VERSION COMPLÈTE SUR DEMANDE 1 er semestre 2014

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1 Illustration : Droits réservés VERSION COMPLÈTE SUR DEMANDE 1 er semestre 2014 Les informations clés du marché de l immobilier logistique Nord-Pas-de-Calais

2 Illustration : Droits réservés POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 EOL le leader des grandes opérations logistiques Sommaire Acteur majeur de l immobilier d entreprise, EOL loue, vend et fait construire des bâtiments industriels, logistiques, commerciaux et de bureaux. Des équipes expérimentées et réactives réalisent chaque année les opérations les plus significatives sur leurs secteurs respectifs. EOL, a notamment conclu plusieurs opérations de plus de m², qui demeurent à ce jour les plus importantes du marché. Groupes internationaux ou PME, nos clients bénéficient de notre retour d expérience, ils réalisent ainsi les opérations immobilières les plus pertinentes aux meilleures conditions, dans un environnement juridique sécurisé. Laurent Sabatucci Présentation de l équipe 3 L économie de la région Nord-Pas-de-Calais 4 Les paramètres d observation 5 Les chiffres clés de la logistique en France et en région Nord-Pas-de-Calais 6 Le parc d entrepôts 7 La demande placée de plus de m² 8 Transactions d utilisateurs depuis L offre disponible et les valeurs locatives 10 Quelques offres disponibles 11 Quelques offre à construire 12 L investissement logistique en France 13 Contacts 14 Un portefeuille de plus de bâtiments en France Plus de de m² disponibles, tout actif confondu Plus de m² de transactions réussies au cours de la dernière année Une couverture globale avec 5 bureaux en France 2

3 POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 Présentation de l équipe DIRECTION Laurent SABATUCCI Président lsabatucci@eolreal.com Nicolas THION Directeur Associé Secteur : IDF Sud-Est nthion@eolreal.com ILE - DE - FRANCE Benjamin SELLIER Directeur Secteur : IDF Sud-Est bsellier@eolreal.com Christophe GALLOIS Consultant Secteur : Ile-de-France Nord Yvelines cgallois@eolreal.com REGIONS Guy FRANCEZ Directeur Associé Secteur : France gfrancez@eolreal.com Xavier VERMAUT Directeur Associé Secteur : Orléans - Montargis Troyes xvermaut@eolreal.com Emmanuel CASTELLANI Directeur Grands Comptes Secteur : France ecastellani@eolreal.com Laurent BEDJIDIAN Directeur EOL Sud Secteur : Sud lbedjidian@eolreal.com Christophe GALLOIS Consultant Secteur : Le Havre - Rouen Amiens - Reims cgallois@eolreal.com Sylvie HERBEAU Directrice EOL Nord Secteur : Nord-Pas-de-Calais sherbeau@eolreal.com Patricia COIFFIER Responsable Marketing pcoiffier@eolreal.com ETUDE Juan-Manuel RAMIREZ Analyste jmramirez@eolreal.com 3

4 Illustration : Droits réservés POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 L économie de la région Nord-Pas-de-Calais Économie millions d euros du PIB en ,2% du PIB national établissements entreprises créées en 2010 Territoire km² de superficie 13 arrondissements communes 2 Départements : Nord (59) Pas-de-Calais (62) Population et emploi Chefs-lieux : Lille et Arras 4,02 millions d habitants en 2008 (soit 6,5% de la population française) 324 habitants/km² 12,7% de chômage (au 2 ème trimestre 2011, contre 9,2% en France) Revenu moyen : ( en France en 2009) La région 4 ème région exportatrice en France (environ 30 milliards d euros d exportations en 2010) principalement vers la Belgique, l Allemagne, le Royaume-Uni et l Espagne. Transport et Logistique établissements dans le domaine de transport et logistique emplois dans le secteur logistique Desserte 550 km d autoroutes km de voies ferrées 576 km de canaux fret 3 grand ports maritimes 1 aéroport international Voiture Train Lille Paris 2h30 1h00 Lille Bordeaux 8h30 5h35 Lille Londres 3h35 1h20 4

5 POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 Les paramètres d observation Dans ce point marché ne sont considérés que les bâtiments et les offres d une superficie supérieure à m² dans le centre de la région Nord-Pas-de-Calais. Critères de classification des entrepôts Hauteur libre Aire de manœuvre Résistance au sol Équipements > 9,30 m > 35 m > 5 T/m² Chauffage, Sprinklers Classe B > 7,50 m > 27 m > 3 T/m² Classe C < 7,50 m > 27 m > 3 T/m² Demande placée La demande placée concerne les opérations «réalisées». Les renouvellements de baux et les baux précaires de moins de 18 mois ne sont pas inclus dans la demande placée. Secteur Ce point marché concerne le marché du centre de Nord-Pas-de-Calais. L offre Offre disponible : Offre immédiate: Taux de vacance: Les valeurs Valeurs locatives : Charges locatives : L offre disponible concerne les surfaces non occupées et disponibles à la location ou à la vente. L offre disponible à 6 mois. Le taux de vacance concerne uniquement les surfaces non occupées et disponibles à la location ou à la vente. Loyers réels sur le marché en m² et par an HT HC. En général, l assurance est incluse dans les charges locatives. 5

6 POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 Les chiffres clés de la logistique en France et en région Nord-Pas-de-Calais Nord-Pas-de-Calais (1 er semestre 2014) Demande placée : m² Offre disponible : m² Loyer facial : 30 à 60 /m²/an HT HC Ile-de-France (S1 2014) Demande placée : m² Offre disponible : m² Loyer facial : 25 à 75 /m²/an HT HC Rhône-Alpes (S ) Demande placée : m² Offre disponible : m² Loyer facial : 25 à 50 /m²/an HT HC Provence-Alpes-Côte d Azur (S1 2014) Demande placée : m² Offre disponible : m² Loyer facial : 38 à 43 /m²/an HT HC Points clés du marché de la logistique en Nord-Pas-de-Calais Une région stratégique pour la logistique. Le marché des transactions locatives a augmenté(+8%) : la part des opérations «clés-en-main» (bail signé Pc obtenus ou en-cours d instruction) grandit. Le stock d offres est à la hausse de 20 %. Les valeurs locatives sont très compétitives comparées aux loyers des pays voisins. 6

7 POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 Le parc d entrepôts La région Nord-Pas-de-Calais bénéficie d une situation géostratégique privilégiée au cœur des plus importants bassins économiques européens (Bruxelles, Paris, Londres, la Randstad néerlandaise*, la Ruhr et le Luxembourg). Les entrepôts qui y sont implantés desservent non seulement la région Nord-Pas-de-Calais mais aussi les marchés de l Europe du nord. Les implantations d entrepôts Grâce à une infrastructure de bonne qualité, un bassin d emplois important ( emplois dans le secteur logistique), un prix du foncier attractif et plus de 100 millions de clients potentiels à moins de 300 km, la région Nord-Pas-de- Calais se situe au 3 ème rang français en matière de stockage. Plusieurs enseignes y sont installées : Leroy-Merlin ID-Groupe Oxylane (Decathlon) Boulanger LIDL KIABI Amazon a ouvert son 4 ème centre de distribution en France d environ m² sur la commune de Lauwin-Planque (59). Un centre qui devrait s étendre puisque une extension de m² est prévue en cours d année GIFI a annoncé la construction d une plate-forme de m² sur la commune de Sin-le-Noble (59), qui sera livrée d ici Les principaux emplacements logistiques se trouvent à l intersection de Lille, Douai et Lens, secteurs desservies par différentes infrastructures de transport (ferroviaire, autoroutier et fluvial). Graphique 1 - La répartition du parc par secteur d activité en surface Les pôles logistiques les plus performants comme «Delta 3», sont situés au sud de Lille, à proximité de l autoroute A1. Le parc d entrepôts de plus de m², dans le Nord-Pas-de-Calais (sur le secteur observé), représente plus de 3,9 millions de m². Graphique 2 - La répartition du parc par type de propriétaire en surface et en nombre de bâtiments Les logisticiens et les retailers se partagent une grande partie du parc (27% chacun), des industriels (16%), la grande distribution alimentaire (9%). 48% du parc est détenu par les institutionnels, 29% par les non-institutionnels, et 23% par les utilisateurs. Le pourcentage indique la proportion de la surface en m² * La Randstad néerlandaise est un ensemble de villes : Amsterdam, Utrecht, La Haye et Rotterdam. 7

8 POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 La demande placée de plus de m² Au 1er semestre 2014, une opération supérieure à m² a été enregistrée à Dourges (62) pour le compte de La Foir Fouille. En 2013, le volume de la demande placée («clés-en-main» compris) affichait m² commercialisés sur le marché logistique, soit au total 9 opérations de plus de m². Au niveau des bâtiments existants, le volume des transactions locatives en m² avait baissé de 25%. En matière de transactions «clés-en-main», le volume en m² représentait 59% des transactions, soit un total de m². Une part nettement supérieure au volume de 2012, durant laquelle une seule opération de m² avait été signée. Les dernières opérations «clés-en-main» signées en 2013 sont assez représentatives du marché : deux opérations ont été réalisées par deux chargeurs, à La Chapelled Armentières (59) et à Sin-le-Noble (59) dont la construction devrait s achever lors du 2nd semestre La troisième opération de m², extensible à m², a été réalisée pour le compte d un logisticien (Log s) à Lauwin-Planque (59) et livrée en juin La cartographie des transactions depuis 2012 Chiffres clés de la logistique Demande placée : m² (9 opérations) Demande placée - S : m² (1 opération) Offre disponible : m² (18 bâtiments) Taux de vacance : 5 % (en surface) Taux de vacance : 7 % (en bâtiments) Graphique 3 - La demande placée par secteur m² m² m² m² Graphique 4 Répartition des opérations (en m²) entre 2012 et m² m² m² m² m² m² m² m² 8

9 POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 Transactions supérieures à m² depuis 2011 Année Commune Zone Surface en m² Type Locataire/ Preneur Logisticien/ Chargeur Propriétaire Source Lesquin (59) CRT Location Grimonprez Logistique Transport Logisticien PROUDREED FRANCE Business Immo Lauwin Planque (59) Vente utilisateur Big Ben Interactive Chargeur - EOL Leers (59) Zone de Roubaix Est Location Cotrem SAS Logisticien - Business Immo Lauwin Planque (59) Logistiparc Nord Location Gifi Chargeur GECINA Business Immo 2011 Brebieres (62) Zone des Béliers Vente utilisateur ID Logistics Logisticien - EOL Houplines (59) Distripôle Location Its Fabry Logisticien GE Real Estate France Business Immo Lesquin (59) CRT Vente utilisateur Dickson Chargeur - EOL Neuville en Ferrain (59) Location Grimonprez Logistique Transport Logisticien - EOL Linselles (59) Vente utilisateur Demeyere Chargeur - EOL Hem (59) Vente utilisateur 3 Suisses Chargeur - EOL Lesquin (59) CRT Vente utilisateur Grimonprez Logistique Transport Logisticien Grimonprez Logistique Transport Business Immo Hénin-Beaumont (62) Parc d'hénin-beaumont Location Boulanger Chargeur Parcolog Business Immo 2012 Dourges (62) Delta Location Transfreight Logisticien AEW EUROPE Business Immo Houplines (59) Distripôle Location IM Logistique Logisticien GE Capital Real Estate Business Immo Lauwin Planque (59) Location Amazon.fr Logistique Chargeur Goodman France Business Immo Orchies (59) Carrière Dorée Location Tetrosyl (SNS Logistics) Chargeur Parcolog Business Immo Hem (59) Parc d activités les Quatre Vents Location Promod Chargeur MGPA et Affine SCM La Chapelle-d'Armentières (59) Parc d activités La Houssoye Location Lidl Chargeur Faubourg Promotion (Idec) Lettre m² Hénin-Beaumont (62) Parc d'activités Le Pommier Location Brossette Chargeur Parcolog Parcolog 2013 Lauwin-Planque (59) Parc d'activités Lauwin Planque Location Log'Solutions Logisticien Goodman France Business Immo Neuville En Ferrain (59) Z.I. de Tourcoing Nord Location Tradition Bois Chargeur Warehousing And Distribution Pauw France Business Immo Carvin(62) Vente utilisateur - - Demex EOL La Chapelle d'armentières (59) Z.I. La Houssoye Location Jung Logistique Logisticien Proudreed France EOL Sin-le-Noble (59) Vente utilisateur Gifi Chargeur Bils Deroo Wk Transport 2014 Dourges (59) Delta Location La Foir'Fouille Chargeur AEW EUROPE AEW 9

10 POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 L offre disponible et les valeurs locatives L offre immédiatement disponible est en hausse par rapport à l offre du 1 er semestre Environ m² (18 bâtiments logistiques) sont disponibles essentiellement à la location. Le taux de vacance reste toutefois très bas, de l ordre de 5% en surface et de 6,5% en nombre de bâtiments. La métropole lilloise affiche un réel manque d entrepôts de bonne qualité et adaptés à la demande. L offre neuve est rare. Les entrepôts de classe A, seconde main représentent une surface disponible d environ m². Environ m² sont à construire. Ces programmes de construction ne vont pas enrichir le stock d offres dans le futur proche, car il ne s agit que des projets «en gris» dit «clés-en-main». Les projets «en blanc» reste inexistants depuis déjà un certain temps. Les valeurs locatives ne diffèrent pas du niveau national (sauf en Ile-de-France). Elles varient de 30 à 60 /m²/an HT HC. Comparé aux pays voisins où les valeurs sont plus élevées (Belgique: plus de 55 /m², Allemagne : 50 à 110 /m²), le Nord-Pas-de-Calais affirme sa compétitivité au niveau européen. Graphique 6 - La classification de l offre disponible, neuf, second main Classe B, seconde main Classe C, seconde main Graphique 7 La répartition de l offre par taille en pourcentage et en nombre de bâtiments Les valeurs locatives et la taxe foncière dans le Nord-Pas-de-Calais en Euro /m²/an HT HC m² m² m² 10

11 POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 Quelques offres disponibles m² Halluin (59) Neuville en Ferrain m² Lesquin (59) m² Marquette lez Lille m² Cambrai m² La Chapelle d Armentières (59) Classe B m² Brebières (62) Classe B Horizon m² m² Douai (62) Lauwin Planque (62) m² Dechy (59) m² m² Harnes (59) Santes (59) Classe B m² m² 11

12 POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 Quelques offres à construire La Chapelle Classe d'armentières A (59) ZI de la Houssoye m² Camphin-en- Classe Carembault A (62) ZI des Port du Nord m² Libercourt (62) Parc A Stock m² Carvin (62) Parc du Château m² Somain (59) m² Arras (62) Vendin le Viel (62) Douvrin (59) Lauwin Planque (59) Dourges (62) Actiparc ZA de Bois Rigault Parc des Industries Centre Logistique Lille-Douai Delta m² m² m² m² m² m² 12

13 POINT MARCHE LOGISTIQUE Nord-Pas-de-Calais 1 er semestre 2014 L investissement logistique en France Après une année 2012 satisfaisante avec plus de 900 millions d euros investis en logistique, environ 700 millions d euros ont été placés en 2013 sur les entrepôts logistiques de plus de m², représentant 19 transactions sur toute la France. Au 1 er semestre 2014, on estime les investissements logistiques à plus de 250 M. Graphique 8 - Le volume investi en logistique en France Au 30 juin 2014, 2 ventes/acquisitions de portefeuilles ont été enregistrées dont les actifs se situent notamment en Ile-de-France et en région PACA. Différents types d investisseurs sont actuellement actifs sur le marché de l investissement en logistique : Les pure-players, qui dominent ce marché comme Argan, Prologis, Parcolog, Segro, Montea, etc. Les opportunistes comme Rockspring, Tristan Capital Partners, Blackstone qui sont entrés sur le marché l année dernière pour profiter des opportunités sur des actifs «value added» De nouveaux investisseurs institutionnels, comme AG Real Estate, Axa Real Estate qui souhaitent intégrer le marché de la logistique et se focalisent sur des actifs «prime». En général, le taux de rendement en logistique est élevé. En effet, il converge vers 7% pour les entrepôts «prime» en Ile-de-France. Pour les régions, les taux «prime» s échelonnent entre 7 et 8 %. Graphique 9 Le taux de rendement «prime» en Ile-de-France Quelques transactions significatives au 1 er semestre 2014 Commune Acheteur Vendeur Surface Détails St-Etienne (42) Argan Casino m² Bail 9 ans ferme, 8,2% Dagneux (01) Rockspring Parcolog m² 8,2 % Portefeuille Segro PSP Tristan Capital Partners m² Combs-la-Ville (77) Ziegler Henderson m² Brétigny-sur-Orge (91) SCI Polygone Corio m² 13

14 EOL - ILE DE FRANCE 10, quai de Bercy CHARENTON LE PONT Tél.: +33 (0) Fax: +33 (0) EOL - NORD 238, boulevard Clémenceau MARCQ-EN-BAROEUL Tel : +33(0) Fax : +33(0) EOL - SUD OUEST Les bureaux du Lac II Rue Robert Caumont BORDEAUX CEDEX Tel : +33(0) Fax : +33(0) EOL - SUD EST 83, boulevard de l Europe BP VITROLLES CEDEX Tel : +33(0) Fax : +33(0) Dernières références EOL ID Logistics St-Witz (95) m² Relay France Marly-la-Ville (95) m² Tempo One Fos-Distriport (13) m² Bolloré Roissy en France (95) m² But Chaponnay (69) m² Carrefour Les Arcs sur Argens (83) m² Castorama St Martin de Crau (13) m² GCA Fos Distriport (13) m² ID logistics Grans (13) m² Carrefour Cestas (33) m² France Boissons Gennevilliers (92) m² Sonepar France Cestas (33) m² Lurit International Clésud (13) m² Agora Distribution Aulnay-sous-Bois (93) m² Auchan Le-Coudray-Montceaux (91) m² ID logistics Châtres (77) m² Sunclear Ferrières en Brie (77) m² Celio Amblainville (60) m² Relais Colis Servon (77) m² GSA Clésud (13) m²