TOSTAIN & LAFFINEUR REAL ESTATE SOLUTIONS

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1 TOSTAIN & LAFFINEUR REAL ESTATE SOLUTIONS Solutions Personnalisées en Immobilier d Entreprise et Commercial ETUDE DE MARCHE 2015 DE L IMMOBILIER LOGISTIQUE EN NORD-PAS-DE-CALAIS 2015 : Une Année Record! 23, Rue de la Performance - Europarc BV Villeneuve d Ascq Tél :

2 Sommaire Notre métier p. 03 Evolution de la demande placée en 2015 p. 05 Les transactions logistiques 2015 p. 06 Les locations p. 08 Les acquisitions p. 09 Les transactions réalisées par Tostain & Laffineur p. 10 Analyse du marché p. 12 Offre existante et en gris p. 15 Bilan de l année 2015 et perspectives 2016 p. 17 Nouveauté p. 18 Elles nous ont fait confiance p

3 Notre métier La société Créée en 2004 par Antoine TOSTAIN et Hugues LAFFINEUR Agence spécialisée dans le conseil en immobilier d entreprise et implantée à Villeneuve d Ascq Société Régionale Indépendante opérant principalement sur la Région Nord-Pas-de-Calais et la Picardie Une équipe dynamique de 16 personnes Les domaines d intervention Accompagner les acteurs de l immobilier d entreprise - Utilisateurs : chargeurs, logisticiens, transporteurs, entreprises, adminstrations et collectivités - Propriétaires institutionnels et privés - Investisseurs, promoteurs et aménageurs Pour trouver la meilleure solution à leur problématique immobilière sur les types de biens suivants : - Bureaux - Commerces - Locaux d activités - Plateformes logistiques - Terrains - Usines Vérification et audit des taxes foncières appliquées aux immeubles Beaucoup d actifs sont surtaxés par l administration fiscale. Nous vous proposons donc de vérifier que les bases de réfèrence choisies par les services fiscaux sur vos actifs immobiliers sont les bonnes. En effet, c est sur ces bases que s établissent les process de calcul et les surtaxations qui en découlent. Contactez-nous au

4 Notre métier Les savoir-faire Commercialiser des actifs immobiliers à la location et à la vente Donner des avis de valeur d immeubles d entreprise Rechercher des bâtiments existants ou à construire, à la vente ou à la location, pour le compte de clients, par le biais d appels d offres et de mises en concurrence Accompagner les entreprises dans leurs problématiques immobilières à moyen et long termes et participer à leur réflexion stratégique Gérer les appels d offres de vente des sites à meilleur acquéreur Conseiller les investisseurs sur leurs acquisitions et arbitrages Identifier des fonciers à développer en immobilier d entreprise et commercial Mais aussi... Conseiller l externalisation de patrimoine d utilisateurs à des investisseurs Analyser et renégocier des baux Gérer des appels d offres à projets de sites à requalifier Conseiller les propriétaires pour la valorisation de leurs actifs (relooking, étude de divisibilité, mise aux normes...) Conseiller les promoteurs sur la conception des immeubles à construire (surfaces, divisibilité, aménagements). C est aussi les accompagner sur la recherche de fonciers, les dépôts de Permis de Construire et les constructions clés en main Nouveauté Riche de son savoir-faire et de la confiance de ses clients, Tostain & Laffineur a l ambition de se développer sur l ensemble de la France, et plus particulièrement sur les transactions de grandes surfaces logistiques. 4

5 Evolution de la demande placée en 2015 Comparaison aves les principales grandes régions logistiques Région Demande placée Stock existant Stock en gris Lille m m m 2 Paris m m m 2 Lyon m m m 2 Marseille m m m 2 Total grandes villes m m m 2 Evolution de la demande placée depuis 2010 en Nord-Pas-de-Calais m m m m m m 2 Demande placée en Nord-Pas-de-Calais m 2-21 % de la demande française - 2 ème place logistique de France Contactez-nous au

6 Les transactions logistiques 2015 Les transactions logistiques 2015 Preneur Ville Surface Agent Type de bâtiment Location / Vente Colis Privé Brebières m 2 Optemis Partners Classe B Location JMT Chapelle d Armentières m 2 Tostain & Laffineur Clé en main Location Sarbec Tourcoing m 2 CBRE Classe A Vente Jung Logistique Chapelle d Armentières m 2 Tostain & Laffineur Classe B Location Sophie Hallette Caudry m 2 CBRE Classe B Vente Riga Roncq m 2 CBRE Classe B Vente Dispéo Templemars m 2 CBRE Classe B Location La Foir Fouille Dourges m 2 BNP Paribas RE Classe A Location Logtex Arras m 2 BNP Paribas RE Classe A Location Simastock Hordain m 2 CBRE Classe A Location ID Logistics pour Alinea Harnes m 2 Tostain & Laffineur Classe B Location Kuehne+Nagel CBRE Carvin m pour Auchan / Goodman Tostain & Laffineur Clé en main Location Carrefour Vendin-le-Vieil m 2 extensibles à m 2 EOL Clé en main Location 2XL pour Danone Santes m 2 Tostain & Laffineur Clé en main Location AEW Dourges m 2 Tostain & Laffineur Classe B Vente Ontex Dourges m 2 Tostain & Laffineur Clé en main Vente Scapartois - E. Leclerc Lauwin-Planque m 2 Tostain & Laffineur Clé en main Location EPF Douvrin m 2 Tostain & Laffineur Classe C Vente Orchestra Arras m 2 extensibles à m 2 Tostain & Laffineur Clé en main Vente m 2 dont m 2 placés par Tostain & Laffineur soit 59 % du marché

7 Implantation des transactions réalisées Répartition des transactions par agent Chapelle d Armentières Douvrin Arras Santes Carvin Vendin-le-Vieil Harnes Templemars Dourges Lauwin-Planque Brebières A22 Roncq Tourcoing A27 A23 Hordain 11 % 2 transactions 26 % 5 transactions Répartition du volume par agent 8 % m 2 19 % m 2 OPTEMIS PARTNERS 5 % - 1 transaction BNP CBRE CBRE / Tostain & Laffineur 5 % - 1 transaction EOL 5 % - 1 transaction Tostain & Laffineur OPTEMIS PARTNERS CBRE / Tostain & Laffineur 2 % m 2 6 % m 2 EOL 6 % m 2 CBRE BNP Tostain & Laffineur 48 % 9 transactions 59 % m 2 A1 Caudry Tostain & Laffineur reste leader sur le marché de l immobilier logistique dans le Nord-Pas-de-Calais, tant en volume traité qu en nombre de transactions effectuées. Contactez-nous au

8 Les locations 12 transactions sur locations m 2 sur m 2 Preneur Ville Surface Colis Privé Brebières m 2 JMT Chapelle d Armentières m 2 Jung Logistique Chapelle d Armentières m 2 Dispéo Templemars m 2 La Foir Fouille Dourges m 2 Logtex Arras m 2 Simastock Hordain m 2 ID Logistics pour Alinea Harnes m 2 Kuehne+Nagel pour Auchan / Goodman Carvin m 2 Carrefour Vendin-le-Vieil m 2 extensibles à m 2 2XL pour Danone Santes m 2 Scapartois - E. Leclerc Lauwin-Planque m 2 Le marché locatif a principalement été dominé par les prestataires logistiques. En effet, seulement 4 des 12 transactions ont été réalisées par des donneurs d ordre. Les valeurs locatives sont en légère hausse sur le Prime m 2 loués dont m 2 traités par Tostain & Laffineur soit 54,43 % du marché Part des clés en main dans les locations Part des locations clés en main en volume 33 % 4 Clés en main 8 Bâtiments existants 67 % 38 % m 2 Clés en main Bâtiments existants 62 % m locations sur m 2 sur m 2

9 Les acquisitions 7 transactions sur 19 7 acquisitions m 2 sur m 2 Preneur Ville Surface Sarbec Tourcoing m 2 Sophie Hallette Caudry m 2 Riga Roncq m 2 AEW Dourges m 2 Ontex Dourges m 2 EPF Douvrin m 2 Orchestra Arras m 2 extensibles à m 2 Le marché de l acquisition se résume à 7 transactions dont 3 clés en main. Ces derniers représentent en volume m 2 soit 59,25 % de ce marché. La part du neuf l a donc emporté sur celle de l existant m 2 vendus dont m 2 traités par Tostain & Laffineur soit 76,72 % du marché Part des clés en main dans les acquisitions Part des ventes clés en main en volume 43 % 3 Clés en main 4 Bâtiments existants 57 % 61 % m 2 Clés en main Bâtiments existants 39 % m 2 3 acquisitions sur m 2 sur m 2 Contactez-nous au

10 Les transactions réalisées par Tostain & Laffineur Les entrepôts logistiques commercialisés par Tostain & Laffineur Chapelle d Armentières m 2 - Location Chapelle d Armentières m 2 - Location Harnes m 2 - Location JMT Carvin m 2 - Location Jung Logistique Santes m 2 - Location ID Logistics pour Alinea Dourges m 2 - Vente Kuehne+Nagel pour Auchan Dourges m 2 - Vente 2XL pour Danone Lauwin-Planque m 2 - Location AEW Douvrin m 2 - Vente Ontex Arras m 2 extensibles à m 2 - Vente Scapartois - Groupe E. Leclerc EPF Orchestra 10

11 Implantation des transactions réalisées Chapelle d Armentières m2 1 Chapelle d Armentières m2 2 Harnes m2 3 Carvin m2 4 Santes m2 A22 A25 Armentières 1 A26 Lille 5 2 A Dourges 6 Lens Dourges m2 6 Dourges m2 7 A Douai Valenciennes 10 8 Lauwin-Planque m2 8 Douvrin m2 9 Arras m2 Arras A1 Cambrai 10 Contactez-nous au

12 Analyse du marché Répartition entre acquisition et location En nombre de transactions En volume 37 % 7 acquisitions 12 locations 44 % m 2 7 acquisitions 12 locations 63 % 56 % m 2 La location reste prédominante, ce qui est rassurant pour les investisseurs. Cependant, du point de vue des volumes, l acquisition se rapproche de la location. Répartition par secteur géographique En nombre de transactions En volume 53 % 10 transactions Hors Métropole Métropole 47 % 9 transactions 61 % m 2 Hors Métropole Métropole 39 % m 2 Précédemment devancée par le Pas-de-Calais, la Métropole Européenne de Lille a repris position sur le marché des implantations logistiques, mouvement qu elle a engagé l année dernière. 12

13 Répartition par métier En nombre de transactions En volume e-commerce 5 % - 1 transaction Hygiène 5 % - 1 transaction Investisseur 5 % - 1 transaction Décoration 11 % - 2 transactions 16 % 3 transactions Ets publics 5 % - 1 transaction Messagerie 5 % - 1 transaction Textile Alimentation Alimentation animale 11 % - 2 transactions Cosmétique 5 % - 1 transaction 32 % 6 transactions Investisseur 7 % m 2 Décoration 9 % m 2 e-commerce 6 % m 2 Hygiène 7 % m 2 Ets publics 8 % m 2 Messagerie 2 % m 2 Textile 20 % m 2 Alimentation animale 7 % m 2 Cosmétique 3 % m 2 Alimentation 31 % m 2 Part des clés en main - 7 transactions sur 19 En nombre de transactions En volume 63 % 12 Bâtiments existants 7 Clés en main 37 % 53 % m 2 12 Bâtiments existants 7 Clés en main 47 % m 2 Ces chiffres font ressortir que, même si le nombre de clés en main est moins important, le volume placé reste néanmoins conséquent. Ceci s explique par la carence en grandes surfaces logistiques sur le marché. Il est donc nécessaire de recourir à la construction clé en main, comme l ont fait Orchestra, Carrefour et Scapartois. Contactez-nous au

14 Analyse du marché Répartition des transactions par tranche de surface Plus de m 2 2 transactions 11 % Moins de m 2 1 transaction 5 % De à m 2 84 % 16 transactions Ce tableau va conforter les investisseurs sur le fait qu il reste très pertinent de prévoir des bâtiments divisibles afin de répondre aux demandes de m 2, m 2, m 2 et m 2. Il faut donc prévoir la possibilité d ajouter des bureaux, locaux sociaux et salles de charges pour chariots élevateurs toutes les deux ou trois cellules dans la conception des bâtiments. Valeurs locatives du marché * HT / HC / m 2 / An Type Loyer facial * Loyer économique * Classe A 42 à Classe B 32 à Les valeurs locatives des bâtiments Classe A sont en hausse. 14

15 Offre existante et en gris Offre en bâtiments existants Offre en gris avec PC en cours de dépôt Ville Surface Houplines m 2 - Classe A - Disponibles Libercourt m 2 - Classe B - Disponibles Lauwin-Planque m 2 - Classe A - Janvier 2017 Total m 2 Offre en gris avec PC et ICPE obtenus * Ville Surface Cambrai m 2 Camphin-en-Carembault m 2 Camphin-en-Carembault m 2 Libercourt m 2 Chapelle d Armentières m 2 Calais m 2 Cambrai m 2 Lauwin-Planque m 2 Douvrin m 2 Total m 2 * Livraison sous 8 mois après accord Ville Surface Dourges - Delta 3 * m 2 Lambres-lez-Douai ** m 2 Total m 2 * Livraison de m 2 à partir de mai 2017 et le reste à la demande ** A préciser Répartition du volume disponible 46 % m 2 Offre en gris avec PC en cours de dépôt 13 % Offre existante : m 2 Offre en gris avec PC et ICPE obtenus Soit m 2 en développement 41 % m 2 Cette offre conséquente de Permis de Construire en gris, particulièrement située au sud et à l ouest de Lille devrait pouvoir permettre de répondre à la demande. Contactez-nous au

16 Offre existante et en gris Implantation de l offre existante et en gris BÂTIMENTS EXISTANTS Houplines : m 2 1 Libercourt : m 2 2 Calais 11 Dunkerque A25 1 Lauwin-Planque : m 2 3 OFFRE EN GRIS - PC EN COURS DE DÉPÔT A26 N A25 Armentières A22 Dourges - Delta 3 : m 2 4 Lambres-lez-Douai : m 2 5 OFFRE EN GRIS - PC ET ICPE OBTENUS A Lille A27 2 Cambrai : m 2 6 Camphin-en-Carembault : m 2 7 Camphin-en-Carembault : m Lens 8 Dourges 4 9 A23 Libercourt : m Douai Valenciennes Chapelle d Armentières : m 2 10 Calais : m 2 11 Cambrai: m 2 12 Arras Lauwin-Planque : m 2 13 Douvrin : m 2 14 A1 Cambrai 16

17 Bilan de l année 2015 et perspectives 2016 Bilan de l année 2015 : une année record! Une première depuis 2008 : construction d un entrepôt en blanc en France. AEW a acheté m 2 d entrepôt en blanc à PRD Manque d offre disponible : seulement m 2 d entrepôt en Classe A, en deux bâtiments Pour la première fois, absence d offre de bâtiments Classe B ou C, à part les m 2 de Libercourt Beaucoup de PC en gris existants ou à venir L essentiel des transactions (12 sur 19) réalisé sur des surfaces comprises entre et m 2 Seulement deux transactions de plus de m 2 Retour aux chiffres records des bonnes années De très belles implantations à Arras, Douai, Lens et Lille Un marché à nouveau dynamique grâce à la pression des investisseurs qui spéculent sur les rendements offerts par l immobilier logistique. D environ 7,5 % en 2014, le taux de rendement Prime est passé sous le seuil des 6 % en fin 2015 Perspectives 2016 Le début de l année 2016 semble moins dynamique que l année dernière. De belles transactions se sont néanmoins signées : XPO LOGISTICS a signé en BEFA de m 2 d entrepôt frigorifique à Lesquin avec le promoteur VIRTUO SIMASTOCK a signé m 2 à La Chapelle d Armentières pour héberger le contrat INBEV INGRAM MICRO étend son entrepôt de m 2 pour atteindre m 2 au total En 2016, nous pouvons pronostiquer que : La part du neuf devrait dépasser celle des bâtiments existants Quelques méga-implantations devraient être en gestation sur de grandes surfaces logistiques Le Nord devrait voir passer quelques transactions d investissement sur des portefeuilles immobiliers logistiques situés dans la région Contactez-nous au

18 Nouveauté Tostain & Laffineur élargit désormais son champ d action principalement sur la dorsale logistique française, sur les villes de Paris, Lyon et Marseille, pour les transactions de grandes surfaces. C est en association avec Christophe Gros qu Antoine Tostain assurera ce développement. Christophe GROS Tél : Mail : cg@tostain-laffineur.com Nous espérons que cette étude vous aura donné toute satisfaction et vous éclairera sur la façon de vous positionner en 2016 et dans les futures années. Mes équipes et moi-même restons bien évidemment à votre entière disposition et à votre écoute. Meilleures salutations. Antoine Tostain Antoine TOSTAIN Tél : Mail : at@tostain-laffineur.com 18

19 Elles nous ont fait confiance... Retrouvez nos annonces et actualités sur et suivez-nous sur LinkedIn et Facebook Contactez-nous au

20 TOSTAIN & LAFFINEUR REAL ESTATE SOLUTIONS Solutions Personnalisées en Immobilier d Entreprise et Commercial ACTIVITES - LOGISTIQUE BUREAUX Antoine Tostain Associé Gérant Logistique, clé en main et Investissement Hugues Laffineur Associé Gérant Bureaux, clé en main et Investissement Elisabeth Martins Assistante de Direction Thibaut Brodin Consultant Développement Bureaux - Activités - Commerces COMMERCES Thibaut Charlet Consultant Locaux d Activités Louis-Marie Delcampe Consultant Locaux d Activités Morgan Vatin Consultant Hors Métropole Charles Rousseau Consultant Bureaux Olivier Lebecque Consultant Bureaux Adrien Erb Consultant Bureaux Christophe Dzialak Consultant Commerces - Retail Park Raphaëlle Spillebout Consultante - Assistante Commerces - Lille centre Alexandra Duret Assistante Département Activités Logistique Vanessa Van Seuningen Assistante Département Activités Logistique Stéphanie Méténier Assistante Département Bureaux Anaïs Thelier Assistante Département Bureaux 23, Rue de la Performance - Europarc BV Villeneuve d Ascq Tél :