Le compte-rendu des Assises du logement social. dans le Var

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1 Le compte-rendu des Assises du logement social dans le Var

2 Le 28 juin 2013, se sont tenues, à la préfecture du Var, les premières rencontres des Assises du logement social, présidées par Monsieur Laurent CAYREL, préfet du Var.

3 Propos d accueil de M. Laurent CAYREL, préfet du Var et de M. Jean-Louis DUMONT, président de l Union sociale pour l habitat Jean-Louis DUMONT, remercie Monsieur le Préfet d avoir pris l initiative d organiser les premières assises de l habitat. Il remercie l ensemble des acteurs du logement, qui par leur présence, montrent qu ils ont non seulement la volonté d organiser une réponse à la demande diverse et complexe du logement mais qu ils sont aussi en capacité d y répondre. 70 % des ménages peuvent aujourd hui demander à accéder à un logement social mais la diversité des demandes est telle qu on peut se poser la question : comment y répondre?. Ponctuellement, on parle de cette diversité au travers des besoins des étudiants au moment des rentrées universitaires, des personnes âgées ou handicapées, des jeunes travailleurs, des jeunes couples, des ménages en difficultés. Avec l évolution de la société, les besoins et les réponses sont de plus en plus complexes. De même se pose la question de l organisation des attributions. Il réaffirme l organisation de tous les acteurs du logement, de tous les membres de la filière du logement et leur mobilisation pour répondre à ces besoins. Mais il souligne la nécessaire mutualisation des moyens : administratifs, politiques, professionnels, associatifs. Il indique que le mouvement HLM s est engagé dans une démarche de mutualisation de ses moyens lui permettant de développer davantage de ressources pour rénover, entretenir, augmenter le patrimoine social. Il espère que cette démarche se conclura par un pacte que l on fera vivre sur l ensemble du territoire. Aussi, les tables rondes organisées aujourd hui sont l occasion d enrichir les propositions pour répondre à un besoin important puisque les données statistiques montrent un manque chronique de logements sociaux dans le Var. Mais ces réponses doivent être également adaptées aux ressources des demandeurs. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 1 / 20

4 Laurent CAYREL, préfet du Var rappelle que l importance du thème et l ampleur des débats sont tels dans le département du Var qu il a souhaité réunir l ensemble des acteurs du logement social. Il a constaté que tous les acteurs sont mobilisés mais pas de façon totalement opérationnelle. Il s agit donc de générer un lien plus solidaire, plus fédérateur entre les différents acteurs, permettant de relever le défi. Il rappelle que depuis le début de l année plusieurs textes législatifs ont été adoptés et ont mis en place de nouveaux instruments, qu il souhaite utiliser efficacement pour apporter une réponse à la problématique du logement. Il invite tous les acteurs du logement à s engager solidairement dans un «pacte local de développement du logement social», qui permettra de résoudre la triple problématique exposée ci-dessous : la première problématique relève de la réponse sociale à apporter à la demande de logement de nos concitoyens qui sont en situation de précarité. la deuxième orientation devra apporter une réponse aux problématiques de logement des actifs aux grandes filières économiques du département. Aujourd hui, les bassins d emplois sont trop éloignés des bassins de résidence. Il convient de se donner les moyens de loger les citoyens à proximité de leurs lieux de travail et de leur offrir des logements dont le loyer est en adéquation avec leur salaire, notamment dans les zones littorales. Le troisième aspect n est pas des moindres puisqu il s agit du développement économique et plus précisément de la filière des bâtiments et travaux publics, qui représente 11,5 % de l activité économique du département et qui connaît de graves difficultés auxquelles il faut répondre. Le cadre de la réflexion étant présenté, le préfet indique que trois tables rondes se dérouleront permettant d approfondir les thématiques suivantes : le foncier, l offre de logements sociaux et l accès de tous au logement. Il conclut en remerciant l ensemble des participants et notamment les élus présents, les bailleurs, les représentants du monde économique et du secteur associatif. Il tient à remercier tout particulièrement le président et le directeur de l ARO-HLM PACA-Corse, qui ont participé depuis de longs mois à la préparation de ces Assises et le sous préfet Boris BERNABEU, chargé de leur coordination. Il remercie également les chefs de service de l État et l ensemble des délégués du préfet pour le travail accompli et invite la salle à suivre les débats. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 2 / 20

5 Table ronde n 1 : le foncier I - Le rappel de la problématique Comment bâtir une stratégie foncière dans un contexte tendu? II - Les participants Martial AUBRY, directeur général de Var Habitat M. AUBRY fait le constat de l insuffisance de réserves de foncier public dans le département au niveau local. Les bailleurs sociaux ne disposent pas non plus de réserves foncières et le coût du foncier disponible dans le Var est tel que les bailleurs ont des difficultés à acquérir au prix du marché. Pourtant la production de logements sociaux a augmenté ces dernières années grâce à l exploitation de toutes les possibilités offertes aux bailleurs : la mise à disposition de foncier par les communes, le partenariat passé avec les promoteurs privés par le biais des VEFA négociées. Ce partenariat permet de produire du logement locatif social dans les zones littorales où le prix du foncier est inabordable pour les bailleurs sociaux. Mais les exigences de développement de la production dans les années à venir nécessitent l utilisation d autres pistes de travail : le développement de partenariats avec l'epf et les collectivités locales, La densification sur du foncier déjà construit (délaissés de terrain) le développement d opérations globales d aménagement génératrices de recettes permettant la production d opérations équilibrées de logements locatifs sociaux. Gérard DAUGREILH, directeur de la SEM de la ville de Fréjus La SEM a été créée en 2006 à l initiative du maire de Fréjus pour répondre aux besoins des administrés, candidats à l accession mais n ayant pas les moyens d acquérir un logement dans le secteur libre. La SEM a pour mission d acquérir des terrains dont le prix du foncier varie de 60 à 500 le m2. Selon la taille de l acquisition, la SEM viabilise et divise en lots. Un lot est toujours réservé au développement de logements sociaux. Les prix d acquisition d un logement neuf dans le secteur libre se situent entre et /m² alors que les prix proposés par la SEM s élèvent à /m². En 2015, la SEM aura ainsi mis sur le marché 672 logements, dont 171 logements locatifs sociaux et 101 logements en accession maîtrisée. Sur les opérations de lotissement, 60 % d une opération est en moyenne consacrée au logement libre et 40 % au logement aidé. La SEM ne perçoit pas de subvention. Pour mener à bien sa mission, elle s autofinance. Elle pratique une politique tarifaire selon son interlocuteur qui varie de 150 à 250 /m2 pour un bailleur social et de 400 à 580 /m2 pour un promoteur privé. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 3 / 20

6 Didier LAPACHERIE, délégué territorial du Var de l Etablissement Public Foncier Monsieur LAPACHERIE fait un état de l activité de l'epf dans le Var : o 45 conventions ont été signées avec les communes et intercommunalités représentant un engagement juridique de 238 millions d euros, o les 45 conventions concernent environ 90 sites représentant un potentiel de logements, o 23 de ces sites, les plus actifs, représentent un potentiel de logements dont logements locatifs sociaux, devraient être cédés entre 2014 et En fin d année 2013, les acquisitions représenteront 117 millions d euros soit 241 biens pour 202 hectares de terrain. Le montant des cessions s élèvera en cumul à 38 millions d euros dont 14 millions pour l année Ces cessions ont généré logements en cours de réalisation ou livrés dont 900 logements locatifs sociaux. Il convient d ajouter à ce bilan 350 logements en accession maîtrisée et120 logements étudiants. Concernant les méthodes d acquisition, l établissement privilégie les négociations à l amiable. Pour exemple en 2012, seuls 8% des acquisitions ont fait l objet d une déclaration d intention d aliéner. La difficulté dans les négociations, alors que l objectif est d acheter au plus juste, est la surenchère. Dans la procédure de vente, l établissement cède le foncier, s il est constitué à 100 % de logements sociaux, avec l accord du maire à un bailleur social. Si l opération est mixte, une procédure de consultation est engagée. Les principales difficultés rencontrées dans l activité sont les délais pris dans la réalisation des opérations et les contentieux qu elles entraînent. Pour exemple, dans le Var, l ensemble des opérations en cours génère actuellement 20 contentieux en DIA et DUP, 4 contentieux en permis de construire, 1 contentieux en permis d aménagement, auxquels il convient d ajouter deux questions prioritaires de constitutionnalité. Marc VUILLEMOT, conseiller régional PACA, Maire de la Seyne-sur-Mer M. VUILLEMOT rappelle que dans le domaine du foncier, la Région a une démarche d'accompagnement des politiques publiques et notamment en faveur des communes soumises à la loi SRU. Les interventions de la région peuvent se regrouper en cinq grands programmes d'investissement relatifs : aux aides à l acquisition du foncier pour la réalisation d équipements publics, aux aides à l acquisition de foncier pour la réalisation de logements sociaux, aux aides à l acquisition foncière pour préserver les terres agricoles, aux aides relatives au projet foncier «habitat des PASS», Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 4 / 20

7 à l accompagnement financier du portage des opérations de l Établissement Public Foncier. Les objectifs recherchés dans cet accompagnement sont : lutter contre l étalement urbain, encourager le renouvellement urbain, rechercher un effet levier en matière de coût de production de logement social. Les aides apportées en faveur de la production de logements locatifs sociaux sont : pour ce qui concerne le renouvellement urbain, des aides de 10 à 40 % du montant de l opération, selon l importance des communes, plafonnées à pour la réalisation de nouveaux quartiers, des aides aux opérations foncières variant de 5 à 30 % selon l importance de la commune avec un plafond de Les résultats constatés sur les deux derniers exercices montrent que les objectifs recherchés sont atteints puisque : le nombre de logements locatifs subventionnés a augmenté, les subventions accordées aux acquisitions foncières en faveur du logement social ont également progressé. Ce bilan est considéré comme globalement satisfaisant. III - Réactions des auditeurs : il est rappelé que l acquisition du foncier ne peut être dissociée du droit à l accession au logement pour tous il est également souligné les contradictions qui peuvent exister entre la protection de l environnement et des espèces protégées et la nécessité de développer du logement social sur des territoires où la pression de la demande est forte. À ce titre, il est dénoncé les difficultés de se faire comprendre au niveau des administrations centrales. L intervenant dénonce enfin les blocages locaux de quelques intérêts privés face à l intérêt collectif. à la question pourquoi n a-t-on pas plus souvent recours aux baux emphytéotiques pour développer la production, il est répondu qu environ la moitié des logements locatifs sociaux sont réalisés sur du foncier sous bail emphytéotique le maire d une commune témoigne du travail partenarial accompli avec l'epf ayant permis l'acquisition de 11 hectares de terrain situés en centre-ville, ce qui permettra la production de logements dont a minima 25% de logements locatifs sociaux. Ce maire indique qu il convient de lutter contre les marchands de sommeil. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 5 / 20

8 un intervenant fait remarquer que l État possède du foncier qui permettrait la construction de logements locatifs sociaux et que ces terrains ne devraient pas être destinés à des opérateurs privés. Il est également remarqué que les services de l État doivent avoir une continuité dans les avis donnés pour éviter tout ralentissement dans la réalisation d une opération. Un représentant d une communauté de communes rappelle qu il existe des outils permettant de développer une stratégie de production de logements dès lors que la volonté politique existe. Il témoigne pour sa communauté de communes que le PLH, premier outil permettant la définition des besoins d un territoire a permis avec l aide des services de l État, de définir des objectifs de production. Il cite également la signature de conventions avec l EPF qui a permis d avoir un accès effectif au foncier disponible. Enfin, il cite la Région pour l initiation d un programme de logement solidaire. Il indique qu il convient de faire sauter des barrières, notamment celles relatives à l image véhiculée du logement social, tant auprès des élus qu auprès des populations locales. Pour se faire, il souligne le besoin de communiquer sur l intérêt de développer des réserves foncières permettant de produire, dans l avenir, du logement adapté aux besoins des futures générations. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 6 / 20

9 Table ronde n 2 : l'offre de logements locatifs sociaux I - Le rappel de la problématique Comment optimiser les coûts de production en maintenant la qualité exemplaire des opérations et comment améliorer les délais de réalisation d une opération II - Les participants Joël CANAPA, directeur général de Terres du Sud Habitat M. CANAPA rappelle que son organisme a construit plus de 600 logements sur 3 ans sur la commune de la Seyne-sur-Mer. Il pense que les nouvelles réglementations en matière environnementale (BBC, RT 2012 ) ne peuvent expliquer à elles seules la forte augmentation des coûts de production. Les politiques publiques en matière de défiscalisation sur la période ont entraîné une explosion des coûts de l immobilier et, par corrélation, des coûts de production du logement locatif social. Le report des placements en valeur refuge sur la pierre après les vicissitudes des places financières et des marchés boursiers ont également développé la spéculation immobilière. Face à ces constats, il est indispensable pour les collectivités locales d avoir et de mener une politique volontariste du logement. Par ailleurs, la loi de mobilisation du foncier public, véritable outil juridique, doit permettre de mettre à disposition à prix réduit, voire gratuit, du foncier de l État pour développer la production dès lors que les terrains de l État seront proposés dans des délais compatibles avec le rythme des besoins en programmation. Gilles PERNOT, délégué départemental de la fédération des promoteurs immobiliers Provence, président de la délégation varoise de l'oip M. PERNOT expose les problématiques de l urbanisme opérationnel et notamment les recours sur les permis de construire, sur les PLU et les contraintes liées aux servitudes de mixité sociale. Il dénonce le nombre de permis de construire faisant l objet d un recours devant le tribunal administratif et fait observer qu une opération attaquée est une opération ayant peu de chance d aboutir quelle que soit la décision de justice rendue. Dans le Var, il rappelle que trop peu de PLU sont approuvés, beaucoup sont annulés. Ces documents d urbanisme locaux sont pourtant l expression de la volonté politique du développement en faveur de l habitat et particulièrement du logement social. Il y a, par ailleurs, un manque important de foncier ouvert à la construction. Il relève enfin, que les servitudes de mixité sociale se sont beaucoup développées ces dernières années. La proportionnalité entre la production de logements libres et de logement social est actuellement de 30 %. Il pose la question de la limite permettant la mixité mais également l équilibre économique des opérations. Enfin, il indique que dans une opération en VEFA, le prix de cession par logement doit rester cohérent avec le prix de revient. Par solidarité en faveur du logement social, il ne doit pas y avoir de transfert partiel de son coût vers le logement vendu en libre. Les primo-accédants du secteur privé seraient pénalisés. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 7 / 20

10 Il revendique le libre choix du bailleur social, le bénéfice d une souplesse sur le prix et le type de logement social. Philippe DONAT, président de la fédération varoise du BTP M. DONAT donne une analyse des coûts de production du bâti, hors foncier, élevés dans le Var par rapport à d autres régions françaises. Ils représentent 48 % du montant d une opération. Plusieurs facteurs expliquent ces montants pratiqués élevés : le coût de la masse salariale plus importante (+ 4 % 2e région après Paris), le coût de la réglementation sismique (+ 4 %), la configuration des terrains souvent accidentés nécessitant des travaux de terrassement et de VRD importants, les difficultés d accès des chantiers en zone urbaine, le coût des matériaux (+ 2 à 3 %) dû à la fois à un mauvais réseau routier et à une saison touristique fortement marquée, ayant pour conséquence une forte fréquentation sur les routes et la baisse des rotations de 30 à 40 % des camions pour le transport des matériaux, le vol, important et en augmentation, des matériaux dans la région, les coûts généraux des entreprises plus élevés (charges fixes de l entreprise). Hélène AUDIBERT, adjointe au maire de Toulon, conseillère générale du Var Mme AUDIBERT présente le projet conjoint de la communauté d agglomération Toulon Provence Méditerranée et du Conseil Général du Var «Habitat Exemplaire» permettant de valoriser les opérations d habitat et de montrer au grand public que le logement locatif social est un habitat de qualité. Dès 2006, dans le cadre du programme ambitieux de rénovation urbaine, la ville de Toulon avec les 6 bailleurs sociaux signataires de la convention ont décidé de mener une politique de réhabilitation du centre ancien en acquérant les logements vacants. Ce programme d'acquisition - réhabilitation permet également de lutter contre les propriétaires pratiquant des activités de «marchand de sommeil». Sur un programme de 300 logements recensés, 62 logements ont été sélectionnés pour être réhabilités. Cette sélection drastique est liée aux exigences réglementaires des normes de construction. Ce constat est dommageable puisque l ambition de transformer des logements sociaux de fait inadaptés en des logements sociaux réhabilités gérés par des bailleurs sociaux a été limitée. Mme AUDIBERT souligne ensuite les enjeux propres aux copropriétés dégradées qui pourraient être notamment source, par leur traitement, de logements sociaux. Cet engagement et ce travail d échange avec les bailleurs sociaux sont confortés dans le cadre de réunions semestrielles intitulées «les petits déjeuners de l habitat». Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 8 / 20

11 Dominique ESTROSI SASSONE, Vice-présidente de la Métropole Nice Côte d Azur témoigne de la mise en place réussie d une charte avec les bailleurs sociaux et les promoteurs privés. Dans les Alpes-Maritimes, le marché de l immobilier est très concurrentiel et très tendu : marché des résidences principales concurrencé par celui des résidences très haut de gamme et des résidences secondaires. Il est difficile alors de mobiliser du foncier, devenu rare et cher. En 10 ans, les prix ont augmenté de 140 % dans le neuf (2 200 /m2 en 2002 à en 2012) et de 84 % dans l ancien (1 950 à en 2012). Avant la mise en place de la charte, la concurrence féroce entre les promoteurs entraînait des prix de vente en VEFA à la hausse pouvant atteindre le m2. Le marché ne se régule pas naturellement et les outils de mixité sociale sont insuffisants pour répondre à la demande de logement. Ce constat et la raréfaction des ressources (changement de financement du 1 %, baisse des subventions) ont amené la Métropole à prendre une délibération unilatérale et à mener une négociation avec les bailleurs sociaux et les promoteurs de l immobilier. Après 16 mois de négociation, une charte de partenariat public/privé «pour un cadre constructif en faveur du logement social durable» a été signée le 22 octobre 2012 par 16 bailleurs sociaux et 22 promoteurs privés pour une durée de 5 ans. Elle encadre les prix en VEFA (2 500 /m2 avec possibilité de dérogation à /m2), les prix en accession sociale à la propriété (2 900 /m2 avec dérogation à /m2) et en accession à coût maîtrisé (3 600 /m2, soit 30 % en dessous du prix du marché). Avec huit mois de recul, on constate que le travail sur les contraintes techniques (exigences de qualité, de surface et de typologie des logements) est réalisé, avec les architectes et les bailleurs sociaux, plus en amont. La charte permet aux promoteurs de disposer d un cadre transparent pour négocier le prix du foncier avec les propriétaires. Les prix de la VEFA sont passés de le m2 à le m2. Un bilan sera réalisé en octobre III - Réactions des auditeurs : Ne pourrait on pas mettre en place un observatoire regroupant l ensemble des partenaires ayant pour objet de s assurer que les communes remplissent leurs engagements par rapport à la loi SRU et vérifier que les pénalités pour non respect de la loi sont appliquées? Dans un territoire touristique comme le Var, la question de la participation financière à l effort de construction du logement social de l économie du tourisme est posée notamment par le biais de la taxe de séjour. L hébergement marchand non déclaré Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 9 / 20

12 échappant à la taxe de séjour est dénoncé, car les bénéficiaires ne versent pas cette contribution tout en profitant de l amélioration des équipements de la station touristique. Les loueurs non déclarés quant à eux, participent à la rareté de l offre de logements des résidents sur la commune concernée. Une politique engagée de logement social au niveau local devrait permettre une production en adéquation avec les besoins notamment des revenus les plus modestes (60% des salariés dans le Var ont des niveaux de revenus correspondant au PLAI) et la relance de l économie par la construction de logements sociaux. Pourquoi ne pas raccourcir les délais administratifs dans l instruction des dossiers (avis de l ABF, contraintes environnementales...)? Le coût de la construction est généré par le coût des matières premières inexistantes faute de carrières dans le Var. Pour la réhabilitation des logements anciens, ne peut-on pas assouplir les contraintes techniques et utiliser pleinement les outils que sont les zones d aménagement et le droit de préemption urbain? Il a été soulevé également la question de la production de logements et de la préservation des espaces agricoles. Un bailleur social indique que le coût de production est un faux problème, seul la disponibilité et le coût du foncier sont des éléments contraignants dans la production de logement social. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 10 / 20

13 Table ronde n 3 : l accès de tous au logement I Le rappel de la problématique Développer la diversité du logement social II Les participants : Michel BLANCHARD, président du groupement des employeurs du plateau de Signes et PDG de la société «Coca Cola Midi». M. BLANCHARD témoigne des difficultés d implantation et de développement des entreprises nécessitant du personnel sur des territoires qui se caractérisent par une absence de logements disponibles, un déficit des transports en commun, des infrastructures routières sous dimensionnées. L association du groupement des employeurs du plateau de Signes regroupe 120 entreprises qui emploient actuellement plus de salariés. La zone d activité est commercialisée actuellement à 40 %. À court terme, son développement devrait nécessiter le recrutement de salariés confrontés à l absence de logements sur place et aux difficultés de déplacement. Cette difficulté se répercute sur les entreprises dans le recrutement de leurs salariés, quel que soit le type d emploi. Par exemple, l entreprise Coca Cola, malgré le niveau de salaire proposé au-dessus de la moyenne locale, met plusieurs mois pour recruter du personnel quelle que soit leur catégorie socioprofessionnelle. Il est pratiquement impossible pour l entreprise de mettre en place des apprentissages et des formations par alternance, les indemnités de stage étant insuffisantes pour assurer le prix du logement et du transport. Dans une situation économique difficile, les entreprises sont prêtes à créer des emplois, il convient que les pouvoirs publics permettent de développer la production de logements sur les territoires où la pression de la demande des actifs est forte. Jean-Louis PICOCHE, Président du CIL Méditerranée M. PICOCHE rappelle qu Action Logement est issue des organisations patronales et salariales et que cet organisme représente près de 40 % du financement des politiques de logements sociaux. Il rappelle également que le CIL Méditerranée, né de la fusion des CIL en PACA, travaille avec l ensemble des bailleurs. Action Logement développe également des politiques d accompagnement en faveur des actifs. Ainsi en avril 2012 a été signé un accord portant sur le logement des jeunes intitulé «1er emploi, 1er logement». L objectif partagé avec les collectivités locales de développement du territoire a poussé l ensemble des partenaires à traiter la question du logement des jeunes. En effet, le logement reste un enjeu dans le recrutement et un frein à la mobilité. Des logements neufs de type T1- T2 dans des résidences sociales sont proposés à la location par bail d une durée maximale de 2 ans. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 11 / 20

14 Ces résidences ont bénéficié d un accompagnement financier du CIL Méditerranée Action Logement sous forme de prêt atteignant jusqu à 60 % du prix de revient en contrepartie de réservations locatives à destination des salariés demandeurs des entreprises adhérentes. Fathi BOUAROUA, délégué régional PACA fondation Abbé Pierre pour le logement M. BOUAROUA rappelle le constat alarmant fait par la fondation Abbé Pierre des personnes sans logement. Cet état de crise est d autant plus renforcé si l on considère l importance du nombre de personnes en difficulté ayant, après le paiement de leur loyer, un restant à vivre très faible. Un tiers des locataires du privé consacrent plus de 40 % de leur revenu pour se loger, c est pourquoi la fondation Abbé Pierre milite pour le logement social. Seulement 4% des personnes modestes consacrent plus de 40% de leurs ressources pour se loger dans le parc de logement social. Il pense que les délais de production du logement neuf sont trop longs pour répondre rapidement aux besoins et qu il convient de recenser et travailler sur les logements existants tant dans le parc privé que dans le parc public. Dans le parc existant, il existe une grande ressource de logements mais les appareils de production des bailleurs sociaux ne sont pas adaptés pour intervenir sur du bâti diffus. Des outils, tels que la maîtrise d ouvrage d insertion (MOI), permettent de sortir des logements adaptés aux besoins de la population. Il regrette la faiblesse du nombre d associations bénéficiant d un agrément MOI. Cette absence d agrément fragilise l activité de ces associations. La procédure de réquisition de logements est un autre outil mis en place pour répondre à la demande. Celle-ci n a pas encore prouvé son efficacité. L ANAH et le conventionnement de logements privés permet également de développer le parc de logement social. Il rappelle la nécessite de réfléchir à tous les moyens pour capter l ensemble de l offre potentielle du parc existant et redéfinir les rôles des acteurs du logement. Il rappelle qu il est impératif de traiter socialement les ménages en situation de risque d expulsion. Annuellement ménages dans le département du Var sont sous la menace d une expulsion. L hébergement en foyer d urgence n est pas une solution satisfaisante pour traiter ce problème social, il convient de créer de véritables parcs qui répondent à ce type de besoin. En conclusion, il soutient : «Pour la dignité des personnes, militer pour le logement social est une obligation». Chantal VARELIETTE, adjointe au maire de la Garde Cette commune avec résidences principales et logements locatifs sociaux répond aux objectifs de la loi du 18 janvier Au-delà de ce parc locatif social, il existe un panel de résidences adaptées aux besoins spécifiques de toutes les populations. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 12 / 20

15 La commune bénéficie d une délégation de gestion du contingent préfectoral. Le bilan au terme des 5 ans d expérience met en évidence que la commune a les mêmes publics demandeurs que les services de l État. Grâce au dispositif de gestion du logement social mis en place, elle a les moyens de réaliser un véritable parcours résidentiel quel que soit l âge du demandeur. C est un travail de collaboration avec tous les bailleurs sociaux. Le travail a été axé sur le traitement des demandes de mutation entre bailleurs et sur la mixité sociale. La difficulté réside dans un faible taux de rotation dans le parc existant et l insuffisance de petits logements de type T2, T3 pour répondre à la demande exprimée. Pascal FRIQUET, président de Logis Familial Varois M. FRIQUET fait les constats suivants : le logement social reste marqué par une économie et une organisation qui ont été conçues pour répondre aux besoins exprimés dans les années 70. Elles visent donc encore largement les classes moyennes et pas nécessairement les classes les plus pauvres. Aujourd hui, le parc social doit répondre aux besoins de la population qui résultent de : la fragmentation du marché du travail (CDD, travail temporaire ) et évolution sociétale des familles (famille monoparentale, famille recomposée ) qui entraînent la précarisation des ménages, la pauvreté temporaire des jeunes, le vieillissement de la population et sa paupérisation, la hausse de la fragilité psychique et physique de ces ménages liées à la paupérisation. Il s interroge sur le rôle que doit jouer le logement social : doit-il se centrer sur l accompagnement des personnes les plus fragiles et les plus pauvres ou rechercher à réaliser une mixité sociale et économique? Le monde HLM s est attaché depuis plusieurs années à produire des logements confortables et de qualité architecturale pour mettre fin à la stigmatisation et au rejet du logement social, conséquence de l image négative des grands ensembles. Il confirme l adage : «La mixité sociale est l ADN du logement social». Elle est un impératif pour permettre une intégration des familles. La concentration dans un même quartier, dans une même résidence de personnes ayant le même parcours, la même origine est contre-productive à l objectif d intégration. Les bailleurs sont cités comme étant responsables de cet objectif de mixité mais il constate qu ils en ont de moins en moins les moyens. Il déplore qu aujourd hui des éléments de cotation soient imposés pour l attribution des logements, il pense qu il faut au contraire rendre à la commission d attribution composée de représentants des communes, des réservataires et de l État sa légitimité pour remplir cet objectif d intégration. La mixité économique est un autre impératif : il faut bien sûr répondre aux besoins des plus pauvres mais il faut aussi considérer les attentes des classes moyennes dont les revenus sont jugés trop élevés pour prétendre à un logement social et trop faibles pour accéder au logement du parc privé. Il faut donc trouver des possibilités de réduire le coût du logement pour pouvoir offrir aux personnes exclues du marché, des loyers adaptés à leurs ressources. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 13 / 20

16 Ce coût du logement peut être réduit par : la baisse des coûts de fabrication, la remise en question de certaines normes techniques inadaptées, une aide des communes pour l acquisition de foncier, la généralisation de l expérience menée sur la redistribution du supplément de loyer solidarité payé par les personnes assujetties et reversé aux personnes les plus pauvres par le biais de remise sur quittance de loyer. Enfin, M. FRIQUET soulève la question des personnes les plus démunies et les plus fragilisées nécessitant un accompagnement permanent. Face à ce constat, le monde HLM doit être un assembleur de ces besoins complexes. Nicolas DELON, architecte associé de l agence «Encore heureux», transmet son message en différents points permettant de penser ou concevoir les alternatives de réalisation du logement social du futur au travers d exemples d opérations présentées. Les points évoqués sont les suivants : L image du logement social doit être envisagée au travers des regards de l ensemble des interlocuteurs ; on doit considérer l image extérieure, c est-à-dire «le rapport de ce logement à la ville» et l image intérieure, c est-à-dire «la représentation de cette appropriation possible». Face au changement dans le temps des structures familiales, on doit se questionner sur l utilisation des logements et de leur devenir. On doit également se préoccuper de la mixité sociale et de la mixité programmatique c est-à-dire la diversité dans la conception des bâtiments réalisés en attribuant à plusieurs agences d architectes la réalisation de l opération. Longtemps les processus de construction n ont pas évolué comparativement à d autres secteurs d activité. Aujourd hui les opportunités technologiques permettent de concevoir des bâtiments diversifiés au prix du standard. La question de la norme est un vrai sujet qui pousse certains architectes à parler de «dénormer» le logement social et ses processus d attribution : «A contexte exceptionnel, réponse exceptionnelle». Il est possible d imaginer une séparation dans la conception entre «le hard et le soft» (le squelette et l enveloppe) en imaginant une redistribution des rôles et en attribuant à d autres processus de construction la réalisation de l enveloppe. Il faut aborder le principe de réemploi des matériaux de construction dans un souci de développement durable. Il est également possible d envisager l utilisation des personnes sans emploi qui peuvent être affectées à des aménagements de l habitat. Les économies d énergie sont un enjeu essentiel compte tenu de l augmentation des factures énergétiques représentant jusqu à 10 % des revenus des ménages. La densification des territoires urbanisés est également une préoccupation, 600 km2 par an, sont actuellement dédiés à l urbanisation, soit un département français tous les 10 ans. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 14 / 20

17 Enfin tous ces points ne peuvent être envisagés qu en utilisant des méthodes innovantes dans le management, dans la conception, dans la participation. III Réactions des auditeurs : une représentante de la chambre de commerce et d industrie témoigne sur la difficulté des employeurs à recruter et sur la pénurie du logement dans le département du Var. Il ne faudrait pas que ce manque de logements soit un facteur de délocalisation de l activité et fragilise l économie de la région. Elle demande en outre une attention particulière s agissant de la question du logement des salariés saisonniers. Le représentant d Action Logement précise que les actions de son organisme répondent aux besoins des salariés demandeurs des entreprises adhérentes, soit environ demandes traitées. Selon lui, le logement des saisonniers reste une difficulté réelle, le département étant très marqué par une activité saisonnière. Quelques expériences ont été réalisées sur des communes. Mais c est le manque de partenaires qui limite les solutions au cas par cas. Il conclut en mettant en avant une proposition de logements polyvalents pouvant répondre sur certaines périodes, aux saisonniers et sur le restant de l année à d autres ménages ciblés. Un intervenant constate que la génération précédente pouvait accéder à la propriété avec un effort financier représentant 30 % des revenus alors qu aujourd hui il est de l ordre de 50 %. De même, il constate qu un loyer de 400 reste une charge presque impossible pour un ménage ayant des revenus entre et Ces niveaux de revenus concernent une grande part des ménages dans le Var. Des logements vacants existent dans le parc privé, ils ne sont pas loués par peur des impayés, des dégradations. Il propose de mettre en place un organisme pour accompagner les propriétaires privés et leur garantir le paiement des loyers. Le représentant de la fédération nationale des associations d insertion sociale indique qu il travaille sur le Var sur le placement des ménages en difficulté et leur accompagnement social dans le cadre de la loi DALO. Il constate que, dans le cadre de cette mission, les situations auxquelles sont confrontées les ménages rencontrés sont souvent plus graves que celles des ménages accueillis dans les structures d hébergement. À la question relative à l urgence de la construction, il souligne le grand écart qu il y a entre les délais de construction et les besoins immédiats à laquelle les associations d insertion sociale sont confrontés. Il indique gérer sur le département 300 à 450 places d hébergement et précise que pour assurer le bon fonctionnement de ces dispositifs d hébergement, les besoins annuels sont de l ordre de 100 à 150 logements. Un travail de partenariat a abouti à la signature d une convention avec un bailleur. Il profite des Assises pour lancer un appel aux autres organismes. Un intervenant témoigne de l engagement d un territoire qu il qualifie d avantgardiste en matière d analyse des besoins tant quantitatifs que qualitatifs du logement. Il dénonce pourtant la difficulté des opérateurs à venir produire sur ce Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 15 / 20

18 territoire dont la tension est considérée comme faible au regard des territoire à forte tension et donc jugé insuffisamment attractif. Un représentant d association de locataires invite à la réflexion sur l habitat participatif évoqué dans le projet de loi «ALUR» qui peut être une forme de réponse à la question du logement. Il témoigne de l augmentation du nombre de locataires en situation d expulsion et souligne les difficultés financières auxquelles sont confrontées les associations de locataires alors même qu elles sont de plus en plus sollicitées. Le représentant de la Fondation Abbé Pierre complète son intervention en indiquant que la Fondation milite et dénonce mais également participe, par le financement, à l insertion des ménages en difficulté. Ainsi, en collaboration avec la Région, 10 % de la maîtrise d ouvrage d insertion est affectée en fonds propres pour le développement de petites opérations répondant à cet objectif. Il souhaite conclure en relevant la situation des propriétaires occupants très sociaux et sociaux en difficulté qu il convient de prendre en compte. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 16 / 20

19 Les conclusions des Assises Jean-Louis DUMONT, député, président de l Union sociale pour l habitat M. DUMONT souligne la qualité d écoute et la réactivité de la salle sur ce sujet important : le droit au logement. Il s exerce quel que soit le statut du demandeur. Il ne peut s appliquer que s il y a des réalisations dans la construction neuve, la réhabilitation, des projets d auto-construction. Derrière toutes les questions posées, il y a un problème humain. Tous les publics sont concernés y compris les populations spécifiques. Les parcours résidentiels nécessitent la réalisation de logements adaptés et le soutien de tous dans cet engagement. Il réaffirme la nécessaire mobilisation de tous les acteurs, une exploitation de toutes les compétences mobilisables et de toutes les sources de financement, la systématisation et l utilisation des outils de planification, le développement de toutes les formes d hébergement permettant de répondre à tous les besoins exprimés, l utilisation de tous les logements y compris des propriétaires privés par le biais de conventionnement. Il souligne qu il convient de développer la vente de logements sociaux pour reconstituer les fonds propres tout en veillant au maintien du patrimoine locatif social. Il est demandeur de la transmission de toutes les questions posées aux Assises en indiquant que le mouvement HLM est en permanence dans la réflexion. Il rappelle qu un travail de contribution et de mutualisation des moyens du mouvement HLM est en cours. Il devrait se traduire par la contribution de certains organismes et la redistribution, sous forme d aides, aux organismes constructeurs demandeurs. Le mouvement HLM entend favoriser la production là où il y a des besoins, gérer efficacement en restant l interlocuteur des locataires. Il conclut en affirmant qu il faut être positif, défendre les entreprises que sont les organismes HLM et leur donner l envie de construire, l envie de gérer, de réhabiliter et d avoir des fonds propres pour l avenir. Jean-Pierre VERAN, Président de l association des maires du Var. M. VERAN veut rappeler que le logement social est un vrai challenge pour tous car chacun doit se sentir concerné par ce problème. En effet, le logement social est un facteur de lien social, d équilibre et de solidarité. Comme il a été déjà souligné, il faut travailler à la mise en place de PLH dans les communautés de communes et d agglomérations. C est en effet au sein même de ces collectivités locales que doit se développer la production de logement social pour permettre un équilibre social. Il faut créer, à l échelon intercommunal des sociétés d économie mixte. À l échelon communal, il faut user du droit de préemption, garder un lien avec les structures commerciales pour conserver un cœur de vie au sein des communes. Une véritable politique de mixité sociale doit être mise en place ; les maires n ont pas a avoir peur du logement social. La mixité sociale permet de gérer et combattre les faits Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 17 / 20

20 de société et garantir l équilibre social. Les maires doivent également être attentifs à la réglementation de la loi Duflot. Dans un département fortement touristique comme le Var, il est conscient que la production de logement dédiés aux résidences secondaires est importante mais il souhaite développer des pistes de réflexion sur le logement vacant à réhabiliter. Il souhaite également que des mesures soient développées pour rassurer les bailleurs privés du risque d impayés. Pour conclure il indique qu il souhaite qu à la veille d une année électorale, le logement social soit un enjeu fort de la période 2014/2018. Geneviève LEVY, député, adjointe au maire de Toulon, représentant M. Hubert FALCO, ancien ministre, sénateur-maire de Toulon, président de Toulon Provence Méditerranée Mme LEVY rappelle que depuis la création de la communauté d agglomération Toulon Provence Méditerranée, l ensemble des acteurs (élus, services) ont travaillé ensemble pour s approprier les questions relatives au logement. Elle présente le bilan de la communauté d agglomération en politique de logements et rappelle que cet engagement volontaire s est traduit en 2012 par l atteinte de 98 % des objectifs de construction de logements sociaux fixés dans le PLH. Elle évoque également les programmes de rénovation urbaine, et notamment celui de Toulon engagé depuis 2001 et les difficultés rencontrées pour acquérir le foncier et reloger les habitants dans les meilleures conditions nécessitant du temps. Celui-ci entre dans sa phase opérationnelle permettant la remise en état du centre ancien de Toulon, proche de son état historique. Elle présente les trois axes prioritaires de travail engagés par la communauté d agglomération : développer l accession à la propriété pour les primo-accédants, atteindre les objectifs de production fixés par la loi, notamment par l acquisition et l amélioration de logements privés transformés en logements sociaux pour 1/3 de cette production, mettre en place une instruction financière partagée entre les bailleurs sociaux, la Caisse de dépôts et de consignations et la communauté d agglomération en réformant «le fonds d aide à l habitat» et rendre le financement plus efficient pour faire face aux nouveaux objectifs fixés par la loi Duflot. Elle pense que le partenariat avec les bailleurs sociaux et l établissement public foncier doit être renforcé, que la mobilisation du foncier public est un gisement à exploiter pour remplir les obligations fixées par la loi. Elle informe, par l engagement volontaire pris par les douze maires de l agglomération dans une délibération du mois de mai dernier, que la communauté de communes sera sans doute une des premières à respecter les objectifs fixés par la loi du 18 janvier 2013 et à apporter une réponse adaptée aux besoins des habitants de son territoire. Les Assises du logement social dans le Var du 28 juin 2013 page 18 / 20

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