PROPERTY REPORT LE MARCHÉ DES BUREAUX SECONDAIRES EN EUROPE DE L OUEST SEPTEMBRE 2011

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1 PROPERTY REPORT LE MARCHÉ DES BUREAUX SECONDAIRES EN EUROPE DE L OUEST SEPTEMBRE 211

2 PROPERTY REPORT - LE MARCHE DES BUREAUX SECONDAIRES EN EUROPE DE L OUEST - SEPTEMBRE CONTACTS INTERNATIONAL INVESTMENT GROUP Peter Rösler Tél. : peter.roesler@bnpparibas.com FRANCE Etienne Prongue 167 Quai de la Bataille de Stalingrad Issy-les-Moulineaux Cedex Tél. : etienne.prongue@bnpparibas.com ESPAGNE Fausto Vizoso María de Molina, Madrid Tél. : fausto.vizoso@bnpparibas.com ROYAUME-UNI Andrew Cruickshank 3 Charles II Street London SW1Y 4AE Tél. : andrew.cruickshank@bnpparibas.com Les premiers signes de reprise depuis le début de l année ont été observés sur les marchés des bureaux secondaires en Europe de l Ouest. Au 2 ème trimestre 211, le volume des transactions a progressé de 45 % par rapport au trimestre précédent et un coup d arrêt a été donné à la hausse de l offre. Dans la plupart des villes, il ne s agit toutefois que des prémices d une amélioration de la situation dans la plupart des villes. Les projets en blanc sont rares et les marchés de l investissement sont demeurés atones, les investisseurs ayant privilégié les actifs les plus sûrs dans les secteurs les plus liquides. La croissance économique s annonce modeste en 211. Suite à la crise financière intervenue cet été, les prévisions de hausse du PIB pour 211 dans les pays d Europe de l Ouest ont été révisées à la baisse. Elles s établissent désormais à 1,4 %, un chiffre légèrement en deçà de celui de 21. Dans les pays d Europe de l Ouest, le redressement des différents marchés du travail devrait être moins rapide que prévu, le retour à la croissance ne devant pas intervenir avant la fin de l année 212. Au 1 er semestre 211, le marché de l emploi en Allemagne s est nettement redressé, tandis qu au Royaume-Uni, en Italie et en France, la reprise s est poursuivie à un rythme plus lent que prévu. RESEARCH 167, Quai de la Bataille de Stalingrad Issy-les-Moulineaux Cedex France Tél. : +33 () Christophe Pineau Directeur International Research Tél. : +33 () christophe.pineau@bnpparibas.com Vincent Robion Chargé d Etudes Senior vincent.robion@bnpparibas.com Les marchés des bureaux secondaires peinent toujours à se redresser. Les transactions ont affiché un recul de 5 % au 1 er semestre 211 par rapport à la même période l année précédente. Leurs niveaux restent inférieurs à leur moyenne sur cinq ans. Si les taux de vacance demeurent élevés, l arrêt des nouveaux programmes a contribué à juguler la hausse de l offre. Les loyers "prime" ont peu fluctué, reflétant le ralentissement de l activité. L investissement en bureaux est resté faible au 1 er semestre 211. Les investisseurs ont continué à privilégier les actifs "core" situés dans des secteurs "prime". La rareté de l offre de bureaux "prime" représente toujours un frein essentiel à l investissement. En Europe de l Ouest, l écart entre les taux de rendement des marchés "core" et secondaires s est accru.

3 PROPERTY REPORT - LE MARCHE DES BUREAUX SECONDAIRES EN EUROPE DE L OUEST - SEPTEMBRE LA CROISSANCE DE L EMPLOI S ANNONCE LENTE EN 211 Les données économiques du 1 er trimestre 211 font apparaître que la reprise amorcée en 21 s est poursuivie dans de nombreux pays européens. Dans la plupart des grandes économies d Europe de l Ouest, la hausse trimestrielle du PIB a dépassé la moyenne européenne de,8 %. En dépit de ce bon début, la croissance du PIB a nettement ralenti au 2 ème trimestre. Depuis lors, les incertitudes entourant les marchés financiers européens risquent de créer une spirale négative entre l économie financière et l économie réelle dans de nombreux pays d Europe. Cela pourrait ainsi freiner le rythme de la reprise au cours des trimestres à venir. De fait, la publication récente d indicateurs PMI a montré que la nette dégradation observée dans de nombreux pays périphériques s étend, gagnant les pays principaux. Nous pressentons que l étiolement marqué de la confiance des chefs d entreprise est essentiellement lié aux incertitudes entourant le marché obligataire européen. On espérait que le nouvel accord sur le fonds de stabilisation européen et le second plan de sauvetage de la Grèce suffiraient à restaurer la stabilité sur les marchés financiers. Mais le climat d incertitude, qui persiste en Europe et gagne à présent les États-Unis, montre que les inquiétudes des investisseurs vont désormais au-delà de la question de la dette et se rapportent aux perspectives de l économie mondiale. Nous pensons par conséquent que les économies européennes feront face à des difficultés importantes au second semestre 211. Dans l ensemble, nous estimons qu en 211, la hausse du PIB devrait avoisiner 1,4 % en Europe de l Ouest, un chiffre légèrement inférieur à celui de 21. Le lent rythme de croissance attendu au second semestre sera contrebalancé par la croissance dynamique observée sur les six premiers mois de l année. La reprise sur les différents marchés du travail devrait être décalée par rapport à celle de l économie en général, le retour à la croissance se faisant attendre jusqu à la fin de l année 212. Depuis que l économie a amorcé un redressement au 1 er trimestre 21, le rythme des suppressions d emplois s est ralenti, passant de -2,5 % à -,2 % au 1 er trimestre 211. L effritement de la reprise s explique principalement par la dégradation persistante de la situation dans les pays du Sud et en particulier en Espagne, où le taux de chômage reste à un niveau record. Si l emploi a continué à se redresser fortement en Allemagne, dans les autres grandes économies que sont le Royaume-Uni, l Italie et la France, la reprise demeure bien plus lente que prévu. Nous estimons par conséquent que, dans les économies d Europe de l Ouest, le niveau de l emploi restera inchangé en 211 par rapport à 21. Sur les marchés des bureaux en Europe de l Ouest, la situation s est légèrement améliorée au cours des derniers mois. Dans l ensemble, les niveaux de l offre et des transactions, en glissement annuel, se sont stabilisés au 2 ème trimestre 211, témoignant des signes de reprise observés dans un certain nombre de pays de l Union européenne. De fortes disparités sont toutefois apparues entre l Allemagne, véritable locomotive de la reprise économique européenne, et l Espagne et le Portugal qui peinent toujours à sortir de la récession. Sans surprise, on note une forte corrélation entre les tendances observées sur les marchés des bureaux en Europe de l Ouest au 2 ème trimestre 211 et la conjoncture économique dans les différents pays. Les turbulences qui ont affecté les marchés boursiers au cours de l été suscitent de nouvelles incertitudes sur les marchés de l immobilier, d autant que la reprise était fragile. Après un début d année atone, les marchés de bureaux allemands se sont redressés au 2 ème trimestre 211, confirmant ainsi la reprise du marché amorcée en 21. Si les marchés des bureaux ont affiché des chiffres équivalents à leur moyenne sur cinq ans au Royaume-Uni et en France, ce n est pas le cas au Portugal, en Espagne et aux Pays-Bas, où le volume des transactions enregistrées au 2 ème trimestre 211 se situe bien en deçà de leur niveau moyen. Le 2 ème trimestre 211 a été marqué par le coup d arrêt donné à la hausse de l offre qui avait débuté en 27. Cette stabilisation constitue la première étape des corrections nécessaires pour parvenir à un rééquilibrage du marché, à condition toutefois que les transactions progressent à nouveau au cours des trimestres à venir. L offre est excédentaire dans la plupart des villes et les nouveaux programmes ont été différés. Néanmoins, malgré l importance de l offre disponible, la pénurie d immeubles neufs a constitué un frein pour les segments de marché les plus recherchés. Cette inadéquation entre l offre et la demande a été observée, au niveau local, dans la presque totalité des grands quartiers d affaires. Croissance du PIB et de l emploi UE 15 % Croissance du PIB Croissance de l emploi Transactions et offre immédiate Bureaux en Europe de l Ouest (15 villes) milliers m 2 Transactions Offre immédiate * *Prévisions source : Eurostat, BNP Paribas Real Estate T2* *Glissement annuel

4 PROPERTY REPORT - LE MARCHE DES BUREAUX SECONDAIRES EN EUROPE DE L OUEST - SEPTEMBRE LE NIVEAU DES TRANSACTIONS EST INFÉRIEUR AUX MOYENNES SUR CINQ ANS En 211, la plupart des villes secondaires continuent à éprouver des difficultés à développer leurs marchés de bureaux. Le lent démarrage de l activité en début d année a révélé la fragilité de la conjoncture économique dans la majorité des pays européens. Exacerbées par la crise financière de cet été, les incertitudes économiques grandissantes figurent parmi les facteurs expliquant que la reprise s annonce plus lente qu initialement prévue en début d année. En dépit de hausses significatives au 2 ème trimestre 211, la majorité des villes ont affiché des volumes de transactions inférieurs à leur moyenne sur cinq ans. Seules deux localités ont dépassé ce seuil grâce à de grandes opérations portant sur des surfaces supérieures à 3 m². Au 2 ème trimestre 211, deux transactions représentant 83 m² ont dynamisé le marché à. À, la conclusion de deux opérations totalisant 65 m² a permis au marché de maintenir ses résultats pour le 4 ème trimestre consécutif. Ces transactions présentaient toutefois un caractère exceptionnel et les tendances de marché subiront par conséquent des ajustements au cours des trimestres à venir. L activité a été dynamique sur deux autres marchés qui ont enregistré une forte demande de bureaux dans toutes les catégories de superficies. Cette tendance s est traduite par une conjoncture favorable pour le marché à où les demandes recensées depuis le début de l année incitent à l optimisme. À, outre une opération portant sur 15 m² au 1 er trimestre 211, plusieurs grandes transactions sont attendues d ici à la fin de l année. À, le marché des bureaux a illustré les médiocres performances de l économie nationale en 211. Pour la deuxième fois en une décennie, le volume des transactions de bureaux n a pas dépassé le seuil des 1 m² au 1er semestre de l année. Au 2 ème trimestre 211, les transactions ont enregistré un nouveau recul de 3 %, témoignant de l absence de demande pour les grandes surfaces qui découlent du pessimisme des dirigeants d entreprise. Dans la majorité des autres marchés, c est l absence de transactions importantes qui explique principalement la chute du volume des transactions. Transactions de bureaux au 1 er semestre 211 milliers m T Transactions de bureaux Lille Marseille Transactions de bureaux milliers m 2 milliers m Lille Marseille

5 PROPERTY REPORT - LE MARCHE DES BUREAUX SECONDAIRES EN EUROPE DE L OUEST - SEPTEMBRE LE RISQUE DE VACANCE RESTE ÉLEVÉ Au 2 ème trimestre 211, les bureaux vacants sont restés importants dans la majorité des villes, en dépit d une hausse marquée du volume des transactions au cours de cette période. De fait, la diminution du nombre des bureaux neufs arrivant sur la plupart des marchés et la hausse des niveaux de transactions ont été partiellement compensées par des libérations de bureaux. Bien que la situation soit très variable selon les villes, toutes les localités ont souffert d un manque de fluidité du marché s expliquant soit par une absence de demande de bureaux de seconde main, soit par une pénurie d offre neuve. La programmation de bureaux neufs reste au centre des attentions car la plupart des marchés secondaires sont aux prises avec une offre excédentaire. Cette situation a favorisé le recours aux précommercialisations et incité les opérateurs à ajourner de nombreux projets. Aussi, comparé aux grands marchés de bureaux européens, les projets en blanc ont été moins nombreux sur ces marchés considérés avec davantage de circonspection par les investisseurs et les promoteurs. Par conséquent, et bien que la demande pour des bureaux neufs soit restée importante, les nouveaux programmes se sont avérés rares sur la majorité des marchés en raison de difficultés de financement. Dans certaines villes, et notamment à, à et à, les taux de vacance ont fléchi au 2 ème trimestre 211, passant sous la barre des 7 %. Les livraisons ont été peu nombreuses et, en dépit d une forte demande sur les meilleurs segments de marché, les QCA pour l essentiel, la rareté de programmes neufs au cours des trimestres à venir pèsera sur les performances de ces secteurs. À et à, les taux de vacance se sont stabilisés au 2 ème trimestre 211 malgré le dynamisme de l activité. À, les grandes transactions qui avaient animé le marché en 211 ne se sont traduites que par une légère absorption positive, car la plupart des entreprises qui ont emménagé dans des bâtiments neufs ont laissé leurs anciens locaux vacants. Dans ces deux villes, les taux de vacance devraient commencer à reculer au cours des trimestres à venir, sous l effet de la diminution des bureaux en cours de construction. À, à et dans les villes britanniques, les projets de construction ont été suspendus en 29 et 21. En outre, en raison d un risque de vacance élevé, très peu de nouvelles initiatives ont été lancées depuis le début de l année 211. Taux de vacance de bureaux % Offre immédiate de bureaux Offre immédiate de bureaux milliers m 2 milliers m Lille Marseille

6 PROPERTY REPORT - LE MARCHE DES BUREAUX SECONDAIRES EN EUROPE DE L OUEST - SEPTEMBRE LES LOYERS "PRIME" FONT L OBJET DE PRESSIONS TRÈS LIMITÉES Les loyers "prime" ont peu varié dans la majorité des marchés secondaires. Cela n est guère surprenant étant donné les niveaux élevés de l offre qui freine l activité. En outre, bien que les transactions se soient redressées dans un certain nombre de villes au 2 ème trimestre 211, cette évolution ne s est pas encore traduite par une absorption nette positive importante. La demande reste insuffisante pour susciter un véritable changement de tendance. Les loyers "prime" ont fluctué de manière significative sur un petit nombre de marchés. Parmi les marchés secondaires, c est à que le chiffre le plus élevé a été enregistré. Le loyer "prime" y a en effet atteint 48 /m²/an au 2 ème trimestre 211. L effet combiné du renforcement de la demande et de l amélioration des conditions de marché, découlant essentiellement de la diminution progressive de l offre, a permis une augmentation des loyers. Au 2 ème trimestre 211, l absence de nouveaux programmes dans les secteurs les plus recherchés a conduit à une nette hausse des loyers "prime" (+11 %). est le marché secondaire qui a enregistré la hausse la plus forte (+24 %). Les chiffres du 2 ème trimestre 211 (285 /m²/an) sont néanmoins bien en deçà de ceux relevés à et à, deux villes qui affichent structurellement des montants nettement supérieurs à 4 / m²/an. Ils sont également inférieurs aux performances d et des villes britanniques, où les loyers "prime" dépassent la barre des 3. Loyers «prime» de bureaux /m 2 /an Point haut 6 La rareté de bureaux neufs dans le QCA lyonnais (Part-Dieu) a entraîné une hausse des valeurs locatives, en dépit d une forte demande pour les produits de ce type sur ce segment de marché. Contrairement à d autres marchés d Europe de l Ouest, il y a peu de chances que de nouvelles hausses interviennent à au cours des trimestres à venir. À et à, les loyers "prime" se sont stabilisés, bien que les taux de vacance aient fléchi et que le volume des transactions ait augmenté. Dans les villes britanniques, en raison du repli du marché, aucune pression ne s exerce sur le niveau des loyers "prime". À, les loyers "prime" ont atteint un plancher, s établissant à 228 /m²/an, leur plus bas niveau depuis 1 ans. Ce résultat témoigne clairement des faibles performances du marché. Au 2 ème trimestre 211, les loyers "prime" ont continué à augmenter légèrement à pour atteindre 228 /m²/an. Cette hausse s explique principalement par le fait que l offre est rare dans le QCA, alors même que la demande reste élevée. Les négociations actuelles laissent entrevoir une tendance à la baisse pour les valeurs locatives, les loyers "prime" pourraient, quant à eux, diminuer d ici à la fin de l année Marseille Loyers «prime» de bureaux Évolutions Q2 211 / Q1 211 Lille % Lille Marseille

7 PROPERTY REPORT - LE MARCHE DES BUREAUX SECONDAIRES EN EUROPE DE L OUEST - SEPTEMBRE LA RARETÉ DE L OFFRE DE BUREAUX "PRIME" LIMITE LES INVESTISSEMENTS Sur les marchés secondaires étudiés (15 villes), le volume d investissement en bureaux a fortement reculé (-41 %) au 1 er semestre 211 par rapport à la même période de l année passée. Il a par ailleurs représenté moins de la moitié des volumes semestriels moyens enregistrés au cours des cinq dernières années. Les investisseurs continuent à faire preuve d aversion au risque. Ils privilégient les actifs les plus sûrs sur les marchés et dans les secteurs les plus liquides, les bureaux en particulier. On observe toutefois une rareté d offre de bureaux "prime" si recherchés par les investisseurs. Cette tendance a été exacerbée par le manque de projets en blanc sur les marchés secondaires ; le faible niveau des constructions constituant un obstacle à l essor des marchés. Les inquiétudes croissantes quant aux risques présentés par les pays du Sud se sont en effet répercutées sur les décisions des acquéreurs qui ont continué à investir dans les pays principaux où la reprise est en bonne voie (France et Allemagne). Il convient toutefois de noter qu en ce qui concerne le Royaume-Uni, les investisseurs sont peu disposés à investir hors de Londres. Les difficultés financières qui ont touché l économie au mois d août dernier suscitent de nouvelles incertitudes et se répercuteront sans nul doute sur des marchés secondaires moins attractifs que les principaux marchés d Europe de l Ouest. Si la demande de bureaux "prime" demeure forte, la rareté de l offre s est traduite par de faibles taux de rendement "prime" nets. À l exception de où ils ont fléchi pour s établir à 5,5 % au 2 ème trimestre 211, les taux de rendement "prime" se sont stabilisés presque partout. Investissement en bureaux - Europe de l Ouest Part des marchés secondaires milliards Investissement en Europe de l Ouest Part des marchés secondaires (15 villes) T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Investissement en bureaux - Europe de l Ouest Répartition par marché 5 % 5 % 6 % 5 % 7 % 7 % 11 % 9 % 16 % 13 % 16 % Autres Variation de l investissement en bureaux Taux de rendement «prime» de bureaux % / 211 T1 % Point haut 211 T1 8 8, Marseille Lille 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5

8 PROPERTY REPORT - LE MARCHE DES BUREAUX SECONDAIRES EN EUROPE DE L OUEST - SEPTEMBRE MARCHÉS UTILISATEURS EN EUROPE DE L OUEST, CENTRALE ET DE L EST Transactions (m 2 ) Taux de vacance ( %) "Prime" Loyers ( /m 2 /an) Moyen QCA T1 211 T1 "Central Paris" ,6 7,8 7, "Central London" ,7 7, 8, Moscou ,8 13, 18, n.a. n.a. Munich ,4 9, 9, Francfort ,7 13,7 13, Berlin ,9 7,1 7, Hambourg ,1 8, 8, Bruxelles ,3 11,3 11, Madrid ,4 13,2 13, ,6 11,9 12, Milan ,6 1,1 9, ,4 14,7 12, ,9 8,9 9, ,9 18,7 2, ,4 6,8 7, Bucarest ,5 17,4 17, n.a. n.a ,5 5,7 6, Lille n.a. n.a. n.a Marseille n.a. n.a. n.a n.a. n.a ,3 9,4 8, ,2 6,5 7, St Petersbourg , 13,5 2, n.a. 12, 11, n.a n.a ,2 13,1 13, ,1 1,6 7, ,6 15,5 14, ,4 13,9 14, Athènes ,8 15,5 13, Kiev n.a. n.a. n.a. 1, 12, 24, n.a. n.a. Taux de change constant / = Loyers en Livres : Central London

9 PROPERTY REPORT - LE MARCHE DES BUREAUX SECONDAIRES EN EUROPE DE L OUEST - SEPTEMBRE MARCHÉS DE L INVESTISSEMENT EN EUROPE DE L OUEST, CENTRALE ET DE L EST Investissement bureaux (millions ) Taux de rendement "prime" (%) T1 "Central London" , 4, 4,5 "Central Paris" ,75 4,75 5, Francfort ,9 4,9 5,2 Berlin ,95 5,1 5,2 Munich ,85 4,85 5, ,1 5,2 5,2 Milan ,1 5,2 5,3 Hambourg ,85 4,85 4,95 Madrid ,5 5,5 5, ,9 6, 6, Bruxelles ,25 6,25 6, , 6, 5, , 6, 5, ,75 5,75 6, ,75 5,75 5, , 6, 5, ,15 6,15 6, ,9 5,9 6, ,3 5,3 5, , 6, 5, ,5 6, 6,2 Bucarest ,25 8,5 9, Lille ,15 6,5 6,7 Marseille ,15 6,15 6, , 7, 6,75 Athènes n.a. 7,5 7, Taux de change constant / =

10 PROPERTY REPORT - SECONDARY OFFICE MARKETS IN WESTERN EUROPE - SEPTEMBER GLOSSARY BNP Paribas Real Estate travaille à la mise en place d indicateurs aussi comparables que possible. C est une question complexe, en raison des différences culturelles existant d un marché à l autre. Néanmoins, comme nous visons à contribuer activement à la transparence des marchés, les définitions et les indicateurs qui sont strictement comparables apparaissent en vert. En outre, nous avons décidé d adopter les définitions PEPCIG 1, sur lesquelles reposent la plupart des indicateurs publiés par BNP Paribas Real Estate. Les autres indicateurs sont ceux de INREV 2 et de BNP Paribas Real Estate International Research. Central London : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : West End, Midtown, City, Docklands, Southbank, Western Fringe et Northern Fringe Central Paris : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : Quartier Central des Affaires, Paris hors QCA, La Défense, Croissant Ouest et Première Couronne Chantiers en cours : superficie totale des immeubles en cours de construction ou de restructuration (voir la définition correspondante) à la date de l étude. Cela inclut les biens destinés à une occupation par le propriétaire (compte propre), qui sont comptés à part. Un immeuble en construction précommercialisé ou destiné à être occupé par le propriétaire est le cas échéant compté à part. Fonds added-value : cible des rendements de 11,5 % à 17 % avec des niveaux de levier compris entre 3 % et 7 % de la valeur brute de l actif. Fonds fermé : véhicule à durée limitée, destiné à des investisseurs institutionnels. Fonds core : cible des rendements à 11,5 % ou moins, avec un niveau de levier allant jusqu à 6 % de la valeur brute de l actif. Fonds opportunistes : cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des niveaux de levier dépassant 6 % de la valeur brute de l actif. Fonds ouvert allemand : véhicule d investissement destiné au public, sans durée limitée, qui accepte de nouveaux capitaux en continu et investit ou revend en permanence. La liste des fonds ouverts allemands est publiée par le BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.v.). Livraisons : représentent la surface totale des locaux terminés et qui sont occupés, prêts à être occupés ou pour lesquels un permis d occupation, si nécessaire, a été accordé pendant la période analysée. Loyer moyen dans le Quartier Central des Affaires : moyenne des loyers faciaux, calculée à partir des loyers faciaux moyens de chacun des quatre derniers trimestres dans le QCA. Le loyer facial moyen de chaque trimestre est pondéré par la surface prise en location transaction par transaction durant cette période. Le périmètre du QCA résulte d une convention entre les acteurs de chaque marché. Loyer «Prime» : loyer maximum du marché pour un bureau : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché - d excellente qualité et offrant les meilleures prestations - dans la meilleure localisation pour un marché donné. En France, en Allemagne et en Belgique les valeurs citées sont celles de transactions du marché. Cependant les transactions non représentatives sont exclues. Au Royaume-Uni et en Espagne, s il n existe pas de transaction avec un loyer «prime» durant la période analysée, un loyer de référence est indiqué, à dire d experts. Offre future : superficie totale des immeubles en construction et/ou des programmes futurs, neufs ou restructurés, y compris ceux qui ont un permis de construire, mais dont la construction n a pas débuté. Elle inclut tous les immeubles neufs, ceux qui sont reconstruits derrière des façades conservées et les immeubles (ou parties d immeubles) transformés en bureaux. Rendement initial brut «prime» : exprime le revenu brut (incluant les coûts d exploitation) divisé par le prix d achat hors coûts d acquisition. Rendement initial net «prime» : exprime le revenu net (hors coûts d exploitation) divisé par le prix d achat et tous les coûts d acquisition. Restructuration : implique des travaux de modification de la structure de l immeuble et/ou la modification substantielle de l immeuble, des équipements et finitions. La qualité de l immeuble doit avoir été substantiellement améliorée pour offrir des prestations aux nouvelles normes mêmes si elles sont différentes de celles d un immeuble totalement neuf. Surface prise en compte : diffère en Espagne, où les indicateurs en m² (transactions, vacance, offre future, livraisons), ainsi que les valeurs locatives, prennent en compte la surface locative brute (GLA), contrairement aux principaux autres marchés européens, qui utilisent la surface locative nette (NLA). Pour rendre les chiffres espagnols comparables, il faut les multiplier par,82 (NLA =,82 GLA). Ce rapport est appliqué par BNP Paribas Real Estate pour produire des indices et des comparaisons internationaux. Taux de change pour les loyers : valeur moyenne trimestrielle du cours livre Sterling/euro à la fin de la période. Taux de change pour l investissement : valeur moyenne trimestrielle du cours livre Sterling /euro. Le volume d investissement de l année est obtenu en additionnant les volumes des quatre trimestres dans les deux monnaies. Taux de vacance : représente le total de la vacance, sous-locations comprises, divisé par le parc total de bureaux. Transactions : superficies pour lesquelles un bail (location ou précommercialisation) ou contrat de vente a été signé avec le futur occupant, pendant la période de l étude. Sont prises en compte toutes les transactions dans la mesure où elles sont connues. -- Les transactions ne sont prises en compte qu après la signature d un contrat ou d un accord liant les parties. -- La précommercialisation renvoie à une transaction sur un immeuble en construction ou en projet. -- Toutes les transactions (y compris les précommercialisations) sont enregistrées sur la période pendant laquelle elles sont signées. -- Les renouvellements de baux ne sont pas inclus. -- Les opérations de vente associées à une relocation (sales and lease back) ne sont pas prises en compte, puisqu il n y a pas de changement d occupant. Les volumes de transactions cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications. La ventilation des transactions par secteur d activités est compatible avec le code européen NACE. Vacance : superficie totale des locaux physiquement vacants, disponibles pour une occupation dans les trois mois (cette période couvre la période de travaux d aménagement) et en cours de commercialisation pendant la période de l étude. La vacance inclut les locaux proposés en sous-location (sauf en Allemagne), qui peuvent être comptabilisés à part. En France, la vacance exclut les locaux que le propriétaire veut louer rénovés mais dont les travaux ne démarreront qu après signature d un bail. En Espagne, seules les surfaces vacantes immédiatement disponibles sont prises en compte. Valeur brute de l actif : valeur de capital brute des biens, augmentée des liquidités et des titres de placement et autres actifs (hors actifs d exploitation). Volume d investissement : prend en compte toutes les transactions de la période analysée, dont BNP Paribas Real Estate a connaissance, quel que soit le prix d achat. Cela inclut les bureaux, les commerces et centres commerciaux, les immeubles industriels et entrepôts logistiques, ainsi que les autres investissements (hôtels, cinémas, loisirs, parkings, maisons de santé, parties des portefeuilles qui ne peuvent être réparties par produit, ainsi que les terrains à construire en Allemagne). Les volumes d investissement cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications. Volume d investissement par type d investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : assurances, investisseurs privés, secteur public, entreprises, foncières non cotées et foncières cotées, fonds, consortiums et autres investisseurs. Volume d investissement par nationalité d investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : Zone Euro, Europe hors zone Euro, Amérique du Nord, Reste Amérique, Asie, Moyen-Orient, Australie, Multinational et Autres. 1 Pan-European Property Common Interest Group. Ce groupe rassemble un vaste éventail de consultants, d investisseurs et d agents européens majeurs. 2 Association européenne des fonds d investissements immobiliers non cotés. Avertissement : La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent document s avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par BNP Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l usage exclusif de ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être reproduits ou diffusés sans l accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate. Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités d envoi de ce présent document, merci d adresser un à : unsubscribe.mailing@bnpparibas.com

11 UNE COUVERTURE INTERNATIONALE, DES SOLUTIONS LOCALES. USA Inde Japon Îles Canaries Chypre Nos implantations Nos alliances PRINCIPALES IMPLANTATIONS ABU DHABI Al Bateen Area Plot No. 144, W-11 New Al Bateen Municipality Street 32 P.O. Box 2742 Tél. : Fax : Barbara Koreniouguine Tél. : +33 () barbara.koreniouguine@bnpparibas.com International Investment Group Peter Roesler Tél. : peter.roesler@bnpparibas.com Conseil Sylvain Hasse Tél. : +33 () sylvain.hasse@bnpparibas.com Expertise Jean-Claude Dubois Tél.: +33 () jean-claude.j.dubois@bnpparibas.com Property Management Lauric Leclerc Tél. : +33 () lauric.leclerc@bnpparibas.com Investment Management David Aubin Tél. : +33() david.aubin@bnpparibas.com CLIENT SOLUTIONS Guillaume Delattre Tél. : +33 () guillaume.delattre@bnpparibas.com RESEARCH Christophe Pineau Tél. : +33 () christophe.pineau@bnpparibas.com HONGRIE Alkotás u. 53. H-1123 Budapest, Tél. : Fax : ALLEMAGNE Goetheplatz Francfort Tél. : Fax : INDE 21, 2nd Floor, 1 North Avenue, Maker Maxity, Bandra (E), Mumbai-451 Tél. : Fax : BELGIQUE Boulevard Louis Schmidtlaan 2 B3 14 Bruxelles Tél. : Fax : IRLANDE 4 Fitzwilliam Place Dublin 2 Tél. : Fax : DUBAÏ Emaar Square Building No. 1, 7th Floor P.O. Box 7233 Tél. : Fax : ESPAGNE María de Molina, Madrid Tél. : Fax : FRANCE 167, Quai de la Bataille de Stalingrad Issy-les-Moulineaux Tél. : Fax : ITALIE Corso Italia, 15/A 2122 Milan Tél. : Fax : JERSEY Dialogue House PO Box 158 Anley Street - St Helier Jersey JE4 8RD Tél. : +44 () Fax. : +44 () LUXEMBOURG Axento Building Avenue J.F. Kennedy Tél. : AUTRES IMPLANTATIONS Fax : POLOGNE Atrium Tower Al. Jana Pawla II Warsaw Tél. : Fax : ALBANIE AUTRICHE BULGARIE CHYPRE ÉTATS-UNIS GRÈCE RÉPUBLIQUE TCHÈQUE Pobřežní Prague 8 Tél. : Fax : JAPON ROUMANIE Union International Center 11 Ion Campineanu Street Sector 1 Bucarest 131 Tél. : Fax : SERBIE ROYAUME-UNI 5 Aldermanbury Square London EC2V 8HR Tél : Fax : Vos contacts IRLANDE DU NORD PAYS-BAS RUSSIE SLOVAQUIE SUISSE UKRAINE Bernard Blanco Tél. : +33 () bernard.blanco@bnpparibas.com Greg Cooke Tél. : +44 () greg.cooke@bnpparibas.com Philippe Mer Tél. : +33 () philippe.mer@bnpparibas.com Document non contractuel - Departement Research - Septembre 211 BNP Paribas Real Estate - SAS au capital de RCS NANTERRE - Code NAF 411B - N TVA Intracommunautaire FR Siège social : 167, Quai de la Bataille de Stalingrad Issy Les Moulineaux Cedex - BNP Paribas Real Estate est une filiale du groupe bancaire BNP Paribas. MÉTIERS Promotion