de Montréal Hyatt Regency Montréal LA GESTION DES RISQUES DANS LE MARCHÉ ACTUEL DE LA LOCATION : LES ÉLÉMENTS

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1 Conférence sur la Location Immobilière de Montréal Mercredi le 13 avril 2011 Hyatt Regency Montréal SÉANCE BB2 LA GESTION DES RISQUES DANS LE MARCHÉ ACTUEL DE LA LOCATION : LES ÉLÉMENTS QUE VOUS DEVEZ CONNAÎTRE

2 Présentée par Me Mireille Cloutier Avocate Fraser Milner Casgrain S.E.N.C.R.L. Raymond Massi Associé, Services conseils financiers RSM Richter Chamberland LLP John Kinghorn Directeur, Gestion immobilière Société Immobilière Redcliff Métivier Inc.

3 Gestion du risque : Définition La gestion du risque c est l identification, l évaluation et la hiérarchisation du risque, suivie de l application coordonnée et économique des ressources, afin de minimiser, surveiller et contrôler la probabilité ou l impact d événements fâcheux et maximiser la réalisation de possibilités.

4 Stratégie? Être stratégique gq signifie : Faire, de façon conséquente, des choix de gestion de premier plan qui vous rapprocheront de l avenir que vous souhaitez.

5 Objectif principal p L objectif principal du bailleur serait donc de toujours rechercher j p p j des opportunités pour réduire, contrôler et maîtriser les risques, et autant que possible les répartir.

6 Répartition du risque : Pourquoi? La répartition du risque offre au bailleur une sécurité accrue pour son actif : Pour se dégager de toute responsabilité, indemniser et limiter la responsabilité.

7 Répartition du risque : Comment? Plan de gestion du risque Strictes procédures de vérification diligente; Offre de location / bail bien rédigée; Surveillance lors des travaux du locataire; Adoption des meilleures pratiques dans la gestion de la propriété: Environnement. Assurances.

8 Vérification diligente Raisons Préventive Éviter une crise Identifier les risques «Sortie» subtile

9 Vérification diligente Définition : Revue et analyse compréhensive : Structure corporative, opérations, aspects financiers et légaux, contexte économique Cueillette d informations Vérification quantitative et qualitative «Buyer Beware» = «Lessor Beware»

10 Vérification diligente Organisation Structure corporative Actionnaires / gestionnaires Conseillers Domaine publique SEDAR Sites Web Agence de crédit, associations d affaires Réputation

11 Vérification diligente Aspect financier États Financiers Vérifiés ou pas Bilan États des Résultats Notes aux états

12 Vérification diligente Aspect financier États Financiers Bilan Fonds de roulement Actifs» Tangible» Intangible Passif» Court terme / long terme» Prêts garantis Équité

13 Vérification diligente Aspect financier États Financiers États des Résultats Tendances des revenus Marge brute Profitabilité

14 Vérification diligente Aspect financier États Financiers Notes aux états Financement Obligations «hors bilans» Passif éventuel Litige Pertes fiscales Transactions extraordinaires» Défauts» Réorganisations

15 Vérification diligente Contexte Économique Macro Tendances sectorielles Compétition

16 Offre de location L offre de location est un véhicule important pour gérer le risque et devrait comprendre les clauses prévoyant, entre autres : Les garanties financières; La couverture d assurance requise du locataire; L obligation de respecter les lois en vigueur lors des travaux; Les conditions du paiement de l allocation locative.

17 Garanties financières Dépôt de sécurité Applicable à l encontre du loyer de certains mois (exemple : 3 derniers mois de la durée) Lettre de crédit irrévocable et renouvelable Hypothèque mobilière N est pas la meilleure garantie en cas d insolvabilité du locataire (Restaurant Ocean Drive Inc : CanPro Investment Inc c Sam Levy & (Restaurant Ocean Drive Inc. : CanPro Investment Inc. c Sam Levy & associés Inc., AZ (C.A.) )

18 Gestion du risque : une opportunité? L adoption d un programme de gestion du risque fournit un cadre pour : recueillir la bonne information pour bien évaluer les questions liées au risque; entreprendre un transfert de risque efficace et des mécanismes de répartition du risque; augmenter la valeur d un immeuble par la promotion d une norme plus élevée d entretien, ce que reconnaissent les locataires désirables.

19 L environnement : Locaux loués De nombreux risques environnementaux affectent les locaux loués : Matières dangereuses; Eaux souterraines; Contamination du sol; Qualité de l air; Moisissures; Santé et sécurité au travail.

20 L environnement : Espaces locatifs De nombreux organismes environnementaux réglementent les espaces locatifs : ASHRAE - American Society of Heating, Refrigeration and Air-Conditioning Engineers; SIMDUT- Système d information sur les matières dangereuses utilisées au travail; CSST - La Commission de la santé et de la sécurité du travail du Québec; AQVE - Association québécoise de vérification environnementale; Sécurité incendie Sécurité publique Québec; MDDEP Ministère du Développement durable, de l Environnement et des Parcs.

21 Gestion des relations bailleur / locataire : Obligations du locataire Le locataire devrait être tenu de ne commettre aucun acte, de ne poser aucun geste, de ne conserver sur les lieux quoique ce soit qui pourrait : Accroître les risques; Causer une diminution de la couverture d assurance; Faire augmenter la prime d assurance du bailleur et des autres locataires; Causer l annulation de la police d assurance du bailleur pour le bâtiment. Le locataire devrait être en défaut s il omet ou néglige de respecter toutes les lois environnementales; Le locataire doit respecter l espace et l occupation permise; Le locataire doit accepter d indemniser le bailleur pour les coûts encourus en raison de non-conformité ou de défaut; Le locataire doit être encouragé à adopter des pratiques écologiques et à adhérer aux directives et aux protocoles imposés par le bailleur.

22 Gestion des relations propriétaire p / locataire : Obligations du bailleur Adopter les meilleures pratiques dans la gestion de la propriété, p ex. des programmes d entretien préventif proactifs et compréhensifs : inspection, entretien et réparation; Comprendre le cadre réglementaire dans lequel chacun opère (bailleur et locataire).

23 Et l assurance? L assurance offre une protection contre les pertes imprévisibles et non celles qui sont prévisibles et évitables. Si la clause d assurance négociée avec le locataire diffère de la clause standard du bailleur, elle devrait être soumise à l assureur du bailleur pour ne pas affecter les polices d assurances du bailleur. Un processus de vérification diligente efficace, jumelé à des baux bien rédigés et un mécanisme de transfert et de répartition de risque efficient, permet une couverture d'assurance plus large, ce qui accorde une plus grande souplesse au bailleur.

24 Et l assurance? Une bonne gestion du risque et une répartition équitable aideront le bailleur à obtenir un accès continu et efficace à de bonnes assurances et à contrôler le coût de ses polices d assurance assurance.

25 Travaux du locataire Les travaux que le locataire effectue dans l espace locatif doivent être adéquatement supervisés Contrôle des matériaux pour éviter : ceux dont la manutention est encadrée par les lois environnementales (coût d enlèvement élevé) ceux qui diffèrent des normes du bailleur Respect des codes du bâtiment et d incendie en vigueur Respect des plans et spécifications approuvés préalablement par le bailleur

26 Allocation locative Conditions du paiement Défaut Signature du bail Délai pour le paiement Fin des travaux selon les plans et spécifications approuvés par le bailleur Déclaration du locataire à l effet que les entrepreneurs et matériaux ont entièrement été payés Détermination de la date de la fin des travaux Hypothèque légale de la construction

27 Insolvabilité Cadre Législatif Loi sur la Faillite et l Insolvabilité «LFI» Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies «LACC» ou «C36» Loi canadienne sur les sociétés par actions Loi sur les compagnies (Québec) Loi sur les liquidations et les restructurations

28 Insolvabilité Principales parties Syndic Contrôleur Séquestre Séquestre intérimaire Liquidateur Administrateur judiciaire

29 Insolvabilité Faillite

30 Insolvabilité Réorganisation

31 Insolvabilité Faillite Impact sur le Bailleur Saisie des biens Biens du failli Dépôt Lettre de crédit Droit d'occupation Syndic Loyer d occupation Avant et après la 1 ère Assemblée Loyer accéléré

32 Insolvabilité Faillite Impact sur le Bailleur Cession / vente du bail Preuve de réclamation Créance privilégiée mois valeur de réalisation 7 ième rang Réduit par loyer d occupation

33 Insolvabilité Réorganisation LFI ou LACC Résiliation du bail Choix du locataire seulement Avis de 30 jours Avant concordat Compensation Pertes réelles, ou Moindre d un an ou 15 % du loyer à terme Vente / Cession du bail

34 Le résultat : L avenir que nous espérons Dommages aux biens atténués; Flux de trésorerie protégés; Réduction du nombre de réclamations / litiges; Responsabilité du bailleur limitée; Augmentation de la satisfaction et de la rétention des locataires.

35 Éléments à retenir pour une bonne gestion du risque La vérification diligente est essentielle. Le transfert du risque n est pas un substitut au contrôle adéquat du risque. Bien comprendre l environnement législatif. Une bonne rédaction de l offre et du bail réduit le risque et limite la responsabilité du bailleur. Un plan de surveillance des travaux bien élaboré et respecté. L attribution du risque au mieux qualifié pour le gérer. Face à un cas d insolvabilité, communiquer immédiatement avec votre avocat.