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1 Instructions pour le Livret Formados Le livret se compose d une collection de feuilles de calcul automatisées pour de nombreux actes notariés fréquents, accompagnées - le cas échéant d un décompte pour les parties. Les feuilles sont pour une grande partie verrouillées, pour éviter que certains champs ne soient modifiés involontairement. Pour remplir une feuille, il est indiqué de procéder avec la touche TAB, qui vous guidera aux cases où il faudra introduire ou modifier des données (tel que par exemple, le poste «frais divers»). Voici un aperçu: 1. Inscription hypothécaire d office Cette feuille vous permet de calculer le salaire du conservateur des hypothèques pour la prise d une inscription hypothécaire d office.

2 2. Inventaire Pour un inventaire normal il est tenu compte de deux heures de travail sur place. Pour chaque heure supplémentaire un coût de 75 euros ( + TVA ) est pris en compte. Mais en tout cas, vous pouvez adapter les «frais divers» comme bon vous semble. En outre, l honoraire (d office 50 euros) peut être adapté (entre 7,50 et 150 euros). Après avoir rempli les données disponibles (celles que vous sélectionnez avec la touche TAB), vous appuyez sur «décompte client» pour obtenir le décompte à transmettre au client. Voici un exemple d un tel décompte: 3. Cession avec soulte / partage en lots Pour une cession avec soulte ou un partage en lots, les frais divers normaux sont de 770 euros, en dehors des droits d écriture et des frais pour les renseignements urbanistiques. Mais le montant des frais divers peut être librement adapté en fonction selon l'évaluation par le notaire. Pour la transcription hypothécaire, il est prévu une provision de 30 euros par rôle. Après la transcription, l'excédent est remboursé au client, quand la facture est envoyée. La provision de 30 euros par rôle devrait certainement être suffisante, si l'on se tient au nombre de lignes et de caractères permis pour éviter le tarif majoré de transcription aux hypothèques. Si votre étude est confrontée systématiquement avec le tarif majoré, la provision de 30 euros doit être adaptée pour votre étude. Dans ce cas vous voudrez bien nous faire savoir quelle

3 provision serait réaliste pour votre étude, de façon que nous puissions adapter les données et les calculs pour votre étude. Pour la répartition des frais d un partage, les parties peuvent librement convenir de la baser sur leurs droits respectifs dans les biens à partager ou sur la valeur des droits repris par chacune des parties. Vous devez indiquer ce choix sur la feuille de calcul. 4. Legs en duo en Flandre (entre étrangers, frères et sœurs, époux) Ces feuilles vous permettent de calculer le legs minimal requis pour créer une situation «gagnant-gagnant». Vous voudrez cependant prendre en compte les derniers développements en matière des règles anti-abus. 5. Divorce par consentement mutuel Le DCM peut engendrer une cession ou un partage en lots. Vous devez choisir le système qui se présente et ne pas vous occuper de l autre. La soulte éventuelle à payer par un époux doit être indiquée dans les deux systèmes. Les droits d enregistrement des inventaires (d office 50 euros par inventaire) ne sont pas encore prévus, il est donc à vous de remplir cette case en tenant compte des annexes éventuelles. Si une soulte doit être payée, celle-ci sera affichée sur le décompte. Dans le cas contraire, cette règle (au bas du décompte) n y figurera pas. Dans les feuilles de calcul il est (comme de tradition) question d un homme et d une femme. Rien ne vous empêche toutefois de prévoir deux hommes ou deux femmes dans les cases des identités, ce qui sera reflété sur les décomptes (par exemple deux fois «Monsieur...» ou deux fois «Madame»). 6. Droit d emphytéose / superficie Cette feuille contient une case pour le canon ou la redevance à payer à l acte d une part (ce montant figurera dans le décompte), et une autre pour le canon total dû pour toute la durée du droit réel (celui-ci sert de base au calcul des droits d enregistrement). Certains frais (renseignements urbanistiques, mesurage, attestations de sol, et d autres) peuvent être mis à charge du propriétaire ou de l emphytéote (superficiaire), selon les conventions des parties. 8. Acte d hérédité (sous seing privé et authentique) Pour les notifications sociales et fiscales il est prévu un coût de 30 euros + TVA par notification. Ce montant inclût le coût de la notification à l'e-notariat ( 15 ) et une vacation de 15 euros. 9. Mainlevée (une ou deux inscriptions) Les frais divers pour une mainlevée s élèvent d office à 185 euros, mais ce montant peut être modifié librement. Pour une mainlevée double, les frais divers sont fixés à 140 par

4 inscription, soit 280 euros pour les deux, mais là encore vous pouvez ajuster ce montant comme bon vous semble. 10. Indexation de loyers Pour l'indexation des loyers nous renvoyons à l'excellent site du gouvernement fédéral. 11. Contrats de mariage De différentes feuilles sont prévues pour un contrat "normal" de mariage, un contrat de mariage avec apport d'un bien immobilier (sans certificat hypothécaire, par exemple quand le futur époux ou la future épouse vient d acquérir le bien et qu un certificat hypothécaire a déjà été obtenu dans le cadre de cette acquisition), et un contrat de mariage avec apport où la demande d un certificat hypothécaire s impose bel et bien. En tout cas il faudra également indiquer si une notification au Tribunal de Commerce doit être faite. doit être indiqué également si une notification doit être faite au tribunal de commerce. Dans l'affirmative, un coût supplémentaire de 25 est intégré dans le décompte. 12. Mandat hypothécaire Les frais divers pour un mandat hypothécaire où un seul bureau des hypothèques est en cause, sont fixés comme suit: - pour un acte unique dans le dossier: 535 (+ TVA) - pour un deuxième acte dans le dossier: 385 (+ TVA) - et pour un troisième ou quatrième acte dans le dossier: 185 (+ TVA) Pour chaque bureau des hypothèques supplémentaire ces frais sont augmentés de 150 (+ TVA) pour couvrir les recherches supplémentaires. Les frais divers peuvent d ailleurs être modifiés à volonté. 13. Capitalisation Cette feuille de calcul vous permet de calculer la valeur d une somme investie pendant un certain temps à un taux fixe. D'autre part, vous pouvez également calculer la somme initialement investie pour en venir après une certaine période et à un taux fixe à un résultat voulu. 14. Bons de caisse avec ou sans capitalisation Les feuilles de calcul offrent la possibilité de calculer la valeur exacte à une certaine date de bons de caisse ou d obligations avec une durée de 11 ans au maximum (avec ou sans capitalisation des intérêts). Pour les coupons, vous voudrez bien cocher les cases des coupons qui sont encore attachés au bon ce caisse. Pour les bons de croissance cette question ne se pose pas, donc là vous devez systématiquement cocher toutes les cases pour les coupons jusqu à la date de référence. Les coupons pertinents sont automatiquement affichés dès que vous introduisez les données de base.

5 Le coupon courant au moment de la date de référence est attaché par définition. Le fait de cocher cette case n a pas d influence sur le calcul, ce coupon est en tout cas pris en compte. Ceci est fait pour éviter des erreurs. 15. Crédit hypothécaire ou prêt hypothécaire La base pour le calcul des honoraires doit être mentionnée séparément, parce qu elle peut être différente de celle qui permet de calculer les droits d enregistrement et les frais hypothécaires. En matière des frais hypothécaires nous prévoyons une provision, qui est calculée en ajoutant les honoraires du conservateur des hypothèques au droit d inscription, et en arrondissant le résultat à la centaine supérieure. Si la différence entre la centaine supérieure et le résultat de base est inférieure à 22, la provision est augmentée de 50. Les frais divers pour un acte de crédit ou de prêt s élèvent à 720 (+ TVA) pour un premier acte dans le dossier, et à 660 (+ TVA) pour un deuxième acte dans le dossier. Ces montants peuvent être adaptés à volonté. Le droit d écriture n est pas inclus dans les frais divers. Il est pris en compte séparément ( 50 + TVA). Vous pouvez également indiquer qu'il s'agit d'un crédit ou d un prêt social (réduction des honoraires). 16. Tableau d'amortissement d un crédit ou d un prêt En introduisant un nombre limité de variables, vous pouvez créer un tableau d'amortissement professionnel pour un prêt ou un crédit. 17. Rente viagère Cette feuille vous permet de calculer une rente viagère. Les calculs sont basés sur les dernières tables de mortalité (2011) de Schryvers & Aoust. 18. Dépôt de testament olographe L honoraire ( 50) et les frais divers ( 167,50, soit, ensemble avec le droit d écriture, 175) peuvent être adaptés, tout comme évidemment - les droits d'enregistrement des annexes. 19. Pension alimentaire pour les enfants Cette feuille, basée sur la formule Renard 1986, vous permet de calculer une pension alimentaire normale. Il y a certainement des instruments de calcul plus sophistiqués sur le marché, tels que celui de la Ligue des Familles (Contriweb, voir Mais notre feuille de calcul vous donne au moins une idée très approximative de la pension alimentaire qui pourrait peut-être mutuellement acceptable pour les parties.

6 20. Enchères Nos feuilles pour une vente publique, pour les trois régions, permettent de construire de façon très simple le décompte pour l acquéreur, contenant également la date limite pour les paiements à partir de laquelle des intérêts de retard seront dus, ainsi que le montant exact de ces intérêts par jour de retard. Sur la feuille même (donc pas sur le décompte) vous pourrez également voir le montant des droits d enregistrement dus en réalité, ce qui vous permettra de vérifier les droits perçus par le receveur des droits d enregistrement. 21. Superficie Voir ci-dessus " Emphytéose / Superficie ". 22. Transfert d hypothèque Les frais divers sont estimés d office à 770, mais vous pouvez les adapter à volonté, étant donné les doubles recherches et formalités hypothécaires qui s imposent dans la plupart des cas. 23. Échange Les frais divers pour un acte d échange sont estimés d office à 970, tenant compte des doubles frais de recherches. Vous pouvez adapter ce montant à volonté. Soyez très attentif en remplissant les données, puisque pour un échange, des règles de calcul à première vue assez bizarres peuvent jouer (par exemple pour la réduction des droits d enregistrement). Pour la répartition des frais on peut opter pour une répartition «50/50» ou pour une répartition basée sur les valeurs acquises par les parties. 24. Donation de biens meubles Donation de biens meubles, pour les trois régions. Le montant prévu pour frais divers est de 392,50, soit, en combinaison avec le droit d écriture, 400. Ce montant peut être adapté comme bon vous semble. 25. Donation de biens immeubles Bruxelles: Remplissez attentivement toutes les données en utilisant la touche TAB. Le champ «usufruit valeur locative annuelle?» doit seulement être rempli si l usufruit est donné à un donataire, et la nue-propriété à un ou plusieurs autre(s) donataire(s). La feuille permet de calculer les frais pour une donation à neuf donataires au maximum.

7 Pour une donation avec réserve de l usufruit par le donateur, vous devez bien évidemment vous baser sur la valeur de la pleine propriété des biens donnés. Dans ce cas, vous devez bien choisir «PP» (pleine propriété) comme nature du droit donné. Pour une donation de nue-propriété où l usufruit appartient à un tiers et non pas au donateur, vous devez d abord calculer la valeur de la nue-propriété et remplir celle-ci dans la case valeur totale des biens donnés. Dans ce cas aussi, vous devez bien choisir «PP» (pleine propriété) comme nature du droit donné. Dans un premier update des feuilles, la feuille de calcul sera retravaillée, afin de vous permettre de calculer la valeur de la nue-propriété en cas d usufruit appartenant à un tiers. Flandre: Voir les instructions pour la donation située à Bruxelles-Capitale ci-dessus. Il faut stipuler supplémentairement s il s'agit d'une donation d un terrain à bâtir ou d une entreprise familiale, ou par contre d une autre sorte de bien immobilier. Wallonie: Voir les instructions pour la donation située à Bruxelles-Capitale ci-dessus. Il faut stipuler supplémentairement s il s agit d une donation en ligne directe de la pleine propriété du bien qui sert de domicile au donateur depuis au moins 5 ans (attention, ce tarif préférentiel doit être demandé explicitement dans l'acte), ou par contre d une autre sorte de bien immobilier. 26. Testament authentique Un honoraire de 50 est prévu, et des frais divers de 142,50 (soit, en combinaison avec le droit d'écriture, 150). Toutefois, ces montants sont à adapter librement. Pour l'inscription au RCT un coût de 50 est prévu, mais là encore, ce montant peut être ajusté. 27. Sociétés SA ou SPRL - Augmentation de capital: Les données de base doivent être introduites au bas de la feuille (ces données ne sont toutefois pas imprimées). En utilisant la touche TAB, vous ne risquez pas de faire des fautes. Les frais de dossier sont estimés d office à 500, mais ce montant peut être adapté à volonté. SA ou SPRL - Constitution: Voir ci-dessus sous la rubrique «SA ou SPRL - Augmentation de capital». Supplémentairement, il faudra spécifier ici le mode de publication Moniteur belge.

8 28. Vente d un bien immobilier Bruxelles (vente d un bien existant droits d enregistrement): Veuillez remplir soigneusement toutes les cases. Les frais divers sont estimés d office à 770 (le droit d écriture est inclus, dans le décompte par contre les deux sont mentionnés séparément). Pour certains frais (renseignements urbanistiques, mesurage, attestations de sol, d autres frais éventuels) vous pouvez choisir de les mettre à charge du vendeur ou de l acquéreur, selon les conventions entre les parties. Veuillez noter ici que la première attestation du sol mise à charge de l acquéreur, n est pas prise en compte dans le décompte, conformément à l ancienne «règle» que cette attestation était comprise dans «minimum forfaitaire». Toutefois, on peut bien adapter le décompte dans ce sens et ajouter ce coût manuellement. Afin de présenter le décompte de façon propre, les frais qui n'ont pas été imputés à l acquéreur ou au vendeur, doivent être enlevés dans le décompte. Dans la version gratuite des documents mis à votre disposition sur ce site, ce maniement n est pas possible. Pour la transcription au bureau des hypothèques nous prévoyons une provision de 30 par rôle. Après la formalité de la transcription, l'excédent éventuel est remboursé au client, au moment où la facture lui est envoyée. La provision de 30 par rôle est en principe plus que suffisante si l'on tient minutieusement compte du nombre de lignes et de caractères maximal pour éviter le supplément en frais de transcription à la conservation des hypothèques. Si votre étude est systématiquement confrontée aux taux augmentés, la provision pour frais de transcription doit être ajustée pour votre étude. Dans ce cas vous voudrez bien nous faire savoir la provision qui doit être appliquée, de façon que nous pouvons adapter les données et les calculs pour votre étude. Des feuilles de calcul distinctes sont prévues pour une vente à Bruxelles accompagnée de: - un mandat hypothécaire; - un transfert d hypothèque; - un transfert d hypothèque et un mandat hypothécaire. Bruxelles (loi Breyne): Cette feuille de calcul vous permet de distinguer entre le terrain et les constructions, de calculer séparément les droits d enregistrement et la TVA. Si le propriétaire du terrain est également celui des constructions, la TVA est calculée sur le tout. Vous constaterez dans ce cas que les réductions des droits d enregistrement n auront plus aucun effet dans le décompte. Au bas du décompte il est fait mention de la valeur des constructions non encore finies qui devra être payée après l acte, et de la TVA qui sera due sur cette valeur. Si vous avez à faire à une vente simple soumise à la TVA (donc une vente où la loi Breyne n est pas d application), vous devrez indiquer la valeur totale de toutes les constructions dans le champ «Prix des constructions finies à l acte». Dans les décomptes vous devrez alors biffer et omettre les

9 lignes concernant la valeur des constructions non encore finies et de la TVA qui s y applique. Dans la version gratuite des documents mis à votre disposition sur ce site, ce maniement n est pas possible. Flandre (vente d un bien existant droits d enregistrement): Voir ci-dessus «Bruxelles (vente d un bien existant droits d enregistrement)». Les frais du mesurage, des attestations du sol et des renseignements urbanistiques sont mis à charge du vendeur, puisque faisant partie intégrante de l obligation de délivrance incombant au vendeur, et en conformité avec les directives explicites à cet égard des institutions notariales pertinentes. Si les parties veulent s écarter de cette règle, le décompte doit être adapté manuellement. Dans la version gratuite des documents mis à votre disposition sur ce site, ce maniement n est pas possible. Des feuilles de calcul distinctes sont prévues pour une vente en Flandre accompagnée de: - un mandat hypothécaire; - un transfert d hypothèque; - un transfert d hypothèque et un mandat hypothécaire. Flandre (loi Breyne): Voir ci-dessus «Bruxelles (loi Breyne)» et «Flandre (vente d un bien existant droits d enregistrement)». Wallonie (vente d un bien existant droits d enregistrement): Voir ci-dessus «Bruxelles (vente d un bien existant droits d enregistrement)». La réduction des droits d enregistrement dans le cas d'un bien situé dans une zone de pression immobilière, est adaptée à l'état actuel des choses. Si vous avez encore à faire à un compromis sur lequel les règles de 2013 s appliquent, vous devez faire le calcul manuellement. Nous disposons de ces feuilles de calcul, mais nous le les mettons pas «online» afin d éviter des erreurs. Ceux qui prennent un abonnement à nos services, peuvent librement utiliser ces dernières feuilles de calcul. Tout comme pour les ventes à Bruxelles, on peut choisir de mettre certains frais (renseignements urbanistiques, mesurage, attestations de sol, d autres frais éventuels) à charge du vendeur ou de l acquéreur, selon les conventions entre les parties. Etant donné qu à ce jour, la Wallonie ne délivre pas encore d attestations du sol, nous n avons pas pu prévoir de montant fixe pour ce coût. La règle de la première attestation à charge de l acquéreur qui ne serait pas prise en compte (cf. ci-dessus), ne joue pas non plus dans cette feuille de calcul.

10 Des feuilles de calcul distinctes sont prévues pour une vente en Wallonie accompagnée de: - un mandat hypothécaire; - un transfert d hypothèque; - un transfert d hypothèque et un mandat hypothécaire. Wallonie (loi Breyne): Voir ci-dessus «Bruxelles (loi Breyne)» et «Wallonie (vente d un bien existant droits d enregistrement)». 29. Procuration Les frais divers sont d office de 41,45, ou, si la procuration doit être signée hors de l étude, de 66,45. Le choix «en l étude» ou «hors de l étude», doit être fait au bas de la feuille de calcul, mais ces données ne sont pas imprimées. Vous pouvez d ailleurs également adapter manuellement le montant des frais divers. 30. Usufruit Notre feuille vous permet de calculer la valeur de l'usufruit de différentes manières. Les données sont basées sur les tables de Ledoux de 2011 et sur les travaux de monsieur C. De Wulf ( «La rédaction d actes notariés» ). Il est possible de calculer la valeur d un usufruit à vie (sur la base des tables de conversion ou de capitalisation de Ledoux) ou d un usufruit temporaire (selon les règles de l'article 47 du Code des droits d Enregistrement ou selon la formule Ruysseveldt). 31. Intérêt légal Cette feuille de calcul vous permet de calculer les intérêts légaux à compter du 1er avril 1935 à ce jour. 32. Modification contrat de mariage Enfin, il y a la feuille de calcul pour un contrat de mariage modificatif avec apport d un bien immobilier. L honoraire prévu est de 50, et les frais divers sont estimés d office à 767,50 (soit, en combinaison avec le droit d écriture, 775). Toutefois, les deux montants peuvent être adaptés comme bon vous semble.

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