Documentation sur le rating d emplacement et du marché. Etat Octobre 2016

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1 Documentation sur le rating d emplacement et du marché Etat Octobre 2016

2 Contenu 1 Indtroduction et bases de l informations Bref aperçu Contexte et possibilités des requêtes Résultats 4 2 Informations méthodologiques Calcul Base de données Actualisation 6 3 Annexe Informations complémentaires Décomposition du rating total en ratings partiels 6 2 / 9

3 1 Indtroduction et bases de l informations 1.1 Bref aperçu Le rating d emplacement et du marché permet de rendre toutes les communes de Suisse comparables entre elles en termes d attractivité pour chaque segment du marché immobilier. Il permet de juger de la qualité de l emplacement (accessibilité, charge fiscale...) d une part et de la nature du marché immobilier local (taux de vacance, activité de construction...) d autre part. Le rating est à interpréter du point de vue des investisseurs au moyen d un modèle de scoring: chacun des facteurs spécifiques à la commune est évalué individuellement permettant une estimation globale de son attractivité. Le résultat est une valeur de rating par commune : il s agit d un positionnement relatif par rapport aux autres communes de la Suisse. Parallèlement au rating total, douze ratings partiels sont indiqués pour mesurer l'attractivité de la commune par rapport à certains critères individuels. 1.2 Contexte et possibilités des requêtes Utilisation: Le rating de marché et d emplacement de Wüest Partner est disponible pour les six utilisations suivantes : appartements en location, appartements en PPE, maisons individuelles, bureaux, surfaces de vente et surfaces artisanales. Cadre temporel: La fréquence de calcul du rating est semestrielle. La période d'analyse peut être choisie sous «semestre» qui renseigne sur l année et le semestre (par ex. «2016-1» correspond au 1 er semestre 2016). Les indications sur le rating se basent sur la période choisie. Les chiffres de référence représentés correspondent toujours à l'état le plus actuel (une requête sur l historique des chiffres de référence n'étant pas possible). Répartition spatiale: Le rating d emplacement et du marché est indiqué pour la commune sélectionnée. Echelle de rating: Le rating d emplacement et de marché est déterminé selon deux échelles différentes: avec une échelle allant soit de 1 à 10 (valeurs entières) ou de 1 à 5 (dixièmes de valeurs). Le rating de 1 correspond à une situation de qualité excellente dans les deux cas et les ratings de 10 (respectivement 5) pour la première (respectivement la seconde) échelle correspondent à une situation de qualité extrêmement faible. Format de sortie des données: Le rating d emplacement et du marché peut être téléchargé au format Excel ou au format PDF. 3 / 9

4 1.3 Résultats Page 1) rating total, informations sur les communes et les requêtes: Informations sur la commune sélectionnée avec indication entre parenthèses du code officiel de la commune selon l office fédéral de la statistique (OFS). Rating total: représentation de la note de rating en fonction de l échelle sélectionnée. Informations sur la situation de la commune: type et code de la commune selon l office fédéral de la statistique (OFS), noms et codes du canton, du district et de la région MS (OFS). Carte avec délimitation des frontières du pays représentant l étendue géographique de la commune et de sa région environnante (canton et région MS) Informations relatives à la recherche: date, transaction et données client. Page 2) rating partiel de la commune Parallèlement au rating total, douze ratings partiels sont indiqués pour mesurer l'attractivité de la commune par rapport à une caractéristique donnée. Par exemple, on peut envisager qu une commune soit particulièrement attractive au niveau de la situation fiscale (bon rating pour la catégorie «charge fiscale»), alors que l accessibilité y est mauvaise (mauvais rating pour la catégorie «accessibilité»). Les ratings partiels se réfèrent aux thèmes présentés dans le tableau suivant et sont présentés en détail en annexe: 1.) Accesibilité 1.) Marché de la construction 2.) Infrastructure 2.) Structure du parc 3.) Démographie, pendulaires 3.) Marché (offre et transactions) 4.) Emplois et chômage 4.) Risque de vacants 5.) Charge fiscale 5.) Niveau et évolustion des prix 6.) Charge fiscale 6.) Investisseurs institutionnels Page 3) Comparaison des ratings partiels avec les valeurs maximales La comparaison des ratings partiels avec les valeurs maximales permet de représenter l'attractivité d'une commune sous forme de «toile d'araignée». Pour les facteurs d'emplacement 1 et les facteurs immobiliers 2, deux graphiques sont représentés pour chaque commune et utilisation choisies. Les points bleus correspondent aux ratings partiels pondérés de la commune sélectionnée tandis que les points rouges correspondent aux valeurs maximales pondérées de chacun des ratings partiels représentés sur le graphique. Page 4) Données de références actuelles Il est possible de compléter les ratings totaux et partiels par des statistiques sur différents thèmes. Elles apportent des informations complémentaires sur la commune choisie, la région MS et le canton et finalement sur la Suisse. Ceci permet d'effectuer des comparaisons de la commune dans sa région environnante. Les statistiques représentées varient selon l utilisation. 1 2 Accessibilité, infrastructure, démographie, emplois, type de la commune et charge fiscale. Marché/activité de construction, effectif, marché de l'offre et des transactions, risque de vacants, évolution des prix et présence d'investisseurs institutionnels. 4 / 9

5 2 Informations méthodologiques Calcul Le rating d emplacement et du marché de Wüest Partner est construit selon un modèle de scoring. Dans un premier temps, il s agit de déterminer un rang et un nombre de points pour chaque variable et chaque commune. C est le cas par exemple de la variable «évolution de la population sur 5 ans». Les ratings partiels correspondent à la moyenne pondérée de toutes les variables qui entrent dans la catégorie sous-jacente. Le rating total (par commune et par utilisation) s obtient à partir de la moyenne pondérée des douze ratings partiels. Une distribution spécifique (loi quasi normale ou asymétrique) a été utilisée dans le but d obtenir des ratings qui soient distribués sur tout le support (de 1 à 10 ou de 1.0 à 5.0) et qui ne se concentrent pas uniquement sur une partie du support (comme le milieu par exemple). Cette distribution est appliquée sur les rangs des moyennes calculées précédemment (moyennes pondérées des ratings partiels). Ceci explique pourquoi les ratings totaux ne correspondent pas exactement aux moyennes pondérées des ratings partiels. L'influence des douze ratings partiels sur le rating total varie selon l utilisation. Par exemple, le nombre de places de travail vacantes répertoriées dans une commune peut être plus important pour un emplacement de bureau que pour un emplacement résidentiel. Les thèmes dont le poids est petit exercent une influence moindre sur le rating total de l utilisation correspondante. A l aide des deux graphiques sous forme de «toile d'araignée», on peut comparer les ratings partiels avec les valeurs maximales et juger l attractivité relative d'une commune concernant un certain groupe de facteurs d emplacement et de facteurs immobiliers. Les points rouges indiquent les valeurs maximales pour chaque rating partiel représenté. Les points bleus correspondent aux ratings partiels pondérés de la commune choisie. Dans cet exemple, la commune est très attractive en termes d emploi et peu attractive du point de vue de la charge fiscale. 2.2 Base de données Différentes données disponibles au niveau de la commune, de la région MS, du canton ou de la région Monitoring ont été utilisées pour déterminer les ratings. Elles ont été recensées et analysées par Wüest Partner ou bien elles proviennent de bases de données officielles (Office Fédéral de la Statistique par exemple) ou d autres sources. 5 / 9

6 Comme les données se réfèrent à des niveaux géographiques différents (au niveau de la commune d une part et agrégé au niveau de la région MR, MS ou du canton d autre part), les ratings finaux ont été «lissés spatialement». Il est peu probable que des communes voisines géographiquement possèdent des ratings très différents puisqu une part importante des variables fait référence aux variables agrégées présentant donc les mêmes valeurs. Toutes les données sont représentées au niveau communal. Pour les variables dont les données ne sont disponibles qu à un niveau géographique supérieur (comme le canton), les communes faisant partie du même groupe (i.e. le canton) auront la même valeur (le taux de chômage cantonal par exemple). Au total, la base de données se compose de 300 variables. 2.3 Actualisation L actualisation du rating d emplacement et du marché a lieu de façon semestrielle. A chaque mise à jour, les données les plus actuelles sont utilisées dans le modèle. 3 Annexe 3.1 Informations complémentaires Tout bien immobilier se caractérise par définition par un emplacement physique. L emplacement en lui-même est un facteur central déterminant la qualité du bien immobilier. Le rating d emplacement et du marché de Wüest Partner se base exclusivement sur la macro-situation, i.e. la commune politique. Ni la micro-situation (i.e. la situation à l intérieur de la commune) ni les caractéristiques du bien immobilier ne sont prises en compte. Seuls le type d utilisation et la macro-situation comptent. Le présent rating permet de juger de la qualité de l emplacement (accessibilité, charge fiscale...) d une part et de la nature du marché immobilier local (taux des logements vacants, activité de construction...) d autre part. Le rating est à interpréter du point de vue de l investisseur ou du propriétaire: un bon rating est donc perçu de façon positive pour ces acteurs. Ce point de vue peut correspondre aux intérêts des locataires ou des personnes à la recherche d un appartement. Mais, les intérêts de la demande et de l offre peuvent diverger. Ainsi, un taux de vacants élevé sera apprécié de façon positive par les locataires et de façon négative par les propriétaires. 3.2 Décomposition du rating total en ratings partiels Le rating total se compose de douze ratings partiels. Ces derniers se réfèrent aux différents thèmes (ou groupes de variables) suivants. 3 En règle générale, les variables sont collectées au niveau de la commune, de la région MS et du canton. 1) Accessibilité Nombre d habitants et d emplois accessibles pour un parcours durant entre 30 et 60 minutes, 3 La liste des thèmes n est pas exhaustive. Seuls les éléments les plus importants entrant dans les ratings partiels sont dénommés ici. Pour déterminer les ratings partiels pour les six utilisations, au total 300 variables ont été utilisées. 6 / 9

7 au moyen des transports individuels et publics, en Suisse et à l étranger 2) Infrastructure Raccordement autoroutier et ferroviaire, proximité aérodrome Futurs raccordements prévus Possibilités d achat 3) Démographie, solde des pendulaires Population actuelle (effectif) Croissance de la population Solde des pendulaires 4) Emplois et chômage Nombre d emplois dans les secteurs secondaire et tertiaire Evolution du nombre de places de travail Places vacantes par rapport à la population résidante Taux de chômage cantonal 5) Type de la commune, structure Type de la commune (commune touristique, grand centre, agglomération etc.) 6) Charge fiscale Imposition des personnes physiques par commune: différenciation selon six catégories de ménages et quatre classes de revenu Montant des primes d assurance maladie Pouvoir d achat Imposition des personnes morales 7) Marché de la construction 4 Nombre et évolution des demandes et autorisations de permis de construire Nombre et évolution des bâtiments en cours de construction Niveau et évolution des investissements 8) Structure du parc Parc actuel des bâtiments (en fonction de l utilisation choisie) Evolution du parc correspondant Part des bâtiments pour l utilisation choisie par rapport au parc total des bâtiments 9) Marché de l offre et des transactions 5 Nombre d objets proposés à la vente ou à la location par rapport au stock et au niveau de prix (en fonction de l utilisation choisie) Nombre d objets négociés par rapport au stock et au niveau de prix (uniquement PPE et maisons individuelles) 10) Risque de vacants Taux actuel des logements vacants Evolution du taux des logements vacants 4 5 Les relations suivantes sont valables: ( - ) influence négative sur le rating: activité de construction élevée avec des prix bas; ( + ) influence positive sur le rating: activité de construction basse avec des prix élevés. Les relations suivantes sont valables: ( - ) influence négative sur le rating: offre (ou transaction) élevée avec des prix bas; ( + ) influence positive sur le rating: offre (ou transaction) basse avec des prix élevés. 7 / 9

8 11) Niveau et évolution des prix Prix moyens de l offre pour l utilisation choisie et évolution des prix correspondante Prix moyens de transaction pour maisons individuelles et appartements en PPE et évolution des prix correspondante Prix de l offre du segment supérieur (quantile 90%) pour l utilisation choisie et évolution des prix correspondante Prix de transaction du segment supérieur (quantile 90%) pour maisons individuelles et appartements en PPE et évolution des prix correspondante 12) Présence d investisseurs institutionnels Nombre d investisseurs institutionnels pour immeubles résidentiels et commerciaux Valeurs de marché des immeubles détenus par les investisseurs institutionnels Pondération des ratings partiels L'influence des douze ratings partiels sur le rating total est différente. Les pondérations sont déterminées en fonction de l utilisation. Ratings partiels 6 MI PPE App. Bur. Vente Art. Accessibilité 5.6% 5.6% 5.0% 11.3% 12.8% 5.7% Infrastructure 11.2% 11.2% 9.9% 7.5% 11.0% 7.5% Démographie, solde pendulaires 11.2% 11.2% 9.9% 9.4% 9.2% 9.4% Emplois 1.9% 1.9% 1.7% 11.3% 9.2% 11.3% Type et structure de la commune 9.3% 9.3% 8.3% 6.6% 9.2% 6.6% Imposition, pouvoir d achat 16.7% 16.7% 7.4% 2.8% 4.6% 4.7% Marché de la construction 5.6% 5.6% 5.0% 6.6% 6.4% 6.6% Structure du stock 8.4% 8.4% 10.7% 14.2% 15.6% 14.2% Marché de l offre et transactions 6.5% 6.5% 5.8% 2.8% 2.8% 6.6% Risque de vacants 6.5% 6.5% 6.6% 0.9% 0.9% 0.9% Niveau et évolution des prix 16.7% 16.7% 14.9% 12.3% 11.0% 12.3% Investisseurs institutionnels 0.5% 0.5% 14.9% 14.2% 7.3% 14.2% Par exemple, pour les maisons individuelles, parmi les facteurs d emplacement, les ratings «charge fiscale», «infrastructure» et «démographie» ont les poids les plus importants, tandis que le poids pour le rating «emplois» est très faible. Cet exemple illustre l importance de la pondération du rating partiel dans le rating total de la commune. 6 Les abréviations pour les six utilisations sont les suivantes: MI = maisons individuelles, PPE = propriétés par étage, App. = appartements en location, Bur. = bureau, vente = surfaces de vente, Art. = artisanat. 8 / 9

9 Distribution du rating Les ratings pour le logement en propriété («maisons individuelles» et «appartements en PPE») se distribuent approximativement selon une loi normale. Cela signifie qu on observe très peu de communes avec des ratings extrêmes. Ce sont les ratings moyens qui sont le plus souvent obtenus. Maisons individuelles et appartements en PPE: Immeubles de rendement: Le rating pour les immeubles de rendement («appartements en location», «surfaces de bureaux», «surfaces de vente» et «surfaces artisanales») a une distribution asymétrique vers la droite. Cette distribution résulte de l hypothèse selon laquelle plus de la moitié des communes sont peu attractives pour les investisseurs. Ainsi, la distribution des ratings ne suit pas une loi normale: seules quelques communes sont très attractives tandis qu une part relativement importante se situe à la moyenne, la majorité des communes étant peu attractives. 9 / 9