers sont qualifiés de difficiles, ils le sont en réalité. Depuis de nombreuses années, les difficultés notamment liées à l insécurité, font que dans ces 2 quartiers, quoique l on fasse, quelques expériences que l on ait pu mener, leur réputation est telle que l on ne veut plus y habiter. Nous avons en conséquence un fort taux de vacance et ce malgré les efforts et les sommes d argent considérables qui ont été consacrées à leur réhabilitation. Problématique qui s accentue d autant que les habitants de ces quartiers n ont qu une envie, qu une hâte, c est de les quitter, et dès que leur solvabilité leur permet ils «s expatrient» dans d autres quartiers de la ville plus «habitables», voire à l extérieur et en périphérie de la ville-centre. Alors voilà en quelques mots le tableau que l on peut brosser de Dreux, je le fais très rapidement mais tout n est pas négatif, dieu merci. Une politique globale en matière d habitat est nécessaire et elle passe, à mon sens, mais certainement on y reviendra au cours du débat, par des actions très fortes de démolition, et à tout le moins de dé-densification de l habitat dans ces quartiers de façon à les aérer et à mieux les maîtriser sur le plan de l urbanisme. Elle passe aussi d une manière plus globale et nous ne sommes pas très avancés dans le département et notamment dans le Drouais dans ce domaine, par une véritable politique intercommunale qui fasse que les communes environnantes soient parties prenantes dans cette problématique. J ai cette caractéristique où la ville-centre est quasiment la seule ville importante. Je suis entouré de communes qualifiées de «petites communes» par leur taille. Donc vous démolissez et au lieu et place, vous faites de l individuel. 15

16 Gérard HAMEL C est cela. Vous avez le foncier, vous avez la place? Gérard HAMEL Nous avons au moins un atout, c est celui de disposer d espace. Donc, je suis de ceux qui pensent qu il faut se donner les moyens de la démolition, on y reviendra tout à l heure, ce n est pas simple sur le plan administratif. Il m a fallu trois ans de bagarre auprès de l administration pour obtenir les autorisations pour démolir tout un quartier de onze bâtiments représentant 240 logements. Selon moi, il faut une politique globale qui permette de démolir dans certaines conditions. Mais attention de ne pas faire de ces démolitions une idéologie. On ne démolit pas pour démolir, mais pour résoudre un certain nombre de problèmes et surtout, on démolit pour reconstruire dans un espace qui est libre. Nous avons la possibilité, avec du foncier qui est disponible, de pouvoir construire dans la mixité. On peut l interpréter de différentes manières, mais la mixité que l on entrevoie aujourd hui et qui est celle qui semble intéressante, c est la mixité entre logements locatifs et logements en accession à la propriété, c est ce qui permet aussi pour certains quartiers de constructions horizontales réalisées après-guerre - constructions dites d urgence - qui sont de bonne qualité, qui ont besoin aujourd'hui de remises aux normes mais que l on ne peut pas, en tant qu organisme HLM, réhabiliter. J ai vendu depuis trois ans 140 maisons de cette nature qui font la joie, c est ce que j appelle l accession sociale à la propriété, des gens qui, de génération en génération, ont adopté ces quartiers et s y plaisent. Voilà quelques éléments qui permettent de mieux comprendre les problèmes que je vis à Dreux. Je tiens à préciser que je suis Président de l Office d Hlm qui compte logements et qui est l organisme principal. Il y a aussi d autres organismes beaucoup plus petits. Vous ne connaissez pas le problème du nombre important de bailleurs sur le même site. On reviendra sur cette question dans le courant de la journée. Je vais donner maintenant la parole aux responsables d organismes Hlm et leur demander leur point de vue sur les politiques locales de l habitat, les efforts de définitions. Puis, de manière plus précise sur la deuxième question : sont-ils désireux de diversifier leur production, leurs prestations en direction des collectivités locales, d élargir la palette des services rendus. Monsieur Hoguet, je crois que vous, à Bordeaux, vous avez fait des choses très intéressantes, avec la communauté urbaine et avec la commune. Pouvez-vous nous en dire un mot? Jean-Luc HOGUET, Directeur de la SA d Hlm Domofrance (33) Certes, à l instar de beaucoup d opérateurs... Un petit mot, si vous me permettez de revenir deux secondes en arrière sur ce que vous avez évoqué tout à l heure, parce que je pense que l on est tous conscients qu il y a un certain nombre de territoires qui souffrent dans les villes. Ces territoires sont parfois Hlm, ils ne sont pas toujours Hlm Je pense que c est important de poser ce diagnostic parce que les solutions à rechercher dans l élaboration des politiques territoriales doivent tenir compte de cet état de fait. 16

17 Si les territoires souffrent, le plus souvent c est parce qu ils ont accumulé, depuis quinze ou vingt ans notamment, beaucoup de situations de fragilité, de précarité. Il est vrai que beaucoup de ces quartiers comprennent aujourd'hui pour seuls habitants, aux trois quarts à peu près, des familles fragiles. On ne peut pas, de manière pérenne, faire la ville, on ne peut pas faire des quartiers et des territoires dans ces conditions. Je pense que c est un constat qui est maintenant vécu assez durement par un certain nombre de communes et d agglomérations. Il est vrai que la politique de ces vingt dernières années a été dans le sens d un renforcement de cette paupérisation et dans le même temps, il s y est fait un nombre de choses considérables dans ces quartiers. Le seul constat que l on peut sans doute faire aujourd'hui, c est que l ensemble de ces actions ne sont pas suffisantes, elles ont marqué leurs limites. Certains quartiers, certes, ont sans doute connu des trajectoires positives et l on en connaît tous, et il faut le dire et le redire. Certains quartiers se sont quasiment banalisés, mais cela ne suffit pas dans un certain nombre d autres territoires, dans un certain nombre d autres situations. Rarement, les situations sont devenues irréversibles, mais parfois, elles n en sont pas loin. Il faut donc changer d attitude et de mode d action. Je suis beaucoup moins pessimiste que vous dans votre introduction par rapport à cette prise de conscience et par rapport à l émergence des politiques territoriales. Je trouve qu au contraire, depuis quelque temps maintenant, il se passe quelque chose sur les territoires. Il se passe quelque chose de très vivant. Bien sûr, l intercommunalité n est jamais facile à mettre en œuvre, mais elle est en marche. Bien sûr les PLH ne sont pas la panacée, pour ne prendre que ce dispositif, mais il y en a d autres, même si c est sans doute celui qui est le plus pertinent en matière d habitat. L agglomération bordelaise, qui n est qu un cas parmi de nombreux autres que l on pourrait évoquer, montre qu aujourd'hui - on nous aurait dit cela il y a trois ou quatre ans, on n y aurait pas cru sincèrement - des objectifs de territorialisation de l offre d habitat sur l ensemble de l agglomération sont chose possible. Cela veut dire qu au-delà du diagnostic qui a été fait par les différentes collectivités locales, opérateurs et partenaires, aujourd'hui, des objectifs de territorialisation recherchant un meilleur équilibre de l offre de logement dans son ensemble - pas que du logement social encore une fois, dans la définition la plus restrictive que l on peut en avoir -, mais de l offre d habitat, notamment sur l ensemble de l agglomération, sont en route. Je crois qu il faut, par rapport à cela, être assez optimiste. Nous opérateurs, alors que l on a vécu des actions ponctuelles, parfois significatives, mais qui restaient ponctuelles, avons le sentiment à l heure actuelle qu il y a de la stratégie qui est en train de se mettre en place dans les territoires. C est très important pour des opérateurs comme nous, parce que, sans d aucune manière se substituer aux collectivités territoriales qui doivent être porteuses de leurs territoires et des orientations à y développer, nous avons, je crois, des contributions fortes à apporter sur ces aspects stratégiques. Par la nature des choses, des contributions un peu plus opérationnelles : ZAC des Chartons, interventions en milieu sauvegardé. Vous vous présentez volontiers comme un généraliste de l intervention en centre ville. Pouvez-vous nous dire un mot de ce que vous faites? 17

18 Jean-Luc HOGUET Ce sont quelques-unes des interventions effectivement que l on essaie de développer dans la logique du renouvellement urbain. Je crois que la nécessité du renouvellement urbain est actuellement dans les esprits et qu elle commence à se développer. Alors, elle touche les quartiers eux-mêmes et dans les quartiers, un certain nombre d opérations qui sont conduites aujourd'hui sont assimilables à des opérations d aménagement. Opérations qui permettent d envisager dans le court ou moyen terme un certain nombre de démolitions partielles de ces quartiers, mais, dans le même temps, de procéder à des réaménagements, des restructurations de diverse nature et à la présentation d offres alternatives. Tous les quartiers ne le permettent pas, mais un certain nombre de quartiers le permettent parfaitement. Tout à l heure, Monsieur Hamel faisait état des possibilités d une offre en accession à la propriété sur les grands quartiers d habitat social. Bien sûr, c est déjà en route au travers de la vente des logements aux occupants Hlm, mais c est aussi une perspective qui est parfaitement envisageable dans des opérations nouvelles, dans le cadre des opérations d aménagement que j évoquais tout à l heure. Notre action, il me semble, doit dépasser largement les limites de ces quartiers. La politique de quartiers a, à sa manière, un peu implosée avec tout ce qu on évoque maintenant. Ainsi, il est vrai que par rapport à l ensemble du centre ville, par rapport à l ensemble du territoire des agglomérations, je pense que les organismes d Hlm aujourd hui peuvent apporter des contributions, pas simplement de propositions de stratégies locales, mais aussi de portage de ces stratégies pour partie, notamment sur les problèmes d aménagement. Je pense que c est un des métiers, une des missions parmi les plus importantes à l avenir que d autres opérateurs peuvent bien entendu réaliser, mais que les opérateurs Hlm sont de plus en plus en mesure de faire. Au-delà de l aménagement, il est important, me semble-t-il, que dans les quartiers anciens comme dans les quartiers en reconquête ou dans les quartiers en transformation, nous ayons un rôle, que nous qualifions volontiers d ensemblier. On ne sait pas très bien à quoi il correspond, mais l on voit bien qu il y a derrière cela une certaine capacité à essayer de faire des choses complexes, de faire des choses diverses, de faire des choses composites parce qu il y a de l habitat, des équipements, de l espace public à composer. Dans ce rôle d ensemblier, parce que l on a une bonne connaissance des territoires, une connaissance déjà ancienne, il me semble qu il y a là des contributions importantes que les Hlm peuvent apporter. Vous êtes un ensemblier heureux, qui va l être de plus en plus. Jean-Luc HOGUET Bien sûr parce que cela permet de transformer un certain nombre de territoires. J ajoute qu en matière de construction, on l a évoqué déjà tout à l heure, il y a des offres aujourd'hui alternatives, complémentaires, pour faire que les parcours résidentiels des familles puissent se faire de manière relativement continue, relativement fluide ; ce n est pas du tout le cas aujourd hui. Tout est segmenté, il faut donc dé-segmenter. Alors, c est le passage de la location sous des formes diverses à l accession à la propriété sous des formes diverses, voire des possibilités de retour en arrière par rapport au vécu des familles. Bref, il y a sur tout ce champ-là des quantités de compétences qui pourraient être davantage sollicitées qu elles ne le sont aujourd'hui, notamment par ces projets territoriaux. 18

19 Merci. Monsieur Descadilles, vous êtes dans une autre région de France, une autre agglomération, une autre communauté urbaine. Vous êtes patron d un OPAC. Vous retrouvez-vous dans le propos de votre collègue, Monsieur Hoguet? Patrick DESCADILLES,Directeur général de l OPAC de Nancy (54) A la fois, je me retrouve et je vois des différences. C est un peu la spécificité de nos organismes. Juste un mot sur l intercommunalité parce que Nancy a une histoire dans ce domaine. Notre premier plan local de l habitat ne date pas de 1983, mais de 1976 parce qu il était expérimental. Je crois que, comme on l a dit, la première phase de ces plans locaux de l habitat a permis de développer à la fois le diagnostic partagé et le partenariat. Aujourd'hui, ils prennent une nouvelle dimension avec le renouvellement urbain. Jusqu à présent, on répartissait la construction neuve plus ou moins bien dans les agglomérations et l on essayait de cadrer à peu près l offre et la demande. Aujourd'hui, on est dans une situation qui est, à mon avis, profondément différente parce que l enjeu que l on a devant nous, dans les vingt prochaines années, est effectivement l enjeu du renouvellement urbain. Nancy est un exemple un peu caricatural de cette situation puisque à la fois, on a un des grands ensembles les plus emblématiques de ce que peut être un grand ensemble : le Haut du Lièvre, c est toujours la barre Hlm la plus grande d Europe me semble-t-il. Elle mesure 420 mètres de long sur 17 étages et compte logements. Il n y en a qu une deuxième en France, presque aussi longue du reste, et le malheur pour moi est qu elle est juste à 50 mètres de la première. Donc le Haut du Lièvre, c est logements dont presque dans deux bâtiments. En même temps, c est un grand ensemble qui a bénéficié, depuis l origine, d à peu près tout ce que «la boîte à outils» de la politique de la ville a mis en place. Il y a un commissariat de police depuis 15 ans, une mairie annexe qui est du reste dans les mêmes locaux que l OPAC ou plus exactement l OPAC est dans les mêmes locaux que la mairie annexe, des bibliothèques, etc. Il y a donc des équipements publics extrêmement importants. Ce quartier a connu deux phases de réhabilitation. Quartier dont on peut dire aujourd hui qu il n a pas atteint le seuil de violence urbaine que l on peut trouver ailleurs, mais il n en reste pas moins qu il a les mêmes caractéristiques que les autres. En effet, dans toutes les agglomérations, il y a un quartier qui est connoté «logement social» par la population et donc, à ce titre, plus ou moins rejeté. A Nancy, c est le Haut du Lièvre. Donc, on envisage forcément de rentrer dans la politique de renouvellement urbain. Mais casser une barre de logements, ce n est pas casser un ensemble de 120 ou 130 logements. Ainsi, la politique de renouvellement urbain à Nancy nous amène à répondre à la question que vous avez posée. Il y a deux choses qui doivent marcher de pair à notre avis, c est l interorganismes et l intercommunalité. C est-à-dire qu il n y aura pas de bonne intercommunalité s il n y a pas de bon inter-organismes et il n y aura pas non plus de bon inter-organismes, s il n y a pas de bonne intercommunalité. Pourquoi à Nancy est-ce plus fort qu ailleurs? D abord parce que lorsque vous cassez logements dans un endroit, l organisme qui les casse ne peut pas forcément les reconstruire. Cela suppose donc qu il y ait une entente entre nous. Chaque organisme a aujourd'hui un plan de patrimoine. Une politique d agglomération ne peut pas être l addition de chacun des plans de patrimoine, une politique d agglomération, c est à un moment donné des choix qui doivent s imposer à des outils. Nous sommes des outils et non des décideurs politiques. 19

20 Cela nous amène aussi, comme on l a vu tout à l heure, à réfléchir sur une diversification de nos interventions. La diversification, à Nancy, on l a joué à la fois prudente et ciblée. Prudente parce que par exemple, l OPAC de Nancy a préféré rentrer au capital d une coopérative plutôt que de faire en propre de l accession à la propriété. La volonté a été bien d offrir, dans chaque opération à peu près tout ce qu on peut trouver : du logement social pur, du logement locatif intermédiaire et de l accession à la propriété. Ciblée parce que nous avons réalisé des locaux industriels, des équipements sportifs, des bureaux, mais toujours à caractère social. Les locaux industriels ont été faits pour des sociétés intermédiaires, les bureaux pour la Mission locale et les équipements sportifs dans le cadre du GPV du Haut du Lièvre. Effectivement, on se diversifie, mais dans l axe social. Aujourd'hui pour aller plus loin, il faut considérer qu effectivement le Haut du Lièvre est à la fois un quartier social, mais aussi une grande zone non construite de 380 hectares anciennement une carrière-. Donc, on a la fois un grand ensemble et de l autre côté de la rue 380 hectares vierges. C est donc un projet à 20 ou 25 ans à conduire qui devra faire appel à ce qu on appelle de la maîtrise d ouvrage complexe. Le maître d ouvrage sera forcément la Communauté urbaine et cela se déclinera entre maîtrise d ouvrage déléguée, maîtrise d ouvrage partagée. On est en train d essayer de construire cet outil pour essayer de savoir comment on va conduire, avec les collectivités locales et avec les autres organismes, une maîtrise d ouvrage complexe. Nous avons avec nous des banquiers. Peut-on présenter Dexia - Crédit Local de France et la Chambre syndicale des sociétés du Crédit immobilier de France, comme étant des banquiers? Comment réagissez-vous à ces propos? Quelle est votre contribution d aujourd'hui à la question du renouvellement et de la diversification? Madame Pélicier, vous représentez Dexia - Crédit Local de France, comme un banquier conseil mais qu est ce que cela veut dire? Ensuite, on posera la même question à Monsieur Jean-Marie Gambrelle, Directeur des études stratégiques de la Chambre syndicale des sociétés du crédit immobilier de France. Monique PELICIER, Directrice du logement et de l aménagement à Dexia - Crédit Local de France Notre métier de base consiste à apporter des ressources et une alimentation financière. Mais on a une logique de fonctionnement et peut-être une philosophie qui est de dire qu il n y a pas de bonnes mécaniques financières sans qu elles soient adaptées à de véritables stratégies, et en la matière, de véritables stratégies patrimoniales. En fait, ce n est pas l alimentation financière qui pilote la stratégie de patrimoine, c est bien la stratégie de patrimoine qui doit avoir pour conséquence une alimentation financière en ordre. C est plutôt comme cela que l on fonctionne avec nos partenaires bailleurs sociaux et organismes d Hlm, mais c est aussi comme cela que l on fonctionne avec nos partenaires collectivités territoriales. Dexia travaille beaucoup avec les collectivités locales et très naturellement, avec le monde du logement social, organismes d Hlm tout particulièrement. Je dirais, en réaction à tout ce qui vient d être dit et pour rester dans la philosophie d un banquier, même si c est un banquier conseil, que la principale remarque que l on peut être amené à faire, c est que, dans le cadre de toutes les réflexions que l on a sur les évolutions du logement, sur la place du logement, sur l élargissement du concept du logement, il y a en tout cas un fait dans notre pays que l on ne retrouve pas dans les autres pays européens, c est que l on a un déséquilibre total entre la commande publique nationale et la commande publique locale. Peut-être, la vraie question aujourd'hui est de redonner son sens à la commande publique locale. 20

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