m² LE MARCHÉ LOCATIF - 1T 2015 PARIS QCA. Demande placée. Taille des transactions T T2015

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1 LE MARCHÉ LOCATIF - 1T 2015 PARIS QCA Demande placée m² Evolution de la demande placée en m² T T T2 T4 +6% : l activité transactionnelle sur le QCA se caractérise par sa robustesse en ce début d année 2015, dans un environnement régional beaucoup plus fragile (-25% par rapport au 1 er trimestre 2014) Les résultats observés sont particulièrement encourageants sur les segment des petites surfaces (moins de m²) : ce cœur de cible habituel du QCA y est en forte progression (+27%, contre +7% à l échelle régionale) En dépit de 3 transactions de plus de m², l activité transactionnelle marque le pas en grandes surfaces : il faut dire que le 1 er trimestre 2014 avait été exceptionnel en la matière La progression du QCA témoigne de son attractivité auprès des utilisateurs, qui se sont montrés très réactifs à la modération des valeurs de commercialisation Le QCA concentre 26% de l activité transactionnelle régionale au 1 er trimestre 2015, soit beaucoup plus que les 17% observés sur les 5 dernières années Taille des transactions Quartier Central des Affaires 22% 2 20% 30% 5% 6% 6% 17% 10% 14% 28% 19% 34% 24% 3 21% 39% 20% 37% 45% 38% % 37% 25% 20% 25% 2 25% 40% 41% 42% 35% 35% T T2015 Petites surfaces ( m²) Moyennes surfaces (de à m²) Grandes surfaces (de à m²) Très grandes surfaces ( m²)

2 Exemples de transactions Transactions inférieures ou égales à m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Confidentiel 37 rue de la Victoire - Paris 9 ème Mars m² 460 Etat d usage Tag Commander 3/5 rue Saint-Georges - Paris 9 ème Mars m² 420 Rénové Avenir Finance 12/14 rue Médéric - Paris 17 ème Fév m² 475 Neuf Vatier & Associés 25 avenue George V - Paris 8 ème Fév m² 560 Etat d usage Comptoir Français de la Chemise 63 avenue de Villiers - Paris 17 ème Fév m² 400 Etat d usage Gibson Dunet Crutcher LLP 164/166 rue du Fbg Saint-Honoré - Paris 8 ème Fév m² 596 Etat d usage Farinia 44 rue de Lisbonne - Paris 8 ème Fév m² 580 Rénové Larena 29bis rue d Astorg - Paris 8 ème Fév m² 480 Etat d usage Société du secteur de l assurance 38 avenue de l Opéra - Paris 2 ème Janv m² NC Rénové Actility 65/67 rue de la Victoire - Paris 9 ème Janv m² NC Rénové NCA Avocats 50 rue Boissière - Paris 16 ème Janv m² 440 Etat d usage Transactions de m² à m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Korian 21/25 rue Balzac - Paris 8 ème Mars m² NC Rénové Edelman 25 rue Jean Goujon - Paris 8 ème Mars m² 540 Neuf Musée du Louvre 4/8 rue Sainte-Anne - Paris 1 er Mars m² 516 Rénové Calypso Technology 16/18 rue du Quatre-Septembre - Paris 2 ème Mars m² NC Rénové Les Entreprises du Médicament 58 bd Gouvion de Saint-Cyr - Paris 17 ème Fév m² NC Etat d usage Société immobilière 94 rue de Provence - Paris 9 ème Fév m² NC Rénové Texa TGS 37 rue de la Victoire - Paris 9 ème Fév m² 470 Etat d usage Banque de France 111/119 rue Réaumur - Paris 2 ème Janv m² NC Rénové Cushman & Wakefield 21/25 rue Balzac - Paris 8 ème Janv m² NC Rénové Spencer Stuart SA 23 avenue Franklin Roosevelt - Paris 8 ème Janv m² 620 Neuf Transactions de plus de m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Exane # Cloud - Paris 2 ème Mars m² 700 à 760 Neuf Mutuelle Nationale Territoriale 6 rue d Athènes - Paris 9 ème Fév m² NC Rénové Groupe Richemont 33 rue La Fayette - Paris 9 ème Janv m² NC Etat d usage 2

3 Les grands utilisateurs (> m²) Quartier Central des Affaires 2% 18% 4% 21% 4% 5% 4% 11% 12% 17% 6% 7% 25% 7% 27% 11% 10% 17% 10% 26% 32% 31% 32% 46% 8% 18% 11% 12% 9% 9% 26% 37% 19% 25% 22% 7% % 12% 12% 35% 34% 40% 59% 52% 24% 45% 21% 11% Banque/Finance/ Assurance Activités juridiques/ Audit/Conseil Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales Industrie TMT Luxe/Mode Autres Offre disponible 5,4% Taux de vacance (Sources : Knight Frank, ORIE) Evolution du taux de vacance en % 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% Paris QCA Croissant Ouest 12,8% 7,5% 5,4% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T Le QCA continue d afficher un très faible taux de vacance, significativement inférieur à la moyenne régionale (7,5%) L attractivité du QCA auprès des entreprises se mesure au travers de cette situation de sous-offre : la crise économique n a jamais entraîné d inflation des surfaces vides sur le secteur tout au long des dernières années Sur le QCA, comme un peu partout ailleurs en, la remontée observable en ce début 2015 trouve largement son origine dans une modification de l approche statistique du parc L offre tend à créer la demande sur le QCA : l inflation des programmes de livraison et de restructuration en 2014 risquait d entraîner une brusque remontée de l offre. Il n en est rien puisque la plupart de ces immeubles ont été commercialisés en quelques mois ou sont en passe de l être Le QCA, comme le reste de la région parisienne, continue d afficher une des plus faibles vacances d Europe 3

4 Offre Grade A 16% Seconde main Neuf ou restructuré L offre de Grade A (neuve ou restructurée) a connu une remontée significative ces derniers mois, grâce à la livraison de plusieurs programmes tels que le 3/5 Friedland, Eden Monceau ou Opus 4/8 : elle passe ainsi à 16% des disponibilités enregistrées sur le QCA, contre 12% seulement à la fin 2014 Le QCA se rapproche ainsi de la moyenne observée à l échelle régionale (17%) Cette bouffée d oxygène apportée aux utilisateurs en quête de bureaux dans le QCA n est que relative : ces 16% sont à comparer avec les 81% que représentent les surfaces neuves ou restructurées dans la demande placée en grandes transactions en 2014 sur la région parisienne (74% sur le QCA) La carence du QCA en offre de Grade A reste donc une réalité structurelle : elle trouve son origine dans le tissu bâti et dans l ancienneté du développement tertiaire sur le secteur, mais elle a eu tendance à s aggraver au cours des 2 dernières années Le manque d offre est un frein potentiel à l activité transactionnelle future sur le QCA Qualité de l offre en % des surfaces disponibles Quartier Central des Affaires 16% 17% Les loyers 750 HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Evolution des loyers en HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Loyer moyen T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T Le loyer haut de gamme a pu être étalonné à 750 dès la fin 2013, suite à la transaction Hermès sur la rue d Anjou Cette valeur a été confirmée depuis, par exemple avec la prise à bail du nouveau siège de Clifford Chance en 2014 ainsi que, au 1 er trimestre 2015, par celle d Exane sur #Cloud (avec une valeur de 760 pour certains des plateaux concernés) La valeur étalon que constitue le loyer haut de gamme reste donc stable en ce début 2015, après un ajustement à la baisse significatif entre la mi-2012 et la mi-2013 (-10%). Cet ajustement a été plus précoce que sur d autres marchés, consolidant la réussite du QCA en 2014 et au 1 er trimestre 2015 Les prémices d une tendance haussière se dessinent toutefois, avec la signature en fin d année de quelques transactions à des niveaux inédits depuis 2 ans (800 ) La transaction Exane sur #Cloud marque un autre glissement significatif : les valeurs haut de gamme, jusqu ici réservées à l Ouest du QCA (Triangle d Or), font désormais leur apparition sur la Cité Financière 4

5 Livraisons futures 10% Taux de précommercialisation à fin 2018 Surfaces neuves ou restructurées sur Paris QCA m² m² m² m² m² m² Consommation moyenne de bureaux neufs ou restructurés (2009/2014) : m² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles La sous-production d offre neuve ou restructurée observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la consommation annuelle moyenne de surfaces de Grade A sur le QCA : elle se situe désormais à m², contre m² il y a 2 ans Le modèle dominant sur le QCA reste la commercialisation après livraison de l immeuble : les précommercialisations restent une exception Sur les m² attendus en livraison en 2015, un peu plus de m² sont disponibles : un tel volume sera insuffisant pour permettre une remontée significative de l offre de Grade A et de la consommation moyenne de surfaces neuves ou restructurées 2016 devrait confirmer le fléchissement du volume des livraisons attendues, ce qui est susceptible de constituer un blocage important pour l activité transactionnelle et devrait encourager les tensions haussières sur les loyers Synthèse (Sources : Knight Frank, ORIE) Paris QCA 1T 2015 Paris QCA 1T 2014 Paris QCA Evolution sur 1 an 1T 2015 Part du QCA en Parc m² m² -2, m² 12,5% Demande placée m² m² +6,4% m² 27,0% Offre immédiate m² m² -1,5% m² 9,0% Taux de vacance 5,4% 5,4% - 7,5% - Loyer moyen 521 /m²/an 516 /m²/an +1% 298 /m²/an - Loyer haut de gamme 750 /m²/an 750 /m²/an /m²/an - Taux prime 3,75 4,00% 4,00 4,25% - 3,75 4,00% - 5

6 Av en M A RESEARCH PARIS QCA 1T 2015 Cartographie 17 ème 9 ème 16 ème 8 2 ème 1 er Avenue venue e Niel Avenue des Ternes d de Courcelles Avenue Victor Hugo Avenue de la Grande Armée A enue des Champs-Elysées Avenue Victor Hugo Avenue venue Ca Carnot not Avenue enue Kieber Kieber Avenue e Mac-Mahon Mac-Mahon Avenue Hoche rceau Avenue de Friedand Charles de Gaulle - Etoile Arc de Triomphe Avenue Geo Avenue Montaigne Av G Av. Gabriel Avenue des Champs-Elysées B Boulevard Malesh Saint-Lazare Rue Saint-Lazare Boulevard Haussmann ann Rue Tronchet Rue e d de Rivoli rue Scri Bd des Capucines Madeleine Champs-Elysées Concorde Rue Saint-Honoré Opéra R. du Qu bre Ave péra R. du Petits Champs Bourse Trocadéro Quai des Tuileries s Louvre 6

7 RESEARCH Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Etudes & Recherche +33 (0) Contacts commerciaux Philippe Perello CEO Paris Offi ce Partner Knight Frank LLP +33 (0) Aymeric Sevestre Bureaux +33 (0) Guylène Brossart Gestion Locative +33 (0) Arnaud Cosny L Atelier Knight Frank +33 (0) arnaud.cosny@fr.knightfrank.com Knight Frank SNC 2015 Nadège Pieczynski Analyste +33 (0) nadege.pieczynski@fr.knightfrank.com Julien Bonnefoy Capital Markets France Partner Knight Frank LLP +33 (0) julien.bonnefoy@fr.knightfrank.com Laurence Karsenti Commerce +33 (0) laurence.karsenti@fr.knightfrank.com Aron Shadbolt Knight Frank Valuation +33 (0) aron.shadbolt@fr.knightfrank.com Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fi abilité, telles que l INSEE, l ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d éventuelles erreurs. En outre, en tant qu étude de marché générale, ce document ne saurait refl éter l avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifi ques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d en indiquer la source. Amérique Argentine Brésil Canada Caraïbes Chili Colombie Etats-Unis Mexique Pérou Europe Allemagne Autriche Belgique Espagne France Irlande Italie Monaco Pays-Bas Pologne Portugal République Tchèque Roumanie Royaume-Uni Russie Suisse Afrique Afrique du Sud Botswana Kenya Malawi Nigéria Ouganda Tanzanie Zambie Zimbabwe Asie Pacifique Australie Cambodge Chine Corée du Sud Hong-Kong Inde Indonésie Japon Malaisie Nouvelle-Zélande Singapour Taiwan Thaïlande Moyen-Orient Arabie Saoudite Emirats Arabes Unis