Édito FRANCE NOTE DE CONJONCTURE. 1er trimestre 2012 FRANCE.

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1 1er trimestre 2012 FRANCE FRANCE NOTE DE CONJONCTURE Édito Depuis plusieurs mois, le secteur de l immobilier d entreprise subit une double pression. D un côté, le scénario d une croissance molle s impose à court terme, avec pour corolaire une évolution de l emploi salarié négative et une consommation fragile. De l autre, la situation sur les marchés financiers demeure agitée, avec notamment un système bancaire convalescent face à une mutation des contraintes règlementaires. Bien qu éludée par les échéances électorales, la problématique de la dette constitue toujours une menace sérieuse sur les perspectives de reprise pour le second semestre CHIFFRES CLES - 1er trimestre 2012 bureaux en idf OFFRE a un an DEMANDE PLACEE m² m² MARCHE DE L INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ENGAGEMENTS AU T ,4 Md TAUX PRIME BUREAUX 4,50 % BUREAUX EN REGION DEMANDE PLACEE EN 2011 LYON m² NANTES m² LILLE m² TOULOUSE m² AIX-MARSEILLE m² BORDEAUX m² Ce climat des affaires peu porteur impacte inévitablement le marché des utilisateurs de bureaux, sans pour autant ébranler ses fondamentaux. Si les premières tendances sur le marché francilien indiquent un fléchissement de la demande sur le segment des petites et moyennes surfaces, les grands utilisateurs confirment leurs projets immobiliers. Cette résistance de la demande de grandes surfaces n est d ailleurs pas spécifique à l Île-de-France mais concerne l ensemble du territoire français. Indépendamment de la conjoncture, les entreprises intensifient toujours leurs réflexions autour de l outil immobilier, second poste de dépense après les salaires. Cette dynamique ne peut être soutenue que par l émergence durable d une offre de bureaux labellisés et adaptés aux exigences des utilisateurs. Or, et c est là que le «financier» rejoint le «réel», l assèchement des financements en faveur des opérations risquées et la très grande prudence dont font preuve les investisseurs se traduit par un ralentissement du processus de renouvellement du parc de bureaux. Le stock d offre neuve actuellement disponible et en chantier est ainsi estimé à 1,4 million de m², lorsque la consommation annuelle de surfaces neuves est de plus de m². Ces conditions sont donc propices au lancement d immeubles «en blanc», pour autant que le projet respecte les attentes des utilisateurs en termes de localisation, de qualité et de valeur. Avec une prise de risque limitée, ces opérations constituent un des leviers de création de valeur pour les 12 à 18 mois qui viennent. La question du financement se pose avec une forte acuité et la réponse que 2012 apportera sur ce sujet reste peu lisible à l issue du premier trimestre. Découvrez notre nouveau site :

2 l immobilier dans son environnement Économique et financier CONTEXTE ECONOMIQUE 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% CROISSANCE ANNUELLE DU PIB ET TAUX DE CHÔMAGE EN FIN DE PERIODE 9,6% 9,3% 9,4% 9,7% Source : INSEE / Ministère de l Economie et des Finances / Avril 2012 Le scénario attendu pour les prochains trimestres est celui d une lente amélioration, pouvant être entravée par une hausse du prix du pétrole et/ou la résurgence d une crise des dettes souveraines. Face à des moteurs internes de la croissance qui tourneront au ralenti, seul l environnement international soutiendrait l activité. -2,7% 1,4% 1,7% 0,7% (p) Croissance annuelle du PIB (en volume) 1,75% Taux de chômage métroplitain (au sens du BIT) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Selon les dernières estimations gouvernementales, la croissance pour l année 2012 devrait s établir pour la France à + 0,7 %. Le risque d une nouvelle récession s éloigne mais la situation conjoncturelle demeure peu porteuse pour l activité immobilière. Dans ce contexte de croissance molle, la dégradation de l emploi devrait en effet se poursuivre dans la première moitié de l année. Après une baisse au deuxième semestre 2011 de du nombre d emplois dans les secteurs marchands, l INSEE anticipe une nouvelle perte de emplois au premier semestre Par ailleurs, l indice du climat des affaires, nettement inférieur à sa moyenne de long terme, laisse présager de la grande prudence dont feront preuve les entreprises en matière de recrutement. La consommation demeure solide, portée par une amélioration du moral des ménages plus importante que prévue. Toutefois, la hausse du taux d épargne à un niveau inégalé depuis 1983 témoigne de l inquiétude des ménages. CONTEXTE FINANCIER La politique monétaire très accommodante menée par la BCE depuis l été 2011 a permis d éviter une crise de liquidité du système bancaire et d apaiser, pour l heure, les tensions sur les marchés obligataires européens. 6 % 5 % 4 % Taux interbancaire, taux sans risque et rendement immobilier 4,5 % La France bénéficie en premier lieu de la détente des taux obligataires, l OAT 10 ans étant passé sous la barre des 3 %. À l échelle européenne, ces actions tardent toutefois à produire de réels effets sur le financement de l économie. 3 % 2 % 1 % 0% OAT 10 ans Taux prime QCA Euribor 3 mois 2,96 % 0,86 % Source : BCE / France Trésor / KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL / Avril 2012 Les liquidités massivement injectées par la BCE ne se sont pas encore traduites par une hausse de la distribution de crédit. Parmi les explications, le marché interbancaire, cadre privilégié de refinancement des banques européennes, demeure gelé. Si l Euribor 3 mois s est rapproché du plus bas niveau de son histoire, les nouvelles règles prudentielles issues de Bâle 3 pénalisent le processus de normalisation des relations entre banques. Ce contexte financier constitue un frein à la reprise du crédit vers le secteur de l immobilier commercial, y compris pour les actifs «core». Pour palier à cette insuffisance, la désintermédiation bancaire dans le financement des opérations immobilières devrait être une tendance lourde de l année Parmi les nouveaux entrants dans le paysage du financement immobilier, les compagnies d assurances sont en première ligne. p. P. 2 KEOPS Colliers - COLLIERS International INTERNATIONAL

3 LE MARCHE DE L investissement en france Exigence des investisseurs versus rareté des opportunités En Md MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER D ENTREPRISE EN FRANCE ,5 11,2 12,5 16,1 6,7 3,2 3,3 2,9 24,6 5 5,9 5,6 8,1 Au cours du premier trimestre 2012, 1,4 Md ont été investis en immobilier d entreprise, la plus mauvaise performance trimestrielle enregistrée depuis début ,8 6,6 9,2 2,1 2,4 3 4,5 1,8 1,9 0,6 3,7 2,4 2,4 2,7 1,7 2,3 1, ,2 5,6 T1 T2 T3 T4 Total 12 8,1 3,8 12,1 5,6 16,7 8 Ce faible volume d engagements contraste avec la fin de l année 2011, où 8 Md avaient été enregistrés du fait notamment de la fin programmée de l avantage fiscal 210 E. Si plusieurs opérations d envergure actuellement sous promesse permettent d anticiper une hausse significative de l activité dans les prochains mois, un retrait des volumes investis de l ordre de 20 % est attendu sur l ensemble de l année En ligne avec la tendance de ces dernières années, le premier trimestre a été caractérisé par un attentisme et une très grande prudence des investisseurs. Les actifs «core» constituent toujours l unique cible de la très large majorité des investisseurs. Cette recherche de sécurité peine à être satisfaite, les opportunités «core» offertes sur le marché étant rares. Exceptions faites de quelques fonds d investissements, principalement allemands, les investisseurs préfèrent en effet conserver leurs actifs sécurisés, faute de projets alternatifs, et cherchent à arbitrer en priorité les actifs non stratégiques. Au-delà de la très grande sélectivité dans l octroi de financements, le nombre restreint d investisseurs prêts à se positionner sur des actifs avec un risque locatif limite fortement la fluidité sur le segment des actifs secondaires. Les investisseurs ne transigent pas sur la qualité des actifs REPARTITION DES MONTANTS INVESTIS PAR TYPE D ACTIF 100% 80% 60% 40% 20% 0% Bureaux Logistique/Activités Commerces Les bureaux constituent toujours la classe d actifs la plus recherchée et ont drainé 75 % des montants investis au premier trimestre. Avec 1,05 Md recensé, les engagements en bureaux sont en retrait de 19 % par rapport à la même période de 2011, en dépit de trois opérations de plus de 100 M totalisant 420 M. Les investisseurs privilégient massivement les quartiers d affaires établis. A ce titre, plus de la moitié des montants investis ont concerné des immeubles situés à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Dans les autres secteurs, seuls les immeubles neufs ou très récents tirent leur épingle du jeu. Sur le segment des commerces, 200 M ont été investis depuis le début de l année, contre 400 M un an plus tôt. Ce faible niveau d engagements résulte en premier lieu d une rareté d opportunités, ce segment étant toujours jugé comme l un des plus résistants. Parmi les opérations significatives du trimestre, signalons l acquisition par SOFIDY d un portefeuille de cinq sites CASINO pour 57 M. Les montants investis en locaux d activité et en logistique atteignent 150 M et représentent 10 % des engagements. Si les investisseurs spécialisés demeurent les plus actifs, quelques investisseurs «traditionnels» ont animé ce segment de marché, à l image de NOTAPIERRE qui s est porté acquéreur d un parc d activités neuf pour 19 M : le retour des étrangers? Ventilation des montants investis au 1 er trimestre par type d acquéreur Autres foncières, fonds long terme et privés 16% Compagnies d'assurances et caisses de retraite 28% Autres 1% SIIC 12% Asset/Fund manager 22% OPCI 5% SCPI 16% Si la part des acteurs étrangers s établit à 13 % ce trimestre, plusieurs opérations en cours attestent d une réinternationalisation progressive du marché de l investissement. Tendance lourde observée depuis 2008, les investisseurs disposant de fonds propres importants sont les principaux acteurs du marché. Pour preuve, la part des compagnies d assurances et caisses de retraites dans les volumes investis s établit à 28 %, reflétant l acquisition de l immeuble Axe France à Paris 13 ème par la CNP (166 M ) et celle de l ancien siège de MICHELIN situé avenue de Breteuil par COVEA (110 M ). Les SCPI ont, quant à elles, investi plus de 200 M au premier trimestre et devraient accélérer leurs acquisition dans les prochains mois. A noter, les engagements des SIIC ont représenté 12 % des volumes investis, grâce notamment à l achat par FONCIERE MASSENA de NVH à Neuilly (140 M ). Source : KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL / Avril 2012 p. 3 Colliers International KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL P. 3

4 LE MARCHE DE L investissement en france Point bas pour les taux «prime» Les opérations réalisées au premier trimestre 2012, ou en cours de négociation, n indiquent pas d évolution des taux de rendement. La très vive concurrence entre investisseurs pour les actifs de qualité conduit à maintenir les taux sous pression, sans toutefois être orientés à la baisse. Les investisseurs continuent en effet d exiger une prime de risque minimale de 150 points de base par rapport aux rendements obligataires. Pour les actifs secondaires, les rares investisseurs à l affût adoptent des hypothèses très conservatrices et demandent des primes de risque importantes. Les taux de rendement «prime» Paris Ouest QCA Paris hors QCA Hauts-de-Seine Reste 1 ère couronne 2 ème couronne Métropoles régionales Commerces Locaux d'activités Logistique 4% 5% 6% 7% 8% 9% Source : KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL / Avril 2012 En bureaux, les rendements pour les meilleurs actifs oscillent entre 4,5 % pour des immeubles pierre de taille dans Paris Ouest QCA et 7 % pour des immeubles neufs de deuxième couronne. Les immeubles fonctionnels, d un montant unitaire liquide et situés dans des marchés aux fondamentaux sains, génèrent des taux de rendement supérieurs de 100 à 150 points de base par rapport aux taux «prime». La faible activité sur le segment des commerces ne permet pas de dégager de tendance ce trimestre. En référence aux opérations concrétisées à la fin de l année 2011, les commerces de pied d immeuble situés dans des emplacements numéro 1 sont vendus sur la base de taux compris entre 4,5 % et 5,5 %. Les rendements «prime» des centres commerciaux et retail park sont quant à eux compris entre 5 % et 7,5 %. Sur le segment de la logistique, les taux de rendement «prime» demeurent inchangés, compris entre 7,2 % et 8 % selon la localisation. LES OPÉRATIONS MARQUANTES DU 1 ER TRIMESTRE 2012 VENDEUR ACQUEREUR ADRESSE VILLE SURFACE PRIX CLASSE D'ACTIF DEKA CNP ASSURANCES Axe France avenue de France Paris 13 ème m² 166 M Bureaux HAMMERSON RAMSBURY AB Faubourg Saint-Honoré Paris 8 ème m² 165 M Immeuble mixte commerces et logements CBRE GLOBAL INVESTORS FONCIERE MASSENA NVH rue de Villiers Neuilly m² 140 M Bureaux MICHELIN COVEA 46 avenue de Breteuil Paris 7 ème m² 110 M Bureaux CASINO SOFIDY Cinq sites situés à Albi, Béziers, La Rochelle-sur-Erdre, Montpellier et Saint-Laurent-des-Arbres France m² 57 M Commerces p. P. 4 KEOPS Colliers - COLLIERS International INTERNATIONAL

5 LE MARCHE DEs bureaux en Île-de-france Les grandes transactions ont animé le marché La demande placée de bureaux en Île-de-France s est relativement bien maintenue au cours de ce premier trimestre. Avec m² concernés, le placement s inscrit à un niveau légèrement supérieur à la moyenne trimestrielle habituellement observée depuis une dizaine d années. Le marché a été principalement animé par les très grandes transactions. Ainsi, le segment des plus de m² a doublé comparativement au premier trimestre de l année dernière. Néanmoins, ces transactions avaient été initiées au cours de l année La conjoncture incertaine semble avoir d ores et déjà impacté les transactions de taille intermédiaire (de à m²), qui affichent une baisse de l ordre de 17%. Géographiquement, la première couronne a largement bénéficié du dynamisme des grandes surfaces, après une année 2011 en retrait, notamment dans les Hauts-de-Seine. Citons la prise à bail par SAFRAN de m² de bureaux rénovés à Issy-les- Moulineaux. EVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE m² m² m² m² m² m² 0 m² ( perspectives ) Progression de l offre immédiate L offre immédiatement disponible amorce une hausse légère sous l effet de la livraison de plusieurs ensembles rénovés. En effet, l offre de bureaux rénovés affiche une progression de 18% comparativement à fin décembre dernier. HISTORIQUE DE L OFFRE DISPONIBLE A MOINS D UN AN ET DU TAUX DE VACANCE IMMEDIAT m² m² m² m² m² m² 0 m² 93 8,5% 7,9% 5,3% 2,4% 5,2% 6,1% 5,2% 5,4% 6,9% 7,1% Stock à moins d'un an Taux de vacance (%) Ainsi, le taux de vacance francilien atteint 7,1 % au lieu de 6,9 % il y a quelques semaines. On peut citer les m² du Floréal à Clichy, ou les m² de l Equinoxe à Paris - 13 ème. D ailleurs, notons que dans la capitale, l offre repart légèrement à la hausse après plusieurs mois de baisse continue. Quant à l offre disponible à moins d un an, la stabilité est à l ordre du jour avec 4,7 millions de m² recensés. Néanmoins, on constatera que l offre atteint son plus haut niveau depuis 2003 dans les Hauts-de-Seine avec près de 1,9 million de m² disponible à moins d un an. Enfin, dernier fait important : l absorption de l offre neuve ou restructurée demeure positive. L offre de première main représente à l heure actuelle à peine plus de 20 % du stock de bureaux disponibles à moins d un an. Stabilisation des L indice Keops-Colliers des moyens de seconde main se stabilise au cours de ce trimestre, pour s établir à 107,6 au lieu de 107,7 en tout début d année. La principale raison réside dans la bonne vitalité du marché de petites surfaces, principalement consommateur de locaux de seconde main. La progression de l offre, constatée depuis quelques mois renforce le risque d observer une inflexion des au cours des prochains mois pour ces immeubles. Par ailleurs, les moyens pour les immeubles de première main sont restés stables et les mesures d accompagnement sont toujours aussi élevées. L écart entre le loyer facial et le loyer est parfois très important. A noter toutefois, que le cabinet d avocats HOGAN LOVELLS a loué m² avenue Matignon, dans Paris 8 ème, immeuble totalement restructuré, pour une valeur faciale supérieure à 800 / m² T INDICE KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL DES LOYERS MOYENS DE SECONDE MAIN en ILE-DE-FRANCE T T T T T T T T T T T T T ,6 p. 5 Colliers International KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL P. 5

6 ZOOM SUR LES GRANDES TRANSACTIONS DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE (SUPERIEURES A m²) TABLEAU DE BORd REPARTITION DES GRANDES TRANSACTIONS (>5 000 m², en % du volume)selon la catégorie d utilisateurs industrie Administration Services Fléchissement des mouvements dans le secteur bancaire Les grandes transactions ont sans conteste animé le marché de ce premier trimestre, avec plus de m² placés pour le segment des transactions supérieures à m², en progression de 66 % par rapport au premier trimestre de Notons cependant que la plupart de ces projets avaient été initiés au courant de l année dernière. En outre, dans cette conjoncture incertaine, les délais de décision pourraient être rallongés au cours des prochains mois. Les banques sont les grandes absentes de ce trimestre. Aucune transaction de grandes surfaces n a été recensée concernant ces utilisateurs pourtant traditionnellement actifs. L industrie, quant à elle, demeure très active avec plusieurs transactions concernées dont UNILEVER à Rueil-Malmaison, dans m² de bureaux neufs, ou SAFRAN avec m² de bureaux rénovés à Issyles-Moulineaux, deux des plus importantes signatures de ces dernières semaines. Enfin, dernier point à relever pour ce début d année : l intérêt des grandes entreprises pour les Hauts-de-Seine semble se renforcer, après une année 2011 en demi-teinte. Distribution Médias Informatique, Télécomm. Banque, assurances Conseil BTP 0% 5% 10% 15% 20% 25% PARMI LES PRINCIPALES TRANSACTIONS PARIS Ministère de la Justice Paris 19 ème Millénaire 3 : m² 2- Unilever Rueil Malmaison Green Office : m² 3- Safran Issy les Moulineaux Equilis : m² 4- Système U Rungis Montréal : m² 5- GCE Technologies Paris 13 ème 182 av. de France : m² 6- GMF Ermont Projets Bali et Cap Vert : m² 7- Altran Vélizy Villacoublay Le Topaz : m² 8- Une société audiovisuelle Boulogne Billancourt Arcs de Seine : m² 9- Critéo Paris 9 ème 32 r. Blanche : m² 10- Une socété de taxi Ivry sur Seine Le Julia m² p. P. 6 KEOPS Colliers - COLLIERS International INTERNATIONAL

7 le marche des bureaux en region - bilan 2011 Placement 2011 Evol / 2010 Offre % neufs Loyer "top" Investissements Lyon m² m² 35% M Aix-Marseille m² m² 20% M Lille m² m² 22% M Nantes m² m² 33% M Toulouse m² m² 38% M Bordeaux m² m² 26% M Source : CECIM, OIP, OBM, ONITA, OTIE, OIB, KEOPS-COLLIERS INTERNATIONAL / Avril 2012 Bilan de l année 2011 Sans surprise, Lyon demeure la seconde agglomération française après l Ile-de-France, avec m² placés sur l année, l un des plus hauts niveaux enregistrés depuis plusieurs années. Les nombreuses livraisons d immeubles neufs ont largement contribué à ce dynamisme. D ailleurs, si l offre neuve marquera un net ralentissement dans le courant de l année 2012, elle devrait repartir à la hausse dès 2013 sur l ensemble de l agglomération. C est Nantes qui crée l étonnement avec m² placés sur l année, comptes-propres inclus, un record pour cette région française. Les deux tiers du placement portent sur des bureaux neufs. L absorption de l offre neuve a donc été très positive. Les livraisons se raréfient progressivement. Cet amenuisement, conjugué à une forte part d obsolescence amènent à penser que le placement de bureaux 2012 devrait subir une correction importante. A Lille, la demande placée affiche une baisse de 29% par rapport à 2010, ralentissement surtout observé au cours du second semestre. Les utilisateurs continuent de plébisciter l offre neuve mais sont confrontés à la raréfaction de l offre disponible dans les quartiers recherchés. Le marché de Toulouse demeure soutenu par l aéronautique et par de grandes transactions. Ainsi, le placement 2011 atteint m², en légère baisse comparativement à Avec m², l offre de bureaux atteint un niveau très élevé pour cette région où la demande placée se situe habituellement entre m² et m². Sur le marché Aix-Marseille, après une année 2010 marquée par le redéploiement des grands utilisateurs vers les immeubles neufs, la demande placée a baissé de 28 % en Estimée à m² fin décembre, l offre disponible ne cesse de s alourdir depuis La demande «déplacée» vers les produits neufs conduit à une augmentation du stock de seconde main, qui ne correspond que partiellement aux besoins des utilisateurs. Enfin, le marché de Bordeaux se classe en dernier de notre sélection, avec seulement m² placés sur l année. Néanmoins, ce placement demeure dans la lignée des niveaux habituellement observés pour cette région. Parallèlement, l offre, bien qu en forte hausse, reste maîtrisée. Notons que le stock de bureaux contient une part importante d immeubles aujourd hui obsolètes, qui ne répondent plus aux exigences des entreprises utilisatrices. KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL : 17 implantations en France transactions en France 1, 1 M m² commercialisés en France COLLIERS INTERNATIONAL : 1,3 Md de chiffre d affaires 116 millions de m² gérés 520 bureaux dans 62 pays p. 7 Colliers International KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL P. 7

8 BAROMETRE KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL Situation au 1 er trimestre 2012 Colliers international : Reprise Reprise du crédit Résorption de l'offre Boom du crédit Stabilisation des Rebond de la demande Demande soutenue Baisse des Hausse des Suroffre Croissance molle Récession Boom Insuffisance de l'offre Boom de la construction Ralentissement de la demande Accroissement de l'offre Demande faible Correction des Restriction du crédit Hausse du coût du crédit Ralentissement collaborateurs 520 bureaux 62 pays FRANCE : KEOPS-COLLIERS INTERNATIONAL Service Etudes et Recherche 147 boulevard Haussmann Paris tel +33 (0) FAX +33 (0) Directeur de la publication : Laurent Castellani Etudes et rédaction : Cindy Emond et Renaud Roger Bases de données : Stephen Bouazza Graphisme et Mise en page : Virginie Vardo et Denis Pottiez Ce document est non contractuel. Boom du crédit Ligne Corporate Cycle Hausse des Demande soutenue Stabilisation des + 33 (0) Rebond de la Reprise demande Montage d Opérations du crédit+ 33 (0) Baisse des Ligne Activité et Logistique Suroffre Croissance molle + 33 (0) 1 56 Récession Boom Insuffisance de l'offre Boom de la Grands Comptes Accroissement de l'offre + 33 (0) Ralentissement Correction Ligne Bureaux des écono (0) mique Demande faible construction Reprise CONTACTS KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL Résorption de l'offre Cycle de l immobilier d entreprise Ralentissement Hausse du coût du crédit Ligne de la Bureaux demande Ile-de-France Ligne Commerce Restriction du + 33 (0) crédit Accelerating success.* Ligne Investissement + 33 (0) Vente aux Professionnels + 33 (0) Ligne Régions + 33 (0) * Accélérateur de réussite p. 8 Colliers International

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