Droit de l'urbanisme. Formation UESR du 24 novembre Loïc PRIEUR et Richard LE ROY Avocats au barreau de Brest Maîtres de conférences

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1 Droit de l'urbanisme Formation UESR du 24 novembre 2007 Loïc PRIEUR et Richard LE ROY Avocats au barreau de Brest Maîtres de conférences

2 I. La planification spatiale Dispositions particulières au littoral Schémas de cohérence territoriale Plan local d'urbanisme Règlement PLU + RNU «ordre public» Carte communale RNU Sans doc. d'urbanisme Autorisations d'occuper le sol RNU + RCL

3 A. La loi littoral Votée à l'unanimité le 3 janvier 1986 Valeur juridique forte Applicables aux communes littorales Termes généraux pour permettre l'exercice de la décentralisation Loi peu appliquée jusqu'au milieu des années 90 Rôle important du juge

4 Les principes de la loi littoral Extension de l'urbanisation en continuité avec les agglomérations et villages existants ou sous forme de hameau nouveau Extension limitée de l'urbanisation dans les espaces proches du rivage Interdiction de construire dans la bande de cent mètres Préservation des coupures d'urbanisation Protection des espaces remarquables

5 B. Les SCOT Le bilan des schémas directeurs (26 juin 1997): - peu de schémas - souvent obsolètes - lourds à réviser

6 1. L'incitation au SCOT Interdiction d'ouvrir à l'urbanisation les zones d'urbanisation futures créées après le 1er juillet 2002 Sauf Accord du préfet ou de l'epci Source : Ministère équipement et DDE 29

7 L'effet de l'article L en Bretagne...

8 2. Le contenu du SCOT Art. L : A partir d'un diagnostic, le SCOT établi un projet d'aménagement et de développement durable du territoire et fixe les conditions de mise en oeuvre de celui-ci - pas de destination des sols mais des orientations générales - définitions d'objectifs en matière sociale, commerciale... - définition des grands projets d'équipement - Mesures de protection précises

9 Le projet d'aménagement et de développement durable (PADD) Présentation en termes d'objectifs des choix retenus par le SCOT

10 Le rapport de présentation

11 Le document d'orientation

12 Le document d'orientation ne comporte pas de carte de destination des sols

13 Le document d'orientation peut toutefois être plus précis pour les espaces à préserver

14 C. La réglementation communale 3 situations : Les communes sans document d'urbanisme Les communes ayant une carte communale Les communes ayant un plan local d'urbanisme

15 1. Les communes sans document d'urbanisme - Application de la règle de la constructibilité limitée - Encadrement des autorisations par le RNU

16 La règle de la constructibilité limitée Pas de construction en dehors des parties urbanisées de la commune sauf : 1º Modification de l'existant ; 2º Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à la réalisation d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à l'exploitation agricole, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d'opérations d'intérêt national ; 3º Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions et installations existantes. 4º Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie,

17 TA Grenoble, 31 décembre 1987 Développement d'une urbanisation linéaire de l'autre côté du terrain

18 Le RNU Règles relatives à la localisation des constructions

19 Règles relatives à l'aspect des constructions

20 2. Les cartes communales La carte communale, ministère de l'équipement, juin 2005 (

21 Le contenu et les effets de la carte communale

22 La carte communale permet de construire des zones situées en dehors des parties actuellement urbanisées Carte communale de Guenevatten (

23 La carte communale ne comporte pas de règlement Sur quelles bases les PC sont-ils refusés en zone inconstructible? Les règles de localisation et de desserte, et plus précisément l'article R (a et c) s'oppose à toute construction dans cette zone. Elle sera préservée des constructions de toute nature, sauf celles qui sont strictement nécessaires à l'entretien et à l'exploitation de cet espace. Les constructions ainsi autorisées feront l'objet d'une attention particulière (articles R et R ) du point de vue de leur intégration dans le paysage, notamment pour les implantations sur les crêtes et les versants.

24 3. Le plan local d'urbanisme Elaboré par le conseil municipal selon le principe de l'association Entraîne un transfert de compétence Encadre la délivrance des autorisations

25 Le rapport de présentation Etabli un diagnostic Explique et justifie les choix d'urbanisme Justifie du respect des règles supérieures Son contenu est contrôlé par le juge Il n'a pas d'effet juridique

26 Le PADD Exprime le projet du territoire concerné pas d'effet juridique mais obligation de cohérence des autres pièces du PLU détermine le choix des procédure de gestion

27 Les orientations d'aménagement Elles peuvent prévoir les opérations d'aménagement à mettre en oeuvre Elles sont opposables

28 Les documents graphiques et le règlement Les PLU (article R à R du code de l'urbanisme) U : urbanisable AU : à urbaniser A : Agricole N : naturelle Sauf contrainte supérieure (SCOT, loi littoral) le choix du zonage est une question d'opportunité. Le tribunal administratif sanctionne toutefois les erreurs manifestes d'appréciation

29 II. Le contrôle de l'utilisation du sol Dans la plupart des cas, l'usage du sol est soumis à autorisation préalable Dans tous les cas, la règle d'urbanisme doit être respectée

30 A. Le certificat d'urbanisme Art. L Le certificat d'urbanisme indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Lorsque la demande précise l'opération projetée, en indiquant notamment la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors oeuvre, le certificat d'urbanisme précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération. Certificat neutre (type A) : Indique les dispositions d'urbanisme applicables Certificat détaillé ou pré-opérationnel (type B) : Indique si le terrain peut être utilisé pour l'opération

31 1. Le contenu du certificat d'urbanisme Les dispositions d'urbanisme (loi littoral, PLU, RNU, RCL, Faculté de sursis à statuer...) Les servitudes administratives (classement ou inscription, plan de prévention...) Le régime de taxes et participations d'urbanisme La nature et la capacité des équipements publics La possibilité de réaliser l'opération (CU pré - opérationnel uniquement)

32 2. Les effets du certificat d'urbanisme Exemple Droit acquis au maintien des règles applicables pendant 18 mois (en 2007) Pas de remise en cause des règles d'urbanisme ou des taxes et participations d'urbanisme Mais A condition que le CU soit légal La validité du certificat d'urbanisme délivré le 29 août 1988 expirait le 29 août 1989 à 24 heures ; que M. Sanglier ayant présenté antérieurement à cette échéance sa demande d'autorisation de construire, un refus de permis de construire ne pouvait lui être opposé sur la base des modifications du plan d'occupation des sols intervenues le 6 juillet 1989 et classant ce terrain, antérieurement situé en zone constructible UH, en zone ND/TC dans laquelle toute construction est interdite Durée de validité du CU UH ND

33 B. Les autorisations d'occuper le sol 1. Les différentes autorisations Avant le 1er octobre autorisations et 4 déclarations préalables Depuis le 1er octobre 2007 : Permis d'aménager Permis de démolir Permis de construire Déclaration préalable

34 2. L'objet des autorisations d'urbanisme Le permis de construire sanctionne : Les règles d'urbanisme Les servitudes d'utilité publique affectant l'usage des sols Le permis de construire sanctionne exceptionnellement : Les règles de construction (ERP et IGH) Le permis de construire ne sanctionne pas : Les règles de droit privé et les législations indépendantes

35 3. L'instruction des autorisations - Par la commune - Par un EPCI - Par l'etat (DDE) mis à disposition

36 L'effet de la réforme Avant : L'administration pouvait retarder le départ du délai Aprés : L'administration a un mois pour vérifier le dossier La composition du dossier est définie Le délai d'instruction court à partir d'un mois A l'issue du délai, le permis est tacitement accordé

37 III. L'aménagement de l'espace Passage d'une logique réglementaire à une logique opérationnelle

38 A. Les droits de préemption Droit qui permet à son titulaire d'acquérir par priorité un bien mis en vente par son propriétaire Prérogative de puissance publique distincte de l'expropriation 4 mécanismes sont prévus par le code de l'urbanisme : Droit de préemption urbain, Zone d'aménagement différé, Espaces naturels sensibles du département Protection des espaces agricoles périurbains

39 Les pièges classiques de la procédure L'absence de projet d'aménagement préalable L'absence de motivation L'absence de transmission au contrôle de légalité dans le délai de deux mois

40 B. La zone d'aménagement concerté Art. L du code de l'urbanisme Les zones d'aménagement concerté sont les zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.

41 Les étapes pratiques de la réalisation d'une ZAC Maîtrise totale ou partielle des terrains par la collectivité ou l'aménageur (avant et pendant la ZAC) Réalisation des travaux d'équipement par la collectivité et l'aménageur (régime de participation contractuel) Cession des terrains équipés