2015 AÉROPORTS FRANCILIENS
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- Anatole Laframboise
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1 Synthèses des marchés Bureaux Immobilier d entreprise 2015 AÉROPORTS FRANCILIENS Les pôles économiques autour des aéroports internationaux de Paris-Orly et Paris-CDG bénéficient sans conteste de leur proximité avec ces aéroports. Ces derniers ont-ils le même impact sur le marché d immobilier tertiaire des territoires les entourant? Les principales données économiques et de marché issues de nos études donnent une vision synthétique de ces 2 pôles* (Orly et Roissy). Nous les avons réunies au sein de ce document pour une analyse globale et comparative. Sommaire Contexte 1 Données générales 2 Dessertes 2 Environnement économique 2 L offre disponible 3 L aéroport de Paris-Orly, situé à 14 km au Sud de Paris, devient un aéroport totalement civil en mars 1954, mais il existe depuis la fin de la 1 ère guerre mondiale. Il est le 2 ème aéroport français et le 11 ème aéroport européen. En 2015, il a accueilli 29,6 millions de voyageurs. L aéroport de Paris-CDG, situé à 23 km au Nord de Paris, est plus récent. Son 1 er aérogare date du début des années 70, le second date de 1982, deux autres satellites voient le jour en 2007 et 2012, ainsi qu un 3 ème terminal en Un 4 ème terminal pourrait être construit à horizon Il est le 1 er aéroport français, le 2 ème européen et le 8 ème mondial. En 2015, il a accueilli 65,8 millions de voyageurs. La demande placée 4 Synthèse positionnement des marchés 5 Les valeurs locatives 6 Annexes 7 Rédacteur Département Etudes & Analyses 12 rue Médéric PARIS Directrice : Patricia VEVAUD * Liste des communes composant les pôles : annexe page 7 Advenis Real Estate Solutions 12 rue Médéric PARIS Tél : etudes@advenis-res.com Advenis Conseil
2 CHIFFRES CLES PRESENTATION SOCIO-ECONOMIQUE DES 2 PÔLES DONNEES GENERALES IDF Chiffres INSEE Chiffres INSEE % en IDF Chiffres INSEE TERRITOIRE (en Km²) ,6% 35 0,3% NOMBRE DE COMMUNES ,3% 7 0,5% NOMBRE D'HABITANTS ,8% ,1% POPULATION ACTIVE ,8% ,0% NOMBRE D'EMPLOIS ,3% ,5% NOMBRE D'ENTREPRISES * ,6% ,8% % en IDF Ces pôles représentent une faible part du territoire francilien. Ils comptent cependant 3,8 % des emplois et 1,3 % des entreprises d Ile de France. Le pôle d Orly, plus ancien et plus proche de Paris, affiche un développement supérieur à celui de Roissy en termes de nombre d habitants et de population active. De même, les entreprises implantées y sont beaucoup plus nombreuses. Cependant, le pôle de Roissy recense un nombre d emplois plus important. DESSERTES ROUTIER / AUTOROUTIER A1 /A3 / A104 (FRANCILIENNE )/ N2/ N17 A6 / A10 / A86 / N7 /N6 RER B D / C / VAL SNCF TRAMWAY T7 AEROPORT PARIS-CDG / LE BOURGET PARIS- TGV (PARIS-CDG) MASSY Dans le cadre des projets du Grand Paris Express, la desserte de l aéroport Paris-Orly sera complétée par la ligne de Métro 14 qui sera prolongée jusque là, et par la ligne 18 qui desservira, à partir de Paris-Orly, le plateau de Saclay, St Quentin-en-Yvelines, et à terme Rueil et Nanterre. Enfin, une gare du Grand Paris Express y sera créée, ainsi qu une gare TGV. L aéroport de Paris-CDG, quant à lui, bénéficiera de la ligne 17 (St Denis - le Mesnil-Amelot) et de la création d une gare Grand Paris Express. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE POLES DE COMPETITIVITE ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE GRANDS PROJETS ASTech, Medicen, Cap Digital, ASTech, Medicen, Cap Digital Finance Innovatiion Aéroport international, parc Aéroport international, des Expositions de Villepinte Marché d'intérêt National de Rungis Extension du parc des Requalification et Expositions, aménagement aménagement du secteur de centres d'affaires SENIA Pont de Rungis, internationaux dédiés à aménagement et Tremblay-en-France et agrandissement de l'aéroport Roissy-en-France dans le cadre du Grand Paris, création d'une gare TGV 2
3 MARCHE BUREAUX L OFFRE DISPONIBLE Les 2 pôles représentent 1,94 % (Roissy) et 1,29 % (Orly) des m² construits en Ile de France ( m² - source ORIE 2015). Deux acteurs majeurs y interviennent : Aéroports de Paris, propriétaire de locaux (1 million de m²) et de fonciers (207 ha disponibles à Roissy et 173 ha à Orly) à la fois dans les enceintes aéroportuaires, mais également en dehors, et ICADE, propriétaire de parcs d affaires : Paris Nord 2 ( m² ) et Orly-Rungis ( m²). M² CONSTRUITS (source ORIE 2015) M² CONSTRUITS (source ORIE 2015) 1,94% 1,29% RESTE DE L'IDF 96,77% Ces pôles représentent 1,03 % (Roissy) et 1,66 % (Orly) de l offre disponible en Ile de France (3,09 millions de m², en baisse sur un an). Le pôle d Orly présente une offre disponible plus élevée que celle de Roissy. A noter cependant que le pôle de Roissy compte de nombreuses disponibilités en locaux mixtes dont la partie bureaux peut se louer indépendamment. On peut estimer que m² sont concernés et ne sont pas comptabilisés dans les chiffres présentés, ce qui ramènerait l offre disponible de Roissy à la hauteur de celle d Orly. C est également le pôle d Orly qui enregistre le taux de vacance le plus élevé (offre supérieure et m² construits inférieurs à Roissy). Sur un an, l offre est en baisse sur le pôle de Roissy et en hausse sur le pôle d Orly (notamment livraison d Askia pour m² dans l opération Cœur d Orly). Le pôle d Orly présente 5 offres de surfaces > à m² (dont 2 neuves) pour aucune sur le pôle de Roissy. OFFRE IMMEDIATE M² OFFRE IMMEDIATE M² 1,03% 1,66% RESTE DE L'IDF 97,31% M² CONSTRUITS (source ORIE 2015) OFFRE IMMEDIATE M² TAUX DE VACANCE OFFRE > A M² ,28% ,71%
4 MARCHE BUREAUX L OFFRE NEUVE ET FUTURE Seul le pôle d Orly offre des surfaces neuves avec principalement avec les immeubles Askia dans le programme Cœur d Orly et Quebec sur le Parc d Orly-Rungis. OFFRE IMMEDIATE M² % NEUF % VENTE % 0,1% % 10% Sur le pôle de Roissy, on ne recense plus aucune offre neuve, ni offre future. Dans la conjoncture économique actuelle, les promoteurs lancent peu de programmes en blanc. Cela a été cependant le cas sur le pôle d Orly avec les 2 immeubles sus mentionnés. A noter que Askia a été commercialisé pour moitié début 2016 (ADP). Tous les autres programmes futurs recensés sur le pôle d Orly sont en attente de précommercialisation. OFFRE A MOINS D'UN AN M² OFFRE FUTURE M² L offre future sur le pôle de Roissy se compose principalement de possibilités de clés en main (2 ème tranche de Parc Mail notamment). Sur le parc Paris Nord 2 l absence de foncier ne permet pas de nouveaux projets, et le renouvellement du parc passe par la restructuration des immeubles existants. LA DEMANDE PLACEE M² PLACES M² PLACES 0,87% 0,14% RESTE DE L'IDF 98,99% En 2015, dans un placement en progression à l échelle francilienne (+ 3 %, pour atteindre 2,2 millions de m² placés), ces 2 pôles ont connu des destins différents : + 32 % sur Roissy et - 47 % sur Orly. M² PLACES NBRE DE TRANSACTIONS PLACEMENT MOYEN En nombre de transactions comme en volume placé, Roissy dépasse Orly, notamment grâce un nombre important de transactions portant sur des surfaces inférieures à 300 m², mais aussi avec 5 transactions comprises entre et m² (aucune à Orly). Le placement moyen le plus faible se trouve à Orly qui n a pas bénéficié de grandes transactions (> à m²), ni même d aucune transaction supérieure à m². 4
5 MARCHE BUREAUX LA DEMANDE PLACEE Malgré l existence d offres neuves sur le pôle d Orly, aucune transaction n a porté sur des surfaces de ce type en 2015 tant à Roissy qu à Orly. De même qu aucune transaction supérieure à m² n a été conclue sur ces 2 pôles. Le délai théorique d écoulement du stock augmente fortement sur Orly (offre importante et 3 dernières années de placement très faible) et baisse sur Roissy grâce à une relative stabilité tant du volume placé que de l offre disponible. M² PLACES % NEUF/A LIVRER NBRE DE TRANSACTIONS > A M² % % - DELAI THEORIQUE D'ECOULEMENT DU STOCK EN MOIS SYNTHESE POSITIONNEMENT DES MARCHES DELAI THEORIQUE D'ECOULEMENT DU STOCK (MOIS) ET TAUX DE VACANCE (%) Taux de vacance IDF 7,3 % Délai moyen IDF 23 mois 0 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Au regard du graphique ci-dessus, le marché du pôle d Orly est actuellement sur offreur (délai d écoulement du stock et taux de vacance élevé). Ce phénomène est amplifié par la livraison déjà mentionné de 2 immeubles (Quebec et Askia) dans un marché à la peine en termes de transaction. Cependant, à contrario du pôle de Roissy (cf. ci-après), le pôle d Orly bénéficie d une offre permettant de répondre à la demande. Le pôle de Roissy, quant à lui, souffre d un déficit de demandes (délai d écoulement long et taux de vacance bas) mais surtout d une inadéquation de l offre existante à cette demande (absence d offres neuves et d offres à l acquisition). 5
6 MARCHE BUREAUX LES VALEURS LOCATIVES Sur ces pôles, les valeurs de présentation ne dépassent pas les 250 /m². Sur un an, elles sont en hausse sur Orly (livraisons de programmes neufs) et en baisse sur Roissy. Les valeurs moyennes sont les suivantes : Neuf Roissy : absence d offre Orly : 225 /m² FOURCHETTE VALEURS LOCATIVES DE PRESENTATION NEUF Second marché Roissy : 139 /m² Orly : 158 /m² 50 0 Ces 2 pôles ont des fourchettes de valeurs, de second marché, comparables : 80 à 215 /m² pour Roissy et 95 à 230 /m² pour Orly, mais la valeur moyenne est plus élevée sur Orly (de par la présence de programmes neufs). 250 FOURCHETTE VALEURS LOCATIVES DE PRESENTATION SECOND MARCHE A partir des valeurs de transaction qui ont été communiquées, les valeurs moyennes ressortent : Roissy : 121 /m² (second marché 88 à 170 /m²) Orly : 144 /m² (second marché 90 à 180 /m²) Ces dernières valeurs ne tiennent pas compte des avantages consentis par le bailleur (franchise de loyer, abattement, travaux, ). Comme pour les valeurs de présentation, les fourchettes de valeurs de second marché sont proches sur les 2 pôles, et la valeur moyenne est globalement plus basse sur le pôle de Roissy que sur le pôle d Orly. 6
7 ANNEXES ANNEXES LISTE DES COMMUNES COMPOSANT LES POLES * GONESSE ABLON SUR SEINE EN FRANCE CHEVILLY LARUE TREMBLAY EN FRANCE FRESNES VILLEPINTE RUNGIS THIAIS VILLENEUVE LE ROI * périmètre limité à Paris Nord 2 pour les communes de Gonesse, Tremblay-en-France et Villepinte LEXIQUE Bureau Délai théorique d'écoulement (du stock) Demande placée - transaction Disponibilité future lieu de travail des employés d'une entreprise, d'une administration délai qui permettrait d'écouler l'offre disponible immédiate fixée à un instant T en fonction des transactions réalisées. Il est calculé selon la formule ci-après : (offre immédiate / moyenne annuelle de la demande placée des 3 dernières années)x12. Exprimé en mois. ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé) se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités certaines (locaux en cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date de début de chantier est prévue), les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations envisagées mais non confirmées par une action réelle) Dynamique de placement Immeuble/programme restructuré Immeuble/programme neuf Immeuble/programme second marché Loyer Loyer "prime" Loyer moyen - valeur locative moyenne Offre disponible (stock) Pré commercialisation Programme Taux de vacance Utilisateur Valeur locative rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l'orie pour les bureaux. Exprimé en % immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition ci-dessus) depuis moins de 5 ans tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent = construit depuis de moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. moyenne pondérée des 5 loyers les plus élevés constatés sur un secteur donné se rapportant généralement aux immeubles neufs, restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Les valeurs des biens atypiques et des très petites surfaces sont régulièrement exclus de ce calcul. moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après exclusion des valeurs les plus basses et les plus hautes manifestement hors marché. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an. comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos rapport entre le stock immediat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de (se referer à l'avertissement méthodologique de l'étude). Exprimé en % personne ou société qui acquiert ou loue un bien pour l'utiliser voir loyer Pour plus d informations sur les territoires évoqués dans ce document et nos sources, nous vous invitons à télécharger les synthèses marché sur la page Etudes de notre site internet : 7
8 ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS Un accompagnement dédié et global dans l immobilier ADVENIS : L AUDACE, L AGILITÉ ET LA MAÎTRISE POUR PILOTER LA PERFORMANCE DE VOS ACTIFS Côté sur Euronext Paris, Advenis est un groupe indépendant qui a pour ambition d être un acteur majeur dans la conception, la distribution et la gestion d actifs immobiliers et financiers. Advenis est implantée aujourd hui en France et en Allemagne avec : 500 collaborateurs 7 Mds d actifs sous gestion clients* Au service d une clientèle institutionnelle et privée, le groupe Advenis propose une offre globale et intégrée, qui s articule autour de 3 pôles : VALORISATION ET GESTION D ACTIFS DISTRIBUTION ET GESTION PRIVEE SERVICES IMMOBILIERS ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS UNE VISION A 360 DES SERVICES IMMOBILIERS Advenis Real Estate Solutions est un intervenant majeur et indépendant des services immobiliers 3,5 milliards d euros d actifs sous gestion* recherches de locaux par an* sites sous gestion* 12 millions de m² gérés* 28 implantations* * Chiffres au 31/12/20104 Advenis Real Estate Solutions (Advenis RES) associe ses différentes expertises pour proposer une offre de services immobiliers intégrée, complète et dynamique FACILITY MANAGEMENT Gestion technique et des services aux bâtiments Pilotage des services aux occupants Gestion locative pour le compte d utilisateurs CONSEIL Transactions, locations, ventes Conseil en investissement Multi-sites, logistique, services dédiés Etudes et analyses ASSET MANAGEMENT Elaboration d une stratégie pluridisciplinaire d optimisation et de valorisation des actifs immobiliers PROPERTY MANAGEMENT Représentation du propriétaire Gestion locative Gestion ASL/AFUL Gestion de copropriétés RIE AU PLUS PROCHE DES CLIENTS ET DE LEURS ACTIFS Advenis RES dispose d une présence territoriale dense, avec près d une trentaine d implantations en France et deux en Allemagne. Cette couverture confère à Advenis RES : Une proximité vis-à-vis de ses clients ainsi que de leurs biens Une forte connaissance locale Une capacité à coordonner des portefeuilles nationaux Advenis RES peut ainsi à la fois répondre à un besoin local très spécifique et gérer d importants portefeuilles répartis sur tout le territoire. 8
9 ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS Une couverture nationale Forte d une trentaine d implantations sur le territoire et de plus de 200 collaborateurs, elle conseille plus de 400 clients pour près de actifs immobilier en gestion, pour un total de m². Implantations d Advenis-RES : L activité de Conseil et Transaction (3 implantations en Île de France et 13 en régions) sort renforcée de la complémentarité avec les autres métiers du groupe Advenis. Elle bénéficie des différentes expertises et est en mesure de répondre à l ensemble des problématiques de ses clients. CONSEIL ET TRANSACTION EN ÎLE DE FRANCE ET EN REGION PARIS paris@advenis-res.com Directeur : Cédric Heneman LILLE lille@advenis-res.com Directeur : Alexandre Poette STRASBOURG strasbourg@advenis-res.com Directeur : Serge Kraemer LYON lyon@advenis-res.com Directeur : Jean-Christophe Renoir IDF EST Idf.est@advenis-res.com Directeur : Yann Lobjois MARSEILLE marseille@advenis-res.com Directrice : Brigitte Blouin MONTPELLIER montpellier@advenis-res.com Directeur : Christophe Nowak TOULOUSE toulouse@advenis-res.com Directeur : Nicolas Kwiatkowski IDF OUEST Idf.ouest@advenis-res.com Directrice : Olivia Josset BORDEAUX bordeaux@advenis-res.com Directeur : Antoine Grand TOURS BLOIS tours@advenis-res.com Directeur : Jacques Jandrain NANTES nantes@advenis-res.com Directeur : Romain Vincent Genod RENNES rennes@advenis-res.com Directeur : Hervé Pavy CAEN caen@advenis-res.com Directeur : Fabien Brard PICARDIE picardie@advenis-res.com Directeur : Florent Casanova DÉPARTEMENTS SPÉCIALISÉS INVESTISSEMENT investissement@advenis-res.com CORPORATE SOLUTIONS corporatesolutions@advenis-res.com ETUDES & ANALYSES etudes@advenis-res.com REGIONS franchise@advenis-res.com 9
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