CHAPITRE 9 - COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLE DES TRAVAUX

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1 URBANISME ET ENVIRONNEMENT LES AUTORISATIONS D UTILISATION AU SOL CHAPITRE 9 - COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLE DES TRAVAUX Table des matières SECTION 1. Le commencement des travaux... n os 15 à La déclaration de commencement des travaux... n os 16 à La question de l affichage... n os 18 à 20 A. L affichage réglementaire... n o 18 B. Le cas particulier des immeubles classés au titre des monuments historiques.. n os 19 à Le délai de réalisation des travaux... n os 21 à 23 A. Le délai de droit commun... n os 21 à 22 B. La prorogation du permis ou de la déclaration préalable... n o Consistance des travaux et caducité... n os 24 à 27 A. La réalisation de travaux... n o 24 B. Le cas particulier du lotissement et de l articulation des certificats d achèvement... n os 25 à Les constructions inachevées... n os 28 à 31 A. L absence de définition légale de l inachèvement... n o 28 B. Les cas d inachèvement... n os 29 à 31 SECTION 2. Les droits de l administration pendant les travaux... n os 32 à Le droit de visite... n os 33 à 39 A. Les personnes investies du droit de visite... n os 33 à 36 1 Le préfet... n o 34 2 Les autres autorités compétentes... n o 35 3 Les fonctionnaires territoriaux assermentés... n o 36 B. Le déroulement du droit de visite... n os 37 à 38 C. L opposition au droit de visite... n o Le droit de communication... n os 40 à 44 A. Fondements du droit de communication... n o 40 B. Les documents pouvant être demandés... n o 41 C. La durée du droit de communication... n os 42 à 44 1 Avant l achèvement des travaux... n o 43 2 Après l achèvement des travaux... n o 44 SECTION 3. L achèvement des travaux de construction ou d aménagement... n os 45 à 82

2 La notion d achèvement des travaux... n os 46 à 51 A. Une définition jurisprudentielle... n os 46 à 48 B. L appréciation concrète des travaux par le juge civil... n os 49 à 50 C. L appréciation concrète des travaux effectués par le juge administratif... n o La déclaration d achèvement des travaux (DAT)... n os 52 à 57 A. Les travaux soumis à déclaration d achèvement (champ d application)... n os 53 à 56 1 Les travaux de construction ou d aménagement... n os 54 à 55 2 La réalisation par tranches des travaux... n o 56 B. Le cas particulier des installations d assainissement individuel... n o La procédure de déclaration d achèvement des travaux... n os 58 à 82 A. Une procédure déclarative... n os 59 à 73 1 La forme déclarative... n os 59 à 61 2 Les documents annexés à la déclaration... n os 62 à 72 a) L attestation du respect des règles d accessibilité des personnes handicapées dans les ERP... n os 63 à 64 b) Les études de sûreté et de sécurité publique (ESSP)... n o 65 c) Agréments de locaux ou installations... n os 66 à 68 d) Règles de construction parasismique... n os 69 à 72 3 La déclaration dématérialisée... n o 73 B. Conséquences juridiques liées à la déclaration d achèvement... n os 74 à 82 1 Le déclenchement des délais de contrôle... n o 75 2 Le récolement des travaux... n o 76 3 Le dessaisissement de l administration après ces délais... n os 77 à 81 a) L impossibilité de pouvoir contester la conformité... n os 78 à 79 b) la demande d attestation formulée dans les 15 jours suivants le délai maximal de contrôle de conformité... n o 80 c) le devenir des travaux... n o 81 4 L exercice du droit de préemption urbain... n o 82 SECTION 4. Le contrôle des travaux... n os 83 à L examen des travaux au regard de l autorisation délivrée... n o Les conclusions des opérations de contrôle... n os 85 à 90 A. Le récolement des travaux... n o 86 B. La demande de dépôt d un dossier modificatif... n o 87 C. Le refus de conformité... n os 88 à La clôture définitive des délais de recours contentieux?... n os 91 à 92 A. Du point de vue de l administration... n o 91 B. Vis-à-vis des tiers... n o Le contrôle de légalité... n o 93 SECTION 5. Les sanctions administratives en cas de non-conformité... n os 94 à Le procès-verbal de constat... n os 94 à 99 A. Cadre juridique... n o 94 B. Contenu... n os 95 à 96 C. Cas d infractions... n os 97 à L arrêté interruptif de travaux... n os 100 à 105 A. Principe... n o 100 B. Un acte au nom de l État... n os 101 à 102

3 C. L indispensable demande formulée à l intéressé de présenter ses observations... n os 103 à Le refus du raccordement aux réseaux public... n o 106 SECTION 6. Annexes... n os 107 à 113 Index alphabétique (les chiffres renvoient aux numéros) Achèvement des travaux Agréments des locaux : 66. Construction illégale : 50. Critères jurisprudentiels : 47, 48. Déclaration : 52, 53, 60. Déclaration dématérialisée : 73. Délais de contrôle : 75. Documents annexés : 62. Installation d assainissement individuel : 57. Juge administratif : 51. Juge civil : 49. Notion : 46. Procédure : 58. Réalisation par tranches : 56, 61. Travaux soumis à déclaration : 53. Affichage : 18. Agrément des locaux et installations : 66. Arrêté interruptif des travaux Acte au nom de l État : 101. Atteinte à l ordre public : 104. Compétence liée : 102. Observations de l intéressé : 103. Principe : 100. Référé-liberté : 105. Attestation de conformité : 11. Certificat de conformité : 11, 12. Clôture des délais de recours : 91, 92. Construction existante : 30. Constructions inachevées : 28. Constructions parasismiques : 69, 70. Contrôle des travaux Examen des travaux : 84. Principe : 83. Décision Demande de dépôt d un dossier modificatif : 87. Mention des sanctions encourues : 90. Récolement des travaux : 86. Refus de conformité : 88. Déclanchement des délais de garantie : 7. Déclaration d achèvement des travaux Déclaration préalable : 0. Opérations d aménagement : 13. Travaux : 0. Déclaration d ouverture du chantier Commencement des travaux : 14. Déclaration : 16. Péremption : 15. Travaux préparatoires : 17. Délais de contrôle Principe : 0. Silence : 13. Demande d attestation : 80. Dessaisissement : 77. Devenir des travaux : 81, 82. Droit de communication Après l achèvement des travaux : 44. Avant l achèvement des travaux : 43. Documents visés : 41. Durée : 42. Fondement : 40. Droit de visite : 33. Autorités compétentes : 35. Déroulement : 37. Durée : 38. Fonctionnaires assermentés : 36. Opposition au droit de visite : 39. Préfet : 34. Immeubles classés ou inscrits : 19, 20. LoiSRU:2. Lotissement : 5. Caducité : 25. Certificat d achèvement : 2, 3. Travaux : 25, 27. Pratique notariale : 7. Procès-verbal de constat d infraction Cadre juridique : 94. Cas d infractions : 97. Contenu : 95.

4 Droit communautaire : 96, 98. Secret de l instruction : 99. Rapport Pelletier : 2. Récolement des travaux : 75, 76, 86. Réformede2005 Champs d application : 10. Principes : 9. Renversement de responsabilité : 12. Unification des régimes : 10. Refus de raccordement au réseau : 106. Remontées mécaniques : 55. Sécurité des autorisations : 2. Travaux Achèvement : 31. Délais de réalisation : 21, 24. Prorogation : 22.

5 CHAPITRE 9 COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLE DES TRAVAUX Par Davy Miranda Président de l Association des juristes des collectivités territoriales (AJCT) Directeur des affaires juridiques de la ville de Rodez 1. Bibliographie. Études générales. Code de l urbanisme commenté, Dalloz, 2008 Bouyssou, La sécurisation des autorisations d urbanisme, du terrorisme contentieux à l absolution automatique? AJDA Cornille et Rousseau, Quelle sécurisation des constructeurs et des constructions par la loi ENL? Constr.-Urb n 14. Commentaires particuliers relatifs à l ancienne réglementation. Bauduin, De la notion de conformité en construction, Defrénois 2002, n 21 p Cornille, Défaut de certificat de conformité et dol du constructeur, Constr.-Urb n 263. Commentaires particuliers au contrôle et à la conformité des travaux. Miranda, Contrôle de conformité, où va-t-on? Mon. TP29mai2006 Roujoude Boubée, Infractions au code de l urbanisme, incidences de l ordonnance du 9 décembre 2005, RD imm Soler-Couteaux, Le nouveau régime des autorisations d utilisation du sol : lisibilité, sécurité et conformité,rd imm Larralde, Lotissement : définition et modalités de contrôle de son autorisation, JCPA2007 Larralde, Contrôle de la conformité des travaux, JCP A 2007 Le Marchand, Action en démolition et en responsabilité : la fin d un cauchemar? Constr.-Urb. sept 2006, Repères n 1 Périnet-Marquet, Régularisation, contentieux et préemption : trois difficultés d interprétation de la loi ENL, Constr.-Urb. 2006, Et. n 9 Benoit-Cattin, La conformité des travaux, Constr.-Urb. 2007n 3p.21 Durand, Le statut des constructions inachevées, RD imm P. Souler-Couteaux, Précisions sur le formalisme du procès-verbal de constatation des infractions d urbanisme, RD Imm 2007 p. 369.

6 LES AUTORISATIONS D UTILISATION AU SOL 2. Genèse de la réforme. Conscient des difficultés nées de la pratique et des doléances formulées par les professionnels de l immobilier, ainsi que l inquiétude grandissante des élus locaux, le gouvernement a décidé, à la fin des années 1990 et sous l impulsion du rapport public du Conseil d État de 1992 consacré au thème Urbanisme, pour un droit plus efficace, de procéder à une réforme du droit de l urbanisme. Après la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) réformant les règles d urbanisme relative aux outils d aménagement, ainsi que d autres lois traitant de la protection du patrimoine, des secteurs sauvegardés, l État a souhaité poursuivre ses efforts en organisant notamment une refonte du droit des autorisations d urbanisme. Par une lettre de mission du 29 juin 2004, cosignée par le ministre de la Justice et le ministre de l Équipement, la commission «Pelletier» a été mandatée afin de proposer uneaméliorationdelasécuritédes autorisations d urbanisme. Le rapport rendu le 25 janvier 2005, développé autour de plusieurs thèmes et riche d enseignement pour les réformes à mener, s est notamment penché sur la question de la législation en vigueur concernant le contrôle des travaux autorisés au terme des procédures issus du Code de l urbanisme en y consacrant son 6e chapitre. 3. Au travers de cet examen, la commission a pu relever deux séries de difficultés : d une part, les visites administratives de constat de conformité étaient rares, tout au plus incitées par les professionnels de l immobilier intéressés à la vente d un bien ; d autre part, la procédure de requête en instruction pour l obtention du certificat tacite était quasi inexistante étant donné la portée juridique limitéedecedocumentetlalourdeurdesamiseenœuvre. 4. Il ressortait également de ce rapport une grande disparité entre les procédures puisque l examen de la conformité des travaux donnait lieu à trois situations distinctes : celle relative aux travaux exécutés en vertu d un permis de construire faisant l objet d un certificat dont le régime général relevait de l article L ; celle relative aux travaux issus d un arrêté de lotir faisant l objet d une décision dotée d un régime spécial (ancien. article R ) ; celle, enfin, des travaux réalisés en vertu d une déclaration de travaux qui ne faisaient l objet d aucun contrôle. 5. L articulation entre le régime général et le cadre particulier du lotissement était particulièrement délicate puisque le contrôle de la conformité des travaux n était pas de la même nature que celui opéré sur les constructions édifiées sur chaque lot. En effet, un permis de construire un lot ne pouvait pas être délivré avant l obtention du certificat d achèvement prévu à l ancien article R du Code de l urbanisme constatant l achèvement de l aménagement du lotissement (sauf ceux dont la finition était repoussée conformément aux dispositions de l ancien article R ). L autorité administrative à l origine de l arrêté de lotir devait alors délivrer ce certificat dans le mois suivant la demande de son bénéficiaire. À défaut, ce dernier avait la possibilité de saisir, par voie de réquisition, l administration pour obtenir ce certificat. En cas de silence de l administration durant un mois ce certificat était alors obtenu tacitement. 6. Un acte trop souvent considéré comme «secondaire». L ancienne réglementation n organisait aucune mesure de publicité obligatoire lors de l obtention de ce certificat ce qui, par voie de conséquence, permettait à toute personne justifiant d un intérêt à agir, d en contester sa régularité devant le juge administratif sans être soumise au délai de recours de droit commun de deux mois (v. sur ce point notes sous art. R et R anciens, Code Dalloz de l urbanisme). Dès lors, cette situation exposait son bénéficiaire à un risque juridique très important puisqu un recours d une tardiveté importante, déposé plusieurs années après l achèvement des travaux pouvait donner lieu, à l issue de la procédure, à des décisions judiciaires désastreuses, si ce n est en annulation ou en démolition, tout au moins en versement de dommages et intérêts. 7. On sait que la pratique notariale et les professionnels de l immobilier accordent un intérêt important à cet acte qui marque la fin des opérations de construction puisqu il fixe une date certaine pour le déclenchement des délais de garanties, qu elles soient bancaires ou en matière de police d assurance. Le juge judiciaire s est d ailleurs plusieurs fois prononcé à son sujet puisqu un vendeur d immeuble à construire est tenu de délivrer aux acquéreurs le certificat de conformité au titre des accessoires de la chose vendue (Civ. 3 e, 26 avril 2006, Constr-Urb p. 10 ; Defrénois ). Mais sa force probante était discutable puisque sous l empire de l ancienne réglementation, le juge civil estimait que ce certificat d achèvement n était qu un mode de preuve parmi d autres pour apprécier l achèvement des travaux et pour faire courir le délai de prescription de l action civile en démolition prévue par l ancien article L (Civ. 3 e 11 mai 2000, Mme Duguet c. M. Le Cloarec, Bull. civ. III n 107 ; BJDU 2000 n 136). Il s interdisait également d apprécier la régularité de cet acte administratif et, dans certains cas, se permettait même de considérer, pour l application de l ancien article L , que la construction en question devait être présumée conforme au permis délivré, quand bien même les travaux réalisés n avaient pas, en réalité, respecté ce permis (Civ. 3è, 14 septembre 2005, Gerdy c. Saultier, Bull.

7 COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLE DES TRAVAUX civ. III n 167 ; BJDU 2005, n 428 ; Constr-urb. 2005, n 11 p. 33 ; Defrénois ). 8. Cette approche par le juge judiciaire devrait évoluer au regard de la réforme intervenue en 2005 puisque la volonté du législateur a été de conférer à cet acte, et de façon plus large, à la phase de fin des travaux, des garanties fortes et une sécurité accrue pour stabiliser les rapports juridiques. 9. Les principes de la réforme. L ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret du 5 janvier 2007 portant réforme des autorisations d urbanisme apportent une refonte complète concernant la question de l examen de la conformité des travaux. Cette réforme s articule selon trois axes majeurs. 10. En premier lieu, le champ d application du contrôle de conformité des travaux est élargi puisqu il concerne désormais non seulement le permis de construire et le permis d aménager, mais également la déclaration préalable. Seuleslesopérationsissuesdupermisdedémolirensont actuellement exclues. En second lieu, le régime juridique du contrôle de conformité est unifié. En troisième lieu, enfin, passé un délai fixé réglementairement, le silence de l administration saisi d une déclaration d achèvement des travaux s analyse désormais comme une conformité acquise tacitement sans possibilité de retrait ultérieur. 11. Cette réforme du contrôle de conformité s inscrit dans la volonté de responsabiliser les différents intervenants à la construction et, dans ce contexte, apporte une solution innovante : le bénéficiaire du permis, ou son mandataire, est désormais tenu de déposer une déclaration d achèvement des travaux portant engagement du respect des obligations issues de ce permis. Le certificat de conformité, tel qu il existait sous l ancienne réglementation, disparaît, pour laisser place, sur demande de l intéressé, à une attestation écrite du maire donnant acte de la conformité et, par voie de conséquence, conférant date certaine à l achèvement des travaux. 12. La réforme opère ainsi un renversement de la responsabilité liée à l achèvement des travaux : ce n est plus à l administration de délivrer un certificat attestant de la conformité des travaux mais au bénéficiaire de l autorisation d urbanisme de déclarer qu il a réalisé les travaux conformément au permis dont il est bénéficiaire ou de la déclaration préalable qu il a déposée en ce sens. Ce renversement induit la disparition du certificat de conformité tel qu il existait avant la réforme. 13. Le nouveau régime de contrôle des travaux, et notamment cette exigence de déposer une déclaration d achèvement des travaux portent à la fois sur les travaux de construction mais également les opérations d aménagement, incluant ainsi le permis d aménager et la déclaration préalable. En réalité, si l administration se voit imposer un délai au terme duquel elle ne pourra plus, en cas de silence, contester la conformité, est désormais au centre du contrôle des opérations d aménagement et de lotissement jusqu alors exclus, en partie, de son champ d application. 14. Les pouvoirs détenus par l administration sur une opération d aménagement et de construction restent tout de même encadrés et ne peuvent intervenir, sauf fraude, qu à partir du moment ou le démarrage des travaux est effectif (par le dépôt d une déclaration d ouverture de chantier) et ceci jusqu au terme des opérations de contrôle de conformité faisant suite à la déclaration d achèvement des travaux déposée en mairie. Reste à préciser clairement l articulation de l ensemble des obligations pesant sur le bénéficiaire de l autorisation et des pouvoirs de l administration pendant les travaux. SECTION 1 LE COMMENCEMENT DES TRAVAUX 15. Contrairement à une idée reçue, outre l instruction de la demande ou l examen des éléments de la déclaration préalable déposée en mairie, le contrôle pouvant être exercé par l administration lors d une opération de construction ou d aménagement commence dès le dépôt, par le pétitionnaire ou son représentant, de la déclaration d ouverture de chantier (DOC). Celle-ci permet d informer l administration du début de la réalisation du projet. En d autres termes, ce n est pas à l issue des travaux que l administration est en capacité d examiner et d intervenir auprès du constructeur mais bien dès la délivrance de l autorisation d urbanisme. Elle peut donc examiner à la fois la péremption de l autorisation mais également les modalités de son exécution au besoin en se faisant communiquer tout document qu elle jugera nécessaire de disposer en se rendant même sur les lieux pour vérification. Saisie de cette déclaration, elle peut alors procéder, que ce soit pendant les travaux et, a fortiori, à leur terme, à toutes les vérifications qu elle estime nécessaires et en lien avec le chantier. 1. La déclaration de commencement des travaux 16. Dès l obtention de l autorisation, son titulaire peut commencer les travaux. Il est tenu tout de même à l obligation d informer l administration de la date d ouverture

8 LES AUTORISATIONS D UTILISATION AU SOL effective du chantier. Pour ce faire, il est tenu d adresser à l autorité compétente (le maire), une déclaration d ouverture de chantier en trois exemplaires, selon un modèle CERFA (n 13407*01), dont une est adressée au préfet pour l établissement des statistiques relatives aux autorisations d urbanisme (v. annexe 1). 17. Le simple envoi d une déclaration d ouverture de chantier ne suffit pas à prouver le commencement réel des travaux. Il ne débute qu au stade des travaux préparatoires dès lors qu ils présentent une certaine importance. Selon le ministère de l équipement, le commencement des travaux se caractérise notamment par l installation de palissades autour du chantier, l arrivée du matériel et les premiers travaux de terrassement. Pour qu une déclaration d ouverture de chantier soit valide, encore faut-il qu elle le soit par référence à un permis délivré ou une décision de non-opposition à la déclaration préalable. À défaut d existence de cette autorisation d urbanisme, cet acte n a aucun fondement, comme l a précisé le juge administratif (CAA Bordeaux 9 mars 2006, Monsieur Vivien X., req.02bx02177 : AJDA , note aatrick E. Durand). Cette déclaration n a pas à être affichée sur le terrain car seul le permis ou la déclaration préalable sur la base duquel elle est déposée est obligatoirement affiché pour êtrevisibledelavoiepublique. 2. La question de l affichage précise les conditions et formes de l affichage concernant l autorisation de travaux sur ces immeubles. Il abroge de fait l arrêté du 1 er juillet Cet article 24 prévoit que l autorisation de travaux délivrée pour un immeuble classé au titre des monuments historiques, est affichée sur le terrain, de manière visible de l extérieur, par les soins du bénéficiaire, dès la notification de l autorisation par l autorité compétente et ce, pendant toute la durée du chantier. Cet affichage est assuré par le bénéficiaire de l autorisation sur un panneau rectangulaire dont chacun des côtés est au moins supérieur à 80 centimètres. Ce panneau indique clairement le nom ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom du maître d œuvre, la date de l autorisation et la nature des travaux sur le monument. Il indique également que le dossier peut être consulté à la direction régionale des affaires culturelles ou au service départemental de l architecture et du patrimoine placé sous la responsabilité de l architecte des bâtiments de France. L affichage doit également mentionner les voies et délais de recours. 20. L ensemble de ces renseignements doit demeurer lisible de la voie publique durant toute la durée des travaux. Toute personne intéressée peut consulter le dossier dans les locaux de la direction régionale des affaires culturelles ou au service départemental de l architecture et du patrimoine mais aucune donnée financière autre que le montant des contributions publiques ni aucun document ayant trait à la sécurité des personnes et des biens ne peuvent être communiqués. A. L affichage réglementaire 18. Une fois le permis délivré ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable, le pétitionnaire est dans l obligation d afficher sur le terrain l autorisation délivrée. L absence d affichage n entache pas d irrégularité l autorisation mais a pour conséquence de ne pas opposer les délais de recours aux tiers. L agent assermenté et procédant au contrôle peut relever l absence de cet affichage, qui ne donne pas lieu à la rédaction d un procès-verbal d infraction puisque ce cas n est pas pénalement réprimé. B. Le cas particulier des immeubles classés au titre des monuments historiques 19. En ce qui concerne les immeubles classés au titre des monuments historiques, tels que prévus à l article L.621-9duCodedupatrimoine, l arrêté ministériel du 9 novembre 2007 (JO du 30 novembre), pris par application de l article 24 du décret du 30 mars 2007, 3. Le délai de réalisation des travaux A. Le délai de droit commun 21. Le permis de construire, d aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l article R ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux (art. R du C. urb.). Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain sans travaux, la décision devient caduque si ces opérations n ont pas eu lieu dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l article R ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue (art. R du C. urb.).

9 COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLE DES TRAVAUX En vertu des dispositions issues des articles R (décret du 31 juillet 2006) et R du Code de l urbanisme, en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l article L , le délai de validité prévu à l article R est suspendu jusqu au prononcé d une décision juridictionnelle irrévocable. Lorsque le commencement des travaux est subordonné à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation, le délai de deux ans mentionné à l article R court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette législation si cette date est postérieure à la notification visée à l article R ou à la date à laquelle la décision tacite est intervenue (art. R du C. urb.). B. La prorogation du permis ou de la déclaration préalable 23. Le permis de construire, d aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être prorogé pour une année, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n ont pas évolué de façon défavorable à son égard (R du C. urb.). La demande de prorogation est établie en deux exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie deux mois au moins avant l expiration du délai de validité (art. R du C. urb.). La prorogation est acquise au bénéficiaire du permis si aucune décision ne lui a été adressée dans le délai de deux mois suivant la date de l avis de réception postal ou de la décharge de l autorité compétente pour statuer sur la demande. La prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale (art. R du C. urb.). 4. Consistance des travaux et caducité A. La réalisation de travaux 24. Selon les dispositions du Code de l urbanisme, la réalisation des travaux prescrits par l autorisation d urbanisme doit intervenir dans le délai de validité du permis, à savoir deux ans suivants notification de la décision. Passé ce délai, la décision est caduque. Elle peut tout de même être prorogée dans les conditions fixées par le code. Le lecteur est invité à se reporter à l étude portant sur les autorisations d urbanisme pour de plus amples précisions àcesujet. B. Le cas particulier du lotissement et de l articulation des certificats d achèvement 25. L article R du Code de l urbanisme précise que l arrêté d autorisation du lotissement devient caduc si les travaux d aménagement ne sont pas réalisés dans un délai de dix-huit mois à compter de la notification de l arrêté d autorisation ou de la date à laquelle l autorisation est réputée accordée. 26. L article R du Code de l urbanisme précise que l autorité compétente délivre, en double exemplaire, à la demande du bénéficiaire de l autorisation et dans le délai maximal d un mois à compter de sa requête, un certificat constatant que l exécution des prescriptions de l arrêté autorisant le lotissement ont été achevés soit dans leur intégralité soit réalisés exception faite des travaux de finition lorsque ceux-ci ont été différés et autorisés. En cas d inexécution de tout ou partie des prescriptions imposées, le requérant est avisé dans le délai de un mois par l autorité compétente des motifs pour lesquels sa demande est rejetée et le certificat non délivré. À défaut, ce dernier a la possibilité de saisir l administration, par lettre recommandée avec demande d avis de réception, pour demander la délivrance de ce certificat. Le silence gardé par l administration pendant un mois vaux certificat tacite. Ce certificat a pour objet de constater l achèvement, total ou partiel, des travaux du lotissement tels que fixés par le permis d aménager. Il n est pas une mesure d application de cet arrêté autorisant le lotissement (CAA Douai 25 janvier 2007, Association Stella 2000, req. 06DA00488 : AJDA ). 27. Les travaux de nivellement et d aménagement d une voie d accès permettant de desservir un site ayant fait l objet d une autorisation de lotir ne peuvent être regardés, compte tenu de leur nature, de leur faible importance et de leur caractère préparatoire, comme un commencement de travaux d aménagement d un lotissement au sens de l article R du Code de l urbanisme, de nature à interrompre le délai de caducité de dix-huit mois lorsque les travaux d aménagement n ont pas débuté dans ce délai suivant notification de l autorisation au lotisseur (CAA Bordeaux 19 mars 2007, Commune de Villenave d Ornon, req. 03BX01944 : AJDA ; JCP A n 42 p. 19). Dans cette affaire, le juge administratif précise qu il ne suffit pas que des engins de chantiers aient procédé à des travaux dans le délai imparti pour qu ils puissent, à eux seuls, être considérés comme le commencement de travaux d aménagement. au sens du Code de l urbanisme. En effet, les travaux effectués sur la voie d accès ou bien des travaux de débroussaillage, de délimitation de lots autorisés ou encore quelques travaux de terrassement ne

10 LES AUTORISATIONS D UTILISATION AU SOL sauraient, selon la jurisprudence, être qualifiés de travaux de construction représentatifs d aménagement du lotissement. La caducité n est encourue que lorsque le défaut d exécution est imputable au lotisseur lui-même. En revanche, si l inexécution des travaux d aménagement est imputable au fait de l administration, l autorisation de lotissement ne devient pas caduque (CE 9 juillet 1982, Lagoueyte, req : Lebon T. p. 794). 5. Les constructions inachevées A. L absence de définition légale de l inachèvement 28. Comme l ancienne réglementation, la réforme ne contient aucune disposition particulière concernant le cas des constructions inachevées. Néanmoins, on peut aisément considérer qu une construction inachevée est celle, en premier lieu, qui est en phase de réalisation conformément à un permis en cours de validité. L inachèvement d une construction peut également résulter, en second lieu, de l absence d exécution de l ensemble des travaux autorisés par le permis à sa date de péremption. La problématique liée à la régularité d une construction inachevée ne se pose, concrètement, qu au regard des travaux réalisés conformément à une autorisation d urbanisme délivrée antérieurement puisque, dans le cas contraire, une construction illégale ne se trouve pas régularisée par l effet du temps (CE 30 mars 1994, Gigoult, req : Lebon T. p Cass. crim. 20 juin 2000 req ). Il importe donc, au préalable, que les travaux effectués mais non terminés l aient été sur la base d une autorisation d urbanisme initiale. B. Les cas d inachèvement 29. Dans l hypothèse d une construction régulière mais inachevée, la solution n est pas simple. Il ne suffit pas, par exemple, de considérer son achèvement par le seul fait de l assujettissement aux taxes foncières sur les propriétés bâties (Rép. min. JOAN n avril 1994, p. 1933). Par ailleurs, un ouvrage inachevé mais réalisé selon l autorisation délivrée peut ne contrevenir en l état à aucune prescription d urbanisme. Pour autant, il ne pourra pas faire l objet d une attestation de conformité. En somme, et au regard des décisions rendues par le juge administratif, il est possible de dégager un certain nombre d éléments permettant de considérer un ouvrage comme inachevé. 30. Un ouvrage constitue une construction existante lorsque certains travaux projetés pour le terminer peuvent relever du régime de la déclaration préalable. C est en ce sens que le Conseil d État avait admis, sous l empire de l ancienne réglementation, qu une opposition à une déclaration de travaux portant sur l aménagement de façades d un bâtiment ne pouvait légalement être fondéesurlemotiftirédecequ àladatedeformulationdela déclaration, le permis de construire sur la base duquel les premiers travaux avaient été effectués était caduc et qu un nouveau permis de construire était nécessaire pour régulariser l ensemble (CE 29 mars 2006, Commune d Antibes req ) sinon le constructeur s exposait aux mêmes sanctions que les constructions sans permis (Crim. 9 mars 1999, Y. Christian, n ). 31. Une construction initialement conforme aux prescriptions d une première autorisation d urbanisme peut devenir irrégulière par l effet de nouvelles normes entrées en vigueur postérieurement. En pareil cas, le juge administratif admet la possibilité d entreprendre de nouveaux travaux sur celle-ci pour autant qu ils soient étrangers aux règles qu elle méconnaît ou en améliore la conformité au regard de ces dernières (CE 27 mai 1988, Sekler, req ). Dans un arrêt très récent (CE 9 juillet 2008, Ministère des transports, de l équipement, du tourisme et de la mer c. Commune de Montigny-le-Bretonneux, req ), le juge administratif confirme la jurisprudence Sekler et la combine avec la jurisprudence M. et Mme Ahlborn (CE 25 avril 2001, M. et Mme Ahlborn, req : Lebon T. p ; BJDU ) qui avait précisé que la demande doit porter sur l ensemble des travaux, à moins que les nouveaux travaux ne soient dissociables des travaux d origine). En effet, les juges du Palais Royal considèrent que dans l hypothèse où le permis de construire est relatif à une partie d un ouvrage indivisible, il y a lieu d apprécier cette meilleure conformité en tenant compte de l ensemble de l ouvrage. À l inverse, si le juge considère qu une simple structure en béton édifiée sur la base d un premier permis caduc n est pas un ouvrage suffisamment avancé, elle ne peut pas constituer une construction existante. Par voie de conséquence, si cette structure n est pas conforme aux nouvelles prescriptions du document local d urbanisme, son propriétaire ne peut se prévaloir d aucun droit acquis résultant de cette existence pour l achever, même si les travaux projetés sont étrangers aux règles méconnues ou auraient-ils pour effet derendrel existantplus conforme à ces dernières (CAA Marseille 25 janvier 2007 SCI Vector, req. 05MA01425). Dans cette affaire, près de vingt-cinq ans séparent la réalisation d une structure béton et les travaux tendant à son achèvement, structure qui, selonlejugeadministratif,nepouvaitêtreassimiléeàune construction proprement dite. Une autre jurisprudence, enfin, précise qu un constructeur ne peut revendiquer le bénéfice des dispositions d urbanisme relatives à la restauration des constructions existantes lorsque du fait de l état physique de l ouvrage en

11 COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLE DES TRAVAUX cause, celui-ci a perdu le statut de construction, de sorte que, implicitement mais nécessairement, les travaux projetés doivent être regardés comme tendant à l édification d une construction nouvelle (CAA Marseille 2 mars 2000, Valenti, req. 97MA01394) même s il s agit de reconstruire à l identique celle disparue (CAA Marseille 24 novembre 2005, M. Georges Y., req. 01MA01350). SECTION 2 LES DROITS DE L ADMINISTRATION PENDANT LES TRAVAUX 32. Pendant la durée des travaux, tout agent assermenté de l administration peut procéder à deux types d interventions auprès du bénéficiaire dupermisdeconstruireoude la décision de non-opposition à la déclaration préalable : une visite sur les lieux ( 1), ou demander que lui soit adressé tout document lui permettant de suivre le chantier ( 2). 1. Le droit de visite A. Les personnes investies du droit de visite 33. L article L du Code de l urbanisme fixe le cadre général relatif au droit de visite pendant les travaux en précisant que «le préfet et l autorité compétente mentionnée aux articles L et L [du Code de l urbanisme] ou ses délégués ainsi que tous les fonctionnaires et les agents commissionnés, peuvent visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu ils jugent utiles [ ].. Ce droit de visite [ ] peut aussi être exercé après l achèvement des travaux pendant trois ans». 1 Lepréfet 34. En sa double qualité d autorité de police mais également titulaire du contrôle de la légalité des actes délivrés par les collectivités territoriales, le représentant de l État dans le département est naturellement investi du droit de visiter tout chantier où sont réalisés des travaux ou les aménagements ayant donné lieu à la délivrance d un permis de construire ou d aménager ou bien d une décision de non-opposition à déclaration préalable. De plus, parce que le maire agit en qualité d agent de l État, le préfet est en droit de réformer ou de compléter la décision prise par le maire dans le cadre du contrôle de conformité. 2 Les autres autorités compétentes 35. Les dispositions issues des articles L à L précisent les différentes autorités ayant les mêmes prérogatives que le préfet pour procéder aux visites de chantier ou demander la communication de tout document qu elle juge nécessaire. Il s agit : du maire, dans les communes dotées d un plan local d urbanisme ou d un document d urbanisme en tenant lieu ainsi que, lorsque le conseil municipal l a décidé, dans les communes qui se sont dotées d une carte communale, du président de l établissement public de coopération intercommunale, après accord de l établissement public et de la commune membre du groupement. 3 Les fonctionnaires territoriaux assermentés 36. Le maire peut commissionner tout agent de sa collectivité pour procéder aux vérifications pendant la durée du chantier et de procéder à la réalisation des opérations de contrôle de conformité. Le maire, par arrêté individuel, commissionne un agent aux fins de réaliser ces missions conformément aux dispositions issues du Code de l urbanisme. Après une enquête de moralité, l agent désigné pour occuper cette fonction doit obtenir l agrément par le préfet et le procureur de la République. Ce double agrément a pour objet de vérifier si cet agent présente les garanties d honorabilité et de moralité requises pour occuper l emploi sur lequel il a été nommé. Cette enquête est obligatoire pour les agents des cadres d emplois des policiers municipaux qui peuvent être assermentés pour constater les infractions propres au Code de l urbanisme. Cette décision d agrément fait suite à une enquête administrative qui doit être suffisamment approfondie pour permettre d apprécier de façon la plus exhaustive possible, si l agent considéré est apte à exercer ces missions. Ensuite, l agent commissionné et titulaire de ces deux agréments est convoqué devant le juge civil, le plus souvent devant le tribunal d instance afin de prêter serment et être assermenté pour pouvoir constater et, le cas échéant, dresser procès-verbal. B. Le déroulement du droit de visite 37. Le droit de visite est exercé pendant toute la durée du chantier, ce qui permet à l administration d examiner le bon déroulement des travaux et, le cas échéant, de saisir directement le bénéficiaire en cas de divergences ou d irrégularité soulevée pendant la construction ou l aménagement. Par ailleurs, une fois les travaux terminés et la déclaration d achèvement des travaux déposée, l administration dispose d un délai de trois ans pour exercer son droit de visite, délai au cours duquel elle peut soit contester la conformité si elle est encore dans le bref délai de trois ou cinq mois selon le cas, soit relever infraction conformément aux dispositions du Code de l urbanisme.

12 LES AUTORISATIONS D UTILISATION AU SOL 38. La durée du droit de visite, au-delà de la date officielle d achèvement, anciennement de deux ans, a été portée à trois ans pour être en cohérence avec le délai de prescription de l action pénale en matière de délit de construction sans permis ou de construction irrégulière. L agent de l administration, muni de son assermentation, peut pénétrer sur le chantier pendant son exécution pour procéder aux vérifications requises. À l issue du chantier, et une fois l achèvement acquis, il semble plus prudent, afin de respecter le droit de propriété, de saisir le propriétaire pour lui notifier une date de visite. C. L opposition au droit de visite 39. L opposition au droit de visite est sanctionné pénalement selon l article L du Code de l urbanisme qui énonce que «quiconque aura mis obstacle à l exercice du droit de visite [ ] sera puni d une amende de euros. En outre, un emprisonnement d un mois pourra être prononcé». 2. Le droit de communication A. Fondements du droit de communication 40. Selon les dispositions de l article L du Code de l urbanisme«le préfet et l autorité compétente mentionnée aux articles L à L ou ses déléguées, ainsi que les fonctionnaires et les agents commissionnés à cet effet par le ministre chargé de l urbanisme et assermentés, peuvent [ ] se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments, en particulier ceux relatifs à l accessibilité aux personnes handicapées quel que soit le type de handicap. Ce droit de [ ] communication peut aussi être exercé après l achèvement des travaux pendant trois ans». B. Les documents pouvant être demandés 41. Le raisonnement est simple : l administration dispose, durant toute la durée du chantier, et au-delà dans la limite de trois ans, de la possibilité de solliciter tout document lui permettant de vérifier si l ensemble des prescriptions réglementaires issues du permis ou des législations concernées ont été correctement respectées. Il s agit, en outre, d un droit lui permettant de compléter les documents qu elle possède pour une meilleure transparence de l opération. Il ne s agit pas de n importe quel document comme, par exemple, l ensemble des données financières d une opération qui n ont aucun intérêt direct avec les travaux proprement dits. Ces documents ont un lien avec l opération de construction, les prescriptions techniques et le respect des normes nationales dans le cadre de politiques publiques précises. Il en est ainsi de la question de l accessibilité des personnes handicapées dans les établissements recevant du public. Si l attestation du technicien est obligatoirement fournie à l appui du dépôt de la déclaration d achèvement des travaux, l administration peut, au cours du chantier, demander toute précision complémentaire, au besoin par la communication de plans, dossiers ou éléments de nature à l éclairer sur les procédés et réalisations envisagées. C. La durée du droit de communication 42. La durée du droit de communication est identique à la durée du droit de visite (trois ans à compter de la déclaration d achèvement des travaux) puisque tout agent ou personne autorisée peut, durant ses visites, demander la communication d un dossier, d un plan ou de tout autre élément de nature à lui permettre de juger des réalisations effectuées. 1 Avant l achèvement des travaux 43. Ce droit court durant toute la durée du chantier, dès le dépôt de la déclaration d ouverture de chantier déposée par le maître de l ouvrage ou son représentant. Néanmoins, on peut légitimement considérer que ce droit court dès l obtention du permis dès lors que le pétitionnaire n a pas déposé la déclaration d ouverture. En outre, à supposer que les travaux soient suspendus, ce droit de communication court toujours et ne peut pas faire l objet d un refus de communication au motif que le chantier est arrêté. 2 Après l achèvement des travaux 44. L article L du Code de l urbanisme précise que le droit de visite et de communication des documents peut être exercé dans la durée de trois ans suivant le dépôt de la déclaration d achèvement des travaux. SECTION 3 L ACHÈVEMENT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION OU D AMÉNAGEMENT 45. Le nouveau régime de contrôle des travaux s applique uniformément au permis de construire, au permis d aménager ainsi qu à la décision de non-opposition à une déclaration préalable. Seul le permis de démolir est exclu de son champ d application. 1. La notion d achèvement des travaux A. Une définition jurisprudentielle 46. La réforme n apporte pas, malgré les anciennes critiques, de définition légale quant à la notion même

13 COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLE DES TRAVAUX d achèvement des travaux, bien qu elle fasse obligation au constructeur d en formuler une déclaration destinée à informer l administration de cet achèvement. Cette absence est regrettable compte tenu de la responsabilité pesant désormais sur le déclarant, ou son mandataire le plus souvent architecte, pouvant tomber sous le coup de la fausse déclaration intentionnelle et être finalement qualifiée d escroquerie par le juge pénal. 47. Sous l ancienne réglementation, sans doute transposable pour partie aux nouvelles règles, le juge administratif a été amené à définir cette notion et les critères devant concourir à l appréciation de l état d achèvement des constructions (P. E. Durand, Le statut des constructions inachevées, précité). Pour ce faire, le juge administratif a combiné les dispositions particulières relatives au droit pénal de l urbanisme, en utilisant les règles de computation des délais de prescription pénale prévues par les articles L et L , et au travers des règles d assujettissement à certaines taxes et notamment aux contributions foncières sur les propriétés bâties. Il en a été de même lorsqu il a du se prononcer en urgence par la voie du référé-suspension. En pratique cette question est loin d être neutre puisque tant le constructeur que l administration doivent pouvoir disposer d une lisibilité suffisante pour le cas des constructions inachevées. Il en sera ainsi lorsqu il s agira d examiner le cas de la reprise des travaux destinés à finir ce qui avait été commencé, voire de nouveaux travaux sur existants (CAA Marseille 8 décembre 2005, Commune d Eguille, req.02ma01240 : AJDA , note P. E. Durand. TA Nice 23 février 2006, M. Cozza, req : RD imm , note P. Soler-Couteaux. CE 29 mars 2006, Commune d Antibes, req ). 48. L achèvement des travaux, tel qu il est explicité dans la présente étude, ne préjuge pas de la conformité totale de la construction ou de l aménagement, puisqu il s agit d un contrôle, de la part de l administration, portant uniquement sur les éléments prescrits par l autorisation d urbanisme. Toute autre réalisation, sauf exception, non comprise dans le permis délivré, ne fait pas l objet d une déclaration d achèvement. D un point de vue du droit de l urbanisme, il ne s agit pas d examiner les travaux d aménagement intérieur (CE 30 janvier 1995, M. et Mme Lambourdière, req : Lebon T. p. 1091), à moins qu il ne s agisse d une modification de la destination de l immeuble (CAA Bordeaux 20 mars 2000, M. Rassinoux, req. 97BX00229). Seul le juge judiciaire, saisie d une action civile, peut estimer qu en l absence de réalisation complète de son aménagement intérieur, une construction pourra être considérée comme inachevée (Cass. crim. 16 mai 1974 : JCP II ). On peut tout de même noter qu à défaut d établir l achèvement de l ouvrage par la seule déclaration ou l obtention de l attestation de conformité au regard du droit de l urbanisme, les autres législations s appliquant au domaine de la construction (comme l article du Code civil) en matière de réception des travaux ou l article R du Code de la construction et de l habitation pour ce qui relève de l attestation délivrée par l architecte, celles-ci n ont pas plus d importance d un point de vue juridique. B. L appréciation concrète des travaux par le juge civil 49. En pratique, l achèvement de la construction ou de l aménagement s apprécie au regard des travaux réellement réalisés et le juge judiciaire considère notamment qu il n y a pas achèvement tant qu une construction n est pas en état d être affectée à l usage auquel elle est destinée (Cass 3 e civ, 11 mai 2000, Madame Duguet :Bull.civ.III n 107. Cass. crim. 19 janvier 1982 : RDI ). La seule réalisation des travaux de gros œuvre ne suffit pas à considérer l ouvrage comme achevé (Cass. crim. 23 juin 2003, Bode, n ). Pour les constructions régulières, l achèvement ne sera acquis que lorsque l ensemble des travaux prévus ou prescrits par le permis ou la déclaration préalable sera intégralement réalisé pour être affectés à l usage qui leur est destiné (Cass. crim. 6 octobre 1987 : Bull. crim. n 340). Sont compris dans ces travaux à la fois la réalisation de l ouvrage proprement dit mais également l ensemble des travaux nécessaires à la conformité comme le raccordement aux réseaux publics (Cass. crim. 8 juillet 2004), voire même des aménagements annexes comme une terrasse (Cass. crim, 21 mars 1978 : Bull. crim. n 112) ou une piscine (Rép. min. n 6084,JOAN 11 mai 1998, p. 2693). Si un permis porte sur la réalisation de plusieurs bâtiments, et lorsqu il s agit d une seule et même opération de construction, l achèvement ne sera acquis que lorsque tous ces bâtiments seront réalisés (Crim. 4 décembre 2001, Jean-Marie F. et A. n Cass. crim. 19 avril 2005, n ). Enfin, la seule occupation de l immeuble ne suffit pas à le considérer comme achevé (Cass. 3e civ. 6 janvier 1999, Delaplace, Juris-Data n 00068). 50. Le cas particulier des constructions illégales peut s avérer difficile puisqu à défaut de document de référence (permis ou déclaration préalable), il revient au juge d apprécier la destination souhaitée par le constructeur (Cass. crim. 14 septembre 1999, Benoît et Noëlle,

14 LES AUTORISATIONS D UTILISATION AU SOL n ), voire même exprimé par lui lors d une instruction pénale (Cass. crim. 26 octobre 1999, Michel, n ) ou par un faisceau d indices au premier chef duquel les outils et matériaux laissés sur le chantier (Cass. crim. 20 juin 2000, n ). C. L appréciation concrète des travaux effectués par le juge administratif 51. Au regard du droit de l urbanisme, cette appréciation est plus restrictive s inscrivant dans le cadre strict des dispositions issues du Code de l urbanisme et non pas celles, sauf exception, du Code de la construction et de l habitation. L attestation de conformité ne peut pas être refusée lorsque l ensemble des travaux prescrits par le permis ou contenus dans la déclaration préalable ont été effectivement exécutés conformément à l autorisation d urbanisme délivrée (CE 4 février 1983, M. Tournier, req ; CE 27 septembre 1987, Époux Marpoue, req ). En revanche, le juge administratif estime qu une construction inachevée ne peut pas faire l objet d une déclaration d achèvement des travaux (CE 14 janvier 1983, M. Y. req ) ou peut donner lieu à un refus de conformité (TA Nice 10 mars 1994, Société Laffite Bail, req CAA Nantes 5 octobre 1994, Société "Le nouveau logis centre limousin", req. 94NT00410, à propos d un ensemble de bâtiments qui n étaient pas tous achevés. CAA Lyon 21 mars 2000, SCI Les Glovettes, req. 95LY01518, non réalisation des places de stationnement obligatoires). En cas de construction illégale, le maire, agissant en qualité d autorité de police de l État, doit ordonner l interruption des travaux à moins qu ils ne soient achevés, même s il s agit de travaux de finition intérieure, de reprises de malfaçons ou d aménagements intérieurs qui sont hors champs des autorisations d urbanisme (CE 2 mars 1994, Commune de Saint-Tropez, req ). 2. La déclaration d achèvement des travaux (DAT) 52. À l achèvement des travaux de construction ou d aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée, en trois exemplaires, àlamairie(art. L.462-2duC.urb.). Le bénéficiaire du permis ou le déclarant, ou son mandataire, a désormais l obligation de faire une déclaration attestant l achèvement des travaux. Par cet acte, il atteste sur l honneur de la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration préalable et engage, ipso facto, saresponsabilité. La réception, par le maire, d une déclaration d achèvement des travaux (DAT) déposée par le bénéficiaire d un permis de construire ou d aménager, ainsi que l auteur d une déclaration préalable, ouvre à l administration un délai pour procéder au contrôle et à leur récolement. Néanmoins, cette déclaration ne suffit pas, à elle seule, à établir l achèvement effectif de la construction ou de l aménagement puisqu un ouvrage érigé illégalement n en acquiert pas pour autant la conformité lors du dépôt de la DAT. Il s agit à la fois des travaux réalisés sans autorisation, mais également ceux réalisés sur la base d une décision annulée ou caduque (CE 5 mars 2003, Lepoutre, req , concl. Sthal : Lebon p. 116 ; RD imm , obs. A. Robineau-Isrël. ). En effet, le texte mentionne expressément que cette déclaration attestant l achèvement et la conformité des travaux ne peut se faire que par rapport au permis délivré ou la décision de non-opposition aux travaux ce qui implique nécessairement une autorisation d urbanisme préalable. On notera utilement que l absence de dépôt de cette déclaration d achèvement des travaux n emporte pas l illégalité de l autorisation délivrée ni même de conséquences particulières quant à l appréciation de l état d achèvement de la construction ou de l aménagement. Par conséquent, l acte de déclarer achevé son ouvrage et d en attester sa conformité avec l autorisation d urbanisme délivrée constitue qu une simple présomption. A. Les travaux soumis à déclaration d achèvement (champ d application) 53. Dans le cadre des opérations de contrôle de conformité, l ensemble des travaux de construction ou d aménagements réalisés en vertu d un permis ou d une déclaration préalable est soumis au contrôle de conformité. Néanmoins, la déclaration ne porte que sur les travaux et prescriptions issues du permis ou de la déclaration préalable, à l exception des exigences réglementaires propres aux réalisations intérieures qui relèvent notamment du Code de la construction et de l habitation. 1 Les travaux de construction ou d aménagement 54. Par principe, l ensemble des travaux réalisés sur la base d un permis ou d une déclaration préalable reste soumis à la déclaration, ce qui écarte, implicitement mais nécessairement, le cas de la déclaration préalable déposée aux fins de changement de destination sans travaux ou celle portant division de propriété. 55. Les dispositions relatives à la déclaration d achèvement des travaux ne sont pas applicables à l autorisation

15 COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLE DES TRAVAUX d exploitation des remontées mécaniques (art. L du C. urb.). Sous l empire de l ancienne réglementation, le certificat de conformité pouvait être délivré même si les prescriptions issues du permis de lotir ayant précédé le permis de construire n avaient pas été respectées (CE 25 octobre 1993, Commune de Villars-les-Dombes :LebonT. p ; Dr. adm. 1993, n 588). 2 La réalisation par tranches des travaux 56. La déclaration d achèvement des travaux doit préciser, lorsque le permis accordé prévoit la réalisation par tranches, si l achèvement porte sur la totalité ou une tranche des travaux. Il ne peut y avoir de déclaration partielle si l autorisation d urbanisme délivrée ne le prévoit pas expressément. Elle devra également préciser, le cas échéant, si l aménageur a été autorisé à différer les travaux de finition des voiries. Cette disposition permet d imaginer la possibilité, pour l aménageur, de déposer deux déclarations d achèvement des travaux : l une portant sur l ensemble des aménagements réalisés à l exception de ceux différés ; l autre portant sur l aménagement à sa complète réalisation. L article R précise que cette déclaration peut porter sur tout ou partie des travaux induisant nécessairement mais implicitement la possibilité de délivrer des certificats de conformité partiels. Cette disposition fait écho à une position adoptée par la jurisprudence administrative récente (CE 25 avril 2001, Ahlborn, req : Lebon T. p. 1230), ce qui, en pratique, résout bon nombre de situations de suivis et de contrôle des chantiers importants ou complexes en cours de réalisation. B. Le cas particulier des installations d assainissement individuel 57. La loi sur l eau et des milieux aquatiques du 30 décembre 2006 prévoit que les modalités de l exécution de la mission de contrôle des installations d assainissement non collectif seront définies par un arrêté interministériel qui abrogera celui du 6 mai La loi définit le contrôle des installations réalisées ou réhabilitées mais ne prévoit pas les installations nouvelles inclues dans un projet (v. art. L du CGCT). Ainsi, la loi sur l eau ne permet pas de contrôle a priori sur les installations d assainissement individuelles mais seulement un contrôle technique lors de la mise en service du dispositif. De ce fait, l autorisation de mise en service d un système d assainissement individuel est accordée par la commune ou l établissement public de coopération intercommunal s il est compétent, à l occasion d un contrôle de l installation et non préalablement à la réalisation des travaux (Rép. min. n 1100, JO Sénat 13 décembre 2007, p. 2283). Cette situation présente l inconvénient d un contrôle parfois rendu impossible par la réalisation même des opérations de construction ou d aménagement puisque, en pratique, les réseaux peuvent être recouverts ou inaccessibles. La Commission nationale informatique et libertés (CNIL) a adopté le 5 janvier 2007, une décision d autorisation unique de traitement des données personnelles mis en œuvre par les collectivités locales à des fins de gestion de l urbanisme ou du service public de l assainissement non collectif. Il s agit de l ensemble des données issues de la documentation cadastrale traitées dans un même fichier ou logiciel, ainsi que celles issues des dossiers d urbanisme (comprenant également les déclarations d intention d aliéner), les permissions de voiries, la gestion de l assainissement non collectif et celles provenant du service en charge de la gestion de l eau potable pour la constitution initiale du fichier des redevables). Ces informations ne doivent être utilisées qu à des fins de gestion foncière, d urbanisme, d aménagement du territoire ou de suivi des installations d assainissement individuels sur le territoire de la collectivité. Seuls les services en charge de ses missions ont accès à ce fichier. La gestion de ce fichier a pour vocation de résoudre un certain nombre d interrogations quant à la nature, la localisation et l état des réseaux existants. 3. La procédure de déclaration d achèvement des travaux 58. Selon des dispositions issues des articles L , R et R du Code de l urbanisme, le bénéficiaire du permis ou l auteur de la déclaration préalable, doit déposer ou adresser à l autorité compétente qui lui a délivré l autorisation, une déclaration d achèvement des travaux. Celle-ci ne fait pas l objet de mesures de publicité bien que le rapport Pelletier du 25 janvier 2005 l ait fortement recommandé afin de sécuriser les opérations de construction en donnant date certaine à la déclaration d achèvement, notamment en cas de silence de l administration. A. Une procédure déclarative 1 La forme déclarative 59. Cette déclaration d achèvement des travaux peut être soit déposée en mairie contre récépissé, soit adressée en recommandé avec accusé de réception, soit envoyée par procédé électronique lorsque la commune est dotée des équipements répondant aux normes fixées par l arrêté du ministre chargé de l urbanisme prévu à l article R qui énonce que «un arrêté du ministre

16 LES AUTORISATIONS D UTILISATION AU SOL chargé de l urbanisme fixe les caractéristiques techniques de la procédure électronique de transmission, garantissant la fiabilité de l identification du demandeur et de l autorité compétente, ainsi que l intégrité des documents adressés, la sécurité et la confidentialité des échanges» et dans les conditions prévues par l article R al Elle est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l architecte ou l agréé en architecture dans le cas où ils ont dirigé les travaux (art. R du C. urb.). Elle peut être accompagnée, selon le cas, soit d une attestation constatant que les travaux respectent les règles d accessibilité aux personnes handicapées applicables aux établissements recevant du public (art. R du C. urb. et R du CCH) ou d un document attestant que le maître d ouvrage a respecté les règles de construction parasismiques et paracycloniques (art. R et R du C. urb.). 61. Lorsque le permis de construire ou d aménager a autorisé la réalisation des travaux par tranches, la déclaration précise si l achèvement concerne la totalité ou une tranche des travaux (art. R ). De plus, lorsque l aménageur a été autorisé à différer les travaux de finition des voiries, la déclaration d achèvement doit le préciser (art. R , al. 2). La déclaration d achèvement des travaux doit être réalisée au moyen d un imprimé-type mis à la disposition du bénéficiaire du permis. Il s agit du formulaire CERFA n Les documents annexés à la déclaration 62. Les exigences posées par l article L du Code de l urbanisme visent à s assurer que les mesures en faveur du handicap et celles tenant à la sécurité des installations sont respectées. Cette volonté traduit une réelle prise en compte, par l administration, et sous l impulsion parfois du droit communautaire, que l ensemble des nouvelles réalisations s inscrivent dans une approche plus pragmatique en faveur notamment des personnes handicapées ou pour écarter toute atteinte à la sécurité des biens et des personnes. a) L attestation du respect des règles d accessibilité des personnes handicapées dans les ERP 63. L article R précise que dans les cas prévus à l article R du Code de la construction et de l habitation, la déclaration d achèvement des travaux relatifs à un établissement recevant du public (ERP) est accompagnée de l attestation précisant que les travaux réalisés respectent les règles d accessibilité mentionnées à cet article. Le droit de communication ainsi que le contrôle de la conformité des prescriptions relatives à l accessibilité des personnes handicapées et à mobilité réduite sont issues de l article 43, I de la loi du 11 février 2005 dite «loi handicap». Par deux textes d application (décret du 11 septembre 2007, modifiant le CCH, et arrêté ministériel du 11 septembre 2007) le gouvernement a fixé le cadre de l action de l administration. L arrêté ministériel précise le contenu du dossier permettantdevérifierlaconformitédetravauxdeconstruction, d aménagement ou de modification d un ERP avec les règles d accessibilité aux personnes handicapées. 64. D après ce texte, ce dossier doit contenir un plan côté dans les trois dimensions à une échelle adaptée, précisant les cheminements extérieurs, ainsi que les conditions de raccordement entre la voirie et les espaces extérieurs de l établissement et entre l intérieur et l extérieur du ou des bâtiments constituant l établissement. Il doit contenir aussi un plan côté dans les trois dimensions à une échelle adaptée, précisant, pour chaque niveau de chaque bâtiment, les circulations intérieures horizontales et verticales, les aires de stationnement et, s il y a lieu, les locaux sanitaires destinés au public, ainsi qu une notice expliquant la prise en compte, par le projet, de l accessibilité aux personnes handicapées et, notamment, en ce qui concerne les dimensions des locaux, leur couleur et leur acoustique. b) Les études de sûreté et de sécurité publique (ESSP) 65. Prévue par la loi d orientation et de programmation pour la sécurité intérieure du 21 janvier 1995, la disposition a été réintégrée à l article 14 de la loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance et insérée dans l article L du Code de l urbanisme. Le décret du 3 août 2007 modifie l article R en fixant le contenu et la procédure à suivre pour mettre en œuvre ces études. Le tout est précisé par une circulaire ministérielle du 1 er octobre 2007 (NOR : INT/K/00103/C). Cette étude est destinée à améliorer la prise en compte de la prévention des agressions et des incivilités. En ce sens, elle diffère de la prise en compte de la sécurité publique telle qu elle s entend traditionnellement. La réalisation d une étude de sûreté et de sécurité publique n est obligatoire que dans les agglomérations de plus de habitants et ne concerne que les établissements recevant du public (ERP) de 1 re catégorie ou la réalisation d une zone d aménagement concertée (ZAC) de plus de m². La circulaire précise toutefois que les préfets ont la possibilité de réaliser une telle étude sur des opérations et projets plus modestes à l intérieur du département. Le préfet

17 COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLE DES TRAVAUX détermine des périmètres locaux, après un diagnostic de sécurité et en fonction du contexte social et urbain, des catégories d ERP et la superficie des opérations d aménagement. Le contenu de cette étude ainsi que la composition et les attributions de la commission pour la sécurité publique sont précisées en annexe de cette circulaire. c) Agréments de locaux ou installations 66. L article R du Code de l urbanisme prévoit que «dans la région d Île-de-France, sont soumis à agrément, sous réserve des exceptions prévues aux articles R et R , toute opération entreprise par toute personne physique ou morale de droit privé, ou de droit publiclorsquelechampd actiondelapersonnemorale relève en majeure partie du secteur concurrentiel, tendant à la construction, la reconstruction, la réhabilitation ou l extension de tous locaux ou installations servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d enseignement. Les opérations mentionnées au premier alinéa sont soumises à agrément quelle que soit l affectation des locaux existants et indépendamment de la qualité de leur propriétaire et quelles que soient les conditions juridiques de l utilisation. Les transferts à titre gratuit sont exclus du champ d application du présent titre». Cet agrément est accordé, accordé sous condition, refusé ou ajourné pour complément d instruction par le préfet du département pour toute opération de construction, reconstruction ou extension, lorsqu il existe une convention mentionnée à l article R en cours de validité. Sa décision fait l objet d un arrêté publié au recueil des actes administratifs de la préfecture. Il peut également être délivré par le préfet de la région d Île-de-France dans les autres cas. Sa décision fait l objet d un arrêté publié au recueil des actes administratifs de la préfecture de la région d Île-de-France. Tout refus d agrément ou agrément sous condition doit être motivé. L autorité compétente dispose d un délai de trois mois à compter de la réception de la demande pour statuer. En l absence de réponse dans ce délai, l agrément est réputé accordé dans les termes où il a été demandé. Toutefois, l autorité compétente peut prendre une décision motivée d ajournement pour complément d instruction. Elle dispose alors de trois mois à compter de la réception de cette décision par le demandeur pour statuer. Faute de décision dans ce délai, l agrément est réputé accordé dans les termes où il a été demandé. Les opérations entreprises par les collectivités locales sur leur territoire pour les besoins de leurs propres services publics sont exclues. 67. La décision accordant l agrément fixe la superficie hors œuvre nette (SHON) autorisée et détermine les conditions et réserves auxquelles est subordonnée l opération. La décision peut, soit subordonner la réalisation de l opération à l exécution effective d engagements souscrits par le bénéficiaire, notamment quant à la création ou l extension d activités hors de la zone définie à l article R , soit imposer des conditions concernant notamment la nature des activités susceptibles d être exercées dans les locaux ou installations en cause, la durée pendant laquelle elles peuvent être exercées, la localisation des bâtiments et installations, la désaffectation, l abandon ou la démolition de certains locaux ou installations, l effectif qui pourra être employé. 68. Aucun texte n impose de fournir à l appui de la déclaration d achèvement des travaux cet agrément. Pour autant, l administration, lors des opérations de contrôle de conformité, et ce en vertu de l article L , peut demander la communication de ce document afin de disposer d un dossier complet pour vérifier les opérations de construction ou d aménagement puisque cet agrément fixe les limites de construction autorisées. d) Règles de construction parasismique 69. Cadre général. L article R.462-4duCodedel urbanisme précise que «Dans les cas prévus par les 4 et 5 de l article R du code de la construction et de l habitation, la déclaration d achèvement des travaux est accompagnée du document prévu à l article L de ce code, établi par un contrôleur technique mentionné à l article L de ce code, attestant que le maître d ouvrage a tenu compte de ses avis sur le respect des règles de construction parasismiques et paracycloniques prévues par l article L du code de l environnement». Les dispositions de l article R du Code de la construction et de l habitation soumettent obligatoirement au contrôle technique les opérations de construction ayant pour objet la réalisation d immeubles ou de bâtiments lorsqu ils sont situés dans certaines zones de sismicité (dispositions issues du décret du 7 décembre 2007 relatif à l extension du contrôle technique obligatoire à certaines constructions exposées à un risque sismique). Cet article précise sont soumises obligatoirement à ce contrôle les opérations de construction ayant pour objet la réalisation : [ ] lorsqu ils sont situés dans les zones de sismicité II et III délimitées par l annexe au décret du 14 mai 1991, des immeubles dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 8 mètres par rapport au niveau du sol ; lorsqu ils sont situés dans les zones de sismicité I a, I b, II et III, délimitées par l annexe précité, des bâtiments appartenant aux classes C et D au sens dudit décret et

18 LES AUTORISATIONS D UTILISATION AU SOL des établissements de santé, lorsqu ils n y sont pas déjà soumis au titre d une autre disposition du présent article. On notera utilement que ces dispositions ne sont applicables que pour les demandes de permis de construire déposées à compter du 1 er mai 2008 (date précisée par l article 2 du décret du 7 décembre 2007). 70. Modalités d application. L arrêté ministériel du 10 septembre 2007 (JO du 26 septembre 2007), vient compléter ce dispositif en application des dispositions issues de l article R et R du Code de l urbanisme en insérant deux sections intitulées «Dispositions applicables aux constructions soumises à des règles parasismiques» (art. A s. et A s.). Le document prévu par le b de l article R atteste que le contrôleur technique qui l a établi a fait connaître au maître d ouvrage, dans le cadre de la mission de contrôle technique qui lui a été confiée, son avis sur la prise en compte dans le projet établi en phase de dépôt du permis de construire, des règles parasismiques prévues par le décret du 14 mai Cette attestation est établie conformément au modèle prévu à l article A du Code de l urbanisme qui dispose que le maître d ouvrage remet au contrôleur technique qu il a choisi les documents suivants : a) Le projet de construction en phase de dépôt du permis de construire ; b) Les éléments géotechniques faisant apparaître la ou les classes de sols et le site sismique ; c) Les informations permettant le classement de l ouvrage en catégorie au sens de la réglementation parasismique applicable ; d) Une notice explicative portant sur le cheminement des charges verticales et horizontales et sur le principe de fondations et de soutènement. 71. Le document prévu par l article R atteste que le maître d ouvrage a tenu compte des avis du contrôleur technique, dans le cadre de la mission de contrôle technique qui lui a été confiée, sur la prise en compte lors de la construction des règles parasismiques prévues par le décret du 14 mai 1991 modifié et ses arrêtés d application. Cette attestation est établie conformément au modèle prévu à l article A Elle peut être établie pour une partie de l opération faisant l objet du permis de construire, à condition que cette partie soit indépendante du reste de la construction, du point de vue des sollicitations sismiques. Pour permettre l établissement de l attestation mentionnée à l article A , le maître d ouvrage remet au contrôleur technique qu il a choisi les documents suivants : a) Le dossier du permis de construire ; b) L attestation mentionnée à l article A s il y a lieu ; c) Les informations sur le classement de la construction ; d) Une note indiquant les suites données par le maître d ouvrage aux avis du contrôleur technique ; e) Les documents d exécution correspondant aux ouvrages exécutés ou aux équipements non structuraux lorsqu une réglementation leur est applicable (art. A 462-3). 72. L article A précise que les avis sont émis par le contrôleur technique après examen, à chaque phase de la mission de contrôle technique qui lui a été confiée, des éléments de fondations, d ossatures et de façades et des éléments non structuraux. Les points sur lesquels porte cet examen sont les suivants : 1. Fondations, notamment : a) La cohérence du dimensionnement retenu avec les caractéristiques du sol connues ou résultant d une étude particulière ; b) La prise en compte du risque de liquéfaction ;. c) Les paramètres dynamiques du sol pour la justification des fondations ;. d) L adéquation de la valeur retenue pour le coefficient topographique en fonction de la situation de la construction. 2. Ossatures et façades : a) Les chaînages et dispositions constructives ; b) L appréciation de la régularité de l ouvrage et dispositions en découlant, notamment la valeur admise pour le coefficient de comportement.». 3 La déclaration dématérialisée 73. Lorsque le demandeur accepte de recevoir les réponses de l autorité compétente par courrier électronique, la déclaration précise l adresse électronique à laquelle le courrier de l autorité compétente peut être envoyé dans les conditions définies par l article R Lorsque la déclaration a été adressée par courrier électronique, le déclarant est réputé accepter de recevoir le courrier de l autorité compétente par courrier électronique dans les mêmes conditions (art. R ). B. Conséquences juridiques liées à la déclaration d achèvement 74. L autorité compétente mentionnée aux articles L à L du Code de l urbanisme peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d État, procéder ou faire procéder à un recollement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable mettre en demeure le maître de l ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité.

19 COMMENCEMENT, ACHÈVEMENT ET CONTRÔLE DES TRAVAUX Passé ce délai, cette autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux (art. L du C. urb.). 1 Le déclenchement des délais de contrôle 75. À compter de la date de réception en mairie de la déclaration d achèvement, l autorité compétente dispose d un délai de trois mois pour procéder aux opérations de contrôle de conformité des travaux pour contester la conformité des travaux au permis ou la déclaration. Lorsque la conformité est acquise, l administration procède à leur récolement (art. R ). Ce délai est porté à cinq mois lorsque le récolement est obligatoire. Les cas pour lesquels ce récolement est obligatoire sont fixés par l article R du Code de l urbanisme, à savoir : les travaux concernant un immeuble protégé au titre du patrimoine (inscrit au titre des monuments historiques par application de l article L du Code du patrimoine ; situé dans un secteur sauvegardé créé par application de l article L du Code de l urbanisme, ou situé dans un site inscrit ou classé) ; ce récolement est alors effectué en liaison avec l architecte des bâtiments de France ou, le cas échéant, avec le représentant du ministre chargé des monuments historiques ou du ministre chargé des sites pour les travaux concernant un immeuble protégé au titre du patrimoine, les travaux réalisés dans un immeuble soumis à une réglementation particulière (immeuble de grande hauteur tel que prévus aux articles R à R du Code de la construction et de l habitation ; aux établissements recevant du public conformément aux dispositions des articles R à R du CCH) ; ce récolement est effectué en liaison avec le directeur départemental des services d incendie et de secours, les travaux réalisés à l intérieur d un espace protégé (espace ayant vocation à être classé dans le cœur d un futur parc national dont la création a été prise en considération en application de l article R du Code de l environnement ; soit à l intérieur du cœur d un parc national délimité en application de l article L du même code ; soit à l intérieur d une réserve naturelle créée en application de l article L du même code), les travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques (naturels, technologiques ou miniers). 2 Le récolement des travaux 76. Pour préserver les règles applicables au contradictoire, lorsque l autorité compétente décide de procéder au récolement des travaux, même s il est obligatoires (v. ci-dessus n 75), elle en informe préalablement le constructeur ou le maître de l ouvrage (art. R du Code de l urbanisme) afin de lui laisser toute latitude, s il le souhaite, de préciser des éléments en lien avec les opérations de contrôle de conformité. Cette disposition permet également au déclarant, sachant l imminence des opérations de contrôle, de régulariser, si nécessaire, les travaux irrégulièrement entrepris. Selon les travaux concernés et en fonction de la nature des travaux réalisés, le récolement effectué par l administration se réalise en liaison avec l architecte des bâtiments de France ou le directeur du service départemental d incendie et de secours. 3 Le dessaisissement de l administration après ces délais 77. C est le changement majeur apporté par la réforme de 2005 puisque l administration est automatiquement dessaisie du pouvoir de contester la conformité passé le délai de trois ou cinq mois suivant le dépôt de la déclaration d achèvement. Néanmoins, on peut préciser (v. Miranda, Contrôle de conformité, où va-t-on? Mon. TP 29 mai 2006) que si l administration est dessaisie de ce droit, il n en demeure pas moins qu elle peut relever l infraction de la construction irrégulière et de ce fait porter l affaire devant le juge pénal, alors que la vocation première des instances administratives est de faire respecter les règles de construction. a) L impossibilité de pouvoir contester la conformité 78. Par l effet combiné de l expiration du délai pendant lequel le contrôle de conformité des travaux ou des aménagements réalisés est possible d une part et, d autre part, qu il y ait ou non récolement, l administration est dessaisie. Au-delà, elle ne dispose plus de la possibilité de contester la conformité des travaux au regard de l autorisation qu elle a pu délivrer ni même procéder au retrait de sa décision qu elle soit expresse ou tacite. L article R du Code de l urbanisme précise que la déclaration d achèvement des travaux fait courir un délai d un an au terme duquel toute action en vue de l annulation de permis de construire ou d aménager ou d une décision de non-opposition à une déclaration préalable est irrecevable, dès lors que l autorité compétente n a pas contesté la conformité. Cette disposition est à rapprocher des règles relatives à l affichage puisqu un recours, même extrêmement tardif, reste recevable si le constructeur n est pas en mesure de prouver que le permis a bien été affiché sur le terrain lors de la construction. Il s agit d une véritable mesure de sécurisation des rapports juridiques. 79. Néanmoins, si l absence de contestation de la conformité des travaux par l administration emporte pour

20 LES AUTORISATIONS D UTILISATION AU SOL le bénéficiaire de l autorisation des droits acquis, elle ne le met pas à l abri d une contestation contentieuse. En effet, la réalité de la conformité peut être contestée devant le juge pénal pendant trois ans suivant la date de dépôt de la déclaration d achèvement des travaux ou par un recours formé par un tiers à la construction. La combinaison des dispositions propres aux contrôles de conformité avec les dispositions de l article L du Code de l urbanisme est délicate. Cet article (issu de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement) précise que lorsqu une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé surl irrégularitédelaconstruction initiale au regard du droit de l urbanisme sauf exceptions motivées pour des raisons de sécurité, d environnement, des motifs domaniaux ou les constructions sans permis. Cette combinaison donne lieu à deux séries de situations. La première concerne le cas où un permis de construire a été obtenu et une déclaration d achèvement des travaux a été déposée. L administration dispose alors d un délai de trois mois (ou cinq selon le cas, v. ci-dessus n 75) pour contester la conformité des travaux réalisés. Passé ce délai, l article L fait obstacle à ce que l autorité compétente puisse fonder un refus de permis de construire ou s opposer à une déclaration préalable au motif de l irrégularité de cette construction. La seconde situation concerne le cas où un permis de construire a été obtenu mais où aucune déclaration d achèvement des travaux n a été déposée. Les dispositions de l article L ne s appliquent pas. Si les travaux ont été irrégulièrement réalisés au regard du permis ou de la déclaration préalable, plusieurs situations sont alors possibles : soit l exception prévue à l article L du Code de l urbanisme (raisons de sécurité, d environnement, des motifs domaniaux ou les constructions sans permis) ne s applique pas puisque la construction a été édifiée sur le fondement d un tel permis et ce quelle que soit l ampleur des modifications irrégulièrement apportées après l obtention du permis de construire. Le refus de permis ou de déclaration ne pouvant intervenir que dans le délai de dix ans courant à compter de l achèvement de la construction, soit l exception prévue à l article L s applique en raison de l importance des travaux, par leur nature ou leur ampleur, irrégulièrement réalisés sur la construction initialement autorisée par le permis de construire. Les modifications apportées, parce qu elles seraient d une telle ampleur, laisseraient au juge la faculté de décider qu il s agit en fait d une construction réalisée sans permis de construire. Il n y aurait alors aucune prescription administrative conformément à la jurisprudence Thalamy (CE 9 juillet 1986, req , Mme Thalamy : Lebon p. 201 ; AJDA , concl. Fornacciari ; v. ci-avant p. 5220, n os 18, 207, 218, éd ). soit enfin, seuls les travaux mineurs ont été réalisés sans permis de construire sur une construction qui avait été édifiée sur le fondement d un permis de construire. La prescription de dix ans s applique alors. b) la demande d attestation formulée dans les 15 jours suivants le délai maximal de contrôle de conformité 80. Une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n a pas été contestée est délivrée sous quinzaine par l autorité compétente au bénéficiaire qui en fait la demande. En cas de silence de l administration suivant cette demande, l article R du Code de l urbanisme prévoit que ce certificat pourra être délivré par le préfet. L administration ne peut pas s opposer à la délivrance de cette attestation car cela reviendrait à revenir sur la décision, expresse ou tacite, acceptant la conformité puisque la réforme ne le lui permet plus. Il ne reste plus au bénéficiaire du permis que de saisir le préfet pour lui demander de se substituer à l autorité compétente qui lui a délivré le permis pour obtenir de sa part l attestation de conformité. On peut tout de même s interroger, à ce stade, sur la délicate répartition des compétences entre l État et la commune du fait de la délivrance de cette attestation : la compétence du préfet étant étroitement liée à l absence du contrôle de conformité de la commune, de quel pouvoir est-il investie? La question de la possibilité d un recours en annulation contre cette attestation ne semble pas être impossible. En revanche, celle du retrait, a fortiori dans le cas du silence de l administration, semble peu probable puisqu elle est dessaisie dès l extinction du délai pendant lequel elle peut contrôler la conformité. c) le devenir des travaux 81. L absence de contestation de l administration dans les délais emporte des conséquences sur les travaux réalisés. Le Code de l urbanisme pose désormais le principe d une impossibilité d en contester la conformité. Par ailleurs, le nouveau régime pose le principe d une présomption de légalité en cas de silence de l administration, bien qu il puisse s agir de travaux irréguliers. Néanmoins, une construction initialement conforme aux prescriptions d une première autorisation d urbanisme peut devenir irrégulière par l effet de nouvelles normes entrées en vigueur postérieurement. En pareil cas, Le raisonnement à faire à ce stade est identique à

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