Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

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1 APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI

2 Le marché locatif privé sur Lille et la métropole lilloise Les loyers de marché à fin novembre 2014 Michel MOUILLART Professeur d Economie à l Université Paris Ouest, FRICS - 2 -

3 Sommaire 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés 2. Les tendances récentes des loyers de marché 3. L encadrement des loyers de marché 4. Un encadrement difficile à mettre en œuvre 5. En conclusion - 3 -

4 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés CLAMEUR dispose d une très bonne capacité d observation des marchés locatifs privés de Lille et de la métropole lilloise. Pour un marché estimé à baux signés chaque année et réparti pour moitié entre Lille et le reste de la Métropole, CLAMEUR en analyse 44 % : 53 % pour Lille et 38 % pour le reste de la Métropole. Ville Taille du marché locatif privé Coefficient de représentativité PARIS Plus de à 30 % TOULOUSE Plus de à 30 % BORDEAUX 20 à à 40 % LILLE De l'ordre de De l'ordre de 50 % ROUBAIX à à 25 % TOURCOING à à 25 % VILLENEUVE D'ASC à à 25 % MARCQ EN BAROEUL 500 à à 45 % LA MADELEINE 500 à à 55 % LAMBERSART 500 à à 55 % - 4 -

5 Dans le Nord : CLAMEUR observe 92 villes et 26 EPCI (CA, CC et CU). La représentativité de CLAMEUR Principales villes du Nord-Pas de Calais (Source : CLAMEUR /novembre 2014/) - 5 -

6 8,8 9,9 9,8 9,4 10,6 10,6 12,7 12,3 12,4 13,5 15,6 16,8 Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 2. Les tendances récentes des loyers de marché Sur Lille : loyer moyen à 13.5 /m². Les loyers des studios et 1 pièce sont les plus élevés : 16.8 /m², donc 78.7 % au-dessus de ceux des 5 pièces et plus. Et sur l ensemble du marché, un écart de 1 /m² entre la moyenne et la médiane. En /m² 20 Les loyers de marché à Lille (Source : CLAMEUR /novembre 2014/) 10 0 Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché Loyer moyen en 2014 (en /m²) Loyer médian en 2014 (en /m²) - 6 -

7 Loyer moyen (en / m² de surface habitable) Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Avec une dispersion des loyers de marché considérable qui montre que le marché n est guère homogène et que de l ordre de 25 % du marché se réalise à des niveaux de loyers comparables à ceux du secteur locatif social Les loyers de marché sur Lille et leur dispersion (hors valeurs extrêmes : intervalle de confiance à 95 %) 24 24, ,5 17, ,6 14,4 13,7 13,1 13,9 13,2 12,3 11,6 10,8 10,6 11,1 9,8 9,8 8,7 9,5 8,8 8,7 7,3 7,4 6,8 5,8 6,2 Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Minimum 1er quartile Médiane 3ème quartile Maximum - 7 -

8 Loyers de marché sur Lille : % en 2014 (- 2.2 % en 2013) : depuis 2011, les loyers ont progressé de 0.6 %, en moyenne chaque année. Dans la plupart des communes de la métropole lilloise, les loyers de marché reculent ou ne progressent que très faiblement : depuis 2011, les tendances constatées sur le territoire de LMCU sont à la modération. Ville Loyer 2014 (en /m²) Variation 2014 (en %) Variation entre 2011 et 2014 (en %) PARIS 25,3 3,1 3,1 TOULOUSE 12,0 0,9 1,5 BORDEAUX 12,9 2,6 1,9 LILLE 13,5 2,4 0,6 ROUBAIX 13,5 3,4 3,3 TOURCOING 10,1-4,0-1,9 VILLENEUVE D'ASC 10,7 0,3-2,8 MARCQ EN BAROEUL 10,8-3,1-0,2 LA MADELEINE 11,1 1,9 0,4 LAMBERSART 11,0-0,1 0,3 CU TOULOUSE METROPOLE 11,6 0,7 1,3 CU BORDEAUX 12,2 2,9 2,2 CU LILLE METROPOLE 13,0 1,0 0,4-8 -

9 6,2 6,9 7,4 8,6 8,7 10,9 10,6 11,8 12,7 14,8 14,9 18,7 Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 3. L encadrement des loyers de marché Le dispositif d encadrement des loyers prévu par la loi ALUR distingue les logements dont les loyers sont au dessus du loyer de référence majoré et ceux dont les loyers sont sous le loyer de référence minoré. Par exemple, pour le marché locatif privé de Lille. En /m² 20 Les seuils de déclenchement des dispositions de la loi ALUR à Lille (Source : CLAMEUR /novembre 2014/) 10 0 Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché Loyer médian de référence minoré Loyer médian de référence majoré - 9 -

10 1,9 1,6 3,6 3,9 5,6 6,4 10,8 12,4 15,0 14,6 18,7 19,2 20,4 19,6 20,1 24,1 26,7 27,3 Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Le «rabotage» potentiel des loyers concernerait de l ordre de 20 % des marchés. La baisse moyenne étant alors de 20 %, pour l ensemble du marché. Elle bénéficiera pleinement aux ménages aisés. 30 En % L'impact potentiel de l'encadrement des loyers de marché à Lille (Source : CLAMEUR /novembre 2014/) Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché Part du marché concernée par l'encadrement Baisse moyenne des loyers concernés Baisse potentielle du loyer moyen

11 Alors que pour les 9 % des logements aux loyers les plus bas, les loyers pourraient être relevés. La hausse étant alors de l ordre de 15 % : 15 à 20 % pour les 2 pièces et moins et de l ordre de 10 % pour les 3 pièces et plus. Et elle touchera les ménages modestes. En % La part des loyers de marché sous la médiané minorée à Lille (Source : CLAMEUR /novembre 2014/) 15 12,3 10 8,2 9,0 5,7 6,6 6,0 5 0 Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché Part du marché concernée par un relèvement éventuel des loyers

12 6,9 7,5 7,4 7,3 7,8 7,6 8,7 11,8 12,8 12,7 12,5 13,3 13,1 14,9 Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 4. Un encadrement difficile à mettre en œuvre Dans une «zone tendue dotée d un observatoire des loyers», va-t-on traiter toutes les villes de la zone autres que la ville centre comme cette dernière? La réponse n est guère évidente : la comparaison des loyers médians majoré et minoré l illustre bien. En /m² Les seuils de déclenchement dans 10 des villes de LMCU : loyers de 2014 (Source : CLAMEUR /novembre 2014/) 10 0 Lille La Madeleine Lambersart Marcq en Baroeul Roubaix Tourcoing Villeneuve d'asc Loyer médian de référence minoré Loyer médian de référence majoré

13 Les loyers les plus bas pourront être relevés s ils sont inférieurs à 8.7 /m² à Lille Par exemple, alors que sur Roubaix ce ne serait que de l ordre de 1 % des loyers de marché qui pourraient être relevés parce qu inférieurs à la médiane minorée de la ville, la proportion serait de plus de 12 % si la médiane minorée était celle de la métropole. En % 15 La part des loyers de marché sous la médiane minorée dans 10 villes de la LMCU (Source : CLAMEUR /novembre 2014/) 10,7 10 9,0 5 5,0 4,0 0 1,2 0,5 0,2 Lille La Madeleine Lambersart Marcq en Baroeul Roubaix Tourcoing Villeneuve d'asc Part du marché concernée par un relèvement éventuel des loyers

14 1,3 0,8 0,5 0,0 0,3 1,8 1,3 2,6 3,9 4,4 5,7 6,5 8,5 8,8 9,6 9,7 9,9 13,3 13,0 19,6 20,1 Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Avec un dispositif «par ville», l impact de l encadrement serait négligeable sur Roubaix et Tourcoing, voire sur Marcq en Baroeul. Et sur la plupart des autres villes de la métropole, il serait deux fois moins «puissant» dans ces effets que sur Lille. En % L'impact d'un encadrement des loyers de marché : loyers de 2014 (Source : CLAMEUR /novembre 2014/) Lille La Madeleine Lambersart Marcq en Baroeul Roubaix Tourcoing Villeneuve d'asc Part du marché concernée par l'encadrement Baisse moyenne des loyers concernés Baisse potentielle du loyer moyen

15 5. En conclusion Pourquoi les déséquilibres de marché semblent-ils moins marqués dans d autres grandes agglomérations en expansion? Probablement parce que les capacités d accueil du parc locatif privé y sont (très) supérieures à celles qui se constatent sur Lille : ceteris paribus, de 13 % à Toulouse et même de 35 % à Bordeaux et pour des niveaux de loyer plus faibles. Ces villes ont favorisé l augmentation de l offre nouvelle depuis de nombreuses années et n envisagent donc pas de recourir à un encadrement des loyers. Ville Taille de la population (en milliers) Taille du marché locatif privé Taille du marché locatif privé pour 1000 habitants Loyer de marché en 2014 (en /m²) Variation du loyer en 2014 (en %) Variation du loyer (en %) Coefficient de représentativité CLAMEUR TOULOUSE 449 Plus de ,0 0,9 1,3 25 à 30 % BORDEAUX à ,9 2,6 1,6 35 à 40 % LILLE 234 De l'ordre de ,5 2,4 2,6 De l'ordre de 50 %

16 21,0 20,6 24,6 26,1 25,1 24,8 27,7 31,0 30,4 29,8 34,2 32,1 34,3 33,7 33,0 42,7 40,9 42,1 Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux C est en effet du côté de la taille des parcs locatifs privés que l origine des différences entre les situations des marchés doit être recherché, les taux de mobilité étant comparables, quel que soit le type de logement considéré. 50 La mobilité résidentielle dans le parc locatif privé (en %) Bordeaux Lille Toulouse Studios et 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché

17 Loyer moyen (en / m² de surface habitable) Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux On pourra en outre remarquer que le marché locatif privé lillois est largement ouvert aux populations modestes. D ailleurs, ¼ de l offre locative privée nouvelle est présentée chaque année sur le marché à des niveaux de loyer inférieurs ou égaux à ceux des PLS. Rappel : l offre nouvelle = logements locatifs privés sur LMCU pour logements locatifs sociaux. L offre locatif privée sous plafond PLS représente donc chaque année 60 % de l offre locative sociale totale. 15,6 Les loyers de marché sur Lille : locatif privé et locatif social (CLAMEUR /novembre 2014/) 15 12,9 12,3 10,6 10 8,7 10,2 9,0 9,8 8,5 8,8 8,0 5 7,4 6,8 6,2 5,8 Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Minimum Loyer médian en 2014 (en /m²) PLS 1er quartile

18 APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI