Logement social : Réalisation, rôle des opérateurs Hlm, modalités d attribution et typologies de l offre de logements

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1 Logement social : Réalisation, rôle des opérateurs Hlm, modalités d attribution et typologies de l offre de logements Journée de formation : «La prise en compte du logement social dans les documents d urbanisme» Association des Commissaires Enquêteurs de Midi-Pyrénées, 20 mai 2015

2 Sommaire Le logement social à travers un rappel historique La mission sociale du logement social : Offrir un logement de qualité à ceux qui ne peuvent se loger au prix du marché Les organismes Hlm Le parc Hlm Une organisation professionnelle Du national Au local Le financement du logement social La difficulté du montage d opération L offre de logements sociaux Les attributions Des points d actualité : Loi ALUR Loi MAPTAM Loi Ville et Cohésion Urbaine

3 Le logement social à travers un rappel historique (1/2) 19 ème siècle : des initiatives patronales essentiellement -> les cités ouvrières. A la veille de la 1 ère Guerre Mondiale, l ensemble des institutions du logement social est définitivement en place. 4 lois instituent les différents acteurs du logement social : loi Siegfried (1894), loi Strauss (1906), loi Ribot (1908) et loi Bonnevay en er investissement financier de l Etat dans le logement social : loi Loucheur (1928)

4 Le logement social à travers un rappel historique (2/2) Pendant le reste du 20 ème siècle : des lois relatives à l accès au logement (loi Quillot en 1982), loi Besson en 1990 ). Depuis 2000, une multiplication des outils législatifs : loi SRU (2000), loi Borloo (2003), loi portant engagement national pour le logement (2006) pour augmenter l offre de logements sociaux, loi relative au droit au logement opposable ou DALO (2007), loi MOLLE (2009), loi ALUR (2014)

5 La mission sociale du logement social : Offrir un logement de qualité à ceux qui ne peuvent se loger au prix du marché Le logement social est soumis à des plafonds de ressources règlementaires 64 % des Français étaient éligibles au logement social en 2014 Les Ohlm proposent une offre diversifiée de produits adaptés aux besoins de chacun Les logements répondent aux normes de la profession (santé, sécurité, confort ) tout au long de la vie du logement. Le Mouvement Hlm est promoteur d innovations technologiques et sociales - Des produits locatifs allant du logement très social au logement intermédiaire (PLAI, PLUS, PLS ) - Des opérations d accession à la propriété (vente Hlm, PSLA) - Des formes urbaines diversifiées (collectifs, maisons individuelles ). Favoriser la mobilité des locataires est un enjeu pour les Ohlm (mutations, faciliter le parcours résidentiel ) Mixité, solidarité et progrès sont les valeurs fondatrices du logement social

6 Les organismes Hlm 755 organismes Hlm en France Il existe en France, 3 familles d organismes Hlm qui produisent et gèrent du logement locatif social 1. Les Offices Publics de l Habitat (OPH) Fruits de l initiative publique, ils sont créés soit par le département soit par la commune et sont liés aux territoires par nature. 2. Les Entreprises Sociales pour l Habitat (ESH) De droit privé, quoique à but non lucratif comme tout le secteur Hlm, elles couvrent souvent plusieurs territoires, notamment lorsqu elles sont constituées en groupes, et doivent donc en permanence combiner leur stratégie nationale et les approches territoriales de leurs programmes. 3. Les Coopératives Leur ancrage territorial est très fort. Elles sont d avantage spécialisées dans l accession sociale et l accompagnement des acquéreurs. En Midi-Pyrénées : 41 organismes Hlm répartis sur 8 départements : 13 OPH, 15 ESH et 13 Coopératives

7 Le parc Hlm Quelques chiffres-clés Le logement locatif social Près de logements locatifs sociaux en Midi-Pyrénées en Haute-Garonne, dont - Près de sur Toulouse Métropole pour la CA du Muretain pour le Sicoval L accession à la propriété 683 PSLA en Midi-Pyrénées 600 en Haute-Garonne 350 sur Toulouse Métropole Source : RPLS 2015 (données au 1 er janvier 2014) 4,5 millions de logements sociaux en France

8 L organisation professionnelle Du national Un confédération Union sociale pour l habitat Composée de fédérations ESH Coop. Hlm OPH SACICAP FNARR

9 L organisation professionnelle Au local Regroupe les 41 organismes d habitat social exerçant leurs activités en locatif ou en accession à la propriété dans les 8 départements de la région Est adhérente à la Fédération Nationale des Associations Régionales des organismes d habitat (FNAR), une des 5 fédérations qui constituent l Union sociale pour l habitat Organisation professionnelle et structure d animation professionnelle. Son rôle : - aider à la mise en œuvre des politiques de l habitat au niveau territorial - représenter les organismes et l USH au niveau régional, départemental et local - diffuser les informations professionnelles à ses adhérents et à ses partenaires - contribuer aux échanges entre les collaborateurs des organismes - assurer une veille professionnelle dans les différents métiers exercés au sein des organismes - gérer des outils interorganismes - être un centre de ressources du milieu professionnel à l échelle régionale

10 Le financement du logement social La production de logements Hlm est financée à près de 75 % par emprunts contractés par les organismes Hlm auprès de la Caisse des Dépôts, qui utilise à cette fin les ressources issues du Livret A, du Livret Développement Durable (LDD) et du Livret d Épargne Populaire LEP). Les loyers Hlm permettent à la fois de rembourser ces emprunts, de financer les dépenses liées à l exploitation du parc Hlm et de dégager des «bénéfices» (autofinancement) entièrement réemployés dans le financement de l activité Hlm. L Etat et les collectivités aident également à la construction du logement social, soit par le biais de subventions ou d avantages fiscaux (TVA à 5,5 %, par exemple). Enfin, le 1% logement, c est-à-dire la participation des employeurs à l effort de construction, prend la forme de prêts et de subventions. Source : Union sociale pour l habitat, 10 idées reçues sur les Hlm,

11 Les difficultés du montage d opérations Les coûts de production augmentent. Pour maintenir des niveaux de quittance accessibles, des solutions plurielles sont mises en œuvre Les aides versées par l État et les collectivités territoriales sous forme de subventions ou d avantages fiscaux sont déterminantes pour garantir des loyers abordables. Une meilleure maîtrise des prix du foncier, l exonération de certaines taxes ou encore l application des marges locales sont quelques uns des dispositifs permettant d accompagner les équilibres financiers. Reste que la part des fonds propres investis dans la construction par les Ohlm augmente (en 2013, +65,5 % par rapport à 2010). Source : USH Midi-Pyrénées, Les évolutions du financement du logement social, mai 2013

12 L offre de logements sociaux Une offre diversifiée composée De logements locatifs adaptés aux ressources des ménages allant du très social au logement intermédiaire Des logements-foyers Des logements destinés à l accession à la propriété (vente Hlm, PSLA) La production se fait en maîtrise d ouvrage directe, en VEFA ou en acquisitionamélioration Le T3 est la typologie la plus représentée dans le parc social. Toutefois, depuis plusieurs années, l effort de production est porté sur des logements plus petits (T1 et T2) pour répondre à l évolution des ménages (familles monoparentales, demandeurs isolés ) La France compte plus de 4,5 millions de logements sociaux : 4,3 millions de logements locatifs et logements-foyers. Le loyer mensuel d un T3 moyen en logement social est de 361.

13 Les attributions (1/2) logements attribués chaque année Dans chaque Ohlm, les logements sont attribués nominativement dans le cadre d une commission d attribution (CAL), seule instance compétente en la matière. Son fonctionnement est régi par la loi et est rappelé dans un règlement intérieur fixant ses règles d organisation. Une partie des logements sociaux est réservée aux partenaires financeurs qui peuvent proposer des candidats à la commission d attribution. Les orientations d attribution et les priorités d attribution sont définies dans la CCH et déclinées dans les territoires dans le cadre des conventions de réservation ainsi que dans le Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes en Difficulté (PDALPD). Elles considèrent également les besoins liés au parcours résidentiels et l ancienneté de la demande.

14 Les attributions (2/2) Depuis 2007, le droit au logement opposable (DALO) fixe à l Etat une obligation de résultat qui peut impacter de manière significative les attributions des Ohlm. Les propositions de logement formulées par les organismes Hlm sont adaptées aux besoins des demandeurs et soucieuses des enjeux de mixité sociale. Les ménages reconnus prioritaires par le commission départementale de médiation du DALO doivent être relogés sous 6 mois. En 2014, près de avis favorables ont été délivrés.

15 Des points d actualité : Loi ALUR La loi pour l Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) cherche à «améliorer la lisibilité et l efficacité des politiques publiques du logement». Elle apporte un certain nombre d innovations : Rendre le système d attribution plus transparent pour les demandeurs et l ensemble des acteurs ; Améliorer l information aux demandeurs ; Améliorer l équilibre social des territoires par l élaboration de politiques d attribution par les EPCI disposant d un PLH ; Améliorer le fonctionnement de l organisation de recueil de la demande et du système d attribution. Le Mouvement Hlm en région a développé au fil des années des outils riches et efficaces qui répondent aux enjeux des évolutions introduites par la loi ALUR. - charte interorganismes des attributions - cotation du parc pour assurer la mixité et la cohésion sociale, - référentiel METHODE (méthode de traitement Hlm objectif de la demande locative sociale en Midi-Pyrénées), etc.

16 Des points d actualité : Loi MAPTAM La loi de Modernisation de l Action Publique Territoriale et d Affirmation des Métropoles prévoit : Le rétablissement de la clause générale de compétence pour les régions et les départements La clarification des compétences des collectivités L affirmation des métropoles, par La création de 14 métropoles dont 3 à statut spécifique (Grand Paris, Lyon, Aix-Marseille Provence) Le renforcement des compétences en matière d habitat des EPCI et pour les métropoles, l élargissement des possibilités de délégation de la part de l Etat dans ce domaine L institution dans chaque région d une conférence de l action publique territoriale chargée de favoriser un exercice concerté des compétences entre collectivités

17 Des points d actualité : Loi Ville et Cohésion Urbaine La loi vise la réduction des écarts entre les quartiers prioritaires et les autres. Elle dispose : La désignation d environ quartiers prioritaires sur la base d un critère unique (concentration de la pauvreté calculée à partir du revenu des habitants) La création d un Observatoire national de la politique de la ville chargé de mesurer l évolution des inégalités et les écarts de développement au sein des unités urbaines L inscription du principe de co-construction de la politique de la ville avec les habitants (autour des projets de renouvellement urbain, notamment) L instauration d un contrat de ville unique pour la ville et la cohésion sociale permettant la mobilisation de l ensemble des politiques publiques (éducation, emploi, logement, transport, justice ) afin de rétablir l égalité dans les quartiers prioritaires. La prolongation du plan de rénovation urbaine. L ANRU se verra allouer un budget de 5 milliards d euros afin de poursuivre l objectif d amélioration du cadre de vie des habitants et de développement de la mixité sociale.