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1 Rapport annuel 2004

2 II ICADE Rapport annuel 2004 L ATRIUM BOULOGNE-BILLANCOURT Chiffres clés à périmètre constant 1039 M chiffre d affaires croissance de 5% 148 M EBE croissance de 15% 78 M REO croissance de 10% 65 M résultat courant croissance de 18% SOMMAIRE Le profil Message du Président ICADE Donnons vie à la ville Les organes de direction Le gouvernement d entreprise Chiffres clés La stratégie d ICADE ICADE et ses collaborateurs Les trois marchés d ICADE Le logement Le tertiaire Les partenariats publics et la santé Organigramme financier simplifié Les comptes annuels

3 ICADE Rapport annuel LE PROFIL ICADE est le développeur immobilier de la Caisse des Dépôts dans le secteur concurrentiel. Opérateur intégré, ICADE se déploie autour de ses trois marchés : le logement, le tertiaire et les partenariats publics et la santé. Dans chacun de ces trois marchés, ICADE va du conseil en amont à la gestion patrimoniale, en passant par la réalisation des ouvrages. Son activité est équilibrée entre les revenus issus des opérations de foncières (24%), de la promotion (46 %) et des services (30 %). Cette répartition illustre la volonté d ICADE de maîtrise complète de la chaîne immobilière et d accompagnement du besoin immobilier de ses clients.

4 2 ICADE Rapport annuel 2004 Message du Président Nous avons choisi cette année encore d illustrer le rapport annuel d ICADE de photographies de nos réalisations et de nos collaborateurs. Ce que fait ICADE, ceux qui font ICADE, nous en sommes fiers. DES RÉSULTATS 2004 EN HAUSSE En 2004, ICADE aura enregistré des résultats satisfaisants avec un chiffre d affaires d un milliard et trente-neuf millions d euros, en hausse de 5 % à périmètre comparable par rapport à l année Son résultat opérationnel aura, lui, enregistré une croissance de 10 % grâce à une bonne maîtrise des charges d exploitation; parallèlement, ICADE aura fait le choix de la prudence en provisionnant selon les normes comptables les futurs départs en retraite de ses collaborateurs. Son résultat courant connaît une hausse de 18% grâce à une gestion financière efficace, particulièrement dans le secteur de la promotion. Ces résultats sont encourageants, ils traduisent à la fois la réalité des synergies entre nos différents métiers et l engagement des équipes d ICADE, fortement mobilisées sur la croissance de notre activité et de notre résultat. Enfin, les comptes 2004 font apparaître un net ralentissement de la contribution des plus-values de cessions au résultat net part du groupe, ce qui explique la stabilité de ce dernier. UNE ENTREPRISE EN DÉVELOPPEMENT Après plusieurs années, ICADE a retrouvé en 2004 le chemin de la croissance interne grâce au dynamisme de ses équipes et à la bonne tenue du marché immobilier. Grâce au soutien de la Caisse des Dépôts, ICADE a aussi fait le choix du développement externe par l acquisition de la FONCIÈRE DES PIMONTS fin Une société dont le portefeuille immobilier porte sur une surface de m 2, pour une valeur économique d actifs de 745 M qui permettra à ICADE d élargir son offre dans le tertiaire et de continuer à proposer une offre de qualité à ses clients dans les quartiers d affaires parisiens.la FONCIÈRE DES PIMONTS utilisera à plein le nouveau dispositif du régime SIIC qui permettra demain aux entreprises d apporter leur immobilier aux foncières cotées. ICADE a décidé de prendre le contrôle à 100% de sa filiale EUROGEM depuis le 1 er juillet 2004 en rachetant la participation de 40 % détenue par Amec Spie : un choix qui reflète notre confiance dans les métiers de services. La croissance interne sera soutenue à l avenir par d importants investissements réalisés en 2004 dans ses deux foncières, EMGP (lancement des travaux du parc du Millénaire ( m 2 ) et achat du parc Rhodia (3,7 ha),

5 ICADE Rapport annuel et ICADE PATRIMOINE (70 M pour sa politique de maintenance et la réalisation d investissements conséquents sur l ensemble de ses résidences intermédiaires). LES FAITS MARQUANTS 2004 Dans le logement, ICADE a développé ses activités de promotion avec une augmentation de plus de 25 % des réservations chez CAPRI, soit logements. CAPRI, mobilisée sur le développement durable depuis plusieurs années, a mis en place une charte du développement qualité. ICADE contribue également à la diversité sociale. En 2004, l activité de promotion de logements a été accélérée y compris dans le secteur social avec la création d ICADE PIERRE POUR TOUS,dont la vocation est de permettre l accession à la propriété dans les quartiers dits sensibles. ICADE a lancé dans le même temps plusieurs actions plus qualitatives visant à améliorer les conditions de vie des locataires du parc de logements intermédiaires: ainsi ICADE PATRIMOINE s est engagée avec les associations de locataires dans un protocole de modération des loyers pour les habitants les plus modestes et les plus âgés et a signé avec la Société Forestière un contrat de reboisement et d embellissement des espaces extérieurs. ICADE a renforcé sa position dans le secteur tertiaire avec une implication accrue dans ses foncières de bureaux, en suscitant l émission de 90 M d ORA (obligations remboursables en actions), dont 40 M ont été souscrites par ICADE, destinées à accroître les fonds propres de sa filiale EMGP. Avec ses deux foncières, ICADE possède désormais m 2 d actifs qu elle exploite elle-même dans le tertiaire (bureaux, centres d activité et commerces). Plusieurs opérations ont ponctué l année 2004 dans ce secteur, en particulier la vente du programme immobilier de m 2 de bureaux les Portes d Arcueil à Siemens KAG, entièrement loués à France Télécom. ICADE a continué d étendre son savoir-faire dans le domaine de la santé. La signature du contrat d assistance à maîtrise d ouvrage pour la restructuration complète des CHU de Reims et d Orléans (800 M d investissements), la livraison du pôle Mère-Enfant de Nantes, le regroupement des cliniques de Tours constituent de belles réussites. Dans son ensemble, l activité partenariats publics et la santé représente près de 160 M. Dans ce contexte, nous avons pris la décision, en octobre 2004, de réorganiser l entreprise en trois marchés. Décision devenue opérationnelle aux termes d un processus approfondi de concertation avec les cadres et les représentants du personnel. ICADE a fait le choix d être davantage à l écoute de ses clients et donc plus lisible. Désormais notre entreprise est réorganisée autour de trois grandes directions opérationnelles : le logement, le tertiaire et les partenariats publics et la santé. Chacune de ces trois directions s efforcera de mieux répondre aux besoins de ses clients : particuliers, entreprises et décideurs publics, grâce à l ensemble des outils qu elle possède et des métiers où s exerce son expertise. Développer et promouvoir des projets immobiliers grâce à nos structures de promotion avec CAPRI pour le logement, TERTIAL dans le tertiaire, et ICADE G3A dans le secteur public et la santé. Posséder et gérer des actifs immobiliers avec ICADE PATRIMOINE dans le logement, avec EMGP et la FONCIÈRE DES PIMONTS dans le tertiaire; et dans le secteur public avec nos prochaines participations dans les sociétés de portage des partenariats public-privé. Concevoir et exploiter des actifs immobiliers, conseiller leurs détenteurs avec GFF dans le logement, EUROGEM, ICADE CONSEIL & ASSOCIÉS, ARCOBA dans le tertiaire. Ces trois grandes directions opérationnelles sont appuyées par des directions fonctionnelles efficaces et pour partie centralisées. Cette organisation permettra à ICADE de réduire ses coûts de gestion à court terme. ICADE est une entreprise intégrée dont l ambition est d enrichir le contenu de sa relation clients. Elle s attachera à proposer, notamment à ses interlocuteurs, une gamme de services qui réponde à l ensemble des enjeux immobiliers. Elle se donne comme objectif d accroître son volume d affaires, d améliorer sa rentabilité et de renforcer son expertise. ICADE sera également en 2005 une entreprise plus visible pour ses clients avec l adoption de la marque ICADE dans les dénominations sociales de l ensemble de ses filiales. LA RÉORGANISATION D ICADE Avec plus d un milliard d euros de chiffre d affaires, une marge opérationnelle proche de 8 % et un ROE de 10% avec cession d actifs, la volonté d ICADE est d être un opérateur intégré présent sur tous les marchés immobiliers. Étienne Bertier Président-directeur général d ICADE

6 4 ICADE Rapport annuel 2004

7 ICADE Rapport annuel ICADE Donnons vie à la ville EADS SURESNES

8 6 ICADE ORGANES DE DIRECTION Rapport annuel 2004 ET DE GOUVERNANCE Les organes de direction ICADE dispose de plusieurs instances de contrôle et de management Première instance de pilotage, le comité de direction d ICADE est composé des trois directeurs de marché, Alain Legrand pour la direction logement, Inès Reinmann pour la direction tertiaire et Jean-Pierre Matton pour les partenariats publics et la santé; du directeur de la communication, Marianne de Battisti; du directeur financier, Bertrand Delannoy; du directeur des ressources humaines, Guy Parisot et du directeur du développement, Guy Bernfeld. Le comité de direction se réunit chaque semaine sous la présidence d Étienne Bertier pour traiter des questions relevant des finances, de l organisation, des clients et des collaborateurs d ICADE. Il procède à un tour de table systématique des projets en cours. Deuxième instance de pilotage, le comité stratégique d ICADE, présidé par Étienne Bertier et réunissant les directeurs opérationnels des différentes filiales d ICADE, traite mensuellement du plan à moyen terme, des résultats et perspectives, des acquisitions et cessions d activité, des synergies entre business units. Un comité commercial d ICADE, présidé par Guy Bernfeld, est composé de Marianne de Battisti, de Bertrand Delannoy, d Hubert Beurey (directeur des investissements et financements), d Alain Legrand, de Jean-Pierre Matton, d Inès Reinmann et de Guy Parisot. Il assure la cohérence de la politique commerciale et la transversalité entre les trois marchés vis-à-vis des grands élus et des grands comptes. Il examine tous les grands projets, le lancement de nouveaux produits ou services, les actions commerciales (salons, congrès, colloques) et la gestion du portefeuille clients. Le comité examine en amont les projets de croissance externe et décide de l opportunité de leur présentation en comité de direction. La direction du développement pilote les projets validés, en montant, si nécessaire, une équipe projet regroupant financiers, juristes et le spécialiste du marché. Le comité commercial suit ces opérations jusqu à leur présentation en comité d engagement. Un comité d engagement d ICADE valide tous les engagements d ICADE et de ses filiales au-delà des seuils d investissement maximum en deçà desquels les entités ont délégation. Un comité architecture et paysage a été créé en 2004, afin de veiller à la qualité des partis architecturaux actuellement pris au sein des filiales. Présidé par Étienne Bertier, le comité est composé de personnalités extérieures: Marc-Noël Vigier (président Petra Consultants), Françoise Vaysse (journaliste au groupe Moniteur), Maurice Laurent (ex-architecte voyer général de la ville de Paris). Participent également à ce comité: Guy Bernfeld, Marianne de Battisti, Inès Reinmann, Alain Legrand, Jean-Pierre Matton, Jean-Claude Leullier (président d ICADE PATRIMOINE), Michel Delafosse (président de SCIC HABITAT), Jean-Paul Dumortier (président d EMGP), Barbara Koreniouguine (directrice de TERTIAL), Hubert de Villebonne (directeur général de CAPRI) et Pierre Bousquet (directeur aménagement et valorisation d ICADE G3A). À l heure où l organisation d ICADE s attache à mieux refléter sa vocation première d investisseur immobilier et de constructeur au service de clients publics ou privés, la qualité architecturale, urbaine et paysagère de sa production est plus que jamais une priorité. Avec une production directe de 4000 logements par an, m 2 de bureaux et le management de 2 milliards d euros de projets d équipements publics, ICADE doit en effet, pour affirmer pleinement son ambition de leader et pour accroître sa présence sur le marché, être porteur d une image d exemplarité en accord avec son histoire. À l échelle de l ensemble des activités d ICADE, ce comité a pour vocation de promouvoir la qualité architecturale des réalisations portées ou pilotées par le groupe.

9 ICADE Rapport annuel LE COMITÉ DE DIRECTION D ICADE EN 2004 De gauche à droite Guy Parisot Directeur des ressources humaines Jean-Pierre Matton Directeur des partenariats publics et de la santé Bertrand Delannoy Directeur financier Inès Reinmann Directeur du tertiaire Étienne Bertier Président-directeur général Marianne de Battisti Directeur de la communication Alain Legrand Directeur du logement Guy Bernfeld Directeur du développement L ATRIUM BOULOGNE-BILLANCOURT

10 8 ICADE ORGANES DE DIRECTION Rapport annuel 2004 ET DE GOUVERNANCE Le gouvernement d entreprise La composition et le fonctionnement général du conseil d administration Le conseil d administration d ICADE est composé au 31 décembre 2004 de dix administrateurs : Edmond Alphandéry, président du conseil de surveillance de CNP Assurances, Étienne Bertier, présidentdirecteur général d ICADE, Antoine Fayet, directeur général de C3D, Gérard Cousson, secrétaire général de C3D, Christian Peene, associé gérant de CMP Consultants, François Pochard, directeur général d IXIS AEW Europe, Dominique Marcel, directeur des finances et de la stratégie à la Caisse des Dépôts et Consignations, Jérôme Gallot, directeur de la direction des retraites à la Caisse des Dépôts et Consignations, Jean-Louis Subileau, directeur général délégué de la SAEM Val-de-Seine, Thierry Gaubert, directeur de cabinet du président du directoire de la CNCE. Le conseil d administration d ICADE s est réuni cinq fois en Régulièrement, le conseil d administration fait le point sur l activité du groupe, sur la prévision de résultat de l exercice et sur les perspectives à moyen terme. Il se prononce sur les investissements et les grandes évolutions organisationnelles d ICADE et s informe des cautions consenties par ICADE dans le respect des enveloppes déjà allouées. Le secrétariat du conseil d administration d ICADE est assuré par Marianne de Battisti. LES COMITÉS Le comité d audit Le conseil d administration du 4 mars 2003 a créé un comité d audit, dont les membres sont Christian Peene, président du comité, Gérard Cousson et Jérôme Gallot (depuis le 8 mars 2004, en remplacement de Michel Berthézène, démissionnaire). Il se réunit en présence des commissaires aux comptes et de collaborateurs de la direction financière. Le conseil d administration du 26 septembre 2003 a arrêté le règlement intérieur du comité d audit, dans lequel sont fixées ses missions, les modalités d information et de réunions du comité, ainsi que les modalités d information du conseil d administration par le comité. Le comité d audit s est réuni trois fois en Le comité des nominations et des rémunérations Le conseil d administration du 5 octobre 2004 a créé un comité des nominations et des rémunérations, dont les membres sont Edmond Alphandéry, président du comité, Jérôme Gallot, Antoine Fayet, François Pochard et Étienne Bertier. Le rapporteur du comité est Guy Parisot. Le comité des nominations et des rémunérations d ICADE s est réuni une fois en Le comité des investissements Le conseil d administration du 5 octobre 2004 a créé un comité des investissements, dont les membres sont Étienne Bertier, président du comité, Edmond Alphandéry, Dominique Marcel et Antoine Fayet. Le secrétariat du comité est assuré par Marianne de Battisti. Le comité des investissements d ICADE ne s est pas réuni en 2004.

11 ICADE Rapport annuel Edmond Alphandéry Étienne Bertier Antoine Fayet Gérard Cousson Christian Peene François Pochard Dominique Marcel Jérome Gallot COLLÈGE FÉLIX DEL MARLE AULNOYE-AYMERIES Jean-Louis Subileau Thierry Gaubert

12 10 ICADE LES CHIFFRES CLÉS Chiffre d affaires Le chiffre d affaires 2004 s élève à 1039 M et progresse de 5% à périmètre comparable LOGEMENT Croissance importante de l activité promotion logement de 26 % (370 M de chiffre d affaires en 2004, contre 294M en 2003). CAPRI a commercialisé près de logements en 2004 et les réservations s élèvent à 522 M,contre 408 M en Quant au portefeuille foncier, il représente plus de 8500 logements pour un montant de 262 M. Légère diminution des revenus locatifs de l activité foncière logement (190 M en 2004, contre 193 M ) à la suite de ventes en bloc, essentiellement en province. Fin 2004, ICADE PATRIMOINE était propriétaire de près de logements avec un taux d occupation de 98,8%. TERTIAIRE Une politique prudente dans un marché difficile explique la baisse de 38% du chiffre d affaires de la promotion tertiaire (65 M de chiffre d affaires en 2004, contre 105M en 2003). Un portefeuille de projets en croissance de 308 M pour TERTIAL, pour une surface à construire de m 2 shon. Des revenus locatifs d EMGP en augmentation de 19 % (56 M de chiffre d affaires en 2004, contre 47 M en 2003). Le taux d occupation est satisfaisant, à 94,7 %. Avec l acquisition en 2004 de la FONCIÈRE DES PIMONTS, ICADE possède au total m 2 d actifs dans le tertiaire. PARTENARIATS PUBLICS ET LA SANTÉ (PPS) Une activité promotion (ICADE G3A) en augmentation de 20 % (36 M en 2004, contre 30 M en 2003). Des honoraires de l activité services stables, à 123 M. CENTRE DE LUTTE CONTRE LE CANCER OSCAR-LAMBRET LILLE

13 ICADE Rapport annuel CHIFFRE D AFFAIRES En millions d euros RÉPARTITION DU CHIFFRE D AFFAIRES PAR MARCHÉS En millions d euros RÉSULTAT D EXPLOITATION OPÉRATIONNEL En millions d euros % % 2003* 2004** Tertiaire PPS ICADE et Europe Logement 2003* 2004** RÉSULTAT COURANT En millions d euros RÉSULTAT NET PART DU GROUPE En millions d euros EXCÉDENT BRUT D EXPLOITATION En millions d euros % +15% % 2003* 2004** 2003* 2004** 2003* 2004** *Proforma. ** Hors intégration de la Foncière des Pimonts.

14 12 ICADE LES CHIFFRES CLÉS CAPITAUX PROPRES En millions d euros ENDETTEMENT NET En millions d euros % 2% 2003* 2004** 2003* 2004** CAPITAUX ENGAGÉS En millions d euros (y compris la Foncière des Pimonts) CAPACITÉ D ENDETTEMENT À 45 % En millions d euros % +10% 2003* * 2004** *Proforma. ** Hors intégration de la Foncière des Pimonts.

15 Rapport annuel Résultat d exploitation opérationnel Le résultat d exploitation opérationnel ressort à 78 M en 2004,contre 71 M en 2003, soit une évolution de 10%. La marge d exploitation opérationnelle progresse à 7,5% en 2004,contre 7,2% en En outre, elle a été impactée par la comptabilisation d éléments non récurrents, dont les IDR* pour un montant de 22,5 M. Résultat net Le résultat net part du groupe à 60 M est en progression de 8 M à périmètre comparable, soit une croissance de 15 %. CENTRE DE LUTTE CONTRE LE CANCER OSCAR-LAMBRET LILLE *Indemnités départs retraite.

16 14 ICADE LA STRATÉGIE D ICADE L AMBITION D ICADE DANS LES DEUX PROCHAINES ANNÉES EST DE CONFORTER SA POSITION DE DÉVELOPPEUR IMMOBILIER INTÉGRÉ AVEC : > UNE ORGANISATION EN RÉPONSE AUX BESOINS DES TROIS MARCHÉS > UNE OFFRE COMPLÈTE GRÂCE À LA MAÎTRISE DES MÉTIERS > L ORIGINALITÉ DE SON MODÈLE D ENTREPRISE INTÉGRÉE À DOUBLE ENTRÉE MARCHÉS/MÉTIERS POUR LES CLIENTS, AVEC UN SERVICE COMPLET GARANTI PAR DES EXPERTISES POINTUES POUR ICADE, DES SYNERGIES INTERNES, SOURCES DE CROISSANCE. CENTRE HOSPITALIER NEVERS

17 ICADE Rapport annuel La stratégie d ICADE se déploie au travers de ses trois marchés : le logement, le tertiaire et les partenariats publics et la santé La diversité de ses métiers, son implication dans la mixité sociale, ses ambitions en matière d architecture, son expérience auprès des collectivités publiques et territoriales, sa position sur les marchés de l immobilier, sa capacité d innovation (notamment les partenariats public-privé) et la force de son image dans le secteur de la santé, en font un acteur de référence de l immobilier, présent sur toute la France. La stratégie d ICADE est mise en œuvre par marchés et par métiers, permettant ainsi de lisser les cycles et de bénéficier à la fois de la croissance de certains métiers (promotion et services) et de la récurrence des autres (foncières). Dans le secteur du logement, ICADE va s engager plus que jamais dans la diversité sociale. Dans le tertiaire, ICADE renforcera sa position avec une implication accrue dans les foncières de bureaux. Enfin, ICADE envisage de conforter sa position de leader dans la promotion des grands équipements publics. ICADE accompagne les grands comptes internationaux, investisseurs et utilisateurs dans leurs implantations européennes. En Espagne, ICADE s est implantée à Barcelone depuis 1990 pour le management de projets, l exploitation de résidences étudiantes et les missions de Facility Management. En Italie, ICADE s est implantée à Milan début 2004 et assure le Property & Facility Management pour le compte d investisseurs institutionnels.

18 ICADE ET SES COLLABORATEURS 16 ICADE Rapport annuel 2004 ICADE et ses collaborateurs RECRUTEMENT En 2004, ICADE a entrepris un rajeunissement de ses recrutements : 17 % des nouveaux entrants ont moins de 26 ans et 38 %, moins de 30 ans. Cela témoigne du potentiel futur du groupe, les plus jeunes étant en grande majorité destinés à des postes d ingénieurs, notamment chez ICADE G3A, et constituant également pour une large part le personnel de proximité (pour exemple, les responsables de site d ICADE PATRIMOINE). Contrats spécifiques Au cours de l exercice 2004, ICADE a par ailleurs favorisé l insertion dans la vie professionnelle de plus de 90 jeunes, au travers de contrats spécifiques (apprentissage, qualification et conventions de stages). FORMATION Pour l année 2004, ICADE a consacré 3,2%* de sa masse salariale à la formation de ses salariés, soit presque le double du taux légal de la formation continue qui est de 1,6%. La formation constituée d actions répondant aux objectifs stratégiques d ICADE vise à développer et déployer les compétences des collaborateurs (formations spécifiques aux métiers de l immobilier). Parallèlement, de nombreuses formations de développement personnel (animation d équipe et management) sont largement dispensées dans l entreprise. MOBILITÉ Pour l année 2004, la mobilité interne/externe est en progression, avec 30 % pour l interne et 70 % pour les recrutements externes par rapport à l année *Hors salaires. EN HAUT : ICADE G3A CI-CONTRE : EUROGEM

19 Rapport annuel Formation 3,2 %* de sa masse salariale 30 % de mobilité interne Effectifs 4000 collaborateurs 5700 périmètre non consolidé *Hors salaires. RÉPARTITION DES RECRUTEMENTS 2004 PAR ÂGE 4% 2% 12 % 17 % 21 % 12 % 13 % 19 % Moins de 26 ans ans ans ans ans ans ans 55 ans et plus

20 18 ICADE Rapport annuel 2004 LES TROIS MARCHÉS D ICADE Le logement, le tertiaire et les partenariats publics et la santé

21 ICADE Rapport annuel IUT ARGENTEUIL

22 20 ICADE Rapport annuel 2004 LE LOGEMENT ICADE PATRIMOINE SCIC HABITAT LES MÉTIERS ICADE possède logements intermédiaires implantés dans 50 communes en Ile-de-France. Sa vocation est de proposer une offre alternative entre le logement haut de gamme et le logement social; plus de logements sociaux répartis dans toute la France, gérés au sein du réseau de 14 entreprises sociales pour l habitat. CAPRI ICADE PIERRE POUR TOUS ICADE promeut des logements destinés à l accession à la propriété dans toute la France, il s agit majoritairement de logements collectifs urbains. ICADE exerce également une activité de lotisseur et réalise de l accession sociale dans des quartiers dits sensibles. GFF ICADE exploite des résidences services, notamment pour étudiants, et offre également à ses clients toute la gamme de métiers regroupant l administration de biens, la gérance, le syndic de copropriété, la vente, la commercialisation locative et le conseil. RÉSIDENCE MACÉ FONTENAY-SOUS-BOIS

23 ICADE Rapport annuel ICADE GÈRE logements locatifs - en propre et pour compte de tiers - intermédiaires et sociaux ICADE POSSÈDE logements ICADE CONSTRUIT 6000 logements par an - en propre et pour compte de tiers - en accession et en locatif

24 22 ICADE Rapport annuel , RUE ERNEST-SAVART MONTREUIL RÉSIDENCE CARRIÈRES ÉPINAY-SUR-SEINE

25 LE LOGEMENT ICADE Rapport annuel LA STRATÉGIE ICADE poursuit sa croissance dans le secteur du logement En développant les activités de promotion Dans une conjoncture favorable, CAPRI a poursuivi sa croissance en 2004, avec une progression de 44% de son volume d affaires (561 M de mise en chantier, contre 389 M en 2003) et a vu une croissance de son activité commerciale de 28 % (522 M de réservations, contre 408 M en 2003), qui représentent réservations, soit plus de 25% par rapport à l année Son portefeuille foncier a été reconstitué pour un niveau de 262 M,qui représente plus de logements. En développant ses activités d administration de biens La faiblesse des taux de marché en 2004 a nettement favorisé l activité de transaction, qui représente 10% du chiffre d affaires de GFF en 2004 (contre 9% en 2003). GFF gère lots d habitations à fin Outre l industrialisation du process de gestion des copropriétés qui se poursuit, l examen d importants projets de croissance externe permettra à GFF de participer davantage à la restructuration engagée sur le marché de l administration de biens. En s engageant davantage dans la mixité sociale, et en affirmant la vocation intermédiaire de son patrimoine ICADE affirme son engagement dans la mixité sociale avec la création en 2004 d ICADE PIERRE POUR TOUS qui réalise et commercialise des logements pour l accession à la propriété dans les quartiers sensibles. ICADE poursuit ses efforts de maintenance de son patrimoine intermédiaire. L année 2004 a été marquée par l engagement d investissements conséquents (ascenseurs, portes palières, fenêtres...) sur l ensemble de ses résidences, soit 70 M :40% des loyers pour ICADE PATRIMOINE. Enfin, pour accompagner les augmentations de loyers fondées sur l article 17C, un protocole d accord a été signé entre ICADE et les principales confédérations nationales de locataires, afin de prendre en compte la situation des locataires âgés, ou à revenus modestes, par des mesures de modération des hausses de loyers. ICADE PATRIMOINE

26 24 ICADE Rapport annuel 2004 LE TERTIAIRE EMGP FONCIÈRE DES PIMONTS LES MÉTIERS ICADE possède par le biais de sa société foncière EMGP, des parcs tertiaires et d activités. Cette société cotée gère et développe un patrimoine de 76 ha à Paris 19 e,saint-denis et Aubervilliers de m 2 de bureaux et surfaces commerciales ; par la FONCIÈRE DES PIMONTS, spécialisée dans les actifs immobiliers de bureaux situés dans le quartier central des affaires de Paris et à la Défense. TERTIAL ICADE promeut des opérations complexes en immobilier tertiaire, et développe des bureaux, des centres commerciaux et de loisirs, de l hôtellerie partout en France. ARCOBA EUROGEM ICADE CONSEIL & ASSOCIÉS ICADE exploite en assurant aux investisseurs et aux utilisateurs une palette de services et de fonctions techniques: gestion et entretien des bâtiments et de leurs équipements, services généraux et services aux personnes; en développant l ingénierie pour les projets immobiliers et d économie de la construction : ICADE intervient dans l optimisation de la conception et dans la maîtrise des coûts et des délais; en développant une activité d expertise immobilière : ICADE est spécialisée en conseil stratégique, externalisation de patrimoine et financement d actifs. NICE NICE

27 ICADE Rapport annuel ICADE POSSÈDE m 2 de bureaux ICADE CONSTRUIT m 2 de bureaux et centres commerciaux chaque année ICADE GÈRE m 2 d immobilier tertiaire

28 LE TERTIAIRE 26 ICADE Rapport annuel 2004 LA STRATÉGIE ICADE renforce sa position dans le secteur tertiaire Avec une implication accrue dans les foncières de bureaux ICADE a acquis la FONCIÈRE DES PIMONTS en 2004 ( m 2 ). ICADE a lancé les travaux du parc du Millénaire ( m 2 de bureaux, à Paris 19 e ), quatre bâtiments séparés par des plans d eaux entourés de m 2 d espaces verts et bordés d un bassin privé de m 2 relié au Canal Saint-Denis. ICADE a acheté le parc Rhodia (Aubervilliers) via EMGP, un parc immobilier de 3,7 ha et composé, d une part, de bâtiments d une surface de m 2 acquis en pleine propriété et, d autre part, de deux immeubles de bureaux en crédit-bail représentant m 2. Avec le développement de la promotion tertiaire L année 2003 avait été une année de livraison ( m 2 ). L année 2004 a été une année de reconstitution du carnet de commandes pour TERTIAL, suite aux ventes en VEFA de trois ensembles immobiliers à Montreuil, Arcueil et Châtillon, représentant un volume d affaires de 308 M et des surfaces à construire de m 2 shon. OPÉRATIONS PHARES Nice (Promenade des Anglais m 2 ) - locataires : EDHEC, Conseil général - investisseurs : Crédit Suisse et Diocèse Arcueil ( m 2 ) - locataire : France Télécom/Orange - investisseur : Siemens Montreuil ( m 2 ) - locataire : Urssaf - investisseur : Siemens Avec le développement de son savoir-faire dans l ingénierie 2004 est l année de la stabilisation, de l organisation des équipes et du redéploiement commercial d ARCOBA. Sa notoriété renforcée par celle d ICADE lui a permis de signer près de 15 M de commandes nouvelles, soit 1,4 année de production, portant son carnet de nouvelles commandes à 20 M. OPÉRATIONS PHARES Restructuration du centre commercial des Quatre-Temps à la Défense auprès d Unibail m 2 de bureaux à Meudon auprès d Hines m 2 de centre commercial à Louvain-la-Neuve auprès de Wilhem and Co Avec le développement des services Au cours de l année 2004, EUROGEM a connu des succès commerciaux significatifs portant sur l acquisition de nouveaux clients privés tels qu AXA, des contrats existants (Club Méditerranée et France Télécom) a également été une année de développement des partenariats avec ses clients institutionnels, grâce à la création de sociétés dédiées pour la prise en charge de la gestion de leur patrimoine. ICADE CONSEIL & ASSOCIÉS a renforcé sa présence sur les grands projets nécessitant l alliance de compétences immobilière, financière, et organisationnelle. A ce titre, ICADE CONSEIL & ASSOCIÉS a accompagné le groupe Carrefour dans la création de la foncière pan-européenne Carrefour-Property et assister Generali dans la création d un groupe immobilier européen.

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