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1 PROPERTY TIMES Jeu égal IDF Croissant Ouest T Juillet 216 Sommaire Sommaire 1 Croissant Ouest 3 Boucle Sud 5 Boucle Nord 7 Neuilly-Levallois 9 Péri Défense 11 Définitions 13 Le marché des bureaux du Croissant Ouest a conservé son rythme de croisière, les m² commercialisés au cours du 1 er semestre 216 dépassant de peu le temps de passage de l an passé (214 m²). Un résultat d autant plus encourageant qu il s effectue dans un contexte de raréfaction des transactions d envergure dans le Croissant Ouest, Paris et La Défense captant la plupart de ces mouvements d utilisateurs depuis le début de l année. Si la marche à franchir pour égaler un exercice 215 très réussi (62 m² commercialisés) reste encore haute, le Croissant Ouest n a pas encore délivré son potentiel de grandes transactions. Une seule signature de ce type est à dénombrer au 2 ème trimestre (5 m²), pénalisant notamment les marchés de la Boucle Sud (-35% en un an) et de Péri Défense (-2%). Pour autant, l activité soutenue pour les surfaces intermédiaires (+51%), et pour les bureaux de moins de 1 m² (+2%) a permis d amortir ce manque. Deux groupes se distinguent en termes de valeurs locatives de première main, la Boucle Sud (42 /m²/an) et Neuilly-Levallois (48 /m²/an), en progression respective de +8% et de +4% en un an, tandis que les loyers de Péri défense (33 /m²/an) et de la Boucle Nord (29 /m²/an) se replient de -3%. Le volume de disponibilités tertiaires présentes dans le Croissant Ouest reste inchangé depuis l an passé, en particulier pour Péri Défense. Dans le même temps, l activité soutenue pour les surfaces intermédiaires a contenu l offre immédiate de la Boucle Sud (-5%) et de Neuilly-Levallois (+8%), Près de 65 m² de bureaux neufs et restructurés sont attendus au second semestre 216, s ajoutant aux 17 m² déjà livrés, et presque totalement commercialisés. Ce rythme devrait se maintenir en 217, avec d ores et déjà 23 m² en chantier, plaçant le Croissant Ouest dans une période charnière pour les 24 prochains mois. Auteur Pierre d Alençon Chargé d études +33 () pierre.d alencon@cushwake.com Contacts David Bourla Head of Research - France +33 () david.bourla@cushwake.com Graphique 1 Demande placée de bureaux dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@cushwake.com S1 S2 cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 IDF Croissant Ouest T2 216 Contexte économique Une reprise installée L économie française s installe, trimestre après trimestre, dans une phase de reprise lente, graduelle, mais solide. L année 216 a démarré sous les meilleurs auspices avec un PIB en hausse de,6% (graphique 2), venue confirmer le rebond de 215 (+1,2% sur l ensemble de l exercice). Tous les ingrédients semblent réunis pour que cette phase de reprise se confirme dans les mois à venir. La consommation des ménages, moteur traditionnel de l économie française, revient frôler les 2% de croissance annuelle - le rythme de croisière qui était le sien avant la crise de 29 - soutenue par des gains de pouvoir d achat qui se confirment dans un contexte de faible inflation. Les enquêtes de conjoncture semblent corroborer cette embellie avec un indice de confiance des ménages qui reprend des couleurs ce semestre et se rapproche, mois après mois, de sa moyenne de longue période (graphique 3). Les entreprises font également montre d un optimisme inédit. L indice du climat des affaires repassant au-dessus de sa moyenne de longue période pour la première fois depuis 5 ans. L investissement des entreprises devrait être l un des principaux soutiens de l économie française dans les années à venir. Une politique monétaire accommodante, un accès facilité au crédit, un taux de marge qui se redresse, et la robustesse de la demande intérieure sont autant d incitations à investir pour les entreprises. La Banque de France anticipe une croissance soutenue des investissements privés, à hauteur de plus de 3% par an d ici à 218. Si le taux de chômage reste à des niveaux historiques (1,2%), la bonne orientation de l économie a permis de stopper une hausse qui semblait inextinguible (graphique 4). Pour autant, la reprise économique n est pas encore assez soutenue pour inverser sensiblement la courbe du chômage à court terme. Le séisme du Brexit Paris aux aguets Le résultat du référendum du 23 juin 216 sur la sortie du Royaume-Uni de l Union Européenne va ouvrir un nouveau chapitre dans la compétition que se livrent les capitales européennes pour attirer les entreprises. Londres, centre névralgique de l Europe des start-ups, mais aussi et surtout de la finance, pourrait connaître une véritable saignée au sein de son tissu économique. Les entreprises les plus connectées à l international pourraient être tentées par un déménagement vers un pays de l Union afin de ne pas se couper d un marché de plusieurs centaines de millions de clients potentiels. Graphique 2 Croissance du PIB en France,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Climat des affaires Moral des ménages Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Au lendemain du vote, les grandes banques de la City, JP MORGAN et HSBC en tête, annonçaient déjà envisager un déplacement de plusieurs milliers de postes vers d autres places européennes. Paris a longtemps fait figure de principale rivale à la place de Londres, avec des capacités d accueil et un réseau de transport de premier ordre; de nouveaux pôles pourraient tirer leur épingle du jeu en jouant sur d autres atouts : la fiscalité pour Dublin et Luxembourg, la qualité de vie pour Berlin et Amsterdam. Une nouvelle compétition s ouvre. Source: BIT cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 IDF Croissant Ouest T2 216 Croissant Ouest Temps de passage respecté Le Croissant Ouest a conservé son rythme de croisière, les m² de bureaux commercialisés au cours du 1 er semestre 216 dépassant même de peu la demande placée l an passé (214 m²). Deuxième poche d activité à l échelle francilienne derrière Paris, la marche à franchir reste cependant haute pour atteindre le niveau d un exercice 215 très réussi (62 m²). La suprématie de Paris et de La Défense sur le créneau des grandes transactions a bridé le potentiel du Croissant Ouest, pénalisant ses deux marchés les plus propices à attirer de grands utilisateurs à savoir, Boucle Sud (-35%) et Péri Défense (-2%). Pour ces deux secteurs, comme pour l ensemble du Croissant Ouest, les autres créneaux de surfaces ont néanmoins permis de compenser ce manque. Notons à cet égard les rebonds d activité (+63%) des surfaces intermédiaires à Issy-les-Moulineaux, théâtre de 1 signatures au cours du semestre, mais aussi à Neuilly-Levallois (11 transactions). La vente à utilisateur, pour le compte d un organisme de retraite, de 4 8 m² dans «Axe Seine» (4 8 m²) constitue à ce jour la transaction la plus importante de l année. Le manque de grandes signatures s est ressenti d un trimestre sur l autre, avec un seul mouvement d envergure au 2 ème trimestre, le déménagement de NEXTIRAONE dans le «Cityzen» (5 m²). S ajoutant aux signatures de BAYER et de CREDIPAR en Boucle Nord et de SEPHORA à Neuilly-sur- Seine, la demande placée sur ce créneau de surfaces reste encore loin de son historique de l an passé (-58%). Les surfaces tertiaires inférieures à 1 m² n auront, quant à elles, pas démérité, avec une progression de +2% d une année sur l autre. Si la Boucle Sud a pesé le plus lourd en termes d activité sur ce créneau de surfaces, des rebonds spectaculaires se sont opérés à Neuilly-Levallois (+74%) et Péri Défense (+29%). Valeurs de première main : géographie d un grand écart Les loyers moyens de première main de la Boucle Sud (42 /m²/an) et de Neuilly-Levallois (48 /m²/an), les plus élevés du Croissant Ouest, s affichent chacun en progression. Graphique 5 Demande placée et offre immédiate de bureaux dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Tableau 1 Demande placée par tranche de surface - T1-T2 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² % +2% De 1 à 5 m² % +51% Plus de 5 m² % -58% Surface totale % +1% Graphique 6 Boucle Sud Neuilly-Levallois Offre immédiate Boucle Nord Péri Défense Valeurs locatives de première main dans le Croissant Ouest, /m²/an Pour la Boucle Sud, plusieurs prises à bail de bureaux de taille intermédiaire ont favorisé un retour au-dessus des 4 /m²/an. A Neuilly-Levallois, cette évolution mérite d être confirmée compte tenu de la faible proportion des surfaces de première main (à peine 6%) impliquées dans cette hausse. La tendance est inverse sur les marchés de Péri Défense (33 /m²/an) et de la Boucle Nord (29 /m²/an), avec des corrections de -3% d une année sur l autre. Boucle Sud Neuilly-Levallois, Cushman & Wakefield Boucle Nord Péri Défense cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 IDF Croissant Ouest T2 216 Légère correction des disponibilités, mais plus de grands gabarits d immeubles L offre immédiate de bureaux dans le Croissant Ouest s élève à un million de mètres carrés au 2 ème trimestre 216. L activité soutenue des exercices 214 et 215 n a pas encore permis d accentuer le faible allégement observé depuis 213. L alourdissement des stocks de surfaces intermédiaires - continu depuis 211- a pris fin, mais les grands gabarits de bureaux ont tôt fait de combler l espace (+4%), ceux-ci totalisant 4 m² de bureaux vacants à mi-216. La géographie de l offre immédiate est restée inchangée, Péri Défense et la Boucle Nord concentrent plus de 6% des disponibilités tertiaires du Croissant Ouest. Pour autant, seul le marché de Péri Défense a vu son stock de bureaux vacants s alourdir, alimenté par les grands gabarits d immeubles. Ces derniers, moins nombreux en Boucle Nord, ont au contraire limité la hausse des disponibilités pour les bureaux de moins de 1 m². Quant à l offre immédiate présente sur les marchés de la Boucle Sud (-5%) et de Neuilly-Levallois (+8%), la bonne tenue des transactions de taille intermédiaire a amorti la hausse de leurs disponibilités. Le taux de vacance moyen du Croissant Ouest s établit à 12,3% en moyenne au 2 ème trimestre 216. Des écarts considérables séparent la Boucle Sud (9,2%) et de Neuilly- Levallois (1,8%), de la Boucle Nord (13,5%) et de Péri Défense (15,5%). Deux années charnières pour le Croissant Ouest Graphique 7 Offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m², Cushman & Wakefield Graphique 8 Taux de vacance dans le Croissant Ouest 2% 15% 1% 5% % La production tertiaire observée sur le Croissant Ouest a fortement ralenti depuis 213, touchant un plancher décennal en 215, avec seulement 1 m² tertiaires inaugurés. L année 216 s annonce beaucoup plus dense, avec un peu plus de 17 m² d ores et déjà livrés, principalement en Boucle Sud et à Neuilly-Levallois. Les utilisateurs ont d ailleurs répondu présents puisqu à ce jour, seuls 13 5 m² de ces nouvelles surfaces sont encore disponibles. Au titre des principales livraisons, citons «Lemnys» (42 m²), livré au 1 er trimestre et «Unicity» (35 8 m²), futur siège de CETELEM. S ajouteront, au cours du second semestre 216, environ 65 m² tertiaires répartis à travers 5 opérations actuellement en chantier. Le rythme des livraisons va se maintenir en 217 ; sur les 3 m² de bureaux attendus, un peu plus de 23 m² ont vu leur chantier démarrer. Les marchés de la Boucle Sud et de Neuilly-Levallois resteront très actifs, épaulés par Péri Défense, dont Nanterre confirme sa montée en puissance. Parmi les principales opérations en chantier, citons «Ecowest», pré commercialisé à 7% auprès de L OREAL, «Aquarel» (3 m²) à Issy-Les-Moulineaux ou encore «Arena 92» (3 m²) à Nanterre. Graphique 9 Boucle Sud Neuilly-Levallois Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Boucle Nord Péri Défense Livrés En chantier Permis obtenus cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 IDF Croissant Ouest T2 216 Boucle Sud Vases communicants/la roue tourne Après un 1 er trimestre assez bon (42 2 m²), le 2 ème trimestre a vu la demande placée faiblir au cours du 2 ème trimestre (24 95 m²). Ainsi, les 67 1 m² commercialisés au cours des six premiers mois de l année en Boucle Sud affichent un repli de -35% d une année sur l autre. Très en retrait de son rythme de croisière décennal (autour de 96 m²), il faut remonter à 29 pour voir la Bouche Sud en si petite forme à mi année. Ce passage à vide mérite d être nuancé par l exceptionnel niveau d activité de 215, alimenté par plusieurs transactions d envergure. Les grands utilisateurs, restés aux abonnés absents depuis le début de l année, ont davantage ciblé Paris et La Défense pour mener à bien leurs projets immobiliers. L an passé, les positionnements de l OCDE, de CARLSON WAGONLIT TRAVEL et de REVOLUTION 9 avaient déjà totalisé 49 6 m² au 1 er semestre. Les bureaux de taille intermédiaire, en progression de +63% d un semestre sur l autre, ont offert un relais de croissance notable, plaçant Issy-les-Moulineaux au premier plan, avec pas moins de 1 signatures au cours du semestre. La transaction la plus emblématique a d ailleurs été le fait de NEXTDOOR, sur 4 9 m² dans l immeuble «Axe Seine». Les surfaces inférieures à 1 m² ont, quant à elles, égalé leur volume d activité observé l an passé, Boulogne-Billancourt concentrant près des trois quarts des commercialisations sur ce segment de surfaces. Correction en trompe l œil du loyer de seconde main Le loyer prime de la Boucle Sud se maintient à 47 /m²/an début 216, un niveau correspondant à la prise à bail, par l OCDE, de 32 6 m² dans «In Out» au cours de l année 215. Le loyer moyen de première main s est légèrement apprécié, établi à 42 /m²/an au 2 ème trimestre 216, contre 39 /m²/an en moyenne pour 215. Plusieurs prises à bail intervenues sur des bureaux de taille intermédiaire ont favorisé ce retour audessus des 4 /m²/an, et ce après deux années successives de repli. L écart se creuse de fait avec le loyer de seconde main, qui se positionne à 31 /m²/an, contre 32 /m²/an en 215. La prise à bail d un utilisateur en deçà des 3 /m²/an nuance cette tendance, l essentiel des signatures s échelonnant de 35 à 4 /m²/an. Graphique 1 Demande placée en Boucle Sud, en milliers de m² Tableau 2 Demande placée par tranche de surface en Boucle Sud - T1-T2 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² % % De 1 à 5 m² % +63% Plus de 5 m² % NS Surface totale % -35% Graphique 11 Valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an , Cushman & Wakefield T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 IDF Croissant Ouest T2 216 Repli confirmé des disponibilités Les disponibilités de bureaux en Boucle Sud totalisent 233 m² au 2 ème trimestre 216, confirmant un repli par paliers successifs depuis leur plus haut de 213 (287 m²). Ce volume se rapproche donc de la barre des 21 m² (moyenne sur 1 ans) et correspond désormais à moins d un an de commercialisation en rythme moyen. L offre immédiate poursuit son mouvement de recomposition dès lors que les surfaces dépassent 1 m², la demande soutenue pour les bureaux de taille intermédiaire entamant significativement ce segment de surfaces. On notera que les bureaux de première restent très minoritaires, représentant à peine 15% des disponibilités sur ce créneau de surfaces. Le manque de grandes signatures a toutefois limité la portée de cet allégement, les bureaux supérieurs à 5 m² totalisant 75 m² au 2 ème trimestre 216. A la différence des surfaces comprises entre 1 et 5 m², les bureaux de première main concentrent encore 6% des disponibilités sur les grands immeubles. Cette offre qualitative de bureaux de grande taille neufs et restructurés, présente notamment à Boulogne- Billancourt, attend son heure pour capter quelques grands mouvements d utilisateurs, aujourd hui davantage centrés sur Paris et La Défense. Le taux de vacance de la Boucle Sud s établit à 9,2% fin du juin 216, le plus bas du Croissant Ouest (12,5%), en légère baisse par rapport aux 9,8% observés l an passé. 216 : Boulogne-Billancourt ; 217 : Issy-les- Moulineaux Depuis 213, le volume de la production nouvelle de la Boucle Sud a graduellement diminué, se limitant, en 215, à 36 m² répartis sur les immeubles «In Situ», entièrement pré commercialisé auprès de VINCI et «Le Cristallin». L année 216 se place au cœur d une vague importante de livraisons : outre «City Lights» (87 m²), «Lemnys» (42 m²) et «You (9 m²), d ores et déjà livrés, le second semestre prévoit l achèvement de 34 5 m² supplémentaires répartis sur «Quai Ouest», le «Tripode» et «Well West». Issy-les-Moulineaux prendra le relais en 217, avec un peu plus de 6 m² sur les immeubles «Aquarel», «Green Office» et «Edo». Quant aux 24 m² programmés jusqu en 219, «Helice» et «Stardust» figurent parmi les plus grandes opérations en cours de commercialisation. Graphique 12 Offre immédiate en Boucle Sud, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Graphique 13 Taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 14 Boucle Sud Croissant Ouest Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Sud, en milliers de m² T3-T Boulogne-Billancourt Meudon Saint-Cloud Issy-les-Moulineaux Sèvres cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 IDF Croissant Ouest T2 216 Boucle Nord Les grandes transactions dynamisent le marché Sitôt passé l excellent démarrage du 1 er trimestre (29 2 m²), le rythme de l activité en Boucle Nord a fortement fléchi au 2 ème trimestre, avec seulement 1 8 m² commercialisés. L avance prise au cours des trois premiers mois de l année offre pourtant l occasion de mettre fin à deux exercices d érosion de la demande placée. Le rythme d activité pour les surfaces de moins de 1 m² a modérément progressé depuis l an passé, au terme de deux trimestres assez homogènes (un peu plus de 5 m²). Les bureaux de taille intermédiaire, proches de leur demande placée en 215 ont néanmoins offert le principal support de l activité transactionnelle de la Boucle Nord. Sur les 9 signatures enregistrées au cours du semestre sur ce créneau de surfaces, la vente à utilisateur de 3 25 m² dans «Les Mayettes» à Gennevilliers se distingue comme la transaction la plus importante. Du côté des mouvements d envergure, aucune nouvelle signature n est intervenue depuis le regroupement des effectifs de CREDIPAR dans «Pointe Métro 2» (9 m²) et le positionnement de BAYER dans l «Atrium Défense» (5 3 m²), seules grandes signatures conclues en Boucle Nord depuis 214. Stabilité des valeurs locatives Le loyer prime reste inchangé à 35 /m²/an, en référence à plusieurs transactions intervenues à Colombes en seconde partie de l année 215. La valeur locative moyenne de transactions pour des bureaux de première main a faiblement reculé, pour s établir à 29 /m²/an, après deux années consécutives de stabilisation à 3 /m²/an. Notons cependant que pour des surfaces excédant 1 m², ce seuil est le plus souvent franchi. Le loyer moyen de seconde main a, quant à lui, atteint la barre des 2 /m²/an, contre 18 /m²/an pour l ensemble de l année 215. D importants contrastes animent le marché des bureaux de la Boucle Nord, tant en terme de localisation que de qualité des surfaces, les loyers faciaux s échelonnant le plus souvent de 13 à 16 /m²/an, mais des dépassements ponctuels au-delà des 2 /m²/an peuvent être observés. Graphique 15 Demande placée en Boucle Nord, en milliers de m² Tableau 3 Demande placée par tranche de surface en Boucle Nord - T1-T2 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² % +6% De 1 à 5 m² % -1% Plus de 5 m² % NS Surface totale 4 1% +59% Graphique 16 Valeurs locatives en Boucle Nord, /m²/an T1 T2 T3 T4, Cushman & Wakefield Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 IDF Croissant Ouest T2 216 Allégement, enfin, du stock vacant Après quatre années de stabilisation autour de son plus-haut décennal atteint en 215, l exercice 216 marque un repli des disponibilités de bureaux en Boucle Nord (-7%), qui totalisant 258 m² fin juin 216. Les deux grandes signatures intervenues sur des immeubles existants en début d année ont, sans surprise, allégé l offre immédiate pour des bureaux de plus de 5 m² ; elle représente encore plus de la moitié du stock vacant de la Boucle Nord. Les bureaux de taille intermédiaire, deuxième grande poche de disponibilité, n ont pas vu leur stock vacant varier significativement, tandis que les surfaces de moins de 1 m² confirment leur renchérissement (+17% depuis fin 215). En phase avec la diminution de ses disponibilités, la Boucle Nord a vu son taux de vacance (13,6%) s éloigner du seuil des 15%. Ce taux demeure encore cependant l un des plus élevés du Croissant Ouest derrière celui de Péri Défense. Clichy, Colombes et Gennevilliers concentrent, à elles seules, les deux tiers des disponibilités, le stock de bureaux de seconde main de ces communes se révélant parfois en inadéquation avec les attentes des utilisateurs. La Boucle Nord reste néanmoins pourvue de surfaces de première abondantes (43% des disponibilités), pour des niveaux de loyers attractifs de nature à réveiller l appétit des grands utilisateurs ; la Garenne-Colombes s affirme d ailleurs comme la mieux dotée, avec l «Atrium Défense», le «Kleber Défense» et «Le Nova». Des démarrages de chantier au compte-goutte Après un cycle de production tertiaire important de 27 à 213, les années 215 et 216 font figure d entracte, laissant le temps au marché d absorber une offre immédiate de première main encore conséquente. Seule la livraison du «Nuovo» (35 m²), à Clichy, une opération entièrement pré commercialisée auprès de L OREAL, a animé le marché en 216. Le volume des livraisons s annonce encore relativement faible en 217 ; sur les 24 5 m² de surfaces neuves attendues cette année, seul «United» (7 m²) à Clichy a vu son chantier démarrer en blanc. Sept opérations supplémentaires (155 m² disponibles au total) sont susceptibles de s ajouter à cette production nouvelle livrable d ici 219 ; dotées de leur autorisation de construire, la réussite de leur pré commercialisation conditionnera le démarrage de leur construction. Graphique 17 Offre immédiate en Boucle Nord, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m², Cushman & Wakefield Graphique 18 Taux de vacance 16% 12% 8% 4% % Graphique 19 Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Nord, en milliers de m² T3-T Asnières-sur-Seine Clichy Gennevilliers Villeneuve-la-Garenne Bois-Colombes Colombes La Garenne-Colombes cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 8

9 IDF Croissant Ouest T2 216 Neuilly-Levallois Semestre record La demande placée de bureaux à Neuilly-Levallois a poursuivi sur sa bonne lancée, les 61 5 m² commercialisés au 1 er semestre 216 affichant un rebond spectaculaire d une année sur l autre. Cette impressionnante progression - plus du double des volumes traités l an passé - prend néanmoins appui sur le pire démarrage de la décennie (25 3 m² au 1 er semestre de l an passé). Sauf coup d arrêt brutal du marché, l année 216 s annonce prometteuse. Tous les segments de surfaces affichent leur bonne tenue, le moteur principal de ce sursaut d activité reposant sur les 11 signatures intervenues sur les bureaux de taille intermédiaire. Notons, au titre des principales transactions, les prises à bail de RTL sur deux immeubles contigus (8 45 m² au total) et la vente à utilisateur, pour le compte d une caisse de retraite, de deux immeubles (7 6 m² de surfaces au cumul). Le deuxième pivot de l activité porte sur les bureaux de petit gabarit, qui ont concentré le tiers des volumes commercialisés sur le marché de Neuilly-Levallois, au terme de l une des meilleures performances de la décennie. Les grands gabarits d immeubles bénéficient encore de leur avance du 1 er trimestre 216, animé par la signature de SEPHORA sur les 13 4 m² du «41 Ybry». Passage du loyer de seconde main au-dessus des 4 /m²/an Inchangé depuis 213, le loyer prime de Neuilly-Levallois se positionne à 58 /m²/an. Le loyer moyen de première main a légèrement progressé, pour s établir à 48 /m²/an début 216, contre 44 /m²/an sur l ensemble de l exercice 215. Soulignons néanmoins la que la faible proportion des surfaces de première main (à peine 6%) reste propice à remettre en question ce niveau de loyer dans les mois qui viennent. L intense activité transactionnelle a aussi favorisé une nette progression du loyer de seconde main, confirmant une tendance haussière présente depuis 213. Positionné à 42 /m²/an au 2 ème trimestre 216, un tel niveau de loyer reste inédit sur la décennie écoulée. Graphique 2 Demande placée à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Tableau 4 Demande placée par tranche de surface à Neuilly-Levallois - T1-T2 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² % +74% De 1 à 5 m² % +263% Plus de 5 m² % +123% Surface totale % +143% Graphique 21 Valeurs locatives à Neuilly-Levallois, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main, Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 9

10 IDF Croissant Ouest T2 216 Les surfaces intermédiaires pèsent lourdement dans l offre Les disponibilités immédiates de bureaux sur le marché de Neuilly-Levallois totalisent 161 m² au 2 ème trimestre 216, une hausse de +8% depuis l an passé qui traduit une discrète reconfiguration de la structure de cette offre. Les stocks de bureaux de taille intermédiaire culminent depuis 215, malgré une activité satisfaisante sur ce créneau depuis 214. Elles totalisent plus de la moitié des disponibilités totales, concentrées pour l essentiel sur des surfaces de seconde main. En hausse continue depuis 211, elles ont cessé de s alourdir au 2 ème trimestre 216 et affichent un repli de 8% depuis fin 215. A l inverse, les grands gabarits d immeubles ont vu leurs disponibilités nettement s alourdir (+58% en 6 mois), les bureaux restructurés concentrant la majorité de cette offre, présente, entre autre, sur les immeubles «Carré Champerret» (11 m²), «Allure» (6 8 m²) ou encore «Newtime» (5 9 m²). Le taux de vacance de Neuilly-Levallois (1,8%), en légère augmentation depuis l an passé (1,3%), maintient sa deuxième place derrière celui de la Boucle Sud. De la première main avec parcimonie Après une année 214 forte de 5 livraisons (63 m²), la seule inauguration intervenue en 215 a concerné «So Ouest Plaza», entièrement pré commercialisée auprès de L OREAL. L année 216 poursuit sur un rythme mesuré : outre la livraison de «Unicity» (35 8 m²), pré commercialisé auprès de CETELEM, seuls 6 8 m² sont encore disponible dans l immeuble «Allure» Le rythme des livraisons de bureaux devrait nettement s accélérer en 217 : parmi les 74 m² de surfaces tertiaires en chantier, les disponibilités se concentrent sur «Ecowest» (16 m²), «Hub» (14 5 m²) et «Thais» (5 5 m²). A noter que le positionnement de L OREAL dans «Ecowest» permet d ores et déjà d atteindre un taux de pré commercialisation de l ordre de 5% pour 217. Une seule opération a vu son chantier démarrer pour 218, «Kosmo», (25 m²), première opération menée à Neuillysur-Seine depuis 214. Graphique 22 Offre immédiate à Neuilly-Levallois, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Graphique 23 Taux de vacance 15% 1% 5% % 5 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 24 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Neuilly-Levallois Croissant Ouest Ile-de-France 1 T3-T Levallois-Perret Neuilly-sur-Seine cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

11 IDF Croissant Ouest T2 216 Péri Défense Correction cyclique Les 31 6 m² de bureaux commercialisés au 2 ème trimestre 216 sur le secteur de Péri-Défense n ont pas suffi à combler le retard du 1 er trimestre, son plus mauvais démarrage depuis 23. Au cours des six premiers mois de l année, la demande placée a donc totalisé 48 4 m², en repli de -2% d une année sur l autre. La cyclicité inhérente aux transactions d envergure continue de porter ses effets et nuance toutefois cette correction. Au 1 er trimestre l an passé, les déménagements d ORPEA (7 15 m²) et de PSA (15 m²) à Puteaux et Rueil-Malmaison, avaient largement dynamisé le marché. Au 2 ème trimestre 216, la prise à bail de NEXTIRAONE dans «Citizen» (5 m²) pourrait d ailleurs constituer la première étape d un rééquilibrage en faveur de ce marché propice aux mouvements d envergure. Le segment des bureaux compris entre 1 et 5 m² a, quant à lui, égalé son volume traité l an passé, pour le même nombre de transactions (12 signatures). La prise à bail la plus importante du semestre aura concerné ASCENSI, pour la totalité des surfaces du «Triangle» à Courbevoie. Du côté des bureaux de moins de 1 m², l accélération de l activité au 2 ème trimestre a entraîné une progression de près de 3% des volumes traités depuis l an passé. Rueil- Malmaison et Suresnes auront notamment soutenu près de 6% de la demande placée, qui fait jeu égal, en termes de parts de marché, avec le créneau des surfaces intermédiaires. Légère correction du loyer de seconde main Le loyer prime de Péri Défense reste inchangé à 39 /m²/an début 216. La valeur locative moyenne des transactions de bureaux de première main s est modérément corrigée, positionnée à 33 /m²/an au 1 er semestre 216, contre 34 /m²/an observé en moyenne sur l année 215. A noter qu une prise à bail intervenue à Nanterre sous la barre des 3 /m²/an explique l essentiel de cette évolution. La valeur moyenne de seconde main est, quant à elle, restée inchangée ; positionnée à 25 /m²/an début 216, un niveau stable depuis plus de 2 ans, ce chiffre masque d importantes disparités. Pour autant, les loyers faciaux observés pour des bureaux rénovés de plus de 1 5 m² dépassent le plus souvent le seuil des 25 /m²/an. Graphique 25 Demande placée en Péri Défense, en milliers de m² Tableau 5 Demande placée par tranche de surface en Péri Défense - T1-T2 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² % +29% De 1 à 5 m² % % Plus de 5 m² 5 1% -77% Surface totale % -2% Graphique 26 Valeurs locatives en Péri Défense, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main, Cushman & Wakefield Loyer moyen 1ère main cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 11

12 IDF Croissant Ouest T2 216 Les surfaces intermédiaires pèsent dans l offre En ligne avec le démarrage au ralenti du 1 er trimestre, l offre immédiate de bureaux du marché de Péri Défense s est alourdie de 4% depuis l an passé, totalisant 353 m² disponibles au 2 ème trimestre 216. A lui seul, ce secteur concentre un peu plus du tiers de l offre immédiate du Croissant Ouest. Il en résulte un taux de vacance de 15,5%, le plus élevé de l Île-de-France, mais en diminution par rapport aux 16,5% observé l an dernier à la même époque. Seul le stock des bureaux de moins de 1 m² est demeuré stable depuis fin 215, laissant entendre un taux d absorption négatif malgré une activité transactionnelle bien orientée. Le volume des disponibilités de surfaces intermédiaires, stable depuis l an passé (+2%), représente 16 m² vacants au 2 ème trimestre 216, soit 45% des surfaces vacantes du marché de Péri Défense. Cette volumétrie, qui correspond à trois ans de commercialisation en rythme décennal, reste faiblement pourvue en surfaces de première main (1%). Deuxième poche de disponibilités, les grands gabarits d immeubles (145 m²) sont dotés d une offre de première main abondante (45%) comparée aux autres segments de surfaces. Nanterre proposent quelques surfaces neuves («Axe Seine» et «Gaia») et Rueil-Malmaison des bureaux restructurés. Légère accélération de la production nouvelle, Nanterre sur le devant de la scène Sur les 37 m² de bureaux en cours de commercialisation jusqu en 219 à Péri Défense, un peu plus de 11 m² sont actuellement en chantier, Nanterre s affirmant comme le centre névralgique de cette production neuve (76 m²), loin devant Puteaux hors La Défense et Rueil-Malmaison. Outre la livraison de «5ème Avenue» (6 75 m²), intervenue récemment, deux opérations de restructurations sont attendues en 216, «Mozaik» (16 m² qui viennent d être livrés) et «Crystal Défense» (14 m²). Nanterre dominera la totalité du paysage de la production neuve dès 217, avec pas moins de 4 opérations attendues cette année. Outre «Aréna 92» (28 m²), d ores et déjà entièrement pré- commercialisée, WestPark (18 m²), «Spring» (14 m²) et «Néon» sont également attendues. A partir de 218, Puteaux fera jeu égal avec Nanterre, ces deux communes totalisant respectivement 19 m². Graphique 27 Offre immédiate en Péri Défense, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Graphique 28 Taux de vacance 2% 15% 1% 5% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 29 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Péri Défense, en milliers de m² Péri Défense Croissant Ouest Ile-de-France T3-T Courbevoie Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison Suresnes cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 12

13 IDF Croissant Ouest T2 216 Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 13

14 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () m Olivier Gérard Chairman +33 () Ludovic Delaisse Head of Agency +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax Cushman & Wakefield France 21 rue Blazac 758 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com