UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» Rapport annuel 2009/2010

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1 UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» Rapport annuel 2009/2010

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4 Organisation Direction du fonds UBS Fund Management (Switzerland) SA, Brunngässlein 12, 4002 Bâle Conseil d administration Thomas Rose, Président (à partir du 31 mai 2010) Managing Director, UBS SA, Bâle et Zurich Reto Ketterer, Vice-Président (à partir du 31 mai 2010) Managing Director, UBS SA, Bâle et Zurich Markus Steiner, Délégué Jean-Paul Gennari Managing Director, UBS Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg Christian Eibel (à partir du 6 mai 2010) Executive Director, UBS SA, Bâle et Zurich Markus Lesmann (à partir du 6 mai 2010) Director, UBS SA, Bâle et Zurich Directoire Markus Steiner Directeur et Délégué du Conseil d administration André Valente Directeur adjoint Riccardo Boscardin Responsable Real Estate Funds Franz Cadalbert Responsable Finance, Controlling and Accounting André Debrunner Responsable Fund Reporting and Information Services Karsten Illy Responsable Operations Securities Funds Beat Schmidlin Responsable Legal and Tax Thomas Zimmerli Responsable Compliance and Risk Control Eugène Del Cioppo Responsable Business Development & CRM Experts chargés des estimations KPMG AG Real Estate, Zurich Experts immobiliers agréés Stefan Pfister Ulrich Prien Beat Ochsner Organe de révision Ernst & Young SA, Bâle Gérance immobilière Livit Immobilien Management AG, Zurich Wincasa, Winterthour EPM Swiss Property Management SA, Wallisellen Services de paiement UBS SA, Bâle et Zurich et ses succursales en Suisse Représentant fiscal en Allemagne UBS Deutschland SA Case postale D Francfort-sur-le-Main Contacts au Liechtenstein Service de paiement/représentant Liechtensteinische Landesbank Aktiengesellschaft, Städtle 44, FL-9490 Vaduz Banque dépositaire UBS SA, Bâle et Zurich 2

5 Les principaux chiffres à la clôture Exercice Fortune nette du fonds (en mio. de CHF) 1 378, , ,7 Nombre de parts Valeur d inventaire par part (en CHF) Distribution par part (en CHF) Dernier cours boursier à la clôture (en CHF) Biens-fonds/immobilier (en mio. de CHF) 1 684, , ,0 Fortune totale du fonds (en mio. de CHF) 1 755, , ,0 Fonds étrangers (en mio. de CHF) 376,7 452,0 387,3 Revenus locatifs (en mio. de CHF) 101,4 97,2 90,6 Entretien ordinaire (en mio. de CHF) 7,9 7,6 7,3 Revenu net (en mio. de CHF) 54,4 48,9 48,1 Performance 1 10,7% 2 19,3% 2,9% SXI Real Estate Funds TR (performance annuelle) 3 10,8% 11,2% 0,4% Immeubles d habitation 75,0% 76,0% 75,5% Immeubles à usage commercial 13,9% 14,8% 8,2% Immeubles à usage mixte 8,4% 6,4% 12,7% Terrains à bâtir/immeubles en construction 2,7% 2,8% 3,6% Canton de Zurich 39,7% 40,1% 38,7% Canton de Bâle-Ville/Bâle-Campagne 22,4% 22,8% 23,7% Canton de Berne 9,8% 10,3% 10,5% Canton de Argovie 6,8% 5,5% 5,4% Canton de St-Gall 5,3% 5,1% 5,1% Autres cantons 16,0% 16,2% 16,6% Chiffres clés selon la SFA Rendement de placement 4,7% 5,2% 8,0% Rendement sur distribution 3,3% 3,4% 4,0% Coefficient de distribution (Payout ratio) 90,8% 96,4% 90,3% Rendement des fonds propres (ROE «Return on Equity») 4,5% 4,9% 7,1% Agio/Disagio 23,2% 17,5% 2,9% Marge de bénéfice d exploitation (marge EBIT) 72,7% 73,8% 73,4% Coefficient d endettement 16,3% 21,9% 19,2% Taux de perte sur loyer (perte de produit) 3,8% 3,2% 2,7% Quote-part des charges d exploitation du fonds (TERREF) 0,87% 0,88% 0,87% 1 Calcul selon les prescriptions de la Swiss Funds Association (SFA) 2 Modification du calcul de la performance, avec prise en compte de l augmentation de capital effectuée le et d un nouveau facteur d ajustement 3 Changement d indice de référence de Rüd Blass Immobilienfonds à SXI Real Estate Funds TR au 1 er octobre 2009 La performance passée n offre aucune garantie de l évolution future. La performance représentée ne tient pas compte de commissions et de coûts éventuels prélevés lors de la souscription et du rachat de parts. 3

6 Communications aux investisseurs I. Indemnisation de la Direction du fonds conformément au contrat de fonds, maximum: 0,25% par trimestre taux effectif perçu: 0,225% par trimestre calculé sur la base de la fortune totale moyenne du fonds. Avec cette indemnité, la Direction du fonds a rémunéré les distributeurs et les gestionnaires de fortune pour la distribution du fonds de placement. La Direction du fonds a également accordé des rétrocessions aux investisseurs institutionnels détenant des parts du fonds pour des tiers. 4

7 Rapport succinct de l organe de révision selon la loi sur les placements collectifs (LPCC) En notre qualité de société d audit des placements collectifs, nous avons révisé le rapport annuel du fonds de placement UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» constitué des comptes annuels et des autres données conformément à l art.89 al.1 let. a à h et à l art. 90 de la loi sur les placements collectifs de capitaux pour l exercice clôturé le 30 septembre Responsabilité du Conseil d administration Conformément aux dispositions légales relatives aux placements collectifs de capitaux, il appartient au Conseil d administration de la Direction du fonds d établir le rapport annuel. En outre, le Conseil d administration de la Direction du fonds est responsable du choix et de l application de méthodes de présentation des comptes appropriées, ainsi que de la mise en œuvre d estimations adéquates. Responsabilité de la société d audit Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à rendre une opinion sur le rapport annuel. Nous avons effectué notre audit conformément à la législation suisse en la matière et aux Normes d audit suisses en vigueur. D après ces normes, nous sommes tenus de planifier et de réaliser l audit de façon à obtenir une assurance raisonnable que le rapport annuel ne contient pas d anomalies significatives. Tout audit comporte la mise en œuvre de procédures d audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans le rapport annuel. Le choix des procédures d audit est à la discrétion de l auditeur et inclut l'évaluation des risques de présence d anomalies significatives dans le rapport annuel résultant de fraudes ou d erreurs. Un audit comprend en outre une évaluation de l adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu une appréciation de la présentation du rapport annuel dans son ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d audit. Opinion d audit Selon notre appréciation, le rapport annuel pour l exercice arrêté au 30 septembre 2010 est conforme à la loi fédérale sur les placements collectifs, aux ordonnances associées ainsi qu au contrat de fonds. Rapport sur la base d autres dispositions légales Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) et d indépendance (art. 127 LPCC et art. 11 LSR) et qu aucune circonstance ne s oppose à une telle indépendance. Bâle, le 15 novembre 2010 Ernst & Young AG Jürg Müller Expert-réviseur agréé (réviseur en chef) Matthias Bühler Expert-réviseur agréé 5

8 Rapport d évaluation Mandat Conformément à la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC), les immeubles de fonds immobiliers suisses doivent être évalués à la clôture de l exercice par des experts immobiliers indépendants. Sur mandat de la Direction du fonds et aux fins de l établissement des comptes, KPMG SA a évalué l ensemble des biens immobiliers détenus par UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» (UBS «Anfos») au 30 septembre Au jour de référence, le fonds comprenait 148 immeubles en portefeuille (dont des nouvelles acquisitions et des immeubles évalués pour la première fois). Trois autres immeubles se trouvent en phase de projet ou de construction. Les documents nécessaires à l évaluation ont été préparés par la Direction du fonds et les sociétés de gestion concernées. Les estimations se fondent sur l évaluation et l analyse de ces documents, sur des visites régulières sur place ainsi que sur l évaluation de la situation générale du marché et de la situation spécifique à chaque bien. Les experts immobiliers de KPMG SA, agréés par la FINMA pour UBS «Anfos», ont mené à bien l ensemble du projet, en accord avec la Direction du fonds, depuis la définition des paramètres d évaluation et la saisie des données dans le logiciel d évaluation, jusqu au controlling et à la publication des résultats de façon impartiale et uniquement en vue d une évaluation indépendante, en passant par le travail d évaluation proprement dit. Normes d évaluation KPMG SA confirme que les évaluations sont conformes aux dispositions légales de la LPCC et de l OPC ainsi qu aux directives de la SFA et qu elles correspondent aux normes d évaluation habituelles du secteur immobilier. La valeur de marché indiquée par immeuble représente la «juste valeur», autrement dit le prix de vente susceptible d être obtenu dans des conditions normales et dans le contexte de marché actuel, sans tenir compte d éventuels frais de transaction. Méthode d évaluation Les évaluations ont été effectuées de manière uniforme, selon la méthode de l actualisation des flux de trésorerie («discounted cash-flow» (DCF)). Dans la méthode DCF, la valeur de marché d un bien immobilier est déterminée par le total attendu des revenus nets futurs actualisés au jour de référence. L actualisation est faite pour chaque immeuble, conformément aux conditions du marché et ajustée en fonction des risques, c est-à-dire en tenant compte du potentiel et des risques de chaque bien. Dans le cadre de l évaluation sont effectuées une analyse détaillée et une appréciation des divers postes de revenus et de dépenses. Comme base, l expert immobilier dispose des valeurs comptables de chaque bien immobilier pour les dernières années, de la situation locative actuelle et d informations complètes sur le marché. A partir de ces éléments, il estime le cashflow attendu et fixe le taux d actualisation. Les évaluations se font selon le principe de la continuation de l exploitation actuelle, c est-à-dire qu elles ne prennent pas en compte les éventuels changements d affectation, surélévations ou densifications majeurs. 6

9 Rapport d évaluation Indépendance et confidentialité Les experts immobiliers agréés de KPMG SA confirment leur indépendance et se portent garants du traitement confidentiel des informations relatives à leur mandat d évaluation. Résultats de l évaluation au 30 septembre 2010 Au 30 septembre 2010, la valeur de marché de l ensemble du portefeuille UBS «Anfos» a été estimée par les experts à 1 684,9 millions de CHF. La valeur de marché du portefeuille a donc augmenté de 62,5 millions de CHF (3,9%) par rapport au 30 septembre Les travaux de réhabilitation prévus pour les dix ans à venir ont été vérifiés. Ce faisant, l échéance et le volume de l investissement dans les divers biens immobiliers ont été réévalués et, le cas échéant, ajustés. Les taux d escompte appliqués se fondent sur une observation constante du marché immobilier et sont déduits et rendus plausibles sur la base d un modèle. Dans l évaluation actuelle, le taux d escompte nominal moyen des immeubles de rapport, pondéré de la valeur de marché, s élève à 4,95%. Le taux d escompte nominal le plus bas choisi pour un immeuble individuel est de 4,60%, le plus haut étant de 5,50%. Le rendement brut de l ensemble du portefeuille est de 6,30%. Zurich, le 30 septembre 2010 KPMG SA Ulrich Prien Partner, MRICS Beat Ochsner Senior Manager, MRICS 7

10 Rapport du gestionnaire du portefeuille Au cours de l exercice 2009/2010, UBS «Anfos» a poursuivi sa croissance et étoffé son portefeuille de 62,5 millions de CHF, à 1 684,9 millions de CHF, grâce à l achat d un immeuble et à un projet de nouvelle construction. Le fonds a réalisé une très forte performance de 10,7% et a pu accroître de manière réjouissante sa valeur nette d inventaire par part de 0,5%. Le succès de l augmentation de capital effectuée en décembre 2009 a permis de recueillir 164,5 millions de CHF d argent frais. Situation du marché L économie Suisse renoue avec la croissance Certes, l économie Suisse a également été touchée par la crise financière et économique mondiale, mais elle a relativement bien surmonté cette difficulté. L année 2009 a été marquée par une croissance négative de 1,5%. Cependant, l économie suisse est sortie de la récession dès le 4 e trimestre 2009, et l on s attend à un taux de croissance positif de 2,5% pour La récession s est également fait sentir sur le marché de l emploi, mais le taux de chômage est de nouveau en baisse depuis février En juillet 2010, il s établissait à 3,6%. Forte demande de logements locatifs La population a augmenté un peu moins vite en 2009 qu en 2008, mais son taux de croissance, de 1,1%, est resté supérieur à la moyenne sur 10 ans. Le ralentissement de la croissance démographique s explique par un solde migratoire positif un peu plus faible. La croissance démographique de 1,2% dans les zones urbaines a nettement dépassé celle des zones rurales (0,8%). La tendance à l urbanisation et le développement des agglomérations se poursuivent, avec pour corollaire, dans ces zones, de très faibles taux d inoccupation et une hausse des loyers supérieure à la moyenne. Les loyers proposés ont enregistré une forte hausse de 3,0% en 2009, puis ils sont restés stables au premier semestre 2010 ( 0,1%). Cette année, le nombre de logements en construction a de nouveau augmenté dans toute la Suisse. Malgré l intense activité de construction, le taux de vacance a chuté, en 2009, à un niveau bas de 0,9%. Dans le canton de Zoug, par exemple, les logements vides sont quasi-inexistants, le taux de vacance étant de 0,3%. Les cantons de Zurich, Lucerne et Bâle-Campagne ont eux aussi enregistré des taux de vacance moyens très faibles. Les logements en construction pointent vers une hausse persistante de la construction de logements en 2010 et en En termes de croissance démographique, les prévisions tablent sur une légère diminution en 2010 et Même si la faiblesse du taux d intérêt hypothécaire de référence devrait atténuer la hausse des loyers en 2010, l offre réduite de locations continuera à avoir des répercussions positives sur l évolution des loyers. En raison de l aversion au risque des investisseurs, la demande en placements immobiliers directs reste très élevée, ce qui a pour effet de soutenir les prix des logements collectifs, quel que soit leur emplacement. Même les prix des immeubles collectifs avec un défaut (retard de rénovation, taux de vacance élevé, etc.) ou un emplacement excentré restent élevés et nous observons, pour certains groupes d investisseurs, une augmentation de l appétit pour les risques, qui à notre avis, n est pas justifiée. Evolution du fonds Cours et performance Durant l exercice , le cours d UBS «Anfos» a progressé, passant de CHF à CHF. Dans un contexte d incertitudes économiques, la stabilité de l immobilier suisse, notamment l immobilier rési- 8

11 Rapport du gestionnaire du portefeuille dentiel, continue d être très appréciée, ce qui se traduit par une hausse du cours. Compte tenu d une distribution de 2.00 CHF, le fonds a affiché une performance réjouissante de 10,7% sur l exercice écoulé. Le fonds a ainsi fait pratiquement jeu égal avec l indice de référence (SXI Real Estate Funds TR), en hausse de 10,8%. L évolution du cours boursier par rapport à la valeur nette d inventaire a généré un agio de 23,2% à la fin de l exercice. Performance du fonds et de l indice de référence Distribution et évolution de la valeur d inventaire Malgré le contexte économique incertain, la valeur nette d inventaire par part a progressé de 0,5% au cours de l exercice écoulé, passant de CHF à CHF. Outre l évolution des valeurs vénales des immeubles en portefeuille, cette hausse résulte de l achèvement de nouveaux projets, ainsi que de rénovations permettant de valoriser les biens. En glissement annuel, les revenus locatifs ont progressé de 4,3%, à 101,4 millions de CHF. Le présent résultat a incité la Direction du fonds à maintenir le montant de la distribution au niveau de l exercice précédent, soit 2.00 CHF. Le rendement de distribution s établit par conséquent à 3,3% (sur la base du cours boursier à la fin de l exercice). Compte tenu de la distribution de l année précédente et de l évolution de la valeur d inventaire, le rendement total s établit à 4,7%. Evolution de la valeur d inventaire par part en CHF Emission de nouvelles parts Avec la libération du 11 décembre 2009, la Direction du fonds a procédé à une augmentation de capital pour UBS «Anfos» dans un rapport de 1:7. Ce faisant, nouvelles parts ont été émises, qui ont apporté au fonds 164,5 millions de CHF d argent frais. Toutes les parts proposées ont pu être placées pendant la période de souscription. Le produit de l émission a majoritairement été utilisé pour l acquisition et la réalisation de projets de nouvelles constructions, ainsi que pour la réduction du ratio d endettement. Portefeuille immobilier Au cours de l exercice écoulé, la somme des valeurs vénales des immeubles a augmenté de 3,9% pour atteindre 1 684,9 millions de CHF. Outre l évolution des valeurs vénales des immeubles en portefeuille, cette hausse résulte de l acquisition d un immeuble à 9

12 Rapport du gestionnaire du portefeuille Saint-Gall et d un nouveau projet à Schöftland, ainsi que de rénovations permettant de valoriser les biens. A des fins d optimisation du portefeuille, le fonds a par ailleurs vendu les immeubles situés Pfeidstrasse 8 à Brügg, Stadtbachstrasse 9 15 à Baden et Place du Tunnel 19, 21 à Lausanne, car ils ne correspondaient plus à ses exigences stratégiques. En juillet 2010, le portefeuille s est étoffé d une parcelle rurale située à Schöftland, dans le canton d'argovie, faisant l'objet d'un projet séduisant de construction résidentielle intitulé «Wohnen am Mühleweg». Le projet prévoit trois immeubles collectifs, comprenant environ 66 logements, ainsi que des garages souterrains, qui devraient être livrés au troisième trimestre Le début des travaux est prévu pour le premier trimestre Les frais d investissement pour l ensemble du projet s élèvent à environ 22 millions de CHF. Pendant l année sous revue, le complexe résidentiel «Länggen» à Bachenbülach a été achevé. Les travaux de ce projet avaient débuté en juillet 2009 avec un volume d investissement de près de 31 millions de CHF et la totalité des 60 logements était déjà disponible au troisième trimestre Principaux domaines d investissement d UBS «Anfos» Logements Immeubles à usage commercial Bâtiments à usage mixte Terrains à bâtir 10

13 Rapport du gestionnaire du portefeuille Mühleweg à Schöftland Wöschnauerstrasse à Schönenwerd En plus de nombreux projets assez modestes de remise en état et de rénovation des biens immobiliers existants, le fonds a lancé plusieurs projets de réhabilitation plus importants, dont certains sont déjà achevés et d autres, encore en cours. Ainsi, les immeubles d habitation situés Wöschnauerstrasse 14 18/ à Schönenwerd ont fait l objet d une rénovation globale en plusieurs étapes. Les cuisines et les salles de bains ont été remplacées, l isolation de la façade a été changée et l espace de jardin a été réagencé. Les cuisines et les salles de bains sont en cours de rénovation dans l immeuble collectif situé Röhrliberg 18, 20 à Cham. En outre, des ascenseurs extérieurs ont été installés car l immeuble de quatre étages ne disposait jusque-là d'aucun ascenseur. La rénovation doit se terminer fin décembre Evolution de la valeur du portefeuille immobilier en millions de CHF Röhrliberg à Cham 11

14 Rapport du gestionnaire du portefeuille Les cuisines et les salles de bains sont également rénovées dans les immeubles situés Amriswilerstrasse à Weinfelden (Thurgovie). La rénovation devrait s achever à la fin du quatrième trimestre L immeuble situé Adlerstrasse 2, 4, 6, 8 à Bâle fait l objet d une rénovation globale, représentant un volume d investissement d environ 6 millions de CHF. Les balcons seront à cette occasion agrandis. La rénovation se déroule en deux étapes. Les travaux de la première étape sont actuellement en cours et la deuxième étape débutera en février La réhabilitation devrait être achevée au deuxième trimestre Informations actuelles concernant UBS «Anfos» Des informations relatives à UBS «Anfos» sont disponibles à tout moment sur Internet à l adresse La lettre d information semestrielle «Immo-Update» contient également des renseignements utiles concernant les fonds immobiliers suisses d UBS. Depuis peu, vous pouvez également prendre connaissance de l actualité grâce à notre publication intitulée «Immo Flash». Vous pouvez vous inscrire à ces deux newsletters via le lien ci-dessus. Adlerstrasse à Bâle 12

15 Rapport du gestionnaire du portefeuille Rapport financier Principes d évaluation et de calcul de la valeur nette d inventaire La valeur d inventaire d une part est égale à la valeur vénale de la fortune du fonds, déduction faite des éventuelles dettes du fonds de placement et des impôts payables lors de la liquidation du fonds, divisée par le nombre de parts en circulation. Conformément à l'art. 88, al. 2 de la LPCC, aux art. 92 et 93 de l OPCC et aux directives de la SFA concernant les fonds immobiliers ( les immeubles du fonds sont régulièrement estimés par des experts immobiliers indépendants agréés par l autorité de surveillance, à l aide d une méthode dynamique d évaluation de la valeur de rendement. L évaluation est effectuée au prix qui pourrait raisonnablement être obtenu en cas de vente au moment de l estimation. En cas d acquisition ou de cession de biens fonciers dans la fortune du fonds ainsi qu à chaque clôture d exercice financier, la valeur vénale des biens dans la fortune du fonds doit être vérifiée par les experts immobiliers. La valeur vénale des divers immeubles représente un prix susceptible d être obtenu dans le cadre d une relation commerciale habituelle, en supposant un comportement raisonnable en matière d achat et de vente. Dans certains cas, notamment lors de l acquisition ou de la vente d immeubles du fonds, les éventuelles opportunités sont exploitées au mieux, dans l intérêt du fonds. Ces cas exceptionnels peuvent conduire à des écarts d évaluation. D autres informations concernant les valeurs vénales figurent dans l'attestation d évaluation des experts immobiliers. Explications relatives au compte de fortune A la clôture de l exercice, la fortune nette du fonds s élève à 1 378,5 millions de CHF, ce qui représente une augmentation de 14,9% par rapport à l exercice précédent. A la fin de la période sous revue, la dette hypothécaire s élève à 275,0 millions de CHF. Ce montant correspond à un taux d endettement de 16,3%, nettement inférieur au plafond légal de 50%. Evolution du taux d endettement Les impôts de liquidation sont estimés à 97,0 millions de CHF. L augmentation de 5,1 millions de CHF par rapport à l année précédente est essentiellement due à la hausse des valeurs vénales et à la croissance continue du fonds immobilier. Les plus-values latentes résultent de la différence entre la variation des valeurs comptables et celle des valeurs vénales du fonds. 13

16 Rapport du gestionnaire du portefeuille Explications relatives au compte de résultat Evolution du taux de perte de loyer Pour l exercice , le revenu locatif s élève à 101,4 millions de CHF. Evolution du revenu locatif en millions de CHF Au jour de clôture du bilan, aucun contrat de bail ne dépasse 5% du revenu locatif total. Le taux de perte de loyer, résultant de locaux vacants et de pertes de revenus locatifs, a augmenté pendant la période sous revue, passant de 3,2% à 3,8% des revenus locatifs théoriques. Les intérêts hypothécaires s élèvent à 8,1 millions de CHF, ce qui correspond à un taux moyen de 2,6%. Pour réduire le risque de variation des taux pour le portefeuille, les échéances des prêts hypothécaires sont échelonnées. 14

17 Rapport du gestionnaire du portefeuille Echéance des hypothèques par exercice en millions de CHF Le résultat total s élève à 61,5 millions de CHF. Après prise en compte d une dotation aux provisions pour des travaux futurs de réparation de 8,9 millions de CHF et d une reprise de 7,9 millions de CHF au titre de l entretien extraordinaire, le solde du compte de provisions s élève à 56,8 millions de CHF, soit 56,0% du revenu locatif. La plus-value réalisée, de 5,6 millions de CHF, résulte de trois cessions d immeubles. Le poste «Charges d entretien ordinaire et de réparations» s élève à 7,9 millions de CHF, soit 7,8% du revenu locatif. A la clôture de l exercice, les charges des immeubles s élèvent à 3,8 millions de CHF, soit 3,8% du revenu locatif. Pour l assainissement des immeubles en portefeuille, un montant total de 16,1 millions de CHF a été investi. La baisse des bénéfices imposables des sociétés immobilières a entraîné une diminution du poste «Impôts et taxes». A la suite d une rationalisation de la structure du fonds, le nombre de sociétés immobilières a été réduit. 15

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30 Sociétés immobilières Anfos Immobilien AG, Bâle Immobiliengesellschaft IMMOSIP AG, Zurich S.I. Mauverney C, Lausanne SI Servette-Parc A, Genève Société Immobilière Charmilles Centre B, Genève Société Immobilière Charmilles Centre C, Genève Photos atelier ww Architekten; Photo de titre Flubacher Nyfeler Partner; Adlerstrasse Fischer Architekten Zürich; Mühleweg René Röteli; Wöschnauerstrasse Rolf Rogger; Röhrliberg Le capital-actions de toutes les sociétés immobilières énumérées appartient intégralement et sans exception à UBS Fund Management (Suisse) SA, qui agit pour le compte du fonds immobilier UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos». 28

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32 UBS Fund Management (Switzerland) AG Brunngässlein Basel UBS Le symbole des clés et le nom «UBS» sont des marques déposées et non déposées d UBS. Tous droits réservés. Paraît également en allemand F-1002