TABLE DES MATIÈRES. Inhoud Table alphabétique Zaakregister Table des décisions citées... 37

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1 la fiscalité immobilière 1 TABLE DES MATIÈRES Inhoud Table alphabétique Zaakregister Table des décisions citées CHAPITRE I IMPOSITION DES REVENUS IMMOBILIERS À L IMPÔT DES PERSONNES PHYSIQUES Section I Principes 11. Revenus immobiliers imposables Double imposition des revenus immobiliers Section II Le revenu cadastral 1. Le revenu cadastral : notion 13. Revenu moyen normal net annuel Immeubles par destination pour le calcul du revenu cadastral Exclusion des véhicules, matériels et outillages Fixation du revenu cadastral 16. Un revenu cadastral par parcelle cadastrale Calcul du revenu cadastral Évaluation, réévaluation, révision du revenu cadastral 18. Réévaluation sur déclaration spontanée du contribuable Évaluation ou réévaluation Révisions du revenu cadastral Procédure 11. Notification du revenu cadastral par l Administration et droits d investigation Réclamation Réduction du revenu cadastral 13. Principe : réduction pour improductivité Conditions d obtention de la réduction Exonération du revenu cadastral 15. Principe Conditions de l exonération Mis à jour au 31 janvier 2014

2 2 de vastgoedfiscaliteit 7. La déduction pour habitation A. Ancien régime 17. Ancien régime de la déduction pour habitation Notion d habitation et montant de la déduction Une déduction pour habitation par conjoint ou cohabitant légal Majoration de la déduction pour habitation Déduction pour une seule habitation B. Nouveau régime 22. Exonération totale du revenu cadastral de l habitation Section III Le précompte immobilier 1. Débition du précompte immobilier 23. Principe Base : le 1 er janvier de l exercice d imposition Répartition en cas de mutation immobilière (suite) Inopposabilité des répartitions conventionnelles à l Administration Base d imposition et taux du précompte immobilier 27. Le précompte immobilier est devenu un impôt régional Taux général Additionnels au précompte immobilier Exonération du précompte immobilier 30. Exonérations fédérales et régionales A. Région wallonne 31. Les exonérations du précompte immobilier a) Les immeubles affectés sans but de lucre à certaines activités (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 1 ) b) Les immeubles des États étrangers (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 2 ) c) Les immeubles ayant le caractère de domaines nationaux (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 3 ) d) Nouveau matériel et outillage (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 3 bis) e) Petit matériel et outillage (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 4 ) f) Sites Natura 2000 et réserves naturelles ou forestières (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 5 ) g) Les biens improductifs Applications B. Région flamande 40. Les exonérations du précompte immobilier /42. a) Immeubles affectés sans but de lucre à certaines activités (C. fl. Fisc., art , 1 ) b) Les immeubles des États étrangers (C. fl. Fisc., art , 2 ) c) Les immeubles ayant le caractère de domaines nationaux (C. fl. Fisc., art , 3 ) d) Le nouveau matériel et outillage (C. fl. Fisc., art , 4 à 6 et 9 ) e) Biens immobiliers régis par le décret forestier (C. fl. Fisc., art , 7 ) f) Les biens immobiliers classés (C. fl. Fisc., art , 8 ) Bijgewerkt tot en met 31 januari 2014

3 la fiscalité immobilière g) Biens immobiliers affectés au commerce de détail ou à l artisanat et transformés en habitation (C. fl. Fisc., art , 1 ) /49. h) Les biens immobiliers rénovés (C. fl. Fisc., art , 2 ) C. Région de Bruxelles-Capitale 50. L exonération pour immeubles insalubres et certains immeubles publics L exonération pour le matériel et l outillage Nouveaux incitants fiscaux Réduction du précompte immobilier 51. Principe : régime fédéral et régime régional A. Régime fédéral 52. a) Réduction pour habitation modeste (C.i.r. 1992, art. 257, 1 ) b) Réduction pour habitation occupée par un grand invalide de guerre ou par une personne handicapée (C.i.r. 1992, art. 257, 2 ) c) Réduction pour enfants à charge ou pour personne handicapée à charge (C.i.r. 1992, art. 257, 3 ) d) Réduction pour immeuble improductif (C.i.r. 1992, art. 257, 4 ) Réduction sur demande Dégrèvement d office Notion d occupation pour les réductions décrites sous les n os 53 et B. Particularités en Région wallonne 58. Principes Réductions particulières a) Réduction pour habitation modeste (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 1 ) b) Réduction pour immeuble occupé par une personne handicapée ou un grand invalide de guerre (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 2 ) Réduction pour les immeubles occupés par un chef de famille comptant au moins deux enfants à charge ou une personne handicapée (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 3 ) Réduction pour les immeubles occupés par un chef de famille ayant à sa charge une personne, autre que celles visées ci-dessus, de sa famille, ou de la famille de son conjoint ou de son cohabitant légal ou de fait, à l exception de ce conjoint ou cohabitant légal (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 3 bis) Habitation à usage mixte (privé et professionnel) Une seule habitation à désigner par le contribuable C. Particularités en Région flamande 63. Principes (C. fl. Fisc, art ) Règles particulières a) Réduction du précompte immobilier pour habitation modeste (C. fl. Fisc, art , 1, 1 ) b) Réduction du précompte immobilier pour les ménages comptant au moins deux enfants donnant droit aux allocations familiales (C. fl. Fisc, art , 1, 2 ) c) Réduction du précompte immobilier pour personne handicapée et pour habitation occupée par un grand invalide de guerre (C. fl. Fisc, art , 1, 3 ) d) Réduction du précompte immobilier pour les habitations répondant à certaines performances énergétiques (C. fl. Fisc, art , 2, 1 à 5 ) e) Réduction pour improductivité et inoccupation (C. fl. Fisc., art , 1, 3, et 2) Particularités relatives aux réductions Mis à jour au 31 janvier 2014

4 4 de vastgoedfiscaliteit 5. Imputation du précompte immobilier A. Ancien régime 69. Maintien du régime de l imputation du précompte immobilier Principe : imputation limitée Imputation limitée à l habitation occupée Non-imputabilité Imputation et intérêts déductibles du revenu cadastral Réduction et imputation du précompte immobilier B. Nouveau régime 75. Suppression de l imputation du précompte immobilier Restitution du précompte immobilier 76. Restitution avec intérêts moratoires Immeuble affecté à une activité professionnelle 77. Déduction du précompte comme charge professionnelle Section IV Détention d immeubles 1. Introduction 78. Revenus immobiliers imposables globalement Revenus professionnels immobiliers Changement d affectation d un immeuble durant la période imposable Changement de propriétaire durant la période imposable Immeubles occupés par le contribuable A. Immeuble occupé à titre privé en Belgique 82. L habitation a) Ancien régime applicable jusqu au 1 er janvier b) Nouveau régime applicable au 1 er janvier Les autres biens privés : taxation sur base du revenu cadastral majoré Les biens immeubles non bâtis : revenu cadastral indexé, non majoré B. Immeuble occupé à titre privé et situé à l étranger 86. Immeuble occupé à l étranger Pays étrangers sous convention avec la Belgique Pays étrangers sans convention avec la Belgique C. Immeubles affectés à l activité professionnelle du propriétaire 89. Pas d imposition Immeubles loués A. Immeuble belge donné en location à une personne physique qui l occupe à titre privé 90. Immeubles loués non bâtis : imposition du revenu cadastral indexé Immeubles loués bâtis : imposition du revenu cadastral indexé majoré de 40% Immeuble partiellement loué Bijgewerkt tot en met 31 januari 2014

5 la fiscalité immobilière 5 B. Immeuble belge donné en location à un agriculteur ou horticulteur 193. Principe : imposition du revenu cadastral Exception : bail de carrière et bail authentique C. Immeuble belge donné en location à une personne morale autre qu une société en vue de la mise à disposition à une ou plusieurs personnes physiques exclusivement à des fins d habitation 195. Imposition du revenu cadastral indexé, majoré de 40 % (C.i.r. 92, art. 7, 2, bbis). 82 D. Immeuble belge donné en location à un locataire l affectant à une activité professionnelle 196. Principe : imposition du loyer réel net Montant imposable a) Le loyer brut, déduction faite d un forfait pour frais b) Le loyer brut majoré des avantages locatifs E. Requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels : location à une société personnelle 199. Principe Ratio legis Conséquences de la requalification F. Immeuble belge donné en location à une personne physique l affectant partie à l habitation et partie à son activité professionnelle 101. Immeuble loué partiellement à des fins privées et professionnelles Immeuble loué à un locataire déduisant le loyer en tant que frais professionnels. 87 G. Immeubles situés à l étranger et donnés en location 103. Imposition du loyer réel net H. Immeubles loués meublés 104. Imposition séparée des revenus locatifs mobiliers et immobiliers Clause contractuelle à conseiller I. Imposition des revenus immobiliers comme revenus professionnels 106. Revenus immobiliers provenant d une activité professionnelle Imposition du loyer réel net J. Imposition des revenus immobiliers comme revenus divers 108. Revenus immobiliers provenant d activités spéculatives Revenus de la sous-location d un immeuble K. Taxation des loyers payés anticipativement 110. Report de la taxation L. Taxation des indemnités afférentes à la résiliation anticipée d un bail 111. Taxation comme revenu immobilier M. Location et TVA 112. Concession d un droit d exercer une activité professionnelle Mis à jour au 31 janvier 2014

6 6 de vastgoedfiscaliteit CHAPITRE II IMPOSITION DES REVENUS IMMOBILIERS À L IMPÔT DES SOCIÉTÉS Section I Principes 113. Imposition des revenus immobiliers comme bénéfices Le revenu imposable est le revenu réel Pas d imposition sur base du revenu cadastral Déduction du précompte immobilier comme charge professionnelle Section II Amortissement des immeubles 1. Principes 117. a) Amortissement des immeubles b) Non-amortissement des terrains mais réduction de valeur éventuelle c) Amortissement d un terrain par erreur d) Ventilation du prix d achat e) Amortissement de l usufruit Immobilisations corporelles comptabilisées à l actif 122. Comptabilisation des immobilisations corporelles à l actif Point de départ de l amortissement a) Principe b) Applications Comptabilisation de l acompte Immeubles en construction Valeur amortissable 127. Principe : amortissement basé sur la valeur d investissement ou de revient Valeur d acquisition : amortissement du prix d achat et des frais accessoires Les frais d acquisition des terrains : controverse quant à l amortissement ou à la déduction des frais d acquisition Prix de revient : notion Amortissement des travaux ou déduction annuelle Valeur d apport : valeur conventionnelle Taux et type d amortissement 133. Taux d amortissement généralement pratiqués Fixation des taux d amortissement en fonction de cas particuliers Modification du taux d amortissement Amortissement dégressif Amortissements accélérés ou exceptionnels Première et dernière annuités d amortissement 138. Première annuité d amortissement Dernière annuité d amortissement Frais de construction, transformation, aménagement d immeubles effectués par le locataire 140. Position de la question Risque de rejet de déduction par l Administration Bijgewerkt tot en met 31 januari 2014

7 la fiscalité immobilière Régime fiscal à la fin du bail Section III Immeuble mis à disposition d un travailleur, d un administrateur ou d un associé de la société 143. Taxation comme avantage en nature CHAPITRE III ACQUISITION ET REVENTE D IMMEUBLES PAR UNE PERSONNE PHYSIQUE Introduction 144. Principe : imposition des revenus du patrimoine privé Trois types de gains en capital Section I Gains en capital immobilier réalisés dans le cadre d une activité professionnelle 1. Principe 146. Taxation des plus-values comme revenu professionnel Notion d affectation à l exercice de l activité professionnelle 147. Immeubles affectés à l exercice de l activité professionnelle Exploitation industrielle, commerciale, agricole ou professions libérales Trois types de plus-values 149. a) Les plus-values réalisées Aliénation soumise à condition suspensive ou résolutoire b) Les plus-values exprimées c) Les plus-values latentes Obtention à titre gratuit 153. Obtention à titre gratuit : calcul de la plus-value Donation ou legs : calcul de la plus-value Taxation des plus-values réalisées 155. a) La réévaluation des immeubles acquis avant b) Le régime de l immunité temporaire sous condition de remploi (C.i.r. 1992, art. 47) Principe Type d immeubles visés : les immeubles ayant la qualité d immobilisations corporelles 158. Type d opérations visées Montant à remployer et objet du remploi Délai du remploi Défaut de remploi Régime de l immunité temporaire Condition de forme Contribuables visés c) Plus-value réalisée sur un avoir investi depuis moins de cinq ans d) Plus-value réalisée sur un avoir investi depuis plus de cinq ans Mis à jour au 31 janvier 2014

8 8 de vastgoedfiscaliteit 6. Gains en capital réalisés sur les immeubles non bâtis des exploitations agricoles ou horticoles 167. Principe : exonération Gains en capital réalisés lors de la cessation des activités de l exploitant ou du titulaire d une profession libérale, charge ou office 168. Cessions dans le cadre d une cessation d activité A. Régime de taxation dans le chef du cédant 169. Taxation des plus-values Cessation de l activité : notion Imposition des revenus résultant de la cessation Créance du prix de cession : douteuse ou irrécouvrable Cession moyennant paiement d une rente viagère Cession des immobilisations corporelles Montant de la plus-value et taux d imposition à 16,5 % Cession des stocks : taxation au taux progressif Plus-values réalisées ultérieurement (éléments non cédés lors de la cessation d activité) Sort des intérêts d emprunts après la cessation de l activité professionnelle B. Régime d immunisation dans le chef du cédant 179. Immunisation des plus-values sur les immeubles non bâtis des exploitations agricoles ou horticoles Immunisation de la quotité monétaire Continuation de l entreprise par le conjoint, un héritier ou un successible (exonération des plus-values) Apport de l entreprise à une société : immunisation des opérations répondant à des besoins légitimes de caractère financier ou économique Section II Gains en capital réalisés sur des immeubles bâtis ou non bâtis en dehors d une activité professionnelle mais entrant dans le cadre d opérations spéculatives occasionnelles 183. Principe : taxation au taux de 33 % Champ d application : des opérations spéculatives occasionnelles Des opérations immobilières réalisées par des professionnels tels que des notaires, architectes, entrepreneurs ou agents immobiliers Section III Gains en capital réalisés sur des immeubles non bâtis situés en Belgique par des personnes physiques, en dehors de l exercice d une activité professionnelle et en dehors d activités spéculatives 1. Champ d application 186. Gestion normale d un patrimoine privé Contribuables visés Conditions de taxation au titre de revenus divers 188. Conditions a) L immeuble doit être non bâti et situé en Belgique b) Mode d acquisition et durée de détention des biens aliénés Acquisition sous condition suspensive Opérations non imposées Bijgewerkt tot en met 31 januari 2014

9 la fiscalité immobilière c) La plus-value doit être réalisée à l occasion d une cession d immeuble à titre onéreux Cession de droits réels sur immeubles non bâtis Dérogations : cessions non imposables Partage de communauté et sortie d indivision sous régime de séparation des biens Délais et taux de taxation : 33 % ou 16,5 % Base imposable 198. Différence entre deux termes Premier terme : le prix de cession ou la valeur vénale Second terme : le prix d acquisition ou la valeur vénale Récupération des pertes Section IV Gains en capital réalisés sur des immeubles bâtis situés en Belgique par des personnes physiques en dehors de l exercice d une activité professionnelle et en dehors d activités spéculatives 1. Principes 202/203. Plus-values imposables Notion d immeuble bâti ou non bâti Plus-values exonérées Base imposable 206. Différence entre deux termes Premier terme : le prix de cession ou la valeur vénale Second terme : le prix d acquisition ou la valeur vénale Majoration du prix d acquisition par année écoulée Travaux supportés par le propriétaire Régimes particuliers : cession de droits réels, rente viagère, etc Pertes 212. Imputation des pertes Personnes concernées 213. Contribuables visés Section V Gains en capital réalisés par des personnes physiques sur des immeubles à l occasion d apport de branche d activité ou d universalité de biens (C.i.r. 1992, art. 46, 1, 2 ) 214. Apports de branches d activité ou d universalités CHAPITRE IV ACQUISITION ET REVENTE D IMMEUBLES PAR UNE SOCIÉTÉ 215. Principe : toute plus-value réalisée rentre dans le bénéfice imposable Section I Plus-values latentes et plus-values exprimées 216. Immunisation et condition d intangibilité Mis à jour au 31 janvier 2014

10 10 de vastgoedfiscaliteit Section II Plus-values réalisées sur des immobilisations corporelles 217. Pas de régime de faveur ou de taxation distincte er tempérament : immunisation de la quotité monétaire de la plus-value e tempérament : le régime du report de taxation moyennant remploi Section III Plus-values réalisées sur des immeubles-marchandises 220. Bénéfices imposables Section IV Plus-values réalisées sur des immeubles situés à l étranger 221. Principe Immeuble situé à l étranger dans un pays sans convention Immeuble situé à l étranger dans un pays avec convention Section V Plus-values réalisées à l occasion d un apport de branche d activité ou d universalité 224. Immunisation temporaire Conditions d immunisation Régime de la société bénéficiaire de l apport Régime de la société apporteuse Caractère facultatif du régime de neutralité fiscale Bibliographie Bijgewerkt tot en met 31 januari 2014