Les impacts des. MACRON et autres sur la gestion bénévole

Transcription

1 Les impacts des lois ALUR, MACRON et autres sur la gestion bénévole

2 Rétro-planning des principaux textes législatifs applicables à la gestion bénévole LOIS 24 mars 2014 : Loi ALUR, pour l accès au Logement et Urbanisme Rénové 6août 2015 : Loi MACRON, pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques 17 août 2015 : Loi relative à la transition énergétique Décrets 26 mars 2015 : Décret définissant le contrat-type de syndic de copropriété et les prestations particulières 21 octobre 2015 : Décret relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure 15 décembre 2015 : Décret relatif à l information des occupants d un immeuble en copropriété des décisions prises en assemblée générale 9 mars 2016 : Décret relatif à la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances 2

3 Informations sur la copropriété Immatriculation des syndicats de copropriétaires (CCH art. L à L.711-7) Immatriculation par le syndic de la copropriété + de 200lots: 31 décembre de 50 lots et jusqu à 200lots: 31décembre 2017 Jusqu à 50 lots: 31 décembre 2018 Déclaration des données au registre d immatriculation des copropriétés + formalités nécessaires en cas de modifications ultérieures. Immatriculation obligatoire des nouvelles copropriétés À compter 1 er janvier 2017 Dès la publication du règlement de copropriété, le notaire doit immatriculer la copropriété. 3

4 Informations sur la copropriété Fiche synthétique de la copropriété rédigée par le syndic (Article8-2 de la loi du 10juillet 1965) + de 200 lots: 31décembre de 50 lots et jusqu à 200lots: 31 décembre 2017 Jusqu à 50 lots: 31décembre 2018 Données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. C est au syndic qu il appartient: d établir ce document; de le mettre à jour chaque année; de le tenir à disposition des copropriétaires. N.B. Pénalités prévues dans le contrat type 4

5 Informations sur la copropriété Mise en place d un accès sécurisé aux documents de la copropriété (intranet ou extranet) (article18-i de la loi du 10juillet 1965) Non obligatoire pour les syndics non professionnels 5

6 Syndic de copropriété Obligation pour le syndic sortant démissionnaire d un préavis de 3 mois Révocation automatique du mandat du syndic en place en cas de changement de syndic lors de l AG Contrat type Mise en concurrence du syndic Article18-V de la loi du 10juillet 1965 Article18-V de la loi du 10juillet 1965 Article18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 Article21 de la loi du 10juillet 1965 Loi Macron: obligations de mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical applicable que tous les trois ans, avec possibilité d une dispense votée par l assemblée. (En vigueur depuis le 8 novembre 2015). 6

7 Notifications et mise en demeure par voie électronique (Article42-1 de la loi du 10juillet 1965) Intervention de M. DUBRISAY, de la Société Clearbus, opérateur postal numérique Le syndic a la possibilité d utiliser la lettre RAR électronique dans le cadre de ses relations avec les copropriétaires. Il peut leur proposer l envoi de courrier recommandé par voie électronique sous réserves de leur accord exprès. Boîte mail classique Opérateur postal numérique Décret relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure du 21 octobre

8 Assemblées générales Association du conseil syndical à l élaboration de l ordre du jour et du budget prévisionnel Convocation d une assemblée générale en cas d empêchement du syndic par le président du conseil syndical Article 18 -II de la loi du 10 juillet 1965 Article 18 -V de la loi du 10 juillet 1965 Loi Macron: Lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, l assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. 8

9 Assemblées générales Limitations des voix et/ou pouvoirs Aux salariés et personnes proches du syndic En cas de vote de saisie immobilière: interdiction pour le copropriétaire concerné de voter et de recevoir un mandat pour représenter un autre copropriétaire pour ce vote spécifique 9

10 Assemblées générales Les nouvelles majorités Ces modifications concernent principalement les gros travaux avec un allégement des majorités nécessaires Ainsi, les nouvelles majorités nécessaires sont: travaux d amélioration: majorité 25 stricte (sans possibilité de deuxième lecture); travaux obligatoires: majorité simple de l article 24; individualisation des contrats d eau: majorité 25 stricte; création de local vélo: majorité de l article 24. Loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 Changement de majorité pour les travaux apportant une amélioration énergétique : majorité 24 10

11 Fonds travaux Cotisation annuelle obligatoire versée au fonds travaux, attachée au lot, pour Article 1 les copropriétés de plus de 5 ans et placement de ce fonds sur un compte rémunéré sécurisé 4-2-II de la loi du 10juillet 1965 Minimum : 5% du budget prévisionnel Obligatoire sauf si la copropriété est constituée de moins de 10 lots ou si un audit technique global a été réalisé et qu il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir. Attention : voter sa dispense, à l unanimité. 11

12 Loi Macron Nouvelles technologies Fibre optique Macron: le conseil syndical peut recevoir mandat, à la majorité 24 "pour se prononcer sur toute proposition future émanant d un opérateur de communications électroniques en vue d installer des lignes de communication électroniques à très haut débit mentionnées au premier alinéa du présent article. Tant qu une telle installation n a pas été autorisée, l ordre du jour de l assemblée générale comporte de droit un projet de résolution donnant au conseil syndical un tel mandat." 12

13 Nouvelles technologies Antennes de téléphonie mobile Loi Macron: ajout de l article 25 h) permettant «l installation d une station radioélectrique nécessaire au déploiement d un réseau radioélectrique ouvert au public». N.B. Majorité 25, 25-1 le cas échéant 13

14 ASSURANCES Intervention de M. VOTTE, Compagnie GAN, assureur spécialisé en copropriété Assurance de tous les copropriétaires obligatoire Assurance du syndicat de copropriétaires obligatoire par un vote en assemblée Recours en cas de difficulté à souscrire une police d assurance Article9-1 de la loi du 10juillet 1965 Article9-1 de la loi du 10juillet 1965 Article L du Code des assurances 14

15 Informations données en cas de vente d un lot de copropriété Un certain nombre d informations doivent être remises par le copropriétaire vendeur pour la promesse de vente Pré-état daté demandé au syndic : non 15

16 Impayés de charges de copropriété Loi Macron Macron: procédure simplifiée de recouvrement (article 208 ayant introduit l article du Code civil) Pour créances inférieures à Frais de procédure à la charge exclusive du créancier Principales étapes : 1. Mise en demeure préalable par huissier (possibilité d utiliser la voie dématérialisée) 2. Le copropriétaire débiteur dispose d un mois pour manifester son accord à partir de la lettre AR envoyée par l huissier. 3. L huissier doit constater l accord des parties, notamment du copropriétaire débiteur sur le montant de la créance, passé le délai d un mois. 4. Une fois l accord constaté, l huissier délivre le titre exécutoire du montant de la créance. Décret du 9 mars 2016 relatif à la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances 16

17 Impayés de charges de copropriété Loi Macron Macron: convention d honoraires d avocat (article 51 modifiant l article 10 la loi du 31 décembre 1971 «portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques») N.B. Aucune sanction n est formellement prévue pour les avocats refusant de fournir une convention d honoraires mai : Possibilité de saisir la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence de la Consommation et Répression des Fraudes), autorisée à rechercher et à constater les manquements à cette nouvelle obligation. Le Conseil National des Barreaux (CNB) prévoit d intégrer des sanctions relatives à cette nouvelle obligation dans son règlement intérieur national. 17

18 Impayés de charges de copropriété Élargissement du privilège immobilier (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965) 1 er janvier 2017 Le privilège immobilier spécial prévu à l article 2374 du Code civil couvrira désormais aussi les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires et le remboursement des dépens. 18

19 Impayés de charges de copropriété et mutation Bloquer une nouvelle acquisition dans l immeuble par un copropriétaire débiteur (ayant au moins fait l objet d une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis plus de 45 jours) (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) Délivrance d un certificat ayant moins d un mois de date attestant, soit que l acquéreur n est pas copropriétaire, soit, si cette personne est copropriétaire, qu elle n a pas fait l objet d une mise en demeure. 19

20 Impayés de charges de copropriété et mutation Effet de l opposition adressée par le syndic au notaire (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) Notification de la vente dans les 15 jours du transfert de propriété. Dans le délai de 15 jours à compter de la réception de cette notification, le syndic bénévole forme opposition au prix de vente (huissier). Le notaire doit alors ensuite reverser la somme litigieuse dans un délai de 3 mois (sauf si le copropriétaire vendeur saisit le tribunal pour contester les charges qui lui sont réclamées). 20

21 L indispensable du syndic bénévole : rendez-vous vite au stand LIBRAIRIE 21