GUIDE PRATIQUE DE LA SCI

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1 PASCAL DÉNOS Diplômé d expertise-comptable et Commissaire aux Comptes DESS en Banques et Finances GUIDE PRATIQUE DE LA SCI Modèles prêts à l emploi sur CD-Rom Quatrième édition, 1998, 2001, 2004, 2008 ISBN :

2 SOMMAIRE Chapitre 1 CONSTITUER UNE SCI POUR MIEUX GÉRER SON PATRIMOINE IMMOBILIER 1. La SCI en bref La gestion d un patrimoine privé Acquérir un patrimoine immobilier Développer une activité d investisseur en immobilier locatif Investir dans une résidence de loisirs Protéger son patrimoine des créanciers et de la famille Constituer une SCI pour se protéger des créanciers Constituer une SCI pour se protéger de la famille La transmission d un patrimoine La constitution d une SCI permet d éviter l indivision SCI et personnalité morale Comparaison entre la SCI et l indivision La constitution d une SCI permet de réduire le coût de la transmission Minoration de la valeur des parts de la SCI Clause de partage inégal Associer les enfants dans la SCI pour l acquisition d un immeuble Vente des parts de la SCI La constitution d une SCI permet de réduire les droits de mutation en cas de donation La gestion d un patrimoine professionnel Activité professionnelle exercée dans le cadre d une entreprise individuelle...27 V

3 Guide pratique de la SCI Immobilier professionnel inscrit à l actif de l entreprise ou affecté au patrimoine privé? Apporter le local professionnel à une SCI constitue un montage astucieux Activité professionnelle exercée en société L immobilier est inscrit au bilan de la société L immobilier est détenu par une SCI Comment transférer un immeuble inscrit au bilan d une société commerciale à une SCI? SCI et sociétés d exploitation : cas pratiques Vendre son immeuble à une SCI et son fonds de commerce à une SARL Démarrer son activité SCI et association SCI et agritourisme La SCI est-elle la structure adaptée pour gérer l immobilier?...48 Chapitre 2 LA CRÉATION DE LA SCI 1. La rédaction des statuts Attention aux SCI fictives Les associés SCI entre époux SCI avec des mineurs Les apports La participation aux résultats Participation aux bénéfices Participation aux pertes Comment élaborer les statuts? Acte sous seing privé Acte authentique L objet social Le nom Le siège social La durée Les rapports avec les tiers Les droits des associés La fin de la société Les clauses facultatives...68 VI

4 Sommaire 2. Le capital social Capital faible ou capital élevé? Capital faible Capital élevé Faut-il adopter un capital variable? Libération immédiate ou différée du capital social? Le coût de la constitution Les frais à la charge de la société Les droits d apport Le droit de timbre Les honoraires de constitution de la SCI et les autres frais Les frais à la charge des associés Les formalités pour l immatriculation de la SCI Chronologie des démarches et délais à respecter L enregistrement des statuts La publication d un avis de constitution Le dépôt du dossier au centre de formalités des entreprises du tribunal de commerce La déclaration fiscale d existence...88 Chapitre 3 LA GESTION DE LA SCI 1. Le gérant de la SCI Le statut fiscal et social du gérant Rémunération du gérant Régime fiscal et social des rémunérations du gérant Comment est nommé le gérant? Qui peut être gérant d une SCI? La procédure à suivre La cessation des fonctions du gérant La révocation du gérant La démission du gérant Les pouvoirs du gérant Les pouvoirs du gérant à l égard des tiers Les pouvoirs du gérant à l égard des associés La responsabilité du gérant La responsabilité civile La responsabilité fiscale et pénale...97 VII

5 Guide pratique de la SCI 2. Le pouvoir de décision des associés Les assemblées d associés Qui a le droit de convoquer l assemblée générale? Délai de convocation à respecter Lieu de l assemblée L ordre du jour Quels sont les documents à communiquer aux associés? Comment se tient l assemblée? La consultation écrite La signature d un acte par tous les associés Attention à l abus de majorité ou de minorité! Acquisition et financement du patrimoine immobilier par la SCI Les frais à payer par la SCI pour l acquisition du patrimoine immobilier Le financement par les associés de la SCI Apport en capital Apport en compte courant Le financement par emprunt bancaire Le financement par crédit-bail immobilier La situation de la SCI en cours de crédit-bail Situation de la SCI à la fin du contrat de crédit-bail Financement par un bail à construction Le régime du bail à construction L imposition dans le cadre d un bail à construction Construire le plan de financement de la SCI Constitution d un patrimoine immobilier et arbitrage IS/IR Gestion d un patrimoine immobilier et arbitrage IS/IR Plan de financement et compte de résultat prévisionnels, taux de rentabilité interne d un investissement Demessine en ZRR Plan de financement et compte de résultat prévisionnels, taux de rentabilité interne d un investissement «Robien recentré» ou «Borloo neuf» VIII

6 Sommaire 4. Les garanties demandées par le banquier pour le financement de la SCI Le nantissement des parts sociales Le cautionnement de la SCI L inscription hypothécaire sur l immeuble La caution des associés La location de l immeuble social par la SCI La SCI met gratuitement l immeuble social à la disposition de ses associés La SCI loue l immeuble social aux associés ou à des tiers La rédaction du contrat de location La détermination du loyer La gestion fiscale de la TVA La TVA immobilière lors de l acquisition de l immeuble social La TVA immobilière lors de la revente de l immeuble social La TVA sur les loyers La SCI doit-elle opter pour la TVA? La TVA : comment ça marche? La SCI peut-elle opter pour la TVA? Quelles sont les modalités de l option pour la TVA? Les régimes de déclaration en matière de TVA sur les loyers Le paiement de la TVA La gestion fiscale de l imposition des bénéfices Le régime d imposition des bénéfices de la SCI La SCI est imposée sur le revenu La SCI est soumise à l impôt sur les sociétés Calcul de l imposition quand la SCI est imposée sur le revenu Les revenus imposables Les charges déductibles La gestion du déficit foncier d une SCI Calcul de l imposition quand la SCI est soumise à l impôt sur les sociétés Détermination du résultat imposable et établissement des déclarations fiscales de la SCI La gestion fiscale de l ISF La gestion comptable de la SCI IX

7 Guide pratique de la SCI 9.1. La SCI doit-elle tenir une comptabilité? La tenue d une comptabilité permet d évaluer les droits des associés La tenue d une comptabilité permet d éviter certaines taxations Comment tenir la comptabilité d une SCI? Comment déterminer le résultat fiscal à partir du résultat comptable? La SCI relève de l IR La SCI relève de l IS La SCI n a pas opté pour l IS, mais des parts sociales sont inscrites au bilan de l entreprise commerciale d un associé Passage du résultat comptable au résultat fiscal Faut-il amortir l immeuble de la SCI? Les conséquences des modalités d affectation du résultat de la SCI La réévaluation de l immeuble détenu par la SCI soumise à l IS Chapitre 4 LA SORTIE DE LA SCI 1. La vente des parts de la SCI La marche à suivre pour céder les parts sociales Évaluer les parts sociales Établir un acte de cession Obtenir l agrément du cessionnaire Informer la SCI de la cession Informer les tiers de la cession Les conséquences juridiques de la cession des parts sociales Les conséquences fiscales de la cession des parts sociales Les droits d enregistrement sur l acquisition des parts sociales L imposition de la plus-value sur la vente des parts sociales La transmission des parts de la SCI Les conséquences juridiques de la transmission des parts sociales X

8 Sommaire Transmission des parts sociales par succession Transmission des parts sociales par donation Les conséquences fiscales de la transmission des parts sociales La plus-value latente sur les parts sociales transmises à titre gratuit n est pas imposée Les droits de mutation à titre gratuit Le retrait d un associé de la SCI Les modalités du retrait d un associé Les conséquences civiles du retrait d un associé Les conséquences fiscales du retrait d un associé Les droits d enregistrement Les impôts directs Dissolution, liquidation et partage de la SCI La dissolution de la SCI La liquidation de la SCI Le partage de la SCI Les incidences fiscales du partage de la SCI La SCI est soumise à l impôt sur le revenu La SCI est soumise à l impôt sur les sociétés Vente de l immeuble de la SCI et distribution du prix de vente aux associés Annexes LES DÉCLARATIONS FISCALES, LE PLAN DE FINANCEMENT ET LES ACTES TYPES POUR LE SUIVI JURIDIQUE 1. L imprimé M 0 pour la création de la SCI Le plan de financement de la SCI (sur le CD-Rom) Construire le plan de financement de la SCI et arbitrage IS/IR Le plan de financement à l achat Le tableau d emprunt pour la première année Le plan de financement sur 15 ans si la SCI est à l IR Le plan de financement sur 15 ans si la SCI opte pour l IS Le plan de financement et le compte de résultat prévisionnels, le taux de rentabilité interne d un investissement Demessine en ZRR (sur le CD-Rom uniquement) XI

9 Guide pratique de la SCI 2.3. Le plan de financement et le compte de résultat prévisionnels, le taux de rentabilité interne d un investissement «Robien recentré» ou «Borloo neuf» (sur le CD-Rom uniquement) Le tableau de passage du résultat comptable (BIC) aux revenus fonciers (sur le CD-Rom) Les déclarations fiscales remplies Les déclarations pour la TVA Imprimé CA Avis d acompte Les déclarations pour l imposition des bénéfices Déclaration n Déclaration n 2072-I Déclaration n Déclaration n Déclaration n Liasse fiscale réel simplifié Les actes types nécessaires pour assurer le suivi juridique de la SCI (sur le CD-Rom) Utilisation du CD-Rom d accompagnement Décision des associés Assemblée des associés Consultation écrite des associés Décision unanime des associés Constitution de la SCI Formalités de constitution Statuts de la SCI Gestion de la SCI Approbation des comptes annuels Contrats de bail Les pouvoirs du gérant Changement de gérant Fixation de la rémunération du gérant Sortie de la SCI Cession des parts sociales Compléments d informations sur Internet INDEX XII