Mission d assistance à la mise en œuvre d une politique foncière agricole sur la commune de GAP

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1 Mission d assistance à la mise en œuvre d une politique foncière agricole sur la commune de GAP

2 1. Les dynamiques du marché foncier

3 1. Rappel sur le Marché foncier rigines de la base de données La base de données dont dispose la SAFR PACA est composée de deux grandes sources d informations, à savoir : MARCH FNCIR NTIFICATINS Information des Notaires à la Safer RTRCSSINS pérations traitées par + la Safer - Les notifications adressées par les notaires à la SAFR pour l exercice de son droit de préemption. Il s agit de tous les biens situés dans les zones agricoles ou naturels des documents d urbanisme (PS, PLU) et des biens à dominantes agricoles dans les zones urbanisées ou urbanisables supérieures à 2500m². - Les rétrocessions effectuées par la SAFR PACA. pérateur foncier du milieu rural, la SAFR traite toute l année une part importante des transactions foncières agricole ou rurale. Avec ces deux bases regroupées, vous aurez donc une vision complète du marché foncier en dehors des zones urbanisées ou urbanisables. L étude et analyse portent ici sur les 10 dernières années ( )

4 1. Rappel sur le Marché foncier TAP 1 : Traitement «semi-automatisé» Nous avons mis en place une méthodologie de traitement qui nous permet d extraire 5 marchés de la base de données Safer. Définition des 5 Segments de Marché Agricole et Naturel Bâti potentiel siège agri Agricole/naturel : comprenant uniquement les biens non bâtis d un montant inférieur à 2 /m². Bâti potentiel siège agricole : comprenant les transactions sur des opérations contenant un bâti et totalisant au moins 2ha de foncier. Il peut s agir de bâtis très différents allant du cabanon dans une parcelle, à la maison de maître liée à un domaine agricole. Bâti résidentiel : Comprend les transactions bâties dont la superficie du terrain joint ne dépasse pas 2ha). Terrain de loisirs et d agrément : terrain non bâti vendu pour un usage de loisirs ou de jardins ( concerne les terrains non bâti supérieurs à 2 par m² compris dans une fourchette de prix moyen de 7 /m², hors zone constructible du PS). Terrain zone NA/NB : terrain clairement localisé dans une zone constructible du PS en vigueur. Bâti résidentiel Terrain loisirs et agrément Terrain zone NA/NB clairage sur la définition des seuils : Les seuils de prix de 2 /m² sur le non bâti et 2ha sur le bâti pour séparer les transactions agricoles ou naturelles de celles ne l étant pas, s appuient sur l expérience de nos opérateurs de terrains (conseillers foncier) qui prospectent les biens agricoles et ruraux toute l année. TAP 2 : Traitement Manuel et vérification Cartographique Reclassement Notre méthode n étant pas infaillible, il nous a paru indispensable à l échelle d une seule commune de vérifier par un système de contrôles détaillés, les opérations au classement douteux. Ainsi, plus de 50 transactions ont été vérifiées dans leurs informations et sur plan puis reclassées le cas échéant. Travail sur les Zone NA/NB Un travail de croisement spécifique du marché foncier avec la cartographie des zone NA et NB du PS a été opéré pour pouvoir créer cette information non disponible dans la base SAFR. Sur les opérations non situées, liées à des redécoupages parcellaires, un travail d enquête par section cadastrale et lieu-dit a permis de situer 30 transactions manquantes. Au final, seules 6 transactions non situables de surfaces très limitées ont été sortis de l analyse pour ne pas fausser le marché.

5 1. Marché Foncier Global segmenté par usage N M B R 1/5 ème du marché est référencé comme agricole (bâti et non bâti) 30 transactions par an en moyenne (Digne : 20; Manosque 41; Pays dignois : 4) Tendance à la baisse depuis 2001 avec un pic en 2007 sur l ensemble du marché, sauf le marché agricole. Peut- on pour autant qualifier ce marché de dynamique? Nombre de transactions / Marché / Année Agricole naturel Bâti résidentiel Terrain zone NA_NB 60 Bati potentiel siège agri Terrain de Loisir et d'agrément Répartition du Marché en nombre de transactions sur 10 ans 16% % 5% % 10 13% Agricole naturel Bâti résidentiel Terrain zone NA_NB Bati potentiel siège agri Terrain de Loisir et d'agrément Segmentation du Marché Foncier en nombre de transactions Année Total Agricole naturel Bati potentiel siège agri Bâti résidentiel Terrain de Loisir et d'agrément Terrain zone NA_NB Total

6 1. Marché Foncier Global segmenté par usage S U R F A C Un marché erratique, influencé par les transactions agricoles. n nombre ces transactions sont peu nombreuses mais représentent des surfaces importantes pour la commune. 5 transactions ressortent sur le segment Bâti agricole Cela concerne 35 % des surfaces mouvementées (130 ha/341ha), dont 100ha ont été vendus dans le cadre de transaction «non-accessibles» (vente entre cohéritiers). 3 transactions ressortent sur le segment agricole/naturel. lles représentent 30 hectares, soit moins de 10 % du marché total. Surface en ha des transactions / Marché / Année Agricole naturel Bâti résidentiel Terrain zone NA_NB Bati potentiel siège agri Terrain de Loisir et d'agrément Répartition du Marché en surface des transactions sur 10 ans 3% 14% 17% 50 11% % Agricole naturel Bâti résidentiel Terrain zone NA_NB Bati potentiel siège agri Terrain de Loisir et d'agrément Segmentation du Marché Foncier en surface ha des transactions Année Total Agricole naturel Bati potentiel siège agri Bâti résidentiel Terrain de Loisir et d'agrément Terrain zone NA_NB Total

7 1. Marché Foncier Global segmenté par usage V A L U R 40 % des valeurs sont concentrées sur 7 opérations supérieures à 1 M. 2 opérations concernant la même propriété vendues à 3 années d intervalle, impactent les valeurs de ce marché à auteur de 20 % (Le petit Séminaire). Ces 2 transactions ressortent fortement en 2004 et Le marché des espaces agricoles/naturels ne pèsent pas sur les valeurs. Le marché des terrains en zone NA/NB occupe une part importante des valeurs mouvementées, + de 30% Le marché bâti et à bâtir écrase tout. Valeurs en Millions des transactions / Marché / Année Agricole naturel Bâti résidentiel Terrain zone NA_NB 16 Bati potentiel siège agri Terrain de Loisir et d'agrément Répartition du Marché en valeur des transactions sur 10 ans 1% % 31% % 2 30% Agricole naturel Bâti résidentiel Terrain zone NA_NB Bati potentiel siège agri Terrain de Loisir et d'agrément Segmentation du Marché Foncier en Valeurs des transactions Année Total Agricole naturel Bati potentiel siège agri Bâti résidentiel Terrain de Loisir et d'agrément Terrain zone NA_NB Total

8 2. Comment se matérialise la pression foncière

9 2. Représentation des zones agricoles sous pression «humaine» M T H D L G I La «Pression humaine» peut être assimilée à la pression urbaine. Par expérience, on observe que les comportements humains autour des zones urbaines ou à urbaniser, ainsi que proche des bâtis isolés, intègrent par anticipation un changement de destination du sol potentiel. Cette anticipation est principalement située sur des zones agricoles qui sont alors sous pressions. Ce phénomène entraîne deux conséquences majeures fragilisant les exploitations agricoles : Tension sur le niveau des prix. Rétention du foncier dans l attente d un déclassement, et fermeture du marché foncier agricole. La genèse de la spéculation foncière.

10 2. Représentation des zones agricoles fragilisés M T H D L G I Pour définir ces zones de pression, on applique un «tampon» de 100 mètres autour de ce secteur Urbain. Cette distance de 100 mètres est un minimum applicable, la logique de pression humaine étant souvent plus poussée que ça. Zone tampon de 100 mètres La pression foncière n est pas visible c est une projection de ce que devrait être l urbanisation dans l imaginaire collectif des propriétaires

11 2. Représentation des zones agricoles fragilisés Z N N C P S Le PS actuel comprend : 4050 ha de zone NC «Agricole» 1770 ha de cette zone est directement située en bordure des zones «urbaines» ou bâtis. 43% de la zone NC est en zone de pression

12 2. Représentation des zones agricoles fragilisés P T N T I L n 2007, une première étude menée par Terr A avait permis d établir une cartographie à la parcelle des surfaces de la commune en leur attribuant une «potentialité» agricole avec une échelle de 4 classes. Cette étude a été mise à jour, elle porte sur 4400 ha enquêtés dont : 1396 ha qualifié de potentiel «TRS FRT» 648 ha qualifié de «FRT» A G R I C L Application de la zone de pression

13 2. Représentation des zones agricoles fragilisés P T N T I L A G R I C L Potentiel Agricole Surface totale Agricole compris dans zone de pression Niveau en ha en ha en % Très Fort % Fort % Moyen % Moindre % Non enquêté % 59% du Potentiel agricole TRS FRT est fragilisé directement ou indirectement par les zones NA/NB/U et bâtis existants Incontestablement, c est là où l Agriculture a le plus de force pour se développer qu elle est le plus en concurrence avec d autres usages.

14 2. Représentation des zones agricoles fragilisés P T N T I L Parcelles en location précaire Surface ha % Totalité sur Gap % en zone NA/NB et U % en zone de pression des zones NC % 24% des parcelles en location précaire sont situées en zone urbaine U ou d urbanisation future (NA/NB) ; 33% des parcelles sont situées en zone de pression indirecte sur l agricole ; A G R I C L Ainsi 57% des locations précaires s opèrent dans des zones dites fragilisées, ce qui représente 364ha. Ces surfaces précaires sont extrêmement difficiles voire impossibles à transmettre, à l intérieur des zones na / nb.

15 3. ZM sur les zones NA/NB et leur impact sur les exploitations agricoles

16 3. Zoom sur les zones constructibles Z N S A Zonage NA/NB actuel au PS Surface totale Surface urbanisée dans zonage % de consommation déjà réalisée NAII % NAII % NAII % NAIV % NA % NAVI 2 0 0% NB % Total % N J U X 38% des zones constructibles du PS sont consommées aujourd hui dont : 51% des zones NB, soit un mitage bien entamé sur les zones les plus éloignées de l urbain dense. Visuellement, on se rend compte que toutes les zones ont connu des ouvertures à l urbanisation au moins partielle. Le «mitage» est généralisée dans la grande périphérie Gapençaise, mais des zones laissent encore voir de grandes surfaces exploitables

17 3. Zoom sur le périmètre de survie des sièges d exploitations T U T S P R S S I N S Impact Total toutes pressions sur siège d'exploitation classé par Note Classe Impact total du NA NB Impact total zone de pression Impact Zone U Totale surface soumise à pressions A 4% 15% 4% 22% B 14% 29% 2% 45% C 25% 19% 0% 44% Non Renseigné 77% 23% 0% 100% Patrimoniales 36% 14% 10% 61% Total 17% 22% 3% 42% n synthétisant toutes les pressions et impacts recensés dans ce travail, les périmètres de survie quelque soit leur classe sont largement impactées par des influences urbaines directes (proximité du bâti existant) et indirectes (zonage et «imaginaire» des futurs zonages). Nous considérons qu à partir du moment où le périmètre de survie est affecté, c est toute l exploitation qui est remise en question.

18 3. Zoom sur le périmètre de survie des sièges d exploitations nvironnement de l exploitation AY, vue de la route de Romette Surface sur Gap (ha) : Zone U* Zone NA Zone NB Zone Purb (NC) Zones NC-ND % 8% 30% 1% 27% 34%

19 3. Zoom sur le périmètre de survie des sièges d exploitations Surface sur Gap (ha) : Zone U* Zone NA Zone NB Zone Purb (NC) Zones NC-ND % 1% 10% 1% 22% 66% nvironnement de l exploitation MartinBerthole, vue de la route de la Luye.

20 3. Zoom sur le périmètre de survie des sièges d exploitations Surface sur Gap (ha) : Zone U* Zone NA Zone NB Zone Purb (NC) Zones NC-ND % 0% 2% 1% 17% 81% nvironnement des exploitations FLAUD et DAVIGNN, LA TUR RND.

21 3. Zoom sur le périmètre de survie des sièges d exploitations Surface sur Gap (ha) : % Zone U* 1 0% Zone NA 21 2% Zone NB 4 0% Zone Purb (NC) 63 6% Zones NC-ND % 1054