Pourquoi et comment investir dans une résidence secondaire à l'étranger? Liège le 9 juin 2011

Transcription

1 Pourquoi et comment investir dans une résidence secondaire à l'étranger? Liège le 9 juin 2011

2 Sommaire 1 ère partie : Pourquoi et comment optimaliser et financer l'achat d'une résidence secondaire? Présenté par Raoul GAUTHIER A. Présentation du Groupe RGF B. Quelques rappels d importance C. Acquisition à l étranger, comment financer? D. Solutions de crédits en Belgique 2 ème partie : Comment acheter aujourd'hui et quels pays présentent des opportunités? Présenté par Bernard PETIT A. Le marché français B. Evolution des marchés croisés C. Le marché de l ancien D. Le marché du neuf E. Comment et pourquoi acheter autrement?

3 1 ère partie : Pourquoi et comment optimaliser et financer l'achat d'une résidence secondaire? Présenté par Raoul GAUTHIER

4 A. Présentation du Groupe RGF Premier constat Fiscal Juridique Revenu Garanti Assurance Responsabilité Auto Civile Achat seconde résidence Assurance Prêt Vie Hypothécaire Succession Pension Prêts Personnels Investir Financier Social Assurance Incendie Epargner De plus en plus complexe

5 Deuxième constat Gestionnaires de fonds Conséquences: Dépersonnalisation du service Banques Assureurs Manque de compétence Manque de transparence Discontinuité du service TOP DOWN vous PRODUCT PUSHING Rôle prépondérant du conseil indépendant

6 Organisme indépendant Travaillant dans la mise en place de solutions sur mesure tant pour les particuliers que pour les sociétés dans le marché de l épargne, de l investissement, du crédit ainsi que l assurance de personne.

7 Département Assurfinance Plans de prévoyance individuels et collectifs assurances vie - revenus garantis hospitalisation Planifications financière & successorale Belgique-Luxembourg-France-Suisse

8 Département assurances terrestres - Responsabilités civiles et professionnelles - Risques divers, incendie, autos, - Pertes d exploitations - Assurances marchandises transportées, flottes véhicules - Assistance, protections juridiques - Toutes compagnies-risques spéciaux

9 Département Banque Embourg Rue Pierre Henvard Beaufays Voie de l Air Pur Heusy Avenue du Chêne

10 Département Crédits

11 Département Immobilier Achat Vente Gestion Syndic Location Belgique France

12 Banque Assurfinance Crédits VOUS Immobilier Assurances

13 B. Quelques rappels d importance Taux d imposition en Belgique Personne Physique de 0 à 7420 euros 25 % de à euros 30 % de à euros 40 % de à euros 45 % plus de euros 50 % Société de 0 à ,25 % de à % de à ,5 % 33,99 %

14 Revenus du travailleur indépendant : Coût brut d une épargne de par le biais d une rémunération Coût total brut Euro INASTI 20% Euro I.P.P. 50% Euro Impôts communaux 7% Euro Capital Net Euro

15 Droit de succession en ligne directe Tranche d'imposition De 0 à % De à % De à % De à % De à % De à % De à % De à % Au-delà de %

16 Evolution des prix de l immobilier en Belgique maisons appartements villas Evolution des prix de l immobilier en Belgique maisons appartements villas

17 Evolution des prix de l immobilier en Belgique 1 en 1992 = 2,16 en 2010

18 janv.-92 avr.-93 juil.-94 oct.-95 janv.-97 avr.-98 juil.-99 oct.-00 janv.-02 avr.-03 juil.-04 oct.-05 janv.-07 avr.-08 juil.-09 oct.-10 Date Indices des prix à la consommation janv-92 78,96 janv-93 81,2 janv-94 83,17 janv-95 84,73 janv-96 86,38 janv-97 88,38 janv-98 88,74 janv-99 89,58 janv-00 91,18 janv-01 93,19 janv-02 95,9 janv-03 97,06 janv-04 98,6 janv ,82 janv ,48 janv ,2 janv ,84 janv ,36 janv ,05 janv ,66 mai , Indices des prix à la consommation

19 Indices des prix à la consommation 1 en 1992 = 1,67 en 2011

20 C. Acquisition à l étranger Qui achète? Quoi? Quelle durée? Quel objectif? Les époux - les cohabitants - les enfants? Une société belge (passage en société)? Une SCI de droit étranger La pleine propriété ou l usufruit? Placement? Retraite? Loisirs? Ages? Autant de questions justifiant une planification successorale - analyse patrimoniale adaptée

21 Qui achète? Quoi? Quelle durée? Quel objectif? Exemple : achat d un bien en France de Don manuel de le totalité ou limitée à la valeur de la nue propriété Acquisition de la nue propriété avec l objet du don manuel Acquisition de l usufruit par donateur avec cash ou crédit. 0 de droit de succession + diminution de la masse successorale ssi crédit Avalisation par fiscaliste, notaire,

22 Utilisation des réserves ou recours au crédit? Taux d intérêts historiquement bas Les dettes diminuent l actif successorale Plus aisé de faire une planification successorale avec des valeurs mobilières Maintien d un bras de levier financier Risque inflationniste

23 Mensualités constantes : charge constante reprenant intérêts et capital Exemple : Emprunt à 3.39% = /mois Terme fixe In fine Bullet : charge d intérêts uniquement Remboursement du capital au terme du crédit (assurance de groupe, revente, héritage, etc..) Exemple : Emprunt à 4% = /mois Recours au crédit, quels crédits possibles?

24 Financements alternatifs? Financer son opération en personne physique et optimalisation fiscale. Passage en société : - Valorisation d un Goodwill (vente clientèle; fonds de commerce) - Deuxième pilier de la sécurité sociale, possibilité Assurance de Groupe/EIP

25 Valorisation d un Goodwill Taxation du quasi-apport 33,5 % avant 60 ans, 16,5 % à partir de 60 ans But : créer des liquidités immédiates dans le chef du dirigeant avec un impôt réduit Opération de crédit prise en charge totalement par la société, déductibilité des intérêts Amortissement fiscal du capital par la société D autres pistes peuvent être explorées, création holding (revente de parts), dividendes exceptionnelles, prise de pension anticipée, rémunération sur base de dividendes, etc

26 Utilisation de l Assurance de Groupe / EIP / PLCI pour financer un bien à l étranger Cadre Légal des avances immobilières et/ou mise en gage des avances sur prestations, des mises en gage des droits à la pension pour la garantie d un emprunt et des attributions de la valeur de rachat affectée à la reconstitution d un emprunt hypothécaire ne peuvent être consenties que pour permettre au travailleur d acquérir, de construire, d améliorer, de réparer ou de transformer des biens immobiliers situés en Europe (nouvel art. 35, 1, 3 AR/CIR) Ces conditions et restrictions doivent être reprises dans le règlement de pension (assurance de groupe) ou la convention de pension (EIP)

27 Objectif : Financer l acquisition à l étranger en personne physique avec du revenu brut société

28 Rappel : Transfert de du bénéfice brut de la société vers son dirigeant. Que reçoit-il en net?

29 1. Rémunération supplémentaire : versée au dirigeant ISOC : néant car déductible - 0 INASTI : 19,65 % + frais de gestion +/ - 20 % IPP : 50% + add.comm.(7%) = 53,50% Net : 372

30 2. Tantièmes : Prime de fin d année ISOC : néant car déductible - 0 INASTI : 19,65 % + frais de gestion +/- 20% IPP : 50% + add.comm.(7%) = 53,50% Net : 372

31 3. Dividende : Bénéfice net société distribué en dividende ISOC : 24,98% 33,99%(*) INASTI : néant IPP : 25% PM lib. = Net : (*) si dividende > 13 % du capital libéré

32 4. Mise à disposition d'une habitation Société achète, construit ou loue une habitation, en supporte tous les frais (amortissement, intérêts, réparations, entretiens). Elle met ensuite cette habitation gratuitement à la disposition du gérant. Personne physique taxée en avantage de toute nature. Base : RC partie privée x 1,339 (coeff. d'indexation) 100/60 x 2 (si RC > 745 ). x

33 5. Perception d'intérêts Société paie des intérêts à son administrateur/gérant ou un membre de sa famille pour une créance accordée par ces derniers à leur société. Court terme : avance via compte-courant Long terme : convention de prêt sous seing privé Dépense déductible pour la société et imposable en tant que revenu mobilier pour la personne physique (précompte mobilier libératoire de 15%), dans certaines limites

34 5. Perception d'intérêts Double limite de la base de calcul de l'intérêt : 1) Montant de l'avance limité au capital libéré augmenté des réserves taxées 2) Intérêt limité, entre autre, au taux usuel du marché (exemple: 8, 6% prêt compte courant et 6,1% long terme?) Surplus requalifié en dividendes.

35 5. Perception d'intérêts : ISOC : néant car déductible - 0 INASTI : néant - 0 IPP : Précompte libératoire de 15% Net : 850

36 6. Liquidation de la société : Rémunération différée : Bénéfices mis en réserve et distribués à la liquidation de la société. ISOC lors des mises en réserve : 24,98% 33,99% Impôt pers.phys. : Boni de liquidation 10% Net :

37 7. Assurance Groupe ou E.I.P. : Rémunération (capital) différée : ISOC : - 0 Taxe sur prime 4,40% : - 4 INASTI : néant - 0 Impôt Personne Physique : 1) sur capital total : 2% Solidarité % INAMI (contestée) 2) sur capital contractuel : 10% + add comm (7%) = 10,7% 1) + 2) = taxation globale de +- 16% Net : 803

38 7. Assurance Groupe : Rémunération (avance) immédiate : ISOC : néant, mais 4.4% sur prime - 44 INASTI : néant - 0 Avance immédiate : max 65% de la réserve - pour investissement immobilier en Belgique Impôt Personne Physique : taxation globale de +- 16% Net immédiat : 597 Net différé : 180

39 Tableau récapitulatif (ISOC = 33,99 %) Sur 1000 brut, il vous restera en net Loyers (avecph) 1000 Intérêts 850 Assurance groupe différée 803 Voiture 783 Habitation à disposition 774 Groupe immédiate + complém. à Loyers (sans PH) 679 DNA 626 Liquidation société 594 Assur.de groupe immédiate 567 Dividendes 495 Tantièmes 372 Rémunération 372

40 Graphique potentialité/efficacité fiscale Rém AG Hab Voit DNA Liq Loy Div Brut Net

41 Tableau récapitulatif (ISOC = 33,99 %) en chiffres absolus (potentialité) brut et net Nature revenu Brut Net Rémunération Assurance de groupe Habitation à disposition Voiture DNA Liquidation société Loyers (avec PH) Dividendes Intérêts à voir à voir Tantièmes à voir à voir

42 Techniques du financement par Assurance de Groupe Exemple 1 : Comparaison avec un crédit classique Besoin crédit : Dirigeant : 45 ans Rémunérations bruts : Crédit classique (mensualités constantes) Taux 4,34 % en 20 ans Mensualités : net Ce qui équivaut à un brut société de de rémunération de dirigeant, soit sur 20 ans à un coût total de soit 3x l investissement.

43 Exemple 1 : Comparaison avec un crédit classique Besoin crédit : Dirigeant : 45 ans Rémunérations bruts : Crédit in fine (reconstitué par l assurance de groupe/ EIP) Taux 4,65 % en 20 ans Mensualités : net, soit brut, soit une rémunération brute sur 20 ans de Prime d assurance vie annuelle déductibles Pour un capital de net après impôts Coût total de l opération d intérêts bruts de primes d assurances. Total

44 Exemple 1 : Comparaison avec un crédit classique Classique Assurance de Groupe Mensualités PP /mois net /mois net Brut société hors cotisations sociales Primes Assurance Groupe brutes /mois /mois /an Total annuel Total sur 20 ans Différence Bénéfice brut société

45 Exemple 2 : Utilisation immédiate de la réserve Besoin crédit : Dirigeant : 55 ans Rémunérations bruts : Crédit classique (mensualités constantes) Taux 4 % en 10 ans Mensualités : net Ce qui équivaut à un brut société de de rémunération de dirigeant, soit sur 10 ans à un coût total de

46 Exemple 2 : Utilisation immédiate de la réserve Besoin Dirigeant : 55 ans Rémunérations bruts : Crédit in fine (reconstitué par l assurance de groupe/ EIP) Taux 4,30 % en 10 ans Prime unique Assurance de Groupe : Crédit d investissement société : 4,20 % - 0 % si liquidité dans la société Primes annuelles Capital net Mensualités : 982,80 pour les intérêts, soit brut = annuellement Charge d intérêts bruts

47 Exemple 2 : Utilisation immédiate de la réserve Crédit Dirigeant : 55 ans Rémunérations bruts : Mécanisme de financement Réserve disponible : Avance immédiate : coût 0 Crédit in fine : sur 10 ans Mensualité : 982 Solde reconstitué par l assurance de groupe et remboursé à 65 ans au plus tard.

48 Exemple 2 : Utilisation immédiate de la réserve Classique Assurance de Groupe Mensualités PP 4.035,37 /mois 982 /mois Brut société hors cotisations sociales Primes Assurance Groupe brutes /mois (Par an : ) /mois (Par an : ) /an Prime unique : taux de financement 4,20 % (coût ) Total annuel (PU) Total sur 10 ans Différence Bénéfice brut société

49 D. Solutions de crédits 1. Crédits en Belgique avec prise de garanties réelles a) Sur un bien immobilier (libre ou partiellement) propriété en personne physique b) Sur valeurs mobilières (nantissement) Toutes formes de crédits Age terme 70 ans Acte notarié. Personne physique ou société belge. Taux actuel entre 2,47% et 5% Partenaires : Deltalloyd Bank, Axa, Elantis, BNP, AG, Record, Allianz, BKCP,

50 2. Crédit en France (banques françaises) avec prise de garanties réelles sur le bien acheté. Quotité 70% voir 80%. Loyers pris à 70%. Tous types de crédits Crédits de liquidités possibles sur biens en France libres d hypothèques. Notaire Français Partenaires : Crédit Foncier, BPE (Banque populaire Européenne), Société Générale,...

51 3. Solution RGF objectif sud PAS D INSCRIPTION HYPOTHECAIRE SUR LE BIEN EN FRANCE ou Monaco (hors Corse) Remplacée par une assurance caution couvrant la totalité du montant emprunté Montant de la prime : moins cher qu une inscription hypothécaire

52 Objectif Sud : Plus simple Plus souple Moins cher Pas d inscription hypothécaire Pas d acte notarié ni de mainlevée Pas de formalisme

53 RGF Objectif Sud : Pour qui? Emprunteurs : Société de patrimoine de droit belge répondant à la définition suivante : Personne physique Société civile immobilière de droit français (SCI) Age : Maximum 70 ans au terme du crédit. Situation Résidentielle: résident et propriétaire en Belgique au moment de l introduction de la demande

54 Comment réaliser l achat d une seconde résidence? Conclusions Opportunité d une plannification successorale Optimalisation fiscale de l acquisition Solutions multiples de financement La solution réside dans le panachage de crédits Du rêve à la réalité!

55 2 ème partie : Comment acheter et quels pays présentent des opportunités? Présenté par Bernard PETIT

56 Qui Sommes nous?

57 Un marché mondial, peut-on investir partout? France, Grèce, Espagne et Etats-Unis Que s est-il passé? L immobilier reste-t-il un bon investissement? Les différents marchés dans leurs spécificités Avantages, désavantages et formules innovantes Perspectives Comment travaillons-nous dans ce pays Exemples

58 Comment et pourquoi acheter en France aujourd hui? 2 façons d acheter évolution de l ancien et du neuf. Avantages: Proximité, fiscalité, stabilité, 1 ère destination Désavantages: prix, une côte très urbanisée, taille, standards de construction Perspectives et rendement Achat classique, quels sont nos partenaires: Kaufman et Broad, Helenis, Cogedim, Promeo, ainsi que de plus petits promoteurs choisis pour des projets spécifiques.

59

60

61

62

63 Comment et pourquoi acheter en France aujourd hui? L achat dans le cadre d une résidence de tourisme Cadre légal : Résidence de tourisme classée, préfet, services hôteliers, Evolution : marché mature, principaux acteurs Achat en pleine propriété

64 Comment et pourquoi acheter en France aujourd hui? L achat dans le cadre d une résidence de tourisme Bail 9 ou 11 ans renouvelables Récupération de la TVA Loyers garantis et indexés Charges forfaitaires

65 Comment et pourquoi acheter en France aujourd hui? L achat dans le cadre d une résidence de tourisme Possibilité d occupation Aucun souci de gestion Bourse d échange : spécificités gestionnaires Un marché de professionnel

66 Comment et pourquoi acheter en France aujourd hui? Un investissement totalement sécurisé Les avantages de l immobilier sans les inconvénients

67 Comment et pourquoi acheter en France aujourd hui?

68

69 Deux nouveaux développements à Avoriaz Nouvelle génération de Résidences de Tourisme très haut de gamme Respect de la beauté du site Réalisées dans une démarche de développement durable

70 Les Résidences de l Amara L Amara

71 Les Résidences de l Amara la piscine

72 Les Résidences de l Amara

73 Les Résidences de l Amara

74 Les Résidences de l Amara

75

76

77

78

79

80

81

82

83 Le marché Grec? Un pays en crise, le paradoxe grec Plusieurs façons d acheter? Avantages: Des paysages préservés, un urbanisme modéré Désavantages: langue, distance, location, entretien, formalités Perspectives incertaines Des solutions innovantes?

84 Le marché grec, un projet hors du commun? Un endroit Idyllique Un «vrai» resort 5* Des revenus garantis Une occupation de 2 à 4 semaines Une promesse de rachat à 180% dans 11 ans Un appel de fonds limités à 30% Une solution innovante, l achat fractionné

85 Le marché grec, un projet hors du commun? Un promoteur sélectif cherchant des opportunités Un projet de long terme le soutien du gouvernement grec et de l Europe Un plan financier basé sur les chiffres du marché Une faisabilité très prometteuse

86

87

88

89

90

91

92

93

94 Le marché espagnol? * Une statistique particulière... Parlante! Tout à 50% Façons d acheter, achat classique ou un équivalent à la résidence de tourisme. Avantages: le soleil à proximité, les infrastructures, la vie méditerranéenne, à saisir Désavantages: urbanisation débordante, mauvaise construction, projets en cours et opacité, conseil, Perspectives: 5 ans devant soi, rentabilité prouvée pour les biens particuliers. Un partenaire privilégié (Pierre et vacances) et des agents triés sur le volet

95

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105

106

107

108

109

110

111

112

113 Last but not least, les Etats-Unis? Foreclosure, what does it mean? Tout a commencé ici, les tenants et les aboutissants Un marché à deux vitesses, le neuf aux abonnés absents. Les perspectives pour la location. Et la revente? Une idée des prix? Qu est ce qu on propose et avec qui travaille-t-on?

114 Le marché américain? Atlanta Capitale du sud est des Etats-Unis Une population en constant augmentation 4 ème concentration de sièges sociaux au monde 1 er aéroport au monde en terme de trafic la région est leader américain en terme de croissance économique...

115 Le marché américain? Atlanta Accord de collaboration avec une entreprise spécialisée Achats groupés auprès des banques, rénovation, location Revente et gestion du bien Achat en personne physique ou en société Suivi en ligne des opérations Marché de cash pour saisir les opportunités

116

117

118

119

120

121

122

123

124

125

126

127

128

129

130

131

132

133

134

135 Sarasota, Florida Le marché américain? Dans le golf du Mexique Une région de Floride peu urbanisée mais en plein développement Une clientèle de premier ordre Des règles strictes en matière de construction et d entretien Un partenaire de premier plan présent depuis 50 ans Deux marchés parallèles Une organisation en développement possibilité d achat plaisir

136

137

138

139

140

141

142

143

144

145

146

147

148

149 Merci pour votre attention...