Document de référence 2002 COB

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1 Document de référence 2002 COB Le présent document de référence a été enregistré auprès de la Commission des opérations de Bourse le 2 septembre 2003 sous le numéro R Il ne peut être utilisé à l appui d une opération financière que s il est complété par une note d opération visée par la Commission des opérations de Bourse. Ce document de référence a été établi par l émetteur et engage la responsabilité de ses signataires. Cet enregistrement, effectué après examen de la pertinence et de la cohérence de l information donnée sur la situation de la société, n implique pas l authentification des éléments comptables et financiers présentés.

2 Sommaire Les moments forts de 2002 Orco Property Group : L immobilier et l hôtellerie au cœur de la «Nouvelle Europe» : page Orco en bourse Orco : territoires et marchés Rapport d activité Orco Property Group : nos cœurs de métiers - Orco gestionnaire immobilier - Orco ingénierie immobilière - Orco asset manager Orco Hotel Group : page - La collection Andrassy et les hôtels Orco - MaMaison Residences Comptes consolidés et sociaux 2002 Chiffres clés 2002 Evaluation du patrimoine et actif net réévalué Informations complémentaires sur le groupe - Renseignements de caractère général concernant l émetteur et le capital - Renseignements concernant l administration et la direction Sources d information Tableau de concordance 2

3 Les moments forts : Orco Property Group: C est désormais confirmé, les marchés d Orco seront définitivement intégrés à l Union Européenne. Douze pays rejoindront l UE en mai 2004, dont : la République Tchèque, la Hongrie, la Slovaquie et la Pologne. - Le projet Luxembourg Plaza est lancé. Orco a obtenu le permis de construire pour ce complexe de m². Le groupe a également signé un accord avec TriGranit (filiale de la BERD, de TrizecHahn et de AIG) pour la vente de 50% de la partie bureaux du projet. - Orco a émis un emprunt obligataire de 10 millions d euros coté à la Bourse du Luxembourg, portant à près de 33 millions d euros le montant total de capitaux levés depuis l introduction en bourse du groupe en décembre Orco prépare la création d un fonds d investissements immobiliers en Europe Centrale : «The Endurance Fund» afin de profiter des opportunités d investissement dans cette région. - Orco finalise l année 2002 avec un chiffres d affaires en hausse de près de 27.5%. - Avec une valorisation totale de son patrimoine par DTZ de près de 134 millions d euros, soit un actif net réévalué de 27,32 par action, 2002 est une nouvelle année de création de valeur pour les actionnaires d Orco Property Group. - Le projet Americka 1 d appartements de luxe à Prague est lancé. Le premier immeuble a été livré début L ensemble du projet est achevé en juin Orco Hotel Group : - L Hôtel Andrassy est désormais un hôtel 5 étoiles. Il a par ailleurs été élu «Meilleur hôtel de Budapest 2002» par l hebdomadaire Budapest Business Journal. - L Hôtel Riverside à Prague a ouvert ses portes en Décembre 2002 et rejoint ainsi la collection des Hôtels Andrassy. Les deux établissements sont désormais affiliés aux prestigieux réseaux «Small Luxury Hotels of the World» et «Hôtels et Préférence». - Les travaux du futur Hôtel Koscielna à Varsovie ont débuté et son ouverture est prévue au quatrième trimestre Orco a inauguré avec succès sa seconde résidence hôtelière à Prague : la Résidence Belgicka. Un projet qui a reçu une distinction par «The Construction Journal» de Prague. - La résidence hôtelière Izabella est désormais en activité, les 38 appartements ayant été livrés fin Début 2003, la BERD (Banque Européenne pour la Reconstruction et le Développement) s est engagée à entrer dans le capital de «MaMaison Residences», la nouvelle filiale d Orco Hotel Group réunissant les résidences hôtelières. - Mai 2003 : un accord est conclu avec le groupe Marriott. Le prestigieux opérateur s engage pour 25 ans dans la gestion de l hôtel 3 étoiles prévue dans le cadre du projet Luxembourg Plaza. 3

4 ORCO PROPERTY GROUP : l immobilier et l hôtellerie au cœur de la «Nouvelle Europe» Orco Property Group développe, loue et gère un portefeuille diversifié en Europe Centrale : - des immeubles de bureaux loués à de grandes entreprises internationales, - des appartements avec services de grand standing, - des résidences hôtelières sous la marque «MaMaison Residences», - une collection d hôtels de luxe sous la marque «Andrassy». Ces douze années d expérience tant en terme d acquisitions que de développement ont permis à Orco de se constituer un patrimoine exceptionnel. Situés sur les meilleurs emplacements des centres-villes de capitales prestigieuses, ses actifs sont légitimement appelés à prendre de la valeur. Par son positionnement sur plusieurs marchés et pays, Orco limite non seulement les risques liés à une activité mais tire partie des effets de cycle pour réaliser ses acquisitions au meilleur coût. Présent en Europe Centrale depuis 1991, Orco a l âge de son marché et s est crée une forte identité en terme de design et d architecture. Afin de tirer partie de l expérience de ses équipes, le groupe est structuré en différents métiers clairement identifiés : promoteur, gestionnaire immobilier et hôtelier, asset manager. Aujourd hui ses directions sont au service du groupe Orco exclusivement mais demain elles pourront également générer des revenus en fournissant une prestation à l externe. 4

5 Communication & Relations actionnaires C. Chapuis Président Jean-François OTT Corporate finance P. Lerouge, JL. Laporte Vice-Président Silvano PEDRETTI Organisation & Système d information P. Lerouge, JL Laporte Orco Hotel Group Direction financière D. Lazukic Cash, Juridique & Administra tion L. Leroi Asset Managem ent A. Vobruba Gestion immobilière M. Cullen Promotion & Développem ent P. Klimes Collection Andrassy G. Irondelle MaMaison Residences N. Tommasini ORGANIGRAMME DU GROUPE 5

6 Orco en bourse L action Orco est aujourd hui la seule valeur permettant aux actionnaires de bénéficier du développement de la zone Europe centrale et de son intégration à l Union Européenne. Si le groupe affiche toujours clairement sa volonté de poursuivre ses investissements, Orco est par ailleurs doté non seulement de revenus récurrents liés aux loyers mais également dispose d actifs tangibles. Ainsi, à la fin de l année 2002, l actif net réévalué par action s élevait à 27,32. Les volumes de transactions se sont également nettement accrus, avec en moyenne plus de 2000 titres par jour. Pour suivre le cours d Orco Property Group, il convient de se reporter au compartiment «valeurs étrangères, zone euro». Code Euroclear : 5767 Code Bloomberg : ORC FP Evolution du cours de l action et volumes de transaction : L emprunt obligataire de d Euros émis par Orco en décembre 2002 est coté sur la Bourse de Luxembourg. Etant donné qu aucune transaction n a été effectuée sur le marché, le cours communiqué est resté le cours d emission soit 92,5%. Code ISIN XS

7 Répartition du capital au 31/12/2002: Orco Holding 36,23% Auto détention 2,38% Public 61,39% 10 0 Le souci de la transparence Orco est une société luxembourgeoise cotée depuis décembre 2000 au Second Marché d Euronext Paris. La société est également membre de NextPrime et par là même s est engagée à mettre en application les obligations comptables et la communication financière liées à ce contrat, notamment : la rédaction des informations relatives à ses activités en deux langues, la publication du calendrier financier, le suivi de la valeur par des analystes financiers. Toutes ces informations ainsi que les communiqués de presse, comptes consolidés, cours de bourse en direct, analyses financières, études de marché et rapport annuel sont également consultables sur le site Internet : Depuis le 1 er janvier 2002, Orco est éligible au PEA. Toutes les demandes d informations complémentaires peuvent être également envoyées à l adresse suivante : Investir dans Orco Pour devenir actionnaire d Orco vous pouvez contacter les sociétés de bourse suivantes : FORTIS SECURITIES 30, quai Dion Bouton Puteaux Monsieur Farid BOUDIS Tel : AEK, Amsterdams Effectenkantoor Herengracht Amsterdam, 1016 BS Pays-Bas Monsieur Willem VAN DER MEER Tel:

8 Pour toute information relative à l émission obligataire cotée à la Bourse du Luxembourg, contactez notre siège Luxembourgeois: Luc LEROI Tel :

9 LES MARCHES D ORCO PROPERTY GROUP «Demain, la Nouvelle Europe ouvre ses portes» Alors que l heure est à toutes les interrogations internationales, la Nouvelle Europe prendra naissance en mai Parmi les 10 nouveaux membres et notamment les PECO, la République Tchèque, la Hongrie, la Pologne, la Slovaquie et les trois Pays Baltes correspondent aux lieux d investissement d Orco Property Group. Demain, avec l élargissement vers les pays d Europe Centrale et Orientale la libre circulation des personnes, des capitaux et des services sera effective. Au delà de l offre et de la demande régissant les prix des immeubles, une stabilité économique et politique renforcées favoriseront la valorisation des biens immobiliers. L'Europe passera de 380 à 455 millions d habitants, développant ainsi des flux économiques soutenus notamment par l instrument immobilier. Par ailleurs le tourisme européen étant déjà ancré dans les mœurs, le secteur hôtelier est naturellement appelé à bénéficier de l élargissement. Le nouvel espace européen devrait également initier une nouvelle évolution des marchés immobiliers au sein des PECO, évitant les excès et favorisant ainsi l investissement immobilier. Positionnement d Orco Property Group sur ses marchés Chaque pays ayant sa spécificité, le savoir faire du groupe s étant éprouvé depuis 1991 et en raison de son implantation première à Prague, le positionnement d Orco est différent selon ses marchés. De plus Orco n a pas de concurrent direct de taille similaire et actif dans les mêmes pays d Europe Centrale. Ainsi, Orco s est avant tout développé à Prague à travers des développements dans le secteur du bureau et du résidentiel. Depuis 1999, le groupe a développé des activités de types hôtelières avec les résidences puis les hôtels de luxe. Parallèlement de premiers investissements ont été réalisés à Budapest et Varsovie. Aujourd hui la concurrence existe dans chacun des secteurs, l ensemble des grands groupes internationaux qu ils soient hôteliers ou immobiliers ayant développé des projets en Europe Centrale. Néanmoins, Orco conserve une spécificité dans la mesure où le groupe est globalement présent dans la région avec quatre produits différents mais complémentaires dans leur offre. De plus l expérience de ses équipes depuis 1991 a permis au groupe de se forger une image de marque locale, de développer de solides partenariats lui permettant ainsi de maîtriser ses coûts d acquisition et de développement. 9

10 Tendance des loyers européens des bureaux de Classe A- Source Jones Lang Lasalle Décembre 2002 Bruxelles Copenhague, Barcelone, Luxembourg, Milan, Rome Edimbourg, Lisbone Moscou Munich Croissance des loyers en baisse Loyers en baisse Dublin, Londres Frankfort, Madrid Loyers en hausse Ralentissement de la baisse des loyers Oslo Helsinki Stockholm Prague, Budapest Varsovie 10

11 Evolution des prix des bureaux en euros/m² et par an (Source : FPD Savills- Printemps 2003) Varsovie Budapest Prague ème Trim ème Trim ème Trim er Trim 2003 Evolution des rendements bruts des bureaux en % (Source : FPD Savills- Printemps 2003) 10 9,8 9,6 9,4 9,2 9 8,8 8,6 8,4 8,2 3ème Trim ème Trim ème Trim er Trim 2003 Varsovie Budapest Prague 11

12 REPUBLIQUE TCHEQUE Chiffres clés 2002 Croissance du PIB: 2.5% Inflation : 1.8% Population: 10.1 million Taux de chômage : 9.9% Investissements directs étrangers: 7 milliards de USD Les marchés immobiliers à Prague Compte tenu du marasme économique international et des difficultés locales liées aux inondations du mois d août, l année 2002 s est avérée relativement satisfaisante sur l ensemble des marchés immobiliers. Les bureaux Bureaux de classe A Stock de bureaux en millions de m² 1,178 Taux de vacance 9,9% En retrait par rapport aux prévisions, m² de nouveaux bureaux ont été livrés en Le différentiel s explique en particulier par des livraisons reportées ou annulées dans les quartiers lourdement touchés par les inondations. Avec m² de bureaux loués (en hausse de 40%), 2002 a néanmoins constitué une bonne année pour ce segment de marché et notamment pour les immeubles neufs qui constituent près de 60% des stocks actuels. Le résidentiel locatif Le marché est toujours aussi dynamique. Concernant le segment haut de gamme sur lequel est présent Orco, la demande est stable et la clientèle, essentiellement expatriée, renouvelée. Celle-ci s explique notamment par une nouvelle année record des investissements étrangers et les implantations liées à l intégration européenne en mai Il existe également une réelle demande locale en terme de promotion ; c est pourquoi Orco entend renforcer son positionnement sur ce segment en Tourisme et hôtellerie Le nombre de visiteurs étrangers en République Tchèque a baissé de 5,3% en 2002 notamment en raison des inondations et des tensions politiques internationales. De même le nombre de visiteurs demeurant plus d une journée a diminué de 14%. Néanmoins, Prague demeure une destination professionnelle et touristique toujours prisée, grâce notamment à l amélioration des structures hôtelières. 12

13 Question à Silvano PEDRETTI, Vice-président d Orco Property Group: «comment voyez-vous le marché immobilier Tchèque dans les trois années à venir et quelle est la stratégie d Orco dans ce pays?» S. Pedretti: «Le marché praguois est celui qui offre le plus de visibilité en Europe Centrale pour les trois années à venir. En République Tchèque, à Prague mais aussi dans les grandes villes, Orco entend se concentrer sur son métier de promoteur, notamment sur de plus grands programmes résidentiels à la vente. Dans le segment des bureaux, maintenant que le projet Luxembourg Plaza est lancé, Orco entend prendre part à de plus grandes acquisitions, par exemple dans le cadre d externalisation de portefeuilles institutionnels. Ceci constitue une étape de plus pour Orco qui a démontré, tant sa longue expérience locale que sa capacité à gérer des négociations plus importantes avec des opérateurs internationaux en Nous étudions également l opportunité de prendre part à un grand projet commercial à Prague.» 13

14 HONGRIE Chiffres clés 2002 Croissance du PIB: 3.2% Taux d inflation : 5.3% Population: Taux de chômage: 5.8% Investissements étrangers directs: 1,4 milliards de USD Les marches immobiliers à Budapest Les bureaux Bureaux de classe A Stock de bureaux en millions de m² 1,540 Taux de vacance 17,6% Avec m² de bureaux loués en 2001, Budapest a connu une année mitigée et en baisse de 16% par rapport à En effet, certains projets d implantation ou de déménagements ont été reportés par les clients. Néanmoins, le taux de vacance est en nette baisse, les livraisons ayant été moins nombreuses et la demande pour des bureaux de très haut de gamme est toujours d actualité. Quant aux prix, ils restent stables depuis deux ans. Tourisme et hôtellerie Le marché souffre bien évidement de la conjoncture générale, mais parallèlement se structure en terme d offre. En effet, l offre hôtelière est désormais conséquente sur la ville de Budapest qui dispose de 12 établissements classés 5 étoiles ayant totalisé nuitées pour chambres. Question à Jean-François OTT, Président d Orco Property Group: comment voyez vous le marché immobilier hongrois dans les trois années à venir, et quelle est la stratégie d Orco dans ce pays? JF. OTT: "Le marché du bureau a souffert ces 5 dernières années. Avec la récession, le stock des bureaux s est stabilisé, de même que les loyers. Budapest est aujourd hui la ville la moins chère pour investir. Je considère aujourd hui que les loyers devraient augmenter de 10 à 15% dans les trois années à venir et je suis particulièrement confiant dans le succès du centre-ville dont l attractivité a déjà été démontrée dans le secteur commercial. De même, les récentes performances des business parcs ont prouvé que le marché hongrois était sur la voie de la reprise. Orco étudie également l opportunité d investir en tant que promoteur sur le marché résidentiel de Budapest. 14

15 POLOGNE Chiffres clés 2002 Croissance du PIB: 1.2% Inflation: 1,9% Population: 38,6 millions Taux de chômage: 18,1% Investissements directs étrangers: 7 milliards de USD Les marches immobiliers à Varsovie Les bureaux Bureaux de classe A Stock de bureaux en millions de m² 1, 78 Taux de vacance 16,9% Malgré une économie en difficulté depuis deux ans, le marché à Varsovie a enregistré un nouveau record en terme de locations de bureaux : m² ayant trouvé preneur, soit une hausse de 25% par rapport à Parallèlement on attend la livraison de m² de nouveaux espaces en Le taux de vacance global de 16,9% est toutefois inférieur dans le centre ville avec 15,2%. Les prix sont par ailleurs stabilisés et devraient le demeurer avec la baisse du taux de vacance. Tourisme et marchés hôteliers En 2002 le nombre de visiteurs en Pologne et à Varsovie a une nouvelle fois baissé, notamment suite aux évènements du 11 septembre Le taux d occupation moyen des hôtels a donc diminué au début de l année et la reprise ne s est ressentie que courant Par ailleurs la concurrence à Varsovie s est accrue sur le segment hôtelier haut de gamme avec l ouverture des Hôtels Hyatt et SAS Radisson. Toutefois ces ouvertures ont aussi donné le signal d une nette amélioration de l offre hôtelière à Varsovie et il existe un réel potentiel pour cette ville avec l intégration à l Union Européenne de la Pologne, le plus grand pays en terme de population. Le Ministère du tourisme s est fixé des objectifs ambitieux espérant atteindre d ici 2006, 122 millions de visiteurs chaque année. Question à Frank Cisar, directeur Orco Varsovie: comment voyez vous l évolution des marchés immobiliers polonais dans les trois prochaines années et quelle est la stratégie d Orco dans ce pays? Même si je pense que nous serons confrontés encore à deux années difficiles, l impact devrait être limité pour les marchés immobiliers. Les stocks de bureaux sont toujours inférieurs à moins d un m² par habitant et cela me semble être un bon critère d investissement en Pologne aujourd hui. Je suis confiant dans le fait qu Orco pourrait réaliser près de 10% de son chiffre d affaires en Pologne dans trois ans. Notre prochaine priorité est de développer notre première résidence hôtelière et d investir dans des immeubles de bureaux existants. Je pense aussi qu il existe un fort potentiel pour le marché résidentiel à Varsovie et dans les grands villes secondaires. 15

16 RAPPORT D ACTIVITE ORCO GESTIONNAIRE IMMOBILIER Placé sous la direction de Martin Cullen, ce département d Orco s efforce de gérer de manière dynamique et prospective les biens immobiliers du Groupe hors activités hôtelières, à savoir : les immeubles de bureaux et résidentiels à Prague et Budapest. Les bureaux : Cette activité qui a représenté 33,7% du chiffre d affaires du groupe en 2002 demeure un des cœurs de métiers de Orco. Bien que le groupe n ait pas délivré de nouveaux projets en 2002, plusieurs immeubles ont eu un impact financier significatif dans la mesure où ils avaient été acquis au quatrième trimestre Il s agit de l immeuble Manesova à Prague et de l immeuble Revay à Budapest. L année 2002 a été satisfaisante sur ce segment qui a enregistré un taux d occupation moyen de 99,7% à Prague et de 86% à Budapest. Le prix moyen mensuel de location des bureaux Orco s est par ailleurs élevé à 19,5 par m². Orco demeure confiant dans la qualité de son patrimoine qui bénéficie, notamment, d une localisation à Vinohrady particulièrement sûre au regard des inondations qui ont touché lourdement des quartiers concurrentiels. Le résidentiel : Ce segment a contribué à hauteur de 15,5% au chiffre d affaires. Intégralement situé à Prague, les immeubles de luxe Orco se sont loués à un prix moyen mensuel de 13,8 par m². L année 2002 n a pas enregistré de livraison de nouveaux projets mais demeure néanmoins significative. Le taux d occupation malgré une rotation fréquente de la clientèle expatriée s est situé à 95%. Deux projets résidentiels marquants seront opérationnels en Les travaux du luxueux projet résidentiel Americka Park ont débuté en 2002 et un premier immeuble a été livré en janvier Ces trois immeubles résidentiels situés dans un cadre arboré comprennent au total 26 appartements spacieux et bénéficient d une vue exceptionnelle sur la ville de Prague. Les premiers appartements ont été pré loués sur la base mensuelle de 280 par m² pour un prix de développement de /m² en moyenne (SHON). Les services (piscine, spa ) liés à la Résidence hôtelière Americka seront accessibles également à l ensemble des clients d Orco. De même les 95 parkings permettront de proposer des emplacements pour certains des immeubles de bureaux voisins n en bénéficiant pas jusqu alors. Cela donnera un avantage commercial et patrimonial supplémentaire à ces immeubles. Ce projet constitue une étape majeure pour le groupe qui entend répliquer ce type de concept. Le projet Dubovy Mlyn est situé à Prague 6 et composé de 12 maisons de grand standing. Il s agit d un projet de promotion pure dont la livraison est prévue au troisième trimestre

17 Orco Promoteur immobilier Prague Budapest - Varsovie Depuis 1991 l équipe de promotion d Orco est celle qui a obtenu le plus de permis de construire sur la ville de Prague faisant preuve d une longue expérience. En 2002 le département de promotion immobilière dirigé par Pavel Klimes a livré avec succès plusieurs projets majeurs : la Résidence Izabella à Budapest, l Hôtel Riverside et la Résidence Belgicka à Prague ; cette dernière a par ailleurs obtenu un prix par «The Construction Journal» de Prague. Parallèlement les permis de construire ont été obtenus pour l hôtel Koscielna en travaux depuis le mois de septembre à Varsovie et le projet Luxembourg Plaza. Enfin les travaux du projet Americka Park ont débuté. Les projets en cours Le projet Luxembourg Plaza Ce complexe de m² est idéalement situé à Prague- Vinohrady à deux pas du métro Flora et du nouveau centre d affaires Flora Plaza. Il comprend m² de bureaux haut de gamme, un hôtel trois étoiles de 160 chambres et 406 emplacements de parking. En 2002 ce projet représentant un investissement total de 52,5 M a, d une part obtenu son permis de construire et d autre part séduit des partenaires désormais engagés auprès d Orco. Ainsi, en décembre % de la partie bureaux de ce projet a été vendue au groupe TriGranit, filiale de TrizecHahn, AIG et EBRD pour un montant de 4 M, dont 1M est conditionnel. Ceci représente d ores et déjà une plus value de 3M. Cette plus-value est par ailleurs non imposable en raison du statut de SOPARFI du groupe. Seul le terrain portant son droit à construire a fait l objet d une évaluation par DTZ et est estimé à 10,7M. L estimation DTZ ne porte donc pas sur le projet fini dont la valeur devrait être d environ 50 M. Le projet Americka Park Ce complexe résidentiel luxueux de 7 000m² sera achevé en juin Il bénéficie d un emplacement exceptionnel et de la synergie entre les appartements et la Résidence hôtelière. Développé pour un montant total de 10,6M le projet non achevé au 31 décembre 2002 a été estimé 7,7M par DTZ. Le projet Dubovy Mlyn En raison de sa localisation dans une zone arborée l obtention du permis de construire est plus longue que prévue. Ainsi, il est finalement envisagé une livraison du projet au troisième trimestre L investissement total pour ces 12 maisons de grand standing est estimé à 8,2 M et le profit sur la vente à 1,8 M, soit une marge de près de 22% pour ce projet de vente en VEFA. Le projet Pachtuv Palace Après de longues discussions avec les services de protection du patrimoine, Orco a obtenu en mars 2003 le permis de construire définitif pour ce projet de 50 appartements de luxe. Cet ancien palais dispose d une situation exceptionnelle aux pieds du Pont Charles. Les travaux de rénovation ont débuté en avril 2003 et devraient s achever en avril

18 L investissement total pour ce projet unique à Prague est estimé à 17,5 M dont 11M représentent le coût d acquisition. Avec les complexes Luxembourg Plaza et Americka Park, Orco démontre une nouvelle fois sa capacité d adaptation à la gestion de grands projets. L Hôtel Koscielna à Varsovie Futur membre du réseau Small Luxury Hotel cet établissement est situé dans le centre ancien de Varsovie. Les travaux devraient s achever au quatrième trimestre Comptant 63 chambres, cet hôtel est le premier projet développé par les équipes d Orco en Pologne, démontrant ainsi ses capacités à s adapter à de nouveaux marchés. 18

19 ORCO ASSET MANAGEMENT Le département d asset management est dirigé par Ales Vobruba et est en charge des arbitrages du portefeuille de bureaux et résidentiel, de l étude des acquisitions et la mise en place d éventuels partenariats. A ce titre le département d asset management a piloté avec la direction générale du groupe les négociations des contrats avec TriGranit, Marriott et la BERD mais également assuré le financement et refinancement de projets tels que : l hôtel Koscielna à Varsovie et le projet Pachtuv Palace. Cette direction entend tirer partie de la baisse des taux et travaille donc également sur le refinancement de l ensemble du portefeuille praguois du groupe. En terme de gestion du portefeuille, Orco asset management a permis en 2002 l intégration des immeubles Revay et Manesova acquis au quatrième trimestre Enfin «Orco Asset Management» est lié au développement des deux dossiers suivants : «The Endurance Fund» En 2002, Orco soucieux de profiter des opportunités d investissement et des larges opérations d externalisation de portefeuille réalisées par des acteurs institutionnels a lancé l étude d un fonds d investissement immobilier en Europe Centrale. En partenariat avec le groupe Invesco ce fonds s élèverait à 150M hors effet de levier. Bien que fondé sur la synergie des compétences et de l expérience d Orco en Europe Centrale, ce fonds ne serait en aucun cas en concurrence avec les activités propres du groupe. Des critères quantitatifs et qualitatifs clairs seront appliqués afin d éviter une concurrence quelconque dans l attribution d un projet au fonds plutôt qu à Orco et inversement. Orco Bercy Warehouse Orco a signé un accord avec la «Compagnie du Parc de Bercy», spécialisée dans le développement de locaux industriels, afin de créer une filiale commune, Orco Bercy Warehouse. La filiale a pour but d étudier les opportunités d investissements sur ce marché et ceci à Prague, Budapest et Varsovie. OBW bénéficiera de l expertise de la Compagnie du Parc de Bercy et de l expérience d Orco dans la région. 19

20 ORCO HOTEL GROUP Orco Hotel Group est une filiale de Orco Property Group regroupant l ensemble des activités hôtelières : les hôtels de luxe d une part, et les résidences hôtelières d autre part réunies dans la filiale MaMaison Residences. Ces deux types d actifs répondent à une stratégie de niche et de développement de marque : - de petits hôtels de luxe alliant un design et une atmosphère uniques en Europe Centrale, - des résidences hôtelières de grand standing pour répondre à une clientèle croissante. Les hôtels de luxe Andrassy Dirigée par Gilbert Irondelle cette collection regroupe les hôtels Andrassy à Budapest, Riverside à Prague et prochainement l Hôtel Koscielna à Varsovie. En 2002 les Hôtels Andrassy et Riverside ont rejoint le prestigieux réseau «Small Luxury Hotels of the World» dont ils sont les seuls membres en Europe Centrale. Ils sont également affiliés au réseau «Hôtels et préférence». L Hôtel Andrassy qui a obtenu sa cinquième étoile et désigné meilleur établissement de Hongrie par le «Budapest Business Journal» a connu sa première année d activité pleine. L Hôtel Riverside a ouvert ses portes à Prague en décembre 2002 soit avec un trimestre de retard; ce délai s explique d une part, par le souhait d améliorer encore l offre aux clients et d autre part, par les inondations du mois d août qui ont entravé l accès au chantier. Fidèle à son originalité Orco a particulièrement soigné cet établissement de 45 chambres abrité derrière une façade Belle Epoque. A Varsovie les travaux de l Hôtel Koscielna ont débuté en septembre 2002 et devraient s achever au quatrième trimestre 2003 complétant ainsi l offre hôtelière sur les principales capitales d Europe Centrale. Cet hôtel est situé au cœur de la vieille ville dans un immeuble de caractère autrefois occupé par l Ambassade des Etats-Unis. Parallèlement à la collection des hôtels Andrassy, Orco exploite également l Impérial Hotel à Ostrava, un établissement réputé dans la région, notamment auprès de la clientèle d affaires qui apprécie son centre de conférence. En 2002, la direction de l hôtel a par ailleurs développé une offre plus ciblée pour les touristes.. Aux vues des performances en progression régulière de cet établissement acquis en 2001, Orco a démontré sa capacité à reprendre et gérer un hôtel de grand standing. L ensemble des hôtels du groupe a contribué à 36,4% du chiffre d affaires en L hôtel trois étoiles développé dans le cadre du projet Luxembourg Plaza sera confié en gestion au groupe Marriott qui garantira un revenu minimum de 1,7M par an 20

21 Rendements hôteliers Européens Source : Jones Lang Lasalle Hotels- Décembre 2002 Varsovie Budapest RevPar : croissance en baisse RevPar: en baisse Bruxelles Munich, Madrid Milan, Rome, Düsseldorf RevPar en hausse RevPar: ralentissement de la baisse Berlin Stockholm Prague Barcelone, Amsterdam Paris Londres, Hambourg Frankfort 21

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