LAT révisée, dézonage et indemnisation des propriétaires. Pierre Perritaz et Jean-Michel Brahier

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1 LAT révisée, dézonage et indemnisation des propriétaires Pierre Perritaz et Jean-Michel Brahier

2 Plan A. LAT révisée et réduction des zones à bâtir B. Alternatives au dézonage C. Révision des plans et expropriation matérielle * * * D. Questions et discussion

3 A. LAT révisée et réduction des zones à bâtir

4 Introduction Finalité 1 I 1980 LAT 1 V 2014 LAT rév. Actions Réviser le plan directeur Délimiter les z à b pour les besoins Réduire les z à b surdimensionnées Taxe Disponibilité des terrains Art. 1 II, II/b, II/abis LAT : Art. 8a LAT : Art. 15 I et II LAT : Art. 5 Ibis ss et 15a LAT Buts supplémentaires Plan directeur Zones à bâtir Taxe et disponibilité

5 LAT rév. Art. 15 LAT Zones à bâtir 1 Les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes. 2 Les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites. Art. 8a LAT Contenu du plan directeur dans le domaine de l urbanisation 1 le plan directeur définit notamment d. la manière d assurer la conformité des zones à bâtir aux conditions de l art. 15; Art. 5 LAT Compensation et indemnisation 1ter Le produit de la taxe <sur la plus-value> est utilisé pour financer les mesures prévues à l'al. 2 <à savoir les mesures d aménagement qui apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation>, ou d'autres mesures d'aménagement de la construction du 2015 territoire prévues à l'art. 3 < >.

6 Réduction du surdimensionnement 1972 : WALD 1985 : THAL 1979 : GRETZENBACH 1 I 1980 LAT 1988 : DEITINGEN 1992 : FLIMS obligation de limiter la surface des zones à bâtir aux terrains qui seront probablement nécessaires à la construction dans les 15 années à venir zones à bâtir surdimensionnées sont contraires à la loi obligation de réduire la surface des zones à bâtir trop vastes Art. 15 let. b LAT : confirmation de la jurisprudence

7 Réduction du surdimensionnement 8 ans 1 I 1980 LAT 1 I 1988 Délai Art. 35 Délai pour l établissement des plans d affectation 1 Les cantons veillent à ce que : b. les plans d'affectation soient établis... au plus tard dans un délai de huit ans à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi. veiller à réduire les zones à bâtir trop vastes avant l expiration de ce délai

8 Etat actuel Si le taux cantonal d utilisation (TCU) attendu dans quinze ans pour l ensemble des zones d habitation, des zones mixtes et des zones centrales du canton est inférieur à 100 %, cela signifie que ces zones sont surdimensionnées.

9 Réduction en cas de surdimensionnement au niveau cantonal au niveau communal adapter le plan directeur 5 ans 1 V 2014 LAT rév. 1 V 2019 Délai Art. 38a LAT : Jusqu à l approbation : «surface totale des zones à bâtir légalisées ne doit pas augmenter»

10 Réduction en cas de surdimensionnement au niveau cantonal au niveau communal adapter le plan directeur Prendre les mesures pour supprimer le surdimensionnement en attendant pas de mise en zone / compensation TCU = 100 Art. 15 LAT : Art. 5a OAT : C-GPD : Suppression du surdimensionnement Indications dans le plan directeur Complément au guide de planif. directrice

11 Réduction en cas de surdimensionnement au niveau cantonal au niveau communal plan directeur Prendre les mesures pour supprimer le surdimensionnement Art. 15 LAT : Art. 5a OAT : Suppression du surdimensionnement Indications dans le plan directeur

12 B. Alternatives au dézonage

13 Zone à affectation différée Zone d activité annulée par le TA zone intermédiaire Art. 18 II LAT : zone dont l affectation est différée

14 «Bourse» des terrains à bâtir X. achète le droit à bâtir Y. vend le droit à bâtir bourse des terrains mise en zone à bâtir réduction de la zone à bâtir Art. 15 II LAT : Art. 15 IV b LAT : Art. 8 Cst : suppression du surdimensionnement limitation de nouvelle mise en zone égalité

15 Renonciation à la mesure de déclassement Révision du plan d aménagement Révocation de la mesure prise Zone inconstructible Zone constructible Condamnation à payer une indemnité Art. 47 II LATeC-FR : révocation Art. 15 LAT : retour en zone conforme à la LAT

16 C. Révision des plans et expropriation matérielle

17 1965 : formule BARRET restrictions de la propriété < > donnent lieu à indemnité si, par leurs effets, elles équivalent à une expropriation: l'usage actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière particulièrement grave, de sorte que l'intéressé se trouve privé d'un attribut essentiel de son droit de propriété ; une atteinte de moindre importance < > frappe un ou plusieurs propriétaires de manière telle qu'ils devraient supporter un sacrifice par trop considérable, incompatible avec le principe de l'égalité de traitement. Art. 26 II Cst : Art. 5 II LAT : expropriation matérielle expropriation matérielle

18 Précision de la formule Plan d aménagement Révision du plan Zone constructible Zone inconstructible Déclassement Non-classement 1983 : LÖCHLIGUT

19 Évolution de la jurisprudence 1965 : BARRET 1979 : ZIZERS 1 I 1980 LAT 1983 : LÖCHLIGUT 1986 : DULLIKEN 1997 : DIETIKON 2005 : WETZIKON 2012 : ZURICH 2013 : SALENSTEIN

20 1979 : ZIZERS 1965 réglementation communale 1 VII 1972 LPEP 1 I 1980 LAT Possibilité de construire 1974 Permis de construire refusé car hors du périmètre des égouts Art. 19 sv. LPEP : Contenu de la propriété Pas d indemnisation, sauf cas exceptionnel

21 1986 : DULLIKEN (& COMMUGNY) 1956 Plan communal 1980 Révision du plan Non conforme 1 I 1980 LAT Conforme à la LAT Zone constructible Zone inconstructible Art. 15 let. b alat et 22 quater al. 1 Cst NON CLASSEMENT

22 1997 : DIETIKON 1969 : Plan communal Plan communal 1987 : Révision du plan Non conforme 1 I 1980 LAT Non conforme Conforme à la LAT Zone constructible Zone constructible Zone inconstructible «Par souci de clarté, il faut ajouter que le même régime est à appliquer pour un plan entré en vigueur certes sous le régime de la LAT, mais matériellement non conforme aux principes fédéraux de planification. NON CLASSEMENT

23 DEVENU non conforme 2005 : WETZIKON 1986 Plan communal 1998 Révision du plan 1 I 1980 LAT Conforme à la LAT Conforme à la LAT Zone constructible Zone inconstructible DÉCLASSEMENT

24 2013 : SALENSTEIN Plan communal adopté en I 1980 LAT art. 243 in : Dorfzone Zone constructible

25 2013 : SALENSTEIN Plan communal adopté en 1982 Révision du plan en I 1980 LAT art. 243 in : Dorfzone Zone constructible art. 243 in : Landschaftschutzzone Zone inconstructible

26 2013 : SALENSTEIN 1 I 1980 LAT Plan communal adopté en 1982 Non conforme, car z à b surdimensionnées Révision du plan en 2005 Conforme à la LAT art. 243 in : Dorfzone Zone constructible art. 243 in : Landschaftschutzzone Zone inconstructible NON CLASSEMENT Le plan de 1982 contenait des zones à bâtir surdimensionnées et était ainsi MATERIELLEMENT CONTRAIRE à la LAT

27 Définitions non-classement : lorsqu un bien-fonds n est pas attribué à une zone à bâtir, lors de l adoption du premier plan d affectation répondant aux exigences constitutionnelles et légales, quand bien même il pouvait être bâti selon la réglementation précédente, elle-même non conforme au nouveau droit fédéral déclassement : lorsqu un terrain formellement classé dans une zone à bâtir conforme à la LAT est affecté en raison d une révision du plan de zones à une zone non constructible

28 Examen de la conformité du plan à la LAT Plan communal de 2ème génération Révision du plan 1 I 1980 LAT Conforme? 1 V 2014 LAT rév. Conforme à la LAT Zone constructible Zone inconstructible Nécessité de vérifier la validité (matérielle et formelle) du plan de 2ème génération

29 Principes prévus par l art. 15 alat probablement nécessaires à la construction dans les 15 ans besoins de la population et leur étendue limitée Méthode des tendances éviter la création de zones à bâtir surdimensionnées Art. 15 alat Art. 3 III LAT

30 Autres éléments à prendre en compte utilisation mesurée du sol séparation bâti et non bâti Autres but et principes de l AT Données du plan directeur Pesée des intérêts RETROSPECTIVE Précédent slide : principes prévus par l ancien art. 15 LAT plan conforme à la LAT plan non conforme Art. 1 I LAT et art. 75 I Cst. Art. 1 et 3 LAT Art. 5 OAT et 9 LAT Art. 2 et 3 OAT utiliation mesurée du sol buts et principes de l AT plan directeur pesée des intérêts

31 Conséquences financières I Non-classement pas d $ Sauf si 1995 : MEILEN dépenses considérables confiance secteur largement bâti (pratique WILLE)

32 secteur largement bâti Art. 15 let. a alat : Art. 36 III LAT : délimitation des zones à bâtir zone à bâtir provisoire

33 Conséquences financières II Déclassement $ Si juridiquement et pratiquement constructible besoin de construire usage possible dans un proche avenir

34 dans un proche avenir Plan communal max. 12 ans Révision du plan 2-3 ans usage possible dans un proche avenir Plan communal dès 12 ans Révision du plan 2006 : WETZIKON usage possible au jour de la révision

35 Thésaurisation et indemnisation Non-classement Déclassement Si indemnisation due Restriction supplémentaire à l indemnisation en cas de thésaurisation du sol?

36 Thésaurisation et indemnisation Plan d aménagement Révision du plan Zone constructible Zone inconstructible +/- 15 ans Rien entrepris pas d $ Équipement de détail réalisé à ses frais $ paraît justifié

37 D. Questions et discussion

38 Annexes

39 Dimensionnement de la zone à bâtir selon LAT rév. à l échelle cantonale à l échelle communale zone d habitation, mixtes, centrales autres zones Taux cantonal d utilisation (TCU) droit cantonal droit cantonal - plan directeur méthode des tendances? méthode non encore arrêtée Art. 30a OAT : Dimension totale des zones à bâtir DZB : Directives techniques sur les zones à bâtir Art. 8a I LAT et 15 IV/e : Contenu du plan directeur

40 Taux cantonal d utilisation (TCU) nouveaux venus nombre d habitants et d emplois plein-temps attendus dans 15 ans habitants et emplois plein-temps actuel TCU < 100% surdimensionnement cantonal nombre d habitants et d emplois plein-temps que les zones à bâtir actuelles sont susceptibles d accueillir capacité cantonale d accueil > 100% sous-dimensionnement cantonal